一、项目基本情况
1.项目名称：化学工业园管理服务中心物业管理服务
2.物业类型：庭院、办公楼的保洁服务、保安服务、工程维修、会议服务和餐饮管理。
3.服务地点：沈阳经济技术开发 (略) 71号。
4.服务面积：*.19平米。
二、物业委托管理事项、职责及要求
（一）卫生保洁
负责采购人辖区内公共区域各走廊、大厅、报告厅、会议室、卫生间、消防楼梯、电梯、电梯前室、消防设施等区域的清洁服务及垃圾清运工作。 (略) 内、停车场的卫生清洁、保洁；绿化清理及垃圾清运。公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、各办公室门的清洁工作。
（二）秩序维护及消防管理
负责办公区域 24 小时公共秩序管理及安全管理工作。值班室24小时值班，做好外来人员及车辆的接待登记、引导等工作。对院内停车场进行有序管理和安全巡视工作，保证车辆停放有序。注意盘查可疑及闲散人员；负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护楼内正常办公秩序。负责楼内消防设施、用电设施的管理维护，灭火器的日常管理及时效期限管理，24 小时消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。
（三）餐饮服务
负责采购人所有职工工作日早、午两餐用餐保障；负责制定食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；配合采购单位物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；负责食堂加工设备及其设施卫生管理；负责食堂食品卫生安全。
（四）会议服务
负责会议服务工作。按照采购人的要求，做好引导标志设置、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，视频会议、投影、麦克风等设备调试使用，在会议期间做好会务服务。遵守会议纪律，保守会议秘密，做好会议接待服务工作；会议结束时，及时整理桌椅，关闭照明、空调等设施。负责各会议室之间的工作协调配合；组织做好每日会场清扫保洁工作，包括地面门窗，桌椅，植物及部分室内设施并及时发现问题。
（五）工程维修
负责采购人辖区内的公共设施、设备的日常运行、养护、维修、管理。包括：空调、通风及采暖系统；给排水系统（公用上下水管道、落水管、污水管设备等）；楼内消防设施；日常照明；厨房设施设备；音响、多媒体（各会议室音响及多媒体系统）；网络终端（ (略) 、电话、有线电视系统终端、机房设备）；楼宇智能管理系统（大楼广播系统、门禁系统、停车场道闸系统等设备）；其它办公用具（办公家具、门、窗）； 采购人委托维护管理的其他设备。
（六）档案、资料管理
管理和物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。辅助*方工作开展必要的档案资料管理。
（七） 雨雪天清扫
负责雨季对积水及时清扫，冬季秋冬落叶季节确保落叶及时清理干净。冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人车辆、工作人员正常出入。
三、物业质量标准
（一）卫生保洁
1. 院内垃圾桶及时清理，果皮桶干净整洁， (略) 内设施进行清洁，庭院每天按时清理垃圾。
2. 无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
3. 停车场每天按时清洁。
4. 大厅、走廊、楼梯、各楼层卫生间等公共部分，做到地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面理石本色；门、窗台、装饰架、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池保证无积便，及时冲洗。
5. 大厅、会议室、活动室、接待室、食堂等公共场所的桌椅等物品摆放整齐、无灰尘。
（二）秩序维护及消防管理
1.实行 24 小时值班及巡逻制度，定时巡逻。
2.秩序维护人员要熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
3.根据大楼特点，制定秩序维护措施。
4.进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
5.停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。
6.采购人大楼内各部位要合理放置灭火器，定期检查楼内灭火设备器材的完好情况，消除火灾隐患。
7.门卫要建立外来人员登记制度，严格规范管理。
8.内部车辆进场实行号牌识别出入，按位停放，禁止乱停；杜绝一切易燃、易爆和化学危险品带入车场。
（三）餐饮服务
1. 具备同时供应130人左右就餐的服务能力。
2. 对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
3. 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
4. 餐饮服务人员须持健康证上岗，并定期进行健康体检。
5. 根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午用餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡。各餐最低标准如下：
早餐：煮蛋、茶叶蛋、6种小菜、2种粥品，4种面食（1种饼、3种蒸品）。
午餐：6种热菜（2荤菜、3素菜、1炖菜）、米饭、2种面食、1种汤。
6. 圆桌餐厅标准应在以上最低标准基础上略有提高。
7. 按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。
8. 每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
（四）会议服务
1. 外来人员开会做好引导服务。
2. 会前电子设备设施的调试。
3. 做好会场卫生清洁工作。
4. 会前做好会场布置工作。
（五）工程维修
1. 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。报修记录，有报修要及时处理，做好记录。配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
2. 保证正常日常供电，对楼内电气设施、杂修设施自检自查，发现问题及时处理，并做好记录。制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
3. 保证各弱电系统正常工作。接到报修应及时完成维修工作，确保采购人工作不受影响。
4. 消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。消防管理人员掌握消防
设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。无火灾及安全隐患。
5. 给排水设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。遇有事故，维修人员进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
6. 中央空调系统运行正常，无严重滴漏水现象。系统出现运行故障后，维修人员立即到达现场维修并做好记录。在夏季制冷和冬季供暖时，对制冷和供暖设备进行检修维护。
（六）档案、资料管理
做好采购人委托管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等的保管、看管工作。辅助*方工作开展必要的档案资料管理。
（七)雨雪天清扫
1.雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，采取临时防滑措施，避免意外发生。
2.秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。
3.冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人车辆、工作人员正常出入。
4.道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。
四、主要岗位人员配置及要求（不少于 28 人）
（一）项目管理与综合服务：6 人，其中项目经理 1 人、引导员 2 人、会议服务 3 人。
项目经理：45 岁以内，大专（含）以上学历，具有相关政府机关或事业单位物业服务管理经验，且有较强的管理和沟通能力，具有物业标准化实施管理及检查能力；
引导员：女性，35 岁以内，大专（含）以上学历，身高162CM以上，品貌端庄、举止文雅大方，且具接待服务常识，具备较强的沟通能力；
会议服务人员：女性，35 岁以内，大专（含）以上学历，身高162CM以上，品貌端庄、举止文雅大方，掌握会务接待流程，具有较高的会务服务、接待专业水准，具备有良好的服务意识；
（二）保洁服务：6 人，其中保洁主管 1 人，保洁员 5 人。
保洁主管：女性，55岁以内，熟悉各类清洁操作程序、清洁药剂的使用以及清洁设备操作，团队管理能力强。具备政府机关相关保洁管理工作经验。
保洁员：女性，勤劳朴实、身体健康、无传染病史、文明礼貌、动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
(三)秩序维护：7 人，其中秩序维护主管 1 人，秩序维护员 6 人。
秩序维护主管：男性，55岁以内，身高1.75CM以上，熟悉安全保卫管理各项工作内容与标准，团队组织管理能力强，政治品德良好、无违纪前科，身体健康、责任心强。
秩序维护员：男性，身高 170CM 以上，身材挺拔，反应灵活，责任心强，身体健康，政审合格。
（四） 工程维修：2 人，其中运维电工 1 人、弱电电工 1 人。
运维电工：男性，具有良好的机电专业基础知识，熟悉物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，本专业2年以上工作经验，并持有相关专业岗位证书，具有独立判断和处置一般供电系统、大型电器故障的能力；
弱电维护：男性，能熟练掌握相关技术，责任心强，具备较强的问题处理能力和沟通协调能力，本专业2年以上相关工作经验。
（五）餐饮部：7 人，其中厨师长 1 人、 水案班长 1 人、水案员 1 人、面点师 1 人、洗消工 1 人、零活 1 人、服务员 1 人。
厨师长：男女不限，55岁以内，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、成本核算、营养搭配，组织协调能力强。2 年以上餐饮主厨经验和厨房管理经验，对营养餐有一定研究；
水案班长：女性，身体健康，责任心强，技术好、连度快，组织协调能力强。
水案员：女性，身体健康，责任心强，技术好、连度快；
面点师：女性，能够制作多种中、西式面点，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强。
洗消工：女性，身体健康；政治品德良好、责任心强，技术好、连度快，能胜任相关工作，工作熟练。
勤杂工：女性，具有爰岗敬业，吃苦耐劳的精神；
服务员：女性，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，做事细心、认真。
五、其他要求
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据《财政部 工业和信息化部关于印发的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 省工业和信息化厅关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。
3.本项目的特定资格要求：根据《财政部 工业和信息化部关于印发的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 省工业和信息化厅关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁 (略) “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
