付款条件

付款比例

付款时点为每三个月完成服务，经采购人验收合格，按合同出具完成额发票，且累计付款金额不超过合同价款。

按同时段实际完成额支付

满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日

物业名称

物业地址

(略) 建设管理学校大东校区物业

服务项目

(略) 大东区北海街205号

名称

明细

服务内容及标准

建筑名称

主教学楼、实方米

见“3.物业管理服务内容及标准”

序号

服务内容

服务标准

1

目标与责任

（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

（2）物业服务设置岗位数量为不低于44个，中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。

2

服务人员要求

（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。

（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

3

保密和思想政治教育

（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。

（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。

（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

4

档案管理

（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。

（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。

（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

5

服务改进

（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（3）需整改问题及时整改完成。

6

大型活动服务保障

（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。

（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。

（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

7

突发事件应急预案

（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

8

服务方案及工作制度

（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训激励方案、人员稳定性方案、保密方案、内部质量监管方案等。

（3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修、养护和管理方案、清洁保洁方案、秩序维护及消防安全方案、绿化养护方案、宿舍服务方案、大型活动服务保障方案、餐饮服务方案、信息反馈机制、会议服务方案等。

序号

服务内容

服务标准

1

宿舍服务

（1）负责外来人员及学生出入登记；

（2）负责寝室监控的，发现突发事件及时报告或及时制止；

（3）负责寝室公共物品损坏情况的汇报；

（4）负责学生回寝室纪律的巡视 处理违规违纪的学生；

（5）负责处理和汇报突发事件；

（6）负责封寝后学生的查寝及熄灯后纪律的检查。

序号

服务内容

服务标准

1

环境卫生清洁

（1）负责全校公共区域的卫生保洁。包括校园内公共地面、操场、花坛等，包括教学楼、实台干净，无杂物、泥土，墙面、天顶干净，无积灰、污迹、 (略) 。照明及附属设备无灰尘、污迹等；

（11）采购人按照清洁规范制定的其它正规化、量化标准。

2

绿化养护

（1）浇水：根据不同季节不同气候、不同植物的特点做好浇水工作，保证植物生长所需的充足水分，经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情；对重点树木进行秋灌；

（2）施肥：根据植物的不同需求适时施肥，保证枝繁叶茂、花大色艳；

（3）修剪整枝：根据树木的形态、观赏效果、生长开花结果等及时修剪，及时清除徒长枝和死枝，根据草坪生长情况及时修剪，确保草坪生长繁茂平整，模纹、绿篱型美旺盛；

（4）除草：及时清除绿化区及园区内杂草，如使用化学除草剂必须保证园林植物的安全，无污染、无危害；

（5）防治病虫害：预防为主、适时喷洒药物，综合防治，保证植被健康生长，药物防治要做到对校园空气、水体等不产生污染，不对植物有药害现象，病虫害危害率控制在2%以内；

（6）绿地保洁：对绿地进行全天保洁及时清除落叶和树枝等杂物；

（7）涂白：冬季来临前用石灰水加盐或十六合剂涂白树干，消灭在树皮中过冬的害虫和防止害虫上树产卵；

（8）及时采取必要的防寒防晒防风措施，对园区内珍贵树木、花卉要重点养护；

（9）按照采购人要求做好绿化养护相关工作；

3

冬季除雪

（1）按照雪停后及时清理的原则，夜间停雪早7点前、白天停雪3小时后需打通各楼宇 (略) ；

（2）组织、指挥、检查园区雪后4小时之内清理 (略) 面积雪；

（3）白天下雪雪量较大且时间较长需 (略) 的行走；

（4）除雪应做到无雪道、雪条、冰包， (略) 面、见道线、露边石，禁止将积雪堆压在松柏和绿篱上；

（5）制止往雪堆上倒垃圾、污物、污水等行为；

（6）及时清除污雪、盐雪；

4

设施保洁

（1）水系应根据水质情况及时投药治理或更换池水，随时打捞落叶及其他杂物，保持水质清澈透明；

（2）广场、文化标识、国旗栏杆旗杆、园区内石桌石凳每天擦洗1次，保持清洁；

（3）广场、广场灯柱、路灯、果皮箱、运动场健身器械、景观每周擦洗1次，保持清洁；

（4）道路两侧边石、路篱（5—10月份）每月刷洗1次，保持清洁。

序号

服务内容

服务标准

1

秩序维护、消防安全服务

（1）负责学校大东校区、南塔校区、皇姑校区、浑南校区的安防及巡逻工作；

（2）做好学生引导，维护园区及楼内公共区秩序；

（3）车辆停放有序，无乱停放；

（4）监控设备运行正常，无损坏；

（5）突发事件及应急处理得当，响应速度快；

（6）24小时门禁管理：实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉园区内环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。礼貌接待和疏导访客等，处理在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等；对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序，使门禁成为本物业的安全屏障和文明窗口。积极对外来人员进行疏导，方法措施得当，确保接访、接待、办公等区域秩序良好。

（7）24小时巡查管理：结合园区内特点，按照采购人要求发出通知后必须5分钟内到达现场。巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。

（8）停车场管理：进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。登记出入车辆；定期检查停放车辆；外来车辆的疏导、指挥车辆停放；防止危险品和可疑人员进入车场。停车场管理严格，外来车辆不得擅自入内，出入有登记。

（9）处理各类突发事件：依据采购人的要求及时处理突发事件。一旦发生案情时，及时上报采购人及上级管理部门，即予果断、及时、妥善地加以处置，努力将损失和影响降至最低点。

（10）24小时消防监控，负责采购人的消防安全及管理工作。配合消防维保单位保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；日常巡查及时发现火灾及安全隐患，及时提报采购单位，同时采取有效措施或提出专业建议；配合消防部门的检查与整改工作。

（11）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（12）提供采购人需要的其它临时服务。

序号

服务内容

服务标准

1

设施设备维护管理总体要求

（1）保证采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、电话、通风、消防、安保监控等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态。

（2）合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。

（3）按采购人要求定期巡回检查、日常维护保养及小修，配合维保单位做好维修保养工作、详实做好运行记录和维修档案。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

（5）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

（6）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（7）建立设备管理台账，按要求进行管理，不可丢失。

（8）门窗把手维修与更换；机械门锁的维修与更换；墙面、棚板的小修小补；卫生间洁具的维修与更换；办公家具维修。

2

供电系统

（1）保证正常供电，变电所24小时值班，并按采购人要求进行巡视做好记录。

（2）采购人要求做好临时用电与停电应急处理。

（3） (略) 电源正常运行，如遇紧 (略) 倒闸切换时间不超过5分钟。

（4）公共照明灯更换； (略) 故障排查与维修；开关、插座更换与安装；25千瓦以下电机水泵故障排查与更换；

3

给排水系统

（1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

（2）按规定配合第三方对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒（每年一次），保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格证齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。

（3）排水系统通畅，设备间无积水、浸泡。

（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（5）按规定配合第三方对园区内下水主管线、污水井、雨排井及化粪池进行清掏（半年一次），确保无堵塞、外溢。

（6）生活供水、绿化用水、饮用水等管道沙眼处理；管道阀门更换；水龙头更换；建筑物内下水管道疏通，排水口、井盖更换；

5

供暖系统

（1）换热设备完好，运行正常，暖气、热风机无漏水，维修巡检及时。

（2）管道、阀门及附属设施无跑冒滴漏现象及事故隐患。

序号

服务内容

服务标准

1

餐饮服务

（1）按照采购人的要求做好早、中、晚三餐的制作及出品。大东校区学生食堂、教师食堂的正常按时开餐（两个食堂同一个厨房、同一个灶间）。其中：学生用餐人数为1000余人，一日三餐，周六周日不停餐；教师食堂用餐人数100余人，一日两餐。

（2）按照采购人的要求做好食堂的食品安全及卫生；

（3）按照采购人的要求做好日常食堂餐饮设施设备管理和维护；

（4）按照采购人的要求及国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；

（5）所有服务人员均应身体健康，无传染病及其他疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证；

（6）根据季节变换情况，制定每周营养食谱，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；

（7）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理。

（8）按照采购人要求做好成本核算工作。

（9）提供采购人需要的其它临时服务。

服务内容

岗位

同时在岗数

岗位所需总数

备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）

物业管理

项目经理

1

1

1.男女不限，50周岁及以下，身体健康，大专以上学历(上岗前核验相关证明材料)，具有服务面积不低于5000平方米的非住宅类物业项目，3年以上管理经验，具有很强的管理协调能力，具有较强文字综合能力。精通物业管理组织运作实施，熟悉物业行业法律法规，具有较强的执行力、规划能力。负责物业综合管理工作， (略) 各项规章制度，完成物业全年各项工作。

2.负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。

3.负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。

4.负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。

5. (略) 与采购人协调工作。

6.负责保洁绿化、秩序维护（消防）、工程维修、日常维护、餐饮服务、学员宿舍服务等管理工作，做好员工考核工作，配合采购人做好验收考核工作。

7. (略) 的指导与监督，提高服务质量和效率。

8.负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。

9.履行物业项目安全生产第一责任人职责。

宿舍服务

宿舍管理员

2（男女各1）

4（男女各2）

1.男女各2人，55周岁及以下，身体健康，形象气质佳，有亲和力，普通话标准，有良好的服务意识和管理能力。

2.负责外来人员及学生出入登记；

3.负责寝室监控的，发现突发事件及时报告或及时制止；

4.负责寝室公共物品损坏情况的汇报；

5.负责学生回寝室纪律的巡视 处理违规违纪的学生；

6.负责处理和汇报突发事件；

7.负责封寝后学生的查寝及熄灯后纪律的检查。

8.严格执行以学校学生管理规章制度、住宿生管理制度。

9.具有一定的管理能力，能够独立处理住宿生管理各项事务。

保洁绿化服务

保洁绿化员

8

8

1.男女不限，55周岁及以下（50周岁及以下占比20%以上），身体健康，服从安排，有较强的责任心。掌握各种清洁工具的使用和保养，熟练掌握清洁设备操作程序和维护保养工作。

2.楼内保洁要求及标准：无可见物、无灰尘、无污渍、可见本色。

①地面、楼梯，每天上、下午各拖擦（湿拖）一次；

②楼梯扶手、墙裙、踢脚线、大门玻璃两侧、窗玻璃内侧、窗台每天擦拭1次；

③安全警示标牌、电源开关、走廊内盆景、摆设，每天擦拭一次。

④门窗框、无玻璃门、壁灯，每周擦拭一次；

⑤楼内垃圾随时清理。

3.卫生间保洁要求及标准：做到“八净”、“八无”。即：墙砖净、地砖净、便池净、小便斗净、门窗玻璃净、窗台净、选手盆净、墙面镜净；四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、手纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

①120个便池、水房地面及水池每节课拖擦一次，每天水洗不少于二次，如有积物随时清理。保持卫生间内垃圾筒清洁；

②每天随时对60个洗手盆、17个拖布盆擦洗，如有杂物或堵塞立即清理；

③卫生间、洗漱间的瓷砖墙面、厕室门及隔板保持光洁，如有污渍随时清理；定期消毒，每天喷洒空气清新剂。

④卫生间门帘每天清洗、每天更换；镜面每天擦拭，如有污物随时清理；

⑤男小便斗池连续投放香球，不得间断；及时发现便池、男厕小便斗池等清洁设备问题并处理、报告。

4.楼外校园保洁及垃圾清理要求及标准：做到“七净”、“九无”。即：场地净、路面净、边石净、墙根净、绿地（花盆）净、外楼梯净、污水口净；无杂物、无卫生死角、无“树挂”、“线桂”、无乱堆乱放、无浮土、无乱写乱画（地面墙面）、无广告小招贴、无杂草（包括雨搭）、 (略) 面无积水。

①校园所有非绿化处每天清扫一次，随时清理出现的各种杂物；

②每天早晨上课前、晚上放学后（宿舍学生就寝前）两次清理收集楼内各处垃圾，运至校园垃圾集中存放处；

③每天垃圾运出校园后，清理一次垃圾存放场地；

④每学期疏通一次主要排污管道。排污支管出现堵塞随时清理疏通。

⑤按时完成冬季除雪任务。

5.绿化服务标准：50周岁及以下，身体健康，动作利落；掌握绿化专业知识，职业素养佳。掌握各种绿化工具的使用和保养，了解常用绿化药剂的性能、使用方法及注意事项。

秩序维护、消防安全服务

秩序维护员

7

8

1. 男性，55周岁及以下，身高不低于1.68米，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，能够严格落实采购人制定的规章制度。了解国家法律、法规，接受过相关军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力。性格稳重，五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录。

2. 严格执行校园安全管理规定。做到人不离岗、岗不离人；做好值班记录及交接班记录。

3. 专业制服着装。工作中做到仪表端庄、礼貌待人；严禁酒后上班、上班饮酒，严禁在岗睡觉或做与本岗位无关的事情。

4. 明确校园突发事件处理程序，沉着应对、果敢处置突发事件。

5. 严格履行来访人员接待管理制度，不徇私情，警惕校门口外来人员的异常动态。

6. 节假日学生离校期间，要协助学校维持好校门秩序。学生和教师离校后要保证学校安全。

7. 严格执行校园24小时巡查制度，严密监视报警系统和其它监控系统，作好相关记录。

8. 禁止商贩（外卖）进入校园售送任何商品。负责做好报纸、信件、及师生快递邮件邮包等收发工作。

9. (略) 内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。

10. 熟悉和爱护配备的警戒、器材及大楼内的公共设施和消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法，定期对消防设备进行巡查，发现问题及时上报学校。。发生火灾时，当值人员要立即拨打报警电话并通知上级主管，组织学校内所有人员安全有序的疏散，按既定方案组织灭火。

消防安全员

2

3

1. 男女不限，55周岁及以下，具有消防设施操作员中级及以上证书或建（构）筑物消防员证书（投标时须提供证书复印件）。

2. 24小时消防监控，负责采购人的消防安全及管理工作。

3. 配合消防维保单位保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；

4. 日常巡查及时发现火灾及安全隐患，及时提报采购单位，同时采取有效措施或提出专业建议；

5. 配合消防部门的检查与整改工作。

设施设备运行维护服务

电工

2

2

男性，55周岁及以下，具有特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供证书复印件），能够胜任电器专业的各种工作，熟练操作维修电器设备，熟练掌握应急情况处理。

水暖工

1

1

男性，55周岁及以下，能够胜任相关专业的各种工作，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作。熟练操作维修各种设备，熟练掌握应急情况处理。具有设备运行、维修、管理能力。

杂修工

1

1

男性，55周岁及以下，能够胜任相关专业的各种工作，熟练操作维修各种设备，熟练掌握应急情况处理，一专多能。

餐饮服务

厨师

6

6

男女不限，55周岁及以下。具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。5年以上厨师岗位管理经验，能够合理安排分配工作，具有中餐食品准备、制作知识，熟悉餐厅出品控制、营养搭配。

面点师

2

2

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。能够制作多种中式面点，定期开发新的面点样式，每周根据营养学合理搭配膳食食谱，严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，为采购人提供面点的保障服务。

配餐师

2

2

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。动作利落，职业素质佳。严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，具有相关岗位工作能力。

水案

3

3

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。动作利落，职业素质佳。严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，具有相关岗位工作能力。

洗消工

3

3

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。动作利落，职业素质佳。严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，具有相关岗位工作能力。

付款条件

付款比例

付款时点为每三个月完成服务，经采购人验收合格，按合同出具完成额发票，且累计付款金额不超过合同价款。

按同时段实际完成额支付

满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日

物业名称

物业地址

(略) 建设管理学校大东校区物业

服务项目

(略) 大东区北海街205号

名称

明细

服务内容及标准

建筑名称

主教学楼、实方米

见“3.物业管理服务内容及标准”

序号

服务内容

服务标准

1

目标与责任

（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

（2）物业服务设置岗位数量为不低于44个，中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。

2

服务人员要求

（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。

（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

3

保密和思想政治教育

（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。

（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。

（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

4

档案管理

（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。

（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。

（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

5

服务改进

（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（3）需整改问题及时整改完成。

6

大型活动服务保障

（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。

（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。

（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

7

突发事件应急预案

（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

8

服务方案及工作制度

（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训激励方案、人员稳定性方案、保密方案、内部质量监管方案等。

（3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修、养护和管理方案、清洁保洁方案、秩序维护及消防安全方案、绿化养护方案、宿舍服务方案、大型活动服务保障方案、餐饮服务方案、信息反馈机制、会议服务方案等。

序号

服务内容

服务标准

1

宿舍服务

（1）负责外来人员及学生出入登记；

（2）负责寝室监控的，发现突发事件及时报告或及时制止；

（3）负责寝室公共物品损坏情况的汇报；

（4）负责学生回寝室纪律的巡视 处理违规违纪的学生；

（5）负责处理和汇报突发事件；

（6）负责封寝后学生的查寝及熄灯后纪律的检查。

序号

服务内容

服务标准

1

环境卫生清洁

（1）负责全校公共区域的卫生保洁。包括校园内公共地面、操场、花坛等，包括教学楼、实台干净，无杂物、泥土，墙面、天顶干净，无积灰、污迹、 (略) 。照明及附属设备无灰尘、污迹等；

（11）采购人按照清洁规范制定的其它正规化、量化标准。

2

绿化养护

（1）浇水：根据不同季节不同气候、不同植物的特点做好浇水工作，保证植物生长所需的充足水分，经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情；对重点树木进行秋灌；

（2）施肥：根据植物的不同需求适时施肥，保证枝繁叶茂、花大色艳；

（3）修剪整枝：根据树木的形态、观赏效果、生长开花结果等及时修剪，及时清除徒长枝和死枝，根据草坪生长情况及时修剪，确保草坪生长繁茂平整，模纹、绿篱型美旺盛；

（4）除草：及时清除绿化区及园区内杂草，如使用化学除草剂必须保证园林植物的安全，无污染、无危害；

（5）防治病虫害：预防为主、适时喷洒药物，综合防治，保证植被健康生长，药物防治要做到对校园空气、水体等不产生污染，不对植物有药害现象，病虫害危害率控制在2%以内；

（6）绿地保洁：对绿地进行全天保洁及时清除落叶和树枝等杂物；

（7）涂白：冬季来临前用石灰水加盐或十六合剂涂白树干，消灭在树皮中过冬的害虫和防止害虫上树产卵；

（8）及时采取必要的防寒防晒防风措施，对园区内珍贵树木、花卉要重点养护；

（9）按照采购人要求做好绿化养护相关工作；

3

冬季除雪

（1）按照雪停后及时清理的原则，夜间停雪早7点前、白天停雪3小时后需打通各楼宇 (略) ；

（2）组织、指挥、检查园区雪后4小时之内清理 (略) 面积雪；

（3）白天下雪雪量较大且时间较长需 (略) 的行走；

（4）除雪应做到无雪道、雪条、冰包， (略) 面、见道线、露边石，禁止将积雪堆压在松柏和绿篱上；

（5）制止往雪堆上倒垃圾、污物、污水等行为；

（6）及时清除污雪、盐雪；

4

设施保洁

（1）水系应根据水质情况及时投药治理或更换池水，随时打捞落叶及其他杂物，保持水质清澈透明；

（2）广场、文化标识、国旗栏杆旗杆、园区内石桌石凳每天擦洗1次，保持清洁；

（3）广场、广场灯柱、路灯、果皮箱、运动场健身器械、景观每周擦洗1次，保持清洁；

（4）道路两侧边石、路篱（5—10月份）每月刷洗1次，保持清洁。

序号

服务内容

服务标准

1

秩序维护、消防安全服务

（1）负责学校大东校区、南塔校区、皇姑校区、浑南校区的安防及巡逻工作；

（2）做好学生引导，维护园区及楼内公共区秩序；

（3）车辆停放有序，无乱停放；

（4）监控设备运行正常，无损坏；

（5）突发事件及应急处理得当，响应速度快；

（6）24小时门禁管理：实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉园区内环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。礼貌接待和疏导访客等，处理在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等；对蓄意闹事者坚决劝阻，确保良好的办公秩序，使门禁成为本物业的安全屏障和文明窗口。积极对外来人员进行疏导，方法措施得当，确保接访、接待、办公等区域秩序良好。

（7）24小时巡查管理：结合园区内特点，按照采购人要求发出通知后必须5分钟内到达现场。巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。

（8）停车场管理：进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。登记出入车辆；定期检查停放车辆；外来车辆的疏导、指挥车辆停放；防止危险品和可疑人员进入车场。停车场管理严格，外来车辆不得擅自入内，出入有登记。

（9）处理各类突发事件：依据采购人的要求及时处理突发事件。一旦发生案情时，及时上报采购人及上级管理部门，即予果断、及时、妥善地加以处置，努力将损失和影响降至最低点。

（10）24小时消防监控，负责采购人的消防安全及管理工作。配合消防维保单位保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；日常巡查及时发现火灾及安全隐患，及时提报采购单位，同时采取有效措施或提出专业建议；配合消防部门的检查与整改工作。

（11）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（12）提供采购人需要的其它临时服务。

序号

服务内容

服务标准

1

设施设备维护管理总体要求

（1）保证采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、电话、通风、消防、安保监控等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态。

（2）合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。

（3）按采购人要求定期巡回检查、日常维护保养及小修，配合维保单位做好维修保养工作、详实做好运行记录和维修档案。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

（5）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

（6）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（7）建立设备管理台账，按要求进行管理，不可丢失。

（8）门窗把手维修与更换；机械门锁的维修与更换；墙面、棚板的小修小补；卫生间洁具的维修与更换；办公家具维修。

2

供电系统

（1）保证正常供电，变电所24小时值班，并按采购人要求进行巡视做好记录。

（2）采购人要求做好临时用电与停电应急处理。

（3） (略) 电源正常运行，如遇紧 (略) 倒闸切换时间不超过5分钟。

（4）公共照明灯更换； (略) 故障排查与维修；开关、插座更换与安装；25千瓦以下电机水泵故障排查与更换；

3

给排水系统

（1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

（2）按规定配合第三方对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒（每年一次），保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格证齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。

（3）排水系统通畅，设备间无积水、浸泡。

（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（5）按规定配合第三方对园区内下水主管线、污水井、雨排井及化粪池进行清掏（半年一次），确保无堵塞、外溢。

（6）生活供水、绿化用水、饮用水等管道沙眼处理；管道阀门更换；水龙头更换；建筑物内下水管道疏通，排水口、井盖更换；

5

供暖系统

（1）换热设备完好，运行正常，暖气、热风机无漏水，维修巡检及时。

（2）管道、阀门及附属设施无跑冒滴漏现象及事故隐患。

序号

服务内容

服务标准

1

餐饮服务

（1）按照采购人的要求做好早、中、晚三餐的制作及出品。大东校区学生食堂、教师食堂的正常按时开餐（两个食堂同一个厨房、同一个灶间）。其中：学生用餐人数为1000余人，一日三餐，周六周日不停餐；教师食堂用餐人数100余人，一日两餐。

（2）按照采购人的要求做好食堂的食品安全及卫生；

（3）按照采购人的要求做好日常食堂餐饮设施设备管理和维护；

（4）按照采购人的要求及国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；

（5）所有服务人员均应身体健康，无传染病及其他疾病，上岗前均要进行体检并取得健康证；

（6）根据季节变换情况，制定每周营养食谱，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；

（7）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人监督管理。

（8）按照采购人要求做好成本核算工作。

（9）提供采购人需要的其它临时服务。

服务内容

岗位

同时在岗数

岗位所需总数

备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）

物业管理

项目经理

1

1

1.男女不限，50周岁及以下，身体健康，大专以上学历(上岗前核验相关证明材料)，具有服务面积不低于5000平方米的非住宅类物业项目，3年以上管理经验，具有很强的管理协调能力，具有较强文字综合能力。精通物业管理组织运作实施，熟悉物业行业法律法规，具有较强的执行力、规划能力。负责物业综合管理工作， (略) 各项规章制度，完成物业全年各项工作。

2.负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。

3.负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。

4.负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。

5. (略) 与采购人协调工作。

6.负责保洁绿化、秩序维护（消防）、工程维修、日常维护、餐饮服务、学员宿舍服务等管理工作，做好员工考核工作，配合采购人做好验收考核工作。

7. (略) 的指导与监督，提高服务质量和效率。

8.负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。

9.履行物业项目安全生产第一责任人职责。

宿舍服务

宿舍管理员

2（男女各1）

4（男女各2）

1.男女各2人，55周岁及以下，身体健康，形象气质佳，有亲和力，普通话标准，有良好的服务意识和管理能力。

2.负责外来人员及学生出入登记；

3.负责寝室监控的，发现突发事件及时报告或及时制止；

4.负责寝室公共物品损坏情况的汇报；

5.负责学生回寝室纪律的巡视 处理违规违纪的学生；

6.负责处理和汇报突发事件；

7.负责封寝后学生的查寝及熄灯后纪律的检查。

8.严格执行以学校学生管理规章制度、住宿生管理制度。

9.具有一定的管理能力，能够独立处理住宿生管理各项事务。

保洁绿化服务

保洁绿化员

8

8

1.男女不限，55周岁及以下（50周岁及以下占比20%以上），身体健康，服从安排，有较强的责任心。掌握各种清洁工具的使用和保养，熟练掌握清洁设备操作程序和维护保养工作。

2.楼内保洁要求及标准：无可见物、无灰尘、无污渍、可见本色。

①地面、楼梯，每天上、下午各拖擦（湿拖）一次；

②楼梯扶手、墙裙、踢脚线、大门玻璃两侧、窗玻璃内侧、窗台每天擦拭1次；

③安全警示标牌、电源开关、走廊内盆景、摆设，每天擦拭一次。

④门窗框、无玻璃门、壁灯，每周擦拭一次；

⑤楼内垃圾随时清理。

3.卫生间保洁要求及标准：做到“八净”、“八无”。即：墙砖净、地砖净、便池净、小便斗净、门窗玻璃净、窗台净、选手盆净、墙面镜净；四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、手纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

①120个便池、水房地面及水池每节课拖擦一次，每天水洗不少于二次，如有积物随时清理。保持卫生间内垃圾筒清洁；

②每天随时对60个洗手盆、17个拖布盆擦洗，如有杂物或堵塞立即清理；

③卫生间、洗漱间的瓷砖墙面、厕室门及隔板保持光洁，如有污渍随时清理；定期消毒，每天喷洒空气清新剂。

④卫生间门帘每天清洗、每天更换；镜面每天擦拭，如有污物随时清理；

⑤男小便斗池连续投放香球，不得间断；及时发现便池、男厕小便斗池等清洁设备问题并处理、报告。

4.楼外校园保洁及垃圾清理要求及标准：做到“七净”、“九无”。即：场地净、路面净、边石净、墙根净、绿地（花盆）净、外楼梯净、污水口净；无杂物、无卫生死角、无“树挂”、“线桂”、无乱堆乱放、无浮土、无乱写乱画（地面墙面）、无广告小招贴、无杂草（包括雨搭）、 (略) 面无积水。

①校园所有非绿化处每天清扫一次，随时清理出现的各种杂物；

②每天早晨上课前、晚上放学后（宿舍学生就寝前）两次清理收集楼内各处垃圾，运至校园垃圾集中存放处；

③每天垃圾运出校园后，清理一次垃圾存放场地；

④每学期疏通一次主要排污管道。排污支管出现堵塞随时清理疏通。

⑤按时完成冬季除雪任务。

5.绿化服务标准：50周岁及以下，身体健康，动作利落；掌握绿化专业知识，职业素养佳。掌握各种绿化工具的使用和保养，了解常用绿化药剂的性能、使用方法及注意事项。

秩序维护、消防安全服务

秩序维护员

7

8

1. 男性，55周岁及以下，身高不低于1.68米，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，能够严格落实采购人制定的规章制度。了解国家法律、法规，接受过相关军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力。性格稳重，五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录。

2. 严格执行校园安全管理规定。做到人不离岗、岗不离人；做好值班记录及交接班记录。

3. 专业制服着装。工作中做到仪表端庄、礼貌待人；严禁酒后上班、上班饮酒，严禁在岗睡觉或做与本岗位无关的事情。

4. 明确校园突发事件处理程序，沉着应对、果敢处置突发事件。

5. 严格履行来访人员接待管理制度，不徇私情，警惕校门口外来人员的异常动态。

6. 节假日学生离校期间，要协助学校维持好校门秩序。学生和教师离校后要保证学校安全。

7. 严格执行校园24小时巡查制度，严密监视报警系统和其它监控系统，作好相关记录。

8. 禁止商贩（外卖）进入校园售送任何商品。负责做好报纸、信件、及师生快递邮件邮包等收发工作。

9. (略) 内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。

10. 熟悉和爱护配备的警戒、器材及大楼内的公共设施和消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法，定期对消防设备进行巡查，发现问题及时上报学校。。发生火灾时，当值人员要立即拨打报警电话并通知上级主管，组织学校内所有人员安全有序的疏散，按既定方案组织灭火。

消防安全员

2

3

1. 男女不限，55周岁及以下，具有消防设施操作员中级及以上证书或建（构）筑物消防员证书（投标时须提供证书复印件）。

2. 24小时消防监控，负责采购人的消防安全及管理工作。

3. 配合消防维保单位保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态；明确各区域防火责任人；照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；保证无火灾及安全隐患；

4. 日常巡查及时发现火灾及安全隐患，及时提报采购单位，同时采取有效措施或提出专业建议；

5. 配合消防部门的检查与整改工作。

设施设备运行维护服务

电工

2

2

男性，55周岁及以下，具有特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供证书复印件），能够胜任电器专业的各种工作，熟练操作维修电器设备，熟练掌握应急情况处理。

水暖工

1

1

男性，55周岁及以下，能够胜任相关专业的各种工作，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作。熟练操作维修各种设备，熟练掌握应急情况处理。具有设备运行、维修、管理能力。

杂修工

1

1

男性，55周岁及以下，能够胜任相关专业的各种工作，熟练操作维修各种设备，熟练掌握应急情况处理，一专多能。

餐饮服务

厨师

6

6

男女不限，55周岁及以下。具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。5年以上厨师岗位管理经验，能够合理安排分配工作，具有中餐食品准备、制作知识，熟悉餐厅出品控制、营养搭配。

面点师

2

2

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。能够制作多种中式面点，定期开发新的面点样式，每周根据营养学合理搭配膳食食谱，严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，为采购人提供面点的保障服务。

配餐师

2

2

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。动作利落，职业素质佳。严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，具有相关岗位工作能力。

水案

3

3

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。动作利落，职业素质佳。严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，具有相关岗位工作能力。

洗消工

3

3

男女不限，55周岁及以下，身体健康，具有健康证明（上岗前核验相关证明材料）。动作利落，职业素质佳。严格依据餐饮作业规程规定的内容、程序、标准执行，具有相关岗位工作能力。