一、采购项目基本情况

1、项目名称：2025年-2027年 (略) 物业服务

2、位置： (略) (略) 153号

3、项目采购预算：*.2元/年，3年 共计*.6元

二、项目概况及主要数据

（一）项目概况：

(略) 第十一中学是 (略) 人民政府举办， (略) (略) 主管的公立全日制普通完全中学，是湖南省示范性普通高级中学、湖南省艺术特色学校，挂牌“ (略) 长沙附中”。

(略) 第十一中学创办于1906年，其前身为“妙高峰简易师范”，校址在长沙城南妙高峰。1953年更名为“ (略) 第十一中学”，校址迁 (略) 153号。学校设有初中部和高中部，有高级教师60人，国家、省市级骨干教师70余人，外聘教师300余人。学校设施一流，教学楼、科学馆、图书馆、体训楼、艺术楼一应俱全，装备现代。

（二）学校主要数据：

建筑面积：*.7㎡

红线面积：*.21㎡

绿化面积：*.01㎡

宿舍面积：4425.3㎡

学生人数：3491人，其中寄宿生550人。

学校出入口数量：2个，1个主出入口、1个次出入口

配电室：1间 水泵房：1间 消控室：1间

符合或优于国家相关标准和行业标准。

一、服务范围及人员配置要求

（一）服务范围

校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务、司机服务等。

1、校舍及设施维护服务

(略) 木工、泥工、水电维修、高压配电房24小时值班等服务。

2、校园环境保洁服务

(略) 外围场地及绿化带的保洁、教学 (略) 域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。

3、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽、防虫、修剪等服务。

4、学生公寓住宿服务

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日消杀 (略) 域卫生工作等服务。

5、司机服务

负责学校公车的日常运行和车辆维护工作。

（二）人员配置要求

项目经理1人，经理助理1人，维修工3人，保洁员8人，绿化工1人，宿管老师5人，司机1人，共20人。

人员要求：

项目经理需持有全国物业管理经理证书，三年以上学校物业工作经验；助理一年以上物业相关工作经验；

维修工具有2年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；

保洁员需具有物业服务工作经验；

绿化工需具有2年及以上绿化养护工作经验；

宿管老师具有2年及以上相关宿舍管理工作经验；

司机需具有驾驶证，3年及以上驾龄。

服务期限三年，合同一年一签 。

一、服务内容及要求

（一）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生的投诉需在3个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85%。

8、对物业其它人员进行培训教育，如：84 不能用于清洁水磨石地面。

9、加强员工素质教育，文明服务，服务育人，积极参与并配合学校进行文明创建活动，共创文明校园。

10、满足校方提出的合理需求。

（二）校舍及设施维护服务

1、校舍养护、维修、装修管理

（1）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（3）共用楼梯、天台、通道、 (略) 等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（4）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（5）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（6）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（7）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（8）对 (略) 的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（9）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（10）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（11）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

2、变配电系统

（1）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（2）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（3）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过24小时，一次维修合格率不低于99%。

（4）供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（5）配电间实行封闭管理，配备灭火器材，。

（6）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位（人）。

（7）遇紧急情况时，应采取必要 (略) 理措施。

3、给排水系统

（1）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（2）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（3）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（4）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求。

（5）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《 (略) 生活饮用水二次供水卫生管理7办法》执行。

（6）对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担检测费），并交校方审核。留存报告。

4、空调系统

（1）空调系统应由专业维保单位进行定期保养（学校承担费用），做好日常空调系统的巡检与记录。

（2）空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机 (略) 螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（4）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

5、升降系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯由专业队*维修保养（学校承担维修养护费）。

（3）确保升降电梯24小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（4）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到 (略) 理，及时排除故障。

（5）运行出现险情后，应有排除险情 (略) 理措施。

6、照明系统

（1）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（2）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率。

（3）公共电器柜电器设备，遇有故障， (略) 置，保证运行安全、正常。

7、完成学校领导交待的其他任务。

（三）校园环境保洁服务

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（2）绿化内大件垃圾≤1 件。

（3）室外体育场地面无明显垃圾。

2、教 (略) 域及辅助用房保洁

（1）房 (略) 域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（2）平台台阶保持清洁。

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（4）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（5）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（6）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（7）开放式地沟无大件垃圾。

（8）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（9）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（10）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（11）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（12）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（13）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（14）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（15）卫生间内保持空气清新、无异味。

（16）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（17）室内空气无异味。

（18）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（19）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（20）保持轿厢内空气清新、无异味。

（21）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（22）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

3、垃圾分类与清运

（1）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（2）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（3）垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。

（4）垃圾清收率不低于 99%。

4、卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2） (略) 域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（4）虫害控制措施监管达到100%。

5、完成学校领导交待的其他任务。

（四）校园绿化服务

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

5、完成学校领导交待的其他任务。。

（五）学生公寓住宿服务

1、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

2、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

3、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

4、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

5、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

6、按学校要求组织学生自台台阶、楼内走道、扶梯地面无污渍，无大件垃圾；扶梯扶手、栏杆保持干净， (略) 。
③消防栓、消防箱无明显积灰 (略) 。
⑥饮水机表面清洁，无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
⑦坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
⑧垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋，垃圾 箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度。
⑨隔断、人手高墙面、门、门框、地脚线、照明开关无 明显积灰 (略) 。
⑩电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹 (略) 。
?每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。
?玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰 (略) 。

3、垃圾分类与清运
①在指定位置摆放分类垃圾桶，并 (略) 张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识 (略) 的要求设置。
②桶身表面干净无污渍。
③垃圾中转房保持整洁，化粪池清掏，无明显异味。

4、卫生消杀
①无老鼠活动迹象。
(略) 域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

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校园绿化服务

①植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。
②花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
③落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。
④根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

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学生公寓住宿服务

1.实行日常来客登记制度，禁止无关人员进入公寓。

2.异性未经批准禁止进入学生公寓。

3.认真管理本楼内家具设施，确保无缺损、无丢失，缺损或丢失

4.值班员应坚守岗位，坚持24小时巡逻制度和交接班制度，记录详实。

5.管理员应熟悉楼内消防设施及疏散通道情况，能有效控制学生使用易燃易爆物品等行为。定期进行安全检查，检查记录详实，及时上报安全信息并对发现的问题采取有效措施。

6.公寓 (略) 域地面、楼梯台阶、踢脚线应干净整洁，无垃圾、无污渍、无积水。公寓外楼基座为准向四周延 (略) 域无树叶、无烟蒂、无瓜果皮壳、无纸屑等杂物。门、窗应光亮干净，无积尘、无印渍。楼梯扶手、栏杆、档板无积尘，光洁明亮。墙面、台面、宣传标示栏、标识牌、附属设施及室外5米以下外围墙面光亮整洁，无积尘、无污垢、无印渍。天花板及墙面清洁无积尘、 (略) 。

7.垃圾桶应清洁光亮，无污渍、无异味。

8. (略) 域应做好灭鼠、灭蟑螂和灭蝇工作，配合学校定期防疫。

9.配合学校开展学生宿舍内务卫生检查和评比等工作。

10.定期检查宿舍设施、物品的使用情况，发现损坏及时报修。

11.准确掌握学生宿舍的住宿情况，住宿发生变动应及时上报。

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司机服务

1.熟练掌握驾驶技能，确保行车安全。

2.定期对车辆进行检查、保养和维修，确 (略) 于良好状态。

3.严格按照学校规定的出车时间执行，不得迟到或早退。

4.严格遵守交通法规，确保行车安全。

5.服务热情礼貌。

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