合同履行期限：合同签订生效后起至2026年12月31日

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：003

预算金额（元）：#

最高限价（元）：#

采购需求：

包 组 号：003

包组名称： (略) 食品药品检验所物业管理服务

包组金额：#（元）

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
(略) 食品药品检验所物业管理服务	(略) (略) 秋月湖街67号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。

采购人可提供办公室一间，20平米、办公室内可用办公桌椅2套；

中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

1、采购单位负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。

（2）各类设备设施年检、检测费用。

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。

（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。

（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。

（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨相关用具及耗材费用。

2、投标单位负责费用范围：

（1）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。

（2）自备除雪、清洁、消毒、喷药、绿化、除尘、办公、通讯、打点、考勤等设备，并自行负责相关设备的耗材、维修等事项。

3、物业管理费中包括但不限于员工工资、社会保险、工会经费、人身意外保险费、法定假加班补助费、交通补助费、工服折旧费、管理费、税金、服装费等围绕本项目所产生的所有费用。

4、中标价格为总价包干价格，合同期限内除采购人在相关项目的人员预算基础上增加相关岗位作业人员或在现有服务内容的基础上增设或扩大相关服务项目外，价格不进行调整。

2.物业服务范围

【物业名称】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
(略) 食品药品检验所
总面积	建筑面积（㎡）	#.85	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	#.85	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗400扇 门260扇	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖# 、石材400	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆墙面	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌5张 会议椅300把	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室4个、面积400平方米	见“3.4保洁服务”
报告厅	室内设施说明	展台2个	见“3.4保洁服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1间面积150平方米	见“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间21个，面积308平方米	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	垃圾存放点位于卫生间、面积308平方米、数量21个。	见“3.4保洁服务”
车行/人行口	地面车位数	70	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
	车行口	2	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
	人行口	1	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
设施设备	采暖系统	集中供热#.85平方米	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	市政排水、两个化粪池	见“3.6安全保障及秩序维护服务”3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	日光灯，格栅灯，led桶灯，轨道灯，射灯等	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	强电、弱电系统	三个配电室、网络系统	见“3.3公用设施设备维护服务”
	安监系统	三套	见“3.3安监系统”
	楼宇维修	五栋	见“3.3楼宇维修”
餐饮服务	工作日供应早午餐		见“3.2餐饮服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	#平方米	见“3.4保洁服务”
垃圾箱	1处	见“3.4保洁服务”
门前三包	200平方米	见“3.4保洁服务”

3.物业管理服务内容及标准

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件 (略) 置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划 (略) 域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行， (略) 域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1） (略) 域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐 (略) 于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火 (略) 理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
9	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
10	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理和安全检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
11	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2餐饮服务

序号	服务内容	服务标准
1	食堂服务事项范围。	（1）负责提供采购人的工作人员早餐、午餐。
		（2）负责提供采购人的食品安全管理服务并对食品安全负责。
		（3）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食 (略) 内外环境卫生的清洁保障工作。
		（4）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
		（5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。
		（6）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理。采购人安排的其他临时性工作
2	食堂服务要求	（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
		（2）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量、质量、做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合职工口味。
		（3）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。
		（4）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
		（5）针对少数民族及有特殊饮食台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（9）随时检 (略) 域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
3	(略) 域保洁	（1）办公桌、椅、家具、门、门框、地脚线等，确保无灰尘、无污渍，并指定入室清洁办公室电灯、门窗开关规定，并严格执行。
		（2）办公室玻璃保持光亮、无污点、无划痕、无尘土。垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶保持无污迹。
		（3）面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑。
4	(略) 理	（1） (略) 域每天至少收集垃圾 1 次，人 (略) 或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
		（2）垃 (略) 要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
		（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
		（4）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（5）垃圾装袋，日产日清。
		（6）建立垃圾清运台账，交由规范的渠 (略) 理。
		（7）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（8）垃圾分类投放管理工作的执行标准， (略) 的要求执行。
5	卫生消毒	（1）负责采 (略) (略) 域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、卫生间、电梯，食堂 (略) 域防疫消杀工作。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。
		（4）每日分三个时段对大厅、卫生间、办公室、门把手、电梯按钮、电梯轿厢、开关、楼道、楼梯扶手等防疫消杀重点部位进行消毒，对餐后垃圾及时消毒清理。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	（1） (略) 域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
		（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	地胶板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地胶板地面进 (略) 理。
4	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地板进 (略) 理。
5	地毯地面	日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。
6	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
7	墙纸内墙	有污渍时用半干布擦拭。
8	木饰面内墙	有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。

3.5安全保障及秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（3）负责消防安全、防暴安全检查等相关工作。
		（4）配备安全保障及秩序维护服务必要的器材。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机 (略) 理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货 (略) 等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项， (略) 理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间，上班时间为24小时制。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2） (略) 线，按照指 (略) 线执行，加 (略) 域、重点部位 (略) 域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现 (略) 理。
4	车辆停放	（1） (略) 线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车 (略) 域，张贴车辆引导标识，对车辆 (略) 域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼内停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现停车场内车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；在停车场内发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导 (略) 理，响应时间不超过3分钟。
5	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）做好防暴安全检查和易燃易爆品 (略) 管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
6	突 (略) 理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突 (略) 置队#，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维 (略) 域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6） (略) 域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7） (略) 理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
7	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停 (略) 域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发 (略) 置工作，确保活动正常进行。

4.中标人履行合同所需的设备

1

秩序维护服务

对讲机

6

套

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
	项目经理	1	1	年龄 55 周岁以下，精通物业管理组织运作实施，并善于管理，有较强的沟通能力；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。累计从事过非住宅类物业经理管理经验不低于3年。根据有关法律法规以及本合同约定，按工作实际情况，制定详细、严密的物业管理制度、各岗位工作流程以及各种应急预案。
	餐饮人员（餐饮人员须持有健康证，上岗前核验）	1	1	厨师长，年龄60 周岁以下，熟悉餐厅出品控制、成本核算、营养搭配，能烹制中（西）餐菜肴并可制定宴请菜谱，熟悉掌握各菜系主菜烹饪手法、认真负责的组织好工作人员保质保量做好菜品，并有一定的管理和协调能力。熟悉餐厅出品控制、营养搭配、协调能力强、五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳
		1	1	厨师，年龄60 周岁以下，熟悉餐厅出品控制、熟悉掌握各菜系主菜烹饪手法、营养搭配、协调能力强、五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳
		2	2	面点师，年龄 60 周岁以下，能够制作多种风味凉菜、中式面点，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，具有较强的服务意识，职业素养佳。
		2	2	水案，年龄 60 周岁以下，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，具有较强的服务意识，职业素养佳。
		1	1	洗碗，年龄 60 周岁以下，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，具有较强的服务意识，职业素养佳。
		1	1	前台，年龄 60 周岁以下，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，具有较强的服务意识，职业素养佳。
		1	1	零活，年龄 60 周岁以下，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，具有较强的服务意识，职业素养佳。
	综合维修	2	2	年龄 60 周岁以下（具有5年以上强弱电、水暖方面工作经验），能熟练操作采购人单位内部 (略) 、弱电设备、电话、网络等突发应急维修、能熟练操作采购人单位内部的上下水、供暖、排水、太阳能等设施设备突发应急维修具备多面技术能手。须持有效期内特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供证书复印件）及有效期内特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件），从事相关工作5年以上
	保洁员	15	15	女性，年龄60 周岁以下，熟悉各类清洁操作程序、清洁药剂的使用以及清洁设备操作，团队管理能力强。五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
	秩序维护人员兼消防设施安全操作员	4	9	秩序维护员队长年龄50周岁以下，队员年龄60 周岁以下。男性，身高不低于1.75米，有相关工作经验，政治品德良好、身体健康、反应灵活、责任心强。了解国家法律、法规，具有较强的安全保卫日常管理能力， (略) 置能力和快速反应能力。熟悉安全保卫管理工作内容与标准，团队组织管理能力强。其中6人须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（投标文件中须提供证书复印件）

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.其他要求

（一）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

（二）根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转移给第三人， (略) 承担的事项，必须经采购人同意后方可转移委托。

（三）与采购人管理职能部门保持密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

（四）严格审核录用本物业项目劳务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

（五）经双方协商后及时调整采购人认为不适合继续在 (略) 工作人员（以采购人书面通知为准）。

（六）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

（七）员工统一着装，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。 (略) 的满意率达到95%。

（八） (略) 工作人员，不得与所内工作人员、前来办理业务人员发生语言、肢体上冲突，一旦出现上述问题，由物业公司承担相应责任。

（九）注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对物业公司违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、亡、病治疗及其 (略) 自行承担。

（十）投标报价要符合国家及地方的法律法规， (略) 场的基本规律。

注：本款涉及的零星维修材料等费用，不论是由供应商，还是采购人承担，涉及的相关服务由供应商承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。

注：1.投标人若兼投本项目各包组，则所兼投包组中拟派人员不得重复使用，且须提供承诺函（格式自拟），如果不提供承诺函按无 (略) 理。

2.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无 (略) 理。

合同履行期限：2025年5月1日起至2026年12月31日

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：004

预算金额（元）：#

最高限价（元）：#

采购需求：

包 组 号：004

包组名称：市场中心本级物业管理服务项目

包组金额：#（元）

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
市场中心本级物业管理服务项目	(略) (略) (略) 九十号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。

采购人可提供办公室一间，20平米、办公室内可用办公桌椅2套；

中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

1、采购单位负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。

（2）各类设备设施年检、检测费用。

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。

（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。

（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。

（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨相关用具及耗材费用。

2、投标单位负责费用范围：

（1）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。

（2）自备除雪、清洁、消毒、喷药、绿化、除尘、办公、通讯、打点、考勤等设备，并自行负责相关设备的耗材、维修等事项。

3、物业管理费中包括但不限于员工工资、社会保险、工会经费、人身意外保险费、法定假加班补助费、交通补助费、工服折旧费、管理费、税金、服装费等围绕本项目所产生的所有费用。

4、中标价格为总价包干价格，合同期限内除采购人在相关项目的人员预算基础上增加相关岗位作业人员或在现有服务内容的基础上增设或扩大相关服务项目外，价格不进行调整。

2.物业服务范围

【物业名称】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
中心本级办公楼
总面积	建筑面积（㎡）	7031.61	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	7031.61	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗195扇 门170扇	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	大理石 2600㎡	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆墙面	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌5张 会议椅74把	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室5个、面积545㎡	见“3.4保洁服务”
报告厅	室内设施说明	报告厅1间 13张桌 230把椅子	见“3.4保洁服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1间面积500	见“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间14个面积308	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	垃圾存放点卫生间、面积308、数量14个。	见“3.4保洁服务”
	地面车位数	48	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
	人行口	2	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
设施设备	采暖系统	集中供热7813.53平米	见“3.5安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	市政排水、1个化粪池	见“3.5安全保障及秩序维护服务”3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	应急照明灯，高位水箱，疏散指示，消防水池等	见“3.5安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	日光灯，格栅灯，led桶灯，轨道灯，射灯等	见“3.5安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	强电、水暖维修保养	污水井、化粪池	见“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	一个配电室	见“3.3公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	1200平米	见“3.4保洁服务”
垃圾箱	1处	见“3.4保洁服务”
门前三包	120平米	见“3.4保洁服务”

3.物业管理服务内容及标准

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件 (略) 置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划 (略) 域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行， (略) 域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1） (略) 域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐 (略) 于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火 (略) 理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
9	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
9	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理和安全检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2餐饮服务

序号	服务内容	服务标准
1	食堂服务事项范围。	（1）负责提供采购人的工作人员早餐、午餐。
		（2）负责提供采购人的食品安全管理服务并对食品安全负责。
		（3）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食 (略) 内外环境卫生的清洁保障工作。
		（4）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
		（5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。
		（6）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理。采购人安排的其他临时性工作
2	食堂服务要求	（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
		（2）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量、质量、做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合职工口味。
		（3）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。
		（4）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
		（5）针对少数民族及有特殊饮食台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（8）随时检 (略) 域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
3	(略) 域保洁	（1）办公桌、椅、家具、门、门框、地脚线等，确保无灰尘、无污渍，并指定入室清洁办公室电灯、门窗开关规定，并严格执行。
		（2）办公室玻璃保持光亮、无污点、无划痕、无尘土。垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶保持无污迹。
		（3）面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑。
4	(略) 理	（1） (略) 域每天至少收集垃圾 1 次，人 (略) 或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
		（2）垃 (略) 要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
		（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
		（4）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（5）垃圾装袋，日产日清。
		（6）建立垃圾清运台账，交由规范的渠 (略) 理。
		（7）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（8）垃圾分类投放管理工作的执行标准， (略) 的要求执行。
5	卫生消毒	（1）负责采 (略) (略) 域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、卫生间、电梯，食堂 (略) 域防疫消杀工作。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。
		（4）每日分三个时段对大厅、卫生间、办公室、门把手、电梯按钮、电梯轿厢、开关、楼道、楼梯扶手等防疫消杀重点部位进行消毒，对餐后垃圾及时消毒清理。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	（1） (略) 域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
		（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	地胶板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地胶板地面进 (略) 理。
4	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地板进 (略) 理。
5	地毯地面	日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。
6	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
7	宣传板	有污渍时用半干布擦拭。

3.5安全保障及秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好纸质与电子版相关记录，填写规范，保存完好。采购人不定期进行检查，如在检查中发现相关人员存在漏岗、空岗等情况，采购人有权要求中标企业予以调换，中标企业应在2日内对相关人员进行调换。
		（3）负责消防安全、防暴安全检查等相关工作。
		（4）负责 24 小时巡查管理：制定合 (略) 线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素， (略) 置突发事件， (略) 内正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况，严防常明灯，常流水等跑冒滴漏现象。
		（5）配备安全保障及秩序维护服务必要的器材（对讲机、防爆叉、）。
		（6）每间隔1小时对办公楼各楼层 (略) 域进行巡逻打卡签到（巡逻打卡材料需留存形成电子版或纸质版证明材料，以备检查）。采购人不定期进行检查，如在检查中发现相关人员存在漏岗、空岗等情况，采购人有权要求中标企业予以调换，中标企业应在2日内对相关人员进行调换。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机 (略) 理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货 (略) 等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）制定出入登记制度，并严格履行出入登记制度，严禁外来人员在未登记、无人员接待情况下进 (略) 域内。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项， (略) 理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间，上班时间为24小时制。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2） (略) 线，按照指 (略) 线执行，加 (略) 域、重点部位 (略) 域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
		（5）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（6）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（7）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（8）每间隔1小时对办公楼各楼层 (略) 域进行巡逻打卡签到（巡逻打卡材料需留存形成电子版或纸质版证明材料，以备检查）。采购人不定期进行检查，如在检查中发现相关人员存在漏岗、空岗等情况，采购人有权要求中标企业予以调换，中标企业应在2日内对相关人员进行调换。
		（9）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现 (略) 理。
4	车辆停放	（1） (略) 线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车 (略) 域，张贴车辆引导标识，对车辆 (略) 域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼内停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现停车场内车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；在停车场内发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导 (略) 理，响应时间不超过3分钟。
		（6） (略) 内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理
5	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）做好防暴安全检查和易燃易爆品 (略) 管理，做好相关记录。
		定期对消防设施进行巡查工作（主要包括，消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明灯正常运作；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道门口 (略) 于关闭状态；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患。）
		（5）每次对消防设备巡查（灭火器、消火栓），需填写巡查记录，并留存相应纸质版材料。
		（6）发现消防设备故障与消防通道堵塞等问题，及时上报采购人领导。发现安全隐患问题与火情及时进 (略) 理，出现重大火情立即组织人员疏散。
		（7）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
6	突 (略) 理	（1）制定突发（应急）事件安全责任书、安全责任制度，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突 (略) 置队#，并建立应急突 (略) 置制度、明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并留存相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维 (略) 域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6） (略) 域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7） (略) 理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
		（8）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告采购单位当值领导。
		（9）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。秩序维护主管在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
7	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停 (略) 域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发 (略) 置工作，确保活动正常进行。
8	疫情防范(大规模传染性疾病）	强化疫情期间服务要满足疫情期间防疫工作的需要，落实出入登记制度，对外来人员进行相关管控，无关人员禁止进入办公楼内，人员走后及时消毒，避免疫情传播。

4.中标人履行合同所需的设备

1	秩序维护服务	对讲机	6	套
		强光手电	1	套
		打点设备	16	套
		防爆棍	2	套
		防爆叉	1	套

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
服务中心	项目经理	1	1	年龄 55 周岁以下，男女不限、精通物业管理组织运作实施，并善于管理，有较强的沟通能力；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。根据有关法律法规以及本合同约定，按工作实际情况，制定详细、严密的物业管理制度、各岗位工作流程以及各种应急预案。累计从事过非住宅类物业经理管理经验不低于3年。
	餐饮服务人员（须持有效期内的健康证，上岗前核验）	2	2	厨师，年龄 55周岁以下，熟悉餐厅出品控制、成本核算、营养搭配，能烹制中（西）餐菜肴并可制定宴请菜谱，熟悉掌握各菜系主菜烹饪手法、并有一定的管理和协调能力。熟悉餐厅出品控制、营养搭配、协调能力、强五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳
		1	1	面案，年龄 55周岁以下，熟练掌握各式中式面点的制作工艺。
		1	1	水案，年龄 55周岁以下，熟练掌握各种餐饮配套流程服务工作。
		1	1	凉菜，年龄 55周岁以下，熟悉餐厅出品控制、成本核算、营养搭配，能够制作多种风味凉菜
		2	2	洗消，年龄 55周岁以下，工作认真负责，高质量完成工作。
		2	2	勤杂，年龄 55周岁以下，工作认真负责，高质量完成工作。
		1	1	服务员，年龄 55周岁以下。强五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳
	综合维修	2	2	年龄 55 周岁以下（具有5年以上强弱电、水暖方面工作经验、），能熟练操作采购人单位内部 (略) 、弱电设备、电话、网络等突发应急维修、能熟练操作采购人单位内部的上下水、供暖、排水、太阳能等设施设备突发应急维修具备多面技术能手。注：二人均须持有效期内特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供证书复印件）及有效期内特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件）
	保洁员	3	6	女性，年龄 55 周岁以下，熟悉各类清洁操作程序、清洁药剂的使用以及清洁设备操作。五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
	秩序维护人员兼消防设施安全操作员	白班4人晚班2人	8	年龄 55周岁以下，男性，身高不低于1.75米，有 2 年以上相关工作经验，政治品德良好、身体健康、反应灵活、责任心强。了解国家法律、法规，具有较强的安全保卫日常管理能力， (略) 置能力和快速反应能力。熟悉安全保卫管理工作内容与标准，团队组织管理能力强。至少有2名须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（投标文件中须提供证书复印件），确保消防设施设备24小时有人值守。

注：中标单位应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

中标单位应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

7、其他要求

1、遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚和不实宣传。

2、严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

3、物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的， (略) 按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。

4、因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同， (略) 赔偿相关损失。

5、采购人如认为中标物业服务企业从业人员的条件和服务标准不符合要求时，有权要求中标物业服务企业予以调换，中标物业服务企业应在三天内调换。

6、根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转移给第三人， (略) 承担的事项，必须经采购人同意后方可转移委托。

7、与采购人管理职能部门保持密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

8、对在工作中故意或因重大过失造成设备损坏的，中标物业服务企业须按价赔偿。

9、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

10、员工统一着装，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。 (略) 的满意率达到95%。

11、注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对物业公司违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、亡、病治疗及其 (略) 自行承担。

12、物业保证已于全部工作人员签订劳动合同，物业承担用人单位的一切法律责任。物业工作人员的工资、奖金、津贴、保险等一切报酬、福利待遇及相关法律责任均由物业承担，与#方无关；物 (略) 之间若因劳动合同发生纠纷，应立即自行协商解决，不得影响本合同的履行。

13、 (略) 工作人员，不得与中心工作人员与前来办理业务人员发生语言、肢体上冲突，一旦出现上述问题，由物业公司承担相应责任。

14、投标报价要符合国家及地方的法律法规， (略) 场的基本规律。

注：本款涉及的零星维修材料等费用，不论是由中标单位，还是采购人承担，涉及的相关服务由中标单位承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。

注：1.投标人若兼投本项目各包组，则所兼投包组中拟派人员不得重复使用，且须提供承诺函（格式自拟），如果不提供承诺函按无 (略) 理。

2.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无 (略) 理。

合同履行期限：2025年5月1日起至2026年12月31日

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：005

预算金额（元）：#

最高限价（元）：#

采购需求：

包 组 号：005

包组名称：沈阳产品质 (略) 物业管理服务项目

包组金额：#（元）

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
沈阳产品质 (略) 物业管理服务项目	(略) (略) (略) 24号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。

（1）采购人可提供办公室一间，12平方米、办公室内可用办公桌椅1套；

中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

1、采购单位负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。

（2）各类设备设施年检、检测费用。

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。

（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。

（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。

（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨相关用具及耗材费用。

2、投标单位负责费用范围：

（1）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。

（2）自备除雪、清洁、消毒、喷药、绿化、除尘、办公、通讯、打点、考勤等设备，并自行负责相关设备的耗材、维修等事项。

3、物业管理费中包括但不限于员工工资、社会保险、工会经费、人身意外保险费、法定假加班补助费、交通补助费、工服折旧费、管理费、税金、服装费等围绕本项目所产生的所有费用。

4、中标价格为总价包干价格，合同期限内除采购人在相关项目的人员预算基础上增加相关岗位作业人员或在现有服务内容的基础上增设或扩大相关服务项目外，价格不进行调整。

2.物业服务范围

【物业名称】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
(略) 办公楼
总面积	建筑面积（㎡）	#.4	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	#	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗280扇 门240扇	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖6000㎡、石材6000㎡	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆墙面	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌3张 会议椅50把	见“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室3个、面积400㎡	见“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间11个面积265㎡	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	垃圾存放点1个，9平方米。	见“3.4保洁服务”
	地面车位数	51	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	2	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
	人行口	2	见“3.5安全保障及秩序维护服务”
设施设备	采暖系统	集中供热#.4平方米	见“3.5安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	市政排水、给水	见“3.5安全保障及秩序维护服务”3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	日光灯，格栅灯，led桶灯，轨道灯，射灯等	见“3.5安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	一个变电所、一个配电室	见“3.3公用设施设备维护服务”
	设备机房	4个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	空调107台	见“3.3公用设施设备维护服务”
	强弱电、水暖维修保养	配电箱、电井、各种用电设施，上下水、消防及采暖及各种管井	见“3.3公用设施设备维护服务”
	安监系统（视频监控、消防设备巡查）	监控系统、门禁系统及易制毒、易制爆库房看护值守	见“3.3公用设施设备维护服务”
	装饰、建筑物维修	外墙、墙砖、地砖、天棚、窗帘等	见“3.3公用设施设备维护服务”
	食堂	就餐人数100人，食堂面积370㎡	见“3.2”餐饮服务

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	2500平方米	见“3.4保洁服务”
垃圾箱	1处	见“3.4保洁服务”
门前三包	90平方米	见“3.4保洁服务”

3.物业管理服务内容及标准

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件 (略) 置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划 (略) 域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行， (略) 域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1） (略) 域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐 (略) 于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火 (略) 理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
9	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理和安全检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2餐饮服务

序号	服务内容	服务标准
1	食堂服务事项范围。	（1）负责提供采购人的工作人员早餐、午餐。
		（2）负责提供采购人的食品安全管理服务并对食品安全负责。
		（3）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食 (略) 内外环境卫生的清洁保障工作。
		（4）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
		（5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。
		（6）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理。采购人安排的其他临时性工作
2	食堂服务要求	（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
		（2）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量、质量、做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合职工口味。
		（3）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。
		（4）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
		（5）针对少数民族及有特殊饮食台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（9）随时检 (略) 域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
3	(略) 域保洁	（1）办公桌、椅、家具、门、门框、地脚线等，确保无灰尘、无污渍，并指定入室清洁办公室电灯、门窗开关规定，并严格执行。
		（2）办公室玻璃保持光亮、无污点、无划痕、无尘土。垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶保持无污迹。
		（3）面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑。
4	(略) 理	（1） (略) 域每天至少收集垃圾 1 次，人 (略) 或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
		（2）垃 (略) 要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
		（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
		（4）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（5）垃圾装袋，日产日清。
		（6）建立垃圾清运台账，交由规范的渠 (略) 理。
		（7）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（8）垃圾分类投放管理工作的执行标准， (略) 的要求执行。
5	卫生消毒	（1）负责采 (略) (略) 域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、卫生间、电梯，食堂 (略) 域防疫消杀工作。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。
		（4）每日分三个时段对大厅、卫生间、办公室、门把手、电梯按钮、电梯轿厢、开关、楼道、楼梯扶手等防疫消杀重点部位进行消毒，对餐后垃圾及时消毒清理。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	（1） (略) 域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
		（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	地胶板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地胶板地面进 (略) 理。
4	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地板进 (略) 理。
5	地毯地面	日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。
6	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
7	墙纸内墙	有污渍时用半干布擦拭。
8	木饰面内墙	有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。

3.5安全保障及秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（3）负责消防安全、防暴安全检查等相关工作。
		（4）配备安全保障及秩序维护服务必要的器材。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机 (略) 理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货 (略) 等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项， (略) 理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间，上班时间为24小时制。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度， (略) 要求对易制爆、易制毒库房进行巡查。
		（2） (略) 线，按照指 (略) 线执行，加 (略) 域、重点部位 (略) 域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现 (略) 理。
4	车辆停放	（1） (略) 线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车 (略) 域，张贴车辆引导标识，对车辆 (略) 域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼内停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现停车场内车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；在停车场内发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导 (略) 理，响应时间不超过3分钟。
5	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）做好防暴安全检查和易燃易爆品 (略) 管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
6	突 (略) 理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突 (略) 置队#，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维 (略) 域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6） (略) 域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7） (略) 理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
7	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停 (略) 域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发 (略) 置工作，确保活动正常进行。

4.中标人履行合同所需的设备

1	秩序维护服务	对讲机	3	套
2	秩序维护服务	打点机	1	套

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
(略)	项目经理	1	1	年龄 60 周岁以下，精通物业管理组织运作实施，并善于管理，有较强的沟通能力；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。根据有关法律法规以及本合同约定，按工作实际情况，制定详细、严密的物业管理制度、各岗位工作流程以及各种应急预案。累计从事过非住宅类物业经理管理经验不低于3年。
	餐饮服务人员（含厨师、食堂主管、面点师、水案、零活）	6	6人	（1）厨师（1人）年龄45周岁以下，从事同岗位5年以上主厨工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定宴请菜谱，熟悉八大菜系主菜烹饪做法，并有一定的组织、管理和协调能力。（2）食堂主管（1人）60周岁以下，从事相关工作3年以上工作经验，工作认真负责。（3）面点师（1人）年龄55周岁以下，女性，从事岗位2年以上工作经验，会制作多品种中西点，身体健康。（4）水案（2人）年龄55周岁以下女性，身体健康状况良好，具有相关工作经验2年以上，刀工娴熟。（5）零活（1人）年龄55周岁以下女性，身体健康状况良好，具有相关工作经验2年以上。注：以上餐饮服务人员须提供健康证书。上岗前核验
	综合维修	2	2	（1）水暖工（1人）年龄 60 周岁以下（具有5年以上水暖方面工作经验），能熟练操作采购人单位内部的上下水、供暖、排水、太阳能等设施设备突发应急维修具备多面技术能手。每年供暖期对供暖泵房进行看护。（2）电工（1人）年龄 60 周岁以下（具有5年以上强弱电工作经验、）能熟练操作采购人单位内部的 (略) 、强弱电设备、电话、网络等突发应急维修。须持有效期内特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供证书复印件）及有效期内特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件）
	保洁员	5	5	女性，年龄 55 周岁以下，熟悉各类清洁操作程序、清洁药剂的使用以及清洁设备操作，团队管理能力强。五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
	秩序维护人员	4	10	年龄 60周岁以下，男性，有 2 年以上相关工作经验，政治品德良好、身体健康、反应灵活、责任心强。了解国家法律、法规，具有较强的安全保卫日常管理能力， (略) 置能力和快速反应能力。熟悉安全保卫管理工作内容与标准，团队组织管理能力强。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.其他要求

（一）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

（二）根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转移给第三人， (略) 承担的事项，必须经采购人同意后方可转移委托。

（三）与采购人管理职能部门保持密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

（四）严格审核录用本物业项目劳务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

（五）经双方协商后及时调整采购人认为不适合继续在 (略) 工作人员。

（六）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

（七）员工统一着装，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。 (略) 的满意率达到95%。

（八） (略) 工作人员， (略) (略) 办理业务人员发生语言、肢体上冲突，一旦出现上述问题，由物业公司承担相应责任。

（九）注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对物业公司违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、亡、病治疗及其 (略) 自行承担。

（十）物业保证已于全部工作人员签订劳动合同，物业承担用人单位的一切法律责任。物业工作人员的工资、奖金、津贴、保险等一切报酬、福利待遇及相关法律责任均由物业承担，与#方无关；物 (略) 之间若因劳动合同发生纠纷，应立即自行协商解决，不得影响本合同的履行。

（十一）投标报价要符合国家及地方的法律法规， (略) 场的基本规律。

注：1.投标人若兼投本项目各包组，则所兼投包组中拟派人员不得重复使用，且须提供承诺函（格式自拟），如果不提供承诺函按无 (略) 理。

2.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无 (略) 理。

合同履行期限：2025年6月1日起至2026年12月31日

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：006

预算金额（元）：#

最高限价（元）：#

采购需求：

包 组 号：006

包组名称：沈 (略) 物业管理服务项目

包组金额：#（元）

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
沈 (略) 物业管理服务项目	(略) (略) (略) 43号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。

（1）采购人可提供办公室一间，15平米、办公室内可用办公桌椅2套；

中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

1、采购单位负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。

（2）各类设备设施年检、检测费用。

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。

（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。

（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。

（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨相关用具及耗材费用。

2、投标单位负责费用范围：

（1）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。

（2）自备除雪、清洁、消毒、喷药、绿化、除尘、办公、通讯、打点、考勤等设备，并自行负责相关设备的耗材、维修等事项。

3、物业管理费中包括但不限于员工工资、社会保险、工会经费、人身意外保险费、法定假加班补助费、交通补助费、工服折旧费、管理费、税金、服装费等围绕本项目所产生的所有费用。

4、中标价格为总价包干价格，合同期限内除采购人在相关项目的人员预算基础上增加相关岗位作业人员或在现有服务内容的基础上增设或扩大相关服务项目外，价格不进行调整。

2.物业服务范围

【物业名称】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
沈 (略) 办公实验楼1、2号楼
总面积	建筑面积（㎡）	#.86	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	#	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗240扇 门120扇 420㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖2000㎡ 、石材8000㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆墙面	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌10张 会议椅240把	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室5个、面积520㎡	见“3.4保洁服务”
报告厅	室内设施说明	报告厅1间 5张桌 120把椅子	见“3.4保洁服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1间面积300㎡	见“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间18个面积180㎡	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	垃圾存放点卫生间、面积180㎡，数量19个。	见“3.4保洁服务”
	地面车位数	60	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	2	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
	人行口	2	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
设施设备	采暖系统	集中供热8949.86平米	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	市政排水、泵房（一个饮用水水池，一个消防水池、一套净水系统，二套水泵）、饮用水水池、净水系统、1个化粪池、水暖检修井（ (略) 及阀门）	见“3.6安全保障及秩序维护服务”3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	应急照明灯，高位水箱，疏散指示，消防水池、二套消防报警系统，一套监控系统	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	安监系统	监控设备	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务
	照明系统	日光灯，格栅灯，led桶灯，轨道灯，射灯等	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	一个配电室、三个配电柜	见“3.3公用设施设备维护服务”
	设备机房	服务器机房	见“3.3公用设施设备维护服务”
	食堂	就餐人数约120人，食堂面积520㎡	见“3.2餐饮服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	4000平米	见“3.4保洁服务”
垃圾箱	1处	见“3.4保洁服务”
门前三包	600平米	见“3.4保洁服务”

3.物业管理服务内容及标准

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②公用设施设备维护服务：设施设备安全运行巡查记录。③保安服务：监控记录、突发事件 (略) 置记录等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑤绿化服务：清洁整修记录、消杀记录等。⑥其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、外来人员登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划 (略) 域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行， (略) 域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1） (略) 域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐 (略) 于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火 (略) 理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
9	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理和安全检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线	设置24小时报修服务热线。

3.2餐饮服务

序号	服务内容	服务标准
1	食堂服务事项范围。	（1）负责提供采购人的工作人员工作日早餐、午餐及值班人员的晚餐出品。
		（2）负责提供采购人的食品安全管理服务。
		（3）做好采购单位物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
		（4）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食 (略) 内外环境卫生的清洁保障工作。
		（5）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
		（6）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。
		（7）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理， 做好采购人交办的其他工作任务。
		（8）能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。
2	食堂服务要求	（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
		（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
		（3）食堂服务根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行。食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数量、质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
		（4）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
		（5）按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。
		（6）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
		（7）进入操作间必须更换好工作服装，穿戴好符合食品安全的装备，消毒洗手，严禁无关人员进入操作间，食材必须严格做好清洗等符合食品安全 (略) 置，食堂餐桌地面每天进行消毒并填写记录表。

3.3公用设施设备检查维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	（1）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（2）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。发现问题及时向采购方汇报并协助解决。
3	给排水系统	（1）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（2）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（3）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
		（4）掌握采 (略) 内所有上水、下水、化粪池、污水井、雨排管线、消防管线及相关设备设施，每日进行巡检工作，是否存在滴漏等隐患，确保用水安全。
4	消防系统	（1）每日对消防设备进行安全巡查一次，巡视检查设备运行安全及完好情况，发现故障及时进 (略) 理
		（2）建立消防设备、设施检查记录，并及时有效填写。
5	供配电系统	（1）建立运行值班监控制度。
		（2）掌握采 (略) 内所有配电室、照明、亮化、电井、电箱、配电柜、用电设施并每日进行巡检工作，是否过热，有焦糊味等，及时维修，确保用电安全
		（3）具备维修供电、相应能力
6	安监系统	（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。
		（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除或报修。
7	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1 (略) 域照明设备巡视。
8	采暖系统	（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。
		（2）做好供暖前检查等相关准备工作。
		（3）暖气片上水前，提前通知采购人。
		（4）供暖期间做好日常检查、维护、登记上报等工作。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	1、负责采 (略) (略) 域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、门窗、卫生间、电梯、消防设施 (略) 域及休息日节假 (略) 域的清洁卫生工作。建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进 (略) 域时，有采购人相关人员全程在场。
2	(略) 域保洁	（1） (略) 域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。随时巡视，发现问 (略) 理。对人流 (略) 域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌（做到雪停立即清理）。采取安全防护措施措施，避免意外发生。
		（2）每天早中晚三次对采 (略) 楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问 (略) 理。对人流 (略) 域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。
		（3）保 (略) 域的墙面无灰尘、无污渍、 (略) ，对墙面每周要进行一次大清洁。空调口、排风口，每月清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍。安全通道及楼梯每天要清洁 1 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。每天对电梯进行清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽。
		（4）卫生间清洁做到干净无杂物无异味。垃圾无溢出，每日至少开展3次清洁作业。及时补充厕纸等必要用品。
		（5）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（6） (略) 、停车位进行清扫 1 次，全天保洁。 (略) 、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等。秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人车辆、工作人员正常出入。道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍， 垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。确保外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。
		（7）采 (略) 附属设施各种指示牌、消防设施设备、门、门框等每天至少清洁 1 次，并经常巡视，发现问题要及 (略) 理。采 (略) 的走廊通道及电梯间地面保持干净，确保无灰尘、无污渍、无垃圾等；各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、室内3米以下玻璃、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品和门框要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。
		（6）随时检 (略) 域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
3	(略) 域保洁	（1）入室清洁服务，每天晚上对采购人指定办公室进行入室清洁，严格准守保密相关规定。办公桌、椅、家具、门、门框、地脚线等，确保无灰尘、无污渍，并指定入室清洁办公室电灯、门窗开关规定，并严格执行。
		（2）地面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑。办公室玻璃保持光亮、无污点、无划痕、无尘土。垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶保持无污迹。
		（3）每天对电梯地毯和室内擦尘地垫进行清洁，并随时巡视检查，发现杂物污渍 (略) 理干净。每天早6:00更换电梯地毯，每天对撤下的电梯地毯进行清洗保养，确保电梯地毯干净整洁，无异味、无污渍。擦尘地垫每周要清洗 1 次，并确保干净整洁，无异味、无污渍。
4	(略) 理	（1）垃圾日产日清，垃圾桶每天保持清洁状态，确保无灰尘、无污渍、无满溢状况。
		（2）垃 (略) 要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
		（3） (略) 域每天至少收集垃圾 1 次，人 (略) 或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
		（4）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（5）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（6）垃圾分类投放管理工作的执行标准， (略) 的要求执行。
5	卫生消毒	（1）负责采 (略) (略) 域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、卫生间、电梯，食堂 (略) 域日常消杀工作。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	（1） (略) 域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
		（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	地胶板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地胶板地面进 (略) 理。
4	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地板进 (略) 理。
5	地毯地面	日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。
6	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
7	墙纸内墙	有污渍时用半干布擦拭。
8	木饰面内墙	有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。

3.5安全保障及秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（3）负责消防安全、防暴安全检查等相关工作。
		（4）配备安全保障及秩序维护服务必要的器材。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机 (略) 理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货 (略) 等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项， (略) 理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间，上班时间为24小时制。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2） (略) 线，按照指 (略) 线执行，加 (略) 域、重点部位 (略) 域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现 (略) 理。
4	车辆停放	（1） (略) 线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车 (略) 域，张贴车辆引导标识，对车辆 (略) 域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼内停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现停车场内车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；在停车场内发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导 (略) 理，响应时间不超过3分钟。
5	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）做好防暴安全检查和易燃易爆品 (略) 管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
6	突 (略) 理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突 (略) 置队#，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维 (略) 域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6） (略) 域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7） (略) 理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
7	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停 (略) 域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发 (略) 置工作，确保活动正常进行。

4.中标人履行合同所需的设备

1

秩序维护服务

对讲机

1

套

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
	项目经理	1	1	年龄60周岁以下，有丰富的物业经理工作经验，精通物业管理组织运作实施，并具有较强的管理和沟通能力。政治可靠，品行端正，身体健康，作风正派，责任心强，认真负责。精通物业管理组织运作实施，并善于管理，有较强的沟通能力；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。根据有关法律法规以及本合同约定，按工作实际情况，制定详细、严密的物业管理制度、各岗位工作流程以及各种应急预案。累计从事过非住宅类物业经理管理经验不低于3年。
	餐饮服务人员（含厨师、凉菜、面点师、水案、服务员）	5	5人	（1）厨师1人。要求：男性，60周岁以下，无传染病和其他疾病，从事同岗位3年以上工作经验，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，熟悉八大菜系主菜烹饪做法，并有一定的组织、管理和协调能力。（2）面点师1人。要求：女性，年龄60周岁以下，无传染病和其他疾病，从事同岗位2年以上工作经验，能够制作多种中式面点，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强。（3）水案1人。要求：女性，年龄60周岁以下，身体健康，无传染病和其他疾病，具有相关工作经验1年以上，政治品德良好、责任心强，工作熟练。刀工娴熟。（4）餐厅服务员2人。要求：女性，年龄60周岁以下，无传染病和其他疾病，身体健康状况良好，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳。注：以上餐饮服务人员须提供健康证书（上岗前核验）
	专职低压电维修人员兼职水暖杂修	1	1	男性，年龄60周岁以下，身体健康，无传染病和其他疾病，具有特种作业操作证（低压电工）（投标文件中须提供证书复印件），工作经验5年以上，政治品德良好、责任心强，业务熟练。
	保洁员	4	4	（其中外围保洁1人）要求：年龄60周岁以下，五官端正，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。责任心强，具有吃苦耐劳精神。
	秩序维护人员兼消防设施安全操作员	2	6	男性，年龄60周岁以下，身体健康，品行良好，政治可靠，作风正派，责任心强，至少有3人须持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（投标文件中须提供证书复印件）。身体健康、反应灵活、责任心强。了解国家法律、法规，具有较强的安全保卫日常管理能力， (略) 置能力和快速反应能力。熟悉安全保卫管理工作内容与标准，团队组织管理能力强。注：至少每班在岗人员一人持有持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.其他要求

（一）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

（二）根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转移给第三人， (略) 承担的事项，必须经采购人同意后方可转移委托。

（三）与采购人管理职能部门保持密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

（四）严格审核录用本物业项目劳务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

（五）经双方协商后及时调整采购人认为不适合继续在 (略) 工作人员（以采购人书面通知为准）。

（六）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

（七）员工统一着装，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。 (略) 的满意率达到95%。

（八） (略) 工作人员，不得与采购人员工与外来人员发生语言、肢体上冲突，一旦出现上述问题，由物业公司承担相应责任。

（九）注重安全管理，提高安全意识，保证消防安全和全体员工的人身安全；对物业公司违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、亡、病治疗及其 (略) 自行承担。

（十）投标报价要符合国家及地方的法律法规， (略) 场的基本规律。

（十一）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。

注：1.投标人若兼投本项目各包组，则所兼投包组中拟派人员不得重复使用，且须提供承诺函（格式自拟），如果不提供承诺函按无 (略) 理。

2.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无 (略) 理。

合同履行期限：2025年6月1日起至2026年12月31日

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：007

预算金额（元）：#

最高限价（元）：#

采购需求：

包 组 号：007

包组名称：沈阳 (略) 物业管理服务

包组金额：#（万元）

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
沈阳 (略) 物业管理服务	(略) (略) (略) 26号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。

采购人可提供办公室一间，15平米、办公室内可用办公桌椅2套；

中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

1、采购单位负责费用范围：

（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。

（2）各类设备设施年检、检测费用。

（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。

（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。

（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。

（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。

（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨相关用具及耗材费用。

2、投标单位负责费用范围：

（1）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。

（2）自备除雪、清洁、消毒、喷药、绿化、除尘、办公、通讯、打点、考勤等设备，并自行负责相关设备的耗材、维修等事项。

3、物业管理费中包括但不限于员工工资、社会保险、工会经费、人身意外保险费、法定假加班补助费、交通补助费、工服折旧费、管理费、税金、服装费等围绕本项目所产生的所有费用。

4、中标价格为总价包干价格，合同期限内除采购人在相关项目的人员预算基础上增加相关岗位作业人员或在现有服务内容的基础上增设或扩大相关服务项目外，价格不进行调整。

2.物业服务范围

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
沈阳 (略) 办公楼
总面积	建筑面积（㎡）	5255	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	5500（室内2500、室外3000）	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗131扇 门90扇	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖3000	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆墙面	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌2张 会议椅50把	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室2个、面积120	见“3.4保洁服务”
报告厅	室内设施说明	报告厅1间	见“3.4保洁服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1间面积400	见“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间8个面积256	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	垃圾存放点卫生间、面积4、数量8个。	见“3.4保洁服务”
	地面车位数	28	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
	人行口	2	见“3.6安全保障及秩序维护服务”
设施设备	采暖系统	集中供热5255平米	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	市政排水、1个化粪池	见“3.6安全保障及秩序维护服务”3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	应急照明灯，高位水箱，疏散指示，消防水池等	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	日光灯，格栅灯，led桶灯，轨道灯，射灯等	见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	一个配电室	见“3.3公用设施设备维护服务”
	安监系统	监控摄像头15个，门禁4个，车辆进出识别系统1套	见“3.3公用设施设备维护服务

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	2000平米	见“3.4保洁服务”
垃圾箱	1处	见“3.4保洁服务”
门前三包	1000平米	见“3.4保洁服务”

3.物业管理服务内容及标准

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件 (略) 置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划 (略) 域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行， (略) 域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1） (略) 域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐 (略) 于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火 (略) 理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
9	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
9	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理和安全检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2餐饮服务

序号	服务内容	服务标准
1	食堂服务事项范围。	（1）负责提供采购人的工作人员早餐、午餐。
		（2）负责提供采购人的食品安全管理服务并对食品安全负责。
		（3）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食 (略) 内外环境卫生的清洁保障工作。
		（4）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
		（5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。
		（6）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理。采购人安排的其他临时性工作
2	食堂服务要求	（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
		（2）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量、质量、做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合职工口味。
		（3）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。
		（4）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。
		（5）针对少数民族及有特殊饮食台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（7）随时检 (略) 域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
3	(略) 域保洁	（1）办公桌、椅、家具、门、门框、地脚线等，确保无灰尘、无污渍，并指定入室清洁办公室电灯、门窗开关规定，并严格执行。
		（2）办公室玻璃保持光亮、无污点、无划痕、无尘土。垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶保持无污迹。
		（3）面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑。
4	(略) 理	（1） (略) 域每天至少收集垃圾 1 次，人 (略) 或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
		（2）垃 (略) 要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
		（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
		（4）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（5）垃圾装袋，日产日清。
		（6）建立垃圾清运台账，交由规范的渠 (略) 理。
		（7）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（8）垃圾分类投放管理工作的执行标准， (略) 的要求执行。
5	卫生消毒	（1）负责采 (略) (略) 域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、卫生间、电梯，食堂 (略) 域防疫消杀工作。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。
		（4）每日分三个时段对大厅、卫生间、办公室、门把手、开关、楼道、楼梯扶手等防疫消杀重点部位进行消毒，对餐后垃圾及时消毒清理。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	（1） (略) 域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
		（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	地胶板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地胶板地面进 (略) 理。
4	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污 (略) 部清洁，每月对地板进 (略) 理。
5	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
6	墙纸内墙	有污渍时用半干布擦拭。
7	木饰面内墙	有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。

3.5安全保障及秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（3）负责消防安全、防暴安全检查等相关工作。
		（4）配备安全保障及秩序维护服务必要的器材。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机 (略) 理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货 (略) 等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项， (略) 理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间，上班时间为24小时制。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2） (略) 线，按照指 (略) 线执行，加 (略) 域、重点部位 (略) 域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现 (略) 理。
4	车辆停放	（1） (略) 线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车 (略) 域，张贴车辆引导标识，对车辆 (略) 域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼内停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现停车场内车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；在停车场内发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导 (略) 理，响应时间不超过3分钟。
5	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）做好防暴安全检查和易燃易爆品 (略) 管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
6	突 (略) 理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突 (略) 置队#，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维 (略) 域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6） (略) 域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7） (略) 理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
7	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停 (略) 域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发 (略) 置工作，确保活动正常进行。

4.中标人履行合同所需的设备

1

秩序维护服务

对讲机

6

套

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
服务沈阳 (略)	项目经理	1	1	年龄50周岁以下，精通物业管理组织运作实施，并善于管理，有较强的沟通能力；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。累计从事过非住宅类物业经理管理经验不低于3年。根据有关法律法规以及本合同约定，按工作实际情况，制定详细、严密的物业管理制度、各岗位工作流程以及各种应急预案。
	餐饮服务人员（含厨师、面点师、洗消）	3	3人	厨师 1 人。要求：年龄 55周岁以下，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强。面点师1 人。要求：能够制作多种中式面点，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强。洗消 1人。要求：身体健康；政治品德良好、责任心强；能胜任相关工作，工作熟练。注：以上餐饮服务人员须提供健康证书（上岗前核验）
	保洁员	2	2	女性，年龄 55 周岁以下，熟悉各类清洁操作程序、清洁药剂的使用以及清洁设备操作，团队管理能力强。五官端正、身体健康，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
	秩序维护人员兼消防设施安全操作员	白班1人夜班2人	4	年龄 60周岁以下，男性，身高不低于1.75米，有 2 年以上相关工作经验，政治品德良好、身体健康、反应灵活、责任心强。了解国家法律、法规，具有较强的安全保卫日常管理能力， (略) 置能力和快速反应能力。熟悉安全保卫管理工作内容与标准，团队组织管理能力强。4人均须具有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（投标文件中须提供证书复印件）

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.其他要求

（一）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

（二）根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转移给第三人， (略) 承担的事项，必须经采购人同意后方可转移委托。

（三）与采购人管理职能部门保持密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

（四）严格审核录用本物业项目劳务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

（五）经双方协商后及时调整采购人认为不适合继续在 (略) 工作人员（以采购人书面通知为准）。

（六）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

（七）员工统一着装，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。 (略) 的满意率达到95%。

（八） (略) 工作人员，不 (略) 人员发生语言、肢体上冲突，一旦出现上述问题，由物业公司承担相应责任。

（九）注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对物业公司违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、亡、病治疗及其 (略) 自行承担。

（十）投标报价要符合国家及地方的法律法规， (略) 场的基本规律。

注：1.投标人若兼投本项目各包组，则所兼投包组中拟派人员不得重复使用，且须提供承诺函（格式自拟），如果不提供承诺函按无 (略) 理。

2.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无 (略) 理。

合同履行期限：合同签订生效后起至2026年12月31日

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁 (略) “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2025年01月14日16时00分至2025年01月22日08时00分（北京时间，法定节假日除外）

地点：线上获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2025年02月11日 09时00分（北京时间）

地点：电子投标文件在辽宁 (略) 提交。备份投标文件 (略) (略) (略) 1号21世纪大厦B座4楼文 (略) 。

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁 (略) 。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名 称： (略) 场监管事务服务中心（ (略) 检验检测中心）

地 址： (略) (略) (略) 90号

联系方式：边星宇024-#

2.采购代理机构信息：

名 称： (略)

地 址： (略) (略) (略) 1号21世纪大厦B座

联系方式：024-#

邮箱地址：无

开户行：详见招标文件

账户名称：详见招标文件

账号：详见招标文件

3.项目联系方式

项目联系人：庄来祥

电 话：024-#