关于 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改必要性的公告

《 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改论证报告》由浙江华 (略) 研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将《 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改论证报告》 (略) 会公示。

请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建 (略) ，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。

公示时间：2022年4月1日——2022年4月18日（共10个工作日）

联系地址：苍南县 (略) (略) 苍南县自然 (略)

联系电话：0577- 点击查看>>

公示内容如下：

一、修改背景

自《 (略) 区控制性详细规划》（2009）（以下简称原控规）批准实施以来，后历经多次修改， (略) 区各项建设项目在其指导下有序进行。

随着 (略) 会的发展，人民对美好生活的向往趋于强烈，积极打造一批个性化的生活场景载体，构建智慧、共享、 (略) 区，可以提升人民生活品质、彰显苍南现代都市和文化魅力。苍南县先后编制了《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）、《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）、《温 (略) 区实施单元规划范围调整说明》（2022），打 (略) 区，要求30-2地块落实人才住宅产品， (略) 区人才资源配置环境；要求32-1-A地块落实未来邻里场景，将优质服务资源下沉到 (略) 区服务设施；要求28-1地 (略) ，使创业、生活、文化一体共融，形成苍南城市新地标。

随着《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> -2018）颁布实施，居住区相关规划控制要求同步更新；《浙江省美丽城镇生活圈配置导则（试行）》（2020）对生活圈服务体系的构建，对于 (略) 区服务要求升级。

同时，随着苍南县城市建设的开展，中心区整体建设环境已发生一定的改变， (略) 交通优化、实际项目落地、用地功能混合和绿地总量平衡等方面需进行相应调整，使之更加适合具体实施建设 (略) 理需要。

为了确 (略) 区项目以及实际已落地项目的可操作性和用地指标科学合理性，充分发挥土地效益、吸引投资，改善城镇环境质量和城镇居住服务设施水平， (略) 城区的服务功能，使规划用地有关开发强度等技术指标准确可行，更好地指导下一步开发建设，做到既能有效、合理的开发土地，又能进一步改善、 (略) 区人才资源配置环境， (略) 会效益、经济效益、环境效益三方面协调统一,特编制本论证报告。

二、项目概况

（一）区域位置

本次规划修改地块位于 (略) 区，其中：

（1）原控规20-6地块西侧为20-4地块及萧江塘河，北侧为20-4地块、20-5地块及萧江塘河， (略) ， (略) 。

（2）原控规26地块东 (略) 、 (略) 、西侧为24 (略) 、北侧为19-2地块及萧江塘河。

（3）原控规28地块 (略) ，西 (略) ， (略) ， (略) 。

（4）原控规30-2地块东侧 (略) ， (略) ，北侧为30-1地块（在建祥和小区） (略) ，南侧为渎浦小学 (略) 。

（5）原控规32-1-A、32-1-B地块东侧为渎浦小学 (略) ， (略) ，北侧 (略) ，南侧为南洋河。

（二）地块及周边建设现状

（1）原控规20-6地块现状为空地，地势较为平坦。周边开发度较成熟，西北侧为塘河生态公园及新世界家园住宅区，北侧为绿都花城住宅区，南侧为渎浦小区和渎浦中学，东侧为湿地公园，东南侧为祥和安置小区，周边地块整体建设情况良好。

（2）原控规26地块内的现状用地主要为农林用地， (略) (略) 分空间，大部分产权已收归国有，土地开发成熟度较高，总体地势较为平坦。周边建设情况较为成熟，北侧为19-2地块（G1公园绿地），西侧为24地块（A2文化设施用地）和中心湖公园，东侧为28-1地块（ 点击查看>> /09二类城镇住宅用地/商业服务业用地），南侧为27-1地块（R2二类居住用地），西南侧为25-1地块（A2文化设施用地）和25地块（A4体育用地，已建成的 (略) ）。

（3）原控规28地块现状为二类居住用地（ (略) 区）、公共服务设施用地（渎浦小学）、水域。内部有南北向的体育河，整体地势平坦开阔，适宜进行开发建设。周边开发程度较高，南侧为秀水锦园住宅区， (略) 区，东侧为30-1地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，在建祥和小区）和部分空地，西侧为空地。

（4）原控规30-2地块内的现状用地主要为拆迁后空闲地与水域用地；现状建设主要为临时周转房。总体地势较为平坦。周边建设情况主要有西侧渎浦小区、渎浦中学，西南侧有世纪阳光幼儿园，南侧为渎浦小学等。原控规30-2地块北侧为30-1地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地），为在建祥和小区；西侧为28-5地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地），为现状渎浦小区；东侧为31-1地块（ 点击查看>> /09二类城镇住宅用地/商业服务业用地）；东南侧为30-3地块（ 点击查看>> 幼儿园用地）；南侧为32-2-A地块（ 点击查看>> 中小学用地），为现状渎浦小学及小学扩建用地，32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地）， (略) 。

（5）原控规32-1-A、32-1-B地块，现状基本为少量农民房和闲置地， (略) 宗祠，地势较为平坦。北侧为30-2地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，兼容B1商业用地）、30-3地块（ 点击查看>> 幼儿园用地）；东侧为32-2-A地块（ 点击查看>> 中小学用地，渎浦小学）；地块西侧为29-7地块（R22公共服务设施用地，世纪阳光幼儿园）、29-9地块（R21住宅用地，秀水锦园）；南侧为东西向的南洋河。

三、原控规情况

（1）原控规20-6地块（S2广场用地），用地面积0.20公顷。

（2）原控规26地块（B1商业用地），用地面积5.65公顷，容积率为1.5，建筑密度为40%，建筑限高为24米，绿地率为25%。

（3）原控规28-1地块（CR商住用地），用地面积2.24公顷，容积率为3.0，建筑密度为30%，建筑限高为100米，绿地率为30%。原控规28-2地块（G12街头绿地），用地面积1.00公顷。原控规28-3地块（C9其他公共设施用地），用地面积0.19公顷。原控规28-4地块（R22公共服务设施用地），用地面积3.79公顷。原控规28-5地块（R21住宅用地），用地面积5.06公顷。

（4）原控规30-2地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，兼容B1商业用地），用地面积5.27公顷，容积率为2.4，建筑密度为20%，建筑限高为54米，绿地率为35%。

（5）原控规32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地），用地面积0.88公顷，容积率为1.6，建筑密度为45%，建筑限高为24米，绿地率为20%。原控规32-1-B地块（1401公园绿地），用地面积0.45公顷，绿地率为70%。

原控制指标详见下表：

四、修改依据

（1） 《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）；

（2） 《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）（2020）；

（3） 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 点击查看>> -2011）；

（4）《浙江省城乡规划条例》（2011）；

（5）《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-2016）；

（6） 《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> -2018）；

（7） 《 (略) 交叉口规划规范》（GB 点击查看>> -2011）；

（8） 《限制用地项目目录（2006年本增补本）》；

（9） 《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》；

（10）《城乡规划编制办法实施细则》（2018）；

（11）《浙江省水域保护办法》（2019）；

（12）《浙 (略) 平面交叉口规划与设计规范》（DB33/1056-2008）；

（13）《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2013）；

（14）《浙江省城市建筑工程日照分析技术规程》（DB33-1050-2016）；

（15）《浙江省国土空间规划分区分类指南》（试行）（2021）；

（16）《浙江省城镇单元控制性详细规划编制技术指南（征求意见稿）》（ 点击查看>> ）；

（17）《浙江省美丽城镇生活圈配置导则（试行）》（2020）；

（18）《浙江省实施《中华人民共和国人民防空法》办法》（2020）；

（19）《温州市城市规划管理技术规定》（2017）；

（20）《苍南县域总体规划（2006-2020）》；

（21）《苍南县 (略) 专项规划（2013-2030）》；

（22）《 (略) 布局专项规划（2018-2030）》；

（23）《 (略) 区控制性详细规划》（2009）；

（24）《苍南县城新区东扩区河网水系规划》（2013）；

（25）《苍南大道两侧（局部）深化城市设计》（2021）；

（26）《苍南大道两侧城市设计方案》（2018）；

（27）《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）；

（28）《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）；

（29）《温 (略) 区实施单元规划范围调整说明》（2022）；

（30）《 (略) 区30地块控制性详细规划修改》（2021）；

（31）《 (略) 区控制性详细规划09-5、29-11等地块修改》（2010）；

（32）《 (略) 区32-1等五个地块控制性详细规划修改》（2021）；

（33）《 (略) 区24、26等地块控制性详细规划修改》（2018）；

（34）《 (略) 区27-1地块控制性详细规划修改》（2019）；

（35）《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）；

（36）《秀石总平面图》（2019）；

（37）已批的各专项规划、各层次相关规划；

（38）地形图及电子文件；

（39）其它相关规范、规定、标准。

五、拟修改内容

（1）拟将原控规20-6地块（S2广场用地）的用地性质及兼容性进行修改。

（2）拟将原控规26地块（B1商业用地）分为26-1（0901商业用地，兼容B3娱乐康体用地）、26-2地块（1401公园绿地），本次规划调整后26-1地块用地面积5.18公顷；26-2地块用地面积0.47公顷。

（3）拟将28地块内体育河东移，28-1地块（CR商住用地）、28-2地块（G12街头绿地）、28-3地块（C9其他公共设施用地）、28-4地块（R22公共服务设施用地）、28-5地块（R21住宅用地）用地边界合理调整。本次规划调整后28-1地块用地面积扩大到3.75公顷，28-2地块用地面积0.51公顷，28-3地块用地面积0.44公顷，28-4地块用地面积3.61公顷，28-5地块用地面积4.41公顷。调整后28地块总用地面积为 点击查看>> 公顷。

拟对原控规28-1地块用地边界和开发强度、建筑密度、建筑限高、绿地率等控制指标进行修改。拟将原控规28-2地块、28-3地块用地边界、用地性质进行修改。拟将原控规28-4地块、28-5地块用地边界进行修改。

（4）拟将原控规30-2地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，兼容B1商业用地）的开发强度、建筑密度、建筑限高等控制指标进行修改。

（5）拟将原32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地）向东南角扩建0.30公顷；增加南洋河滨河绿化宽度，本次规划调整后32-1-A地块用地面积扩大到1.18公顷；32-1-B地块（1401，公园绿地）用地面积缩小到0.15公顷。

拟对原控规32-1-A地块的用地边界和开发强度、建筑密度、建筑限高等控制指标进行修改。拟将原控规32-1-B地块的用地边界进行修改。

六、修改必要性

本次规划修改地块为《 (略) 区控制性详细规划》（2009）原控规28、20-6地块；《 (略) 区30地块控制性详细规划修改》（2021）原控规30-2地块；《 (略) 区32-1等五个地块控制性详细规划修改》（2021）原控规32-1-A和32-1-B地块；《 (略) 区24、26等地块控制性详细规划修改》（2018）原控规26地块。经分析，本文认为本次规划修改是有必要的：

（1）协调规划引导与实际建设间的需要

《 (略) 区控制性详细规划》（2009）批准实施以来，历时较为久远， (略) 会的发展，规划引导与实际建设矛盾日益显现；同时《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）对原控规26地块的用地边界、用地性质和合理的指标作了较为详尽且可行的研究；苍南县正在经历渎 (略) 区打造的发展阶段，已编制完成《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）和《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）等，规划引导 (略) 区建设相结合的需求日益显现；同时结合原控规26地块的实施方案《秀石总平面图》（2019）。本次规划需从用地界线、 (略) 、控制指标等多方面做出必要的修正与完善， (略) 区发展需求以及地块开发实际情况相结合，以提高项目落实的可操作性。

（2） (略) 区建设需要，实施单 (略) 分

渎 (略) 区处 (略) 、东扩区和台商小镇的三角核心地带，距苍南县政府1.4公里， (略) 3公里，北侧即为萧江塘河滨公园，西侧临人工湖公园、 (略) 、 (略) 等，区位条件优越。渎 (略) 区的建设战略价值极为重要，是苍南精细谋 (略) 、完善台商小镇配套、深入推进“大县大城”战略的重要核心区。原控规30-2、32-1-A、32-1-B地块位于实施单元内， (略) 区建设多场景应用的主要空间载体。

（3）人才安居需求，打 (略) 区

我国正在由“人口红利”转向“人才红利”，人才资源的优势将得到有效发挥，如何在发展中保持对人才的吸引力是城市发展的重中之重。为进一步提 (略) 区服务水平，苍南新区积极探索市场化、专业化的管理模式，建设各类人才住房产品，从硬件软件两方面着手，为苍南新区人才打造舒适的“人才归谷”，让人才有认同感更有归属感；同时进一步吸引优秀人才和企业汇聚， (略) 会发展。同时，也有利于全面深化住房供给侧结构性改革，优化住房供给模式，增强市场调控能力，促进房地产市场平稳健康发展。

（4）未来邻里场景样板，共享开放、互助生活平台

营造交往、交融、交心人文氛围，构建“远亲不如近邻”未来邻里场景。未来邻里场景主要是为了解决现代城市轻人文，邻里关系淡漠，缺少文化交流载体平台的痛点而设定的。通过邻里公共 (略) 区形态的创建，打造邻里空间印象，为居民提供邻里交流空间，营造出和谐温暖的生活氛围。打造邻里文化认同、邻里文化再生、邻里精 (略) ，形成邻里人文内核，通过文化强化邻里在情感上的联结，形成邻里精神共同体，是苍南未来邻里场景典范和样板。

（5）适当调整土地开发边界和开发强度，提高土地复合及兼容利用价值

原控规28-4、28-5、26地块在实际土地 (略) 分闲置地，应将其充分利用，合理调整用地边界，进一步优化资源配置，最大程度的发挥城市土地价值；复合型功能组团更适应城市土地和空间的集约化利用，促进土地的市场化操作；合理适度的用地兼容，可以创造更具活力、环境平等的宜居城市；原控规30-2地块根据当地对人才专项住房需求的预测，本次修改增加人才住宅后，原控规地块指标体系不再适用。为了有效引导城市土地与空间集约利用，保持土地使用的高效的使用价值和有限灵活性，提高用地的科学性和合理性，促进土地的市场化操作，故有必要对地块用地性质、用地边界、控制指标等进行修改。

（6）平衡公园绿地保有总量，提升生活环境品质

现今随着人们生活水平的提高，对生活环境的提升需求也与日俱增，增加公园绿地，提高周边的生活环境和生活质量，创造有序的、高质量的户外活动空间成为现代居民美好生活的必备。在绿地总量保有平衡的前提下，尽量多的增加绿地面积，提升土地价值，满足人们生活、游憩的需要。

本次控规修改符合原规划与时俱进、持续发挥指导作用的切实需要，必要且具备可行性。

七、修改可行性

（一）地块划分可行性

（1）原控规26地块（B1商业用地）用地面积5.65公顷。根据《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）和《秀石总平面图》（2019）的用地划分，将地块的用地界线进行重新划分为26-1、26-2地块。

本次规划修改后的26-1地块用地面积5.18公顷；26-2地块用地面积0.47公顷。26地块总用地面积5.65公顷。

本次规划将26地块的用地界线进行重新划分是可行的。

（2）原控规28-1地块（CR商住用地）用地面积2.24公顷、28-2地块（G12街头绿地）用地面积1.00公顷、28-3地块（C9其他公共设施用地）用地面积0.19公顷、28-4地块（R22公共服务设施用地）用地面积3.79公顷、28-5地块（R21住宅用地）用地面积5.06公顷。原控规28地块总用地面积为 点击查看>> 公顷。通过苍 (略) 区实施方案研究，并结合现状用地权属和边界情况，28-4、28-5地块现状实际用地边界与规划体育 (略) 分闲置地，28-3地块为云福禅寺，规划拆除。因此，从土地集约化利用、最大程度发挥城市土地价值的角度考虑，应充分利用现有闲置地，28-1、28-2、28-3地块用地边界合理向东扩充，同时沿体育何西侧增加8米宽绿化带。

本次规划修改后，28-1地块用地面积3.75公顷，28-2地块用地面积0.51公顷，28-3地块用地面积0.44公顷，28-4地块用地面积3.61公顷，28-5地块用地面积4.41公顷。28地块总用地面积为 点击查看>> 公顷。

为提升规划修改的可实施性，本次规划将28地块的用地边界进行重新划分是可行的。

（3）原控规32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地）用地面积0.88公顷、32-1-B地块（1401公园绿地）用地面积0.45公顷。本次规划以《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）和《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）为依据，将地块的用地界线进行重新划分。原控规32-1- (略) (略) 向东南角扩建0.30公顷，32-1-B地块的用地面积相应缩小0.30公顷；沿南洋河北岸滨河绿地宽度适当加大。

本次规划修改后的32-1-A地块用地面积扩大到1.18公顷；32-1-B地块用地面积缩小到0.15公顷。本次修改32-1-A、32-1-B地块总用地面积不变。

本次规划将32-1-A、32-1-B地块的用地界线进行重新划分是可行的。

（二）用地性质调整可行性

（1）原控规20-6地块（S2广场用地）。为打造出门见绿的宜居环境，本次规划将原控规20-6地块调整为公园绿地（1401），兼容G3广场用地， (略) 分绿地面积，也保证了原 (略) 分属性，符合城市绿色发展目标及功能优化需求。

本次规划20-6地块的用地性质调整是可行的。

（2）原控规26地块（B1商业用地）。按《温州市城市规划管理技术规定》相关要求，商业地块可完全兼容商务、娱乐康体用地。结合《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019），考虑到地块 (略) 地区，可兼容B3类用地，以提升地块的地区服务能力和综合效益。商业办公类建筑设计应符合《苍南县人民政府办公室关于印发〈苍南县商业办公等非住宅类建筑规划设计与管理规定〉的通知》（苍政办[2017] (略) ）的要求。根据《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）和《秀石总平面图》（2019），26-1地块北侧的有0.47公顷的闲置地，本次调整考虑节约集约利用城市土地资源，提高公共绿地规模，提高用地效能，故把此闲置地调整为公园绿地用地。本次规划将原控规26地块划分两个地块：26-1地块（0901商业用地，兼容B3娱乐康体用地）；26-2地块（1401公园绿地）。

本次规划26地块的用地性质调整是可行的。

（3）原控规28-1地块（CR商住用地）、28-2地块（G12街头绿地）、28-3地块（C9其他公共设施用地）、28-4地块（R22公共服务设施用地）、28-5地块（R21住宅用地）。结合《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）、《浙江省国土空间规划分区分类指南》（试行）（2021）和《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）（2020），同时考虑现状实际开发权属，将28-1地块的用地性质转译为二类城镇住宅用地/商业服务业用地（ 点击查看>> /09），28-2地块的用地性质转译为公园绿地（G12），28-3地块的用地性质调整为河流水面（1701），28-4地块的用地性质转译为中小学用地（ 点击查看>> ），28-5地块的用地性质转译为二类城镇住宅用地（ 点击查看>> ）。

本次规划28地块的用地性质调整是可行的。

（三）开发强度调整可行性

（1）根据《 (略) 区控制性详细规划》（2009），原控规28地块容积率为3.0。结合《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021），本次规划在原开发强度基础上进行研究。原控规28地块内28-4、28-5地块为已批已建用地，故此次规划中对其开发强度不予以研究。由于苍南县目前适宜创业的办公设施与环境较为缺乏，初始创业成本较高， (略) 、共享办公、创客展示厅等业态植入， (略) ，有利于吸引人才及企业入驻， (略) 会经济文化的发展；由于30-2地块内设置一定数量的人才住宅，普通住宅数量减少，从提升土地效益的角度考虑，28-1地块内住宅数量可以适当提升。因此，从优化商业服务业、补全配套设施门类、提升土地效益三方面综合考虑，本次规划28-1地块总体开发强度将合理进行提高。

（2）根据《 (略) 区30地块控制性详细规划修改》（2021），原控规30-2地块容积率为2.4。结合渎 (略) 区创建申报及实施方案，其中 (略) 和开发强度控制要求，30-2地块增加人才住宅392套，30-2地块总体开发强度将合理进行增加。

本次规划30-2地块的开发强度调整是可行的。

（3）根据《 (略) 区32-1等五个地块控制性详细规划修改》（2021），原控规32-1-A地块容积率为1.6。结合渎 (略) 区创建申报及实施方案，其中 (略) 和开发强度控制要求， (略) (略) 扩建需求，32-1-A地块总体开发强度将合理进行增加。

本次规划32-1-A地块的开发强度调整是可行的。

（四）绿地率调整可行性

（1）原控规28-1地块绿地率控制要求为30%，根据《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> —2018）最新要求、《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021），28-1地块为二类城镇住宅用地/商业服务业用地，考虑到土地集约利用以及用地性质的调整，商住地块的绿地率较之前居住地块合理降低。

本次规划28地块的绿地率调整是可行的。

（五）建筑密度调整可行性

（1）原控规28-1地块的建筑密度为30%。规划修改地块为二类城镇住宅用地/商业服务业用地，根据《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021），结合实际建设需求，考虑到调整后的28-1地块对商业配套有一定需求，在满足绿地率、交通和消防等方面的条件下，建 (略) 增加。

本次规划28-1地块的建筑密度调整是可行的。

（2）原控规30-2地块建筑密度要求不大于20%，根据实施的《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> —2018）第4.0.2条要求，高层建筑建筑密度不得大于22%， (略) 周边的商业配套有一定需求，规划修改30-2地块的建筑密度将适度提高。

本次规划30-2地块的建筑密度调整是可行的。

（3）原控规32-1-A地块（0702， (略) 区服务设施用地）建筑密度控制在45%，考虑浙江省“15分钟品质文化生活圈”建设要求，以 (略) 区 (略) 的高标准、高要求，以及渎浦小学扩建后，对周边商业活动的增加，故32-1-A地块的建筑密度可相应增高。

本次规划32-1-A地块的建筑密度调整是可行的。

（六）建筑高度调整可行性

（1）原控规26地块建筑限高24米。在地块容积率1.5，建筑密度40%的条件下，地块建筑平均高度需达到4层。本次规划修改后，26-1地块为商业及酒店建筑，能提供较好的城市建筑景观。建议建筑限高在符合温政办〔2015〕 (略) 文件的要求下可尽可能适度增高。以让地块项目的建筑方案设计有更多的弹性空间，实现空间利用和景观风貌的品质提升，避免地块内建筑高度单一造成的单调呆板。

本次规划26地块建筑高度调整是可行的。

（2）原控规28-1地块建筑限高为100米，沿街界面较为平淡，城市天际线缺乏变化。

依据《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）， (略) 设置超高层建筑（ (略) ），该栋超高层与周边高层建筑的高度差距，有利 (略) 立面实现错落有致的空间高度序列，与周边建筑形成绝美天际线。其次，大体量超高建筑有利于形成城市新地标，提高城市竞争力、影响力，易于打造城市品牌。建成后，该建筑将成为苍南县城市名片，促进苍南迈入小县大城时代，将整个城市形象拔高到一个新维度。第三，该建筑将融入未来创客厅、 (略) 、共享办公、创客展示厅等多重功能，超高层建筑有利于空间的集约利用和功能集成，有利于提升土地集约利用效率，打造未来建筑场景。第四，从建筑风貌来看，超高层建筑将有利于体现智慧和科技感，结合现代化建筑制造技术展现“未来、智慧、生态”的现代风格，从而体现时尚、现代、生态的苍南城市形象。

综合考虑本次规划28-1地块建筑高度调整是合理可行的。

（3）原控规30-2地块建筑限高为54米。地块北侧是30-1地块（在建祥和安置小区），建筑限高80米，南侧为现状多层渎浦 (略) (略) ，建议在本地块空间上形成自北向南高低过渡的空间段落，即靠近祥 (略) 分的建筑高度为80米，靠 (略) 分的建筑高度为54米，同时降低高层建筑对小学的压迫感。本次修改将30-2地块限高适当增加。

本次规划30-2地块的建筑高度调整是可行的。

（4）原控规32-1-A地块建筑限高24米。地块北侧是30-1地块（ 点击查看>> ，二类城镇住宅用地）、30-2地块（ 点击查看>> ，二类城镇住宅用地），建筑限高均为80米。东侧是32-2-A地块（ 点击查看>> ，中小学用地，渎浦小学），建筑限高为20米。地块南侧为南洋河，南洋河以北为扩建渎浦小学用地、城镇服务设施用地和公园绿地。本次规划32-1-A地块作为空间过渡区域，建筑限高在原24米的基础上适当提高，整体空间上，南洋河北岸形成北高南低过渡的空间段落，同时降低高层建筑对小学的压迫感。

本次规划32-1-A地块的建筑高度调整是可行的。

八、结论

此次修改经必要性及可行性论证分析，有利于节约集约利用城市土地资源， (略) 区人居环境；有利 (略) 区打造，提高创业资源配置品质和标准，实现人才安居的住房保障；有利于近期项目落实实施安排；有利于改善沿苍南大 (略) 公共环境和人居环境，提升沿线整体形象，丰富城市天际线；有利于平衡并提高公共绿地规模，增加用地综合效能，最大程度的发挥城市土地价值和城市吸引力。但在一些方面也存在些许影响，对于存在的影响，应采取有效措施消除和减轻。

(略) 述，本次对 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改具备可行性。

九、附图

1、区位图

2、规划范围图

3、原用地规划图（一）

4、原用地规划图（二）

5、原用地规划图（三）

（注：如对公示内 (略) ，可咨询县自然 (略) )

关于 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改必要性的公告

《 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改论证报告》由浙江华 (略) 研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将《 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改论证报告》 (略) 会公示。

请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建 (略) ，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。

公示时间：2022年4月1日——2022年4月18日（共10个工作日）

联系地址：苍南县 (略) (略) 苍南县自然 (略)

联系电话：0577- 点击查看>>

公示内容如下：

一、修改背景

自《 (略) 区控制性详细规划》（2009）（以下简称原控规）批准实施以来，后历经多次修改， (略) 区各项建设项目在其指导下有序进行。

随着 (略) 会的发展，人民对美好生活的向往趋于强烈，积极打造一批个性化的生活场景载体，构建智慧、共享、 (略) 区，可以提升人民生活品质、彰显苍南现代都市和文化魅力。苍南县先后编制了《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）、《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）、《温 (略) 区实施单元规划范围调整说明》（2022），打 (略) 区，要求30-2地块落实人才住宅产品， (略) 区人才资源配置环境；要求32-1-A地块落实未来邻里场景，将优质服务资源下沉到 (略) 区服务设施；要求28-1地 (略) ，使创业、生活、文化一体共融，形成苍南城市新地标。

随着《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> -2018）颁布实施，居住区相关规划控制要求同步更新；《浙江省美丽城镇生活圈配置导则（试行）》（2020）对生活圈服务体系的构建，对于 (略) 区服务要求升级。

同时，随着苍南县城市建设的开展，中心区整体建设环境已发生一定的改变， (略) 交通优化、实际项目落地、用地功能混合和绿地总量平衡等方面需进行相应调整，使之更加适合具体实施建设 (略) 理需要。

为了确 (略) 区项目以及实际已落地项目的可操作性和用地指标科学合理性，充分发挥土地效益、吸引投资，改善城镇环境质量和城镇居住服务设施水平， (略) 城区的服务功能，使规划用地有关开发强度等技术指标准确可行，更好地指导下一步开发建设，做到既能有效、合理的开发土地，又能进一步改善、 (略) 区人才资源配置环境， (略) 会效益、经济效益、环境效益三方面协调统一,特编制本论证报告。

二、项目概况

（一）区域位置

本次规划修改地块位于 (略) 区，其中：

（1）原控规20-6地块西侧为20-4地块及萧江塘河，北侧为20-4地块、20-5地块及萧江塘河， (略) ， (略) 。

（2）原控规26地块东 (略) 、 (略) 、西侧为24 (略) 、北侧为19-2地块及萧江塘河。

（3）原控规28地块 (略) ，西 (略) ， (略) ， (略) 。

（4）原控规30-2地块东侧 (略) ， (略) ，北侧为30-1地块（在建祥和小区） (略) ，南侧为渎浦小学 (略) 。

（5）原控规32-1-A、32-1-B地块东侧为渎浦小学 (略) ， (略) ，北侧 (略) ，南侧为南洋河。

（二）地块及周边建设现状

（1）原控规20-6地块现状为空地，地势较为平坦。周边开发度较成熟，西北侧为塘河生态公园及新世界家园住宅区，北侧为绿都花城住宅区，南侧为渎浦小区和渎浦中学，东侧为湿地公园，东南侧为祥和安置小区，周边地块整体建设情况良好。

（2）原控规26地块内的现状用地主要为农林用地， (略) (略) 分空间，大部分产权已收归国有，土地开发成熟度较高，总体地势较为平坦。周边建设情况较为成熟，北侧为19-2地块（G1公园绿地），西侧为24地块（A2文化设施用地）和中心湖公园，东侧为28-1地块（ 点击查看>> /09二类城镇住宅用地/商业服务业用地），南侧为27-1地块（R2二类居住用地），西南侧为25-1地块（A2文化设施用地）和25地块（A4体育用地，已建成的 (略) ）。

（3）原控规28地块现状为二类居住用地（ (略) 区）、公共服务设施用地（渎浦小学）、水域。内部有南北向的体育河，整体地势平坦开阔，适宜进行开发建设。周边开发程度较高，南侧为秀水锦园住宅区， (略) 区，东侧为30-1地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，在建祥和小区）和部分空地，西侧为空地。

（4）原控规30-2地块内的现状用地主要为拆迁后空闲地与水域用地；现状建设主要为临时周转房。总体地势较为平坦。周边建设情况主要有西侧渎浦小区、渎浦中学，西南侧有世纪阳光幼儿园，南侧为渎浦小学等。原控规30-2地块北侧为30-1地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地），为在建祥和小区；西侧为28-5地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地），为现状渎浦小区；东侧为31-1地块（ 点击查看>> /09二类城镇住宅用地/商业服务业用地）；东南侧为30-3地块（ 点击查看>> 幼儿园用地）；南侧为32-2-A地块（ 点击查看>> 中小学用地），为现状渎浦小学及小学扩建用地，32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地）， (略) 。

（5）原控规32-1-A、32-1-B地块，现状基本为少量农民房和闲置地， (略) 宗祠，地势较为平坦。北侧为30-2地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，兼容B1商业用地）、30-3地块（ 点击查看>> 幼儿园用地）；东侧为32-2-A地块（ 点击查看>> 中小学用地，渎浦小学）；地块西侧为29-7地块（R22公共服务设施用地，世纪阳光幼儿园）、29-9地块（R21住宅用地，秀水锦园）；南侧为东西向的南洋河。

三、原控规情况

（1）原控规20-6地块（S2广场用地），用地面积0.20公顷。

（2）原控规26地块（B1商业用地），用地面积5.65公顷，容积率为1.5，建筑密度为40%，建筑限高为24米，绿地率为25%。

（3）原控规28-1地块（CR商住用地），用地面积2.24公顷，容积率为3.0，建筑密度为30%，建筑限高为100米，绿地率为30%。原控规28-2地块（G12街头绿地），用地面积1.00公顷。原控规28-3地块（C9其他公共设施用地），用地面积0.19公顷。原控规28-4地块（R22公共服务设施用地），用地面积3.79公顷。原控规28-5地块（R21住宅用地），用地面积5.06公顷。

（4）原控规30-2地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，兼容B1商业用地），用地面积5.27公顷，容积率为2.4，建筑密度为20%，建筑限高为54米，绿地率为35%。

（5）原控规32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地），用地面积0.88公顷，容积率为1.6，建筑密度为45%，建筑限高为24米，绿地率为20%。原控规32-1-B地块（1401公园绿地），用地面积0.45公顷，绿地率为70%。

原控制指标详见下表：

四、修改依据

（1） 《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）；

（2） 《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）（2020）；

（3） 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 点击查看>> -2011）；

（4）《浙江省城乡规划条例》（2011）；

（5）《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-2016）；

（6） 《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> -2018）；

（7） 《 (略) 交叉口规划规范》（GB 点击查看>> -2011）；

（8） 《限制用地项目目录（2006年本增补本）》；

（9） 《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》；

（10）《城乡规划编制办法实施细则》（2018）；

（11）《浙江省水域保护办法》（2019）；

（12）《浙 (略) 平面交叉口规划与设计规范》（DB33/1056-2008）；

（13）《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2013）；

（14）《浙江省城市建筑工程日照分析技术规程》（DB33-1050-2016）；

（15）《浙江省国土空间规划分区分类指南》（试行）（2021）；

（16）《浙江省城镇单元控制性详细规划编制技术指南（征求意见稿）》（ 点击查看>> ）；

（17）《浙江省美丽城镇生活圈配置导则（试行）》（2020）；

（18）《浙江省实施《中华人民共和国人民防空法》办法》（2020）；

（19）《温州市城市规划管理技术规定》（2017）；

（20）《苍南县域总体规划（2006-2020）》；

（21）《苍南县 (略) 专项规划（2013-2030）》；

（22）《 (略) 布局专项规划（2018-2030）》；

（23）《 (略) 区控制性详细规划》（2009）；

（24）《苍南县城新区东扩区河网水系规划》（2013）；

（25）《苍南大道两侧（局部）深化城市设计》（2021）；

（26）《苍南大道两侧城市设计方案》（2018）；

（27）《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）；

（28）《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）；

（29）《温 (略) 区实施单元规划范围调整说明》（2022）；

（30）《 (略) 区30地块控制性详细规划修改》（2021）；

（31）《 (略) 区控制性详细规划09-5、29-11等地块修改》（2010）；

（32）《 (略) 区32-1等五个地块控制性详细规划修改》（2021）；

（33）《 (略) 区24、26等地块控制性详细规划修改》（2018）；

（34）《 (略) 区27-1地块控制性详细规划修改》（2019）；

（35）《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）；

（36）《秀石总平面图》（2019）；

（37）已批的各专项规划、各层次相关规划；

（38）地形图及电子文件；

（39）其它相关规范、规定、标准。

五、拟修改内容

（1）拟将原控规20-6地块（S2广场用地）的用地性质及兼容性进行修改。

（2）拟将原控规26地块（B1商业用地）分为26-1（0901商业用地，兼容B3娱乐康体用地）、26-2地块（1401公园绿地），本次规划调整后26-1地块用地面积5.18公顷；26-2地块用地面积0.47公顷。

（3）拟将28地块内体育河东移，28-1地块（CR商住用地）、28-2地块（G12街头绿地）、28-3地块（C9其他公共设施用地）、28-4地块（R22公共服务设施用地）、28-5地块（R21住宅用地）用地边界合理调整。本次规划调整后28-1地块用地面积扩大到3.75公顷，28-2地块用地面积0.51公顷，28-3地块用地面积0.44公顷，28-4地块用地面积3.61公顷，28-5地块用地面积4.41公顷。调整后28地块总用地面积为 点击查看>> 公顷。

拟对原控规28-1地块用地边界和开发强度、建筑密度、建筑限高、绿地率等控制指标进行修改。拟将原控规28-2地块、28-3地块用地边界、用地性质进行修改。拟将原控规28-4地块、28-5地块用地边界进行修改。

（4）拟将原控规30-2地块（ 点击查看>> 二类城镇住宅用地，兼容B1商业用地）的开发强度、建筑密度、建筑限高等控制指标进行修改。

（5）拟将原32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地）向东南角扩建0.30公顷；增加南洋河滨河绿化宽度，本次规划调整后32-1-A地块用地面积扩大到1.18公顷；32-1-B地块（1401，公园绿地）用地面积缩小到0.15公顷。

拟对原控规32-1-A地块的用地边界和开发强度、建筑密度、建筑限高等控制指标进行修改。拟将原控规32-1-B地块的用地边界进行修改。

六、修改必要性

本次规划修改地块为《 (略) 区控制性详细规划》（2009）原控规28、20-6地块；《 (略) 区30地块控制性详细规划修改》（2021）原控规30-2地块；《 (略) 区32-1等五个地块控制性详细规划修改》（2021）原控规32-1-A和32-1-B地块；《 (略) 区24、26等地块控制性详细规划修改》（2018）原控规26地块。经分析，本文认为本次规划修改是有必要的：

（1）协调规划引导与实际建设间的需要

《 (略) 区控制性详细规划》（2009）批准实施以来，历时较为久远， (略) 会的发展，规划引导与实际建设矛盾日益显现；同时《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）对原控规26地块的用地边界、用地性质和合理的指标作了较为详尽且可行的研究；苍南县正在经历渎 (略) 区打造的发展阶段，已编制完成《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）和《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）等，规划引导 (略) 区建设相结合的需求日益显现；同时结合原控规26地块的实施方案《秀石总平面图》（2019）。本次规划需从用地界线、 (略) 、控制指标等多方面做出必要的修正与完善， (略) 区发展需求以及地块开发实际情况相结合，以提高项目落实的可操作性。

（2） (略) 区建设需要，实施单 (略) 分

渎 (略) 区处 (略) 、东扩区和台商小镇的三角核心地带，距苍南县政府1.4公里， (略) 3公里，北侧即为萧江塘河滨公园，西侧临人工湖公园、 (略) 、 (略) 等，区位条件优越。渎 (略) 区的建设战略价值极为重要，是苍南精细谋 (略) 、完善台商小镇配套、深入推进“大县大城”战略的重要核心区。原控规30-2、32-1-A、32-1-B地块位于实施单元内， (略) 区建设多场景应用的主要空间载体。

（3）人才安居需求，打 (略) 区

我国正在由“人口红利”转向“人才红利”，人才资源的优势将得到有效发挥，如何在发展中保持对人才的吸引力是城市发展的重中之重。为进一步提 (略) 区服务水平，苍南新区积极探索市场化、专业化的管理模式，建设各类人才住房产品，从硬件软件两方面着手，为苍南新区人才打造舒适的“人才归谷”，让人才有认同感更有归属感；同时进一步吸引优秀人才和企业汇聚， (略) 会发展。同时，也有利于全面深化住房供给侧结构性改革，优化住房供给模式，增强市场调控能力，促进房地产市场平稳健康发展。

（4）未来邻里场景样板，共享开放、互助生活平台

营造交往、交融、交心人文氛围，构建“远亲不如近邻”未来邻里场景。未来邻里场景主要是为了解决现代城市轻人文，邻里关系淡漠，缺少文化交流载体平台的痛点而设定的。通过邻里公共 (略) 区形态的创建，打造邻里空间印象，为居民提供邻里交流空间，营造出和谐温暖的生活氛围。打造邻里文化认同、邻里文化再生、邻里精 (略) ，形成邻里人文内核，通过文化强化邻里在情感上的联结，形成邻里精神共同体，是苍南未来邻里场景典范和样板。

（5）适当调整土地开发边界和开发强度，提高土地复合及兼容利用价值

原控规28-4、28-5、26地块在实际土地 (略) 分闲置地，应将其充分利用，合理调整用地边界，进一步优化资源配置，最大程度的发挥城市土地价值；复合型功能组团更适应城市土地和空间的集约化利用，促进土地的市场化操作；合理适度的用地兼容，可以创造更具活力、环境平等的宜居城市；原控规30-2地块根据当地对人才专项住房需求的预测，本次修改增加人才住宅后，原控规地块指标体系不再适用。为了有效引导城市土地与空间集约利用，保持土地使用的高效的使用价值和有限灵活性，提高用地的科学性和合理性，促进土地的市场化操作，故有必要对地块用地性质、用地边界、控制指标等进行修改。

（6）平衡公园绿地保有总量，提升生活环境品质

现今随着人们生活水平的提高，对生活环境的提升需求也与日俱增，增加公园绿地，提高周边的生活环境和生活质量，创造有序的、高质量的户外活动空间成为现代居民美好生活的必备。在绿地总量保有平衡的前提下，尽量多的增加绿地面积，提升土地价值，满足人们生活、游憩的需要。

本次控规修改符合原规划与时俱进、持续发挥指导作用的切实需要，必要且具备可行性。

七、修改可行性

（一）地块划分可行性

（1）原控规26地块（B1商业用地）用地面积5.65公顷。根据《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）和《秀石总平面图》（2019）的用地划分，将地块的用地界线进行重新划分为26-1、26-2地块。

本次规划修改后的26-1地块用地面积5.18公顷；26-2地块用地面积0.47公顷。26地块总用地面积5.65公顷。

本次规划将26地块的用地界线进行重新划分是可行的。

（2）原控规28-1地块（CR商住用地）用地面积2.24公顷、28-2地块（G12街头绿地）用地面积1.00公顷、28-3地块（C9其他公共设施用地）用地面积0.19公顷、28-4地块（R22公共服务设施用地）用地面积3.79公顷、28-5地块（R21住宅用地）用地面积5.06公顷。原控规28地块总用地面积为 点击查看>> 公顷。通过苍 (略) 区实施方案研究，并结合现状用地权属和边界情况，28-4、28-5地块现状实际用地边界与规划体育 (略) 分闲置地，28-3地块为云福禅寺，规划拆除。因此，从土地集约化利用、最大程度发挥城市土地价值的角度考虑，应充分利用现有闲置地，28-1、28-2、28-3地块用地边界合理向东扩充，同时沿体育何西侧增加8米宽绿化带。

本次规划修改后，28-1地块用地面积3.75公顷，28-2地块用地面积0.51公顷，28-3地块用地面积0.44公顷，28-4地块用地面积3.61公顷，28-5地块用地面积4.41公顷。28地块总用地面积为 点击查看>> 公顷。

为提升规划修改的可实施性，本次规划将28地块的用地边界进行重新划分是可行的。

（3）原控规32-1-A地块（0 (略) 区服务设施用地）用地面积0.88公顷、32-1-B地块（1401公园绿地）用地面积0.45公顷。本次规划以《温 (略) (略) 区实施方案》（2021）和《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）为依据，将地块的用地界线进行重新划分。原控规32-1- (略) (略) 向东南角扩建0.30公顷，32-1-B地块的用地面积相应缩小0.30公顷；沿南洋河北岸滨河绿地宽度适当加大。

本次规划修改后的32-1-A地块用地面积扩大到1.18公顷；32-1-B地块用地面积缩小到0.15公顷。本次修改32-1-A、32-1-B地块总用地面积不变。

本次规划将32-1-A、32-1-B地块的用地界线进行重新划分是可行的。

（二）用地性质调整可行性

（1）原控规20-6地块（S2广场用地）。为打造出门见绿的宜居环境，本次规划将原控规20-6地块调整为公园绿地（1401），兼容G3广场用地， (略) 分绿地面积，也保证了原 (略) 分属性，符合城市绿色发展目标及功能优化需求。

本次规划20-6地块的用地性质调整是可行的。

（2）原控规26地块（B1商业用地）。按《温州市城市规划管理技术规定》相关要求，商业地块可完全兼容商务、娱乐康体用地。结合《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019），考虑到地块 (略) 地区，可兼容B3类用地，以提升地块的地区服务能力和综合效益。商业办公类建筑设计应符合《苍南县人民政府办公室关于印发〈苍南县商业办公等非住宅类建筑规划设计与管理规定〉的通知》（苍政办[2017] (略) ）的要求。根据《 (略) 区26地块规划条件论证》（2019）和《秀石总平面图》（2019），26-1地块北侧的有0.47公顷的闲置地，本次调整考虑节约集约利用城市土地资源，提高公共绿地规模，提高用地效能，故把此闲置地调整为公园绿地用地。本次规划将原控规26地块划分两个地块：26-1地块（0901商业用地，兼容B3娱乐康体用地）；26-2地块（1401公园绿地）。

本次规划26地块的用地性质调整是可行的。

（3）原控规28-1地块（CR商住用地）、28-2地块（G12街头绿地）、28-3地块（C9其他公共设施用地）、28-4地块（R22公共服务设施用地）、28-5地块（R21住宅用地）。结合《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）、《浙江省国土空间规划分区分类指南》（试行）（2021）和《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）（2020），同时考虑现状实际开发权属，将28-1地块的用地性质转译为二类城镇住宅用地/商业服务业用地（ 点击查看>> /09），28-2地块的用地性质转译为公园绿地（G12），28-3地块的用地性质调整为河流水面（1701），28-4地块的用地性质转译为中小学用地（ 点击查看>> ），28-5地块的用地性质转译为二类城镇住宅用地（ 点击查看>> ）。

本次规划28地块的用地性质调整是可行的。

（三）开发强度调整可行性

（1）根据《 (略) 区控制性详细规划》（2009），原控规28地块容积率为3.0。结合《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021），本次规划在原开发强度基础上进行研究。原控规28地块内28-4、28-5地块为已批已建用地，故此次规划中对其开发强度不予以研究。由于苍南县目前适宜创业的办公设施与环境较为缺乏，初始创业成本较高， (略) 、共享办公、创客展示厅等业态植入， (略) ，有利于吸引人才及企业入驻， (略) 会经济文化的发展；由于30-2地块内设置一定数量的人才住宅，普通住宅数量减少，从提升土地效益的角度考虑，28-1地块内住宅数量可以适当提升。因此，从优化商业服务业、补全配套设施门类、提升土地效益三方面综合考虑，本次规划28-1地块总体开发强度将合理进行提高。

（2）根据《 (略) 区30地块控制性详细规划修改》（2021），原控规30-2地块容积率为2.4。结合渎 (略) 区创建申报及实施方案，其中 (略) 和开发强度控制要求，30-2地块增加人才住宅392套，30-2地块总体开发强度将合理进行增加。

本次规划30-2地块的开发强度调整是可行的。

（3）根据《 (略) 区32-1等五个地块控制性详细规划修改》（2021），原控规32-1-A地块容积率为1.6。结合渎 (略) 区创建申报及实施方案，其中 (略) 和开发强度控制要求， (略) (略) 扩建需求，32-1-A地块总体开发强度将合理进行增加。

本次规划32-1-A地块的开发强度调整是可行的。

（四）绿地率调整可行性

（1）原控规28-1地块绿地率控制要求为30%，根据《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> —2018）最新要求、《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021），28-1地块为二类城镇住宅用地/商业服务业用地，考虑到土地集约利用以及用地性质的调整，商住地块的绿地率较之前居住地块合理降低。

本次规划28地块的绿地率调整是可行的。

（五）建筑密度调整可行性

（1）原控规28-1地块的建筑密度为30%。规划修改地块为二类城镇住宅用地/商业服务业用地，根据《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021），结合实际建设需求，考虑到调整后的28-1地块对商业配套有一定需求，在满足绿地率、交通和消防等方面的条件下，建 (略) 增加。

本次规划28-1地块的建筑密度调整是可行的。

（2）原控规30-2地块建筑密度要求不大于20%，根据实施的《城市居住区规划设计规范》（GB 点击查看>> —2018）第4.0.2条要求，高层建筑建筑密度不得大于22%， (略) 周边的商业配套有一定需求，规划修改30-2地块的建筑密度将适度提高。

本次规划30-2地块的建筑密度调整是可行的。

（3）原控规32-1-A地块（0702， (略) 区服务设施用地）建筑密度控制在45%，考虑浙江省“15分钟品质文化生活圈”建设要求，以 (略) 区 (略) 的高标准、高要求，以及渎浦小学扩建后，对周边商业活动的增加，故32-1-A地块的建筑密度可相应增高。

本次规划32-1-A地块的建筑密度调整是可行的。

（六）建筑高度调整可行性

（1）原控规26地块建筑限高24米。在地块容积率1.5，建筑密度40%的条件下，地块建筑平均高度需达到4层。本次规划修改后，26-1地块为商业及酒店建筑，能提供较好的城市建筑景观。建议建筑限高在符合温政办〔2015〕 (略) 文件的要求下可尽可能适度增高。以让地块项目的建筑方案设计有更多的弹性空间，实现空间利用和景观风貌的品质提升，避免地块内建筑高度单一造成的单调呆板。

本次规划26地块建筑高度调整是可行的。

（2）原控规28-1地块建筑限高为100米，沿街界面较为平淡，城市天际线缺乏变化。

依据《苍南渎 (略) 区创建申报方案》（2021）， (略) 设置超高层建筑（ (略) ），该栋超高层与周边高层建筑的高度差距，有利 (略) 立面实现错落有致的空间高度序列，与周边建筑形成绝美天际线。其次，大体量超高建筑有利于形成城市新地标，提高城市竞争力、影响力，易于打造城市品牌。建成后，该建筑将成为苍南县城市名片，促进苍南迈入小县大城时代，将整个城市形象拔高到一个新维度。第三，该建筑将融入未来创客厅、 (略) 、共享办公、创客展示厅等多重功能，超高层建筑有利于空间的集约利用和功能集成，有利于提升土地集约利用效率，打造未来建筑场景。第四，从建筑风貌来看，超高层建筑将有利于体现智慧和科技感，结合现代化建筑制造技术展现“未来、智慧、生态”的现代风格，从而体现时尚、现代、生态的苍南城市形象。

综合考虑本次规划28-1地块建筑高度调整是合理可行的。

（3）原控规30-2地块建筑限高为54米。地块北侧是30-1地块（在建祥和安置小区），建筑限高80米，南侧为现状多层渎浦 (略) (略) ，建议在本地块空间上形成自北向南高低过渡的空间段落，即靠近祥 (略) 分的建筑高度为80米，靠 (略) 分的建筑高度为54米，同时降低高层建筑对小学的压迫感。本次修改将30-2地块限高适当增加。

本次规划30-2地块的建筑高度调整是可行的。

（4）原控规32-1-A地块建筑限高24米。地块北侧是30-1地块（ 点击查看>> ，二类城镇住宅用地）、30-2地块（ 点击查看>> ，二类城镇住宅用地），建筑限高均为80米。东侧是32-2-A地块（ 点击查看>> ，中小学用地，渎浦小学），建筑限高为20米。地块南侧为南洋河，南洋河以北为扩建渎浦小学用地、城镇服务设施用地和公园绿地。本次规划32-1-A地块作为空间过渡区域，建筑限高在原24米的基础上适当提高，整体空间上，南洋河北岸形成北高南低过渡的空间段落，同时降低高层建筑对小学的压迫感。

本次规划32-1-A地块的建筑高度调整是可行的。

八、结论

此次修改经必要性及可行性论证分析，有利于节约集约利用城市土地资源， (略) 区人居环境；有利 (略) 区打造，提高创业资源配置品质和标准，实现人才安居的住房保障；有利于近期项目落实实施安排；有利于改善沿苍南大 (略) 公共环境和人居环境，提升沿线整体形象，丰富城市天际线；有利于平衡并提高公共绿地规模，增加用地综合效能，最大程度的发挥城市土地价值和城市吸引力。但在一些方面也存在些许影响，对于存在的影响，应采取有效措施消除和减轻。

(略) 述，本次对 (略) 区28-1等地块控制性详细规划修改具备可行性。

九、附图

1、区位图

2、规划范围图

3、原用地规划图（一）

4、原用地规划图（二）

5、原用地规划图（三）

（注：如对公示内 (略) ，可咨询县自然 (略) )