《红塔区老五街及窑头片区控制性详细规划》公 示

《红塔区老五街及窑头片区控制性详细规划》（以下简称《规划》）已编制完成。规划方案于2022年 6月16日经玉溪市红塔区国土空间规划委员会办公室2022年第八次会议审议通过，2022年6月29日经玉溪市红塔区国土空间规划委员会2022年第三次全体会议审议通过。根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现 (略) 会公示，公示时间为 2022年8月1日—2022 年8月30日（共30天）， (略) 会各界人士对该规划提出宝贵意见。

公示意见反馈方式：

1．传真可发至 0877- 点击查看>> ，请注明“规划公示意见”字样，并留下相应联系方式。

2．信件请寄往“玉溪市红塔 (略) ”， (略) (略) ，邮编： 点击查看>> ，信封上请注明“规划公示意见”。

3． @@@ 26.com，请注明“规划公示意见”，并留下相应联系方式。

一、规划概况

随着近年来城市建设的不断提速， (略) 下段老五街片区已整体拆除，项目建设已经启动，局部城市更新的序幕已 经拉开，在此背景下，必须通过规划编制从整体上进行控制，为片区的更新改造打好规划基础。

1、精细化城市更新的需要

随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新的需求也在不断强化。目前中国城镇化 率已经超过 60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过 85%，城市建设不再盲目追求规模扩张，中国城镇化将从外延扩张向内 涵发展转变，充分挖掘主城、老城、旧城的潜力，用精细化、高质量的城市化建设替代无序扩张，野蛮生长城市发展理念。

另一方面，在严控大拆大建的新要求下，我国城市更新将过渡到以创新改造为主的渐进式有机更新，体现在更加精细化的 城市管理上，城市更新精细化品质化是未来城市更新的重要发展方向。譬如对现有建成区进行一系列精细化的改造，增加口袋 公园、街角空间、 (略) 、活力街巷、慢行网络、林荫步道、公共设施、艺术空间等和居民生活息息相关的配套设施。

2、充分盘活存量用地，尽快实现控规全覆盖的需要

当前，城市建设发展方式已进入从外延式发展向内涵式发展的转换期，加快盘活存量建设用地，向“土地存量”要“发展 增量”，实现从“增量扩张”向“存量挖潜”的转变。在此背景下，需要逐步启动城市建成区控规编制工作，尽快实现控规全 覆盖，为建成区的城市更新工作打好规划基础。

3、 (略) 完善配套的需要

优化 (略) ，完善公共服务设施的配套，促进基本公共服务便利共享，增加高品质公共服务供给。完善教育、养老、 便利店、菜市场等公共服务设施，构建微型公共空间（场所）网络，打造 5 分钟公共活动圈。构建生活服务供给核，把现有作 坊式、门面式的“单打独斗”型商业形态向复合型、联动型的商业聚合体转变。

4、改善片区风貌，提升城市形象的需要

通过规划的引领与控制，处理好城市新与旧的关系，适度保留、 (略) 分老旧建筑，增加城市味道；在城市风貌塑造 上，规划控制好城市天际线，做到疏密相宜、富有节奏感；搞好主要出入口、重要节点的形象设计，围绕城市主干道建设景观 通廊，做到“显山露水”。围绕“系统规划、综合开发、政府主导、市场化运作”的指导思想，拆除与更新相结合、分步实施、 重点突破、全面推进的方式运作，高水平打造城市品质示范区，尽快改善片区风貌，提升城市形象。

（二）项目位置

项目位于玉 (略) (略) 组团，用地范围东至南北大街， (略) ， (略) ， (略) ，面积合计 点击查看>> 公顷。

二、规划定位

1、 通过与上位规划的衔接可以得出，片区用地性质仍然以居住和商业为主。

2、从现状踏勘与调研情况分析，该 (略) 城区的核心，西接 (略) （彩虹桥商业区）：东接老城传统风貌区，商业氛围浓郁。南北大街两侧亦是不可多得的黄金旺铺，百货大厦、 (略) 、新兴饭店等老商业建筑都承载着一代人的回忆。

(略) 述：片区的定位为复合型商住核心区

（住宅是商业活力的保障，商业是片区历史记忆的传承）

三、 (略)

1、 (略) ，充实片区功能配套

老五街及窑头片区位于城市核心区，但多年以来一直存在功能单一，布局混杂的问题，区 (略) 分中心城区的商业 功能，分布有百货大楼、百货大厦、商业大厦、窑头商场等重要的商业设施，但传统商业的 (略) 于较低的水平，业态 相对低端，运营效果持续低迷，已经远远不能满足城市发展的需求。

本次规划的一个重要目的，就是要完善片区公共和 (略) ，促进各类设施提档升级，进一步充实片区的功能配套。

2、城市设计，提升片区整体形象

片区内现有建筑大多建于上世纪 80-90 年代，时至今日，已出现建筑质量较差，建筑外观老旧等问题。七星片区老旧小区 较为集中，存在建筑密度大、公共空间少、停车位严重短缺等问题，片区现有的建 (略) 于城市核心区的定位不符，一定程度上拉低了城市形象。

在控规编制过程中，运用城市设计的手法， (略) 、形态、色彩、高度、密度等进行规划引导，统一规划、分期实施， 逐步提升片区整体形象。

3、优化指标，片区更新打好基础

近年来， (略) 更新改造已逐步启动，志程大厦商住项目已建成，五街坊改造项目已动工， (略) 下段已打通，随着城 市建设不断提速，其余区域的更新改造工作已将 点击查看>> 续开展。本次控规编制，在现状分析的基础上，充分考虑今后片区更新改造 的需求，提出各个地块的规划控制指标，为片区更新打好规划基础。

四、规划人口

本规划区规划总用地 点击查看>> 公顷，平均容积率控制在2.9以内。

老五街及窑头片区规划人口规模为 点击查看>> 人，包括居住人口和 (略) 分。

1、居住人口

经测算，规划片区居住人口为 9622 人，分为以下两种类型：

近年已建、已批地产项目的住户：

主要是志程大厦和五街坊，这两个项目合计住户为 1235 户，户均人口按 3.2 人计， 居住人口为 3952 人；

其他居住人口：

除上述两个项目之外的居住用地，按住宅用地面积和规划容积率测算其住宅建筑面积，套均面积按 143 ㎡计，计算得出居住户数为 1772 户，户均人口按 3.2 人计，居住人口为 5670 人。

2、从业人口

除居住用地外，片区内的公共设施、商业设施等的用地面积为 4.05 公顷，按平均容积率 2.5 计未来这类设施的总建筑面积 约为 点击查看>> 万㎡，按人均 35 ㎡计，计算得出从业人口约为 2890 人。

五、 (略)

（一） (略)

规划居住用地总面积 点击查看>> 公顷，占片区城市建设用地的比例为 点击查看>> %。

(略) 分为南、北两个片区，南 (略) 、南北大街、 (略) (略) 围合而成，居住用地面积为 6.54 公顷，居住人口约 4622 人；北 (略) 、南北大街、 (略) (略) 围合而成，居住用地面积为 7.82 公顷，居住人口约 5000 人。

（二）生活圈规划

根据规划区的规模及 (略) ，按《城市居住区规划设计标准》（GB 点击查看>> -2018）规定，按照居民在合理步行距离内满足基本生活需求的原则，将本规划区内的居住区划分为南、北两个五分钟生活圈。

（三）配套设施规划

按《城市居住区规划设计标准》（GB 点击查看>> -2018）和《玉溪市城乡规划管理技术规定（2021 修订版）》规定，每个五分钟

生活圈需要配建的服务设施如下：

1. (略) ：建筑面积 600-1000 ㎡，用地面积 500-800 ㎡；

2. (略) ：建筑面积 250-1200 ㎡；

3. 小型多功能运动场地：用地面积 770-1310 ㎡；

4. 室外综合健身场地：用地面积 150-750 ㎡；

5. 幼儿园：配建 9 班幼儿园 1 所，建筑面积 3150-4550 ㎡，用地面积 5240-7580 ㎡；

6. 老年 (略) ，建筑面积 350-750 ㎡；

7. 社 (略) ：建筑面积 120-270 ㎡；

8. 再生资源回收点：用地面积 6-10 ㎡；

9. 生 (略) ：用地面积 120-200 ㎡；

10. 公厕：建筑面积 30-80 ㎡，用地面积 60-120 ㎡。

用地规划图

二、道路系统规划

1. 城市主干道

规划片区周边有四条城市主干道， (略) 、南北大街、 (略) (略) ，规划红线宽度均为 40 米；

2. 城市次干道

规划城市 (略) ，红线宽度 30 米；

3. 支路

(略) (略) 和七星街，红线宽度分别为 29 米和 20 米。

4、巷道

保留延续生活巷道。对街巷空间梳理，沿用老街区巷道，并进行延伸， (略) 对接，一来保留了历史的记忆，不论建筑的变迁，巷还是那条巷。二来满足步行需求，达到走街串巷，活跃商业氛围，同时亦可为消防救援的通道。

5、公共交通规划

(略) (略) ，区 (略) 点共 11 个。

三、建设开发控制

结合地块容积率、建筑密度、规划用地结构和城市设计结构，按照集约用地、优地优用、环境友好的原则控制，地块建设高度在相关规范规定的基础上，建筑高度控制实行分层控制。

1. 居住用地：建筑高度最高的地块≤80 米，最低的地块≤36 米；

2. 商业用地：建筑高度最高的地块≤80 米，最低的地块≤12 米；

3. 商务用地：建筑高度≤80 米；

建筑高度控制规划图

根据片区建设现状，结合对未来片区发展的判断，提出片区土地开发强度总体分区控制标准。

1. 居住用地：容积率最高的地块≤4.06，最低的地块≤2.1；

2. 商业用地：容积率最高的地块≤2.5，最低的地块≤1.2；

3. 商务用地：容积率2.5；

规划形成以下三个建筑密度分区：

1. 居住用地：建筑密度最高的地块≤40%，最低的地块≤22%；

2. 商业用地：建筑密度最高的地块≤50%，最低的地块≤45%；

3. 商务用地：建筑密度≤40%

建筑密度控制规划图

根据《城市居住区规划设计标准》（GB 点击查看>> -2018）和《玉溪市城乡规划管理技术规定》（2021年修订版）要求，

1. 居住用地：绿地率最高的地块≥35%，最低的地块≥30%；

2. 商业用地：绿地率≥25%；

3. 商务用地：绿地率≥25%；

绿地率控制规划图

八、彩平图

(略) 图

九、鸟瞰图

十、图则

《红塔区老五街及窑头片区控制性详细规划》公 示

《红塔区老五街及窑头片区控制性详细规划》（以下简称《规划》）已编制完成。规划方案于2022年 6月16日经玉溪市红塔区国土空间规划委员会办公室2022年第八次会议审议通过，2022年6月29日经玉溪市红塔区国土空间规划委员会2022年第三次全体会议审议通过。根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现 (略) 会公示，公示时间为 2022年8月1日—2022 年8月30日（共30天）， (略) 会各界人士对该规划提出宝贵意见。

公示意见反馈方式：

1．传真可发至 0877- 点击查看>> ，请注明“规划公示意见”字样，并留下相应联系方式。

2．信件请寄往“玉溪市红塔 (略) ”， (略) (略) ，邮编： 点击查看>> ，信封上请注明“规划公示意见”。

3． @@@ 26.com，请注明“规划公示意见”，并留下相应联系方式。

一、规划概况

随着近年来城市建设的不断提速， (略) 下段老五街片区已整体拆除，项目建设已经启动，局部城市更新的序幕已 经拉开，在此背景下，必须通过规划编制从整体上进行控制，为片区的更新改造打好规划基础。

1、精细化城市更新的需要

随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新的需求也在不断强化。目前中国城镇化 率已经超过 60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过 85%，城市建设不再盲目追求规模扩张，中国城镇化将从外延扩张向内 涵发展转变，充分挖掘主城、老城、旧城的潜力，用精细化、高质量的城市化建设替代无序扩张，野蛮生长城市发展理念。

另一方面，在严控大拆大建的新要求下，我国城市更新将过渡到以创新改造为主的渐进式有机更新，体现在更加精细化的 城市管理上，城市更新精细化品质化是未来城市更新的重要发展方向。譬如对现有建成区进行一系列精细化的改造，增加口袋 公园、街角空间、 (略) 、活力街巷、慢行网络、林荫步道、公共设施、艺术空间等和居民生活息息相关的配套设施。

2、充分盘活存量用地，尽快实现控规全覆盖的需要

当前，城市建设发展方式已进入从外延式发展向内涵式发展的转换期，加快盘活存量建设用地，向“土地存量”要“发展 增量”，实现从“增量扩张”向“存量挖潜”的转变。在此背景下，需要逐步启动城市建成区控规编制工作，尽快实现控规全 覆盖，为建成区的城市更新工作打好规划基础。

3、 (略) 完善配套的需要

优化 (略) ，完善公共服务设施的配套，促进基本公共服务便利共享，增加高品质公共服务供给。完善教育、养老、 便利店、菜市场等公共服务设施，构建微型公共空间（场所）网络，打造 5 分钟公共活动圈。构建生活服务供给核，把现有作 坊式、门面式的“单打独斗”型商业形态向复合型、联动型的商业聚合体转变。

4、改善片区风貌，提升城市形象的需要

通过规划的引领与控制，处理好城市新与旧的关系，适度保留、 (略) 分老旧建筑，增加城市味道；在城市风貌塑造 上，规划控制好城市天际线，做到疏密相宜、富有节奏感；搞好主要出入口、重要节点的形象设计，围绕城市主干道建设景观 通廊，做到“显山露水”。围绕“系统规划、综合开发、政府主导、市场化运作”的指导思想，拆除与更新相结合、分步实施、 重点突破、全面推进的方式运作，高水平打造城市品质示范区，尽快改善片区风貌，提升城市形象。

（二）项目位置

项目位于玉 (略) (略) 组团，用地范围东至南北大街， (略) ， (略) ， (略) ，面积合计 点击查看>> 公顷。

二、规划定位

1、 通过与上位规划的衔接可以得出，片区用地性质仍然以居住和商业为主。

2、从现状踏勘与调研情况分析，该 (略) 城区的核心，西接 (略) （彩虹桥商业区）：东接老城传统风貌区，商业氛围浓郁。南北大街两侧亦是不可多得的黄金旺铺，百货大厦、 (略) 、新兴饭店等老商业建筑都承载着一代人的回忆。

(略) 述：片区的定位为复合型商住核心区

（住宅是商业活力的保障，商业是片区历史记忆的传承）

三、 (略)

1、 (略) ，充实片区功能配套

老五街及窑头片区位于城市核心区，但多年以来一直存在功能单一，布局混杂的问题，区 (略) 分中心城区的商业 功能，分布有百货大楼、百货大厦、商业大厦、窑头商场等重要的商业设施，但传统商业的 (略) 于较低的水平，业态 相对低端，运营效果持续低迷，已经远远不能满足城市发展的需求。

本次规划的一个重要目的，就是要完善片区公共和 (略) ，促进各类设施提档升级，进一步充实片区的功能配套。

2、城市设计，提升片区整体形象

片区内现有建筑大多建于上世纪 80-90 年代，时至今日，已出现建筑质量较差，建筑外观老旧等问题。七星片区老旧小区 较为集中，存在建筑密度大、公共空间少、停车位严重短缺等问题，片区现有的建 (略) 于城市核心区的定位不符，一定程度上拉低了城市形象。

在控规编制过程中，运用城市设计的手法， (略) 、形态、色彩、高度、密度等进行规划引导，统一规划、分期实施， 逐步提升片区整体形象。

3、优化指标，片区更新打好基础

近年来， (略) 更新改造已逐步启动，志程大厦商住项目已建成，五街坊改造项目已动工， (略) 下段已打通，随着城 市建设不断提速，其余区域的更新改造工作已将 点击查看>> 续开展。本次控规编制，在现状分析的基础上，充分考虑今后片区更新改造 的需求，提出各个地块的规划控制指标，为片区更新打好规划基础。

四、规划人口

本规划区规划总用地 点击查看>> 公顷，平均容积率控制在2.9以内。

老五街及窑头片区规划人口规模为 点击查看>> 人，包括居住人口和 (略) 分。

1、居住人口

经测算，规划片区居住人口为 9622 人，分为以下两种类型：

近年已建、已批地产项目的住户：

主要是志程大厦和五街坊，这两个项目合计住户为 1235 户，户均人口按 3.2 人计， 居住人口为 3952 人；

其他居住人口：

除上述两个项目之外的居住用地，按住宅用地面积和规划容积率测算其住宅建筑面积，套均面积按 143 ㎡计，计算得出居住户数为 1772 户，户均人口按 3.2 人计，居住人口为 5670 人。

2、从业人口

除居住用地外，片区内的公共设施、商业设施等的用地面积为 4.05 公顷，按平均容积率 2.5 计未来这类设施的总建筑面积 约为 点击查看>> 万㎡，按人均 35 ㎡计，计算得出从业人口约为 2890 人。

五、 (略)

（一） (略)

规划居住用地总面积 点击查看>> 公顷，占片区城市建设用地的比例为 点击查看>> %。

(略) 分为南、北两个片区，南 (略) 、南北大街、 (略) (略) 围合而成，居住用地面积为 6.54 公顷，居住人口约 4622 人；北 (略) 、南北大街、 (略) (略) 围合而成，居住用地面积为 7.82 公顷，居住人口约 5000 人。

（二）生活圈规划

根据规划区的规模及 (略) ，按《城市居住区规划设计标准》（GB 点击查看>> -2018）规定，按照居民在合理步行距离内满足基本生活需求的原则，将本规划区内的居住区划分为南、北两个五分钟生活圈。

（三）配套设施规划

按《城市居住区规划设计标准》（GB 点击查看>> -2018）和《玉溪市城乡规划管理技术规定（2021 修订版）》规定，每个五分钟

生活圈需要配建的服务设施如下：

1. (略) ：建筑面积 600-1000 ㎡，用地面积 500-800 ㎡；

2. (略) ：建筑面积 250-1200 ㎡；

3. 小型多功能运动场地：用地面积 770-1310 ㎡；

4. 室外综合健身场地：用地面积 150-750 ㎡；

5. 幼儿园：配建 9 班幼儿园 1 所，建筑面积 3150-4550 ㎡，用地面积 5240-7580 ㎡；

6. 老年 (略) ，建筑面积 350-750 ㎡；

7. 社 (略) ：建筑面积 120-270 ㎡；

8. 再生资源回收点：用地面积 6-10 ㎡；

9. 生 (略) ：用地面积 120-200 ㎡；

10. 公厕：建筑面积 30-80 ㎡，用地面积 60-120 ㎡。

用地规划图

二、道路系统规划

1. 城市主干道

规划片区周边有四条城市主干道， (略) 、南北大街、 (略) (略) ，规划红线宽度均为 40 米；

2. 城市次干道

规划城市 (略) ，红线宽度 30 米；

3. 支路

(略) (略) 和七星街，红线宽度分别为 29 米和 20 米。

4、巷道

保留延续生活巷道。对街巷空间梳理，沿用老街区巷道，并进行延伸， (略) 对接，一来保留了历史的记忆，不论建筑的变迁，巷还是那条巷。二来满足步行需求，达到走街串巷，活跃商业氛围，同时亦可为消防救援的通道。

5、公共交通规划

(略) (略) ，区 (略) 点共 11 个。

三、建设开发控制

结合地块容积率、建筑密度、规划用地结构和城市设计结构，按照集约用地、优地优用、环境友好的原则控制，地块建设高度在相关规范规定的基础上，建筑高度控制实行分层控制。

1. 居住用地：建筑高度最高的地块≤80 米，最低的地块≤36 米；

2. 商业用地：建筑高度最高的地块≤80 米，最低的地块≤12 米；

3. 商务用地：建筑高度≤80 米；

建筑高度控制规划图

根据片区建设现状，结合对未来片区发展的判断，提出片区土地开发强度总体分区控制标准。

1. 居住用地：容积率最高的地块≤4.06，最低的地块≤2.1；

2. 商业用地：容积率最高的地块≤2.5，最低的地块≤1.2；

3. 商务用地：容积率2.5；

规划形成以下三个建筑密度分区：

1. 居住用地：建筑密度最高的地块≤40%，最低的地块≤22%；

2. 商业用地：建筑密度最高的地块≤50%，最低的地块≤45%；

3. 商务用地：建筑密度≤40%

建筑密度控制规划图

根据《城市居住区规划设计标准》（GB 点击查看>> -2018）和《玉溪市城乡规划管理技术规定》（2021年修订版）要求，

1. 居住用地：绿地率最高的地块≥35%，最低的地块≥30%；

2. 商业用地：绿地率≥25%；

3. 商务用地：绿地率≥25%；

绿地率控制规划图

八、彩平图

(略) 图

九、鸟瞰图

十、图则