第一章 总则

第一条 为加强县城规划区内民房规划建设管理，规范民房规划审批程序，保障群众住房安全，切实维护村（居）民权益，有效制止违法建设行为。根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政许可法》《江苏省城乡规划条例》《江苏省土地管理条例》等有关法律法规，参照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《住房和城乡建设部 农业农村部 国家乡村振兴局关于加快农房和村庄建设现代化的指导意见》（建村〔2021〕47号）、《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号)、《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（连农〔2020〕168号）等相关规定，结合我县民房规划建设管理实际情况，制定《灌云县城规划区内民房规划建设管理办法》（以下简称本办法）。

第二条 本办法适用范围为灌云县城规划区内的民房规划建设管理。

本办法所称县城规划区，是指《灌云县国土空间总体规划》所划定的中心城区城镇开发边界范围。具体以省政府批准的我县国土空间总体规划所划定的中心城区城镇开发边界为准，我县国土空间总体规划未批准前，以现行《 (略) 总体规划》 (略) 规划区范围为准。

第三条 民房规划建设应当符合国土空间总体规划、详细规划和村庄规划等相关法定规划，严格实行土地用途管制制度，依照先规划、后审批、再建设的原则进行，达到节约、集约、合理利用土地的目的。

第二章 县城规划区内民房规划建设管理

第四条 县城规划区内民房规划建设管理坚持排险解危为指导思想，按照总量控制、技术鉴定、流程优化、集体研究的原则实施。

第五条 县城规划区内民房规划建设管理适用于满足村（居）民现有危险房屋（以下简称危房）排险需求进行的翻建管理，预防灾险和坍塌等安全事故的发生，不包括构筑物、附属用房（厨房等日常使用功能的边屋除外）和临时建筑的建设。

在县城规划区 (略) 、河流等周边沿线范围 (略) 规划管理需要整体控制的区域，涉及村（居）民现有房屋的外立面装修、局部改造、翻建等，由县政府另行制定实施办法。

第六条 县城规划区划分为民房禁建区和民房限建区（以下简称禁建区和限建区）。

（一）禁建区范围

1.土地储备计划覆盖地块，已经列入征收计划或 (略) 规划建设用地。

2.文物保护单位保护范围及建设控制地带，重要生态红线保护规划所确定的二级及以上保护范围，河流及水利工程管理保护用地范围。

3.公路、铁路、车站、码头、机 (略) 政公用设施规划控制范围。广场、商业中心、公园绿地等县城主要节点周边。

4. (略) 建设发展经县政府同意列入实行规划控制的范围。

县自然资源和规划局会同县住建局，组织县农业农村局、生态环境局、综合行政执法局、交通局、水利局、镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇街）等相关职能部门，科学确定禁建区范围，报县政府批准后予以公布。禁建区范围确需变更的，各职能部门应及时提供变更资料至县自然资源和规划局，经会办研究报县政府批准后公布。

（二）限建区范围

县城规划区内，禁建区以外的区域均为限建区（含保留村庄）。

第七条 县自然资源和规划局指导各镇街做好县城规划区内危房翻建审批工作。镇街负责危房翻建审批工作，做好村（居）民建房申报资料的受理、审查、公示、审批、建房许可的核发工作，对村（居）民危房规划建设进行批后管理和监察等工作。

第八条 本办法所称危房，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

房屋安全鉴定管理参照《 (略) 房屋安全管理办法》实施。房屋所有权人或使用人负责委托房屋安全鉴定。对因重大自然灾害等不可抗力损坏的房屋鉴定，由所属镇街视情况委托。镇街负责危房定期排查，并动员相关方申请鉴定。县住建局负责危房排查鉴定监督指导。

第九条 县城规划区内村（居）民应定期对其房屋及附属构筑物进行安全检查，及时自行修缮损坏的内容，修缮内容在修缮前至属地镇街申请报备。通过自行修缮无法保障住房安全的，可采取以下措施：

（一）申请保障性住房。符合申请保障性住房条件的居民可向有关部门申请保障性住房。

（二）置换安置房。房屋所有权人可以按相关规定将所属房屋及土地申请置换。位于土地储备计划覆盖地块，已经列入征收计划的房屋，经房屋所有权人同意，可以按相关政策优先予以征收和安置。

（三）危房翻建。

1.限建区内（保留村庄除外）村（居）民危房申请原址原面积翻建。

2.限建区内保留村庄的村（居）民危房要结合家庭人口现状、周边建筑和村庄规划等规划要求，本着节约集约用地的原则，申请原址翻建。

禁建区内的村（居）民房屋原则上仅适用修缮，通过自行修缮、申请保障性住房、置换安置房等方式均不能保证居住和使用安全的房屋，由镇街提请县政府组织相关职能部门会办处置。

第十条 有下列情形之一的，不予受理危房翻建：

1.未经规划审批已经先建的，且建设内容不符合规划要求的；

2.翻建建筑处于地质灾害隐患范围内的；

3.不能提供危房土地使用权属证明、房屋产权证明等有效证明的；

4.已享受政府公租房或货币配租政策的；

5.土地、房屋权属关系存在纠纷尚未解决的；

6.相邻权存在争议或危害公共安全的；

7.其他不符合危房翻建法规、政策规定的。

不予受理翻建的危房，确实存在安全隐患不能正常居住的，镇街应及时采取人员撤离等避险措施。

第十一条 危房翻建审批流程：

1.申请。房屋所有权人向所在镇街提出危房翻建申请。

2.受理。镇街在收到材料之日起 3 个工作日内审查材料是否齐全、形式是否符合要求等。对于材料齐全且符合要求的，自收到申请材料之日起即为受理。材料不齐全或形式不符合要求的，一次性告知需要补正的材料及期限。不符合要求的，及时告知申请人并说明理由。

3.审查。申报资料齐全、形式符合要求的，由镇街于10个工作日内组织规划建设、自然资源所、村（社区）等相关职能部门对申请人房屋位置、家庭人员、土地权属、房屋现状是否具备翻建条件等内容进行审查，并及时告知申请人相关审查情况。

4.公示。符合危房翻建要求的，由镇街安排在村（社区）公示栏和危房现场进行公示，公示期为10日。

5.审批。经公示无异议后，镇街完成审批，并于10个工作日内核发建房许可，审批结果报县综合行政执法局备案。

第十二条 申请危房翻建应提供如下材料：

1.危房翻建书面申请，附相邻利害关系人意见；

2.有资质的房屋安全鉴定机构出具的鉴定文书；

3.现有危房土地使用权属证明、房屋产权证明等有效证明文件；

4.房屋所有权人身份证和户籍证明；

5.建房图纸。

第十三条 危房翻建控制和管理标准：

限建区内保留村庄适用原址翻建的村（居）民危房，应符合统一规划要求，根据周边建筑实际情况确定建设规模，建筑层数不超过三层，总建筑面积不超过250平方米，具体建筑形式可参照《灌云县农村住房设计图集》。

限建区内（保留村庄除外）适用原址原面积翻建的村（居）民危房，原则上与现有房屋产权证明所载面积一致；原房屋面积如人均住房面积低于18平方米居住条件要求的，可以参照人均18平方米申报。

翻建申请人，在建设工程开工前，应当申请验线，镇街在收到验线申请后5个工作日内进行验线，未经验线，不得开工。

翻建完工后五日内，申请人向镇街申报规划验收，镇街于五个工作日内组织核实，符合规划许可要求的，出具《建房（规划许可）验收意见表》或验收合格意见。

第十四条 镇街要建立村（居）民房屋规划建设管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县自然资源和规划局、综合行政执法局等备案。

第三章 保障与督查

第十五条 各镇（街）负责辖区范围内民房规划建设管理的日常巡查、监管，及时查处在本辖区内发生的违法建筑，并做好后续跟踪管理工作。

第十六条 村（社区）委员会发现本辖区内违法建设行为的，应当及时向镇街报告；发现违法建设后对违建户进行宣传和劝阻；协助做好违建的拆除工作。

第十七条 县城规划区内村（居）民未经批准或者未按照批准内容进行房屋建设的， (略) 综合执法部门、所属镇街按照各自职责依法进行查处。

第十八条 县农业农村局、自然资源和规划局及住建局要加大镇（街）规划建设管理人员的业务指导和培训力度，推进镇（街）建设管理员队*建设，通过各种形式宣传普及建设农村宅基地和民房规划建设政策，发挥镇街和村（居）民自治组织的作用，提高村（居）民遵守规划的意识。

第四章 法律责任

第十九条　村（居）民规划建设的房屋必须经有权部门验线，方可开工建设。未经验线，建设单位或者个人擅自开工的，责令停止建设，限期改正，可以依法进行行政处罚。

第二十条 违反本办法，阻碍行政机关工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第二十一条　职能部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的，由其所在单位或者监察部门给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则

第二十二条　县城规划区外的镇、村庄规划区内的村（居）民个人（家庭），在独立拥有土地权属证件或依法获得的宅基地上进行新建、翻建、改建和扩建仅供其本人（家庭）居住生活的低层建筑，结合实际情况，可以参照《灌云县农村宅基地审批管理办法》房屋建设管理内容实施。

第二十三条 本办法自2022年8月1日起施行。本办法与上级文件或法律、法规、规章的规定不符的，依据该上级文件或法律、法规、规章规定执行。我县此前出台的相关民房管理规定与此办法不一致的，以本办法为准。

本办法由县自然资源和规划局负责解释。

第一章 总则

第一条 为加强县城规划区内民房规划建设管理，规范民房规划审批程序，保障群众住房安全，切实维护村（居）民权益，有效制止违法建设行为。根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政许可法》《江苏省城乡规划条例》《江苏省土地管理条例》等有关法律法规，参照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《住房和城乡建设部 农业农村部 国家乡村振兴局关于加快农房和村庄建设现代化的指导意见》（建村〔2021〕47号）、《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号)、《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（连农〔2020〕168号）等相关规定，结合我县民房规划建设管理实际情况，制定《灌云县城规划区内民房规划建设管理办法》（以下简称本办法）。

第二条 本办法适用范围为灌云县城规划区内的民房规划建设管理。

本办法所称县城规划区，是指《灌云县国土空间总体规划》所划定的中心城区城镇开发边界范围。具体以省政府批准的我县国土空间总体规划所划定的中心城区城镇开发边界为准，我县国土空间总体规划未批准前，以现行《 (略) 总体规划》 (略) 规划区范围为准。

第三条 民房规划建设应当符合国土空间总体规划、详细规划和村庄规划等相关法定规划，严格实行土地用途管制制度，依照先规划、后审批、再建设的原则进行，达到节约、集约、合理利用土地的目的。

第二章 县城规划区内民房规划建设管理

第四条 县城规划区内民房规划建设管理坚持排险解危为指导思想，按照总量控制、技术鉴定、流程优化、集体研究的原则实施。

第五条 县城规划区内民房规划建设管理适用于满足村（居）民现有危险房屋（以下简称危房）排险需求进行的翻建管理，预防灾险和坍塌等安全事故的发生，不包括构筑物、附属用房（厨房等日常使用功能的边屋除外）和临时建筑的建设。

在县城规划区 (略) 、河流等周边沿线范围 (略) 规划管理需要整体控制的区域，涉及村（居）民现有房屋的外立面装修、局部改造、翻建等，由县政府另行制定实施办法。

第六条 县城规划区划分为民房禁建区和民房限建区（以下简称禁建区和限建区）。

（一）禁建区范围

1.土地储备计划覆盖地块，已经列入征收计划或 (略) 规划建设用地。

2.文物保护单位保护范围及建设控制地带，重要生态红线保护规划所确定的二级及以上保护范围，河流及水利工程管理保护用地范围。

3.公路、铁路、车站、码头、机 (略) 政公用设施规划控制范围。广场、商业中心、公园绿地等县城主要节点周边。

4. (略) 建设发展经县政府同意列入实行规划控制的范围。

县自然资源和规划局会同县住建局，组织县农业农村局、生态环境局、综合行政执法局、交通局、水利局、镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇街）等相关职能部门，科学确定禁建区范围，报县政府批准后予以公布。禁建区范围确需变更的，各职能部门应及时提供变更资料至县自然资源和规划局，经会办研究报县政府批准后公布。

（二）限建区范围

县城规划区内，禁建区以外的区域均为限建区（含保留村庄）。

第七条 县自然资源和规划局指导各镇街做好县城规划区内危房翻建审批工作。镇街负责危房翻建审批工作，做好村（居）民建房申报资料的受理、审查、公示、审批、建房许可的核发工作，对村（居）民危房规划建设进行批后管理和监察等工作。

第八条 本办法所称危房，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

房屋安全鉴定管理参照《 (略) 房屋安全管理办法》实施。房屋所有权人或使用人负责委托房屋安全鉴定。对因重大自然灾害等不可抗力损坏的房屋鉴定，由所属镇街视情况委托。镇街负责危房定期排查，并动员相关方申请鉴定。县住建局负责危房排查鉴定监督指导。

第九条 县城规划区内村（居）民应定期对其房屋及附属构筑物进行安全检查，及时自行修缮损坏的内容，修缮内容在修缮前至属地镇街申请报备。通过自行修缮无法保障住房安全的，可采取以下措施：

（一）申请保障性住房。符合申请保障性住房条件的居民可向有关部门申请保障性住房。

（二）置换安置房。房屋所有权人可以按相关规定将所属房屋及土地申请置换。位于土地储备计划覆盖地块，已经列入征收计划的房屋，经房屋所有权人同意，可以按相关政策优先予以征收和安置。

（三）危房翻建。

1.限建区内（保留村庄除外）村（居）民危房申请原址原面积翻建。

2.限建区内保留村庄的村（居）民危房要结合家庭人口现状、周边建筑和村庄规划等规划要求，本着节约集约用地的原则，申请原址翻建。

禁建区内的村（居）民房屋原则上仅适用修缮，通过自行修缮、申请保障性住房、置换安置房等方式均不能保证居住和使用安全的房屋，由镇街提请县政府组织相关职能部门会办处置。

第十条 有下列情形之一的，不予受理危房翻建：

1.未经规划审批已经先建的，且建设内容不符合规划要求的；

2.翻建建筑处于地质灾害隐患范围内的；

3.不能提供危房土地使用权属证明、房屋产权证明等有效证明的；

4.已享受政府公租房或货币配租政策的；

5.土地、房屋权属关系存在纠纷尚未解决的；

6.相邻权存在争议或危害公共安全的；

7.其他不符合危房翻建法规、政策规定的。

不予受理翻建的危房，确实存在安全隐患不能正常居住的，镇街应及时采取人员撤离等避险措施。

第十一条 危房翻建审批流程：

1.申请。房屋所有权人向所在镇街提出危房翻建申请。

2.受理。镇街在收到材料之日起 3 个工作日内审查材料是否齐全、形式是否符合要求等。对于材料齐全且符合要求的，自收到申请材料之日起即为受理。材料不齐全或形式不符合要求的，一次性告知需要补正的材料及期限。不符合要求的，及时告知申请人并说明理由。

3.审查。申报资料齐全、形式符合要求的，由镇街于10个工作日内组织规划建设、自然资源所、村（社区）等相关职能部门对申请人房屋位置、家庭人员、土地权属、房屋现状是否具备翻建条件等内容进行审查，并及时告知申请人相关审查情况。

4.公示。符合危房翻建要求的，由镇街安排在村（社区）公示栏和危房现场进行公示，公示期为10日。

5.审批。经公示无异议后，镇街完成审批，并于10个工作日内核发建房许可，审批结果报县综合行政执法局备案。

第十二条 申请危房翻建应提供如下材料：

1.危房翻建书面申请，附相邻利害关系人意见；

2.有资质的房屋安全鉴定机构出具的鉴定文书；

3.现有危房土地使用权属证明、房屋产权证明等有效证明文件；

4.房屋所有权人身份证和户籍证明；

5.建房图纸。

第十三条 危房翻建控制和管理标准：

限建区内保留村庄适用原址翻建的村（居）民危房，应符合统一规划要求，根据周边建筑实际情况确定建设规模，建筑层数不超过三层，总建筑面积不超过250平方米，具体建筑形式可参照《灌云县农村住房设计图集》。

限建区内（保留村庄除外）适用原址原面积翻建的村（居）民危房，原则上与现有房屋产权证明所载面积一致；原房屋面积如人均住房面积低于18平方米居住条件要求的，可以参照人均18平方米申报。

翻建申请人，在建设工程开工前，应当申请验线，镇街在收到验线申请后5个工作日内进行验线，未经验线，不得开工。

翻建完工后五日内，申请人向镇街申报规划验收，镇街于五个工作日内组织核实，符合规划许可要求的，出具《建房（规划许可）验收意见表》或验收合格意见。

第十四条 镇街要建立村（居）民房屋规划建设管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县自然资源和规划局、综合行政执法局等备案。

第三章 保障与督查

第十五条 各镇（街）负责辖区范围内民房规划建设管理的日常巡查、监管，及时查处在本辖区内发生的违法建筑，并做好后续跟踪管理工作。

第十六条 村（社区）委员会发现本辖区内违法建设行为的，应当及时向镇街报告；发现违法建设后对违建户进行宣传和劝阻；协助做好违建的拆除工作。

第十七条 县城规划区内村（居）民未经批准或者未按照批准内容进行房屋建设的， (略) 综合执法部门、所属镇街按照各自职责依法进行查处。

第十八条 县农业农村局、自然资源和规划局及住建局要加大镇（街）规划建设管理人员的业务指导和培训力度，推进镇（街）建设管理员队*建设，通过各种形式宣传普及建设农村宅基地和民房规划建设政策，发挥镇街和村（居）民自治组织的作用，提高村（居）民遵守规划的意识。

第四章 法律责任

第十九条　村（居）民规划建设的房屋必须经有权部门验线，方可开工建设。未经验线，建设单位或者个人擅自开工的，责令停止建设，限期改正，可以依法进行行政处罚。

第二十条 违反本办法，阻碍行政机关工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第二十一条　职能部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的，由其所在单位或者监察部门给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则

第二十二条　县城规划区外的镇、村庄规划区内的村（居）民个人（家庭），在独立拥有土地权属证件或依法获得的宅基地上进行新建、翻建、改建和扩建仅供其本人（家庭）居住生活的低层建筑，结合实际情况，可以参照《灌云县农村宅基地审批管理办法》房屋建设管理内容实施。

第二十三条 本办法自2022年8月1日起施行。本办法与上级文件或法律、法规、规章的规定不符的，依据该上级文件或法律、法规、规章规定执行。我县此前出台的相关民房管理规定与此办法不一致的，以本办法为准。

本办法由县自然资源和规划局负责解释。