国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记自然人办事指南
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国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记自然人办事指南
一、设定依据
《中华人民共和国民法典》
《不动产登记暂行条例》（中华人民 (略) 令第656号）
《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令[2016]第63号）
《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）
二、办理流程
（一）线上申办流程：
（二）线上申办方式：可选择自助打证、窗口领证或邮递寄证， (略) 事下载电子证书
1、登录广东政务服务网线上申办：
（1）登录广东政务服务网，网址:http://**
（2）切换至点击查看>>县区自然资源局（如：仲恺高新区国土资源分局），点出“行政确认”。
（3）找到需要办理的服务事项名称后点击“在线申办”，进入“ (略) 统一身份认证平台”。
（4）打开手机微信，使用右上角的“扫一扫”，扫描登录页面的二维码，开始人脸识别验证。
（5）人脸识别认证成功之后，即 (略) 不动产登记综合服务平台，点击需要办理的登记类型进行“在线申请”。
2、 (略) 不动产登记综合服务平台线上申办：
（1） (略) 不动产登记综合服务平台
网址:http://**
（2）打开手机微信，使用右上角的“扫一扫”，扫描登录页面的二维码，开始人脸识别验证
（3）人脸识别认证成功之后，即 (略) 不动产登记综合服务平台，点击需要办理的登记类型进行“在线申请”。
（4）按照指引完成业务的申报
（三）线下申办流程：
三、申请材料
1、 (略) 不动产登记申请表；
2、不动产权证书或国有土地使用证、房地产权证、房地产共有权证；
3、申请人身份证明（可通过系统信息共享获取的无需提交复印件）；
4、权属转移材料（提供以下材料之一）：
（1）买卖、互换、赠与合同；
（2）法律文书 （包括已生效的协助执行通知书、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、仲裁裁决书、仲裁调解书等）
（3）不动产产权交换协议书；
（4）委托拍卖合同及拍卖成交确认书等。
5、完税证明材料（一窗受理的无需提交）;
6、税收材料：
（1）已完税的，提供完税证明材料；
（2）未完税的，即一窗受理的提供税费计征资料：支付土地使用权、房屋买卖全部相关价款的增值税发票（申请代开发票除外）；适用相关税种差额征收或据实征收方式的需提供土地房屋原值、允许扣除税金及合理费用的凭证及资料；符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。
7、属划拨地转让的，需提交以下材料：
（1）用地批复（建设用地行政审批改革后不需提供）（可通过系统信息共享的不需提交）；
（2）《国有建设用地使用权出让合同》（可通过系统信息共享获取的无需提交复印件）；
（3）缴交地价款及完税证明材料（可通过系统信息共享获取的不需提交）；
四、收费依据及标准
（一）收费依据：
发改价格规〔2016〕2559号、粤发改价格〔2016〕180号、惠市发改价〔2017〕9号、粤办函〔2018〕273号、财税〔2019〕45号、自然资登记函〔2021〕2号等文件
（二）收费标准：
1、不动产登记费：住宅类：80元/件；非住宅类：550元/件；
2、证书工本费：核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。
3、小微企业免收不动产登记费，并实行告知承诺制。
4、如符合相关减免政策，按规定执行；如遇相关政策调整，按新政策执行。
五、不动产转移登记时可以与用水、用电、用气、宽带、电视及维修基金并联办理。
六、税费指引
在自然人转让国有土地使用权及存量房交易中，出让方涉及的税（费）种有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、印花税；承受方涉及的税种有：印花税、契税、个人所得税（一般赠与时受赠方涉及）。常见业务类型税费一览表如下所示：
(一）个人转让住房
纳税人 | 税（费）种 | 适用条件 | 计税方法 | |||
转让方（个人） | 增值税 | 购买不足2年 | 计税金额×5% | |||
购买2年以上（含2年） | 免征 | |||||
个人销售自建自用住房 | 免征 | |||||
城市维护建设税 | 城建税、教育费附加、地方教育附加的申报和缴纳与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。 | 实际缴纳的增值税税额×7% 或5%或1%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×3%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||||
地方教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×2%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||||
个人所得税 | 转让自用满5年家庭唯一住房 | 免征 | ||||
据实征收 | 能够提供房产原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | （计税金额-房产原值-合理费用）×20% | ||||
核定征收 | 不能提供房屋原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手住房的个人所得税核定征收率为1%，拍卖为3%） | ||||
土地增值税 | 个人销售住房暂免征收土地增值税 | |||||
印花税 | 个人销售住房暂免征收印花税 | |||||
受让方（个人） | 契税 | 首套住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | ||
90㎡以上 | 计税金额×1.5% | |||||
第二套改善性住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | ||||
90㎡以上 | 计税金额×2% | |||||
第三套及以上 | 无论面积大小 | 计税金额×3% | ||||
印花税 | 个人购买住房暂免征收印花税 | |||||
受让方（企业） | 契税 | 计税金额×3% | ||||
印花税 | 增值税一般纳税人 | 计税金额×0.05% | ||||
增值税小规模纳税人 | 计税金额×0.05%×50% | |||||
（二）个人转让非住房
纳税人 | 税种 | 适用条件 | 计税方法 | ||
转让方（个人） | 增值税 | 取得(不含自建）的房屋 | （计税金额-购房原价）÷（1+5%）×5% | ||
自建的房屋 | 计税金额×5% | ||||
城市维护建设税 | 城建税、教育费附加、地方教育附加的申报和缴纳与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。 | 实际缴纳的增值税税额×7% 或5%或1%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×3%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
地方教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×2%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
个人所得税 | 据实征收 | 能够提供房产原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | （计税金额-房产原值-合理费用）×20% | ||
核定征收 | 不能提供房屋原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手非住房的个人所得税核定征收率为1.5%，拍卖为3%） | |||
土地增值税 | 据实征收 | 提供旧房重置成本评估报告的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金 | ||
提供原购房发票或原购房契税完税凭证的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金 | ||||
核定征收 | 无法提供旧房重置成本评估报告或原购房发票或原购房契税完税凭证的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手非住房的土地增值税核定征收率为5%） | |||
印花税 | 产权转移书据 | 计税金额×0.05% （纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
受让方 | 契税 | 计税金额×3% | |||
印花税 | 个人购买 | 计税金额×0.05% （纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
企业购买 | 增值税一般纳税人 | 计税金额×0.05% | |||
增值税小规模纳税人 | 计税金额×0.05%×50% | ||||
备注：
1、关于计税金额的说明：在存量房交易中，主管税务机关需先 (略) 存量房交易计税价格评估系统进行计税价格评估。 评估系统内的评估价格已整体调整为不含税评估价格。合同价格按规定自动换算为不含税成交价格后，自动与评估系统的不含税评估价格进行比较，按照孰高的原则得出不含税计税价格。
2、家庭财产分割免征增值税，具体包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
3、个人所得税征收方式由纳税人提供的材料进行判定，如纳税人能提供上手购房发票、契税完税证等房屋原值扣除凭证的，采用据实征收方式，无法提供的，选择核定征收。个人无偿赠与房屋不征个税的法定情形包括：A.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； B.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；C.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4、房产赠与不征土地增值税的情形有：A.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。B.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
七、承诺时限
1、1个工作日内；
2、如需公告，公告时间不计入承诺时限。
八、办理地址
线下申办窗口地址：惠州仲恺高新区惠环街道办事处惠风东二路12号城发大厦1楼不动产与房产交易大厅
不动产登记延伸至自然资源所地址：1.惠州仲恺高新区陈江 (略) 惠城区*子路113号陈江国土资源所； (略) (略) 惠城区惠风三路15号惠环国土资源所；3. (略) 惠城区定村路沥林镇小学教师村沥林国土资源所；4. (略) 惠城区曙光路与侨冠中路交汇处附近北潼侨国土资源所；5. (略) 惠城区潼湖大道西与新区南二路交汇处附近东潼湖国土资源所。
线上申办网址：
1、登录广东政务服务网线上申办：
网址: http://**
2、 (略) 不动产登记综合服务平台线上申办：
网址: http://**
八、咨询电话：*
监督投诉电话：*、*
一、设定依据
《中华人民共和国民法典》
《不动产登记暂行条例》（中华人民 (略) 令第656号）
《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令[2016]第63号）
《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）
二、办理流程
（一）线上申办流程：
（二）线上申办方式：可选择自助打证、窗口领证或邮递寄证， (略) 事下载电子证书
1、登录广东政务服务网线上申办：
（1）登录广东政务服务网，网址:http://**
（2）切换至点击查看>>县区自然资源局（如：仲恺高新区国土资源分局），点出“行政确认”。
（3）找到需要办理的服务事项名称后点击“在线申办”，进入“ (略) 统一身份认证平台”。
（4）打开手机微信，使用右上角的“扫一扫”，扫描登录页面的二维码，开始人脸识别验证。
（5）人脸识别认证成功之后，即 (略) 不动产登记综合服务平台，点击需要办理的登记类型进行“在线申请”。
2、 (略) 不动产登记综合服务平台线上申办：
（1） (略) 不动产登记综合服务平台
网址:http://**
（2）打开手机微信，使用右上角的“扫一扫”，扫描登录页面的二维码，开始人脸识别验证
（3）人脸识别认证成功之后，即 (略) 不动产登记综合服务平台，点击需要办理的登记类型进行“在线申请”。
（4）按照指引完成业务的申报
（三）线下申办流程：
三、申请材料
1、 (略) 不动产登记申请表；
2、不动产权证书或国有土地使用证、房地产权证、房地产共有权证；
3、申请人身份证明（可通过系统信息共享获取的无需提交复印件）；
4、权属转移材料（提供以下材料之一）：
（1）买卖、互换、赠与合同；
（2）法律文书 （包括已生效的协助执行通知书、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、仲裁裁决书、仲裁调解书等）
（3）不动产产权交换协议书；
（4）委托拍卖合同及拍卖成交确认书等。
5、完税证明材料（一窗受理的无需提交）;
6、税收材料：
（1）已完税的，提供完税证明材料；
（2）未完税的，即一窗受理的提供税费计征资料：支付土地使用权、房屋买卖全部相关价款的增值税发票（申请代开发票除外）；适用相关税种差额征收或据实征收方式的需提供土地房屋原值、允许扣除税金及合理费用的凭证及资料；符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。
7、属划拨地转让的，需提交以下材料：
（1）用地批复（建设用地行政审批改革后不需提供）（可通过系统信息共享的不需提交）；
（2）《国有建设用地使用权出让合同》（可通过系统信息共享获取的无需提交复印件）；
（3）缴交地价款及完税证明材料（可通过系统信息共享获取的不需提交）；
四、收费依据及标准
（一）收费依据：
发改价格规〔2016〕2559号、粤发改价格〔2016〕180号、惠市发改价〔2017〕9号、粤办函〔2018〕273号、财税〔2019〕45号、自然资登记函〔2021〕2号等文件
（二）收费标准：
1、不动产登记费：住宅类：80元/件；非住宅类：550元/件；
2、证书工本费：核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。
3、小微企业免收不动产登记费，并实行告知承诺制。
4、如符合相关减免政策，按规定执行；如遇相关政策调整，按新政策执行。
五、不动产转移登记时可以与用水、用电、用气、宽带、电视及维修基金并联办理。
六、税费指引
在自然人转让国有土地使用权及存量房交易中，出让方涉及的税（费）种有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、印花税；承受方涉及的税种有：印花税、契税、个人所得税（一般赠与时受赠方涉及）。常见业务类型税费一览表如下所示：
(一）个人转让住房
纳税人 | 税（费）种 | 适用条件 | 计税方法 | |||
转让方（个人） | 增值税 | 购买不足2年 | 计税金额×5% | |||
购买2年以上（含2年） | 免征 | |||||
个人销售自建自用住房 | 免征 | |||||
城市维护建设税 | 城建税、教育费附加、地方教育附加的申报和缴纳与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。 | 实际缴纳的增值税税额×7% 或5%或1%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×3%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||||
地方教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×2%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||||
个人所得税 | 转让自用满5年家庭唯一住房 | 免征 | ||||
据实征收 | 能够提供房产原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | （计税金额-房产原值-合理费用）×20% | ||||
核定征收 | 不能提供房屋原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手住房的个人所得税核定征收率为1%，拍卖为3%） | ||||
土地增值税 | 个人销售住房暂免征收土地增值税 | |||||
印花税 | 个人销售住房暂免征收印花税 | |||||
受让方（个人） | 契税 | 首套住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | ||
90㎡以上 | 计税金额×1.5% | |||||
第二套改善性住房 | 90㎡以下（含90㎡） | 计税金额×1% | ||||
90㎡以上 | 计税金额×2% | |||||
第三套及以上 | 无论面积大小 | 计税金额×3% | ||||
印花税 | 个人购买住房暂免征收印花税 | |||||
受让方（企业） | 契税 | 计税金额×3% | ||||
印花税 | 增值税一般纳税人 | 计税金额×0.05% | ||||
增值税小规模纳税人 | 计税金额×0.05%×50% | |||||
（二）个人转让非住房
纳税人 | 税种 | 适用条件 | 计税方法 | ||
转让方（个人） | 增值税 | 取得(不含自建）的房屋 | （计税金额-购房原价）÷（1+5%）×5% | ||
自建的房屋 | 计税金额×5% | ||||
城市维护建设税 | 城建税、教育费附加、地方教育附加的申报和缴纳与增值税的申报和缴纳同时进行，增值税享受减免的同时，附加税费也同时相应减免。 | 实际缴纳的增值税税额×7% 或5%或1%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×3%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
地方教育费附加 | 实际缴纳的增值税税额×2%（纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | ||||
个人所得税 | 据实征收 | 能够提供房产原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | （计税金额-房产原值-合理费用）×20% | ||
核定征收 | 不能提供房屋原值(原购房发票或原购房契税完税凭证)的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手非住房的个人所得税核定征收率为1.5%，拍卖为3%） | |||
土地增值税 | 据实征收 | 提供旧房重置成本评估报告的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金 | ||
提供原购房发票或原购房契税完税凭证的 | 土地增值税=增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金 | ||||
核定征收 | 无法提供旧房重置成本评估报告或原购房发票或原购房契税完税凭证的 | 计税金额×核定征收率（个人转让二手非住房的土地增值税核定征收率为5%） | |||
印花税 | 产权转移书据 | 计税金额×0.05% （纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
受让方 | 契税 | 计税金额×3% | |||
印花税 | 个人购买 | 计税金额×0.05% （纳税人为境内个人的，在上述计税方法基础上减按50%征收） | |||
企业购买 | 增值税一般纳税人 | 计税金额×0.05% | |||
增值税小规模纳税人 | 计税金额×0.05%×50% | ||||
备注：
1、关于计税金额的说明：在存量房交易中，主管税务机关需先 (略) 存量房交易计税价格评估系统进行计税价格评估。 评估系统内的评估价格已整体调整为不含税评估价格。合同价格按规定自动换算为不含税成交价格后，自动与评估系统的不含税评估价格进行比较，按照孰高的原则得出不含税计税价格。
2、家庭财产分割免征增值税，具体包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
3、个人所得税征收方式由纳税人提供的材料进行判定，如纳税人能提供上手购房发票、契税完税证等房屋原值扣除凭证的，采用据实征收方式，无法提供的，选择核定征收。个人无偿赠与房屋不征个税的法定情形包括：A.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； B.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；C.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4、房产赠与不征土地增值税的情形有：A.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。B.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
七、承诺时限
1、1个工作日内；
2、如需公告，公告时间不计入承诺时限。
八、办理地址
线下申办窗口地址：惠州仲恺高新区惠环街道办事处惠风东二路12号城发大厦1楼不动产与房产交易大厅
不动产登记延伸至自然资源所地址：1.惠州仲恺高新区陈江 (略) 惠城区*子路113号陈江国土资源所； (略) (略) 惠城区惠风三路15号惠环国土资源所；3. (略) 惠城区定村路沥林镇小学教师村沥林国土资源所；4. (略) 惠城区曙光路与侨冠中路交汇处附近北潼侨国土资源所；5. (略) 惠城区潼湖大道西与新区南二路交汇处附近东潼湖国土资源所。
线上申办网址：
1、登录广东政务服务网线上申办：
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