关于《苍南县上江未来社区局部地块规划控制指标论证报告》的公示

《苍南县上江未来社区局部地块规划控制指标论证报告》由苍南 (略) 编制，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将草案向社会公示。

凡是与本建设项目有重大利害关系的公民、法人以及其他组织，应在公示时间内，持本人身份证件以及证明利害关系存在的证明材料(如本人房屋所有权证、土地证等)到苍南县自然资源和规划局申报，登记为利害关系人，依法行使陈述、申辩以及听证等权利，逾期不申报的，视为放弃上述权利。

公示时间：2023年07月21日——2023年08月01日（共10天）

联系地址：苍南县灵溪镇江滨路188号 苍南县自然资源和规划局

联系电话：* *

公示内容如下：

一、项目背景

为推进未来社区全域落地，加快打造共同富裕实现现代化基本单元， (略) 委、省政府的部署要求，开展未来社区创建工作。2022年7月27日， (略) 城乡风貌整治提升工作专班办公室发出了《省风貌办关于开展第六批城镇未来社区创建的通知》。2022年11月15日， (略) 住房和城乡建设厅、 (略) 城乡风貌整治提升工作专班办公室发布《省建设厅 省风貌办关 (略) 第六批未来社区创建名单的通知》温州苍南上江社区 (略) 第六批普惠型未来社区创建名单，创建类型：旧改类。

苍南上江未来社区根据《 (略) 未来社区创建评价指标体系》结合地块现状设计场景。为了实现各场景配置，除现有场景功能外仍需增补及新建一些配套服务设施。根据分析，需新建及增补的项目有幼儿园，托幼中心，地下车库及智慧停车楼，社区礼堂、小贩中心、幸福学堂、共享书屋、社区卫生服务站、儿童健康管理中心、长者食堂、智能服务中心等。

根据《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》原中央花园处规划为幼儿园用地及中心绿地（配建地下车库），目前规划尚未实施；另有苍南县县城中心区控制性详细规划》07-5-3地块，容积率 2.5，建筑密度 28%，建筑限高60米，绿地率 30%。因规划未实施，现状为地面停车场。

为完善上江未来社区公共服务设施，确保项目建设具有科学性、前瞻性、可行性，为项目建设提供科学依据，特编制本规划论证报告。

二、项目概况

1.社区概况

上江未来社区用地北至建兴东路，南临仁英路，东西两侧临河道，上江路与春晖路穿过基地内部，实施面积约为23公顷。上江未来社区主要由上江小区、维多利亚花园、华鸿金座和苍南中学（部分范围）组成，总户数2271 户，人数约8000 人，社区党员数量为80 人。该地块内多为居住用房， (略) 场，老年公寓，卫生服务站，党群服务站，等的公共服务设施。

2.地块现状

根据目前未来社区现状，新建项目只能选址在上江小区中央花园处及控规07-5-3地块。根据《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》原中央花园处规划为幼儿园用地及中心绿地（配建地下车库），目前规划尚未实施，现状为中央花园绿地。《苍南县县城中心区控制性详细规划》中明确07-5-3地块，容积率 2.5，建筑密度 28%，建筑限高60米，绿地率 30%。因规划未实施，现状为地面停车场。

3.论证内容

结合上江未来社区未来场景创建，需要在幼儿园地块新建幼儿园（含托幼），在中心绿地地块建设地下车库，地面保持小区绿地广场。在07-5-3地块新建智慧停车楼及配套服务设施。

原幼儿园地块控制标准已不能满足现行建设标准及规范要求，需对原幼儿园地块规划控制指标进行调整。

原中心绿地配建地下车库规模不能满足现状需求，综合考虑经济性、合理性建议优化中心绿地范围，并与幼儿园地块地下空间合并设计，需对原中心绿地地块规划控制指标进行调整。

原控规07-5-3地块为商住地块，现根据配建需求，地块性质为城镇社区服务设施用地（Rcs）同时配建公共停车场，需对原控规07-5-3地块规划控制指标进行调整。

三、指标调整必要性分析

1. (略) 内部更新，推动未来社区建设

通过数字赋能社区，以党建智治和“一老一小”公共服务为核心，本着人本化、生态化、数字化的未来社区理念，将上江社区打造成为“数智生活 美美与共”的高品质生活的理想社区典范。让群众的美好“民生愿景”变成了可感可及的“幸福实景”。为居民提供一个卫生、安全、方便和舒适的，公共服务设施配套相对完善的，人性化的空间和文明的居住环境。

随着周边更新及未来社区建设的推进，三个地块建设需求迫切，地块的开发建设为周边地块的开发提供了有力的保障，有利于推动周边地块开发建设。

2、满足地块划拨规划条件的设立

已批复的《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果》中对幼儿园地块明确的建设规模及控制标准已不符合现行相关规定要求。已批复的《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果》中对中心绿地地块地下车库的规模要求已经不能满足现在未来社区建设中的停车位实际需求。

综合考虑整个上江未来社区的规划建设，需要加大的公共服务设施配套和停车配置的需求。加大中心绿地地块地下车库建设规模的同时还需要调整07-5-3地块性质，将07-5-3地块作为城镇社区服务设施用地（Rcs），建设智慧停车楼及配套服务设施以满足建设未来社区所需配套及服务周边社区。

鉴于上江未来社区开发建设的紧迫性，本次规划编制迫在眉睫。同时，通过规划论证，能正确的反映地块建设发展的需求，验证规划论证地块的各项控制指标，并结合现有的各项规范、文件和要求，进行合理的调整和落实，使地块开发更具合理性、权威性和可操作性。

因此，本次规划论证具有较强的必要性。

四、指标调整合理性分析

1.幼儿园地块用地合理性分析

（1）用地性质分析

原《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》中幼儿园地块为居住小区里的服务设施用地，用地性质为R22。现根据《 (略) 国土空间规划分区分类指南》（2021），幼儿园用地性质调整为A34，代码*。

（2）控制指标分析

原《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》中对幼儿园地块明确的建设规模及控制指标已不符合现行相关规定及规范要求。根 (略) 工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（报批稿），幼儿园地块可基本满足12班幼儿园建设标准。在未来社区创建中未来教育指标需要考虑托育全覆盖，要求配置3岁以下养育托管点，建议幼儿园地块12班规模按9+3模式考虑（9个班级+3个托班）。通过幼托一体的方式实现托育的全覆盖。

通过规划总平面模拟方 (略) 工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（报批稿）相关规定，本地块建议建筑密度取值为30%，容积率控制在0.8，绿地率指标为30%，限高控制为15米。停车配建标准按《 (略) 建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》 （DB33/1021-2013）执行。允许配建地下车库，建议幼儿园与中心绿地地下车库合并设计，用地范围多余停车位供小区居民公共使用。

根据《 (略) 规划管理技术规定（2017年）》中关于建筑退让的有关规定。西、北侧建筑后退距离不应小于3m；南侧建筑退让不应小于6m；东侧筑后退不应小于3m。地下室后退道路红线、用地红线距离不应小于3m（与中心绿地地块交界处除外）。

（3）市政影响分析

幼儿园用地位于上江居住小区内，西、北侧为居住区道路，南侧紧靠老年公寓，东侧贴临中心绿地。幼儿园地块 (略) 场人流车流混杂，考虑幼儿园上下学高峰期容易造成拥堵，幼儿园人行出入口避开西侧居住区道路，设置于地块东侧，与中心绿地结合考虑，可减少出入口对居住小区道路造成交通影响。幼儿园地下车库与中心绿地合并设计，地下车库出入口设置在中心绿地的南侧和东侧，也分散了上下学高峰期的车流。

2.中心绿地地块用地合理性分析

（1）用地性质分析

原《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》中中心绿地地块为住宅用地内的小游园用地，用地性质为R21。现根据《 (略) 国土空间规划分区分类指南》（2021），社区公园用地性质调整为G1，代码1401。

（2）控制指标分析

根据《 (略) 绿化实施细则》及《公园设计规范》，社区公园应当以植物造景为主，地块内绿化种植面积占比应符合国家规定的公园设计规范，不低于百分之六十五，且乔灌木垂直投影面积比例不低于绿化种植面积的百分之七十。考虑到运动场地及活动设施的配置，本地块绿化率控制指标65%。

中心绿地地块地下配建地下停车库，地下车库结合幼儿园用地合并设计，总体停车位配置≥200个。允许地面根据实际需要布置地下室人行出入口，设备管井，管理房等单层配套功能设施。根据《 (略) 规划管理技术规定（2017年）》中关于建筑退让的有关规定。地下室退让道路红线、用地红线的距离不应小于3m（与幼儿园地块交界处除外）。地面配套功能设施退让道路红线、用地红线3m。

（3）市政影响分析

中心绿地地块，东、南侧为居住区道路，西侧紧靠老年公寓和幼儿园用地，北侧为住宅楼间空地。地面配套功能设施退让道路红线、用地红线的距离不应小于3m。地下室退让道路红线、用地红线的距离不应小于3m（与幼儿园地块交界处除外）。地块机动车出入口开设于地块东侧、南侧居住区道路。建议幼儿园与中心绿地的地下车库统一设计、施工。

3.07-5-3地块用地合理性分析

（1）用地性质分析

原《苍南县县城中心区控制性详细规划》中07-5-3地块为商住用地，用地性质为C/R。现本地块需规划建设智慧停车库配套服务设施用房，根据《 (略) 国土空间规划分区分类指南》（2021），07-5-3用地性质调整为Rcs，代码0702。

（2）控制指标分析

通过规划总平面模拟方案计算分析，本地块建议建筑密度取值为50%，容积率控制在2.5，绿地率指标为20%，限高控制为24米。停车位配置不少于200个。

根据《 (略) 规划管理技术规定（2017年）》中关于建筑退让的有关规定。南侧后退道路红线5米；西侧后退道路红线5米；东侧退让仁英河10米。北侧07-5-2用地基本已建设完成，与07-5-3地块相邻的现状为居住小区道路，故北侧退让用地红线3米。

（3）市政影响分析

主要出入口设置于仁英路，尽量远离交叉路口。次要出入口设置于春晖路尽量远离交叉路口。减少 (略) 道路造成交通影响。不可开口线参照原控规控制。

五、规划设计条件

(略) 工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（报批版）、《 (略) 绿化实施细则》及《公园设计规范》等相关规范标准，同时考虑方案试摆的局限性以及给控制指标留下弹性空间，因此，建议幼儿园、中心绿地、07-5-3地块规划控制指标如下表

六、结论和建议

1.结论

本地块的规划用地科学合理，适宜建设。

2.建议

（1）幼儿园人行出入口可与中心绿地结合考虑

（2）幼儿园和中心绿地地下车库合并建设，建议幼儿园与中心绿地项目统一设计施工。

七、附图

1.区位图

2.幼儿园用地及中心绿地性质修改前后对比图

3. 07-5-3用地性质修改前后对比图

（注：如对公示内容有不明之处，可咨询苍南县自然资源和规划局)

关于《苍南县上江未来社区局部地块规划控制指标论证报告》的公示

《苍南县上江未来社区局部地块规划控制指标论证报告》由苍南 (略) 编制，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将草案向社会公示。

凡是与本建设项目有重大利害关系的公民、法人以及其他组织，应在公示时间内，持本人身份证件以及证明利害关系存在的证明材料(如本人房屋所有权证、土地证等)到苍南县自然资源和规划局申报，登记为利害关系人，依法行使陈述、申辩以及听证等权利，逾期不申报的，视为放弃上述权利。

公示时间：2023年07月21日——2023年08月01日（共10天）

联系地址：苍南县灵溪镇江滨路188号 苍南县自然资源和规划局

联系电话：* *

公示内容如下：

一、项目背景

为推进未来社区全域落地，加快打造共同富裕实现现代化基本单元， (略) 委、省政府的部署要求，开展未来社区创建工作。2022年7月27日， (略) 城乡风貌整治提升工作专班办公室发出了《省风貌办关于开展第六批城镇未来社区创建的通知》。2022年11月15日， (略) 住房和城乡建设厅、 (略) 城乡风貌整治提升工作专班办公室发布《省建设厅 省风貌办关 (略) 第六批未来社区创建名单的通知》温州苍南上江社区 (略) 第六批普惠型未来社区创建名单，创建类型：旧改类。

苍南上江未来社区根据《 (略) 未来社区创建评价指标体系》结合地块现状设计场景。为了实现各场景配置，除现有场景功能外仍需增补及新建一些配套服务设施。根据分析，需新建及增补的项目有幼儿园，托幼中心，地下车库及智慧停车楼，社区礼堂、小贩中心、幸福学堂、共享书屋、社区卫生服务站、儿童健康管理中心、长者食堂、智能服务中心等。

根据《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》原中央花园处规划为幼儿园用地及中心绿地（配建地下车库），目前规划尚未实施；另有苍南县县城中心区控制性详细规划》07-5-3地块，容积率 2.5，建筑密度 28%，建筑限高60米，绿地率 30%。因规划未实施，现状为地面停车场。

为完善上江未来社区公共服务设施，确保项目建设具有科学性、前瞻性、可行性，为项目建设提供科学依据，特编制本规划论证报告。

二、项目概况

1.社区概况

上江未来社区用地北至建兴东路，南临仁英路，东西两侧临河道，上江路与春晖路穿过基地内部，实施面积约为23公顷。上江未来社区主要由上江小区、维多利亚花园、华鸿金座和苍南中学（部分范围）组成，总户数2271 户，人数约8000 人，社区党员数量为80 人。该地块内多为居住用房， (略) 场，老年公寓，卫生服务站，党群服务站，等的公共服务设施。

2.地块现状

根据目前未来社区现状，新建项目只能选址在上江小区中央花园处及控规07-5-3地块。根据《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》原中央花园处规划为幼儿园用地及中心绿地（配建地下车库），目前规划尚未实施，现状为中央花园绿地。《苍南县县城中心区控制性详细规划》中明确07-5-3地块，容积率 2.5，建筑密度 28%，建筑限高60米，绿地率 30%。因规划未实施，现状为地面停车场。

3.论证内容

结合上江未来社区未来场景创建，需要在幼儿园地块新建幼儿园（含托幼），在中心绿地地块建设地下车库，地面保持小区绿地广场。在07-5-3地块新建智慧停车楼及配套服务设施。

原幼儿园地块控制标准已不能满足现行建设标准及规范要求，需对原幼儿园地块规划控制指标进行调整。

原中心绿地配建地下车库规模不能满足现状需求，综合考虑经济性、合理性建议优化中心绿地范围，并与幼儿园地块地下空间合并设计，需对原中心绿地地块规划控制指标进行调整。

原控规07-5-3地块为商住地块，现根据配建需求，地块性质为城镇社区服务设施用地（Rcs）同时配建公共停车场，需对原控规07-5-3地块规划控制指标进行调整。

三、指标调整必要性分析

1. (略) 内部更新，推动未来社区建设

通过数字赋能社区，以党建智治和“一老一小”公共服务为核心，本着人本化、生态化、数字化的未来社区理念，将上江社区打造成为“数智生活 美美与共”的高品质生活的理想社区典范。让群众的美好“民生愿景”变成了可感可及的“幸福实景”。为居民提供一个卫生、安全、方便和舒适的，公共服务设施配套相对完善的，人性化的空间和文明的居住环境。

随着周边更新及未来社区建设的推进，三个地块建设需求迫切，地块的开发建设为周边地块的开发提供了有力的保障，有利于推动周边地块开发建设。

2、满足地块划拨规划条件的设立

已批复的《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果》中对幼儿园地块明确的建设规模及控制标准已不符合现行相关规定要求。已批复的《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果》中对中心绿地地块地下车库的规模要求已经不能满足现在未来社区建设中的停车位实际需求。

综合考虑整个上江未来社区的规划建设，需要加大的公共服务设施配套和停车配置的需求。加大中心绿地地块地下车库建设规模的同时还需要调整07-5-3地块性质，将07-5-3地块作为城镇社区服务设施用地（Rcs），建设智慧停车楼及配套服务设施以满足建设未来社区所需配套及服务周边社区。

鉴于上江未来社区开发建设的紧迫性，本次规划编制迫在眉睫。同时，通过规划论证，能正确的反映地块建设发展的需求，验证规划论证地块的各项控制指标，并结合现有的各项规范、文件和要求，进行合理的调整和落实，使地块开发更具合理性、权威性和可操作性。

因此，本次规划论证具有较强的必要性。

四、指标调整合理性分析

1.幼儿园地块用地合理性分析

（1）用地性质分析

原《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》中幼儿园地块为居住小区里的服务设施用地，用地性质为R22。现根据《 (略) 国土空间规划分区分类指南》（2021），幼儿园用地性质调整为A34，代码*。

（2）控制指标分析

原《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》中对幼儿园地块明确的建设规模及控制指标已不符合现行相关规定及规范要求。根 (略) 工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（报批稿），幼儿园地块可基本满足12班幼儿园建设标准。在未来社区创建中未来教育指标需要考虑托育全覆盖，要求配置3岁以下养育托管点，建议幼儿园地块12班规模按9+3模式考虑（9个班级+3个托班）。通过幼托一体的方式实现托育的全覆盖。

通过规划总平面模拟方 (略) 工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（报批稿）相关规定，本地块建议建筑密度取值为30%，容积率控制在0.8，绿地率指标为30%，限高控制为15米。停车配建标准按《 (略) 建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》 （DB33/1021-2013）执行。允许配建地下车库，建议幼儿园与中心绿地地下车库合并设计，用地范围多余停车位供小区居民公共使用。

根据《 (略) 规划管理技术规定（2017年）》中关于建筑退让的有关规定。西、北侧建筑后退距离不应小于3m；南侧建筑退让不应小于6m；东侧筑后退不应小于3m。地下室后退道路红线、用地红线距离不应小于3m（与中心绿地地块交界处除外）。

（3）市政影响分析

幼儿园用地位于上江居住小区内，西、北侧为居住区道路，南侧紧靠老年公寓，东侧贴临中心绿地。幼儿园地块 (略) 场人流车流混杂，考虑幼儿园上下学高峰期容易造成拥堵，幼儿园人行出入口避开西侧居住区道路，设置于地块东侧，与中心绿地结合考虑，可减少出入口对居住小区道路造成交通影响。幼儿园地下车库与中心绿地合并设计，地下车库出入口设置在中心绿地的南侧和东侧，也分散了上下学高峰期的车流。

2.中心绿地地块用地合理性分析

（1）用地性质分析

原《苍南县上江小区详细规划局部修改报批成果（2009）》中中心绿地地块为住宅用地内的小游园用地，用地性质为R21。现根据《 (略) 国土空间规划分区分类指南》（2021），社区公园用地性质调整为G1，代码1401。

（2）控制指标分析

根据《 (略) 绿化实施细则》及《公园设计规范》，社区公园应当以植物造景为主，地块内绿化种植面积占比应符合国家规定的公园设计规范，不低于百分之六十五，且乔灌木垂直投影面积比例不低于绿化种植面积的百分之七十。考虑到运动场地及活动设施的配置，本地块绿化率控制指标65%。

中心绿地地块地下配建地下停车库，地下车库结合幼儿园用地合并设计，总体停车位配置≥200个。允许地面根据实际需要布置地下室人行出入口，设备管井，管理房等单层配套功能设施。根据《 (略) 规划管理技术规定（2017年）》中关于建筑退让的有关规定。地下室退让道路红线、用地红线的距离不应小于3m（与幼儿园地块交界处除外）。地面配套功能设施退让道路红线、用地红线3m。

（3）市政影响分析

中心绿地地块，东、南侧为居住区道路，西侧紧靠老年公寓和幼儿园用地，北侧为住宅楼间空地。地面配套功能设施退让道路红线、用地红线的距离不应小于3m。地下室退让道路红线、用地红线的距离不应小于3m（与幼儿园地块交界处除外）。地块机动车出入口开设于地块东侧、南侧居住区道路。建议幼儿园与中心绿地的地下车库统一设计、施工。

3.07-5-3地块用地合理性分析

（1）用地性质分析

原《苍南县县城中心区控制性详细规划》中07-5-3地块为商住用地，用地性质为C/R。现本地块需规划建设智慧停车库配套服务设施用房，根据《 (略) 国土空间规划分区分类指南》（2021），07-5-3用地性质调整为Rcs，代码0702。

（2）控制指标分析

通过规划总平面模拟方案计算分析，本地块建议建筑密度取值为50%，容积率控制在2.5，绿地率指标为20%，限高控制为24米。停车位配置不少于200个。

根据《 (略) 规划管理技术规定（2017年）》中关于建筑退让的有关规定。南侧后退道路红线5米；西侧后退道路红线5米；东侧退让仁英河10米。北侧07-5-2用地基本已建设完成，与07-5-3地块相邻的现状为居住小区道路，故北侧退让用地红线3米。

（3）市政影响分析

主要出入口设置于仁英路，尽量远离交叉路口。次要出入口设置于春晖路尽量远离交叉路口。减少 (略) 道路造成交通影响。不可开口线参照原控规控制。

五、规划设计条件

(略) 工程建设标准《普通幼儿园建设标准》（报批版）、《 (略) 绿化实施细则》及《公园设计规范》等相关规范标准，同时考虑方案试摆的局限性以及给控制指标留下弹性空间，因此，建议幼儿园、中心绿地、07-5-3地块规划控制指标如下表

六、结论和建议

1.结论

本地块的规划用地科学合理，适宜建设。

2.建议

（1）幼儿园人行出入口可与中心绿地结合考虑

（2）幼儿园和中心绿地地下车库合并建设，建议幼儿园与中心绿地项目统一设计施工。

七、附图

1.区位图

2.幼儿园用地及中心绿地性质修改前后对比图

3. 07-5-3用地性质修改前后对比图

（注：如对公示内容有不明之处，可咨询苍南县自然资源和规划局)