第一章 总则

第一条（目的与依据）

为全面贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中共中央办公厅 (略) 办公厅关于深化农村集体经营性 (略) 试点工作的意见》（厅字[2022]34号）和《关于印发< (略) 深化农村集体经营性 (略) 试点工作方案>的通知》（沪规划资源乡[2023]201号），引导和规范松江区农村集体经营性 (略) ，建立城乡统一 (略) 场，健全城乡发展一体化体制机制，结合松江区农村土地制度改革试点成果，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于松江区行政区域内的农村集体经营性 (略) 管理。

第三条（基本原则）

坚持守住底线红线，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增 (略) ，不能把宅 (略) 范围， (略) 条件的土地不能搞商品住宅开发。

坚持规划引领和国土空间用途管制，按照国土空间规划目标、空间布局和管控要求， (略) 范围、规划布局、用地类型和产业业态，服务乡村振兴战略，促进国土空间规划实施。

坚持同地同价同权同责，推进农村集体经营性建设用地在城乡统一 (略) 场中交易，适用相同规则， (略) 场监管，同等进 (略) 场，保障 (略) 场主体权益， (略) 土地的权益保护机制。

坚持节约集约利用土地，按照盘活存量、优化结构、完善功能、节约集约的原则，深入推进全域土地综合整治和低效建设用地减量化等工作，盘活农村存量建设用地空间资源，合理布局各类用途土地，推进基本公共服务均等化，支持农村一、二、三产业融合发展。

第四条（管理职责）

松江区人民政府负责本行政区域内农村集体经营性 (略) 区域统筹、综合管理和监督工作。区规划资源部门 (略) 年度计划， (略) 程序， (略) 具体工作。区发改委负责抵押融资业务指导;区农业农村委做好农村土地民主管理、集体资产管理、土地增值集体收益分配指导工作，区财政部门负责土地收益征缴业务指导并落实相关工作经费；区税务部门做好税收征缴业务指导。

(略) 前，集体经济组织可委托区规划资源局或自行征询相关职能部门意见，本区农业、规划资源、发改、经委、建设、房屋管理、生态环境、 (略) 容、交通、民防、卫生防疫、水务、文旅等相关职能部门提出各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，作为土地出让条件纳入监管协议，并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同履约情况进行要素评定，依法实施监管。

各镇人民政府（街道办事处）应积极 (略) 相关工作，并指导镇、村级集体经济组织加强基层民 (略) 收益监管。

松江区人民政府成立农村集体经营性 (略) 协调机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体研究有关事项。协调机构应由发改委、农业农村委、经委、生态环境、建设、规划资源、交通、司法、卫生防疫、人社、房管、绿容、水务、财政、税务、民防、文旅、教育、体育等部门组成， (略) 地块所在镇人民政府（街道办事处）及集体经济组织应委派代表参加。

第二章 入市方式和程序

第五条（入市权利双方）

农村集体经营性 (略) (略) 地块的所有权人，可由农村集体经济组织代表农民 (略) 工作。其中，属于镇（街道）农民集体所有的，由镇（街道）集体经济组织代表集体行使所有权，属于村集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属于两个及以上农民集体所有的，由各村集体经济组织共同行使集体所有权。集体经济组织尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织 (略) ，并明确双方权利义务关系。

境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法的规定受让农村集体经营性建设用地使用权，并进行土地开发、利用和经营。

第六条（入市类型）

依法取得、符合规划的集体存量建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可以 (略) 。

根据郊野单元村庄规划等国土空间规划，经市人民政府批准后，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体建设用地先复垦后，可按计划调整到符合规 (略) 。

第七条（入市条件）

农村集体经营性 (略) ，应具备以下条件：

（一）农村集体经营性建设用地属农民集体所有，并完成集体土地所有权登记，持有集体建设用地所有权证，土地权属清晰、无争议；

（二）符合国土空间规划和国土空间用途管制要求；

（三）符 (略) 符合产业准入，功能定位和生态环境保护要求，符合农村集体经营性 (略) 政策，具备开发条件；

（四）无违法用地行为，无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的；

（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，地下无妨碍施工建设和土地利用的管线；

（六）涉及土地承包经营权、地上建筑物、其他附着物产权已征求权利人意见并完成相应补偿；

（七）法律法规规定的其他条件。

第八条（计划管理）

区人民政府统筹管理，尊重农民意愿，根据经济社会发展规划、产业政策、国土空间规划、土地利用年度计划、 (略) 场状况和所有权人意向申请， (略) 和成片开发土地征收的有机衔接，纳入年度建设用地供应计划，加强国土资源利用计划联动，年中可根据项目推进情况 (略) 计划。

第九条（决策程序）

(略) 主 (略) 动议、出让方案、授权委托、资金使用和收益分配等事项，由理事长召集并主持集体经济组织成员大会或成员代表大会，会议形成方案和意见经镇人民政府、街道办事处审核，提交成员大会或者成员代表大会经出席人数五分之四以上同意并形成决议。

第十条（前期开发）

入市的农村集体经营性建设用地可由集体土地所有权人自行或委托土地储备机构实施前期开发，达到土地供应条件。

第十一条（出让方案）

地块出让前，出让人应当通过协调机构征询各部门意见，并拟定出让方案。出让方案应包括地块名称、界址、出让面积、规划条件、土地用途、交易方式、出让年限、出让起始价、资金成本与收益测算方案、产业准入和生态环境要求等内容。

入市主体可以委托或自行组织地块出让前部门征询和编制出让方案。出让方案应经成员大会或者成员代表大会出席人数五分之四以上同意，经镇人民政府（街道办事处）审核，报松江区人民政府批准后组织实施。

第十二条（入市申请与出让）

(略) 土地交易中心提交农村集体经营性建设用地出让申请， (略) 土地交易中心编制出让文件，发布出让公告，组织出让工作。

第十三条（ (略) 场）

农村集体经营性 (略) 实行与国有建设 (略) 制度，在统一 (略) 场内进行，实施统一规则、统一平台、统一监管。

遵循公开、公正、公平的原则，在统一的国 (略) 场的基础上，增加农村集体经营性 (略) 交易的服务、管理功能，完善交易监管规则。

第十四条（出让方式）

商业、办公、乡村旅游等经营性用地应采取公开招拍挂方式出让，位于乡村振兴示范村等有风貌管控要求的重点地区，可采用附带经批准的规划设计方案或基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业类用地，可采取协议出让方式供地，供地计划公布后，同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的，应采取公开招拍挂方式出让。

产业项目类工业用地和产业项目类研发用地采取“带产业项目”挂牌方式供应；标准厂房类工业用地、通用类研发用地通过公开招拍挂方式供应，其中出让给园区平台和领军企业的，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。

保障性租赁住房参照国有建设用地相关规定供地。

农村集体地下经营性建设用地使用权出让，可以参照《 (略) 地下建设用地使用权出让规定》、《 (略) 地下经营性建设用途建设面积计算及分类规则》等相关规定执行。

第十五条（出让年限）

农村集体经营性建设用地使用权出让年限，参 (略) 有关国有建设用地的规定，不得高于国有建设用地使用权法定最高出让年限。

第十六条（出让合同）

合同约定需符合国 (略) 区两级试点方案要求，受让人应按照成交确认书或中标确认书约定的时间签订出让合同和监管协议。

出让合同应由出让人、受让人共同签订，合同文本报松江区规划资源局、松江区农业农村委备案。

监管协议应由出让人、受让人、松江区人民政府（或指定部门）共同签订。

第十七条 （规划许可管理要求）

集体经营性建设用地使用权受让人完成合同签订并缴清土地价款和相关税费后，向区规划资源部门申请办理乡村建设规划许可证，核定建筑工程性质、建筑高度、建设规模等规划建设内容，规划设计 (略) 区级相关部门意见。受让人应当按照规划许可进行建设；确需变更的，须经原发证部门审核同意。

第十八条（土地开发、利用和经营的要求）

农村集体经营性建设用地应参照国有建设用地，加强土地利用全要素全生命周期管理。

受让人应按出让合同的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件等约定进行开发、利用和经营。

受让人在出让地块上进行开发建设的， (略) 规划管理、建筑业管理、房地产管理以及交通、生态环境、卫生、环卫、 (略) 管理的有关规定办理各项申请审批手续。

第十九条（违法查处）

受让人不按照批准的用途和条件使用农村集体建设用地的，应按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

第二十条（闲置土地）

出让人和受让人应按照节约集约用地原则，互相监督，严禁造成土地闲置。除不可抗力或者政府原因外，因出让人或受让人原因造成土地闲置，满一年未动工开发的，当事人同意按照国家规定缴纳土地闲置费；满二年未动工开发的，合同双方当事人任何一方有权向另一方提出终止履行土地出让合同。

第三章 地价管理和收入分配

第二十一条（地价管理）

出让人应根据土地评估价格、 (略) 场情况等，结合经营性用地全要素管理要求，土地价格应通过具有土地估价资质的估 (略) 场评估，在此基础上结合经营性用地全要素管理要求，综合确定出让地块出让起始价或底价，并经集体经济组织成员大会或者成员代表大会出席人数五分之四以上同意。

第二十二条（土地增值收益分配）

松江区人民政府应结合农村集体产权制度改革，参照国有土地收益分配方式，探索农村持续发展及农民增收机制、公共服务配套设施建设与国有土地同责机制以及不同区域间土地增值收益的平衡机制，兼顾近期与远期、公益性与经营性、入市地块所在区域与整个地区间的关系，按照合理比例收取农村集体经营性 (略) 土地增值收益调节金，土地增值收益调节金由农村集体经营性建设用地的出让方及再转让方缴纳，由区财政局负责组织征收。土地前期成本可由属地政府与农村集体经济组织协商认定，在土地出让前地块成本收益核算情况经出让人和属地政府确认后报区农业农村委、区规划资源局备案。

农村集体地下经营性建设用地使用权出让价款在缴纳土地增值收益调节金及土地前期成本清算后金额为农村集体经济组织增值收益。

农村集体经济组织应制定经成员认可的土地增值收益分配办法，取得的收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入农村“三资”监管平台财务核算，接受集体内部审计监督、区镇两级农村经营管理机构审计监督和政府监管。入市地块成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等信息应及时向集体经济组织全体成员公示。

第四章 土地使用权登记和抵押

第二十三条（土地使用权登记）

在签订出让合同、并按出让合同约定付清全部出让价款后，与出让人及时签订《交地确认书》，集体土地建设租赁住宅等新建住宅项目，暂不办理《 (略) 新建住宅交付使用许可证》。受让人方可申请办理土地使用权首次登记，领取不动产权利证书。地上合法建造的建筑物、构筑物及其附属设施，可以依法申请地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权登记。

第二十四条（土地使用权抵押）

依法取得的农村集体经营性建设用地使用权及其地上的建筑物、构筑物及其他附属物可以设定抵押权。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，设定抵押关系应依法办理抵押登记。

集体建设用地抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以在建建筑物、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按 (略) 的相关规定办理。

按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。设定抵押关系和处理抵押物之前，应征询土地所有权人意见，土地所有权人享有优先购买权。抵押权实现后，受让人应承继原出让合同中约定的权利和义务。

第五章 土地使用权转让、续期和收回

第二十五条（合同约定）

出让人和协调机构应在农村集体经营性建设用地出让前明确物业持有和转让管理要求，受让人可依法和按照出让合同约定转让农村集体经营性建设用地使用权，但下列情形除外：

（一）集体经济组织以协议方式取得农村集体经营性建设用地使用权的，建设用地使用权不得擅自整体或分割转让。建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构、实际控制人均不得改变。

（二）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类建设用地使用权不得整体或分割转让；建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构不得改变，确需改变，应事先经出让人和协调机构同意。

（三）营利性教育、医疗、养老等设施用地应由受让人整体持有，不得分割转让；确需整体转让的，应事先经出让人和协调机构同意，或由出让人按照出让合同约定的价格和方式优先回购。

（四）属于房屋建设工程转让的，受让人应付清土地出让价款并领取不动产权利证书，取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并完成房屋建设开发投资总额的百分之二十五以上。

农村集体经营性建设用地使用权转让后，受让人应按照原出让合同中约定的权利和义务履行。

第二十六条（到期续期）

农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定使用期限届满，受让人要求继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提出申请续期。经出让人和区政府同意继续使用土地的，应重新签订出让合同，支付土地出让价款，并办理土地变更登记手续。

第二十七条（使用权收回）

受让人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，未违反合同约定，在出让合同约定的使用年限届满前，不得收回，法律法规另有规定的除外。

出让合同约定的使用年限届满，受让人未申请续期的，或者申请续期但未获批准的，土地使用权由集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照出让合同的约定处理。

因公共利益需要，土地需征收为国有的，按民法典等法律法规终止合同；出让人提前收回使用权的，按合同约定终止合同，并给予适当补偿。

第六章 附则

第二十八条（施行办法）

本办法自2023年 月 日起施行。

第一章 总则

第一条（目的与依据）

为全面贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中共中央办公厅 (略) 办公厅关于深化农村集体经营性 (略) 试点工作的意见》（厅字[2022]34号）和《关于印发< (略) 深化农村集体经营性 (略) 试点工作方案>的通知》（沪规划资源乡[2023]201号），引导和规范松江区农村集体经营性 (略) ，建立城乡统一 (略) 场，健全城乡发展一体化体制机制，结合松江区农村土地制度改革试点成果，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于松江区行政区域内的农村集体经营性 (略) 管理。

第三条（基本原则）

坚持守住底线红线，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增 (略) ，不能把宅 (略) 范围， (略) 条件的土地不能搞商品住宅开发。

坚持规划引领和国土空间用途管制，按照国土空间规划目标、空间布局和管控要求， (略) 范围、规划布局、用地类型和产业业态，服务乡村振兴战略，促进国土空间规划实施。

坚持同地同价同权同责，推进农村集体经营性建设用地在城乡统一 (略) 场中交易，适用相同规则， (略) 场监管，同等进 (略) 场，保障 (略) 场主体权益， (略) 土地的权益保护机制。

坚持节约集约利用土地，按照盘活存量、优化结构、完善功能、节约集约的原则，深入推进全域土地综合整治和低效建设用地减量化等工作，盘活农村存量建设用地空间资源，合理布局各类用途土地，推进基本公共服务均等化，支持农村一、二、三产业融合发展。

第四条（管理职责）

松江区人民政府负责本行政区域内农村集体经营性 (略) 区域统筹、综合管理和监督工作。区规划资源部门 (略) 年度计划， (略) 程序， (略) 具体工作。区发改委负责抵押融资业务指导;区农业农村委做好农村土地民主管理、集体资产管理、土地增值集体收益分配指导工作，区财政部门负责土地收益征缴业务指导并落实相关工作经费；区税务部门做好税收征缴业务指导。

(略) 前，集体经济组织可委托区规划资源局或自行征询相关职能部门意见，本区农业、规划资源、发改、经委、建设、房屋管理、生态环境、 (略) 容、交通、民防、卫生防疫、水务、文旅等相关职能部门提出各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，作为土地出让条件纳入监管协议，并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同履约情况进行要素评定，依法实施监管。

各镇人民政府（街道办事处）应积极 (略) 相关工作，并指导镇、村级集体经济组织加强基层民 (略) 收益监管。

松江区人民政府成立农村集体经营性 (略) 协调机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体研究有关事项。协调机构应由发改委、农业农村委、经委、生态环境、建设、规划资源、交通、司法、卫生防疫、人社、房管、绿容、水务、财政、税务、民防、文旅、教育、体育等部门组成， (略) 地块所在镇人民政府（街道办事处）及集体经济组织应委派代表参加。

第二章 入市方式和程序

第五条（入市权利双方）

农村集体经营性 (略) (略) 地块的所有权人，可由农村集体经济组织代表农民 (略) 工作。其中，属于镇（街道）农民集体所有的，由镇（街道）集体经济组织代表集体行使所有权，属于村集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属于两个及以上农民集体所有的，由各村集体经济组织共同行使集体所有权。集体经济组织尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织 (略) ，并明确双方权利义务关系。

境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法的规定受让农村集体经营性建设用地使用权，并进行土地开发、利用和经营。

第六条（入市类型）

依法取得、符合规划的集体存量建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可以 (略) 。

根据郊野单元村庄规划等国土空间规划，经市人民政府批准后，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体建设用地先复垦后，可按计划调整到符合规 (略) 。

第七条（入市条件）

农村集体经营性 (略) ，应具备以下条件：

（一）农村集体经营性建设用地属农民集体所有，并完成集体土地所有权登记，持有集体建设用地所有权证，土地权属清晰、无争议；

（二）符合国土空间规划和国土空间用途管制要求；

（三）符 (略) 符合产业准入，功能定位和生态环境保护要求，符合农村集体经营性 (略) 政策，具备开发条件；

（四）无违法用地行为，无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的；

（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，地下无妨碍施工建设和土地利用的管线；

（六）涉及土地承包经营权、地上建筑物、其他附着物产权已征求权利人意见并完成相应补偿；

（七）法律法规规定的其他条件。

第八条（计划管理）

区人民政府统筹管理，尊重农民意愿，根据经济社会发展规划、产业政策、国土空间规划、土地利用年度计划、 (略) 场状况和所有权人意向申请， (略) 和成片开发土地征收的有机衔接，纳入年度建设用地供应计划，加强国土资源利用计划联动，年中可根据项目推进情况 (略) 计划。

第九条（决策程序）

(略) 主 (略) 动议、出让方案、授权委托、资金使用和收益分配等事项，由理事长召集并主持集体经济组织成员大会或成员代表大会，会议形成方案和意见经镇人民政府、街道办事处审核，提交成员大会或者成员代表大会经出席人数五分之四以上同意并形成决议。

第十条（前期开发）

入市的农村集体经营性建设用地可由集体土地所有权人自行或委托土地储备机构实施前期开发，达到土地供应条件。

第十一条（出让方案）

地块出让前，出让人应当通过协调机构征询各部门意见，并拟定出让方案。出让方案应包括地块名称、界址、出让面积、规划条件、土地用途、交易方式、出让年限、出让起始价、资金成本与收益测算方案、产业准入和生态环境要求等内容。

入市主体可以委托或自行组织地块出让前部门征询和编制出让方案。出让方案应经成员大会或者成员代表大会出席人数五分之四以上同意，经镇人民政府（街道办事处）审核，报松江区人民政府批准后组织实施。

第十二条（入市申请与出让）

(略) 土地交易中心提交农村集体经营性建设用地出让申请， (略) 土地交易中心编制出让文件，发布出让公告，组织出让工作。

第十三条（ (略) 场）

农村集体经营性 (略) 实行与国有建设 (略) 制度，在统一 (略) 场内进行，实施统一规则、统一平台、统一监管。

遵循公开、公正、公平的原则，在统一的国 (略) 场的基础上，增加农村集体经营性 (略) 交易的服务、管理功能，完善交易监管规则。

第十四条（出让方式）

商业、办公、乡村旅游等经营性用地应采取公开招拍挂方式出让，位于乡村振兴示范村等有风貌管控要求的重点地区，可采用附带经批准的规划设计方案或基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业类用地，可采取协议出让方式供地，供地计划公布后，同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的，应采取公开招拍挂方式出让。

产业项目类工业用地和产业项目类研发用地采取“带产业项目”挂牌方式供应；标准厂房类工业用地、通用类研发用地通过公开招拍挂方式供应，其中出让给园区平台和领军企业的，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。

保障性租赁住房参照国有建设用地相关规定供地。

农村集体地下经营性建设用地使用权出让，可以参照《 (略) 地下建设用地使用权出让规定》、《 (略) 地下经营性建设用途建设面积计算及分类规则》等相关规定执行。

第十五条（出让年限）

农村集体经营性建设用地使用权出让年限，参 (略) 有关国有建设用地的规定，不得高于国有建设用地使用权法定最高出让年限。

第十六条（出让合同）

合同约定需符合国 (略) 区两级试点方案要求，受让人应按照成交确认书或中标确认书约定的时间签订出让合同和监管协议。

出让合同应由出让人、受让人共同签订，合同文本报松江区规划资源局、松江区农业农村委备案。

监管协议应由出让人、受让人、松江区人民政府（或指定部门）共同签订。

第十七条 （规划许可管理要求）

集体经营性建设用地使用权受让人完成合同签订并缴清土地价款和相关税费后，向区规划资源部门申请办理乡村建设规划许可证，核定建筑工程性质、建筑高度、建设规模等规划建设内容，规划设计 (略) 区级相关部门意见。受让人应当按照规划许可进行建设；确需变更的，须经原发证部门审核同意。

第十八条（土地开发、利用和经营的要求）

农村集体经营性建设用地应参照国有建设用地，加强土地利用全要素全生命周期管理。

受让人应按出让合同的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件等约定进行开发、利用和经营。

受让人在出让地块上进行开发建设的， (略) 规划管理、建筑业管理、房地产管理以及交通、生态环境、卫生、环卫、 (略) 管理的有关规定办理各项申请审批手续。

第十九条（违法查处）

受让人不按照批准的用途和条件使用农村集体建设用地的，应按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

第二十条（闲置土地）

出让人和受让人应按照节约集约用地原则，互相监督，严禁造成土地闲置。除不可抗力或者政府原因外，因出让人或受让人原因造成土地闲置，满一年未动工开发的，当事人同意按照国家规定缴纳土地闲置费；满二年未动工开发的，合同双方当事人任何一方有权向另一方提出终止履行土地出让合同。

第三章 地价管理和收入分配

第二十一条（地价管理）

出让人应根据土地评估价格、 (略) 场情况等，结合经营性用地全要素管理要求，土地价格应通过具有土地估价资质的估 (略) 场评估，在此基础上结合经营性用地全要素管理要求，综合确定出让地块出让起始价或底价，并经集体经济组织成员大会或者成员代表大会出席人数五分之四以上同意。

第二十二条（土地增值收益分配）

松江区人民政府应结合农村集体产权制度改革，参照国有土地收益分配方式，探索农村持续发展及农民增收机制、公共服务配套设施建设与国有土地同责机制以及不同区域间土地增值收益的平衡机制，兼顾近期与远期、公益性与经营性、入市地块所在区域与整个地区间的关系，按照合理比例收取农村集体经营性 (略) 土地增值收益调节金，土地增值收益调节金由农村集体经营性建设用地的出让方及再转让方缴纳，由区财政局负责组织征收。土地前期成本可由属地政府与农村集体经济组织协商认定，在土地出让前地块成本收益核算情况经出让人和属地政府确认后报区农业农村委、区规划资源局备案。

农村集体地下经营性建设用地使用权出让价款在缴纳土地增值收益调节金及土地前期成本清算后金额为农村集体经济组织增值收益。

农村集体经济组织应制定经成员认可的土地增值收益分配办法，取得的收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入农村“三资”监管平台财务核算，接受集体内部审计监督、区镇两级农村经营管理机构审计监督和政府监管。入市地块成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等信息应及时向集体经济组织全体成员公示。

第四章 土地使用权登记和抵押

第二十三条（土地使用权登记）

在签订出让合同、并按出让合同约定付清全部出让价款后，与出让人及时签订《交地确认书》，集体土地建设租赁住宅等新建住宅项目，暂不办理《 (略) 新建住宅交付使用许可证》。受让人方可申请办理土地使用权首次登记，领取不动产权利证书。地上合法建造的建筑物、构筑物及其附属设施，可以依法申请地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权登记。

第二十四条（土地使用权抵押）

依法取得的农村集体经营性建设用地使用权及其地上的建筑物、构筑物及其他附属物可以设定抵押权。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，设定抵押关系应依法办理抵押登记。

集体建设用地抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以在建建筑物、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按 (略) 的相关规定办理。

按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。设定抵押关系和处理抵押物之前，应征询土地所有权人意见，土地所有权人享有优先购买权。抵押权实现后，受让人应承继原出让合同中约定的权利和义务。

第五章 土地使用权转让、续期和收回

第二十五条（合同约定）

出让人和协调机构应在农村集体经营性建设用地出让前明确物业持有和转让管理要求，受让人可依法和按照出让合同约定转让农村集体经营性建设用地使用权，但下列情形除外：

（一）集体经济组织以协议方式取得农村集体经营性建设用地使用权的，建设用地使用权不得擅自整体或分割转让。建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构、实际控制人均不得改变。

（二）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类建设用地使用权不得整体或分割转让；建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构不得改变，确需改变，应事先经出让人和协调机构同意。

（三）营利性教育、医疗、养老等设施用地应由受让人整体持有，不得分割转让；确需整体转让的，应事先经出让人和协调机构同意，或由出让人按照出让合同约定的价格和方式优先回购。

（四）属于房屋建设工程转让的，受让人应付清土地出让价款并领取不动产权利证书，取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并完成房屋建设开发投资总额的百分之二十五以上。

农村集体经营性建设用地使用权转让后，受让人应按照原出让合同中约定的权利和义务履行。

第二十六条（到期续期）

农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定使用期限届满，受让人要求继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提出申请续期。经出让人和区政府同意继续使用土地的，应重新签订出让合同，支付土地出让价款，并办理土地变更登记手续。

第二十七条（使用权收回）

受让人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，未违反合同约定，在出让合同约定的使用年限届满前，不得收回，法律法规另有规定的除外。

出让合同约定的使用年限届满，受让人未申请续期的，或者申请续期但未获批准的，土地使用权由集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照出让合同的约定处理。

因公共利益需要，土地需征收为国有的，按民法典等法律法规终止合同；出让人提前收回使用权的，按合同约定终止合同，并给予适当补偿。

第六章 附则

第二十八条（施行办法）

本办法自2023年 月 日起施行。