滨河一期控制性详细规划调整说明

　　1 规划背景

　　1.1 概况

　　滨河一 (略) 海勃湾老城区西部，濒临乌海湖。2004 (略) 规 (略) 编制《 (略) 滨河区控制性详细规划》，规划自实施以来，较好的 (略) 滨 (略) 建设，对促进新区发展、发 (略) 功能、改善人居环境 (略) 经济社会健康发展都起到了积极作用。但该版控规是在上一版《总规》的指导下完成的，受其发展思路的限制，滨河一期的建设缺少对环山湖地区功能的考虑，发展定位只是将滨河一 (略) 新城区发展。2011年《 (略) 城总体规划》（2011-2030年）编制完成， (略) 定位为“国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，内蒙古自治区西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的 (略) ”。滨河一期作为环山湖地区的核心和先发地区，应更加注重文化、公共服务和旅游职能，注重从区域的角度分析滨河一期的重要性和战略地位。 (略) 政府决定对滨河一期规划进行调整， (略) 规 (略) 共同对滨河一期近十年的发展进行梳理和总结， (略) 政、公共服务、旅游和文化设施，同时加强生态环境建设，达到激活滨河一期、 (略) 特色、提升人气与价值，使滨河一期真 (略) 的带动示范地区。

　　1.2 规划范围

　　本次规划范围西至黄河，东以包兰铁路线为界，北起海北街，南至甘德尔河，总用地面积为9.83平方公里，城市建设用地面积为6.86平方公里。

　　1.3 规划依据

　　（一）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）

　　（二）《城市规划编制办法》（2006年）

　　（三）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—2002）

　　（四）《城市用地分类与规划建设用地标准》

　　（五）《 (略) 总体规划（2011～2030年）》

　　（六）国家、内蒙古自治区、 (略) 其他相关法律、法规、规范和相关文件。

　　2调整规划

　　2.1定位定量

　　2.1. (略) 结构演变对滨河一期的影响

　　 (略) 域狭长，城镇建设用地以黄河生态走廊为轴带状分布，矿区依托煤炭资源分布分散布局，现在的海勃湾城区、乌达城区、海南城区都是在原有矿区的基础上发展起来的。96版总体规划编制时， (略) 是建 (略) 试点，当时黄河沿线有大量的基本农田，在“严格保护基本农田”的背景 (略) 发展动力不强的前提下，海勃湾的发展只控制在铁路以东地区。乌海在很长一段时间内和黄河的关系是“离河”状态。

　　经过近20年的发展，随着乌海以煤炭挖掘和煤化工为主的产业强劲发展，乌海的经济进入快速发展时期，城市的规模不断扩大，城市的需求也在日益增长，海勃湾城区向东和向南受山体的限制，向北受机场净空区的限制。 (略) 实力的增强，摆脱 (略) 污染严重、环境恶劣、追求高品质的生活要求日益提高，城市向黄河发展势在必行。01版总体规划明确提出“构建黄河库区，城市向黄河靠拢”，主要的举措就是滨河一期的规划建设。乌海从“离河”时代进入“临河”时代。

　　黄河海勃湾水利枢纽库区的批准建设 (略) 布局结构性变化，118平方公里的水库将极大的改善乌海人居环境，正在实施的《 (略) 总体规划》（2011-2030年） (略) 空间结构是“中”字形结构。与南北狭长的行政区划相适应，以黄河生态走廊为南北向轴带，以环库区与甘德尔山的三个城区为核心，大型工业园区和其他功能用地沿黄河南北向带状组团式分布，形成“中”字带型核心组团式空间结构。其中规划环山湖核心发展区，以黄河海勃湾水利枢纽库区、甘德尔山与环绕它们的海勃湾、乌达、海南三个城区共 (略) 的核心发展区。乌海“环湖”时代的序幕已经拉开。

　　 (略) 结构经过多年的发展，随着经济实力的增强和黄河海勃湾水利枢纽库区的即将建设，城市结构经历“离河→临河→环湖”发展。滨河一期的建设标志着临河时代的到来，同时也是乌海迎接环湖时代的先发地区，它建设的成败直接关系滨河二、三期和滨河西区的开发，具有高期望值、高认知度、示范性强、前瞻性强的特点。

　　2.1.2 滨河一期发展定位

　　《 (略) 总体规划（2011～2030年）》 (略) 城市性质是：国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，内蒙古自治区西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的 (略) 。

　　城市职能是：

　　（1）国家能源与重工业基地

　　乌海地域及周边的交通区位优势与资源配置格局优势相结合，决定了此地域具有建设成为大型工业基地的优势条件， (略) 及周边工业产业的迅猛发展是这种优势条件的集中反映。 (略) 应继续积极利用这种优势，承担起内蒙古自治区具有强大竞争力的工业基地的职能。

　　（2）中国沙漠特色旅游与服务基地

　　 (略) 产业转型升级的过程中，应 (略) 特色建设与旅游产业发展，承担起蒙宁交界区域特色旅游与旅游服务基地的职能。

　　（3）“小三角”区域生活居住和综合性服务基地

　　 (略) 是蒙宁交界区域的交通枢纽，城市人口与产业集聚规模最大， (略) 应充分发挥这一优势，承担起区域综合性服务基地的职能。在三大沙漠与周边大型工业园区的包围中， (略) 应加强生态建设与环境保护，建设生态绿洲型、 (略) 。

　　海勃湾 (略) 最大的人口聚集地、蒙宁交界区域公共服务中心和生活型物流中心、蒙文化与沙漠旅游基地。城区由铁路东部的老城区、铁路西部的沿黄河滨水地带、海北新区与甘德尔山前地带四大片区构成，滨河地带包括已开发的滨河一期和待开发的滨河二期、三期。

　　 (略) 职能已经由单一的 (略) 向区域服务基地、特色文化旅游名城和沿黄 (略) 等多职 (略) 转变。滨河一期紧邻海勃湾旧城区，独特区位和场地资源特性决定 (略) 未来多种功能集聚的核心空间，必须建 (略) (略) 品牌，必须成为新乌海的形象代表。因此我们认为对滨河一期的定位应为：区域性的高端服务核心和湖区人居示范地区。

　　其核心功能有以下几个方面：

　　（1）活力文娱区：充分利用已经建成的艺术中心、图书馆等文化设施丰富文化娱乐中心，增加主题乐园、儿童乐园、休闲会所、主题酒店，提升文娱区的品质，打造活力四射、服务区域的文化娱乐中心。

　　（2）魅力商业区：乌海目前的人均经济实力，已经达到了对高档消费品的需求，宜在滨河一期增设专卖店、餐饮、酒店、博物展览、创意画廊等高端商业服务，打造极富魅力的商业区。

　　（3）特色办公区：以已经形成的行政办公中心为主体，继续增设商务办公、购物中心、商务会所等，打造特色办公区。

　　（4）特色公共空间：滨河一期在完善功能的同时需要增加主题公园、市民广场、都市商务花园等公共 (略) 民活动，打造特色街道、开放公建周边公共空间，形成独具特色、 (略) 民活动的特色公共空间。

　　2.1.3 滨河一期定量分析

　　(1)商业需求量分析

　　参考西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系：当一个国家和地区的GDP在1100美元以下、城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP在1100美元到2000美元、城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、 (略) 场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、 (略) 场，商品为工 (略) 生活提供基本保障；当人均GDP到达2000美元至4400美元时， (略) 的发展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP在4400美元以上、城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业 (略) 发展和区域进步的新动力。

　　乌海2012年的人均GDP为*.06元，折算成美元为16320.43美元，城市化水平也已经达到90%以上，商业业态应该进入现代化、综合性阶段。因此，滨河一期商业业态选择应该是：特色化、精品化、多样化、高端化。

　　滨河一期可参考开发模式有新加坡克拉码头和上海新天地。

　　新加坡克拉码头：新加坡的商业、休闲、购物和娱乐中心，以广场为中心分成五个区域。沿河边的A、D、E区域从新加坡著名餐馆的分店到有空调的咖啡店、露天水上餐厅，一应俱全。B、C区域则为购物、娱乐中心，除了特产、工艺品及各种时装之外，还有大的电子游戏中心。

　　上海新天地：占地3万平方米，建筑面积为6万平方米。采取里弄的形式，在主体街道之外构建了许多狭长的里弄，建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，建筑内部，则按照21 (略) 人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等。

　　(2)商务办公需求量分析

　　①商务办公现状

　　乌海现状商务办公楼有中国银行、农业银行、 (略) 4栋办公楼，总用地约3.3公顷；在建的有粤海金融、乌海银行和神华研发中心，总用地约3.6公顷。

　　②商务办公需求量预测

　　乌海尚未形成对大规模、市场化运作的高级别写字楼需求，但随着第三产业中小企业的发展，对中高档写字楼的需求必将显现。

　　预测一：2013年乌海规模以上工业企业全部从业人员合计7.3万人，办公人员按30%计，人均建筑面积20～24平方米，所需的商务办公面积为44～53万平方米。

　　预测二：参考 (略) 人均办公楼宇面积测算标准，以人均拥有办公楼宇0.5平方米测算，乌海2030年规划总人口为107万人，则写字楼的需求量约为54万平方米。

　　综合考虑，全市需新增50万平方米的商务办公面积，其中滨河 (略) 特色办公区，将新增10～25万平方米。容积率按2～2.5计算，占地约为5～10公顷。

　　③酒店需求量分析

　　20 (略) 旅游接待人数共145.6万人次，全市旅游总收入共20.35亿元。考虑到随着旅游开发日趋成熟，旅游设施日渐完善，乌海将吸引更多的旅游人口，参考乌海和内蒙古近几年旅游人口增长趋势，预计到2030年乌海的旅游人数可达到300～500万，旅游的发展势必带动酒店的发展。当游客量从现状145.6万增加到300～500万时，需要的床位数为6500～8000。滨河一期现有滨河国际、开元名都和伟胜国际酒店，应新建2～3个酒店。

　　2.2规划结构

　　2.2.1规划结构滨河一期调整规划确定的空间结构是“一带两主轴两次轴多中心”。

　　一带：滨水景观带。以滨河大道和滨水绿地为载体，规划书法广场、黄河风情街、五星酒店、商务娱乐区等高端服务功能。

　　两主轴：沿着书法广场和中央商务公园规划功能主轴，主要集合商业、商务、办公、文化娱乐等主要功能。书法广场轴以当代书法艺术馆、书法广场组成为主，中央商务公园以商务办公为主。

　　两次轴：火车站前和沿神华东街规划功能次轴，火车站区主要承担区域交通枢纽功能，神华东街主要承担滨河一期的服务功能。

　　多中心：规划3个中心，行政文化体育复合中心、商务商业中心、旅游娱乐综合服务中心。行政文化体育复合中 (略) 和区域服务，商务商业功 (略) 服务，旅游娱乐综合服务中心是“小三角”地区以及内蒙古西部的旅游娱乐中心。

　　2.2.2与原结构的对比

　　与原控规确定的空间结构进行了以下调整：

　　（1）将原控规中的“两主轴”调整为“一带两主轴”，增加了沿书法的功能主轴，结合该区的 (略) 政府等设置为区域的行政体育功能主轴，增加了滨河一期与东部老城区的联系，同时将人流引导至滨河地带的商务办公、黄河风情街游憩地带，加强了东西向的联系。将滨河大道主轴调整为“滨水景观带”，明确其滨水的独特价值与特色功能。

　　（2）增加了两次轴，即火车站前和沿神华东街的功能次轴，对疏散火车站的大量人流起到重要作用，同时将人流从火车站门户空间导向滨河地带及坝上区域，增强了滨河地带的可达性，使得滨河景观最大限 (略) 中；神华东街作为另一功能次轴，结合商务商业 (略) 区服务，增强了东西向的联系。

　　（3）保留了原控规中的多中心结构，并对其进行了进一步的优化和调整，使其能更好地支撑区域服务基地的功能，结合黄河海勃湾水利枢纽工程在滨河地带形成了独 (略) 景观，并且沿滨河大道设置了带型湿地游憩公园，中央商务公园结合水体、绿化等形成公共的开放空间，南部结合甘德 (略) 游憩绿带，充分体 (略) 的特色，提升了空间品质。

　　2.3用地功能调整

　　2.3.1功能布局调整

　　（1）用地功能调整

　　滨河一期用地功能调整主要集中在3个节点：坝上地区、商务办公区和火车站地区。其他地区根据需求，做一定程度的完善修改。

　　（2）坝上地区用地功能调整

　　坝上地区是优化、提升滨河一期的最重要载体，总用地面积110公顷。通过分析可知，黄河海勃湾水利枢纽库区形成后，1076米是水位淹没线，1076米以下的区域将被全部淹没。1076～1080米是缓冲区，不适宜进行 (略) 开发建设；1080米以上区域是安全区，适宜进行商业、娱乐、商务办公的开发建设。本次规划在原有规划基础上保留大部分公园用地，其余用地调整为广场、酒店、商业用地，并增加公厕、加油站、市民服务中心和生态停车场用地，完善该地块的功能，引导和方便群众在滨水地区活动。

　　①1080米以上的区域延续原有较为规整的道路肌理，增加以“书法”为主题的文化广场，与一路相隔的人民艺术中心结合形成滨河书法文化景观；北侧规划黄河风情街；西侧品牌酒店分别与该商业街和南侧商务中心形成两个半围合的滨水景观系统，结合环湖路的修建增加整个区域的亲水性。

　　②在黄河风情街北侧规划坝址公园，结合流域特色设计以黄河壮观的冰凌景象为基本元素，将场地与自然有机的结合，凸显大气的景观效。绿化种植采用分段打开，让黄河，场地景观，城市道路与行人产生紧密关系，将 (略) 之中。

　　2.3.2商务办公区用地功能调整

　　原有的商务办公区尺度过大，路网密度不足，公共空间过于开敞，不利于使用。在本规划中将商务办公区路网适当加密，每隔约150～200米设一条16米宽支路，路网加密可以增加商业临街面和路边停车位。通过对商业和商务办公需求量的分析，原有规划的商务办公量过大，规划的广场用地尺度过大，容易造成浪费且使用不便，本规划保留万晨东街北侧一处广场用地，其余根据需求调整为行政办公、旅馆业、商业用地和社会停车场库用地以及公共绿地。

　　2.3.3火车站地区用地功能调整

　　滨河一期乌海火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，未来乌海火车站西广场的建设将带动火车站周边地区的发展，本规划中完善火车站周边地区的功能，规划站前广场、公交枢纽和停车场用地，打通鸿达东街，以缓解火车站附近交通压力。同时增设旅馆和商业用地，将火车站地区建设成为一个辐射“小金三角”地区的交通枢纽。

　　滨河一期乌海火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，“*”字路口过多，本规划打通团结路与四合木东街相连，增加道路的通达性；打通鸿达东街与世纪大道相连，方便滨河一期西部的居民与旧城区的联系；规划沿铁路建设支路，以缓解世纪大道交通压力；同时减少商业用地面积，增加幼儿园、医院、 (略) 场、变电站和停车场用地，并将规划小学用地调整到四合木街以北，整合土地资源，改善火车站周边的人居环境。

　　2.3.4其他用地性质调整

　　（1）居住用地

　　原有居住用地形式较为单一，配套设施不足，且开发强度不能满足集约利用土地的需求。在本规划中将容积率较低的部分居住用地开发强度指标上调，同时根据需求融入商业用地、商住用地、服务设施用地等。

　　（2）文化娱乐设施用地

　　本次规划在滨河路西侧新增一处文化设施用地，调整后文化设施用地由原规划的10.7公顷提高至14.52公顷，进一步提高滨河一期的文化氛围，打造乌海及周边地区的文化中心。

　　（3）教育科研用地

　　与原控规相比，扩大了滨河一期高中用地范围，增加九年一贯制初中一座，并增加幼儿园和托儿所用地，使滨河一期义务教育设施更加完善；保 (略) 校用地不变。

　　（4）医疗卫生用地

　　 (略) 北侧用地预留为其发展用地， (略) 用地范围，其他现有医疗卫生用地不变。

　　（5）商业服务设施用地

　　针对原有控规中商业服务设施用地不足，致使一期活力不够的问题，结合现有居住用地周边可利用土地采用灵活布局的方式适当增加。

　　滨河一期控制性详细规划调整说明

　　1 规划背景

　　1.1 概况

　　滨河一 (略) 海勃湾老城区西部，濒临乌海湖。2004 (略) 规 (略) 编制《 (略) 滨河区控制性详细规划》，规划自实施以来，较好的 (略) 滨 (略) 建设，对促进新区发展、发 (略) 功能、改善人居环境 (略) 经济社会健康发展都起到了积极作用。但该版控规是在上一版《总规》的指导下完成的，受其发展思路的限制，滨河一期的建设缺少对环山湖地区功能的考虑，发展定位只是将滨河一 (略) 新城区发展。2011年《 (略) 城总体规划》（2011-2030年）编制完成， (略) 定位为“国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，内蒙古自治区西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的 (略) ”。滨河一期作为环山湖地区的核心和先发地区，应更加注重文化、公共服务和旅游职能，注重从区域的角度分析滨河一期的重要性和战略地位。 (略) 政府决定对滨河一期规划进行调整， (略) 规 (略) 共同对滨河一期近十年的发展进行梳理和总结， (略) 政、公共服务、旅游和文化设施，同时加强生态环境建设，达到激活滨河一期、 (略) 特色、提升人气与价值，使滨河一期真 (略) 的带动示范地区。

　　1.2 规划范围

　　本次规划范围西至黄河，东以包兰铁路线为界，北起海北街，南至甘德尔河，总用地面积为9.83平方公里，城市建设用地面积为6.86平方公里。

　　1.3 规划依据

　　（一）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）

　　（二）《城市规划编制办法》（2006年）

　　（三）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—2002）

　　（四）《城市用地分类与规划建设用地标准》

　　（五）《 (略) 总体规划（2011～2030年）》

　　（六）国家、内蒙古自治区、 (略) 其他相关法律、法规、规范和相关文件。

　　2调整规划

　　2.1定位定量

　　2.1. (略) 结构演变对滨河一期的影响

　　 (略) 域狭长，城镇建设用地以黄河生态走廊为轴带状分布，矿区依托煤炭资源分布分散布局，现在的海勃湾城区、乌达城区、海南城区都是在原有矿区的基础上发展起来的。96版总体规划编制时， (略) 是建 (略) 试点，当时黄河沿线有大量的基本农田，在“严格保护基本农田”的背景 (略) 发展动力不强的前提下，海勃湾的发展只控制在铁路以东地区。乌海在很长一段时间内和黄河的关系是“离河”状态。

　　经过近20年的发展，随着乌海以煤炭挖掘和煤化工为主的产业强劲发展，乌海的经济进入快速发展时期，城市的规模不断扩大，城市的需求也在日益增长，海勃湾城区向东和向南受山体的限制，向北受机场净空区的限制。 (略) 实力的增强，摆脱 (略) 污染严重、环境恶劣、追求高品质的生活要求日益提高，城市向黄河发展势在必行。01版总体规划明确提出“构建黄河库区，城市向黄河靠拢”，主要的举措就是滨河一期的规划建设。乌海从“离河”时代进入“临河”时代。

　　黄河海勃湾水利枢纽库区的批准建设 (略) 布局结构性变化，118平方公里的水库将极大的改善乌海人居环境，正在实施的《 (略) 总体规划》（2011-2030年） (略) 空间结构是“中”字形结构。与南北狭长的行政区划相适应，以黄河生态走廊为南北向轴带，以环库区与甘德尔山的三个城区为核心，大型工业园区和其他功能用地沿黄河南北向带状组团式分布，形成“中”字带型核心组团式空间结构。其中规划环山湖核心发展区，以黄河海勃湾水利枢纽库区、甘德尔山与环绕它们的海勃湾、乌达、海南三个城区共 (略) 的核心发展区。乌海“环湖”时代的序幕已经拉开。

　　 (略) 结构经过多年的发展，随着经济实力的增强和黄河海勃湾水利枢纽库区的即将建设，城市结构经历“离河→临河→环湖”发展。滨河一期的建设标志着临河时代的到来，同时也是乌海迎接环湖时代的先发地区，它建设的成败直接关系滨河二、三期和滨河西区的开发，具有高期望值、高认知度、示范性强、前瞻性强的特点。

　　2.1.2 滨河一期发展定位

　　《 (略) 总体规划（2011～2030年）》 (略) 城市性质是：国家能源与重工业基地、沙漠旅游服务基地，内蒙古自治区西部以滨水宜居、生态园林、多元文化为特色的 (略) 。

　　城市职能是：

　　（1）国家能源与重工业基地

　　乌海地域及周边的交通区位优势与资源配置格局优势相结合，决定了此地域具有建设成为大型工业基地的优势条件， (略) 及周边工业产业的迅猛发展是这种优势条件的集中反映。 (略) 应继续积极利用这种优势，承担起内蒙古自治区具有强大竞争力的工业基地的职能。

　　（2）中国沙漠特色旅游与服务基地

　　 (略) 产业转型升级的过程中，应 (略) 特色建设与旅游产业发展，承担起蒙宁交界区域特色旅游与旅游服务基地的职能。

　　（3）“小三角”区域生活居住和综合性服务基地

　　 (略) 是蒙宁交界区域的交通枢纽，城市人口与产业集聚规模最大， (略) 应充分发挥这一优势，承担起区域综合性服务基地的职能。在三大沙漠与周边大型工业园区的包围中， (略) 应加强生态建设与环境保护，建设生态绿洲型、 (略) 。

　　海勃湾 (略) 最大的人口聚集地、蒙宁交界区域公共服务中心和生活型物流中心、蒙文化与沙漠旅游基地。城区由铁路东部的老城区、铁路西部的沿黄河滨水地带、海北新区与甘德尔山前地带四大片区构成，滨河地带包括已开发的滨河一期和待开发的滨河二期、三期。

　　 (略) 职能已经由单一的 (略) 向区域服务基地、特色文化旅游名城和沿黄 (略) 等多职 (略) 转变。滨河一期紧邻海勃湾旧城区，独特区位和场地资源特性决定 (略) 未来多种功能集聚的核心空间，必须建 (略) (略) 品牌，必须成为新乌海的形象代表。因此我们认为对滨河一期的定位应为：区域性的高端服务核心和湖区人居示范地区。

　　其核心功能有以下几个方面：

　　（1）活力文娱区：充分利用已经建成的艺术中心、图书馆等文化设施丰富文化娱乐中心，增加主题乐园、儿童乐园、休闲会所、主题酒店，提升文娱区的品质，打造活力四射、服务区域的文化娱乐中心。

　　（2）魅力商业区：乌海目前的人均经济实力，已经达到了对高档消费品的需求，宜在滨河一期增设专卖店、餐饮、酒店、博物展览、创意画廊等高端商业服务，打造极富魅力的商业区。

　　（3）特色办公区：以已经形成的行政办公中心为主体，继续增设商务办公、购物中心、商务会所等，打造特色办公区。

　　（4）特色公共空间：滨河一期在完善功能的同时需要增加主题公园、市民广场、都市商务花园等公共 (略) 民活动，打造特色街道、开放公建周边公共空间，形成独具特色、 (略) 民活动的特色公共空间。

　　2.1.3 滨河一期定量分析

　　(1)商业需求量分析

　　参考西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系：当一个国家和地区的GDP在1100美元以下、城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP在1100美元到2000美元、城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、 (略) 场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、 (略) 场，商品为工 (略) 生活提供基本保障；当人均GDP到达2000美元至4400美元时， (略) 的发展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP在4400美元以上、城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业 (略) 发展和区域进步的新动力。

　　乌海2012年的人均GDP为*.06元，折算成美元为16320.43美元，城市化水平也已经达到90%以上，商业业态应该进入现代化、综合性阶段。因此，滨河一期商业业态选择应该是：特色化、精品化、多样化、高端化。

　　滨河一期可参考开发模式有新加坡克拉码头和上海新天地。

　　新加坡克拉码头：新加坡的商业、休闲、购物和娱乐中心，以广场为中心分成五个区域。沿河边的A、D、E区域从新加坡著名餐馆的分店到有空调的咖啡店、露天水上餐厅，一应俱全。B、C区域则为购物、娱乐中心，除了特产、工艺品及各种时装之外，还有大的电子游戏中心。

　　上海新天地：占地3万平方米，建筑面积为6万平方米。采取里弄的形式，在主体街道之外构建了许多狭长的里弄，建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，建筑内部，则按照21 (略) 人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等。

　　(2)商务办公需求量分析

　　①商务办公现状

　　乌海现状商务办公楼有中国银行、农业银行、 (略) 4栋办公楼，总用地约3.3公顷；在建的有粤海金融、乌海银行和神华研发中心，总用地约3.6公顷。

　　②商务办公需求量预测

　　乌海尚未形成对大规模、市场化运作的高级别写字楼需求，但随着第三产业中小企业的发展，对中高档写字楼的需求必将显现。

　　预测一：2013年乌海规模以上工业企业全部从业人员合计7.3万人，办公人员按30%计，人均建筑面积20～24平方米，所需的商务办公面积为44～53万平方米。

　　预测二：参考 (略) 人均办公楼宇面积测算标准，以人均拥有办公楼宇0.5平方米测算，乌海2030年规划总人口为107万人，则写字楼的需求量约为54万平方米。

　　综合考虑，全市需新增50万平方米的商务办公面积，其中滨河 (略) 特色办公区，将新增10～25万平方米。容积率按2～2.5计算，占地约为5～10公顷。

　　③酒店需求量分析

　　20 (略) 旅游接待人数共145.6万人次，全市旅游总收入共20.35亿元。考虑到随着旅游开发日趋成熟，旅游设施日渐完善，乌海将吸引更多的旅游人口，参考乌海和内蒙古近几年旅游人口增长趋势，预计到2030年乌海的旅游人数可达到300～500万，旅游的发展势必带动酒店的发展。当游客量从现状145.6万增加到300～500万时，需要的床位数为6500～8000。滨河一期现有滨河国际、开元名都和伟胜国际酒店，应新建2～3个酒店。

　　2.2规划结构

　　2.2.1规划结构滨河一期调整规划确定的空间结构是“一带两主轴两次轴多中心”。

　　一带：滨水景观带。以滨河大道和滨水绿地为载体，规划书法广场、黄河风情街、五星酒店、商务娱乐区等高端服务功能。

　　两主轴：沿着书法广场和中央商务公园规划功能主轴，主要集合商业、商务、办公、文化娱乐等主要功能。书法广场轴以当代书法艺术馆、书法广场组成为主，中央商务公园以商务办公为主。

　　两次轴：火车站前和沿神华东街规划功能次轴，火车站区主要承担区域交通枢纽功能，神华东街主要承担滨河一期的服务功能。

　　多中心：规划3个中心，行政文化体育复合中心、商务商业中心、旅游娱乐综合服务中心。行政文化体育复合中 (略) 和区域服务，商务商业功 (略) 服务，旅游娱乐综合服务中心是“小三角”地区以及内蒙古西部的旅游娱乐中心。

　　2.2.2与原结构的对比

　　与原控规确定的空间结构进行了以下调整：

　　（1）将原控规中的“两主轴”调整为“一带两主轴”，增加了沿书法的功能主轴，结合该区的 (略) 政府等设置为区域的行政体育功能主轴，增加了滨河一期与东部老城区的联系，同时将人流引导至滨河地带的商务办公、黄河风情街游憩地带，加强了东西向的联系。将滨河大道主轴调整为“滨水景观带”，明确其滨水的独特价值与特色功能。

　　（2）增加了两次轴，即火车站前和沿神华东街的功能次轴，对疏散火车站的大量人流起到重要作用，同时将人流从火车站门户空间导向滨河地带及坝上区域，增强了滨河地带的可达性，使得滨河景观最大限 (略) 中；神华东街作为另一功能次轴，结合商务商业 (略) 区服务，增强了东西向的联系。

　　（3）保留了原控规中的多中心结构，并对其进行了进一步的优化和调整，使其能更好地支撑区域服务基地的功能，结合黄河海勃湾水利枢纽工程在滨河地带形成了独 (略) 景观，并且沿滨河大道设置了带型湿地游憩公园，中央商务公园结合水体、绿化等形成公共的开放空间，南部结合甘德 (略) 游憩绿带，充分体 (略) 的特色，提升了空间品质。

　　2.3用地功能调整

　　2.3.1功能布局调整

　　（1）用地功能调整

　　滨河一期用地功能调整主要集中在3个节点：坝上地区、商务办公区和火车站地区。其他地区根据需求，做一定程度的完善修改。

　　（2）坝上地区用地功能调整

　　坝上地区是优化、提升滨河一期的最重要载体，总用地面积110公顷。通过分析可知，黄河海勃湾水利枢纽库区形成后，1076米是水位淹没线，1076米以下的区域将被全部淹没。1076～1080米是缓冲区，不适宜进行 (略) 开发建设；1080米以上区域是安全区，适宜进行商业、娱乐、商务办公的开发建设。本次规划在原有规划基础上保留大部分公园用地，其余用地调整为广场、酒店、商业用地，并增加公厕、加油站、市民服务中心和生态停车场用地，完善该地块的功能，引导和方便群众在滨水地区活动。

　　①1080米以上的区域延续原有较为规整的道路肌理，增加以“书法”为主题的文化广场，与一路相隔的人民艺术中心结合形成滨河书法文化景观；北侧规划黄河风情街；西侧品牌酒店分别与该商业街和南侧商务中心形成两个半围合的滨水景观系统，结合环湖路的修建增加整个区域的亲水性。

　　②在黄河风情街北侧规划坝址公园，结合流域特色设计以黄河壮观的冰凌景象为基本元素，将场地与自然有机的结合，凸显大气的景观效。绿化种植采用分段打开，让黄河，场地景观，城市道路与行人产生紧密关系，将 (略) 之中。

　　2.3.2商务办公区用地功能调整

　　原有的商务办公区尺度过大，路网密度不足，公共空间过于开敞，不利于使用。在本规划中将商务办公区路网适当加密，每隔约150～200米设一条16米宽支路，路网加密可以增加商业临街面和路边停车位。通过对商业和商务办公需求量的分析，原有规划的商务办公量过大，规划的广场用地尺度过大，容易造成浪费且使用不便，本规划保留万晨东街北侧一处广场用地，其余根据需求调整为行政办公、旅馆业、商业用地和社会停车场库用地以及公共绿地。

　　2.3.3火车站地区用地功能调整

　　滨河一期乌海火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，未来乌海火车站西广场的建设将带动火车站周边地区的发展，本规划中完善火车站周边地区的功能，规划站前广场、公交枢纽和停车场用地，打通鸿达东街，以缓解火车站附近交通压力。同时增设旅馆和商业用地，将火车站地区建设成为一个辐射“小金三角”地区的交通枢纽。

　　滨河一期乌海火车站周边地区现状功能混杂，住宅建筑质量差，“*”字路口过多，本规划打通团结路与四合木东街相连，增加道路的通达性；打通鸿达东街与世纪大道相连，方便滨河一期西部的居民与旧城区的联系；规划沿铁路建设支路，以缓解世纪大道交通压力；同时减少商业用地面积，增加幼儿园、医院、 (略) 场、变电站和停车场用地，并将规划小学用地调整到四合木街以北，整合土地资源，改善火车站周边的人居环境。

　　2.3.4其他用地性质调整

　　（1）居住用地

　　原有居住用地形式较为单一，配套设施不足，且开发强度不能满足集约利用土地的需求。在本规划中将容积率较低的部分居住用地开发强度指标上调，同时根据需求融入商业用地、商住用地、服务设施用地等。

　　（2）文化娱乐设施用地

　　本次规划在滨河路西侧新增一处文化设施用地，调整后文化设施用地由原规划的10.7公顷提高至14.52公顷，进一步提高滨河一期的文化氛围，打造乌海及周边地区的文化中心。

　　（3）教育科研用地

　　与原控规相比，扩大了滨河一期高中用地范围，增加九年一贯制初中一座，并增加幼儿园和托儿所用地，使滨河一期义务教育设施更加完善；保 (略) 校用地不变。

　　（4）医疗卫生用地

　　 (略) 北侧用地预留为其发展用地， (略) 用地范围，其他现有医疗卫生用地不变。

　　（5）商业服务设施用地

　　针对原有控规中商业服务设施用地不足，致使一期活力不够的问题，结合现有居住用地周边可利用土地采用灵活布局的方式适当增加。