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(略) 自然资源局三水分局
主动公开
关于三水区西南街道董营村 (略) 更新
(“三旧”改造)方案
批前公示的通告
(略) 更新(“三旧”改造)，西南街道编制了三水区西南
街道董营村 (略) 更新(“三旧”改造)方案（草案），上报
我分局提出改造申请。现根据有关规定，对该实施方案（草案）
进行批前公示，广泛听取有关意见和建议。
有关单位或个人如对本方案有异议，请在以下公示期内通过
电话或信函等方式反馈意见，并提供反馈者的真实姓名、有效联
系方式以及提供公示事项与其有利害关系的有关证明。
公示时间：2024年2月21日至2024年3月6日(15天)
受理单位： (略) 自然资源局三水分局
通讯地址： (略) 三水区西南街道环城路50号区自然资源
分局4楼406室；邮编：*
电子邮箱：*@*ttp://**
联系电话：0757-*，欧先生
附件：三水区西南街道董营村 (略) 更新
(“三旧”
改造)方案（草案）
佛山成自脓恢缣局
王水分局
2024年2月20日
三水区西南街道董营村 (略) 更新
(“三旧”改造)方案
(草案)
为实施国土空间规划、“三旧”改造专项规划和年度实施
计划，根据《 (略) 三水区人民政府关 (略) 三水区
西南街道董营村 (略) 更新单元计划内容的批复》
(三府复〔2023)74号)，三水区西南街道拟对位于三水区
西南街道董营村邓村的旧厂房用地进行改造。改造方案如
下：
一、改造地块基本情况
(一)总体情况
1.改造范围
改造项目位于三水区西南街道董营村邓村，西北至规划
一路，东南至邓村水田，西至广珠广茂铁路联络线。
改造项目原单元计划于2022年8月获批，批复文号为
三府复〔2022)36号。及后由于调整项目地块改造类型，项
目地块改造后土地用途调整为文化设施用地。改造项目单元
计划内容调整后重新上报，并于2023年12月获批，批复文
号为三府复〔2023〕74号，批复面积为1.8617公顷。但办
理标图入库时审核发现有0.0001公顷用地不符合入库条件，
实际入库面积为1.8616公顷（2000国家大地坐标系)，本
方案改造范围以实际入库范围为准。
1
三水区西南街道董营村 (略) 更新(“三旧”改造)方案
项目范围界线图
化例贝与风线度
广州城高
项川分
其
人
初纳入标图建库编息一总表
量到：4项西得内纳E人水.材活晚床号时：
图
例
已规划数母性通身
图1-1项目范围界线图
2.区位条件
改造项目位于西南街道东部，紧邻广珠铁路、广州绕城
高速及广三高速，可快 (略) 中心、 (略) 、 (略) 、
(略) ； (略) 主路与支路网密集，交通通达度高，
地理位置和交通区位十分优越。
3.节约集约用地与产业发展情况
改造项目内进驻的 (略) (略) 与
(略) 源 (略) ，主要经营机械制造、加工、
销售建筑材料等业务，属低产值产业。
2
表1-1项目企业明细表
行业类别
是否属于重点
序号
企业
经营范围
行业企业或重
大类
中类
小类
点监管单位
(略) 散热
机械有限公
机械制造
否
司
(略) 源源
加工、销
2
峰新型材料
售；新型
41其他
制造业
否
有限公司
建筑材料
项目内总建筑面积约12432平方米，总基底面积约9469
平方米，建筑密度约50.86%，容积率约0.68，土地利用效率
低下，土地资源浪费严重。亟待通过“三旧”改造统筹解决
农民发展、产业空间、招商引资、产业结构性问题。
4.人居环境
改造项目内已建建筑均为工业建筑，无员工宿舍，建筑
于2006年7月开始建设使用，年代久远，存在安全隐患，
城乡面貌破旧、人居环境较差。改造项目周边主要为农田与
村居，生态基底良好，但公共服务配套设施、娱乐休闲设施
等需要改造后进一步予以完善，现状人居环境有待提高。
项目内厂房自2006年7月起开始建设使用至今，此前
为农田。进驻企业以机械制造、加工销售新型建筑材料等产
业为主， (略) (略) 、 (略) 源源峰新型
(略) 等，不属于土壤污染重点监管单位用地和重点
行业企业，历史上没有过重大污染事故或危险废物的堆存。
根据更新单元用地布局方案，项目用地性质发生改变，
项目内建设用地以文化设施用地为主，无工业用地，未来地
块需开展土壤污染状况调查。
5.改造的必要性和合理性
改造项目位于西南街道重点谋划的董营城乡融合区，是
西南街道村级工业园升级改造的重点片区，已纳入《三水区
2023年“三旧”改造年度实施计划》。项目原产业类型低产、
低土地节约集约利用率，不符合现阶段节约集约利用土地资
源的新常态新要求，通过村级工业园升级改造，拟引入集文
化旅游、创意体验、休闲度假功能于一体的高品质文化产业，
改变原有粗放的发展模式、破旧的城乡面貌和散乱的生活环
境， (略) 功能，改出发展新空间，实现人居环境的蝶变，
从而促进城乡融合发展。此外，项目地块的权属人改造意愿
强烈。因此，项目改造的实施具有必要性、合理性及可操作
性。
6.项目环境污染防治情况
改造项目存在一定量工业用地，以二类工业为主，项目
内企业的排放均按相关规定严格执行，且工业生产规模相对
较小，其产生的污染水平相对较低并在可控制范围内，但局
部仍存在土壤污染的可能性， (略) 发展方向，现状工
业用地未来将转变为文化设施用地功能。对于此类工业转非
工业用地，在土地流转之前应完成场地环境调查和风险评
估，经场地调查和风险评估属于被污染场地的，应明确治理
修复责任主体并编制治理修复方案，土壤修复工作应严格按
照国家与地区相关规范执行。
4
7.土壤污染防治措施
改造项目拟采取拆除重建的 (略) 更新(“三旧”
改造)，根据《中华人民共和国土壤污染防治法》第二十二
条，本项目在拆除设施、设备或建筑物、构筑物时，将采取
相应的土壤污染防治措施，包括但不限于：
(1)识别和分析拆除活动可能污染土壤、水和大气的
风险点，以及周边环境敏感点；
(2)制定拆除活动污染防治方案，明确拆除活动全过
程土壤污染防治的技术要求；
(3)划分拆除活动施工区域，做好分区污染防治管理；
(4)施工过程中防止污染物渗漏、流失、扬散；
（5)施工后及时将渣土清运出场等。
此外，项目拆除重建 (略) 更新单元规划，做好
雨污分流，产生 (略) 政管道进入污水处理厂集中处
理，不随意排入附近水体；项目在动工前，按要求须编制环
境影响评价文件的，将报有审批权的环境保护行政主管部门
审批，经批准后方动工建设。
(二)土地现状情况
改造项目地块共1.8616公顷，均为拆除用地，2009年
土地利用现状均为建设用地，2022年土地利用现状均为建设
用地。按权属划分， (略) 三水区西南街道董营村邓村
股份经济合作社（以下简称“邓村经济社”)属下的集体土
地。实地在2009年12月31日前已建设使用，并已按规定
标图入库，按建设用地进行报批。
改造项目地块改造前用途为工业用地，为邓村经济社自
2006年7月开始 (略) (略) (略) 源
(略) 使用，使用期间土地无合法用地手
续，地上物无合法报建、施工、验收手续。原厂区共建有车
间、仓库、办公楼等建筑物，总建筑面积12432平方米，容
积率为0.68，年产值约50万元.
目前，改造项目地块内所涉建筑物、构筑物已全部拆除，
土地为已平整土地，项目范围内不存在抵押（查封）情况。
经核查，项目不涉及历史建筑，不涉及树木保护、老树
大树保护、古树名木及古树后备资源。
?项目范围
图2-1拆除前影像图
6
?项目范围
图2-2拆除后影像图
(三)标图入库情况
改造项目地块1.8616公顷土地已于2022年9月标图入
库，图斑号为*，改造项目范围已标图入库。因
此，本项目不涉及需补充入库情况。
(四)规划情况
改造项目地块1.8616公顷土地，位于城镇开发边界外，
拟开发为文化相关类项目，符合《城镇开发边界外建设项目
准入目录》，符合国土空间规划，符合《 (略) 总体规
划（2011-2020年)》（位于适建区），符合《 (略) 三水
区“三旧”改造专项规划(2019-2025年)》，未覆盖控制性
详细规划，已按规定编制《三水区西南街道董营村邓村地块
城市更新(“三旧”改造)单元规划》（以下简称《单元规
划》)，改造项目地块在《单元规划》中安排为文化设施用
地、城市道路用地、防护绿地与广场用地。其中文化设施用
地所涉容积率为1.5、建筑密度上限为40%、绿地率下限为
35%、建筑限高50米（最终落实以规划设计条件通知书为
准)。项目改造方向为“工改公”，符合各项规划成果要求。
7
二、改造意愿及补偿安置情况
(一)改造意愿情况
西南街道办事处已按照法律 (略) “三旧”改造
政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、
补偿安置方式及标准等事项充分征求邓村经济社和农民的
意见，并经该农村集体经济组织成员代表会议三分之二以上
村民代表同意。
(二)补偿安置情况
西南街道办事处已制定补偿安置方案，明确采取货币补
偿的方式对原权利人进行补偿安置，截至2021年12月28
日，西南街道办事处已与邓村经济社就补偿安置等事项签订
协议，共签订两份征地协议，补偿安置标准详见附件5，均
已支付补偿款，补偿安置方案已于2022年10月11日按规
定进行公告。
(三)开展社会稳定风险评估情况
改造项目地块涉及土地征收1.8616公顷，已按规定开展
社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，该地块已
落实了征地补偿款，落实执行了征地留用地政策，该项目用
地符合三水区土地利用总体规划，无需占用土地利用年度计
划指标。根据社会稳定风险评估结论，改造项目“风险较小，
可控范围”。
三、改造主体及拟改造情况
该项目的改造主体为西南街道办事处，改造模式为政府详情见附件
(注：以下内容为附件图片识别，个别文字可能不准确，请以附件为准)
(略) 自然资源局三水分局
主动公开
关于三水区西南街道董营村 (略) 更新
(“三旧”改造)方案
批前公示的通告
(略) 更新(“三旧”改造)，西南街道编制了三水区西南
街道董营村 (略) 更新(“三旧”改造)方案（草案），上报
我分局提出改造申请。现根据有关规定，对该实施方案（草案）
进行批前公示，广泛听取有关意见和建议。
有关单位或个人如对本方案有异议，请在以下公示期内通过
电话或信函等方式反馈意见，并提供反馈者的真实姓名、有效联
系方式以及提供公示事项与其有利害关系的有关证明。
公示时间：2024年2月21日至2024年3月6日(15天)
受理单位： (略) 自然资源局三水分局
通讯地址： (略) 三水区西南街道环城路50号区自然资源
分局4楼406室；邮编：*
电子邮箱：*@*ttp://**
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附件：三水区西南街道董营村 (略) 更新
(“三旧”
改造)方案（草案）
佛山成自脓恢缣局
王水分局
2024年2月20日
三水区西南街道董营村 (略) 更新
(“三旧”改造)方案
(草案)
为实施国土空间规划、“三旧”改造专项规划和年度实施
计划，根据《 (略) 三水区人民政府关 (略) 三水区
西南街道董营村 (略) 更新单元计划内容的批复》
(三府复〔2023)74号)，三水区西南街道拟对位于三水区
西南街道董营村邓村的旧厂房用地进行改造。改造方案如
下：
一、改造地块基本情况
(一)总体情况
1.改造范围
改造项目位于三水区西南街道董营村邓村，西北至规划
一路，东南至邓村水田，西至广珠广茂铁路联络线。
改造项目原单元计划于2022年8月获批，批复文号为
三府复〔2022)36号。及后由于调整项目地块改造类型，项
目地块改造后土地用途调整为文化设施用地。改造项目单元
计划内容调整后重新上报，并于2023年12月获批，批复文
号为三府复〔2023〕74号，批复面积为1.8617公顷。但办
理标图入库时审核发现有0.0001公顷用地不符合入库条件，
实际入库面积为1.8616公顷（2000国家大地坐标系)，本
方案改造范围以实际入库范围为准。
1
三水区西南街道董营村 (略) 更新(“三旧”改造)方案
项目范围界线图
化例贝与风线度
广州城高
项川分
其
人
初纳入标图建库编息一总表
量到：4项西得内纳E人水.材活晚床号时：
图
例
已规划数母性通身
图1-1项目范围界线图
2.区位条件
改造项目位于西南街道东部，紧邻广珠铁路、广州绕城
高速及广三高速，可快 (略) 中心、 (略) 、 (略) 、
(略) ； (略) 主路与支路网密集，交通通达度高，
地理位置和交通区位十分优越。
3.节约集约用地与产业发展情况
改造项目内进驻的 (略) (略) 与
(略) 源 (略) ，主要经营机械制造、加工、
销售建筑材料等业务，属低产值产业。
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表1-1项目企业明细表
行业类别
是否属于重点
序号
企业
经营范围
行业企业或重
大类
中类
小类
点监管单位
(略) 散热
机械有限公
机械制造
否
司
(略) 源源
加工、销
2
峰新型材料
售；新型
41其他
制造业
否
有限公司
建筑材料
项目内总建筑面积约12432平方米，总基底面积约9469
平方米，建筑密度约50.86%，容积率约0.68，土地利用效率
低下，土地资源浪费严重。亟待通过“三旧”改造统筹解决
农民发展、产业空间、招商引资、产业结构性问题。
4.人居环境
改造项目内已建建筑均为工业建筑，无员工宿舍，建筑
于2006年7月开始建设使用，年代久远，存在安全隐患，
城乡面貌破旧、人居环境较差。改造项目周边主要为农田与
村居，生态基底良好，但公共服务配套设施、娱乐休闲设施
等需要改造后进一步予以完善，现状人居环境有待提高。
项目内厂房自2006年7月起开始建设使用至今，此前
为农田。进驻企业以机械制造、加工销售新型建筑材料等产
业为主， (略) (略) 、 (略) 源源峰新型
(略) 等，不属于土壤污染重点监管单位用地和重点
行业企业，历史上没有过重大污染事故或危险废物的堆存。
根据更新单元用地布局方案，项目用地性质发生改变，
项目内建设用地以文化设施用地为主，无工业用地，未来地
块需开展土壤污染状况调查。
5.改造的必要性和合理性
改造项目位于西南街道重点谋划的董营城乡融合区，是
西南街道村级工业园升级改造的重点片区，已纳入《三水区
2023年“三旧”改造年度实施计划》。项目原产业类型低产、
低土地节约集约利用率，不符合现阶段节约集约利用土地资
源的新常态新要求，通过村级工业园升级改造，拟引入集文
化旅游、创意体验、休闲度假功能于一体的高品质文化产业，
改变原有粗放的发展模式、破旧的城乡面貌和散乱的生活环
境， (略) 功能，改出发展新空间，实现人居环境的蝶变，
从而促进城乡融合发展。此外，项目地块的权属人改造意愿
强烈。因此，项目改造的实施具有必要性、合理性及可操作
性。
6.项目环境污染防治情况
改造项目存在一定量工业用地，以二类工业为主，项目
内企业的排放均按相关规定严格执行，且工业生产规模相对
较小，其产生的污染水平相对较低并在可控制范围内，但局
部仍存在土壤污染的可能性， (略) 发展方向，现状工
业用地未来将转变为文化设施用地功能。对于此类工业转非
工业用地，在土地流转之前应完成场地环境调查和风险评
估，经场地调查和风险评估属于被污染场地的，应明确治理
修复责任主体并编制治理修复方案，土壤修复工作应严格按
照国家与地区相关规范执行。
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7.土壤污染防治措施
改造项目拟采取拆除重建的 (略) 更新(“三旧”
改造)，根据《中华人民共和国土壤污染防治法》第二十二
条，本项目在拆除设施、设备或建筑物、构筑物时，将采取
相应的土壤污染防治措施，包括但不限于：
(1)识别和分析拆除活动可能污染土壤、水和大气的
风险点，以及周边环境敏感点；
(2)制定拆除活动污染防治方案，明确拆除活动全过
程土壤污染防治的技术要求；
(3)划分拆除活动施工区域，做好分区污染防治管理；
(4)施工过程中防止污染物渗漏、流失、扬散；
（5)施工后及时将渣土清运出场等。
此外，项目拆除重建 (略) 更新单元规划，做好
雨污分流，产生 (略) 政管道进入污水处理厂集中处
理，不随意排入附近水体；项目在动工前，按要求须编制环
境影响评价文件的，将报有审批权的环境保护行政主管部门
审批，经批准后方动工建设。
(二)土地现状情况
改造项目地块共1.8616公顷，均为拆除用地，2009年
土地利用现状均为建设用地，2022年土地利用现状均为建设
用地。按权属划分， (略) 三水区西南街道董营村邓村
股份经济合作社（以下简称“邓村经济社”)属下的集体土
地。实地在2009年12月31日前已建设使用，并已按规定
标图入库，按建设用地进行报批。
改造项目地块改造前用途为工业用地，为邓村经济社自
2006年7月开始 (略) (略) (略) 源
(略) 使用，使用期间土地无合法用地手
续，地上物无合法报建、施工、验收手续。原厂区共建有车
间、仓库、办公楼等建筑物，总建筑面积12432平方米，容
积率为0.68，年产值约50万元.
目前，改造项目地块内所涉建筑物、构筑物已全部拆除，
土地为已平整土地，项目范围内不存在抵押（查封）情况。
经核查，项目不涉及历史建筑，不涉及树木保护、老树
大树保护、古树名木及古树后备资源。
?项目范围
图2-1拆除前影像图
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?项目范围
图2-2拆除后影像图
(三)标图入库情况
改造项目地块1.8616公顷土地已于2022年9月标图入
库，图斑号为*，改造项目范围已标图入库。因
此，本项目不涉及需补充入库情况。
(四)规划情况
改造项目地块1.8616公顷土地，位于城镇开发边界外，
拟开发为文化相关类项目，符合《城镇开发边界外建设项目
准入目录》，符合国土空间规划，符合《 (略) 总体规
划（2011-2020年)》（位于适建区），符合《 (略) 三水
区“三旧”改造专项规划(2019-2025年)》，未覆盖控制性
详细规划，已按规定编制《三水区西南街道董营村邓村地块
城市更新(“三旧”改造)单元规划》（以下简称《单元规
划》)，改造项目地块在《单元规划》中安排为文化设施用
地、城市道路用地、防护绿地与广场用地。其中文化设施用
地所涉容积率为1.5、建筑密度上限为40%、绿地率下限为
35%、建筑限高50米（最终落实以规划设计条件通知书为
准)。项目改造方向为“工改公”，符合各项规划成果要求。
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二、改造意愿及补偿安置情况
(一)改造意愿情况
西南街道办事处已按照法律 (略) “三旧”改造
政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、
补偿安置方式及标准等事项充分征求邓村经济社和农民的
意见，并经该农村集体经济组织成员代表会议三分之二以上
村民代表同意。
(二)补偿安置情况
西南街道办事处已制定补偿安置方案，明确采取货币补
偿的方式对原权利人进行补偿安置，截至2021年12月28
日，西南街道办事处已与邓村经济社就补偿安置等事项签订
协议，共签订两份征地协议，补偿安置标准详见附件5，均
已支付补偿款，补偿安置方案已于2022年10月11日按规
定进行公告。
(三)开展社会稳定风险评估情况
改造项目地块涉及土地征收1.8616公顷，已按规定开展
社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，该地块已
落实了征地补偿款，落实执行了征地留用地政策，该项目用
地符合三水区土地利用总体规划，无需占用土地利用年度计
划指标。根据社会稳定风险评估结论，改造项目“风险较小，
可控范围”。
三、改造主体及拟改造情况
该项目的改造主体为西南街道办事处，改造模式为政府146