各乡、镇人民政府，团风经 (略) 管委会、大崎山自 (略) 管委会，县直有关单位：

《团风县深化农村集体经营性 (略) 试点工作实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

?????????????????????????????????????????2024年10月10日

团风县深化农村集体经营性 (略)

试点工作实施方案

为有效激活土地要素，提高资源配置效率，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央办公厅关于深化农村集体经营性 (略) 试点工作的意见》《自然资源部办公厅〈关于印发深化农村集体经营性 (略) 试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）和《省自然资源厅关于印发湖北省深化农村集体经营性 (略) 试点工作实施方案的通知》（鄂自然资发〔2023〕16号）精神，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、基本原则

（一）坚持风险可控。在确保农村土地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，坚持问题导向，完善农村集体经营性建设用地所有权、使用权权能。

（二）坚持规划先行。充分发挥国土空间规划的先导作用，完成村庄规划编制和国土空间规划“一张图”“多规合一”信息系统，实现土地资源合理配置，提高农村集体经营性建设用地价值，促进全 (略) 优化、产业结构升级和人口调整，保障乡村振兴发展用地需求，推动城乡融合发展。

（三）坚持农民主体。围绕赋予农村、农民更多财产权利的总要求，充分尊重农民的知情权、参与权、表达权和监督权。农村集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

（四） (略) 场运作。围绕“ (略) 、同权同价”的要求，参照国有建设用地交易规则， (略) (略) ，建立城乡统 (略) 场。鼓励地块交易引入竞争性环节，采取招标、拍卖、挂牌等方式进行， (略) 场在资源配置中的决定性作用。

二、工作目标

(略) 试点，探索农村集体经营 (略) 场交易规则和服务监管体系， (略) 流程，建立分类别、有级差的农村集体经营性 (略) 增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人收益; (略) 土地权能，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高土地节约集约利用水平，形成可复制、可推广的改革成果，为加快构建城乡统一 (略) 场，形成竞争 (略) 场体系，提供实践经验。

三、 (略) 域

将具备 (略) 咀镇作为全县首批农村集体经营性 (略) (略) 域，边实施边完善工作机制。在总结试点成功经验后，结合实际需要，分步推进其他有条件的乡镇实施农村集体经营性 (略) 工作。

四、主要任务

（一） (略) 基础工作。

1. 完善地价体系。进一步完善全县城镇国有建设用地基准地价、标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系，完成全县园地、林地、草地定级估价工作任务，为集体经营性 (略) 价格评估奠定基础。

2. 摸清存量底数。以集体土地所有权确权登记成果和最新年度国土变更调查成果为基础，依据国土空间规划确定的范围， (略) 调查，摸清存量用地，合 (略) 宗地，同步纳入国土空间规划“一张图”管理，并落实动态调整更新。

3. 完善确权登记。在完成集体土地所有权登记数据更新和汇交工作的基础上，分 (略) 的集体建设用地使用权登记发证工作。盘活村庄内零星、分散的存量建设用地，将腾挪出的集体建设用地调整到其 (略) (略) ，优先用于支持乡村振兴和农村一二三产业融合等发展。

4. 加强规划管理。在编制国土空间总体规划过程中，统筹并合理安排集体经营性 (略) 的规模、布局、开发强度和开发时序， (略) 土地年度供应计划。依据详细规 (略) 用地的规划条件，暂无详细规划作为法定规划 (略) 域可采取规划选址论证的方式明确规划指标。自然资源和规划部门要加强规划实施和监管，指导各乡镇优化事项办理流程，提高审批效率，加强巡查执法， (略) 项目规范实施。

（二） (略) 条件及途径。

1. (略) 范围。凡国土空间规划或土地利用总体规划和城乡规划等确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地， (略) 交易范围。（1）历史形成的零星分散、空闲、低效利用的建设用地，以及废弃的集体公益性建设用地等，可在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，经先行复垦后，将用地指标调整到 (略) ；（2）全域国土综合整治试 (略) ，依据批准备案的实施方案，开展全域国土综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，整理后规划为经营性用途的建设用地， (略) ；（3）现状已实际使用但尚未取得用地手续的存量农村集体经营性建设用地，按规定对其违法占地行为进 (略) 罚，罚款缴清后可以按照本实施 (略) 交易。

2. (略) 主体。农村集体经营性建设用地所 (略) 的法定主体，其中集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委 (略) 主体，代表行使所有权;集体经营性建设用地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇人民 (略) 主体，代表集体行使所有权。集体经济组 (略) 的实施主体，也可由集体经济组织委托其他具有法人资格的合作社、 (略) 等组织，依据授权委托书 (略) 。

3. 明确权利义务。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，明确符合规划用途、依法确权登记的农村集体经营性建设用地所有权人对其所有的经营性建设用地使用权可以出让、出租，出让最高年限可以参照同类用途的国有建设用地执行。通过出让取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让、赠与、转租或者抵押； (略) 的农村集体经营性建设用地履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设，并按照规定缴纳相关税费。

4. (略) 条件。（1）符合村庄规划及土地用途管制等相关要求；（2）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等相关要求；（3）应当获得本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；（4）产权明晰，已依法办理农村集体土地所有权和使用权登记，界址清楚、无权属争议，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；（5） (略) 理的地上建筑物、其他附着物产权和补 (略) 置完成；（6）原则上具备 (略) 、通水、通电、土地平整等开发建设条件， (略) 主体申请，所在地乡镇人民政府同意另有约定的除外；（7）法律法规规定的其他条件。

探索集体经济组 (略) (略) 土地前期开发、管护等工作。

5. (略) 合同管理。由县自然资 (略) 指导农村集体经济组织与土地使用权人参照合同示范文本签订书面合同，同时农村集体经济组织须与土地使用权人签订三方监管协议， (略) 合同一起报县自然资 (略) 备案。

6. 健全民主决策机制。按照村民自治组织原则，建立集体经济组织征求群众意见、 (略) 置方案、成员会议讨论决策、强化公示监督的集体土 (略) 置决策程序。入市方案、入市决议、授权委托、收益分配、资金使用等，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。落实财务公开和信息公示制度， (略) 宗地成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，维护农村集体经济组织成员的权利。

7. (略) 方式。在符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求前提下，土地所有权人可采用招标、拍卖、挂牌或者协议等方式，将农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿 (略) 交易。鼓励探索长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。

（三） (略) 增值收益分配机制。

1. 建立收益调节金的缴纳与使用机制。财政、自然资源和规划部门要研究制定农村集体经营性 (略) 土地增值收益调节金、农村集体经济组织收益使用管理办法， (略) 方式、 (略) 用途，分类分级确定调节金收取比例，确保农村集体经济组织从不同方式、 (略) 土地所得收益基本均衡。

2. (略) 土地收益分配与管理机制。指导农村集体经济组织设立集体经营性 (略) 资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，接受审计、政府和公众监督。土地增值收益使用前，须经本集体经济组织民主决策，并报所在地乡镇人民政府审批， (略) 收益使用及分配不公引发矛盾和风险，切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益。

（四）探索开发利用监管机制。

1. 加强全过程监管。在出让合同基础上，组织政府、集体经济组织与土地使用权人参照监管协议文本签订监管协议，细化监管事项清单和措施，明确三方权利义务，建立三方监管制度。严禁擅自改变规划条件，若需改变土地用途或规划条件的，由原核对机关核对同意后，重新签订合同，土地使用权人向集体经济组织补缴土地价款、土地增值收益调节金和相关税费。县自然资 (略) 等相关部 (略) 土地开发利用全过程联合监管， (略) 各类违法违规行为。

2. (略) 闲置 (略) 置。以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的，土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权，但法律法规有规定的除外。涉嫌构成土地闲置的，由县自然资 (略) 参照《闲 (略) 置办法》（国土资源部53号令） (略) 理，符合收回土地使用权条件的，协助土地所有权人依法收回土地。

3. (略) 理遗留问题。探索解决集体建设用地遗留问题的政策措施，研究制定2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的遗留建设 (略) 置办法。在合法合规的基础上，充分发挥村民自治组织作用，稳妥灵活解决不符合规划、缺乏合法手续、土地利用效率低等遗留问题。

（五） (略) 场主体合法权益机制。

1. 规范农村集体经营性建 (略) 场。以出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的集体经营性建设用地，可以办理土地使用权抵押登记。有下列情形之一的，相关部门不得办理土地使用权转让手续：（1）土地使用权人不按照合同约定使用土地的；（2）土地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五或开发建设面积占总面积不足三分之一的；（3）未经县规划委员会审查同意的；（4）法律法规等规定不得转让的其他情形。

2. (略) 土地抵押贷款等金融产品。依据国家有关规定， (略) 土地抵押管理办法，探索银行业金融机构、企业、自然人作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵 (略) 径。研究制定农村集体经营性 (略) 融资方案，在同权同价同责的原则下，探索适应集体经营性建设用地的融资政策，引导金融机构推出更多合适的贷款、基金等金融产品和服务。

五、保障措施

（一）加强组织领导。为保障农村集体经营性 (略) 试点工作顺利推进，成立团风县深化农村集体经营性 (略) 试点工作专项机制，由县政府主要领导任组长、分管副县长任副组长、有关单位主要负责人为成员，专项机制下设办公室，办公室设在县自然资 (略) ，负责试点推进日常工作，定期召开会议，研究解决试点工作推进过程中的重要问题。

（二）规范试点实施。严格落实“两项前置条件”，加快完成国土空间规划特别是实用性村庄规划编制报批，完成集体土地所有权和使用权确权登记。紧盯“三项负面清单”底线，不能通过农用地转为新增 (略) ，不能把农民的宅 (略) 范围， (略) 条件的土地不能搞商品房开发。积极探索“两项重点机制”，探索兼顾国家、集体和农 (略) 土地增值收益调节机制，探索保护农民集体和个人权益、 (略) 场主体 (略) 土地的权益保护机制。

（三）强化宣传引导。农村集体经营性 (略) 工作社会关注度高，要及时总结试点工作中的新举措、新成效、典型案例，形成可复制、可推广的经验做法。稳妥做好宣传报道，充分调动集体经济组织和用地企业的积极性、主动性。加强舆情监测，发现问题及时报告，正确引导舆论。

（四）保障工作经费。将地价体系更新、存量集体建设用地摸底调查、入市试点重点任务专题研究、试点推进方案编制等费用纳入财政预算，保障试点工作有序推进。

附件：1. 团风县深化农村集体经营性 (略) 试点专

项机制成员名单及职责分工

2. 团风县农村集体经营性 (略) 工作程序

3. 团风县农村集体经营性 (略) 流程图

4. 集体经营性 (略) 主体委托书

5. 集体经营性 (略) 申请书

6. 集体经营性建设用地使用权出让方案

7. 集体经营性 (略) 决议书

8. 团风县农村集体经营性 (略) 项目核对表

附件1

团风县深化农村集体经营性 (略)

试点专项机制成员名单及职责分工

一、组成人员名单

组 长：胡 凯 县委副书记、县政府县长

副组长：唐 宁 县政府副县长

成 员：龙红兵 县政府办公室主任

袁 远 (略) 长

程汉华 (略) 长

陈木波 (略) 长

马智玉 (略) 长

张彩平 县自然资 (略) 局长

舒全豪 (略) 长

熊新春 (略) 长

肖 华 市 (略) (略) 局长

冯国彪 县 (略) 局长

曹军涛 总路咀镇镇长

专项机制下设办公室，办公室设在县自然资 (略) ，由张彩平同志兼任办公室主任，负责日常工作。

专项机制作为重大工作阶段性领导机制，不纳入议事协调机构范围，工作任务完成后及时撤销。

二、各成员单位工作职责

1. 县自然资 (略) ：负责牵头组织编制村庄规划、 (略) 土地年度供应计划、开展摸底调查和确权登记颁证、 (略) 条件、开展 (略) 交易的具体实施、交易结果确认与备案、不动产登记、土地利用监管等相关管理和服务等工作。

2. (略) ：负责依据相关产业政策，对产业准入条件、项目性质、立项、投资建设等内容进行核对。

3. (略) ：负责保障试点工作经费，制定农村集体经营性 (略) 土地增值收益调节金缴纳与使用相关制度， (略) 主体的“三资” (略) 增值收益分配、使用情况进行监管。

4. (略) ：负责审查农村集体经营性 (略) 试点工作相关文件政策合法合规性审查。

5. (略) ：负责参照失地农民养老保险政策标准，核算农村集体经营性 (略) 农民养老保险， (略) (略) 合同约定缴纳养老保险。

6. (略) ：负责指导农村集体经营性 (略) 相关税收征管工作，完善税收相关手续。

7. 市 (略) (略) ： (略) 地块的生态环境条件是否符合相关规定和程序进行核对，并办理环评相关手续。

8. (略) ：负责指导项目建设管理，做好工程质量监督、质量认定、建设风貌管控等工作。

9. 县 (略) ：负责指导设立集体经济组织，做好农村土地承包经营权调整工作。

10. 总路咀镇人民政府：负责监督和指导村集体经济组织切实履行民主程序， (略) 内农村集体经营性 (略) 项目初步审查，配合土地整治开发工作，监督检查农村集体经营性建设用地增值收益分配和使用等工作；指导农村集体经营性建设用地地上建筑物拆除腾退工作； (略) 项目实施过程中的巡查监管等工作。

11. 其他成员单位：根据各自职能职责做好相关工作。

附件2

????????????????团风县农村集体经营性 (略) 工作程序

农村集体经营性 (略) 工作程序具体如下：

1. (略) 申请。入市主体 (略) 宗地勘测定界和明确土地权属后，向县自然资 (略) (略) 申请。

2. 出具审查意见。县自然资 (略) 会同发改、生态环境等部门根据职责分工， (略) 宗地是否符合国土空间规划、宗地权属来源、产业政策、环保要求情况等进行审查，并出具审查意见，明确产业准入、生态环境保护等要求。 (略) 的地块，县自然资 (略) 根据相关规划和土地使用条件出具地块规划设计条件和用地红线。

3. 组织地价评估。入市主体可以聘请土地估价专业评估机构开展地价评估，评估时可参照法定公示地 (略) 宗地底价。（1）农村经营性集体建设用地出让价款可参照基准地价进行评估确定；（2）农村集体经济组织根据土地估价结果和政府产业政策 (略) 的标底或者底价。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策；（3）标底和底价不得低于基准地价，投标、竞买保证金不得低于起始价的20%；（4）招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

4. (略) 方案。县自然资 (略) (略) 地块所在乡镇人民政府， (略) (略) 方案， (略) 宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容。

5. 集体研究决议。农村集体经营性 (略) 须经集体研究决定，并形成《集体经营性 (略) 决议》。农村集体经营性建设用地属村集体经济组织所有的，入市决议事项须经本农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意方有效。

《农村集体经营性 (略) 决议》包括：（1）载明农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等；（2）农村集体经营性 (略) 有偿使用方式、使用期限；（3）农村集体经营性 (略) 交易方式；（4）农村集体经营性 (略) 价格，采用招标、拍卖、挂牌方式的须明确是否设置保留底价；（5）农村集体经营性 (略) 价款支付方式；（6）农村集体经营性 (略) 双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建 (略) 置方案等；（7）其他需要集体决策的内容。

入市方案经本集体经济组织民主决策确 (略) 决议，并报所在地乡镇人民政府审查同意， (略) 、拟订合同和履约监管协议的依据，并作为县直有关部门受理、 (略) 的要件。

6. 进行入市核对。入 (略) 交易前不少于10个工作日，向县自然资 (略) (略) 宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料。由县自然资 (略) 会同发改、财政、农业农村、生态环境等部门及所在地乡镇人民政府， (略) 宗地是否符合国土空间规划（村庄规划）和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，入市价格是否合理，是否符合收益分配原则等情况进行核对，提出修改意见，形成汇总材料，相关资料一并纳入公开交易材料。

7. 委托代理交易。入市方案经核对同意的，由农村集体经营性 (略) 实施主体向县自然资 (略) (略) 申请，申请资料应包括：（1）入市申请书；（2）《农村集体经营性 (略) 决议》；（3）土地所有权、使用权证明材料；（4）所在乡镇人民政府相关部门核对意见；（5）入市方案；（6）其他需要提供的资料。县自然资 (略) (略) 申请方案核对后， (略) 方案报县政府同意后，入市实施主体与县自然资 (略) 签订委托书， (略) 土地交易等有关手续。

8.实施公开交易。入市主体须委托县自然资 (略) (略) 场网、 (略) 场等发布交易公告，参照同类用途国有建设用地的年限和交易程序，采取招标、拍卖、挂牌或者协议的方式公开交易，并确定土地使用权人。

9.签订交易合同、监管协议。入市宗地成交并经公示完毕后，县自然资 (略) (略) 场监测监管系统下载电子合同，组织土地所有权人与土地使用权人签订书面合同，并配套签订三方监管协议。合同签订后5个工作日内，报县自然资 (略) 备案。土地使用权人凭合同等规定的材料到县自然资 (略) 办理相关规划许可手续，依法办理开发建设需要的其他事项。

10.缴纳相关费用。县自然资 (略) 应在交易合同签订后10个工作日内，将交易信息提供给县税务、财 (略) 地块所在乡镇人民政府。土地使用权人应按照交易合同约定支付土地价款，缴入所在地乡镇“三资”账户，并依法缴纳相关税费和土地增值收益调节金。

11.办理产权登记。农村集体经营性 (略) 交易完成后，应办理不动产登记。办理不动产登记时应向县不动产登记中心提交如下资料：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明材料；（3）《团风县农村集体经营性建设用地成交确认书》；（4）《团风县农村集体经营性建设用地使用权出让合同》；（5）地价款、土地增值收益调节金和税收缴纳证明；（6）其他需要提供的资料。

12.其他有关事项。按出让、出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，受让（承租）人未按合同约定按时交纳土地价款（租金）的，农村集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。为实施城乡规划或公共利益需要，县政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，经县人民政府批准后，农村集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

其它附件请自行下载查看。

1_*-团风县深化农村集体经营性 (略) 试点工作实施方案(3)(1).docx

各乡、镇人民政府，团风经 (略) 管委会、大崎山自 (略) 管委会，县直有关单位：

《团风县深化农村集体经营性 (略) 试点工作实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

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团风县深化农村集体经营性 (略)

试点工作实施方案

为有效激活土地要素，提高资源配置效率，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央办公厅关于深化农村集体经营性 (略) 试点工作的意见》《自然资源部办公厅〈关于印发深化农村集体经营性 (略) 试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）和《省自然资源厅关于印发湖北省深化农村集体经营性 (略) 试点工作实施方案的通知》（鄂自然资发〔2023〕16号）精神，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、基本原则

（一）坚持风险可控。在确保农村土地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，坚持问题导向，完善农村集体经营性建设用地所有权、使用权权能。

（二）坚持规划先行。充分发挥国土空间规划的先导作用，完成村庄规划编制和国土空间规划“一张图”“多规合一”信息系统，实现土地资源合理配置，提高农村集体经营性建设用地价值，促进全 (略) 优化、产业结构升级和人口调整，保障乡村振兴发展用地需求，推动城乡融合发展。

（三）坚持农民主体。围绕赋予农村、农民更多财产权利的总要求，充分尊重农民的知情权、参与权、表达权和监督权。农村集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

（四） (略) 场运作。围绕“ (略) 、同权同价”的要求，参照国有建设用地交易规则， (略) (略) ，建立城乡统 (略) 场。鼓励地块交易引入竞争性环节，采取招标、拍卖、挂牌等方式进行， (略) 场在资源配置中的决定性作用。

二、工作目标

(略) 试点，探索农村集体经营 (略) 场交易规则和服务监管体系， (略) 流程，建立分类别、有级差的农村集体经营性 (略) 增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人收益; (略) 土地权能，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高土地节约集约利用水平，形成可复制、可推广的改革成果，为加快构建城乡统一 (略) 场，形成竞争 (略) 场体系，提供实践经验。

三、 (略) 域

将具备 (略) 咀镇作为全县首批农村集体经营性 (略) (略) 域，边实施边完善工作机制。在总结试点成功经验后，结合实际需要，分步推进其他有条件的乡镇实施农村集体经营性 (略) 工作。

四、主要任务

（一） (略) 基础工作。

1. 完善地价体系。进一步完善全县城镇国有建设用地基准地价、标定地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系，完成全县园地、林地、草地定级估价工作任务，为集体经营性 (略) 价格评估奠定基础。

2. 摸清存量底数。以集体土地所有权确权登记成果和最新年度国土变更调查成果为基础，依据国土空间规划确定的范围， (略) 调查，摸清存量用地，合 (略) 宗地，同步纳入国土空间规划“一张图”管理，并落实动态调整更新。

3. 完善确权登记。在完成集体土地所有权登记数据更新和汇交工作的基础上，分 (略) 的集体建设用地使用权登记发证工作。盘活村庄内零星、分散的存量建设用地，将腾挪出的集体建设用地调整到其 (略) (略) ，优先用于支持乡村振兴和农村一二三产业融合等发展。

4. 加强规划管理。在编制国土空间总体规划过程中，统筹并合理安排集体经营性 (略) 的规模、布局、开发强度和开发时序， (略) 土地年度供应计划。依据详细规 (略) 用地的规划条件，暂无详细规划作为法定规划 (略) 域可采取规划选址论证的方式明确规划指标。自然资源和规划部门要加强规划实施和监管，指导各乡镇优化事项办理流程，提高审批效率，加强巡查执法， (略) 项目规范实施。

（二） (略) 条件及途径。

1. (略) 范围。凡国土空间规划或土地利用总体规划和城乡规划等确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地， (略) 交易范围。（1）历史形成的零星分散、空闲、低效利用的建设用地，以及废弃的集体公益性建设用地等，可在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，经先行复垦后，将用地指标调整到 (略) ；（2）全域国土综合整治试 (略) ，依据批准备案的实施方案，开展全域国土综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，整理后规划为经营性用途的建设用地， (略) ；（3）现状已实际使用但尚未取得用地手续的存量农村集体经营性建设用地，按规定对其违法占地行为进 (略) 罚，罚款缴清后可以按照本实施 (略) 交易。

2. (略) 主体。农村集体经营性建设用地所 (略) 的法定主体，其中集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委 (略) 主体，代表行使所有权;集体经营性建设用地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇人民 (略) 主体，代表集体行使所有权。集体经济组 (略) 的实施主体，也可由集体经济组织委托其他具有法人资格的合作社、 (略) 等组织，依据授权委托书 (略) 。

3. 明确权利义务。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，明确符合规划用途、依法确权登记的农村集体经营性建设用地所有权人对其所有的经营性建设用地使用权可以出让、出租，出让最高年限可以参照同类用途的国有建设用地执行。通过出让取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让、赠与、转租或者抵押； (略) 的农村集体经营性建设用地履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设，并按照规定缴纳相关税费。

4. (略) 条件。（1）符合村庄规划及土地用途管制等相关要求；（2）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等相关要求；（3）应当获得本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；（4）产权明晰，已依法办理农村集体土地所有权和使用权登记，界址清楚、无权属争议，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；（5） (略) 理的地上建筑物、其他附着物产权和补 (略) 置完成；（6）原则上具备 (略) 、通水、通电、土地平整等开发建设条件， (略) 主体申请，所在地乡镇人民政府同意另有约定的除外；（7）法律法规规定的其他条件。

探索集体经济组 (略) (略) 土地前期开发、管护等工作。

5. (略) 合同管理。由县自然资 (略) 指导农村集体经济组织与土地使用权人参照合同示范文本签订书面合同，同时农村集体经济组织须与土地使用权人签订三方监管协议， (略) 合同一起报县自然资 (略) 备案。

6. 健全民主决策机制。按照村民自治组织原则，建立集体经济组织征求群众意见、 (略) 置方案、成员会议讨论决策、强化公示监督的集体土 (略) 置决策程序。入市方案、入市决议、授权委托、收益分配、资金使用等，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。落实财务公开和信息公示制度， (略) 宗地成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，维护农村集体经济组织成员的权利。

7. (略) 方式。在符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求前提下，土地所有权人可采用招标、拍卖、挂牌或者协议等方式，将农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿 (略) 交易。鼓励探索长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。

（三） (略) 增值收益分配机制。

1. 建立收益调节金的缴纳与使用机制。财政、自然资源和规划部门要研究制定农村集体经营性 (略) 土地增值收益调节金、农村集体经济组织收益使用管理办法， (略) 方式、 (略) 用途，分类分级确定调节金收取比例，确保农村集体经济组织从不同方式、 (略) 土地所得收益基本均衡。

2. (略) 土地收益分配与管理机制。指导农村集体经济组织设立集体经营性 (略) 资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，接受审计、政府和公众监督。土地增值收益使用前，须经本集体经济组织民主决策，并报所在地乡镇人民政府审批， (略) 收益使用及分配不公引发矛盾和风险，切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益。

（四）探索开发利用监管机制。

1. 加强全过程监管。在出让合同基础上，组织政府、集体经济组织与土地使用权人参照监管协议文本签订监管协议，细化监管事项清单和措施，明确三方权利义务，建立三方监管制度。严禁擅自改变规划条件，若需改变土地用途或规划条件的，由原核对机关核对同意后，重新签订合同，土地使用权人向集体经济组织补缴土地价款、土地增值收益调节金和相关税费。县自然资 (略) 等相关部 (略) 土地开发利用全过程联合监管， (略) 各类违法违规行为。

2. (略) 闲置 (略) 置。以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的，土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权，但法律法规有规定的除外。涉嫌构成土地闲置的，由县自然资 (略) 参照《闲 (略) 置办法》（国土资源部53号令） (略) 理，符合收回土地使用权条件的，协助土地所有权人依法收回土地。

3. (略) 理遗留问题。探索解决集体建设用地遗留问题的政策措施，研究制定2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的遗留建设 (略) 置办法。在合法合规的基础上，充分发挥村民自治组织作用，稳妥灵活解决不符合规划、缺乏合法手续、土地利用效率低等遗留问题。

（五） (略) 场主体合法权益机制。

1. 规范农村集体经营性建 (略) 场。以出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的集体经营性建设用地，可以办理土地使用权抵押登记。有下列情形之一的，相关部门不得办理土地使用权转让手续：（1）土地使用权人不按照合同约定使用土地的；（2）土地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五或开发建设面积占总面积不足三分之一的；（3）未经县规划委员会审查同意的；（4）法律法规等规定不得转让的其他情形。

2. (略) 土地抵押贷款等金融产品。依据国家有关规定， (略) 土地抵押管理办法，探索银行业金融机构、企业、自然人作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵 (略) 径。研究制定农村集体经营性 (略) 融资方案，在同权同价同责的原则下，探索适应集体经营性建设用地的融资政策，引导金融机构推出更多合适的贷款、基金等金融产品和服务。

五、保障措施

（一）加强组织领导。为保障农村集体经营性 (略) 试点工作顺利推进，成立团风县深化农村集体经营性 (略) 试点工作专项机制，由县政府主要领导任组长、分管副县长任副组长、有关单位主要负责人为成员，专项机制下设办公室，办公室设在县自然资 (略) ，负责试点推进日常工作，定期召开会议，研究解决试点工作推进过程中的重要问题。

（二）规范试点实施。严格落实“两项前置条件”，加快完成国土空间规划特别是实用性村庄规划编制报批，完成集体土地所有权和使用权确权登记。紧盯“三项负面清单”底线，不能通过农用地转为新增 (略) ，不能把农民的宅 (略) 范围， (略) 条件的土地不能搞商品房开发。积极探索“两项重点机制”，探索兼顾国家、集体和农 (略) 土地增值收益调节机制，探索保护农民集体和个人权益、 (略) 场主体 (略) 土地的权益保护机制。

（三）强化宣传引导。农村集体经营性 (略) 工作社会关注度高，要及时总结试点工作中的新举措、新成效、典型案例，形成可复制、可推广的经验做法。稳妥做好宣传报道，充分调动集体经济组织和用地企业的积极性、主动性。加强舆情监测，发现问题及时报告，正确引导舆论。

（四）保障工作经费。将地价体系更新、存量集体建设用地摸底调查、入市试点重点任务专题研究、试点推进方案编制等费用纳入财政预算，保障试点工作有序推进。

附件：1. 团风县深化农村集体经营性 (略) 试点专

项机制成员名单及职责分工

2. 团风县农村集体经营性 (略) 工作程序

3. 团风县农村集体经营性 (略) 流程图

4. 集体经营性 (略) 主体委托书

5. 集体经营性 (略) 申请书

6. 集体经营性建设用地使用权出让方案

7. 集体经营性 (略) 决议书

8. 团风县农村集体经营性 (略) 项目核对表

附件1

团风县深化农村集体经营性 (略)

试点专项机制成员名单及职责分工

一、组成人员名单

组 长：胡 凯 县委副书记、县政府县长

副组长：唐 宁 县政府副县长

成 员：龙红兵 县政府办公室主任

袁 远 (略) 长

程汉华 (略) 长

陈木波 (略) 长

马智玉 (略) 长

张彩平 县自然资 (略) 局长

舒全豪 (略) 长

熊新春 (略) 长

肖 华 市 (略) (略) 局长

冯国彪 县 (略) 局长

曹军涛 总路咀镇镇长

专项机制下设办公室，办公室设在县自然资 (略) ，由张彩平同志兼任办公室主任，负责日常工作。

专项机制作为重大工作阶段性领导机制，不纳入议事协调机构范围，工作任务完成后及时撤销。

二、各成员单位工作职责

1. 县自然资 (略) ：负责牵头组织编制村庄规划、 (略) 土地年度供应计划、开展摸底调查和确权登记颁证、 (略) 条件、开展 (略) 交易的具体实施、交易结果确认与备案、不动产登记、土地利用监管等相关管理和服务等工作。

2. (略) ：负责依据相关产业政策，对产业准入条件、项目性质、立项、投资建设等内容进行核对。

3. (略) ：负责保障试点工作经费，制定农村集体经营性 (略) 土地增值收益调节金缴纳与使用相关制度， (略) 主体的“三资” (略) 增值收益分配、使用情况进行监管。

4. (略) ：负责审查农村集体经营性 (略) 试点工作相关文件政策合法合规性审查。

5. (略) ：负责参照失地农民养老保险政策标准，核算农村集体经营性 (略) 农民养老保险， (略) (略) 合同约定缴纳养老保险。

6. (略) ：负责指导农村集体经营性 (略) 相关税收征管工作，完善税收相关手续。

7. 市 (略) (略) ： (略) 地块的生态环境条件是否符合相关规定和程序进行核对，并办理环评相关手续。

8. (略) ：负责指导项目建设管理，做好工程质量监督、质量认定、建设风貌管控等工作。

9. 县 (略) ：负责指导设立集体经济组织，做好农村土地承包经营权调整工作。

10. 总路咀镇人民政府：负责监督和指导村集体经济组织切实履行民主程序， (略) 内农村集体经营性 (略) 项目初步审查，配合土地整治开发工作，监督检查农村集体经营性建设用地增值收益分配和使用等工作；指导农村集体经营性建设用地地上建筑物拆除腾退工作； (略) 项目实施过程中的巡查监管等工作。

11. 其他成员单位：根据各自职能职责做好相关工作。

附件2

????????????????团风县农村集体经营性 (略) 工作程序

农村集体经营性 (略) 工作程序具体如下：

1. (略) 申请。入市主体 (略) 宗地勘测定界和明确土地权属后，向县自然资 (略) (略) 申请。

2. 出具审查意见。县自然资 (略) 会同发改、生态环境等部门根据职责分工， (略) 宗地是否符合国土空间规划、宗地权属来源、产业政策、环保要求情况等进行审查，并出具审查意见，明确产业准入、生态环境保护等要求。 (略) 的地块，县自然资 (略) 根据相关规划和土地使用条件出具地块规划设计条件和用地红线。

3. 组织地价评估。入市主体可以聘请土地估价专业评估机构开展地价评估，评估时可参照法定公示地 (略) 宗地底价。（1）农村经营性集体建设用地出让价款可参照基准地价进行评估确定；（2）农村集体经济组织根据土地估价结果和政府产业政策 (略) 的标底或者底价。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策；（3）标底和底价不得低于基准地价，投标、竞买保证金不得低于起始价的20%；（4）招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

4. (略) 方案。县自然资 (略) (略) 地块所在乡镇人民政府， (略) (略) 方案， (略) 宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容。

5. 集体研究决议。农村集体经营性 (略) 须经集体研究决定，并形成《集体经营性 (略) 决议》。农村集体经营性建设用地属村集体经济组织所有的，入市决议事项须经本农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意方有效。

《农村集体经营性 (略) 决议》包括：（1）载明农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等；（2）农村集体经营性 (略) 有偿使用方式、使用期限；（3）农村集体经营性 (略) 交易方式；（4）农村集体经营性 (略) 价格，采用招标、拍卖、挂牌方式的须明确是否设置保留底价；（5）农村集体经营性 (略) 价款支付方式；（6）农村集体经营性 (略) 双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建 (略) 置方案等；（7）其他需要集体决策的内容。

入市方案经本集体经济组织民主决策确 (略) 决议，并报所在地乡镇人民政府审查同意， (略) 、拟订合同和履约监管协议的依据，并作为县直有关部门受理、 (略) 的要件。

6. 进行入市核对。入 (略) 交易前不少于10个工作日，向县自然资 (略) (略) 宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料。由县自然资 (略) 会同发改、财政、农业农村、生态环境等部门及所在地乡镇人民政府， (略) 宗地是否符合国土空间规划（村庄规划）和用途管制，是否符合规划条件、产业准入和生态环境保护要求，入市价格是否合理，是否符合收益分配原则等情况进行核对，提出修改意见，形成汇总材料，相关资料一并纳入公开交易材料。

7. 委托代理交易。入市方案经核对同意的，由农村集体经营性 (略) 实施主体向县自然资 (略) (略) 申请，申请资料应包括：（1）入市申请书；（2）《农村集体经营性 (略) 决议》；（3）土地所有权、使用权证明材料；（4）所在乡镇人民政府相关部门核对意见；（5）入市方案；（6）其他需要提供的资料。县自然资 (略) (略) 申请方案核对后， (略) 方案报县政府同意后，入市实施主体与县自然资 (略) 签订委托书， (略) 土地交易等有关手续。

8.实施公开交易。入市主体须委托县自然资 (略) (略) 场网、 (略) 场等发布交易公告，参照同类用途国有建设用地的年限和交易程序，采取招标、拍卖、挂牌或者协议的方式公开交易，并确定土地使用权人。

9.签订交易合同、监管协议。入市宗地成交并经公示完毕后，县自然资 (略) (略) 场监测监管系统下载电子合同，组织土地所有权人与土地使用权人签订书面合同，并配套签订三方监管协议。合同签订后5个工作日内，报县自然资 (略) 备案。土地使用权人凭合同等规定的材料到县自然资 (略) 办理相关规划许可手续，依法办理开发建设需要的其他事项。

10.缴纳相关费用。县自然资 (略) 应在交易合同签订后10个工作日内，将交易信息提供给县税务、财 (略) 地块所在乡镇人民政府。土地使用权人应按照交易合同约定支付土地价款，缴入所在地乡镇“三资”账户，并依法缴纳相关税费和土地增值收益调节金。

11.办理产权登记。农村集体经营性 (略) 交易完成后，应办理不动产登记。办理不动产登记时应向县不动产登记中心提交如下资料：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明材料；（3）《团风县农村集体经营性建设用地成交确认书》；（4）《团风县农村集体经营性建设用地使用权出让合同》；（5）地价款、土地增值收益调节金和税收缴纳证明；（6）其他需要提供的资料。

12.其他有关事项。按出让、出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，受让（承租）人未按合同约定按时交纳土地价款（租金）的，农村集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。为实施城乡规划或公共利益需要，县政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，经县人民政府批准后，农村集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

其它附件请自行下载查看。

1_*-团风县深化农村集体经营性 (略) 试点工作实施方案(3)(1).docx