物业管理服务方案

一、基本原则

根据“*方购买服务、*方提供服务，物资器材实报实销” 的原则明确分工。*方提供或报销物资物品器材，出资购买*方人力服务，审核*方人员资格；*方雇请人员完成合同内容，管理雇请人员，并对雇请人员负全责。

二、基本情况

(一）坐落基本情况

占地面积88119. 17平米，建筑面积49879平米，绿化养护 面积约28000平米。

(二）房屋及设施设备数质量情况

共有30个分栋，其中办公楼2栋、集体宿舍2栋、公寓楼9栋、文体中心2栋、值班室5栋、食宿站、澡堂、食堂、车库、 幼儿园、节能服务中心、加油站、热力站、燃气调压站及配电室 组成。以上建筑均为砖混结构，设计使用年限50年。东门设有私家车简易停车位118个，简易停车位36个，南门西侧、文体中心西侧、4号楼西侧设有自行车棚3个，4号楼南侧设有电动自行车充电车棚1个。

三、物业服务范围内容

物业服务范围主要包括房屋及设施小修、公寓楼零星维修、院内保洁、绿化管护、安保管理等。管护总范围包括:

1.院内建筑单体内部 (略) 内道路、场坪、绿化区的 日常清扫保洁工作（承包方提供人工、工具）；

2.各栋建筑的日常巡查及房屋的零星维修工作（含办公楼、 公寓楼、宿舍楼、食宿站住户内部，承包方提供人工、机械，维修材料由我方提供）；

3.区域内室内外设施设备（含电梯、厢式变电站、消防设施器材、防雷设施）的日常巡检工作(维修、更换由我方提供，校验检测由承包方提供)；

4.区域内的绿化养护工作(树木、花卉、灌溉设备、化肥、农药由我方提供，种植施肥打药修剪浇水由承包方提供人工、机械）；

5.区域内的环境秩序巡查和维护保持工作(承包方提供人工、器材）；

6.文体中心、健身场地的日常管理工作；

7.大项活动的协助保障工作；

8.南门、东门、北门的日常安保及设施维护工作（承包方提 供人工、机械，维修材料由我方提供)；

9.区域内的安保巡查工作；

10.区域内下水管道疏通、化粪池清理、垃圾分类置清运及 环境消杀工作；

11.代收房租、物业费、水电费、取暖费等工作。

分项具体服务内容包括:

(一）保洁服务内容

1.2栋办公楼、9栋公寓楼、2栋文体中心、食宿站、2栋宿 舍楼室内保洁包含（不限于）开水间、卫生间、浴室、公共门窗、 墙面、地面、天棚、洁具等；

2.室外保洁包含（不限于）道路、停车场、绿化区、场坪、 天台、宣传栏、健身器材、灯杆（箱）、园林小品、垃圾箱、车 棚、消防器材等。

(二）绿化养护内容

1.编制每月绿化养护措施和工作计划；

2.对草坪、花卉、绿篱应定期进行修剪、养护；

3.定期清除绿地杂草、杂物；

4.定期修剪树木、喷洒药物，预防病虫害；

5.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(三）维修养护管理内容

1.包含（不限于）室内外道路、井具、地面、墙面、吊顶、 门窗、门锁、灯具、水龙头、水暖电管线、卫生洁具、给排水系 统等维修、巡查、养护（维修材料由我方提供）；

2.定期检查楼宇内消防器材及公共设施设备的损坏情况，若有损坏及时维修或更换；

3.定期检查排水管、落水管；

4.组织对灭火器进行检修、标校；

5.组织对水、电、气、热等设施进行定期巡查。

(四）安保管理服务内容

1.负责大门安保、人员及车辆进出管理；

2. (略) 内的安全，对重点区域、重点部位进行巡逻；

3. (略) 内秩序进行管理；

4.大门设立24小时值班，负责传达、收发、人员车辆进出管理登记。

四、服务标准要求

(一）保洁服务标准

1.楼层通道应每两日清扫1次，楼梯台阶、地面应每周湿拖 1次，保持干净整洁；

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等应每 周清洁2次；

3.共用门窗应每季擦拭1次，目视干净；

4.道路应每日清扫1次，保洁时间不少于8小时，雨雪天气 24小时之内清扫主干道路，不影响通行；

5.休闲、娱乐、健身设施应每日清洁1次，保持设施表面干

净；

6.路灯应每周清洁1次，目视干净；

7.标志、宣传牌、信报箱、景观小品应每周清洁1次，目视干净；

8.天台、明沟、屋面、下水窖井应每月清洁1次，确保雨水

管道、雨水篦子内无杂物，保证排水顺畅，下水道应每季度疏通 1次，化粪池应每半年清理1次；

9.垃圾桶布局合理，方便分类使用；

10.室内外垃圾应日产日清，周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无明显异味，垃圾每日清运（由承包方与垃圾转运站签订协议并支付相关费用）；

11.垃圾桶、果皮箱应每日清洁1次，定期消毒；

12.蚊、蝇、蟑螂孳生季节应每月消杀2次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；

13.灭鼠应每半年进行1次；

14.告知业主不得在小区内饲养家禽、家畜及宠物；

15.遇重大活动組织人员进行重点清扫。

(二）绿化管护标准

1.草坪每年4-10月每月最少修剪2次，其余时间每月最少修剪1次，草坪整齐，杂草面积应小于2％；

2.树木每年4-10月每月最少修剪1次，其余时间每2月最少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀,不影响车辆行人通行；

3.夏季每周至少进行3次浇灌，以苗木长势良好为准；

4.绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等）随产随清，绿地 整洁，无砖石瓦块、烟头和塑料袋等废弃物；

5.绿地、草坪无人为损坏，无堆物堆料、搭棚或侵占等；人行道两旁树干无钉拴、刻画等现象；

6.绿化养护管理人员具备相关经验，应配备专业养护设备。

(三）维修管护标准

1.每季度对楼宇排水总管进行检查，每半年对管道进行防锈处理；

2.每年校验一次灭火器（更换由我方提供，校验由承包方提供）；

3.地下室公共区域做到日常保洁,无堆积物或杂物；

4.建立24小时接报修值班制度,接到报修后10分钟到迖现场，按照相关操作规程安全有效完成维修工作，公共区域维修应划定安全范围，及时摆放标志牌，超出小修范围的及时上报；

5.休闲、娱乐、健身设施应每3日巡查1次，在正常使用期限内发现问题及时上报；

6.建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、 保养等记录齐全；

7.厢式变电站每日巡查1次，用电高峰时期及雷雨季节适当 增加巡视次数，其他低压配电室每周巡查1次；

8.高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，按要求对高 低压配电设备、绝缘工具进行打压测试（打压测试由承包方提供）；

9.路灯、楼道灯正常运行，完好率不低于95％；

10.公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；

11.雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次；

12.雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；

13.监控系统设备设施应24小时运转正常；按设备随机使用 说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检查；

14.门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、 对讲主机应每季度检查1次；

15.避雷装置应每年检查1次，及时修复锈蚀、变形、断裂 部位；

16.消防泵、消火栓每季度巡查1次，每半年保养1次，灭 火器每年检查1次，消防水带每半年检查1次，每年对消防知识 进行2次宣传；

17.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措 施，对可能发生的各种突发故障有应急方案；

18.出现房屋硬件设施损坏问题、公寓住房需要进行粉刷等 小修项目，由承包方按季度向我方反映，经我方同意后按照小修 的程序组织实施（编制维修计划、核准工程量、组织施工、经第 三方审价机构审计后结算），遇有应急突发情况可在我方同意后 立即组织实施。

(四）安保管理标准

1.大门设立24小时值班，负责传迖、收发、人员车辆进出 管理登记；

2.应设有专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体 健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工 作，有较强的安全防范能力，能正确使用小区内设置的各类消防、 物防、技防器械和设备，配备对讲装置或必要的安全护卫器械；

3.区域范围内，对重点区域、重点部位每2小时巡查1次；

4.配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于30日。

五、管理措施

(略) 时，对双方职责进行约定。

(一）我方职责

1. (略) 提供必要的住宿及生活场地，完善门禁系 统、监控系统，并提供相关服务对象的基本情况；

2.房屋管理部门牵头负责监督承包方遵守我方相关规定，按照合同标准履行职责，做好服务；

3.协助承包方做好物业管理工作，维护业主的基本利益，协 调处理各类问题；

4.按照合同约定支付物业管理相关费用；

5.收集汇总业主需求，调查住户满意度，并将问题反馈给承包方；

6.下达零星维修任务，提供维修材料，监督维修质量；

7.组织对服务保障人员进行政治考核，监督服务承包方做好安全、防间保密、法纪、卫生等管理教育工作。

(二）承包方职责

1.根据相关法律政策及合同规定，制定各项物业管理办法、 规章制度、实施细则，且不得损害业主合法权益，获取不当利益;

2.依照国家、地方物业管理服务有关标准，按照合同规定的 项目、内容、质量做好服务保障；

3.对所属服务保障人员做好安全、防间保密、法纪、卫生等 管理教育工作，确保所有人员政治合格、体检合格；

4.对服务保障人员的人身、财产安全等负全部责任；

5.严禁开展广告等经营性项目。

六、经费测算表

物业管理服务方案

一、基本原则

根据“*方购买服务、*方提供服务，物资器材实报实销” 的原则明确分工。*方提供或报销物资物品器材，出资购买*方人力服务，审核*方人员资格；*方雇请人员完成合同内容，管理雇请人员，并对雇请人员负全责。

二、基本情况

(一）坐落基本情况

占地面积88119. 17平米，建筑面积49879平米，绿化养护 面积约28000平米。

(二）房屋及设施设备数质量情况

共有30个分栋，其中办公楼2栋、集体宿舍2栋、公寓楼9栋、文体中心2栋、值班室5栋、食宿站、澡堂、食堂、车库、 幼儿园、节能服务中心、加油站、热力站、燃气调压站及配电室 组成。以上建筑均为砖混结构，设计使用年限50年。东门设有私家车简易停车位118个，简易停车位36个，南门西侧、文体中心西侧、4号楼西侧设有自行车棚3个，4号楼南侧设有电动自行车充电车棚1个。

三、物业服务范围内容

物业服务范围主要包括房屋及设施小修、公寓楼零星维修、院内保洁、绿化管护、安保管理等。管护总范围包括:

1.院内建筑单体内部 (略) 内道路、场坪、绿化区的 日常清扫保洁工作（承包方提供人工、工具）；

2.各栋建筑的日常巡查及房屋的零星维修工作（含办公楼、 公寓楼、宿舍楼、食宿站住户内部，承包方提供人工、机械，维修材料由我方提供）；

3.区域内室内外设施设备（含电梯、厢式变电站、消防设施器材、防雷设施）的日常巡检工作(维修、更换由我方提供，校验检测由承包方提供)；

4.区域内的绿化养护工作(树木、花卉、灌溉设备、化肥、农药由我方提供，种植施肥打药修剪浇水由承包方提供人工、机械）；

5.区域内的环境秩序巡查和维护保持工作(承包方提供人工、器材）；

6.文体中心、健身场地的日常管理工作；

7.大项活动的协助保障工作；

8.南门、东门、北门的日常安保及设施维护工作（承包方提 供人工、机械，维修材料由我方提供)；

9.区域内的安保巡查工作；

10.区域内下水管道疏通、化粪池清理、垃圾分类置清运及 环境消杀工作；

11.代收房租、物业费、水电费、取暖费等工作。

分项具体服务内容包括:

(一）保洁服务内容

1.2栋办公楼、9栋公寓楼、2栋文体中心、食宿站、2栋宿 舍楼室内保洁包含（不限于）开水间、卫生间、浴室、公共门窗、 墙面、地面、天棚、洁具等；

2.室外保洁包含（不限于）道路、停车场、绿化区、场坪、 天台、宣传栏、健身器材、灯杆（箱）、园林小品、垃圾箱、车 棚、消防器材等。

(二）绿化养护内容

1.编制每月绿化养护措施和工作计划；

2.对草坪、花卉、绿篱应定期进行修剪、养护；

3.定期清除绿地杂草、杂物；

4.定期修剪树木、喷洒药物，预防病虫害；

5.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

(三）维修养护管理内容

1.包含（不限于）室内外道路、井具、地面、墙面、吊顶、 门窗、门锁、灯具、水龙头、水暖电管线、卫生洁具、给排水系 统等维修、巡查、养护（维修材料由我方提供）；

2.定期检查楼宇内消防器材及公共设施设备的损坏情况，若有损坏及时维修或更换；

3.定期检查排水管、落水管；

4.组织对灭火器进行检修、标校；

5.组织对水、电、气、热等设施进行定期巡查。

(四）安保管理服务内容

1.负责大门安保、人员及车辆进出管理；

2. (略) 内的安全，对重点区域、重点部位进行巡逻；

3. (略) 内秩序进行管理；

4.大门设立24小时值班，负责传达、收发、人员车辆进出管理登记。

四、服务标准要求

(一）保洁服务标准

1.楼层通道应每两日清扫1次，楼梯台阶、地面应每周湿拖 1次，保持干净整洁；

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等应每 周清洁2次；

3.共用门窗应每季擦拭1次，目视干净；

4.道路应每日清扫1次，保洁时间不少于8小时，雨雪天气 24小时之内清扫主干道路，不影响通行；

5.休闲、娱乐、健身设施应每日清洁1次，保持设施表面干

净；

6.路灯应每周清洁1次，目视干净；

7.标志、宣传牌、信报箱、景观小品应每周清洁1次，目视干净；

8.天台、明沟、屋面、下水窖井应每月清洁1次，确保雨水

管道、雨水篦子内无杂物，保证排水顺畅，下水道应每季度疏通 1次，化粪池应每半年清理1次；

9.垃圾桶布局合理，方便分类使用；

10.室内外垃圾应日产日清，周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无明显异味，垃圾每日清运（由承包方与垃圾转运站签订协议并支付相关费用）；

11.垃圾桶、果皮箱应每日清洁1次，定期消毒；

12.蚊、蝇、蟑螂孳生季节应每月消杀2次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；

13.灭鼠应每半年进行1次；

14.告知业主不得在小区内饲养家禽、家畜及宠物；

15.遇重大活动組织人员进行重点清扫。

(二）绿化管护标准

1.草坪每年4-10月每月最少修剪2次，其余时间每月最少修剪1次，草坪整齐，杂草面积应小于2％；

2.树木每年4-10月每月最少修剪1次，其余时间每2月最少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀,不影响车辆行人通行；

3.夏季每周至少进行3次浇灌，以苗木长势良好为准；

4.绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等）随产随清，绿地 整洁，无砖石瓦块、烟头和塑料袋等废弃物；

5.绿地、草坪无人为损坏，无堆物堆料、搭棚或侵占等；人行道两旁树干无钉拴、刻画等现象；

6.绿化养护管理人员具备相关经验，应配备专业养护设备。

(三）维修管护标准

1.每季度对楼宇排水总管进行检查，每半年对管道进行防锈处理；

2.每年校验一次灭火器（更换由我方提供，校验由承包方提供）；

3.地下室公共区域做到日常保洁,无堆积物或杂物；

4.建立24小时接报修值班制度,接到报修后10分钟到迖现场，按照相关操作规程安全有效完成维修工作，公共区域维修应划定安全范围，及时摆放标志牌，超出小修范围的及时上报；

5.休闲、娱乐、健身设施应每3日巡查1次，在正常使用期限内发现问题及时上报；

6.建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、 保养等记录齐全；

7.厢式变电站每日巡查1次，用电高峰时期及雷雨季节适当 增加巡视次数，其他低压配电室每周巡查1次；

8.高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，按要求对高 低压配电设备、绝缘工具进行打压测试（打压测试由承包方提供）；

9.路灯、楼道灯正常运行，完好率不低于95％；

10.公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；

11.雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次；

12.雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；

13.监控系统设备设施应24小时运转正常；按设备随机使用 说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检查；

14.门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、 对讲主机应每季度检查1次；

15.避雷装置应每年检查1次，及时修复锈蚀、变形、断裂 部位；

16.消防泵、消火栓每季度巡查1次，每半年保养1次，灭 火器每年检查1次，消防水带每半年检查1次，每年对消防知识 进行2次宣传；

17.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措 施，对可能发生的各种突发故障有应急方案；

18.出现房屋硬件设施损坏问题、公寓住房需要进行粉刷等 小修项目，由承包方按季度向我方反映，经我方同意后按照小修 的程序组织实施（编制维修计划、核准工程量、组织施工、经第 三方审价机构审计后结算），遇有应急突发情况可在我方同意后 立即组织实施。

(四）安保管理标准

1.大门设立24小时值班，负责传迖、收发、人员车辆进出 管理登记；

2.应设有专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体 健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工 作，有较强的安全防范能力，能正确使用小区内设置的各类消防、 物防、技防器械和设备，配备对讲装置或必要的安全护卫器械；

3.区域范围内，对重点区域、重点部位每2小时巡查1次；

4.配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于30日。

五、管理措施

(略) 时，对双方职责进行约定。

(一）我方职责

1. (略) 提供必要的住宿及生活场地，完善门禁系 统、监控系统，并提供相关服务对象的基本情况；

2.房屋管理部门牵头负责监督承包方遵守我方相关规定，按照合同标准履行职责，做好服务；

3.协助承包方做好物业管理工作，维护业主的基本利益，协 调处理各类问题；

4.按照合同约定支付物业管理相关费用；

5.收集汇总业主需求，调查住户满意度，并将问题反馈给承包方；

6.下达零星维修任务，提供维修材料，监督维修质量；

7.组织对服务保障人员进行政治考核，监督服务承包方做好安全、防间保密、法纪、卫生等管理教育工作。

(二）承包方职责

1.根据相关法律政策及合同规定，制定各项物业管理办法、 规章制度、实施细则，且不得损害业主合法权益，获取不当利益;

2.依照国家、地方物业管理服务有关标准，按照合同规定的 项目、内容、质量做好服务保障；

3.对所属服务保障人员做好安全、防间保密、法纪、卫生等 管理教育工作，确保所有人员政治合格、体检合格；

4.对服务保障人员的人身、财产安全等负全部责任；

5.严禁开展广告等经营性项目。

六、经费测算表