一、项目概况

（一）、项目概况
项目概况： (略) (略) 过渡校区总占地面积17743平米，总建筑面积32269平米，绿化面积约 平方米。项目红线范围东侧为龙飞大道，南侧为风采路，西侧为飞扬路，北侧为如意路。
（二）、校园概况
1、宿舍楼（新建）1栋共14层，建筑面积约13873平方米:
（1）一层面积约1351平方米，主要有大厅、电梯厅、水泵房、配电房、消防监控室、弱电房、值班室等；
（2）二层面积约1351平方米，主要有厨房、餐厅；
（3）三层面积约1078平方米，其中架空面积约867平方米可改造；
（4）四层至十层为学生宿舍，每层面积约在 点击查看>> 平方米之间，每层有宿舍22间，共154间；
（5）十一层至十四层为教师宿舍，每层面积约在 点击查看>> 平方米之间， 共有教师宿舍68间，其中一房一厅20间，单房48间。
2、教学楼（改造）1栋共四层，建筑面积约18652平方米:
（1）一层阶梯教室4间，消防监控室1间， (略) 1个,卫生间等功能用房；
（2）二层教室(实验室)15间，会议室1间,卫生间等功能用房；
（3）三层教室、实验室16间，语音室12间，大会堂1个,卫生间等功能用房；
（4） (略) 29间，大会议室1间，语音室3间,卫生间等功能用房；

注：所有数据如有出入，以竣工图数据为准！

（三）、主要设备设施 具体以验收后的竣工图数据为准

主要设备一览表
序号设 (略) 属系统设备型号（功率）数量备注
1电梯
2变压器 配电系统 教学楼、宿舍
3变压器 配电系统
4变压器 配电系统
5发电机 配电系统
6消防自动报警系统 弱电系统
7闭路监控系统 弱电系统
8可视对讲系统维护 弱电系统
9门禁系统维护 弱电系统
10周边防范系统维护 弱电系统
11广播及背景音乐系统维护弱电系统
12巡更系统维护 弱电系统
(略) 管理系统维护弱电系统
14中央空调系统 空调系统
15分体空调 空调系统
16太阳能热水器 太阳能系统
17给排水专业 给水系统

上述提供的主要设备数量和型号仅供参考，具体型号和数量请 (略) 勘察确认。

注：所有数据如有出入，以竣工图数据为准！

二、服务范围

三、服务期限

四、服务标准及要求

四、管理目标及服务标准
一）管理目标：不低于国家物业管理示范大厦（市优）服务标准。
1．在合同期内，执行全国物业管理示范小区评分标准达90分以上。
2．制定物业服务方案，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上。
3．有效投诉率低于0.2%。
4． (略) 理率达100%。
5．房屋及公共配套设备、设备完好率98%以上。
6．治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。
7．环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。
8．利用现代化管理手 (略) 管理。
9．消防管理通过政府规定，年检完好率100%。
10.由于中标单位管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，中标单位应及时对损坏的 (略) 维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由中标单位负责支付。
以上项目要求投标人在投标文件《投标人承诺书》中承诺。

二）服务内容及标准
（一）安全管理
服务内容
自物业服务企业进驻起，校区秩序维护管理工作将交由物业服务企业负责，物业服务企业应安排秩序维护人员24小时值班，确保校区公共秩序。
负责校区内公共秩序维护、各区域治安巡逻等工作。
负责对进出校区的人员、物资的核实、登记、控制和管理工作。
负责对进出校区的车辆核实、登记和控制， (略) 驶及停泊管理。
负责校区施 (略) 的防火监管巡查和日常消防秩序维护管理工作。
负责装饰、装修期及物资迁入、迁出的成品保护工作。
组织开展危险源识别及安全隐患排查、消除工作。
制定安保工作相关应急预案，对突发性自然灾害、供水、供电和供气事故、物业安全事故、公共卫生事件、治安及刑事案 (略) (略) 具体规定并定期演练，承担校区内突 (略) 理职责。
有关警卫接待配合、协助工作。
其他相关配合、协助公安机关的工作。
服务标准
内容质量要求
治安巡逻1）采取定线与不定线巡逻法、定点巡逻法、点与线相结合的巡逻法、突击巡逻法，加强校区的安全防范；保持最少1小时一次的区域巡视检查，维护好责任区域的公共秩序，确保校区内秩序井然有序。
2）通过巡逻发现可疑人员时， (略) 询问，对有作案嫌疑的，应及时布控，上 (略) 理。
3）文明礼貌做好安全服务工作，对不熟悉的外来办事人员及时提供指引。
4）查看公共设施有无异常、必要时试用，查看公共通道有无堵塞、脏污；垃圾箱是否有异味、有危险品。
5）闻、听、看设备房及设备有无异味、异声、异常现象； (略) 、仓库、资料室是否关闭、上锁；房门、窗户是否关闭，是否异常。
6）查看外墙及外墙附属设施有无空鼓、起皮、悬殊吊物；干道通道、广场、是否畅通，围栏、围墙是否有缺口；绿化带是否有人破坏。
7）休闲娱乐设施是否安全牢固； (略) 、车棚内的车辆是否摆放整齐；检查安防、消防设施是否完好。
人员出入管理8）来访人员凭有效证件（工作证、施工出入证等）进入；无证人员经联系被访人员核实登记后，凭本人有效证件登记并办理临时出入证后方可进入，离开时，门岗秩序维护人员应在来访人员登记表上做好离开记录，收回临时出入证。
9）对于办理临时出入证的来访人员进入后，门岗当值秩序维护人员通知巡逻秩序维护人员 (略) (略) 跟踪，确保校区的安全。
10）对于携带易燃易爆、管制刀具、枪械等危险品的人员，门岗秩序维护人员一律禁止其进入，一旦发现，值班人员应立即给予控制，同时上报公安机关，并协 (略) 理。
11）对已验收完毕的项目施工人员进入校区， (略) (略) 办理临时施工申请单和临时出入证，凭证进入。
物品出入管理1）货物进出 (略) 登记，确保校区公共秩序和保护公共财物免遭损失。
2）货物搬入登记：任何搬入校区的货物（包括人力搬运的货物），各门岗都必须严格监管，确认运送的区域、物品名称，是否有易燃易爆物品。并在值班记录 (略) ，并通知该区域的巡逻秩序 (略) 现场监督，防止搬运时损坏公共设施设备。
3）物品搬出登记：任何搬离校区的货物都必须登记。 (略) (略) (略) 条，经物业服务企业备案后，当值的秩序维 (略) 条 (略) 。
4）值班秩序维护人员应要求货物搬运人员使用消防电梯搬运货物，并注意电梯的安全使用；对因搬运货物造成的电梯损坏及时上报，并追究当事人责任。
5）各门岗秩序维护人 (略) 条，并上交存档，以备查验。
6）没有经过许可的物品， (略) 。
车辆出入管理1）对于外来车辆门岗秩序维护人员确认后，发放临时出入卡，并在临时出入卡上登记车牌号、进入时间。该车离开时，门岗秩序维护人员须收回临时出入卡， (略) 时间。对于不能交回车卡的车辆，门岗秩序维护人员对驾驶 (略) 核实， (略) 驶证、驾驶 (略) 。
2）搬运货物的 (略) (略) 登记：进入的车辆需要登记搬运货物接收单位、货物种类与数量；离场的车辆需要登记搬运货物的单位和物业服务企业、 (略) 门三方签 (略) 条， (略) 检 (略) 。
安全监控1）安全监控系统设立24小时监控值班岗，由持证的专职秩序维护人员值班，全面了解和严密监视校区内的安全状况。
2）密切注意屏幕情况，如发现可疑情况应定点录像，发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知附近巡逻秩序 (略) 询问或盘查，秩序维护人员 (略) 理的结果及时向监控室值班人员反馈做好相关记录。如果事态 (略) (略) 门领导报告，同时立即采取有效措施， (略) 理， (略) 门。
3） (略) 人员要严守秘密， (略) 内任何信息和资料， (略) 门需要提供资料时， (略) (略) 门。
车辆停放管理1）车辆进入校区时， (略) 秩序维护人员引导停放到指定位置，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，按规定停泊车辆，防止交通事故和道路堵塞等发生。
2）指挥和控制车辆按规定道路、 (略) 驶， (略) 车，一卡一车，安全有序。
3）实行24小时值班巡逻制度，定时对外围 (略) 进行全面巡视，查看车辆有无损坏、漏油、漏水情况和车辆防护状况是否完好，是否有可 (略) 滞留等。
4）有重要接待安排时，应根据需要事先预留车位，并摆放醒目标志，防止车辆堵塞现象发生。
5） (略) 的出入口，防止无关人 (略) ，禁止无关人员逗留。
6） (略) 过程中，发现车门未锁好等情况时， (略) 资料管理员以及门岗秩序维护人员，查询该车辆的车主姓名，及时通知车主，检查车内物品、资料是否丢失。
7）当发现车辆内放有违法、不正当的物品时，分析事件的严重性，果断的采取报警或通 (略) 理。
消防管理1）贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行技防、人防的有效结合。 (略) ，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防管理工作。
2）设立消防专职秩序维护人员，实行24小时全天候消防监控；消防值班人员掌握消防设施、设备的使用方 (略) 理设施、设备的各种问题，一般故障排除及时率100%。
3）检查消防设备、设施的保养和完好情况，组织消 (略) 演练，对消防隐患提出整改要求，火险隐患整改及时率100%， (略) 有消防设备、设施巡视检查一遍，以保障完好和正常运作。
4）组 (略) ，制订有突发火灾的应急方案，平时接受消防技能和防火知识培训和消防演习，并熟悉辖区灭火作战方案，发生火灾情况下迅速按预定方案投入灭火作战。
5）建立消防安全责任人制度，签订《消防安全责任书》《施工责任区域消防安全责任书》，明确责任、做好群治群防、互相监督、共保平安。

（一）设施设备管理
服务内容
1. (略) 主体工程、装饰工程、消防以及各系统工程的竣工验收和合同期满设备设施管理交接工作。
2.学校日常房屋建筑本体、 (略) 分的维护、管理。
3.学校日常共用配套设施设备的维护、运行管理（由物业服务企业负责的共用配套设施设备系统包括但不限于：供配电系统、照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、给排水系统、太阳能热水系统、安防系统、智能化系统、有线电视系统、 (略) 系统、燃气系统、 (略) 系统、标识系统等）。
4.室内维修服务（含土建、装饰、门窗五金、水电设施等）。
5.应急预案制定、演练，突发 (略) 理。

服务标准
1、房屋本体维护标准
项 目时间
安排次数建筑物本体维修养护内容
地基基础每年一①查地基不均匀沉降是否超标。
②检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
每年一适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户， (略) 内有无发现白蚁， (略) 位有无白蚁。
每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
承重结构梁每年一检查有无变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
板每年一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
柱每年一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
承重墙每年一检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
金属构件每年一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每年一对油漆脱落、起壳、 (略) (略) 理。
每年一分析 (略) 件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。
备注①强台风暴雨等恶劣天气时金属结构的适时检测。
②加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构体系的检测维护工作。
③根据检 (略) 必要的维护。
备注：对于 (略) 件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，分析、计算，拟订维修方案，请专 (略) 理。
非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
每年一检查墙体结构性能是否完好。
屋面
防水涂层、采光玻璃每周一①清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁；
②检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通；
③检查屋面有无积水；
④检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常及时修复；
⑤检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复；
⑥检查防水涂层，发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换；
⑦ (略) 有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。
每月一对 (略) 上不锈钢油漆。
每年一油 (略) 。
每年一①全面修补隔热层板，重新勾缝；
②检修屋面防水层；
③检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；
④检查伸缩缝嵌填油膏是否完整；
⑤每年的4月对避雷系统做一次接地电阻检测。
备注每年雨 (略) 仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
楼地面每年一①检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂；
②检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发 (略) 理；
③更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；
④ (略) 抛光、晶面、 (略) 理；
⑤对木地板打蜡。
每年一检查楼地面面结构功能的完好性。
楼梯每年一①检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；
②补换损坏的地砖；
③修复空鼓的地砖。
每年一①漆型钢组合的楼梯、扶手、 (略) ；
②对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
公共通道每周一①检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；
②公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落；
③检查中庭外廊护栏玻璃、支架、 (略) 是否完好；
④发 (略) 理。
内墙面涂料、
石土质块材每月一①修补内墙面裂缝、起鼓、 (略) 分；
②处理内墙面变色现象；
③ (略) 部渗漏；
④更换破损的石土质块材。
(略) 理内墙面大面积渗漏。
每年一雨季对 (略) 密封维护检查，杜绝雨水侵入。
外墙面喷涂饰面、玻璃每周一①修补涂料饰面破损、 (略) 分；
②更换破损的外墙饰面玻璃；
③清冼外墙饰面人为 (略) 分。
每年一①结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况；
②处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。
每年一①雨季时 (略) 密封维护检查，杜绝雨水侵入；
②对于外墙面大面积渗漏，久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
质量控制①外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂；
②更换外墙饰面应按原 (略) ；
吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。
每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、 (略) 分及时修复。
门窗每月一①检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
②门转轴 (略) 位加润滑油。
③（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
每年一更换门 (略) 件。
地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

特殊气候时的管理①台风、暴雨、大雪天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗；
②遇有台风、暴雨、大雪天气时， (略) 门发布的预警信号，启动相应的应急预案；
③每小时对天面、通道巡视检查。
2、共用设施维护标准
序号项目时间次数维修养护内容
1路面路基每周一①检查路面有无积水。
②检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。
③检查路基有无塌陷。
④发 (略) 理或修复。
(略) 每日一①检查路面有无积水。
② (略) 地面有无起壳、地鼓、裂缝。
③检查车道灯有无损坏。
④ (略) 车指示标志是否正常。
⑤发 (略) 理或修复。
每月一①检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
②限速牌、指示牌是否齐全、完整。
③检查挡车器是否正常。
3沟渠池井每周一①检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
②检查雨水篦有无异常。
每年一①检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
②检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
③检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
④井盖及雨水篦刷漆。
⑤检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
4雕塑、建筑小品每周一①全面清洁。
②检查有无破损，如有异常及时修复。
③检查有无乱刻乱划现象，发 (略) 理。
5连廊每周一保证畅通和结构完好，发 (略) 理。
每年一油漆护栏。
6公用标志设施每周一保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发 (略) 理。
检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每年一检查完好程度，加固。
7垃圾
(略) 每周一检查有无损坏，发 (略) 理。
(略) 合同期内一①管道刷漆。
②检查管道保温层有无损坏。
③管网支架完好。
④检 (略) 。
⑤发现异常及时修复。
3、供配电系统维护标准
项目时间次数内 容
柴
油
发
电
机
每周一机房卫生。
检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。
目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。
清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。
(略) 30-45分钟，观察其油压、油量、水温、电压、电流、频率是否
正常，发电机组有无异常声音。
每年一重复一级检查。
打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。
检查配电箱内接头是否拧紧。
检查各类传感器信号是否正常。
每年一①重复一、二级检查。
②清洗和调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮、 (略) 张紧轮。
③ (略) 情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。
合同期内一①重复一、二、三级检查。
②清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、 (略) 张紧轮。
③检查、修理增压器、减振器。
④检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱
⑤更换各类磨损件，轴。
高
压
环
网
柜每

周一①检查外观是否完好、运行有无噪声。
②检查指示灯是否完好。
③备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
④ (略) 灰尘。
每年一检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
检测接地电阻（应符合规定要求）。
检查电源接线装置，并紧固螺丝。
自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变
压
器每
周一①检查外观是否完好，有无异常响声。
②检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动， (略) 是否正常。
③变压器电压、电流是非在额定范围内。
每年一①检测接地电阻，各接线装置紧固。
②检测变压器线圈绝缘电阻。
③紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。
④清理灰尘。
配
电
柜
、
动
力
柜
、
控
制
柜每

天一清洁卫生。
检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，
检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求，
检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
每年一紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
每年一重复上述检查。
检测接地电阻。
测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
供
电
线
路每周一①清洁卫生。
②检查敷设环境有无积水、杂物。
③供电电缆标示是否清晰、脱落。
每
月一重复上述内容。
检查线路有无过热现象。
检查进出线路接线装置是否完好。
每年一①重复上述内容。
②检测线路绝缘电阻。
③金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
5、照明系统维护标准
项目频率次数维修养护内容
路灯
照明每日一检查灯具完好情况，即坏即修。
每周一①检查玻璃灯罩有无破损。
②有无金属灯架松脱现象。
③灯口、灯栅有无损坏。
每年一①检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
②金属灯架有无锈蚀。
③发 (略) 理或修复。
每年一①油漆灯具支架。
②检查路灯线路有无老化现象。
③油漆灯具线管一次。
景观
照明每天一①清洁卫生。
②检查外观是否完好，有无异常响声。
③检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
每月一①重复上述内容。
②调整亮度，节约能源。
③更换过热配件，避免短路现象。
④根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。
6、空调系统维护标准
项目时间次数内 容
暖

通

空

调

系

统合同期内供冷季节机组启动前一①检查制冷剂液位和油面。
②检查加热器和变频压缩机。
③ (略) (略) 控制和安全控制功能。
④检查调整 (略) 的设定值。
⑤启动机组，检查整 (略) 状况，记录、 (略) 参数。
⑥ (略) 记录， (略) 理机组问题。
运行
期间一①检查 (略) 参数的工况，调整安全控制装置。
②检查控 (略) 。
③检查制冷剂液位和油位。
④检查润 (略) 。
⑤检查回油系统。
⑥检查电机和 (略) 。
⑦ (略) 状态参数，分析 (略) 是否正常， (略) 机组检修。
⑧ (略) 一次泄漏检查。
⑨记录和报告有需要更换的零配件。
⑩冷却电机轴承打油/更换轴承。
11高/低压控制检测/修理/更换。
12空调机组检测/修理/更换零配件。
13冷凝器清理沉积物质。
14电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。
15控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。
注：需增加热交换机相关内容
合同期内制冷期结束停机期间一①检查压缩电机组件的各项环节。
②检查压缩机润滑油系统。
③执行各项正确操作程序，检查电机启动器。
④检查控制面板，确定各操作状态是否正常。
⑤检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。
⑥检查系统的泄漏、制冷剂并 (略) 理方法。
冷
却
冷
冻
泵每
天一①检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。
② (略) 滴水是否符合要求。
每
阶段一① (略) 记录；检查联轴器及盘根的使用情况。
②转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。
合同期内一①清洗水泵及电机轴承并加润滑油。
②检测电机接地电阻，并记录。
③检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。
④更换水泵轴衬套，重新加装填料。
⑤泵壳、泵体清锈刷漆。
冷
却
塔每
天一①检查水阀、浮球阀是否正常。
②观察电流、电压及 (略) 情况。
每年一①重复上述检查。
② (略) 理。
③检查电机皮带是否正常。
④清洗冷却塔塔体。
合同期内一①清洗填料，更换脱落布水器。
②更换磨损严重的皮带。
③检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。
④更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。
⑤更换各类标示。
新
风
机
组每天一① (略) 清洁。
②检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。
每年一①重复上述检查。
②清 (略) 。
③风机轴承加注黄油。
合同期内一①清洗风机 (略) ， (略) 风机出风口。
②更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油。
③风机外壳清锈刷漆。
④ (略) 分工作性能。
风
机
盘
管每周一观察风机 (略) ，有无异常声响。
空调开关及电磁阀工作是否正常。
每年一①检查冷凝水接水盘是否畅通排水。
②保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
合同期内一①检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。
②清洗接水盘。
③清洗回风口、出风口、 (略) 。
④盘管风机轴承加注黄油。
自控箱及控制器每天一①清洁卫生。
②观察电流、电压是否正常。
每年一①检查线路有无过热现象。
②检查进出线路接线装置是否完好。
合同期内一①检测箱体的接地电阻。
②更换 (略) 件。
7、消防系统维护标准
项目时间次数内 容
烟感
温感每日一①检查外观是否完好， (略) 于工作状态。
②检测是否有误报，解除报警、查出故障、 (略) 理。
每年一①重复上述检查。
②每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。
合同期内一整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。
进行探测器模拟试验，有故障或性能不 (略) 理。
利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。
对所有探测器分批清洗、烘干、检测。
报警
装置每周一①清洁卫生。
②检查外观是否完好，运行是否正常。
合同期内一更换损坏的报警装置。
手动试验报警装置是否联动， (略) 理故障。
检查接线是否松动、脱落。
消
防
控
制
主
机每日一①对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。
② (略) 探测、查询，随时 (略) 情况。
③遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。
(略) 吸尘、清洁，并做好记录。
每月一对消防联 (略) 检查测试，若有故 (略) 理，并做好记录。
每年一对主机、联动柜内各 (略) 检查、清扫、紧固，并做好记录。
每年一①消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。
②检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。
③对存在 (略) 理。
④测试系统接口信号是否正常。
⑤软件数据备份。
⑥测试系统接口模块、各种按钮的性能。
⑦测试系统接地电阻。
⑧测试各回路的对地电阻。
消防广播和背景音乐系统每年一①清洁设备。
②检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。
③在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。
消
火
栓每月一①清洁卫生。
②检查外观是否完好。
③检查配件是否齐全。
④检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。
每年一消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。
对消防水 (略) 理。
喷淋、
雨淋、
水幕
(略) 每周一检查喷淋头是否滴漏， (略) 压力是否正常。
每年一①更换失灵压力表。
② (略) 污水，并试验。
③室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
④阀门丝杆加注黄油并加装防护套
⑤检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮，
防
排
烟
系
统每月一①清洁卫生。
②检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。
③外观标示是否清晰。
每年一① (略) ，检查风机有无异常现象，并做好记录。
②观察消防演习时是否联动。
③检查防排烟阀动作情况。
④防排烟阀传动机构加润滑油脂。
每年一清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。
风机外壳清锈 刷漆。
更换各类标示。
气体灭火系统每月一①清洁卫生。
②检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。
③检查气压表的完好情况。
每年一①检查气瓶压力。
②气瓶外壳除锈、刷保护漆。
③模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。
8、电梯系统维护标准
项目时间次数内 容
电梯设备
每天一① 清洁卫生；
② 轿厢照明是否正常；
③ 控制板上指示层、指示灯是否正常；
④ 检查控制柜及电机温度是否过高、机房空调器的制冷状态是否正常、机房室温、运行是否有异常和振动；
⑥ 检查曳引机减速箱油位是否符合要求；
⑦ 检查各内选、外选按扭工作情况，是否灵敏。
每周一① 检查并拧紧各接线端；
② 检查安全装置，并做好记录；
③ 轿箱上不锈钢油；
④ 检查轿箱照明及风扇。
每半月一对各安全装置清洁检查， (略) 调整；
检查井道、轿顶照明，清洁底坑卫生。
每月一测试各装置安全回路的电器操作；
检查限速器接线端、接线和有关控制点情况；
检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。
每年一检查各钢丝绳张力是否平衡、有无破损断股现象。
检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。
检查各层标记是否清晰。
检查安全装置工作是否正常。
9、给排水系统维护标准
项目时间次数内 容
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种水泵每天一①机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。
②每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。
③ (略) 滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。
④检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。
⑤检查水位深度指示是否清晰。
⑥发现故障及故 (略) 理．
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种水泵每
月一①重复上述检查。
②生活供水的主、 (略) 手动切换试验并记录。
③消防泵、喷淋 (略) 末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。
④注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
合同期内一①电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。
②泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。
③检测电机接地电阻。
④检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。
⑤更换磨损的水泵轴衬套。
⑥性能测试。
水
箱
、
水
池每

周一①检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象， (略) 是否完好。
②打开排污阀排污。
③检查进水浮球阀并作手动进水试验。
④观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。
⑤水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
每
月一①重复上述内容。
②按规定比例按时投放消毒药品。
合同期内一①清洗水池、 (略) ，按比例投 (略) 消毒。
②送水样至 (略) 进行水质化验。
③各类金属构件及 (略) 理。
给水井、雨水井、
污水井每
周一检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。
检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
每年一①重复上述检查。
②清理污泥，疏通下水管道。
③各类井盖及金属构件刷漆。
供水
排污
管网每
周一检查外观是否完好，应无滴、漏现象。
检查闸阀，观察供水压力表是否正常。
阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
每年一重复上述内容。
清理管道内的杂物，疏通排污管道。
检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
合同期内一①重复上述内容。
② (略) 管架。
③管道及支架除锈刷漆。
④检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。
⑤ (略) 清洗、 (略) 理。
⑥更换各类阀门标示，并标注管内水流文向。
⑦各类阀门丝杆 (略) 理。
10、太阳能热水系统维护标准
项目频次内 容
水箱、管网 (略) 系统排污，防止管路阻塞
(略) 清洗，保证水质清洁
每周一次巡视检查各管道、阀门、浮球阀、电磁阀、连接胶管等有无渗漏现象，如有则应及时修复。
集热
系统每周一次清除太阳集容器透明盖板上的尘埃、污垢，保持盖板的清洁以保证较高的透光率。
检查透明盖板是否损坏，如有破损应及时更换。
检查真空管的真空度或内玻璃管是否破碎，当真空管的钡——钛吸气剂变黑，即表明真空度已下降，需更换集热管。
集热器的吸热涂层若有损坏或脱落应及时修复。所有支架、管路等每年涂刷一次保护漆，以防锈蚀。
换热器每月一次定期检查辅助热源装置及换热器工作正常与否；检查热泵压缩机和风机工作是否正常。
11、弱电系统及其它系统维护标准
项目时间次数内 容
闭路监控系统
摄像机每周一清洁除尘。
检查外观完好情况。
每年一线路整理。
检查各视频及音频接头。
每年一检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。
线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。
检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。
计算机和监视器每月一主机、显示器及打印机清洁除尘。
检测UPS工作情况是否正常。
检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。
每年一① (略) 灰尘。
②数据整理与备份。
③计算机数据整理、内部测试。
录像机每周一清洁除尘。
检查外观是否完好。
每月一检察录制标准。
测试各功能键的工作情况。
每年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。
画面分割器、切换器和AD主机每周一清洁除尘。
检查外观是否完好。
检查连接线路的牢固程度。
每年一测试各功能键的工作情况。
每年一线路整理，功能测试。
红外报警系统
控制器及红外线探测器每月一控制器清洁除尘。
测试红外线探测器的工作情况。
每年一检查各连接线路是否牢固、完好
警笛和警灯每年一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。
门禁和IC卡系统
门锁和门挚每年多次检查门锁、门挚固定螺丝有无松脱和缺失。
检查锁头磨损和碰伤情况。
检查门挚动作是否灵活。
每年一清洁除尘。
检测控制器接口性能。
(略) 管理系统
(略) 管理系统用计算机每年一主机、显示器及打印机清洁除尘。
检测UPS工作情况是否正常。
检测连接接口。
内部数据整理和备份。
读卡器和控制器每周一①清洁除尘。
②读卡器固定螺丝牢固。
每年一①检测系统接口性能。
②检查电气元件工作情况。
电动伸缩门每周一检查有无损坏，发 (略) 理。
地感装置每年一测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。
标识系统
标识系统每周一①保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发 (略) 理。
②检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每年一检查完好程度，加固。
(略) 系统
(略) 每周一检查有无损坏，发 (略) 理。
说明：以上房屋本体、共用设备设施及各系统的维护标准，时间安排供中标单位参考，作业频次为最低要求。

（三）环境管理
服务内容
1.校区红线 (略) 地、道路、广场、水系、绿地等公共区域的清洁卫生。
2.房 (略) 分（含设备机房）的清洁卫生。
3.校区各区域室内清洁、 (略) 产生的废弃物（含餐厨垃圾及医疗垃圾）收集、清运，其中学生公寓室内清洁不由物业服务企业负责。
4.校区办公区域卫生间用纸、擦手纸、洗手液等费用由中标人承担。
5. (略) 公共区域的清洁卫生，运动员公寓产生的废弃物分类收集、清运。
6.公共卫生间的环境清洁。
7. (略) 管理及每日废弃物外运数量统计工作。
8.校区红线范围内的“四害”消杀。
9.一年两次外墙面清洗、 (略) 石 (略) 理、木地板养护。
10.化粪池、隔油池清掏。
11.广场卫生清洁。
12.室外公共绿化的验收接管、养护和管理，边坡绿化养护。
13.室内绿化的养护管理及花卉的更换摆放，一年四个节日的节日摆花及迎宾摆花及管理，节日摆花由中标人承担。
14.有关应急预案制定、演练，突发 (略) 理。
服务标准
1、日常清洁标准
区域项目分类清洁方式最低清洁频次质量标准
大厅 (略) 石地面日常保洁
计划养护拖地2次/日，抛光1次/周，推尘1次/小时，晶面护理1次/月。无灰尘、无污迹、防滑、光亮
墙面、柱子3m上定期清洁高位每阶段清洗 (略) 、无灰尘、无污迹、无手印、无腐蚀
3m下日常保洁低位日保洁每周清洁1次
玻璃大门、玻璃隔断、玻璃围栏日常保洁
定期清洁每天擦抹2次或视污染程度而定、刮洗1次/月无灰尘、无污迹、无胶印、无手印
楼梯间、隔音墙面3m上 (略) 每月清洁除尘 (略) 、无灰尘、无污迹、无手印
3m下 (略) 日保洁、周清洁1次
标牌、公共设施定期保洁随时保洁、日擦抹至少1次无灰尘、无污迹
墙面低位设施日常保洁日保洁、月大清抹1次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹
天花外观、风口、灯盏、管线3m上定期保洁月大清抹1次/季度清洁除尘 (略) 、无灰尘、无污迹
3m下定期保洁每周清洁1次
(略) 分地面(瓷砖)日常保洁
计划养护日清洁剂湿拖1次、保洁
月清洗1次无灰尘、无污迹、防滑、光亮
地面( (略) 石)日拖地1次、保洁
周抛光1次、月晶面1次
消防楼梯台阶日常保洁每天拖地1次，清扫2次无灰尘、无污迹无泥沙
楼梯栏杆、扶手日常保洁每天擦抹1次，周清抹1次无灰尘、无污迹、光滑
门、门框日常保洁日擦抹2次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印
窗台日常保洁日擦抹2次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印
门窗玻璃日常保洁高位窗玻璃每周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印、无手印
(略) 设施：疏散指示、地角线、风口日常保洁日擦抹1次、周清抹1次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹、无胶印
天花外观、风口、灯盏、管线3m上定期保洁月清抹1次
季度清洁除尘 (略) 、无灰尘
无污迹
3m下定期保洁每周清洁1次　
垃圾桶日常保洁日倒垃圾2次，巡视数次
清洗1次存放量不超过2/3，无虫子、无异味、无污迹、无痰迹
不锈钢烟灰桶日常保洁日清垃圾2次，巡视数次、清烟头数次无污垢、无痰迹、烟头不超过10支
天台地面、清扫日清扫1次无垃圾、落叶
排水地漏检除杂物周清理1次保证畅通无阻
雨蓬、连廊定期清洁月清洁2次，季度清洗1次无污迹、水迹、污垢、无未清洗或遗漏
电梯电梯门日常保洁每小时保洁1次，上不锈钢油无灰尘、无污迹、光亮
轿箱内壁面无手印
梯门轨道日常保洁每天清洁1－2次无灰尘污迹、无垃圾、光亮
按扭日常保洁每天擦抹数次无灰尘、无污迹、无指印
天花、风口、灯具除尘清抹每周1次无灰尘、无污迹
电梯地面清擦抛光2次/日清擦、1次/周抛光无灰尘沙粒、表面光亮
电梯内镜面日常保洁每小时保洁1次，随时保洁无手印、污迹、明亮
办公区域地面(瓷砖)日常保洁日清洁剂湿拖1次、随时保洁 无灰尘、无污迹、防滑、光亮
月清洗1次
办公桌、文件柜、台面、座椅、窗帘、屏风日常保洁每日擦抹2次
每周用洁而亮清抹1次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹、光亮
柔软干净

沙发、茶几、电器日常保洁
定期上家具蜡1次每天擦抹2次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹
垃圾篓日常保洁每天倒垃圾2次，巡视4次存放不超2/3，无虫子、异味
门、门框日常保洁日擦抹2次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印
玻璃内墙面日常保洁日擦抹1次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无手印

(略) 设施日常保洁日擦抹1次、周清抹1次无灰尘、无污迹
或视污染程度而定
天花外观、风口、灯具定期保洁
定期保洁周清抹1次
季度清洁除尘 (略) 、无灰尘
无污迹
(略) 分瓷砖墙面随时保洁日保洁，周清抹1次无灰尘、无污迹
定期清洗
地面日常保洁日拖抹6次，适时冲洗保洁，随时保洁无灰尘、无污迹、地面干爽
1周用洁厕灵清洗1次
小便池、座厕、蹲厕日常清洁上班时间每半小时巡视1次，每小时清洁1次，每日清洗4次，，每周消毒1次无灰尘、无污迹、无积水、无毛发、无污垢、无便迹、无异味
天花外观、风口、灯具定期清洁每周清抹 (略) 、无灰尘、无污迹
洗手盆日常清洁日擦抹数次，每小时巡视1次无灰尘、无水渍、无污迹、无积水
镜面及台面日常清洁日清洁6次，每半小时巡视1次无灰尘、无水渍、无污迹、无积水、无头发、无手印
垃圾篓日常清洁每天倒垃圾2次，巡视4次存放不超2/3，无虫子、异味无污迹
门、窗日常清洁日擦抹2次、1周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无水渍、无污迹、
无手印
卫生间下水疏通堵塞后及时用工具疏通排水、排污畅通
卫生间空气质量喷空气清新剂早中2次/日无异味
外围区域路面日常保洁日全面清扫1次、随时保洁无沙尘、无污迹、无垃圾、杂物
定期清洁月冲洗1次或视污染程度定
(略) 、水泥地面日常保洁
定期清洁清扫1次/日、随时保洁无垃圾杂物、无污迹
冲洗1次/月或视情况定
排水沟日常保洁
定期清洗日：保洁
月：冲洗1次无垃圾杂物、流水畅通
无积水、无异味
垃圾回收房日常清洁每天清洗1次、消毒1次
垃圾清运1次干净、无乱堆放、无异味
(略) 、虫子、垃圾日产日清
绿化地日常保洁日清扫2次，每小时巡视1次无污物、无垃圾、落叶
标识、标牌日常保洁日擦抹1次无灰尘、无污迹
路灯、射灯日常保洁日保洁、周擦抹1次无灰尘、无污迹
雨水井、明沟、地漏日常清洁每日保洁、每周清理1次无垃圾泥沙、畅通无异味
3M以上铝板墙面定期清洁每季度清洗1次无灰尘、无污迹、 (略)
3M以下铝板墙面 (略) 部污迹随时清洁、
每周清洁2次无灰尘、无污迹
玻璃墙面日常清洁随时保洁，每周擦抹2次无灰尘、无污迹、无印迹
消防设施及其它设施日常清洁日擦抹1次或视污染情况而定　
垃圾箱、桶日常清洁日倒垃圾1－2次、清洗1次存量不超2/3，无虫、异味垃圾桶无污迹、无痰迹
说明：日常清洁最低频次是中标单位在日常清洁中的最低作业频次要求，中标单位应以达到质量标准为目标，根据实际需要增加作业频次。
2、外墙清洗标准
项目作业流程及标准
外墙清洗作业流程：
①对楼外 (略) 全面开荒,铲除附着在墙体或玻璃上的各种残留物。
② (略) 有铝合金横以及竖框上的各种灰尘。
③采用高压喷枪加入全能清洁剂,全面冲刷外侧墙面。
④用 (略) 有外侧玻璃及窗框。
⑤最后清理窗台的残留水迹。
清洗标准：
建筑物外侧墙面整洁无建筑残留物,瓷砖外侧墙面整洁无建筑残留物,玻璃窗框无灰尘、无斑迹,玻璃光洁明亮。
3、 (略) 理程序
分类作业程序
可回收垃圾每天由垃圾收运员定时到校内各垃圾收集点收集。非收集时间如垃圾箱盛装超过容积2/3时，巡查人员或其它工作人员可联系垃 (略) 收运。
收集垃圾时，要注意卫生，戴防护手套，收集完毕后 (略) 必要的清洁或消毒。
清运垃圾时，应用垃圾袋或垃圾收集车装好，确保垃圾不散落地面。
收集后的垃圾 (略) 分拣和分类存放，各类垃圾存放桶要标明类别并加盖防止异味散发。
垃圾外运服务商将垃圾运出村，运输途中不得与其他垃圾混合收运，并确保运输车辆密闭不洒落。
有害垃圾有害垃圾中固态垃圾由产生者投放到指定的有害垃圾桶中，液态垃圾由产生者自备密封专用容器，送至指定临时暂存区，不得排入市政管道。
每天由清洁人员定时到校内各垃圾收集点收集。非收集时间如垃圾箱盛装超过容积2/3时，巡查人员或其它工作人员可联系垃 (略) 收运。
收集垃圾时，要注意卫生，戴防护手套，工作完毕后 (略) 必要的清洁或消毒。
收集清运垃圾时，应用垃圾袋或垃圾收集车装好，确保垃圾不散落地面。
收集后的垃圾 (略) 分拣和分类存放，各类垃圾收集桶要标明垃圾类别并加盖防止异味散发。
垃圾外运服务商应将有害垃圾交持危险废物经营许可 (略) (略) 置。
其他垃圾每天由清洁 (略) 馆各垃圾收集点收集物。非收集时间如垃圾箱盛装超过容积2/3时，巡查人员或其它工作人员可联系垃 (略) 收运。
收集垃圾时，要注意卫生，戴防护手套，工作完毕后 (略) 必要的清洁或消毒。
收集清运垃圾时，应用垃圾袋或垃圾收集车装好，确保垃圾不散落地面。
收集后的垃圾 (略) 分拣和分类存放，各类垃圾桶要标明垃圾类别并加盖防止异味散发。
垃圾外运服务商负责垃圾外运，但不得与其他垃圾混合收运。清洁人员提供协助并做好登记工作。
垃圾外运服务商应将垃圾 (略) (略) (略) 理。
4、消杀服务标准
位置消杀
项目消杀安排（最低频次要求）工作标准
每 周每 月
卫
生
间蟑螂每周一次①灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）；
②灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3%；
③灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%；
④灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）；
⑤灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。
蚊、蝇每周一次
老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
消防
通道
、电梯底坑蟑螂每周一次
蚊、蝇每周一次
老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
污水
井、
污水
沟蟑螂每周一次
蚊、蝇每周一次
污
水
井老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

垃
圾
中
转
站蟑螂每周一次
蚊、蝇每周一次
老鼠投放鼠药两次
餐厅蟑螂蚊、蝇
老鼠消杀每周一次
灭鼠每月一次
说明：日常消杀最低频次是中标单位在日常消杀中的最低作业频次要求，中标单位应以达到质量标准为目标，根据实际需要增加作业频次。

5、室外绿化养护标准
项 目标 准
草坪养护 1）草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。
2）草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达99%以上。
3）清除杂草，无明显高于15cm的杂草，草地纯度达99%以上。
4）适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势优良。
5）适时剪草，留茬高4—6厘米，修剪平整、美观，边缘整齐。
6）草地嫩绿，无烂草、感病草。
7）注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1m2以上积水。
乔木养护1）生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶。
2）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。
3）基部无30cm高以上萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。
4）及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。
5）无明显病害枝。
灌木养护1）株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。
2）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。
3） (略) 整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。
4）及时修剪，造型优美。
5）无长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。
6）无明显病害枝。
7）对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。
绿篱养护1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明；
2）绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐；
3）每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm；
4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口；
5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。
6、室内绿化养护标准
项 目标 准
花木整体效果植株生长旺盛，处于观赏前期，并要求花木成型、整齐，无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等；整个花坛待换花不超过1/3；
花木
茎叶株型端正、 (略) ，基部叶片完整无缺；
植株大小与容器相称、协调。无缺水干旱现象，植株生长良好
花木整体造型整枝无明显倾斜、畸形、鲜花开放饱满、均匀。
花盆
色彩花盆残缺、不洁、色调不统一、大小不整； (略) 没有垫底盘，或者底盘残缺；盆景或者吊绿设施残缺不洁。
花木浇水不渗出底盆，底盆外无积水。
花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。
特殊花木要求1）鲜花类要求花朵艳丽、开花时间充足；
2）沙漠植物无明显衰败、无烂果现象
3）盆景造型良好、各种配套摆设整洁，有一定的绿色覆盖；
4）绿色垂挂覆盖合理，有一定的垂挂的长度，无明显枯枝。
花 木
病虫害花朵及叶面无病虫害，大叶时花叶面无虫口；叶片无干尖、焦边、折损或机械损伤。
（四）宿舍及教师公寓管理

1、 (略) 位及设施设备的维护和管理
定期 (略) 位及 (略) 保养维护，保证房屋和设施设备的正 (略) 。公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
　　2、环境卫生服务标准
　　（1）、宿舍和公寓楼区域内的环境、 (略) 位。
　　标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、 (略) 、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
　　（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
　　标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无 (略) 等。
　　（3）、宿舍和公寓的公共卫生间。
　　标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
　　4、安防服务标准
　　（1）、24小时管理服务值班，及时登记非本宿舍和公寓内来访。
　　（2）、随时维护宿舍和公寓周边车辆停放秩序。
　　（3）、定期对宿舍和公寓内的消防设施设备、 (略) 巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
　　（4）、宿舍和公寓内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
　　（5）、 (略) 登记，晚间限时离开，严禁留宿。
　　（6）、宿舍和公寓内内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等 (略) 为。
　　5、维修服务标准
　　（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内 (略) ，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况 (略) 处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作， (略) 理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
　　（2）、定期对公共照明 (略) 巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
　　6、接待服务标准
　　（1）、文明服务、礼貌待人。对学生和运动员热情接待、认真受理；对提出的问 (略) 认真耐心地解答和帮助解决。
　　（2）、认真、全面、详细、准确地登记居住学生和运动员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
　　（3）、按照宿舍和运动员公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收， (略) 置。


（五）会议和接待服务
服务内容
1、有关会议和接待的服务工作。
2、会议接待服务包括会（接待）前准备、会（接待）中服务、会（接待）后整理阶段。
3、具体工作内容：
？会议和接待活动的安排、登记和服务，及时 (略) 门通报情况；
？会议和接待横幅、卡座牌及欢迎指示牌的制作及摆放；
？会议或接待前绿化人员需 (略) 进行花木摆放，清洁 (略) (略) 理等环境布置工作；
？会议或接待前技术人员对各类 (略) 检测，对会议系统 (略) 调试；
？秩序维护人员对 (略) 引导管理；
？会议或接待期间 (略) 巡查并根据需要提供茶水服务， (略) 理突发事件，确保 (略) ；
？会议或接待结束后，及时清理、清 (略) 环境，恢复桌椅摆放，关闭设备仪器，发现异常情况及时报告。

服务标准
1、会议接待礼仪工作标准
项目规范标准
着装礼仪1）员工在岗时一律穿工作服，工作服整洁无污物、挺直干净；
2）领花要系戴端正、标准；鞋袜整齐，工作鞋干净光亮；
3）服务员工作牌佩戴统一，不歪不斜；
4）在上班区域，非上班时间，不允许穿奇装异服。
仪容仪态
1）面部修饰应洁净、卫生、自然；
2）发部修饰应前发不遮眼，工作时不允许长发过肩、自然披散下来，染发只能染接近黑色；
3）会务员应淡妆打扮，在岗不准戴首饰，如耳环、项链、戒指、手镯等；
4）不准留长指甲，不准涂鲜有颜色的指甲油，不允许使用气味浓烈的香水；
5）姿体 (略) 姿、坐姿、行姿、表情等要符合身份；
6）行进时要注意：身体协调，步伐从容，步态平稳，步幅适中，步速均匀；
7）员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服，注重个人卫生；
8）每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在业主 (略) 所整理仪容仪表。
举止态度
1）举止应大方，动作要适度，站立时要姿势端正，双脚稍微拉开，双手握于身前，不能叉腰或抱胸，不准背靠它物或趴在台面上；
2）行走时要步子轻稳，不左顾右盼；无工作时，不能三五成群围在一起，不能边走边说笑或哼歌曲；
3）在服务过程中，态度要热情、诚恳、谦虚、谨慎。
言语交谈1）服务员在工作时要讲普通话，语调应亲切，态度要大方有礼；
2）应用恰如其分的称谓来称呼领导或外 (略) 客，善用对方的尊称，在谈话时要注意语气、语调、语速，语音应略低于客人的声调；
3）电话通话声音要适度，话语要简练。
2、会议接待操作礼节规范
项目规范标准
引导1）为宾客引路时，应走在宾客左前方，距离保持2-3步，随着客人的步伐轻松 (略) 。
2）遇 (略) ，要回头向宾客示意说“请当心”。
3）引领客人时，应用“这边请”、“里边请”等礼貌用语。
4） (略) 时，应在宾客的后方，距离约半步。
电梯手势1）电梯到达时，应站在梯门前，一只手斜放梯门上，以免梯门突然关闭。
2） (略) 进电梯后，然后进入电梯，面向电梯门，一手按电梯按钮，另一手的手心朝着电梯门，随电梯门的关闭而移动，以防梯门关闭时夹住宾客衣物。
3） (略) 状态时，用身体挡住电梯按钮，防止宾客不小心碰到电钮。
4）电梯到达且梯门完全打开时， (略) 在梯门旁，一只手斜放梯门上，另一只手指向通道方向引导。
沏茶1）先检查茶具是否清洁无破损。
2）茶盘内放一抹布，以便擦拭。
3）茶盘与胸平齐，左手托盘，右手自然下垂。
4）送茶时，应一膝弯屈，右手从托盘上把茶端给客人；应先客后主，先女宾后男宾；如有外宾，则先送给外宾。
5）放好茶杯后，应转动至杯柄在右侧，以便客人端起。
6）沏茶时，应先一膝弯屈，然后打开杯盖，把茶端拿起来注水。注水时，茶杯应轻拿轻放。打开杯盖，把杯盖放到桌上时，杯盖的内侧应该朝上，手不能碰到杯口和杯盖的内侧。
7）杯盖开启、合盖要缓而轻，避免杯盖相碰而发出响声。

五、服务基本内容

五、岗位及人员配置要求

（一）人员岗位及数量配置要求
1.人员岗位设置
本项目按物业服务要求设置岗位，物业服务人员合计配置不少于 42 人，具体人员岗位及数量配置要求如下：
序号 岗位 具体岗位名称 人数人员构成
1一、管理人员项目主管1 管理人员总人数不少于5人，其中项目主管1人、文员（兼财务）1人、公寓管理员3人；
2 文员兼财务1
3 公寓管理员3
4 小计 5
5二、工程服务主管1 工程服务人员不少于4人。其中工程主管1人，电梯、消防、空调或功能厅等特种设备值班操作人员3人，具备高级工以上资格的技能人员且不少于1名；
6 维修人员3
7 小计 4
8三、安保服务主管1 　
安保服务不少于21人。其中主管1人，班人3人， (略) 员17人。在岗位设置上大门岗与消防监控均是“设一个岗位，3班倒，正常班1人，共4人”
　
9大门岗 4
10教学楼大堂3
11宿舍综合楼大堂3
12消防监控4
13校园巡逻3
14机动调休3
15小计 21
16四、环境服务男生宿舍1 环境服务（含保洁、消杀、绿化人员）总人数不少于12人，其中环境班长1人、保洁员（含消杀、绿化人员）11人。
17 女生宿舍1
18 食堂2
19 行政办公区2
20 教学楼2
21 外围1
22 机动调休2
23 绿化1
24小计 12 　

总计　42

管理服务过程中，如校方在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目，按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费，增加的相关费 (略) 支付。

管理要求
1）投标人须提供本项目物业管理相关上岗证（含物业管理员、专职消防控制室值班、保安人员、水电工、等巡值操作等专业技术管理人员）、健康证及其他规定应提交的证明文件；
2） (略) 有选派到本项目的工作人员办理医疗、养老、工伤、失业、生育等保险住房公积金（“五险一金”），签订劳动合同；
3）中标人选派到本项目的物业服务人员应当具有高尚的职业道德：遵纪守法，爱岗敬业；必须统一服装、佩戴明显标志、工作规范、作风严谨、工作认真，尽职尽责；诚实守信，热情服务；具有相应的专业知识和专业技能；
4）投标人应承诺24小时内撤换工作表现差或出现责任事故的相关物业管理服务人员；
5） (略) 人提交上月份物业服务总结、工作日志、及重要工作指标完成统计表（含出勤率报表），并提供物业管理服务人员花名册备查；
6）中标单位必须落实人员稳定的保障措施。在春节等长假期间确保本项目服务人员出勤率得到保障。物业管理服务人员每月出勤率应达到90%或以上。
3. 对中标人岗位建立要求：
1）中标 (略) 应建立健全24小时专人总值班及巡查回访制度，设立服务电话，接受招标人或师生对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈, (略) 理，实行回访制度和记录并存档。 (略) ，若有事离开，需向招标 (略) 管理人员说明离 (略) 因；周一 (略) 总值班管理人员1人，机动巡查管理员至少1人，负责组织协调工程维修和保安保洁等服务人 (略) 有楼层，开展和落实物业管理工作情况，发现问题隐患及时解决，及时做好预防和纠正和整改措施。
2）中标人应建立健全消防监控室24小时分3班轮流值班负责制， (略) 委派1名经理助理，兼任消防主管，监督管理监控室 (略) 理日常突发消防及治安等 (略) 理事宜。消防主管及值班人员应安排有丰富高层建筑 (略) 管理经验和技能的服务人员，且具备 (略) 理大厦消防等安全事务、熟知监控等设备操作的服务人员，包括能够及时组织启动消防应急广播、 (略) 理电梯困人紧急救援等消防 (略) 理程序，确保一旦发生险情能够第 (略) 理。
3） (略) 每8小时各岗位轮值制，周一至周日应常设带班、大门岗、大堂岗、巡逻岗各1人；
4）中标人各楼层保洁员安排：周一至周日白天上班，中午或晚上9时前应根据各楼层（尤其是实训教学楼层）使用情况，安排至少1人机动保洁员实施保洁工作。招标人办公楼层 (略) 日常和动态清洁等有关工作。办公室、各种会议厅室等，应常年安排1- (略) 日常和动态的保洁跟进工作，确 (略) 所保洁工作常态化、标准化，井然有序。
4. 人员出勤
严禁投标人少派人员,校方有权规定中标单位采用集中打卡或签到上班,采购人有权不定时抽查投标人出勤人员。当期投标人派出的工作人员到岗率须达到90%（含90%）以上（缺岗人员须于一周内补齐，工作人员因违纪、自行离职的情况除外），每减少一人，按中标文件中的“人工费用”（平均）为标准扣发人员费用，从履约保证金中扣取。　

六、合同签订及付款方式

六、项目商务需求
（一）商务需求
1、本项目服务期限为9个月，投标报价按9个月服务期报价。
2、合同延期：本项目服务期满后，校方可根据中标单位履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过2年；中标单位若不同意顺延合同，需提前3个月向采购方提出。
3、采购单位在适当时候对该 (略) 考核评比，如达不到上述要求，则可终止物业服 (略) 财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。
4、有关物业服务事项的说明：
（1）中、大修及更新改造项目由中标单位制定计划报请采购单位，办理相关手续后，方可实施，费用由采购方支付。
（2）管理用房
采购方将提供 平方米的管理用房（含 (略) 所），该用房在委托管理期限内由物业服务企业免费使用。
（3）物业服务帐目的公开
中标单位每季度5日前向采购单位提供季度财务收支情况明细报表；
（4）监管： (略) 期间，中标方须接受市采 (略) 门的监管，中标单位没有按照招投标书和 (略) 职责及达到上述标准要求的，采购方有权要求中标单位整改，并扣减当月相应项目的管理费用。
5、维修费用的说明
（1）公用设施、机电设备单项（含配电房机组）维修材料配件费用在 1000元以下的由中标单位负责，超过 1000 元的， (略) 分由采购方负责。
（2）所有委托 (略) 需用具、材料、工具（ (略) 传呼设备、衣服等）由 (略) 解决。
（3）其余设施设备的说明。 垃圾桶、垃圾袋均由物业服务企业负责提供和安装，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。
（4）机电设备及基础、外围围栏、井盖箅子等金属构件的除锈和刷漆须及时，费用由中标单位负责。
6、公用水电及发电机燃油费。公用水电费用由校方承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、照明、各类机电设备等各类用电）。
7、为保证设备的正常运转，延长使用寿命，投标单位不具备专项专业维护资质的，须委托有资质技术力量强有管理经验的专业单位维护，中标单位须提供委托合同报采购方审批。
8、中标单位配合采购单位日常物品搬运，若举办 (略) 门调整等原因需要搬运大量物品的，中标单位须予以配合。
9、投标人对该物业服务项目拟配备总人数以及各岗位设置人数，要满足服务要求，保证工作正常运转，须列项说明。
10、 (略) 的具体特点编制节能管理方案，并负责日常的管理。
11、项目进度安排：
合同起始之日前10个工 (略) (略) (略) 摸底及资料和物资交接。
合同起始之日起中标单位按照投标方案约定的岗位配 (略) ，并按约定之标准提供服务和管理。
（二）其他要求
1、规章制度与物业档案要求
（1）投标人须建立 (略) 涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案及应急响应制度等，并须得到使用单位的批准。以便能够保证能够提供高效、优质的物业服务。
（2）中标单位须建立各设 (略) 、维修和保养的管理档案，值班、巡逻的管理资料，清洁工作的实施和绿化养护管理等方面的档案，同时以上档案 (略) 门上交归档整理。
（3）中标人在各项维修维护或材料采购过程中，必须及时报告采购人，以便相关物业费用使用的监督。
2、资产维护要求
中标单位在合同期内有责任维护好现有的设备和资产，在签订合同前对设 (略) 账物移交，在合同 (略) 使用的 (略) 盘点和清查，对设备和资产出现丢失和损坏等情况的按 (略) 处理。
3、突发事件管理要求
（1）中标人需为此项目购买保额不低于1000万元的公众责任险等商业保险。
（2）中标人须按《 (略) 市电梯安全监管方式改革实施方案》要求，对8台电梯购买事故责任险，基础保费不少于每年100元/台。
（3）投标人须建立完善的危险源识别，对突发事件能够及时、准确有效地识别并做出应对措施。
（4）各项目 (略) 理流程及应急预案， (略) 相应的培训、演练，演练计划及总 (略) 门处备案。其中，每半年至少组织一次以上的消防演习。
4、电梯维保服务项目特殊条款
电梯公司专业人员在维修、抢修、保养中违规操作或安全管理人员在巡查中发现存有 (略) 造成的一般事故、较大事故、重大事故，一 (略) 承担。
（1）一般事故：
a、电梯事故造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1万元以上1000万以下直接经济损失的；
b、电梯轿厢滞留人员2小时以上的；
（2）较大事故：
电梯事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万以上5000万以下直接经济损失的；
（3）重大事故：
电梯事故造成10人以上30人以下死亡，或者10人以上50人以上重伤，或者5000万以上1亿以下直接经济损失的。
5、财务及账目管理要求
（1）投标人每月5日前向采购人提供前阶段财务收支情况明细表， (略) (略) 门的监督，不断完善管理服务， (略) (略) 门报告物业服务提供情况。
(2)履约保证金：中标供应商向采购方交纳履约保证金人民币： * 万元整(￥100,000.00)。根据物业服务需求，在 (略) 过程中，若因考核结果或涉及中标方服务责任的扣款、赔款事宜，如所扣罚款项超过履约保证金，则中标方应在履约保证金的基础上给予补足；若中标方未完成合同规定的各项管理目标或具有合同约定的其它情形，履约保证金不予退还。
6、物业服务转包与分包
（1）严禁转包，中标人不得将本物业服务项目整体转包给其它单位，如若转包，采购人有权责令投标人终止转包合同，情节严重者，采购人可终止物业服务合同。
(2)中标 (略) 承担本物业的专项管理业务并支付费用，专项业务人员及投入经费不能减少。中标单位不得将整体管理责任及利益转让给他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。 (略) (略) 专项管理业务作业过程中，中标人须全程监督考核管理， (略) 在物业服务过程中，造成严重的安全事故（包括造成严重的经济损失或人员伤亡），校方有权终止与中标单位的合同，中标 (略) 责 (略) 造成的一切经济损失并承担相应的法律责任。
7、物业服务工具物资投入
为了做好本物业服务工作，中标单位须在物业维护方面投入相应的工具设备，包括绿化工具、清洁工具、物业维修工具、防灾抢险物资以及安保专项物资等。
8、投标文件资料
中标单位与校方签订物业服务合同之前，须向校方提交投标文件资料电子版，电子版资料包括投标文件扫描件或影印件，投标报价及电子表格及一些技术文件等须为Excel或Word 格式的文件，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。

七、投标报价
1、本项目物业服务费采用包干制，按月包干，单价不做调整。
应包括以下内容：
（1）行政费用，包括：员工\管理人员工资、社保、公积金等费用，办公经费等；
（2）建筑物维护费；
（3）公共设施设备维护费，包括：供电、弱电、消防、给排水、空调、太阳能、电梯等系统维护费；
（4）治安保卫费；
（5）环境维护费；
（7）管理设备分摊及固定资产折旧费；
（8）不可预见费；
（9）法定税费；
（10）物业管理佣金等；
（11）招标范围有关项 (略) 列的各项指定费用。
2、本项目服务费应包括服务成本、法定税费和企业的利润。 一经中标，投标报价总价作为中标单位与校方签定的合同金额，合同期限内不做调整；
3、投标人应根据本企 (略) 决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；
4、投标人的投标总价不得超过项目总财政预算限额；
5、投标人的投标报价， (略) 文件及 (略) 列的 (略) (略) ，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；
6、 (略) 文件予以更正，否则， (略) (略) 列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得予以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；
7、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；
8、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将 (略) 为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

八、付款方式
付款方式：每月15日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由校方签署付款凭证，办理付款手续。

七、其它事项

九、服务条款偏离表
投标人名称____________________ 招标编号____________________
【声明】投标文件中：如本表与《项目费用支出清单列表》有矛盾，以《项目费用支出清单列表》内容为准；如本表与具体服务方案承诺内容有矛盾，以本表为准。
据招标文件要求，我公司承诺响应如下：
序号招标文件要求投标文件响应偏离说明（符合/正偏离/负偏离）
一、物业服务整体设想及策划
1项目特点与需求分析
(略) 管理服务工作中的重点分析与服务措施
3日常管理服务难点与服务措施
4项目管理设想和管理定位
二、管理方式和工作计划
5 (略) 的具体管理方式
6 (略) 的整体工作计划
7管理目标、指标承诺及措施
三、人员的配备、培训与管理
8人员配备

不少于配置人员42人。
9员工培训
10员工管理
四、管理制度和档案的建立与管理
11公共制度和管理规章制度的制定
五、房屋、机电设备和配套设施管理服务措施
12房屋管理与维护的定位
13地基基础及主体结构养护内容：杜绝不合理荷载产生；防止地基浸水；保证勒脚完好无损；防止地基冻害。
达到效果：基础无沉降，主体结构无开裂。
▲管理项目巡查，发 (略) 理，月总结。
※每年全面检测、评定一次。
14楼地面工程养护内容：保证有效防水；避免室内受潮与虫害；二次装修科学管理；清除装饰材料副作用。
达到效果：无渗漏，无缺损。
▲每三天巡查一次，即坏即修（修 (略) (略) 理）
15墙台面（内墙）及吊顶工程养护内容：保护与其 (略) ；注意清洁与清洁方法；防止擦、划、刮、撞击；保证整体协调。
达到效果：整洁、无缺陷、起皮漏刷，完好无损。
▲每三天巡查并按规程清洁。
※每年定期检查二次， (略) 位。

16门窗工程养护内容：严格遵守使用常识与操作规范；经常清洁、检查，防止变形缺件。
达到效果：开启灵活，安装牢固，无缺损、无渗水。
▲每三天巡查一次，即坏即修，月总结。
※每年刷油漆一遍，金属防锈， (略) 件。
17屋面工程养护内容：定期清扫， (略) 于有效状态；建立大、中、小修制度； (略) * 保养；加强屋面使用管理。
达到效果：无积水、无渗漏；隔热层完好， (略) 无脱落及锈蚀，广告牌等焊接安装牢固，无安全隐患。
▲每周巡检一次，清理屋面垃圾，修补渗水屋脊、屋面，即坏即修，报月总结。
※每年雨季来临前第一次大雨后防水检查，补漏；每 (略) 焊接、刷银粉漆。
18外墙养护达到效果：无影响观瞻、美观整齐；无缺损，无裂缝渗水，墙皮脱落。
▲日巡查发现乱涂乱画、乱张贴及违章搭建及时纠正、清洁。
※每年全面检查一次，防渗水补漏。
※每年至少清洗外墙二次。
(略) 位养护内容：保持清洁，排水畅通，无积水；通风、防潮、防鼠、防蚁害；无渗漏、四周无脱落。
达到效果：无积水，无积淤，无异味，无虫鼠蚁害；整洁，安全。
▲每月巡查一次，发 (略) 理（雨天查二次以上）。
※每季度全面清理一次（贮物室）并消毒；每年夏季杀白蚁。
20共用设备管理的定位
21供 (略) 维护管理：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；建立严格 (略) 制度、电气维修制度和配电房管理制度， (略) 和维修人员必须持证上岗；建立 (略) 维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全。
22室内外照明和效果灯光工程系统维护管理：加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
23给 (略) 维护管理（包括给排水管道、水泵、水箱、阀门、水泵房、给排水检查井等）：保证给排水 (略) 使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家和 (略) 市相关标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、 (略) 日常维护和定期检修，并按 (略) 市二次供水要求对生活水箱及 (略) 定期清洗和消毒，定期对水泵房及 (略) 检查、保养、维修、清洁；定期 (略) 清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，及时发现并解决故障，零修合格率100%。
(略) 维护管理： (略) 管理、设备管理、安全管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按 (略) ，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好； (略) 国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备， (略) 维修保养，定人定 (略) 清洁、润滑；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分 (略) 抢修，及时排除故障。 (略) 保养， (略) 一次检查，提供《电梯重要安全装置自检报告表》， (略) 一次年度检修调整，24小 (略) 理，保证电梯24小时全天候开放。
25 (略) 维护： (略) 管理制度和安全操作规程，保证空调 (略) 和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合 (略) 和节能降耗措施；定期检修养护空调设备，如：冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、供电柜、新风机、风管、 (略) （ (略) 每月清洗一次）等包括空调主机的故障排除，保证空调设备、 (略) 于良好状态；空调 (略) 故障后，维修人员应 (略) 维修，并做好记录，零修合格率100%。对空调主机、冷冻冷 (略) (略) 维护保养，及时更换制冷剂、润滑油、传感器，对故障应 (略) 理报告。
26消防系统维护管理：加强日常检查巡视，确 (略) 及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用， (略) 联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。 (略) 按标准每月对消防系统及背景 (略) 一次检查、保养、维护， (略) 理随叫随到，提供 (略) 理报告，每周设备表面清洁除尘一次；消防水泵至 (略) 一次试泵水泵正常上水，管道阀门、水龙头带配套完整。
27智 (略) 维护管理：定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发 (略) 理（24小时内），零修合格率100%。实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制，确保楼宇设备运转自动化。
28配套设施管理的定位
(略) 地、道路、 (略) 维护管理：确 (略) 地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%； (略) 每月清洗2次，并根据实施情况增加清洗次数， (略) 地的洁净；节假日或举办活动时配备充足的清洁工，及时跟进打扫， (略) 垃圾，保持环境清净卫生； (略) 草坪砖完好率100%；及时对道路 (略) (略) 刷新、划线。
秩序维护、消防安全及车辆管理服务方案
30秩序维护：1、公共秩序维护人员熟悉校园环境，仪表端庄，言语规范，文明执勤，认真负责，人员稳定，服从校方相关领导和工作人员的指挥。2、公共秩序维护人员的素质要求：品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、具有高中以上文化程度、持有上岗证、无犯罪记录。3、维护校园的公共秩序，做好安全防范措施，校园日常秩序井然有序，要有科学高效的突发事件（消防、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）应急措施和响应预案，要有足够的人员和器械保证，平时有演习。所有秩序维护人员都是 (略) 成员，突发事件发 (略) 理，防止事态进一步恶化， (略) ，并报告校方领导，必要时及时报警。4、 (略) 24小时秩序维护，固定岗和流动巡逻相结合。消防值班室、大门岗24小时值班， (略) 会闲杂人员进入校园， (略) 会不法分子侵犯。5、和校方共同确定岗位和治安方案，并制订工作岗位职责、标准、时间等，以对保卫、 (略) 管理、考核、实施， (略) 定岗位有人值勤，尽职尽责。6、建 (略) 来访人员询问登记制度。实行IC门卡管理，学生、教职员工凭IC卡进入校园和办公区，外来人员得到受访者许可登记进入，维护校园环境安静，制止喧闹现象，禁止闲杂人员进入校园。7、 (略) 规章制度，对校园内学生、进出 (略) 有效管理，维护良好的学习秩序。
31车辆管理：1、机动车（ (略) ）管理制度完善，管理责任明确，确保交通畅通，车辆、 (略) 管理要有专人负责引导。建立车辆出入登记制度，需进入校园的车辆须按指定路线和时间、 (略) 驶，防止交通事故发生。2、外来车辆进入须电话报经校方同意方可引导进入，车辆运送物资出入须停车检查， (略) (略) ，行人携带大件物品出入要详细询问与检查，有疑问需请 (略) 门。
3、负责校园内非机动车的保管、停放，管理有序，按规定位置停放，做到规范化、整齐、分类、安全。
32消防管理：负责校园消防管理，指派消防安全责任人；巡查消防设备设施，发现 (略) 理，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制订消防应急方案。所有护卫人员均是义务消防员，接受消防培训， (略) 最少一次消防演习，每年与有关消防单位组织最少一次联合消防演习。
33秩 (略) 管理：1、完 (略) 内务管理制度；2、强化秩维业务培训和政治、文化学习；
3、组织开展正当的文体活动；4、严格考勤、考绩，实行末位淘汰。
应急预案
34针对各类突发事件制定应急预案：1、治安突发事件：盗窃、抢劫、打架斗殴、跳楼、故意伤人、恐怖袭击；2、公共突发事件：传染病、流行性疾病、供电、供水、临时庇护；3、自然灾害性事件：台风、暴雨、雷电、火灾；4、事故性事件：中暑、中毒、交通事故、触电、电梯困人。
35突发事件发生， (略) 必须3-5 (略) 置方案，迅 (略) 置事件， (略) 预案的， (略) ， (略) 处置预案。
环境保洁管理服务措施
36校区红线 (略) 地、道路、广场、水系、绿地等公共区域的清洁卫生。
37房 (略) 分（含设备机房）的清洁卫生。
38校区各区域室内清洁、 (略) 产生的废弃物（含餐厨垃圾及医疗垃圾）收集、清运，其中学生公寓和教师公寓室内清洁不由物业服务企业负责。
39校区办公区域卫生间用纸、擦手纸、洗手液等费用由中标人承担。
40学生公寓、 (略) 公共区域的清洁卫生、废弃物分类收集、清运。
41公共卫生间的环境清洁。
4 (略) 管理及每日废弃物外运数量统计工作。
43校区红线范围内的“四害”消杀。
44一年两次外墙面清洗、 (略) 石 (略) 理、木地板养护。
45化粪池、隔油池清掏。
(略) 卫生清洁。
绿化管理服务措施
47负责承担校区红线图以内室外绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理的养护和管理。
48节日及室内摆花方案：1、节日摆花时间包括：元旦、春节、五一、国庆；另有特殊需要由采购单位与 (略) 商议后确定。2、室内摆花的品种和规格要与摆放环境相适应。详细要求如下：办公室：落地式（瓦盆，连盆高约150厘米），如：发财树、金钱树；台式（或摆地面，瓷盆，连盆高约60厘米），如：君子兰、红掌、银皇后、仙人掌；廊厅：花礅式（瓷礅，连礅高约110厘米），如：绿巨人、也门铁；电梯间：台式（或摆地面，瓷盆，连盆高约60厘米），如：绿巨人、也门铁；大堂：落地式（连盆高2米），如：扇尾葵；台式，如：绿巨人、也门铁；花礅式，如：绿巨人、也门铁；大门前（大盆，连盆高及直径约180厘米），如：非洲茉莉球；
中标方将按上述标准购置或租摆盆花，并负责其维护、保养、剪枝、施肥、浇水、补苗、杀虫。同时负责校方的节日、大型会议、活动的花草布置。
宿舍及教师公寓管理服务措施
55学生宿舍管理服务措施：按学校的规定和要求安排好学生的住宿及做好相关的登记，对来访人员的出入做好记录；未经允许，不能擅自安排非住宿生、学生家长或其他外来人员留宿； (略) 的相关规定管理学生的起居和作息，做好每天的查房 记录工作，督促学生按时熄灯就枕；防止男女生串宿，对违反管理规 (略) 批评教育并做好记 录， (略) ；负责检查宿舍周围、走廊、楼道、厕所、等地方的卫生，配合清洁工做好宿舍保洁工作，保持宿舍环境整洁卫生；保管好宿舍的公用物资及门卡钥匙，每天必须对宿舍门窗水电及公 (略) 有效的巡查，如发现被人为破坏，应及时查明原因上报主管，并要求责任人照价赔偿；对损坏的设施或物品应及时报修；做好宿舍的防火、防盗工作；对 (略) 定时的检查，如发现异常情况或突发事件，必须采取有效的措施，将损害降低到最小，并及 (略) 门； (略) 下达的其他临时任务。
56教师公寓管理服务措施：按学校的住宿规定做好入住人员的住宿登记工作、外来人员的来访登记工作； (略) 及房间的日常清洁和消毒，定期消杀蚊虫； 对损坏的设施物品要及时维修；负责公寓的安全工作，发现有可疑情况要及时向 (略) 门报告， (略) 理。
会务管理服务措施
60会务管理
会前准备：布置导引牌、签到台、横幅与大背景、主席台， (略) 和座次安排、布置台布；制作并摆放姓名牌、不同类型麦克风摆放布置、摆花、胸花的制作与佩戴、提供纸笔、提供纸巾、灯光调试、音箱调试、投影调试、空调调试、茶具（水）准备和果盘服务（茶歇服务）等
会中服务：入场导引、续茶、会场巡视、 (略) 理、 (略) 。
会后整理：会务用品清洁、消毒、归位；设施设备归位，清理租借、调用的物品，检查有无缺失或损坏，清洁后归还，做好相应记录；检查会议厅（室）是否有客人遗失的物品，如有遗失应立即还送给客人，如未能及时送还， (略) 办公室妥善管理，做好记录，同时立即通知会议主办单位；检查会议室及相关的物品是否有缺失或损坏， (略) 管理员，协助追补损失，做好记录。关闭会议厅（室）：包括音响、空调、灯光、门。

其他

附件

一、项目概况

（一）、项目概况
项目概况： (略) (略) 过渡校区总占地面积17743平米，总建筑面积32269平米，绿化面积约 平方米。项目红线范围东侧为龙飞大道，南侧为风采路，西侧为飞扬路，北侧为如意路。
（二）、校园概况
1、宿舍楼（新建）1栋共14层，建筑面积约13873平方米:
（1）一层面积约1351平方米，主要有大厅、电梯厅、水泵房、配电房、消防监控室、弱电房、值班室等；
（2）二层面积约1351平方米，主要有厨房、餐厅；
（3）三层面积约1078平方米，其中架空面积约867平方米可改造；
（4）四层至十层为学生宿舍，每层面积约在 点击查看>> 平方米之间，每层有宿舍22间，共154间；
（5）十一层至十四层为教师宿舍，每层面积约在 点击查看>> 平方米之间， 共有教师宿舍68间，其中一房一厅20间，单房48间。
2、教学楼（改造）1栋共四层，建筑面积约18652平方米:
（1）一层阶梯教室4间，消防监控室1间， (略) 1个,卫生间等功能用房；
（2）二层教室(实验室)15间，会议室1间,卫生间等功能用房；
（3）三层教室、实验室16间，语音室12间，大会堂1个,卫生间等功能用房；
（4） (略) 29间，大会议室1间，语音室3间,卫生间等功能用房；

注：所有数据如有出入，以竣工图数据为准！

（三）、主要设备设施 具体以验收后的竣工图数据为准

主要设备一览表
序号设 (略) 属系统设备型号（功率）数量备注
1电梯
2变压器 配电系统 教学楼、宿舍
3变压器 配电系统
4变压器 配电系统
5发电机 配电系统
6消防自动报警系统 弱电系统
7闭路监控系统 弱电系统
8可视对讲系统维护 弱电系统
9门禁系统维护 弱电系统
10周边防范系统维护 弱电系统
11广播及背景音乐系统维护弱电系统
12巡更系统维护 弱电系统
(略) 管理系统维护弱电系统
14中央空调系统 空调系统
15分体空调 空调系统
16太阳能热水器 太阳能系统
17给排水专业 给水系统

上述提供的主要设备数量和型号仅供参考，具体型号和数量请 (略) 勘察确认。

注：所有数据如有出入，以竣工图数据为准！

二、服务范围

三、服务期限

四、服务标准及要求

四、管理目标及服务标准
一）管理目标：不低于国家物业管理示范大厦（市优）服务标准。
1．在合同期内，执行全国物业管理示范小区评分标准达90分以上。
2．制定物业服务方案，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上。
3．有效投诉率低于0.2%。
4． (略) 理率达100%。
5．房屋及公共配套设备、设备完好率98%以上。
6．治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。
7．环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。
8．利用现代化管理手 (略) 管理。
9．消防管理通过政府规定，年检完好率100%。
10.由于中标单位管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，中标单位应及时对损坏的 (略) 维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由中标单位负责支付。
以上项目要求投标人在投标文件《投标人承诺书》中承诺。

二）服务内容及标准
（一）安全管理
服务内容
自物业服务企业进驻起，校区秩序维护管理工作将交由物业服务企业负责，物业服务企业应安排秩序维护人员24小时值班，确保校区公共秩序。
负责校区内公共秩序维护、各区域治安巡逻等工作。
负责对进出校区的人员、物资的核实、登记、控制和管理工作。
负责对进出校区的车辆核实、登记和控制， (略) 驶及停泊管理。
负责校区施 (略) 的防火监管巡查和日常消防秩序维护管理工作。
负责装饰、装修期及物资迁入、迁出的成品保护工作。
组织开展危险源识别及安全隐患排查、消除工作。
制定安保工作相关应急预案，对突发性自然灾害、供水、供电和供气事故、物业安全事故、公共卫生事件、治安及刑事案 (略) (略) 具体规定并定期演练，承担校区内突 (略) 理职责。
有关警卫接待配合、协助工作。
其他相关配合、协助公安机关的工作。
服务标准
内容质量要求
治安巡逻1）采取定线与不定线巡逻法、定点巡逻法、点与线相结合的巡逻法、突击巡逻法，加强校区的安全防范；保持最少1小时一次的区域巡视检查，维护好责任区域的公共秩序，确保校区内秩序井然有序。
2）通过巡逻发现可疑人员时， (略) 询问，对有作案嫌疑的，应及时布控，上 (略) 理。
3）文明礼貌做好安全服务工作，对不熟悉的外来办事人员及时提供指引。
4）查看公共设施有无异常、必要时试用，查看公共通道有无堵塞、脏污；垃圾箱是否有异味、有危险品。
5）闻、听、看设备房及设备有无异味、异声、异常现象； (略) 、仓库、资料室是否关闭、上锁；房门、窗户是否关闭，是否异常。
6）查看外墙及外墙附属设施有无空鼓、起皮、悬殊吊物；干道通道、广场、是否畅通，围栏、围墙是否有缺口；绿化带是否有人破坏。
7）休闲娱乐设施是否安全牢固； (略) 、车棚内的车辆是否摆放整齐；检查安防、消防设施是否完好。
人员出入管理8）来访人员凭有效证件（工作证、施工出入证等）进入；无证人员经联系被访人员核实登记后，凭本人有效证件登记并办理临时出入证后方可进入，离开时，门岗秩序维护人员应在来访人员登记表上做好离开记录，收回临时出入证。
9）对于办理临时出入证的来访人员进入后，门岗当值秩序维护人员通知巡逻秩序维护人员 (略) (略) 跟踪，确保校区的安全。
10）对于携带易燃易爆、管制刀具、枪械等危险品的人员，门岗秩序维护人员一律禁止其进入，一旦发现，值班人员应立即给予控制，同时上报公安机关，并协 (略) 理。
11）对已验收完毕的项目施工人员进入校区， (略) (略) 办理临时施工申请单和临时出入证，凭证进入。
物品出入管理1）货物进出 (略) 登记，确保校区公共秩序和保护公共财物免遭损失。
2）货物搬入登记：任何搬入校区的货物（包括人力搬运的货物），各门岗都必须严格监管，确认运送的区域、物品名称，是否有易燃易爆物品。并在值班记录 (略) ，并通知该区域的巡逻秩序 (略) 现场监督，防止搬运时损坏公共设施设备。
3）物品搬出登记：任何搬离校区的货物都必须登记。 (略) (略) (略) 条，经物业服务企业备案后，当值的秩序维 (略) 条 (略) 。
4）值班秩序维护人员应要求货物搬运人员使用消防电梯搬运货物，并注意电梯的安全使用；对因搬运货物造成的电梯损坏及时上报，并追究当事人责任。
5）各门岗秩序维护人 (略) 条，并上交存档，以备查验。
6）没有经过许可的物品， (略) 。
车辆出入管理1）对于外来车辆门岗秩序维护人员确认后，发放临时出入卡，并在临时出入卡上登记车牌号、进入时间。该车离开时，门岗秩序维护人员须收回临时出入卡， (略) 时间。对于不能交回车卡的车辆，门岗秩序维护人员对驾驶 (略) 核实， (略) 驶证、驾驶 (略) 。
2）搬运货物的 (略) (略) 登记：进入的车辆需要登记搬运货物接收单位、货物种类与数量；离场的车辆需要登记搬运货物的单位和物业服务企业、 (略) 门三方签 (略) 条， (略) 检 (略) 。
安全监控1）安全监控系统设立24小时监控值班岗，由持证的专职秩序维护人员值班，全面了解和严密监视校区内的安全状况。
2）密切注意屏幕情况，如发现可疑情况应定点录像，发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知附近巡逻秩序 (略) 询问或盘查，秩序维护人员 (略) 理的结果及时向监控室值班人员反馈做好相关记录。如果事态 (略) (略) 门领导报告，同时立即采取有效措施， (略) 理， (略) 门。
3） (略) 人员要严守秘密， (略) 内任何信息和资料， (略) 门需要提供资料时， (略) (略) 门。
车辆停放管理1）车辆进入校区时， (略) 秩序维护人员引导停放到指定位置，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，按规定停泊车辆，防止交通事故和道路堵塞等发生。
2）指挥和控制车辆按规定道路、 (略) 驶， (略) 车，一卡一车，安全有序。
3）实行24小时值班巡逻制度，定时对外围 (略) 进行全面巡视，查看车辆有无损坏、漏油、漏水情况和车辆防护状况是否完好，是否有可 (略) 滞留等。
4）有重要接待安排时，应根据需要事先预留车位，并摆放醒目标志，防止车辆堵塞现象发生。
5） (略) 的出入口，防止无关人 (略) ，禁止无关人员逗留。
6） (略) 过程中，发现车门未锁好等情况时， (略) 资料管理员以及门岗秩序维护人员，查询该车辆的车主姓名，及时通知车主，检查车内物品、资料是否丢失。
7）当发现车辆内放有违法、不正当的物品时，分析事件的严重性，果断的采取报警或通 (略) 理。
消防管理1）贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行技防、人防的有效结合。 (略) ，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防管理工作。
2）设立消防专职秩序维护人员，实行24小时全天候消防监控；消防值班人员掌握消防设施、设备的使用方 (略) 理设施、设备的各种问题，一般故障排除及时率100%。
3）检查消防设备、设施的保养和完好情况，组织消 (略) 演练，对消防隐患提出整改要求，火险隐患整改及时率100%， (略) 有消防设备、设施巡视检查一遍，以保障完好和正常运作。
4）组 (略) ，制订有突发火灾的应急方案，平时接受消防技能和防火知识培训和消防演习，并熟悉辖区灭火作战方案，发生火灾情况下迅速按预定方案投入灭火作战。
5）建立消防安全责任人制度，签订《消防安全责任书》《施工责任区域消防安全责任书》，明确责任、做好群治群防、互相监督、共保平安。

（一）设施设备管理
服务内容
1. (略) 主体工程、装饰工程、消防以及各系统工程的竣工验收和合同期满设备设施管理交接工作。
2.学校日常房屋建筑本体、 (略) 分的维护、管理。
3.学校日常共用配套设施设备的维护、运行管理（由物业服务企业负责的共用配套设施设备系统包括但不限于：供配电系统、照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、给排水系统、太阳能热水系统、安防系统、智能化系统、有线电视系统、 (略) 系统、燃气系统、 (略) 系统、标识系统等）。
4.室内维修服务（含土建、装饰、门窗五金、水电设施等）。
5.应急预案制定、演练，突发 (略) 理。

服务标准
1、房屋本体维护标准
项 目时间
安排次数建筑物本体维修养护内容
地基基础每年一①查地基不均匀沉降是否超标。
②检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
每年一适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户， (略) 内有无发现白蚁， (略) 位有无白蚁。
每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
承重结构梁每年一检查有无变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
板每年一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
柱每年一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
承重墙每年一检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
每年一检查整体结构性能是否完好。
金属构件每年一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
每年一对油漆脱落、起壳、 (略) (略) 理。
每年一分析 (略) 件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。
备注①强台风暴雨等恶劣天气时金属结构的适时检测。
②加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构体系的检测维护工作。
③根据检 (略) 必要的维护。
备注：对于 (略) 件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，分析、计算，拟订维修方案，请专 (略) 理。
非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
每年一检查墙体结构性能是否完好。
屋面
防水涂层、采光玻璃每周一①清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁；
②检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通；
③检查屋面有无积水；
④检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常及时修复；
⑤检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复；
⑥检查防水涂层，发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换；
⑦ (略) 有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。
每月一对 (略) 上不锈钢油漆。
每年一油 (略) 。
每年一①全面修补隔热层板，重新勾缝；
②检修屋面防水层；
③检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；
④检查伸缩缝嵌填油膏是否完整；
⑤每年的4月对避雷系统做一次接地电阻检测。
备注每年雨 (略) 仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
楼地面每年一①检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂；
②检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发 (略) 理；
③更换大面积松脱、破损的地面饰面材料；
④ (略) 抛光、晶面、 (略) 理；
⑤对木地板打蜡。
每年一检查楼地面面结构功能的完好性。
楼梯每年一①检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；
②补换损坏的地砖；
③修复空鼓的地砖。
每年一①漆型钢组合的楼梯、扶手、 (略) ；
②对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
公共通道每周一①检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；
②公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落；
③检查中庭外廊护栏玻璃、支架、 (略) 是否完好；
④发 (略) 理。
内墙面涂料、
石土质块材每月一①修补内墙面裂缝、起鼓、 (略) 分；
②处理内墙面变色现象；
③ (略) 部渗漏；
④更换破损的石土质块材。
(略) 理内墙面大面积渗漏。
每年一雨季对 (略) 密封维护检查，杜绝雨水侵入。
外墙面喷涂饰面、玻璃每周一①修补涂料饰面破损、 (略) 分；
②更换破损的外墙饰面玻璃；
③清冼外墙饰面人为 (略) 分。
每年一①结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况；
②处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。
每年一①雨季时 (略) 密封维护检查，杜绝雨水侵入；
②对于外墙面大面积渗漏，久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
质量控制①外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂；
②更换外墙饰面应按原 (略) ；
吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。
每月一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、 (略) 分及时修复。
门窗每月一①检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
②门转轴 (略) 位加润滑油。
③（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
每年一更换门 (略) 件。
地下室每周一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

特殊气候时的管理①台风、暴雨、大雪天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗；
②遇有台风、暴雨、大雪天气时， (略) 门发布的预警信号，启动相应的应急预案；
③每小时对天面、通道巡视检查。
2、共用设施维护标准
序号项目时间次数维修养护内容
1路面路基每周一①检查路面有无积水。
②检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。
③检查路基有无塌陷。
④发 (略) 理或修复。
(略) 每日一①检查路面有无积水。
② (略) 地面有无起壳、地鼓、裂缝。
③检查车道灯有无损坏。
④ (略) 车指示标志是否正常。
⑤发 (略) 理或修复。
每月一①检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
②限速牌、指示牌是否齐全、完整。
③检查挡车器是否正常。
3沟渠池井每周一①检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
②检查雨水篦有无异常。
每年一①检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
②检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
③检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
④井盖及雨水篦刷漆。
⑤检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
4雕塑、建筑小品每周一①全面清洁。
②检查有无破损，如有异常及时修复。
③检查有无乱刻乱划现象，发 (略) 理。
5连廊每周一保证畅通和结构完好，发 (略) 理。
每年一油漆护栏。
6公用标志设施每周一保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发 (略) 理。
检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每年一检查完好程度，加固。
7垃圾
(略) 每周一检查有无损坏，发 (略) 理。
(略) 合同期内一①管道刷漆。
②检查管道保温层有无损坏。
③管网支架完好。
④检 (略) 。
⑤发现异常及时修复。
3、供配电系统维护标准
项目时间次数内 容
柴
油
发
电
机
每周一机房卫生。
检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。
目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。
清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。
(略) 30-45分钟，观察其油压、油量、水温、电压、电流、频率是否
正常，发电机组有无异常声音。
每年一重复一级检查。
打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。
检查配电箱内接头是否拧紧。
检查各类传感器信号是否正常。
每年一①重复一、二级检查。
②清洗和调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮、 (略) 张紧轮。
③ (略) 情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。
合同期内一①重复一、二、三级检查。
②清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、 (略) 张紧轮。
③检查、修理增压器、减振器。
④检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱
⑤更换各类磨损件，轴。
高
压
环
网
柜每

周一①检查外观是否完好、运行有无噪声。
②检查指示灯是否完好。
③备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
④ (略) 灰尘。
每年一检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
检测接地电阻（应符合规定要求）。
检查电源接线装置，并紧固螺丝。
自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变
压
器每
周一①检查外观是否完好，有无异常响声。
②检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动， (略) 是否正常。
③变压器电压、电流是非在额定范围内。
每年一①检测接地电阻，各接线装置紧固。
②检测变压器线圈绝缘电阻。
③紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。
④清理灰尘。
配
电
柜
、
动
力
柜
、
控
制
柜每

天一清洁卫生。
检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，
检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求，
检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
每年一紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
每年一重复上述检查。
检测接地电阻。
测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
供
电
线
路每周一①清洁卫生。
②检查敷设环境有无积水、杂物。
③供电电缆标示是否清晰、脱落。
每
月一重复上述内容。
检查线路有无过热现象。
检查进出线路接线装置是否完好。
每年一①重复上述内容。
②检测线路绝缘电阻。
③金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
5、照明系统维护标准
项目频率次数维修养护内容
路灯
照明每日一检查灯具完好情况，即坏即修。
每周一①检查玻璃灯罩有无破损。
②有无金属灯架松脱现象。
③灯口、灯栅有无损坏。
每年一①检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
②金属灯架有无锈蚀。
③发 (略) 理或修复。
每年一①油漆灯具支架。
②检查路灯线路有无老化现象。
③油漆灯具线管一次。
景观
照明每天一①清洁卫生。
②检查外观是否完好，有无异常响声。
③检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
每月一①重复上述内容。
②调整亮度，节约能源。
③更换过热配件，避免短路现象。
④根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。
6、空调系统维护标准
项目时间次数内 容
暖

通

空

调

系

统合同期内供冷季节机组启动前一①检查制冷剂液位和油面。
②检查加热器和变频压缩机。
③ (略) (略) 控制和安全控制功能。
④检查调整 (略) 的设定值。
⑤启动机组，检查整 (略) 状况，记录、 (略) 参数。
⑥ (略) 记录， (略) 理机组问题。
运行
期间一①检查 (略) 参数的工况，调整安全控制装置。
②检查控 (略) 。
③检查制冷剂液位和油位。
④检查润 (略) 。
⑤检查回油系统。
⑥检查电机和 (略) 。
⑦ (略) 状态参数，分析 (略) 是否正常， (略) 机组检修。
⑧ (略) 一次泄漏检查。
⑨记录和报告有需要更换的零配件。
⑩冷却电机轴承打油/更换轴承。
11高/低压控制检测/修理/更换。
12空调机组检测/修理/更换零配件。
13冷凝器清理沉积物质。
14电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。
15控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。
注：需增加热交换机相关内容
合同期内制冷期结束停机期间一①检查压缩电机组件的各项环节。
②检查压缩机润滑油系统。
③执行各项正确操作程序，检查电机启动器。
④检查控制面板，确定各操作状态是否正常。
⑤检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。
⑥检查系统的泄漏、制冷剂并 (略) 理方法。
冷
却
冷
冻
泵每
天一①检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。
② (略) 滴水是否符合要求。
每
阶段一① (略) 记录；检查联轴器及盘根的使用情况。
②转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。
合同期内一①清洗水泵及电机轴承并加润滑油。
②检测电机接地电阻，并记录。
③检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。
④更换水泵轴衬套，重新加装填料。
⑤泵壳、泵体清锈刷漆。
冷
却
塔每
天一①检查水阀、浮球阀是否正常。
②观察电流、电压及 (略) 情况。
每年一①重复上述检查。
② (略) 理。
③检查电机皮带是否正常。
④清洗冷却塔塔体。
合同期内一①清洗填料，更换脱落布水器。
②更换磨损严重的皮带。
③检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。
④更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。
⑤更换各类标示。
新
风
机
组每天一① (略) 清洁。
②检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。
每年一①重复上述检查。
②清 (略) 。
③风机轴承加注黄油。
合同期内一①清洗风机 (略) ， (略) 风机出风口。
②更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油。
③风机外壳清锈刷漆。
④ (略) 分工作性能。
风
机
盘
管每周一观察风机 (略) ，有无异常声响。
空调开关及电磁阀工作是否正常。
每年一①检查冷凝水接水盘是否畅通排水。
②保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
合同期内一①检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。
②清洗接水盘。
③清洗回风口、出风口、 (略) 。
④盘管风机轴承加注黄油。
自控箱及控制器每天一①清洁卫生。
②观察电流、电压是否正常。
每年一①检查线路有无过热现象。
②检查进出线路接线装置是否完好。
合同期内一①检测箱体的接地电阻。
②更换 (略) 件。
7、消防系统维护标准
项目时间次数内 容
烟感
温感每日一①检查外观是否完好， (略) 于工作状态。
②检测是否有误报，解除报警、查出故障、 (略) 理。
每年一①重复上述检查。
②每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。
合同期内一整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。
进行探测器模拟试验，有故障或性能不 (略) 理。
利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。
对所有探测器分批清洗、烘干、检测。
报警
装置每周一①清洁卫生。
②检查外观是否完好，运行是否正常。
合同期内一更换损坏的报警装置。
手动试验报警装置是否联动， (略) 理故障。
检查接线是否松动、脱落。
消
防
控
制
主
机每日一①对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。
② (略) 探测、查询，随时 (略) 情况。
③遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。
(略) 吸尘、清洁，并做好记录。
每月一对消防联 (略) 检查测试，若有故 (略) 理，并做好记录。
每年一对主机、联动柜内各 (略) 检查、清扫、紧固，并做好记录。
每年一①消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。
②检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。
③对存在 (略) 理。
④测试系统接口信号是否正常。
⑤软件数据备份。
⑥测试系统接口模块、各种按钮的性能。
⑦测试系统接地电阻。
⑧测试各回路的对地电阻。
消防广播和背景音乐系统每年一①清洁设备。
②检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。
③在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。
消
火
栓每月一①清洁卫生。
②检查外观是否完好。
③检查配件是否齐全。
④检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。
每年一消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。
对消防水 (略) 理。
喷淋、
雨淋、
水幕
(略) 每周一检查喷淋头是否滴漏， (略) 压力是否正常。
每年一①更换失灵压力表。
② (略) 污水，并试验。
③室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
④阀门丝杆加注黄油并加装防护套
⑤检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮，
防
排
烟
系
统每月一①清洁卫生。
②检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。
③外观标示是否清晰。
每年一① (略) ，检查风机有无异常现象，并做好记录。
②观察消防演习时是否联动。
③检查防排烟阀动作情况。
④防排烟阀传动机构加润滑油脂。
每年一清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。
风机外壳清锈 刷漆。
更换各类标示。
气体灭火系统每月一①清洁卫生。
②检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。
③检查气压表的完好情况。
每年一①检查气瓶压力。
②气瓶外壳除锈、刷保护漆。
③模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。
8、电梯系统维护标准
项目时间次数内 容
电梯设备
每天一① 清洁卫生；
② 轿厢照明是否正常；
③ 控制板上指示层、指示灯是否正常；
④ 检查控制柜及电机温度是否过高、机房空调器的制冷状态是否正常、机房室温、运行是否有异常和振动；
⑥ 检查曳引机减速箱油位是否符合要求；
⑦ 检查各内选、外选按扭工作情况，是否灵敏。
每周一① 检查并拧紧各接线端；
② 检查安全装置，并做好记录；
③ 轿箱上不锈钢油；
④ 检查轿箱照明及风扇。
每半月一对各安全装置清洁检查， (略) 调整；
检查井道、轿顶照明，清洁底坑卫生。
每月一测试各装置安全回路的电器操作；
检查限速器接线端、接线和有关控制点情况；
检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。
每年一检查各钢丝绳张力是否平衡、有无破损断股现象。
检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。
检查各层标记是否清晰。
检查安全装置工作是否正常。
9、给排水系统维护标准
项目时间次数内 容
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种水泵每天一①机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。
②每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。
③ (略) 滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。
④检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。
⑤检查水位深度指示是否清晰。
⑥发现故障及故 (略) 理．
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种水泵每
月一①重复上述检查。
②生活供水的主、 (略) 手动切换试验并记录。
③消防泵、喷淋 (略) 末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。
④注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
合同期内一①电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。
②泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。
③检测电机接地电阻。
④检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。
⑤更换磨损的水泵轴衬套。
⑥性能测试。
水
箱
、
水
池每

周一①检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象， (略) 是否完好。
②打开排污阀排污。
③检查进水浮球阀并作手动进水试验。
④观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。
⑤水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
每
月一①重复上述内容。
②按规定比例按时投放消毒药品。
合同期内一①清洗水池、 (略) ，按比例投 (略) 消毒。
②送水样至 (略) 进行水质化验。
③各类金属构件及 (略) 理。
给水井、雨水井、
污水井每
周一检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。
检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
每年一①重复上述检查。
②清理污泥，疏通下水管道。
③各类井盖及金属构件刷漆。
供水
排污
管网每
周一检查外观是否完好，应无滴、漏现象。
检查闸阀，观察供水压力表是否正常。
阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
每年一重复上述内容。
清理管道内的杂物，疏通排污管道。
检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
合同期内一①重复上述内容。
② (略) 管架。
③管道及支架除锈刷漆。
④检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。
⑤ (略) 清洗、 (略) 理。
⑥更换各类阀门标示，并标注管内水流文向。
⑦各类阀门丝杆 (略) 理。
10、太阳能热水系统维护标准
项目频次内 容
水箱、管网 (略) 系统排污，防止管路阻塞
(略) 清洗，保证水质清洁
每周一次巡视检查各管道、阀门、浮球阀、电磁阀、连接胶管等有无渗漏现象，如有则应及时修复。
集热
系统每周一次清除太阳集容器透明盖板上的尘埃、污垢，保持盖板的清洁以保证较高的透光率。
检查透明盖板是否损坏，如有破损应及时更换。
检查真空管的真空度或内玻璃管是否破碎，当真空管的钡——钛吸气剂变黑，即表明真空度已下降，需更换集热管。
集热器的吸热涂层若有损坏或脱落应及时修复。所有支架、管路等每年涂刷一次保护漆，以防锈蚀。
换热器每月一次定期检查辅助热源装置及换热器工作正常与否；检查热泵压缩机和风机工作是否正常。
11、弱电系统及其它系统维护标准
项目时间次数内 容
闭路监控系统
摄像机每周一清洁除尘。
检查外观完好情况。
每年一线路整理。
检查各视频及音频接头。
每年一检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。
线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。
检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。
计算机和监视器每月一主机、显示器及打印机清洁除尘。
检测UPS工作情况是否正常。
检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。
每年一① (略) 灰尘。
②数据整理与备份。
③计算机数据整理、内部测试。
录像机每周一清洁除尘。
检查外观是否完好。
每月一检察录制标准。
测试各功能键的工作情况。
每年一检测音频和视频接口，测试各项性能指标。
画面分割器、切换器和AD主机每周一清洁除尘。
检查外观是否完好。
检查连接线路的牢固程度。
每年一测试各功能键的工作情况。
每年一线路整理，功能测试。
红外报警系统
控制器及红外线探测器每月一控制器清洁除尘。
测试红外线探测器的工作情况。
每年一检查各连接线路是否牢固、完好
警笛和警灯每年一检查报警系统警笛和警灯的工作情况。
门禁和IC卡系统
门锁和门挚每年多次检查门锁、门挚固定螺丝有无松脱和缺失。
检查锁头磨损和碰伤情况。
检查门挚动作是否灵活。
每年一清洁除尘。
检测控制器接口性能。
(略) 管理系统
(略) 管理系统用计算机每年一主机、显示器及打印机清洁除尘。
检测UPS工作情况是否正常。
检测连接接口。
内部数据整理和备份。
读卡器和控制器每周一①清洁除尘。
②读卡器固定螺丝牢固。
每年一①检测系统接口性能。
②检查电气元件工作情况。
电动伸缩门每周一检查有无损坏，发 (略) 理。
地感装置每年一测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。
标识系统
标识系统每周一①保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发 (略) 理。
②检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每年一检查完好程度，加固。
(略) 系统
(略) 每周一检查有无损坏，发 (略) 理。
说明：以上房屋本体、共用设备设施及各系统的维护标准，时间安排供中标单位参考，作业频次为最低要求。

（三）环境管理
服务内容
1.校区红线 (略) 地、道路、广场、水系、绿地等公共区域的清洁卫生。
2.房 (略) 分（含设备机房）的清洁卫生。
3.校区各区域室内清洁、 (略) 产生的废弃物（含餐厨垃圾及医疗垃圾）收集、清运，其中学生公寓室内清洁不由物业服务企业负责。
4.校区办公区域卫生间用纸、擦手纸、洗手液等费用由中标人承担。
5. (略) 公共区域的清洁卫生，运动员公寓产生的废弃物分类收集、清运。
6.公共卫生间的环境清洁。
7. (略) 管理及每日废弃物外运数量统计工作。
8.校区红线范围内的“四害”消杀。
9.一年两次外墙面清洗、 (略) 石 (略) 理、木地板养护。
10.化粪池、隔油池清掏。
11.广场卫生清洁。
12.室外公共绿化的验收接管、养护和管理，边坡绿化养护。
13.室内绿化的养护管理及花卉的更换摆放，一年四个节日的节日摆花及迎宾摆花及管理，节日摆花由中标人承担。
14.有关应急预案制定、演练，突发 (略) 理。
服务标准
1、日常清洁标准
区域项目分类清洁方式最低清洁频次质量标准
大厅 (略) 石地面日常保洁
计划养护拖地2次/日，抛光1次/周，推尘1次/小时，晶面护理1次/月。无灰尘、无污迹、防滑、光亮
墙面、柱子3m上定期清洁高位每阶段清洗 (略) 、无灰尘、无污迹、无手印、无腐蚀
3m下日常保洁低位日保洁每周清洁1次
玻璃大门、玻璃隔断、玻璃围栏日常保洁
定期清洁每天擦抹2次或视污染程度而定、刮洗1次/月无灰尘、无污迹、无胶印、无手印
楼梯间、隔音墙面3m上 (略) 每月清洁除尘 (略) 、无灰尘、无污迹、无手印
3m下 (略) 日保洁、周清洁1次
标牌、公共设施定期保洁随时保洁、日擦抹至少1次无灰尘、无污迹
墙面低位设施日常保洁日保洁、月大清抹1次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹
天花外观、风口、灯盏、管线3m上定期保洁月大清抹1次/季度清洁除尘 (略) 、无灰尘、无污迹
3m下定期保洁每周清洁1次
(略) 分地面(瓷砖)日常保洁
计划养护日清洁剂湿拖1次、保洁
月清洗1次无灰尘、无污迹、防滑、光亮
地面( (略) 石)日拖地1次、保洁
周抛光1次、月晶面1次
消防楼梯台阶日常保洁每天拖地1次，清扫2次无灰尘、无污迹无泥沙
楼梯栏杆、扶手日常保洁每天擦抹1次，周清抹1次无灰尘、无污迹、光滑
门、门框日常保洁日擦抹2次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印
窗台日常保洁日擦抹2次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印
门窗玻璃日常保洁高位窗玻璃每周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印、无手印
(略) 设施：疏散指示、地角线、风口日常保洁日擦抹1次、周清抹1次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹、无胶印
天花外观、风口、灯盏、管线3m上定期保洁月清抹1次
季度清洁除尘 (略) 、无灰尘
无污迹
3m下定期保洁每周清洁1次　
垃圾桶日常保洁日倒垃圾2次，巡视数次
清洗1次存放量不超过2/3，无虫子、无异味、无污迹、无痰迹
不锈钢烟灰桶日常保洁日清垃圾2次，巡视数次、清烟头数次无污垢、无痰迹、烟头不超过10支
天台地面、清扫日清扫1次无垃圾、落叶
排水地漏检除杂物周清理1次保证畅通无阻
雨蓬、连廊定期清洁月清洁2次，季度清洗1次无污迹、水迹、污垢、无未清洗或遗漏
电梯电梯门日常保洁每小时保洁1次，上不锈钢油无灰尘、无污迹、光亮
轿箱内壁面无手印
梯门轨道日常保洁每天清洁1－2次无灰尘污迹、无垃圾、光亮
按扭日常保洁每天擦抹数次无灰尘、无污迹、无指印
天花、风口、灯具除尘清抹每周1次无灰尘、无污迹
电梯地面清擦抛光2次/日清擦、1次/周抛光无灰尘沙粒、表面光亮
电梯内镜面日常保洁每小时保洁1次，随时保洁无手印、污迹、明亮
办公区域地面(瓷砖)日常保洁日清洁剂湿拖1次、随时保洁 无灰尘、无污迹、防滑、光亮
月清洗1次
办公桌、文件柜、台面、座椅、窗帘、屏风日常保洁每日擦抹2次
每周用洁而亮清抹1次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹、光亮
柔软干净

沙发、茶几、电器日常保洁
定期上家具蜡1次每天擦抹2次
或视污染程度而定无灰尘、无污迹
垃圾篓日常保洁每天倒垃圾2次，巡视4次存放不超2/3，无虫子、异味
门、门框日常保洁日擦抹2次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无胶印
玻璃内墙面日常保洁日擦抹1次、周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无污迹、无手印

(略) 设施日常保洁日擦抹1次、周清抹1次无灰尘、无污迹
或视污染程度而定
天花外观、风口、灯具定期保洁
定期保洁周清抹1次
季度清洁除尘 (略) 、无灰尘
无污迹
(略) 分瓷砖墙面随时保洁日保洁，周清抹1次无灰尘、无污迹
定期清洗
地面日常保洁日拖抹6次，适时冲洗保洁，随时保洁无灰尘、无污迹、地面干爽
1周用洁厕灵清洗1次
小便池、座厕、蹲厕日常清洁上班时间每半小时巡视1次，每小时清洁1次，每日清洗4次，，每周消毒1次无灰尘、无污迹、无积水、无毛发、无污垢、无便迹、无异味
天花外观、风口、灯具定期清洁每周清抹 (略) 、无灰尘、无污迹
洗手盆日常清洁日擦抹数次，每小时巡视1次无灰尘、无水渍、无污迹、无积水
镜面及台面日常清洁日清洁6次，每半小时巡视1次无灰尘、无水渍、无污迹、无积水、无头发、无手印
垃圾篓日常清洁每天倒垃圾2次，巡视4次存放不超2/3，无虫子、异味无污迹
门、窗日常清洁日擦抹2次、1周配合清洁剂擦抹1次无灰尘、无水渍、无污迹、
无手印
卫生间下水疏通堵塞后及时用工具疏通排水、排污畅通
卫生间空气质量喷空气清新剂早中2次/日无异味
外围区域路面日常保洁日全面清扫1次、随时保洁无沙尘、无污迹、无垃圾、杂物
定期清洁月冲洗1次或视污染程度定
(略) 、水泥地面日常保洁
定期清洁清扫1次/日、随时保洁无垃圾杂物、无污迹
冲洗1次/月或视情况定
排水沟日常保洁
定期清洗日：保洁
月：冲洗1次无垃圾杂物、流水畅通
无积水、无异味
垃圾回收房日常清洁每天清洗1次、消毒1次
垃圾清运1次干净、无乱堆放、无异味
(略) 、虫子、垃圾日产日清
绿化地日常保洁日清扫2次，每小时巡视1次无污物、无垃圾、落叶
标识、标牌日常保洁日擦抹1次无灰尘、无污迹
路灯、射灯日常保洁日保洁、周擦抹1次无灰尘、无污迹
雨水井、明沟、地漏日常清洁每日保洁、每周清理1次无垃圾泥沙、畅通无异味
3M以上铝板墙面定期清洁每季度清洗1次无灰尘、无污迹、 (略)
3M以下铝板墙面 (略) 部污迹随时清洁、
每周清洁2次无灰尘、无污迹
玻璃墙面日常清洁随时保洁，每周擦抹2次无灰尘、无污迹、无印迹
消防设施及其它设施日常清洁日擦抹1次或视污染情况而定　
垃圾箱、桶日常清洁日倒垃圾1－2次、清洗1次存量不超2/3，无虫、异味垃圾桶无污迹、无痰迹
说明：日常清洁最低频次是中标单位在日常清洁中的最低作业频次要求，中标单位应以达到质量标准为目标，根据实际需要增加作业频次。
2、外墙清洗标准
项目作业流程及标准
外墙清洗作业流程：
①对楼外 (略) 全面开荒,铲除附着在墙体或玻璃上的各种残留物。
② (略) 有铝合金横以及竖框上的各种灰尘。
③采用高压喷枪加入全能清洁剂,全面冲刷外侧墙面。
④用 (略) 有外侧玻璃及窗框。
⑤最后清理窗台的残留水迹。
清洗标准：
建筑物外侧墙面整洁无建筑残留物,瓷砖外侧墙面整洁无建筑残留物,玻璃窗框无灰尘、无斑迹,玻璃光洁明亮。
3、 (略) 理程序
分类作业程序
可回收垃圾每天由垃圾收运员定时到校内各垃圾收集点收集。非收集时间如垃圾箱盛装超过容积2/3时，巡查人员或其它工作人员可联系垃 (略) 收运。
收集垃圾时，要注意卫生，戴防护手套，收集完毕后 (略) 必要的清洁或消毒。
清运垃圾时，应用垃圾袋或垃圾收集车装好，确保垃圾不散落地面。
收集后的垃圾 (略) 分拣和分类存放，各类垃圾存放桶要标明类别并加盖防止异味散发。
垃圾外运服务商将垃圾运出村，运输途中不得与其他垃圾混合收运，并确保运输车辆密闭不洒落。
有害垃圾有害垃圾中固态垃圾由产生者投放到指定的有害垃圾桶中，液态垃圾由产生者自备密封专用容器，送至指定临时暂存区，不得排入市政管道。
每天由清洁人员定时到校内各垃圾收集点收集。非收集时间如垃圾箱盛装超过容积2/3时，巡查人员或其它工作人员可联系垃 (略) 收运。
收集垃圾时，要注意卫生，戴防护手套，工作完毕后 (略) 必要的清洁或消毒。
收集清运垃圾时，应用垃圾袋或垃圾收集车装好，确保垃圾不散落地面。
收集后的垃圾 (略) 分拣和分类存放，各类垃圾收集桶要标明垃圾类别并加盖防止异味散发。
垃圾外运服务商应将有害垃圾交持危险废物经营许可 (略) (略) 置。
其他垃圾每天由清洁 (略) 馆各垃圾收集点收集物。非收集时间如垃圾箱盛装超过容积2/3时，巡查人员或其它工作人员可联系垃 (略) 收运。
收集垃圾时，要注意卫生，戴防护手套，工作完毕后 (略) 必要的清洁或消毒。
收集清运垃圾时，应用垃圾袋或垃圾收集车装好，确保垃圾不散落地面。
收集后的垃圾 (略) 分拣和分类存放，各类垃圾桶要标明垃圾类别并加盖防止异味散发。
垃圾外运服务商负责垃圾外运，但不得与其他垃圾混合收运。清洁人员提供协助并做好登记工作。
垃圾外运服务商应将垃圾 (略) (略) (略) 理。
4、消杀服务标准
位置消杀
项目消杀安排（最低频次要求）工作标准
每 周每 月
卫
生
间蟑螂每周一次①灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）；
②灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3%；
③灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%；
④灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）；
⑤灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。
蚊、蝇每周一次
老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
消防
通道
、电梯底坑蟑螂每周一次
蚊、蝇每周一次
老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
污水
井、
污水
沟蟑螂每周一次
蚊、蝇每周一次
污
水
井老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

垃
圾
中
转
站蟑螂每周一次
蚊、蝇每周一次
老鼠投放鼠药两次
餐厅蟑螂蚊、蝇
老鼠消杀每周一次
灭鼠每月一次
说明：日常消杀最低频次是中标单位在日常消杀中的最低作业频次要求，中标单位应以达到质量标准为目标，根据实际需要增加作业频次。

5、室外绿化养护标准
项 目标 准
草坪养护 1）草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。
2）草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达99%以上。
3）清除杂草，无明显高于15cm的杂草，草地纯度达99%以上。
4）适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势优良。
5）适时剪草，留茬高4—6厘米，修剪平整、美观，边缘整齐。
6）草地嫩绿，无烂草、感病草。
7）注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1m2以上积水。
乔木养护1）生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶。
2）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。
3）基部无30cm高以上萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。
4）及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。
5）无明显病害枝。
灌木养护1）株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。
2）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。
3） (略) 整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。
4）及时修剪，造型优美。
5）无长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。
6）无明显病害枝。
7）对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。
绿篱养护1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明；
2）绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐；
3）每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm；
4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口；
5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。
6、室内绿化养护标准
项 目标 准
花木整体效果植株生长旺盛，处于观赏前期，并要求花木成型、整齐，无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等；整个花坛待换花不超过1/3；
花木
茎叶株型端正、 (略) ，基部叶片完整无缺；
植株大小与容器相称、协调。无缺水干旱现象，植株生长良好
花木整体造型整枝无明显倾斜、畸形、鲜花开放饱满、均匀。
花盆
色彩花盆残缺、不洁、色调不统一、大小不整； (略) 没有垫底盘，或者底盘残缺；盆景或者吊绿设施残缺不洁。
花木浇水不渗出底盆，底盆外无积水。
花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。
特殊花木要求1）鲜花类要求花朵艳丽、开花时间充足；
2）沙漠植物无明显衰败、无烂果现象
3）盆景造型良好、各种配套摆设整洁，有一定的绿色覆盖；
4）绿色垂挂覆盖合理，有一定的垂挂的长度，无明显枯枝。
花 木
病虫害花朵及叶面无病虫害，大叶时花叶面无虫口；叶片无干尖、焦边、折损或机械损伤。
（四）宿舍及教师公寓管理

1、 (略) 位及设施设备的维护和管理
定期 (略) 位及 (略) 保养维护，保证房屋和设施设备的正 (略) 。公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
　　2、环境卫生服务标准
　　（1）、宿舍和公寓楼区域内的环境、 (略) 位。
　　标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、 (略) 、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
　　（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
　　标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无 (略) 等。
　　（3）、宿舍和公寓的公共卫生间。
　　标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
　　4、安防服务标准
　　（1）、24小时管理服务值班，及时登记非本宿舍和公寓内来访。
　　（2）、随时维护宿舍和公寓周边车辆停放秩序。
　　（3）、定期对宿舍和公寓内的消防设施设备、 (略) 巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
　　（4）、宿舍和公寓内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
　　（5）、 (略) 登记，晚间限时离开，严禁留宿。
　　（6）、宿舍和公寓内内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等 (略) 为。
　　5、维修服务标准
　　（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内 (略) ，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况 (略) 处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作， (略) 理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
　　（2）、定期对公共照明 (略) 巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
　　6、接待服务标准
　　（1）、文明服务、礼貌待人。对学生和运动员热情接待、认真受理；对提出的问 (略) 认真耐心地解答和帮助解决。
　　（2）、认真、全面、详细、准确地登记居住学生和运动员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
　　（3）、按照宿舍和运动员公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收， (略) 置。


（五）会议和接待服务
服务内容
1、有关会议和接待的服务工作。
2、会议接待服务包括会（接待）前准备、会（接待）中服务、会（接待）后整理阶段。
3、具体工作内容：
？会议和接待活动的安排、登记和服务，及时 (略) 门通报情况；
？会议和接待横幅、卡座牌及欢迎指示牌的制作及摆放；
？会议或接待前绿化人员需 (略) 进行花木摆放，清洁 (略) (略) 理等环境布置工作；
？会议或接待前技术人员对各类 (略) 检测，对会议系统 (略) 调试；
？秩序维护人员对 (略) 引导管理；
？会议或接待期间 (略) 巡查并根据需要提供茶水服务， (略) 理突发事件，确保 (略) ；
？会议或接待结束后，及时清理、清 (略) 环境，恢复桌椅摆放，关闭设备仪器，发现异常情况及时报告。

服务标准
1、会议接待礼仪工作标准
项目规范标准
着装礼仪1）员工在岗时一律穿工作服，工作服整洁无污物、挺直干净；
2）领花要系戴端正、标准；鞋袜整齐，工作鞋干净光亮；
3）服务员工作牌佩戴统一，不歪不斜；
4）在上班区域，非上班时间，不允许穿奇装异服。
仪容仪态
1）面部修饰应洁净、卫生、自然；
2）发部修饰应前发不遮眼，工作时不允许长发过肩、自然披散下来，染发只能染接近黑色；
3）会务员应淡妆打扮，在岗不准戴首饰，如耳环、项链、戒指、手镯等；
4）不准留长指甲，不准涂鲜有颜色的指甲油，不允许使用气味浓烈的香水；
5）姿体 (略) 姿、坐姿、行姿、表情等要符合身份；
6）行进时要注意：身体协调，步伐从容，步态平稳，步幅适中，步速均匀；
7）员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服，注重个人卫生；
8）每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在业主 (略) 所整理仪容仪表。
举止态度
1）举止应大方，动作要适度，站立时要姿势端正，双脚稍微拉开，双手握于身前，不能叉腰或抱胸，不准背靠它物或趴在台面上；
2）行走时要步子轻稳，不左顾右盼；无工作时，不能三五成群围在一起，不能边走边说笑或哼歌曲；
3）在服务过程中，态度要热情、诚恳、谦虚、谨慎。
言语交谈1）服务员在工作时要讲普通话，语调应亲切，态度要大方有礼；
2）应用恰如其分的称谓来称呼领导或外 (略) 客，善用对方的尊称，在谈话时要注意语气、语调、语速，语音应略低于客人的声调；
3）电话通话声音要适度，话语要简练。
2、会议接待操作礼节规范
项目规范标准
引导1）为宾客引路时，应走在宾客左前方，距离保持2-3步，随着客人的步伐轻松 (略) 。
2）遇 (略) ，要回头向宾客示意说“请当心”。
3）引领客人时，应用“这边请”、“里边请”等礼貌用语。
4） (略) 时，应在宾客的后方，距离约半步。
电梯手势1）电梯到达时，应站在梯门前，一只手斜放梯门上，以免梯门突然关闭。
2） (略) 进电梯后，然后进入电梯，面向电梯门，一手按电梯按钮，另一手的手心朝着电梯门，随电梯门的关闭而移动，以防梯门关闭时夹住宾客衣物。
3） (略) 状态时，用身体挡住电梯按钮，防止宾客不小心碰到电钮。
4）电梯到达且梯门完全打开时， (略) 在梯门旁，一只手斜放梯门上，另一只手指向通道方向引导。
沏茶1）先检查茶具是否清洁无破损。
2）茶盘内放一抹布，以便擦拭。
3）茶盘与胸平齐，左手托盘，右手自然下垂。
4）送茶时，应一膝弯屈，右手从托盘上把茶端给客人；应先客后主，先女宾后男宾；如有外宾，则先送给外宾。
5）放好茶杯后，应转动至杯柄在右侧，以便客人端起。
6）沏茶时，应先一膝弯屈，然后打开杯盖，把茶端拿起来注水。注水时，茶杯应轻拿轻放。打开杯盖，把杯盖放到桌上时，杯盖的内侧应该朝上，手不能碰到杯口和杯盖的内侧。
7）杯盖开启、合盖要缓而轻，避免杯盖相碰而发出响声。

五、服务基本内容

五、岗位及人员配置要求

（一）人员岗位及数量配置要求
1.人员岗位设置
本项目按物业服务要求设置岗位，物业服务人员合计配置不少于 42 人，具体人员岗位及数量配置要求如下：
序号 岗位 具体岗位名称 人数人员构成
1一、管理人员项目主管1 管理人员总人数不少于5人，其中项目主管1人、文员（兼财务）1人、公寓管理员3人；
2 文员兼财务1
3 公寓管理员3
4 小计 5
5二、工程服务主管1 工程服务人员不少于4人。其中工程主管1人，电梯、消防、空调或功能厅等特种设备值班操作人员3人，具备高级工以上资格的技能人员且不少于1名；
6 维修人员3
7 小计 4
8三、安保服务主管1 　
安保服务不少于21人。其中主管1人，班人3人， (略) 员17人。在岗位设置上大门岗与消防监控均是“设一个岗位，3班倒，正常班1人，共4人”
　
9大门岗 4
10教学楼大堂3
11宿舍综合楼大堂3
12消防监控4
13校园巡逻3
14机动调休3
15小计 21
16四、环境服务男生宿舍1 环境服务（含保洁、消杀、绿化人员）总人数不少于12人，其中环境班长1人、保洁员（含消杀、绿化人员）11人。
17 女生宿舍1
18 食堂2
19 行政办公区2
20 教学楼2
21 外围1
22 机动调休2
23 绿化1
24小计 12 　

总计　42

管理服务过程中，如校方在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目，按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费，增加的相关费 (略) 支付。

管理要求
1）投标人须提供本项目物业管理相关上岗证（含物业管理员、专职消防控制室值班、保安人员、水电工、等巡值操作等专业技术管理人员）、健康证及其他规定应提交的证明文件；
2） (略) 有选派到本项目的工作人员办理医疗、养老、工伤、失业、生育等保险住房公积金（“五险一金”），签订劳动合同；
3）中标人选派到本项目的物业服务人员应当具有高尚的职业道德：遵纪守法，爱岗敬业；必须统一服装、佩戴明显标志、工作规范、作风严谨、工作认真，尽职尽责；诚实守信，热情服务；具有相应的专业知识和专业技能；
4）投标人应承诺24小时内撤换工作表现差或出现责任事故的相关物业管理服务人员；
5） (略) 人提交上月份物业服务总结、工作日志、及重要工作指标完成统计表（含出勤率报表），并提供物业管理服务人员花名册备查；
6）中标单位必须落实人员稳定的保障措施。在春节等长假期间确保本项目服务人员出勤率得到保障。物业管理服务人员每月出勤率应达到90%或以上。
3. 对中标人岗位建立要求：
1）中标 (略) 应建立健全24小时专人总值班及巡查回访制度，设立服务电话，接受招标人或师生对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈, (略) 理，实行回访制度和记录并存档。 (略) ，若有事离开，需向招标 (略) 管理人员说明离 (略) 因；周一 (略) 总值班管理人员1人，机动巡查管理员至少1人，负责组织协调工程维修和保安保洁等服务人 (略) 有楼层，开展和落实物业管理工作情况，发现问题隐患及时解决，及时做好预防和纠正和整改措施。
2）中标人应建立健全消防监控室24小时分3班轮流值班负责制， (略) 委派1名经理助理，兼任消防主管，监督管理监控室 (略) 理日常突发消防及治安等 (略) 理事宜。消防主管及值班人员应安排有丰富高层建筑 (略) 管理经验和技能的服务人员，且具备 (略) 理大厦消防等安全事务、熟知监控等设备操作的服务人员，包括能够及时组织启动消防应急广播、 (略) 理电梯困人紧急救援等消防 (略) 理程序，确保一旦发生险情能够第 (略) 理。
3） (略) 每8小时各岗位轮值制，周一至周日应常设带班、大门岗、大堂岗、巡逻岗各1人；
4）中标人各楼层保洁员安排：周一至周日白天上班，中午或晚上9时前应根据各楼层（尤其是实训教学楼层）使用情况，安排至少1人机动保洁员实施保洁工作。招标人办公楼层 (略) 日常和动态清洁等有关工作。办公室、各种会议厅室等，应常年安排1- (略) 日常和动态的保洁跟进工作，确 (略) 所保洁工作常态化、标准化，井然有序。
4. 人员出勤
严禁投标人少派人员,校方有权规定中标单位采用集中打卡或签到上班,采购人有权不定时抽查投标人出勤人员。当期投标人派出的工作人员到岗率须达到90%（含90%）以上（缺岗人员须于一周内补齐，工作人员因违纪、自行离职的情况除外），每减少一人，按中标文件中的“人工费用”（平均）为标准扣发人员费用，从履约保证金中扣取。　

六、合同签订及付款方式

六、项目商务需求
（一）商务需求
1、本项目服务期限为9个月，投标报价按9个月服务期报价。
2、合同延期：本项目服务期满后，校方可根据中标单位履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过2年；中标单位若不同意顺延合同，需提前3个月向采购方提出。
3、采购单位在适当时候对该 (略) 考核评比，如达不到上述要求，则可终止物业服 (略) 财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。
4、有关物业服务事项的说明：
（1）中、大修及更新改造项目由中标单位制定计划报请采购单位，办理相关手续后，方可实施，费用由采购方支付。
（2）管理用房
采购方将提供 平方米的管理用房（含 (略) 所），该用房在委托管理期限内由物业服务企业免费使用。
（3）物业服务帐目的公开
中标单位每季度5日前向采购单位提供季度财务收支情况明细报表；
（4）监管： (略) 期间，中标方须接受市采 (略) 门的监管，中标单位没有按照招投标书和 (略) 职责及达到上述标准要求的，采购方有权要求中标单位整改，并扣减当月相应项目的管理费用。
5、维修费用的说明
（1）公用设施、机电设备单项（含配电房机组）维修材料配件费用在 1000元以下的由中标单位负责，超过 1000 元的， (略) 分由采购方负责。
（2）所有委托 (略) 需用具、材料、工具（ (略) 传呼设备、衣服等）由 (略) 解决。
（3）其余设施设备的说明。 垃圾桶、垃圾袋均由物业服务企业负责提供和安装，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。
（4）机电设备及基础、外围围栏、井盖箅子等金属构件的除锈和刷漆须及时，费用由中标单位负责。
6、公用水电及发电机燃油费。公用水电费用由校方承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、照明、各类机电设备等各类用电）。
7、为保证设备的正常运转，延长使用寿命，投标单位不具备专项专业维护资质的，须委托有资质技术力量强有管理经验的专业单位维护，中标单位须提供委托合同报采购方审批。
8、中标单位配合采购单位日常物品搬运，若举办 (略) 门调整等原因需要搬运大量物品的，中标单位须予以配合。
9、投标人对该物业服务项目拟配备总人数以及各岗位设置人数，要满足服务要求，保证工作正常运转，须列项说明。
10、 (略) 的具体特点编制节能管理方案，并负责日常的管理。
11、项目进度安排：
合同起始之日前10个工 (略) (略) (略) 摸底及资料和物资交接。
合同起始之日起中标单位按照投标方案约定的岗位配 (略) ，并按约定之标准提供服务和管理。
（二）其他要求
1、规章制度与物业档案要求
（1）投标人须建立 (略) 涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案及应急响应制度等，并须得到使用单位的批准。以便能够保证能够提供高效、优质的物业服务。
（2）中标单位须建立各设 (略) 、维修和保养的管理档案，值班、巡逻的管理资料，清洁工作的实施和绿化养护管理等方面的档案，同时以上档案 (略) 门上交归档整理。
（3）中标人在各项维修维护或材料采购过程中，必须及时报告采购人，以便相关物业费用使用的监督。
2、资产维护要求
中标单位在合同期内有责任维护好现有的设备和资产，在签订合同前对设 (略) 账物移交，在合同 (略) 使用的 (略) 盘点和清查，对设备和资产出现丢失和损坏等情况的按 (略) 处理。
3、突发事件管理要求
（1）中标人需为此项目购买保额不低于1000万元的公众责任险等商业保险。
（2）中标人须按《 (略) 市电梯安全监管方式改革实施方案》要求，对8台电梯购买事故责任险，基础保费不少于每年100元/台。
（3）投标人须建立完善的危险源识别，对突发事件能够及时、准确有效地识别并做出应对措施。
（4）各项目 (略) 理流程及应急预案， (略) 相应的培训、演练，演练计划及总 (略) 门处备案。其中，每半年至少组织一次以上的消防演习。
4、电梯维保服务项目特殊条款
电梯公司专业人员在维修、抢修、保养中违规操作或安全管理人员在巡查中发现存有 (略) 造成的一般事故、较大事故、重大事故，一 (略) 承担。
（1）一般事故：
a、电梯事故造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1万元以上1000万以下直接经济损失的；
b、电梯轿厢滞留人员2小时以上的；
（2）较大事故：
电梯事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万以上5000万以下直接经济损失的；
（3）重大事故：
电梯事故造成10人以上30人以下死亡，或者10人以上50人以上重伤，或者5000万以上1亿以下直接经济损失的。
5、财务及账目管理要求
（1）投标人每月5日前向采购人提供前阶段财务收支情况明细表， (略) (略) 门的监督，不断完善管理服务， (略) (略) 门报告物业服务提供情况。
(2)履约保证金：中标供应商向采购方交纳履约保证金人民币： * 万元整(￥100,000.00)。根据物业服务需求，在 (略) 过程中，若因考核结果或涉及中标方服务责任的扣款、赔款事宜，如所扣罚款项超过履约保证金，则中标方应在履约保证金的基础上给予补足；若中标方未完成合同规定的各项管理目标或具有合同约定的其它情形，履约保证金不予退还。
6、物业服务转包与分包
（1）严禁转包，中标人不得将本物业服务项目整体转包给其它单位，如若转包，采购人有权责令投标人终止转包合同，情节严重者，采购人可终止物业服务合同。
(2)中标 (略) 承担本物业的专项管理业务并支付费用，专项业务人员及投入经费不能减少。中标单位不得将整体管理责任及利益转让给他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。 (略) (略) 专项管理业务作业过程中，中标人须全程监督考核管理， (略) 在物业服务过程中，造成严重的安全事故（包括造成严重的经济损失或人员伤亡），校方有权终止与中标单位的合同，中标 (略) 责 (略) 造成的一切经济损失并承担相应的法律责任。
7、物业服务工具物资投入
为了做好本物业服务工作，中标单位须在物业维护方面投入相应的工具设备，包括绿化工具、清洁工具、物业维修工具、防灾抢险物资以及安保专项物资等。
8、投标文件资料
中标单位与校方签订物业服务合同之前，须向校方提交投标文件资料电子版，电子版资料包括投标文件扫描件或影印件，投标报价及电子表格及一些技术文件等须为Excel或Word 格式的文件，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。

七、投标报价
1、本项目物业服务费采用包干制，按月包干，单价不做调整。
应包括以下内容：
（1）行政费用，包括：员工\管理人员工资、社保、公积金等费用，办公经费等；
（2）建筑物维护费；
（3）公共设施设备维护费，包括：供电、弱电、消防、给排水、空调、太阳能、电梯等系统维护费；
（4）治安保卫费；
（5）环境维护费；
（7）管理设备分摊及固定资产折旧费；
（8）不可预见费；
（9）法定税费；
（10）物业管理佣金等；
（11）招标范围有关项 (略) 列的各项指定费用。
2、本项目服务费应包括服务成本、法定税费和企业的利润。 一经中标，投标报价总价作为中标单位与校方签定的合同金额，合同期限内不做调整；
3、投标人应根据本企 (略) 决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；
4、投标人的投标总价不得超过项目总财政预算限额；
5、投标人的投标报价， (略) 文件及 (略) 列的 (略) (略) ，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；
6、 (略) 文件予以更正，否则， (略) (略) 列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得予以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；
7、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；
8、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将 (略) 为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

八、付款方式
付款方式：每月15日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由校方签署付款凭证，办理付款手续。

七、其它事项

九、服务条款偏离表
投标人名称____________________ 招标编号____________________
【声明】投标文件中：如本表与《项目费用支出清单列表》有矛盾，以《项目费用支出清单列表》内容为准；如本表与具体服务方案承诺内容有矛盾，以本表为准。
据招标文件要求，我公司承诺响应如下：
序号招标文件要求投标文件响应偏离说明（符合/正偏离/负偏离）
一、物业服务整体设想及策划
1项目特点与需求分析
(略) 管理服务工作中的重点分析与服务措施
3日常管理服务难点与服务措施
4项目管理设想和管理定位
二、管理方式和工作计划
5 (略) 的具体管理方式
6 (略) 的整体工作计划
7管理目标、指标承诺及措施
三、人员的配备、培训与管理
8人员配备

不少于配置人员42人。
9员工培训
10员工管理
四、管理制度和档案的建立与管理
11公共制度和管理规章制度的制定
五、房屋、机电设备和配套设施管理服务措施
12房屋管理与维护的定位
13地基基础及主体结构养护内容：杜绝不合理荷载产生；防止地基浸水；保证勒脚完好无损；防止地基冻害。
达到效果：基础无沉降，主体结构无开裂。
▲管理项目巡查，发 (略) 理，月总结。
※每年全面检测、评定一次。
14楼地面工程养护内容：保证有效防水；避免室内受潮与虫害；二次装修科学管理；清除装饰材料副作用。
达到效果：无渗漏，无缺损。
▲每三天巡查一次，即坏即修（修 (略) (略) 理）
15墙台面（内墙）及吊顶工程养护内容：保护与其 (略) ；注意清洁与清洁方法；防止擦、划、刮、撞击；保证整体协调。
达到效果：整洁、无缺陷、起皮漏刷，完好无损。
▲每三天巡查并按规程清洁。
※每年定期检查二次， (略) 位。

16门窗工程养护内容：严格遵守使用常识与操作规范；经常清洁、检查，防止变形缺件。
达到效果：开启灵活，安装牢固，无缺损、无渗水。
▲每三天巡查一次，即坏即修，月总结。
※每年刷油漆一遍，金属防锈， (略) 件。
17屋面工程养护内容：定期清扫， (略) 于有效状态；建立大、中、小修制度； (略) * 保养；加强屋面使用管理。
达到效果：无积水、无渗漏；隔热层完好， (略) 无脱落及锈蚀，广告牌等焊接安装牢固，无安全隐患。
▲每周巡检一次，清理屋面垃圾，修补渗水屋脊、屋面，即坏即修，报月总结。
※每年雨季来临前第一次大雨后防水检查，补漏；每 (略) 焊接、刷银粉漆。
18外墙养护达到效果：无影响观瞻、美观整齐；无缺损，无裂缝渗水，墙皮脱落。
▲日巡查发现乱涂乱画、乱张贴及违章搭建及时纠正、清洁。
※每年全面检查一次，防渗水补漏。
※每年至少清洗外墙二次。
(略) 位养护内容：保持清洁，排水畅通，无积水；通风、防潮、防鼠、防蚁害；无渗漏、四周无脱落。
达到效果：无积水，无积淤，无异味，无虫鼠蚁害；整洁，安全。
▲每月巡查一次，发 (略) 理（雨天查二次以上）。
※每季度全面清理一次（贮物室）并消毒；每年夏季杀白蚁。
20共用设备管理的定位
21供 (略) 维护管理：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；建立严格 (略) 制度、电气维修制度和配电房管理制度， (略) 和维修人员必须持证上岗；建立 (略) 维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全。
22室内外照明和效果灯光工程系统维护管理：加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
23给 (略) 维护管理（包括给排水管道、水泵、水箱、阀门、水泵房、给排水检查井等）：保证给排水 (略) 使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家和 (略) 市相关标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、 (略) 日常维护和定期检修，并按 (略) 市二次供水要求对生活水箱及 (略) 定期清洗和消毒，定期对水泵房及 (略) 检查、保养、维修、清洁；定期 (略) 清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，及时发现并解决故障，零修合格率100%。
(略) 维护管理： (略) 管理、设备管理、安全管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按 (略) ，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好； (略) 国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备， (略) 维修保养，定人定 (略) 清洁、润滑；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分 (略) 抢修，及时排除故障。 (略) 保养， (略) 一次检查，提供《电梯重要安全装置自检报告表》， (略) 一次年度检修调整，24小 (略) 理，保证电梯24小时全天候开放。
25 (略) 维护： (略) 管理制度和安全操作规程，保证空调 (略) 和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合 (略) 和节能降耗措施；定期检修养护空调设备，如：冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、供电柜、新风机、风管、 (略) （ (略) 每月清洗一次）等包括空调主机的故障排除，保证空调设备、 (略) 于良好状态；空调 (略) 故障后，维修人员应 (略) 维修，并做好记录，零修合格率100%。对空调主机、冷冻冷 (略) (略) 维护保养，及时更换制冷剂、润滑油、传感器，对故障应 (略) 理报告。
26消防系统维护管理：加强日常检查巡视，确 (略) 及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用， (略) 联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。 (略) 按标准每月对消防系统及背景 (略) 一次检查、保养、维护， (略) 理随叫随到，提供 (略) 理报告，每周设备表面清洁除尘一次；消防水泵至 (略) 一次试泵水泵正常上水，管道阀门、水龙头带配套完整。
27智 (略) 维护管理：定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发 (略) 理（24小时内），零修合格率100%。实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制，确保楼宇设备运转自动化。
28配套设施管理的定位
(略) 地、道路、 (略) 维护管理：确 (略) 地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%； (略) 每月清洗2次，并根据实施情况增加清洗次数， (略) 地的洁净；节假日或举办活动时配备充足的清洁工，及时跟进打扫， (略) 垃圾，保持环境清净卫生； (略) 草坪砖完好率100%；及时对道路 (略) (略) 刷新、划线。
秩序维护、消防安全及车辆管理服务方案
30秩序维护：1、公共秩序维护人员熟悉校园环境，仪表端庄，言语规范，文明执勤，认真负责，人员稳定，服从校方相关领导和工作人员的指挥。2、公共秩序维护人员的素质要求：品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、具有高中以上文化程度、持有上岗证、无犯罪记录。3、维护校园的公共秩序，做好安全防范措施，校园日常秩序井然有序，要有科学高效的突发事件（消防、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）应急措施和响应预案，要有足够的人员和器械保证，平时有演习。所有秩序维护人员都是 (略) 成员，突发事件发 (略) 理，防止事态进一步恶化， (略) ，并报告校方领导，必要时及时报警。4、 (略) 24小时秩序维护，固定岗和流动巡逻相结合。消防值班室、大门岗24小时值班， (略) 会闲杂人员进入校园， (略) 会不法分子侵犯。5、和校方共同确定岗位和治安方案，并制订工作岗位职责、标准、时间等，以对保卫、 (略) 管理、考核、实施， (略) 定岗位有人值勤，尽职尽责。6、建 (略) 来访人员询问登记制度。实行IC门卡管理，学生、教职员工凭IC卡进入校园和办公区，外来人员得到受访者许可登记进入，维护校园环境安静，制止喧闹现象，禁止闲杂人员进入校园。7、 (略) 规章制度，对校园内学生、进出 (略) 有效管理，维护良好的学习秩序。
31车辆管理：1、机动车（ (略) ）管理制度完善，管理责任明确，确保交通畅通，车辆、 (略) 管理要有专人负责引导。建立车辆出入登记制度，需进入校园的车辆须按指定路线和时间、 (略) 驶，防止交通事故发生。2、外来车辆进入须电话报经校方同意方可引导进入，车辆运送物资出入须停车检查， (略) (略) ，行人携带大件物品出入要详细询问与检查，有疑问需请 (略) 门。
3、负责校园内非机动车的保管、停放，管理有序，按规定位置停放，做到规范化、整齐、分类、安全。
32消防管理：负责校园消防管理，指派消防安全责任人；巡查消防设备设施，发现 (略) 理，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制订消防应急方案。所有护卫人员均是义务消防员，接受消防培训， (略) 最少一次消防演习，每年与有关消防单位组织最少一次联合消防演习。
33秩 (略) 管理：1、完 (略) 内务管理制度；2、强化秩维业务培训和政治、文化学习；
3、组织开展正当的文体活动；4、严格考勤、考绩，实行末位淘汰。
应急预案
34针对各类突发事件制定应急预案：1、治安突发事件：盗窃、抢劫、打架斗殴、跳楼、故意伤人、恐怖袭击；2、公共突发事件：传染病、流行性疾病、供电、供水、临时庇护；3、自然灾害性事件：台风、暴雨、雷电、火灾；4、事故性事件：中暑、中毒、交通事故、触电、电梯困人。
35突发事件发生， (略) 必须3-5 (略) 置方案，迅 (略) 置事件， (略) 预案的， (略) ， (略) 处置预案。
环境保洁管理服务措施
36校区红线 (略) 地、道路、广场、水系、绿地等公共区域的清洁卫生。
37房 (略) 分（含设备机房）的清洁卫生。
38校区各区域室内清洁、 (略) 产生的废弃物（含餐厨垃圾及医疗垃圾）收集、清运，其中学生公寓和教师公寓室内清洁不由物业服务企业负责。
39校区办公区域卫生间用纸、擦手纸、洗手液等费用由中标人承担。
40学生公寓、 (略) 公共区域的清洁卫生、废弃物分类收集、清运。
41公共卫生间的环境清洁。
4 (略) 管理及每日废弃物外运数量统计工作。
43校区红线范围内的“四害”消杀。
44一年两次外墙面清洗、 (略) 石 (略) 理、木地板养护。
45化粪池、隔油池清掏。
(略) 卫生清洁。
绿化管理服务措施
47负责承担校区红线图以内室外绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理的养护和管理。
48节日及室内摆花方案：1、节日摆花时间包括：元旦、春节、五一、国庆；另有特殊需要由采购单位与 (略) 商议后确定。2、室内摆花的品种和规格要与摆放环境相适应。详细要求如下：办公室：落地式（瓦盆，连盆高约150厘米），如：发财树、金钱树；台式（或摆地面，瓷盆，连盆高约60厘米），如：君子兰、红掌、银皇后、仙人掌；廊厅：花礅式（瓷礅，连礅高约110厘米），如：绿巨人、也门铁；电梯间：台式（或摆地面，瓷盆，连盆高约60厘米），如：绿巨人、也门铁；大堂：落地式（连盆高2米），如：扇尾葵；台式，如：绿巨人、也门铁；花礅式，如：绿巨人、也门铁；大门前（大盆，连盆高及直径约180厘米），如：非洲茉莉球；
中标方将按上述标准购置或租摆盆花，并负责其维护、保养、剪枝、施肥、浇水、补苗、杀虫。同时负责校方的节日、大型会议、活动的花草布置。
宿舍及教师公寓管理服务措施
55学生宿舍管理服务措施：按学校的规定和要求安排好学生的住宿及做好相关的登记，对来访人员的出入做好记录；未经允许，不能擅自安排非住宿生、学生家长或其他外来人员留宿； (略) 的相关规定管理学生的起居和作息，做好每天的查房 记录工作，督促学生按时熄灯就枕；防止男女生串宿，对违反管理规 (略) 批评教育并做好记 录， (略) ；负责检查宿舍周围、走廊、楼道、厕所、等地方的卫生，配合清洁工做好宿舍保洁工作，保持宿舍环境整洁卫生；保管好宿舍的公用物资及门卡钥匙，每天必须对宿舍门窗水电及公 (略) 有效的巡查，如发现被人为破坏，应及时查明原因上报主管，并要求责任人照价赔偿；对损坏的设施或物品应及时报修；做好宿舍的防火、防盗工作；对 (略) 定时的检查，如发现异常情况或突发事件，必须采取有效的措施，将损害降低到最小，并及 (略) 门； (略) 下达的其他临时任务。
56教师公寓管理服务措施：按学校的住宿规定做好入住人员的住宿登记工作、外来人员的来访登记工作； (略) 及房间的日常清洁和消毒，定期消杀蚊虫； 对损坏的设施物品要及时维修；负责公寓的安全工作，发现有可疑情况要及时向 (略) 门报告， (略) 理。
会务管理服务措施
60会务管理
会前准备：布置导引牌、签到台、横幅与大背景、主席台， (略) 和座次安排、布置台布；制作并摆放姓名牌、不同类型麦克风摆放布置、摆花、胸花的制作与佩戴、提供纸笔、提供纸巾、灯光调试、音箱调试、投影调试、空调调试、茶具（水）准备和果盘服务（茶歇服务）等
会中服务：入场导引、续茶、会场巡视、 (略) 理、 (略) 。
会后整理：会务用品清洁、消毒、归位；设施设备归位，清理租借、调用的物品，检查有无缺失或损坏，清洁后归还，做好相应记录；检查会议厅（室）是否有客人遗失的物品，如有遗失应立即还送给客人，如未能及时送还， (略) 办公室妥善管理，做好记录，同时立即通知会议主办单位；检查会议室及相关的物品是否有缺失或损坏， (略) 管理员，协助追补损失，做好记录。关闭会议厅（室）：包括音响、空调、灯光、门。

其他

附件