昆明市综合交通国际枢纽建设运营策划及顾问服务、销售代理及招商、商业运营管理询价函招标预告
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昆明市综合交通国际枢纽建设运营策划及顾问服务、销售代理及招商、商业运营管理询价函招标预告
目 录
第 * 章 询价公告............................................................ 2
第 * 章 报价确认函......................................................... *
第 * 章 询价主体........................................................... *
第 * 章 项目概况........................................................... *
致：
(略) 市综合交通国际枢纽建设项目（以下简称“项目”）是 (略) 市政府申报国家公交都市的重点支撑项目，建设主体为： (略) (略) （以下简称“场站公司”）。根据《 (略) (略) (略) 交 (略) 动计划（ 点击查看>> 年）》文件精神，该项目列入 (略) 市TOD开发试点项目。场站公司即将有序开展项目的相关工作，项目的形象导入、宣传推广、销售预热等各项工作已经迫在眉睫，急需引入专业的 (略) ， (略) 加快推进各项工作。根据开发计划，本项目建设完成后，场站公司将持有 (略) 、写字楼、 (略) 等物业，需要自持招商和运营管理等工作。
鉴于本项目的重要性，为确保参与本项目实施的单位具备足够的实力和诚意，要求被询价人严格按照询价要求表格填写。
1.项目名称： (略) 市综合交通国际枢纽建设项目
2.项目概况：该项目总用地面积约 * 亩，净用地面积约 * 亩。总建筑面积为 点击查看>> 平方米，其中，地上建筑 点击查看>> 平方米，地下建筑面积为 * 0平方米。主要由公 (略) 、 (略) 、 (略) 、地下设备及地上商业裙房、高层办公楼、小型办公、酒店、住宅（含回迁房）和相应的配套设施组成。投资估算约 * 亿元，其中建安投资约为 * 亿元。（具体指标见第 * 章）
* 、服务内容及要求
（ * ）运营策划及顾问服务
1.产品策划与以运营为导向的设计优化
1.1 工作内容（包括但不限于）
1.1.1 根据询价人要求及项目开发管理的实际需要，进行地块属性研究、市场调查、客群研究、区域经济形势分析、竞品调研、价值判断、销售和招商物业定位分析、销售和招商物业产品研发、商业物业定位分析、商业主题概念、商业 (略) 、初步经营测算等；
1.1.2 配合项目设计单位， (略) 各项沟通、协调，为项目各物业形态提供全方位、全过程设计优化服务，主要包括：总体建筑方案设计优化建议；建筑结构设计优化建议；各专业系统（机电系统、消防系统、给排水系统、燃气系统、强电系统、弱电系统（智能系统）、室内公共空间概念、核心交通体及重要节点、 (略) (略) 及特殊业态、建筑外立面与返光照明系统、室外景观系统、室内灯光照明系统、导视标识系统与室内外广告系统） (略) 信息系统（含财务）规划设计等设计优化建议。
1.2 工作要求
1.2.1 自项目的设计阶段，向设计单位就每个物业的业态规划、物业要求、完工效果等内容，提交产品建议书至少各阶段 * 次；
1.2.2 产品建议书需要考虑销售、设计、成本、施工等因素，以销售、运营为导向，结合实际情况制定。
1.2.3 鉴于销售产品策划和设计优化的重要性，要求配备不少于8 (略) 驻场，驻场人员应具备5年以上地产工作经验。
1.2.4 (略) 在整个国际交通枢纽项目中的重要地位，被询价人须组建独立的、具有丰 (略) 与城市综合体开发运营经验的商业 (略) 。策划负责人须具备 * 年以上参 (略) (略) 市综合体项目的经验，并可提供不少于3个类似成功案例；
1.2.5 (略) 须独立开 (略) 研究，充分结合本项目特点，运用自身经验， (略) 业先进性与前瞻性，体现现代零售商业发展趋势，并 (略) 的商业定位方案，打造出具有全国示范效应的、 (略) 标志 (略) 。该方案须附有符合国家财税政策的专业财务测算方案，以便业 (略) 的未来经营状况有初步掌控；
1.2.6 被询价人须组建涵 (略) 产品研发全过程、全专业管控的 (略) ，以及具 (略) 运营经验的 (略) ，为本项目提供全过程、全专业、全周期设计及工程顾问服务， (略) 提供的专业顾问服务成果符合国家有关设计规范， (略) 业先进性与前瞻性，并兼顾经济性。
1.3 服务周期
合同签订之日起至项目“建设期”结束（项目开工至竣工验收完成，简称“建设期”），暂定为 * 个月。其中商业定位策划集中工作周期为签约起 * 天
1.4 成果资料
包括但不限于：《产品建议书》（总体建议及不同物业类型需分别编制）、《专业配合计划》、《设计优化（整改）建议书》、《设计效果评估》、《工作协调函》、《项目定位报告》、《商业定位报告》、《设计任务书》、《机电系统配置建议》、《主要设备选型建议》、《公共空间概念设计任务书》、《专项系统设计建议（包括：强电、弱电、财务、灯光、外立面、室外景观、视觉识别及导视系统等）》、《 (略) （开业前）工程调改建议》等。
2.项目整体经济测算顾问
2.1 工作内容（包括但不限于）
2.1.1 项目总体投资演算
2.1.2 现金流分析
2.1.3 动态成本分析管理
2.1.4 资 (略) 衡计划
2.1.5 收入利润分析
2.1.6 资产结构分析
2.2 工作要求
2.2.1 (略) 国家法律法规，符合项目实际；
2.2.2 在项目开工前，提交《经济测算》、《投资分析演算报告》；
2.2.3 根据询价人融资情况，结合审查后施工图数据，提交《资 (略) 衡计划》、《现金流分析报告》；
2.2.4 按季度向询价人提交《动态成本分析管理报告及优化建议》、不断优化《资 (略) 衡计划》，为询价人现金流管控提供依据。
2.3 工作周期
合同签订之日起至项目“建设期”结束，暂定为 * 个月。
2.4 成果资料
包括但不限于：《经济测算》、《投资分析演算报告》、《现金流分析报告》、《资 (略) 衡计划》、《动态成本分析管理报告及优化建议》
3.物业管理顾问
3.1 工作内容
3.1.1 根据项目体量和物业形态的调研结果，对项目的物业 (略) 策划并形成（各业态的）物业管理方案，包括项目物业服务定位与总体思路、服务理念与模式、机构设置与人员配备、物业服务内容与标准、物业经营管理内容与措施、 (略) 区文化活动服务措施、项目物业管理难点分析、品质与客户满意度提升计划、物业服务费用测算等。
3.1.2 充分利用项目资源，开展多种经营和有偿服务，确保项目物业经营指标的达成，并形成物业运营方案；
3.1.3 结合项目现有BIM技术及模块，充分利用BIM 服务 (略) 项目物业运维管理。打造智能化综合体。
3.2 工作要求
3.2.1 物业方案有助于促进销售，提升企业形象；
3.2.2 物业方案 (略) ，未来运营过程中有可实施的利润增长点；
3.3 工作周期
合同 (略) 进驻项目
3.4 成果资料
包括但不限于：《物业管理方案》、《物业服务智能化、信息化方案》、《物业运营方案》
（ * ）销售与招商代理服务
1.销售物业的营销策划
1.1 工作内容（包括但不限于）：
1.1.1 营销策划推广，包括形象推广，品牌推广，产品推广，并形成方案；
1.1.2 项目产品定位、价格定位、市场定位、客群定位，并形成方案；
1.1.3 制定项目总体和分阶段的营销方 (略) ，各阶段的媒体准备、媒体对接，各阶段的活动方 (略) ，以及其他促进销售的方 (略) ；
1.1.4 制定销售方针、策略和实施方 (略) ；
1.1.5 样板间、 (略) 形象包装；（不含土建）
1.1.6 市场调查、研究、监控，并形成月报、年报；
1.1.7 自媒体运营以及维护；
1.1.8 认筹，解筹方 (略) ；
1.1.9 物料方案；
1.1. * (略) 日常推广活动， (略) 节假日推广活动，促销活动，滞销产品的解决方案 (略) ；
1.1. * 策划、制定交房流程，举办交房匹配的活动。
1.2工作要求
1.2.1 每周与询价人以会议的形式沟通汇报，并形成会议纪要；
1.2.2 对询价人的指导意见或整改意见在3天内给出书面答复，及时解决询价人的问题；
1.2.3 在指导销售的营销推广中运用项目现有BIM技术与模块为基础，完成销售任务。
1.2.4 首次企业形象推广需在合同签订 (略) 。
1.3工作周期
合同签订后至销售目标达成。
1.4 成果资料
包括但不限于：《项目整体营销策划方案》、《项目形象推广方案》、《项目品牌推广方案》、《 (略) 定位（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目产品定位（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目产品推广（根据可售物业类型，分别编制方案）》、《项目客群定位（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目价格定位（根据可售物业类型，分别编制）》《项目营销、策划、推广、销售方案（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目样板房形象包装方案（根据可售物业类型，分别编制）》、《 (略) 包装方案》、《市场调查报告（月度、年度）》、《认筹方案》、《解筹方案》、《宣传资料图纸（包括但不限于户型图、区位图、样板房图纸等其他）、《项目推广费用计划（根据可售物业类型以及月度年度，分别编制）》、《项目开盘倒排计划（根据可售物业类型，分别编制）》、《销售讲解说辞》、《销售讲解答疑》、《推广活动（节假日、日常分别提交方案）》、《交房活动》《XX（相关）问题的解决方案（销售中的滞销、快销、投诉， (略) 罚，媒体负面新闻、拖延付 (略) 理方案）》、《XX（相关）活动方案》等。
2.销售物业室内集成化实施及交付
2.1 工作内容
2.1.1 根据询价人和销售目标的要求，为购房客户提供室内集成化顾问、管理、交付服务；
2.1.2 为购房客户提供室内集成的质保服务。
2.2 工作要求
2.2.1 全过程严格遵循国家法律法规；
2.2.2 有利于销售计划的完成。
2.3 工作周期
从样板房示范单位设计开始直至向业主交付完成，服务时间与销售保持 * 致。
2.4 成果资料
样板示范单位作为交付标准及验收依据。
3.销售代理（含广告等推广费用)
3.1 工作内容
3.1.1 牵头办理预售证，包括但 (略) 楼盘搭建等工作，以及其他开盘需要的证件、资料的准备和提报；
3.1.2 销售价格制定， (略) 系统录入、变更；
3.1.3 销售人员培训；
3.1.4 客户接待、维护；
3.1.5 销售可售物业；
3.1.6 根据项目要求完成回款任务，包括但不 (略) 、催款、押金解除；
3.1.7 大客户维护和团购销售；
3.1.8 (略) 签合同包括但不限于 (略) 签合同、网签资格证办理、网签合同录入，网签合同变更，网签合同撤销备案、网签合同用具准备等；
3.1.9 (略) 理；
3.1. * 协助办理面积测绘包括但不限于房屋面积预测、 (略) 审批、搭建楼盘表、面积实测；
3.1. * 协助法务工作包括但不限于法律文件的准备、合约审定等；
3.1. * 协助办理竣工验收备案包括但不限于协助准备资料、报审等相关工作；
3.1. * 协助办理交房包括但不限于房屋交接通知，房屋交接验收等工作；
3.1. * 文件公示包括但不限于 * 证、合同、管理办法等；
3.1. * 拟定销售合同，包括但不限于认购书、定金协议、购房合同、补充协议、物业合同，质量保证书、以及法律文件的公示；
3.1. * 物料制作，包括但不限于围挡物料，宣传资料、活动资料，交房资料等物料的制作；
3.1. * 广告、媒体等营销手段的投放和使用；
3.1. * 样板房的设计及装修（不含土建）：包括办公 * 套、住宅 * 套总面积约 * 平方；
3.1. * 销售控制管理，包括但不限于货包分解，溢价分解、调价、销售台账管理等相关工作；
3.1. * 每日通报销售情况；每月就销售情况至少做 * 次全面汇报；
3.1. * 与询价人核对销售金额以及回款金额；
3.1. * 安置房相关工作
3.1. * .1 产品介绍（建筑风格介绍、户型平面介绍、配套设施介绍）；
3.1. * .2 选房工作（安置房选房策略制定、选房步骤分析、筹备工作进度计划、阶段措施及方案、选 (略) 流程、方案、相关合同文书等准备工作、客户选房、 (略) 工作）；
3.1. * .3 交房（交房方案、 (略) 工作及意见反馈）；
3.1. * .4 产权证办理（ (略) 对接准备工作、办理材料收集、产权证资料交件及出证工作）；
3.1. * .5 安置房制定与 * 方的对接方式（日常工作汇报制度、资料管理与交接制度）；
3.1. * .6 与安置用房服务相关的其他服务。
3.1. * 协助询价人编制《入伙协议》；
3.1. * 协助询价人办理交房事宜,并处理交房过程中出现的各种问题与投诉;
3.2 工作要求
3.2.1 在销售代理期间，视销售阶段派驻满足服务要求的人员数量，热销期不少于 * 人；
3.2.2 (略) 派驻人员需具备足够的专业素质及实操经验。
3.3 工作周期：
从合同签订之日起至销售任务完成
3.4 成果资料
3.4.1 (略) 成果资料主要为实现销售目标；
3.4.2 其它成果资料包括但不限于：销售计划：《销售计划（按照年度、季度、月度本别编制）》、《年度回款计划（按照年度、月度、季度分别编制）》、《购房合同》、《补充协议》、《物业合同》、《质量保证书》、《入伙协议》、《认购书/购房定金》、《预售证》、《销售价格表（根据可售物业类型，分别编制）》、《销售台账》、《客户来访记录表》、《客户来电记录表》、等其他销售表格；
4.酒店招商
4.1 工作内容
4.1.1 依据 (略) 在地的商业环境及物业条件要求作 (略) 所在物业的投资分析；
4.1.2 依据询价人的品牌诉求和项目定位向询价人提 (略) 品牌选择范围，并形成；《酒店品牌选择建议书》；
4.1.3 对询价人拟定选择的 (略) 定位分析和投资收益分析，并形成《市场定位和投资分析报告》；
4.1.4 为询 (略) 品牌进驻的商业条款，并形成《 (略) 商业条款建议书》；
4.1.5 达成询价 (略) 签署正式入驻协议《酒店入驻协议》；
4.1.6 (略) 的要求协助询价人甄 (略) 服务供应商，以获得最佳的投资效果，并形成《酒店供应商选择建议》；
4.1.7 根据询价 (略) 达成正式《入驻协议》的商务条款，负责 (略) 建设工作之间的协调，并派驻专业 (略) 监管职责；
4.1.8 在询价人资本运作的要求下，寻 (略) 所在位置物业及其附属物的最大化价值兑现。
4.2 工作要求
4.2.1 符合项目品牌形象；
4.2.2 以成本管控、 (略) 会责任、后期运营经济效果为导向，进行选择和分析；
4.2.3 对询价人的问题和意见，在 * 个工作日给出书面答复；
4.3 工作周期
从合同签订之日起至达成最佳资产的运营效果。
4.4成果资料
4.4.1 《 (略) 意向协议》（《备忘录》）、《酒店品牌选择建议书》、《酒店入驻协议》、酒店供应商甄选建议、《市场定位和投资分析报告》、《 (略) 商业条款建议书》、《酒店供应商选择建议》、《 (略) 置建议书》等。
4.4.2 酒店开业。
5.写字楼招商
5.1 工作内容
5.1.1 未售写字楼的招商工作；
5.1.2 已售写字楼，根据业主委托，协助业主方招商；
5.1.3 写字楼招租的营销策划；
5.1.4 审核租客资格。
5.2 工作要求
以促进销售为目的，为写字楼提供招商工作（含 * 次租赁）；
5.3 工作周期
从合同签订之日起至写字楼销售完毕；
5.4 成果资料
《写字楼招租的营销策划》、《租赁合同》、《带租约销售合同》
6. (略) 招商
6.1 工作内容（包括但不限于）
6.1.1 (略) 组建；
6.1.2 招商方案拟订；
6.1.3 品牌落位方案；
6.1.4 招商政策拟订；
6.1.5 招商法律文件准备；
6.1.6 招商推广（含招商物料设计与印刷、招商宣传片制作、日常礼品采购、招商发布会等）；
6.1.7 商户邀约、看场；
6.1.8 招商洽谈与签约管理等。
6.2 工作要求
6.2.1 组建包含不少于 (略) (略) ， (略) 工作；
6.2.2 项目总须于项目签约后3个月内到位， (略) 在签约 (略) 到岗；
6.2.3 (略) 需具备 (略) 筹备阶段专业素质与操作经验；
6.2.4 (略) 外， (略) 须具有强大的品牌资源（尤其是国际品牌资源），与国际时尚品牌具有良好的 (略) 关系，具有为本项目提供强有力招商支持与全过程管控的能力；
6.2.5 (略) 的招商须保证入驻品 (略) 的定位与档次，引进不少于 * 个首进 (略) 的国际时尚品牌，确保打造“具有全国示范效应的、 (略) 标志 (略) ”目标的实现；
6.2.6 同 * 个商铺如果在工作周期内发生第 * 次招商的，只计算第 * 次招商佣金。开业之日起 (略) 签租赁合同，不再收取招商佣金；
6.2.7 招商期间因引进国际时尚品牌而产生装修补贴或其他补贴的，由询价人审批同意后方可实施。
6.2.8 截止开业前，招商率达到 * %以上。招商率为面积比例，招商率=实际签约面积/可出租总面积* * %；
6.3 工作周期
从合同签订之日至开业后3个月。
6.4 成果资料
《招商方案》、《品牌落位方案》、《招商政策》、《租赁（联营）合同范本）》等。
（ * ）运营管理服务
1. (略) 开业筹备
1.1 工作内容（包括但不限于）
1.1.1 经营方案与物管方案拟订；
1.1.2 (略) 组建；
1.1.3 (略) ；
1.1.4 工程调改方案拟订与实施跟进；
1.1.5 主力与非主力商户的装修方案沟通、装修管理；
1.1.6 就开业筹备期间的各项工作拟订详细计划，形成《开业筹备期工作计划（含预算）》，并提交业主方审查后实施；
1.1.7 《开业活动方案》的拟订（含宣传、包装、活动及预算等费用）、开业活动的实施与效果后评估。
1.2 工作要求
1.2.1 运营方须组建相应的 (略) ，团队主要成员须具备 * 万平米以 (略) 的开业筹备经验；
1.2.2 运营方须编制开业筹备期间的详细预算，提交业主方审批后实施；
1.2.3 运营方须建立运营体系建立运营体系，编制基础管理制度文件，包括:《店铺装修、营运守则》、《公共区域管理守则》、《内部员工工作守则》等；
1.2.4 (略) 的人员招聘、培训；
1.2.5 开业筹备期间的费用，由被询价人编制预算，经询价人批准后由询价人垫付， (略) 开业后列入经营成本，包括但不限于：1）开办费：行政办公、管理人员薪酬（不少于 * 人管理人员编制，其中，经理级以上人员按开业前1年到岗，经理级以下按开业前半年到岗）、工具购置、固定资产购置、保洁开荒、保安等；2）开业活动费用：宣传、美陈包装、开业庆典与促销活动、礼品采购、媒体公关、商户补贴等。
1.2.6 开业活动，须符合以下要求：
1）宣传板块：至少提前 * 个月在 (略) 主流媒体宣传； (略) 在区域的户外、楼宇广告、商场周边街道的包装与广告宣传以及开业期间的、媒体及公关等；
2）包装板块：商场周边街道、 (略) 、商场外立面包装， (略) 内美陈（含门头， (略) 由国内知名艺术家设计的大型主题美陈及其他主题美陈）、 (略) 氛围包装等；
3）活动版块：组织高档次、高级别的开业剪彩仪式与开业庆典表演，须有国内 * 线艺人出席开业剪彩，国内 (略) 参与庆典表演，各种演出活动须持续至少 * 天；
4）促销版块： (略) 具有轰动效应的促销活动，如：线上与线下优惠券发放、抢现金红包；商场重点品牌的宣传与促销（含现金补贴）；开业期间的消费抽奖、促销礼品等。
5）《开业活动方案》须附各板块预算。
6）开业效果须对应明确的指标，包括：开业当天人流量、开业期间总体人流量、消费者体验（第 * 方评估）、开业期间销售额、 (略) 销售额以及开业期间的安全零事故等。
1.2.7 截止开业当日，开业率达到 * %以上。（面积比例，开业面积/可出租总面积* * %）
1.3 工作周期
开业前6个月。
1.4 成果资料
《开业筹备期工作计划（含预算）》、《开办费预算》、《开业活动方案（含预算）》、《 (略) 基础管理制度文件》、《店铺装修、营运守则》、《公共区域管理守则》、《经营方案》、《项目物管方案（含商业专属车库管理方案）》、《工程调改方案》、《商户装修管理方案》等。
2.运营管理服务
2.1 工作内容（包括但不限于）：
2.1.1 制定项目重大营销节点计划（包括但不限于）： (略) 开放节点计划、开盘节点计划（多产品多次开盘）、交房计划
2.1.2 定期对询价方营销、招商 (略) 业务培训；
2.1.3 配合询价人对开发过程中可能出 (略) 预判和应对等；
2.1.4 协助询价人解决、处理危机、协调公共关系，维护询价人企业形象和品牌；
2.1.5 编制年度经营预算；
2.1.6 年度经营方案拟订与分解；
2.1.7 商场日常经营秩序维护；
2.1.8 (略) 物业管理（ (略) 的经营管理）；
2.1.9 项目日常收租管理；
2.1. * 项目日常营销推广管理；
2.1. * 对经营困难商户的分析与扶持；
2.1. * (略) 定位调整与升级；
2.1. * 持续性招商工作；
2.1. * (略) 物业改造与升级。
2.2 工作要求
2.2.1 按照营销类、运营类（物业交付前后根据客户要求， (略) 需求对工程，设计的协调以及对业主的增值服务等）， (略) 工作组；
2.2.2 未经询价人同意，不得随意变更工作组人员；
2.2.3 被询价人须具备 * 万平米以 (略) 运营的成功案例，拥有成熟的全套运营体系。
2.2.4 被询价人须具备 (略) 、公寓、 (略) 、写字楼、住宅等 (略) 市综合体运营经验，深 (略) 市综合体的运营特点。
2.2.5 (略) 应对本项 (略) 全过程的管控与支持，在日常运营管理、危机管理、重大经营调整等方面具有丰富的经验，为项目经营目标的达成提供管理与技术保障。
2.2.6 被询价人 (略) 应每年编制详细的经营方案，并提交业主方审批后实施，并接受考核。
2.2.7 被询价 (略) 的日常经营， (略) 的经营收入指标，包括：
1） (略) 租金（含扣点）及其它收入；
2） (略) 物管收入；
3） (略) (略) 收入。
2.2.8 被询价 (略) (略) 成本费用，包括：
1） (略) 成本费用： (略) 政、信息系统维护、积分系统与礼品、官方微信维护、营销推广、场景包装、设施设备大修与更新、商场改造翻新、不可预见费以及相关税费（不含房产税）；
2） (略) 物业管理成本费用：保安保洁、能耗、设施设备日常维保、工程耗材与绿植、石材养护、其他费用以及相关税费；
3） (略) (略) 成本费用：人力、能耗及相关税费等；
4） (略) 开业前由询价人垫付的招商期间费用与开业筹备费用；
5）被询价 (略) 经营管理费。
2.2.9 被询价人开业之日起 (略) 签订的租赁合同，不再收取招商佣金。运营期间如因引进品牌而再次发生装修补贴费用的，由 (略) 承担。
2.2. * 被询价人 (略) 的良性经营， (略) 定位的实现， (略) 发展不断调整、 (略) 的档次及形象。
2.2 工作周期
自合同签订之日起至第 * 年（含建设期4年）。
2.3 运营服务成果（包括但不限于）：
2.3.1开业后运营期的核心工作成果为完成各年度经营收益指标。被询价人须提供在经营期内符合询价人要求的经营计划，包括：各年的经营收入、经营成本、经营收益指标以及其他业务指标。
2.3.2 其它成果资料包括：《年度经营方案（含经营预算）》、《年度营销推广方案》、《年度招商方案》、《经营调整方案》、《项目建议书（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目 年 季度工作重点安排建议》、《设计配合计划》、《工程过程跟踪报告》、《项目培训计划及实施（月度、季度、年度）》、《跟对XX问题的解决方案》等。
* 、其他要求
1.承接本项目商 (略) ，拟向询价人提交不低于 * 万元的履约保证金，履约保证金不接受保函形式。该保证金作为项目承接人工作成果考核的保障，如在工作过程中未能达到约定标准或承诺，保证金将被对应同 (略) 罚，该保证金在取得中标通知书后缴纳，至合同履约完成（自合同签订起至合同结束约 * 年）后退还。
2.根据询价人资金要求，未按照时间节点完成销售任务，履约保证金将被相应扣除；酒店运营 * 年未达到询价人运营要求，保证金将被相应扣除；商业运营 * 年未达到询价人运营要求，保证金将被扣除；以上服务内容不可分割，报价人需整体考虑，不能单独提供某项服务，单独报某项服务的价格。
* 、询价明细表
（ * ）运营策划及顾问服务报价表
|
序号 |
工作内容 |
费用合计 （万） |
备注 |
|
1 |
产品策划与以运营为导向的设计优化 |
|
1.工作周期暂定为 * 个月 2.费用以总价包干形式考虑 3.未 (略) 补充 |
|
2 |
项目整体经济测算顾问 |
||
|
3 |
物业管理顾问 |
（ * ）销售与招商代理服务报价表
1.销售代理报价表
|
物业类型 |
可售面积（㎡） |
层高 （m） |
公摊系数 |
目标均价 （元/㎡） |
去化周期（月） |
含营销推广费用的代理费（%） |
溢价分成 （填写：财务实收单价-目标任务单价之差额的提成比例） |
备注 |
|
办公A |
约 * 4 |
3.3 |
* .5% |
* 0 |
|
|
|
|
|
办公B |
约 * 0 |
4.5 |
* .5% |
* 0 |
|
|
|
|
|
办公C |
约 * |
3.8 |
|
* 0 |
|
|
|
|
|
写字楼 |
约 * 8 |
4.5 |
|
* 0 |
|
|
|
|
|
住宅 |
约 * 7 |
2.8-3 |
* . * %- * % |
* 0 |
|
|
|
|
|
住宅底商 |
约 * |
4.1 |
|
* 0 |
|
|
|
|
|
负 * 层商业 |
约 * |
5.5 |
|
* 0 |
|
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车位（个） |
* |
4-6.9 |
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* （万/个） |
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合计 |
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备注：1、未 (略) 补充的 2、可调整目标均价，但总产值不能降低 |
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2.招商代理报价
（ * ）运管理服务
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物业类型 |
服务内容 |
面积 （㎡） |
层高 （m） |
公摊系数 |
费用 （万元） |
备注 |
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酒店招商 |
引入适应 (略) 或适合的物业 |
约 * 6 |
3.8 |
/ |
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写字楼招商 |
写字楼(含推广费） |
约 * 8 |
4.5 |
/ |
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(略) 招商 |
(略) 驻场费用 |
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/ |
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不少于1 (略) 团队 |
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招商佣金 |
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/ |
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按月租金方式计费 |
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招商期间营销推广费用 |
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/ |
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工作周期内包干费用，要求另附清单 |
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招商期间业务费用 |
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/ |
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工作周期内包干费用，要求另附清单 |
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合计 |
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其他 |
未尽列计 |
如报价人有上述未尽事项需要补充的 |
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项目 |
小计 |
开业 第1年 |
2 |
… |
* （预估） |
备注 |
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经营管理费 |
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被询价人须提供经营管理费收取标准。除此以外,管理方不得再收取询价人任何费用 |
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其他 |
未尽列计 |
如报价人有上述未尽事项需要补充的 |
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* 、其他
(略) 提供的报价内容严格保密。
询价结束后，我公司将按照该项目的具体情况，有序开展后续相关工作。
* 、询价确认函的递交
你单位收到询价邀请书后，请于 * 日 * 时 * 分前以传真、快递等方式予以确认。
逾期确认的或者未递交询价确认函的报价人，不予受理。
* 、联系方式
联系人：张晓曦
电 话: 点击查看>>
地 址： (略) (略) 办公楼3楼
(略) (略)
* 日
根据你方 (略) 市综合交通国际枢纽建设项目的开 (略) 及相关业务委托管理询价函内容， (略) (略) 相关标准和规范，经研究询价函的相关内容后，我方愿提交如下报价：
* 、报价明细表。
* 、其他需要说明的事宜
（若有，内容自定）
报价人（盖章）：
单位地址：
法定代表人或其委托代理人（签字或盖章）：
经办人：
联系电话：
日期： 年 月 日
场站公司是经 (略) 市人民政府国有资 (略) （昆国资复〔 * 〕 * 号）批准，由 (略) (略) （以下简称“交产股份”） (略) (略) （以下简称“ (略) ”）于 * 日共同出资组建。场站公司注册资本2亿元人民币，其中，交产股份以货币出资1. * 亿元，占注册资本的 * %； (略) (略) 分货币出资0. * 亿元，占注册资本 * %。
根据市政府有关特许经营管理赋予的责权规定，场站公司作为 (略) 站开发建设特许经营权的唯 * 实施主体，在 (略) 站投资建设 * 级运营管理方面有重要作用。公司经营范围包括： (略) 的投资、建设、运营管理及相关配套设施开发；房地产开发及经营；物业管理；土地 * 级开发及整理等。
公司的主要职能是 (略) (略) (公交、客运、货运)的开发建设、提升改造、运营管理等任务，公司目前运用先进的“TOD” 综合开发模式，集约利用土地资源建设满足 (略) 需求，提升 (略) 都市 (略) 站。
(略) “十 * * ”发展规划，截止 * 年6月，首个总投资4. * 亿元的呈贡 (略) 公 (略) 已于 * 年 * 月全面竣工，该项目占地面积达4万余平方米，建筑面积8万余平方米，为目前全省最大公交枢纽项目；总投资超过 * 十亿元的菊花村、小西门、梁 (略) 改造及周边土地综合开发项目已于 * 年 7 月正式启动， * 个项目占地面积达 * 万余平方米，建筑面积超过百万平方米。
(略) 市综合客运枢纽，是 (略) 市加快“区域性国际交通枢纽”的重要支撑，也是创建国家“公交都市”和TOD开发试点的重要举措。项目总规划面积9. * 万m2，总建筑面积达 * . * 万m2，位于 (略) 市 (略) 区菊花村，结 (略) （轨道4、6号线）和 * 个大型公交换乘枢纽，以TOD上盖开发的方式整体 (略) 市地标综合体， (略) 市功能。
项目的建成将主要 (略) 区与 (略) (略) （滇中新区）、 (略) （呈贡）两个外向型国际枢纽的公共交通换乘联系功能，同时具备交通疏解、公交客运、社会停车、旅游集散以及商务办公、休闲购物、居住等多种功能。
项目主要由地下设备、停车库、 (略) 以及地上商业裙房、高层办公楼、SOHO、酒店、住宅和相应的配套设施组成。项目总建筑面积 * , * . * m2根据不同功能区建筑面积统计如下：
|
功能 |
占地（m2） |
|
地上总建筑面积 |
* , * . * |
|
其中： |
|
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住宅 |
* , * . * |
|
酒店 |
* , * . * |
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SOHO及办公 |
* , * . * |
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商业 |
* , * . * |
|
其他管理用房 |
* , * . * |
|
地下 * 层总面积 |
* , * . * |
目 录
第 * 章 询价公告............................................................ 2
第 * 章 报价确认函......................................................... *
第 * 章 询价主体........................................................... *
第 * 章 项目概况........................................................... *
致：
(略) 市综合交通国际枢纽建设项目（以下简称“项目”）是 (略) 市政府申报国家公交都市的重点支撑项目，建设主体为： (略) (略) （以下简称“场站公司”）。根据《 (略) (略) (略) 交 (略) 动计划（ 点击查看>> 年）》文件精神，该项目列入 (略) 市TOD开发试点项目。场站公司即将有序开展项目的相关工作，项目的形象导入、宣传推广、销售预热等各项工作已经迫在眉睫，急需引入专业的 (略) ， (略) 加快推进各项工作。根据开发计划，本项目建设完成后，场站公司将持有 (略) 、写字楼、 (略) 等物业，需要自持招商和运营管理等工作。
鉴于本项目的重要性，为确保参与本项目实施的单位具备足够的实力和诚意，要求被询价人严格按照询价要求表格填写。
1.项目名称： (略) 市综合交通国际枢纽建设项目
2.项目概况：该项目总用地面积约 * 亩，净用地面积约 * 亩。总建筑面积为 点击查看>> 平方米，其中，地上建筑 点击查看>> 平方米，地下建筑面积为 * 0平方米。主要由公 (略) 、 (略) 、 (略) 、地下设备及地上商业裙房、高层办公楼、小型办公、酒店、住宅（含回迁房）和相应的配套设施组成。投资估算约 * 亿元，其中建安投资约为 * 亿元。（具体指标见第 * 章）
* 、服务内容及要求
（ * ）运营策划及顾问服务
1.产品策划与以运营为导向的设计优化
1.1 工作内容（包括但不限于）
1.1.1 根据询价人要求及项目开发管理的实际需要，进行地块属性研究、市场调查、客群研究、区域经济形势分析、竞品调研、价值判断、销售和招商物业定位分析、销售和招商物业产品研发、商业物业定位分析、商业主题概念、商业 (略) 、初步经营测算等；
1.1.2 配合项目设计单位， (略) 各项沟通、协调，为项目各物业形态提供全方位、全过程设计优化服务，主要包括：总体建筑方案设计优化建议；建筑结构设计优化建议；各专业系统（机电系统、消防系统、给排水系统、燃气系统、强电系统、弱电系统（智能系统）、室内公共空间概念、核心交通体及重要节点、 (略) (略) 及特殊业态、建筑外立面与返光照明系统、室外景观系统、室内灯光照明系统、导视标识系统与室内外广告系统） (略) 信息系统（含财务）规划设计等设计优化建议。
1.2 工作要求
1.2.1 自项目的设计阶段，向设计单位就每个物业的业态规划、物业要求、完工效果等内容，提交产品建议书至少各阶段 * 次；
1.2.2 产品建议书需要考虑销售、设计、成本、施工等因素，以销售、运营为导向，结合实际情况制定。
1.2.3 鉴于销售产品策划和设计优化的重要性，要求配备不少于8 (略) 驻场，驻场人员应具备5年以上地产工作经验。
1.2.4 (略) 在整个国际交通枢纽项目中的重要地位，被询价人须组建独立的、具有丰 (略) 与城市综合体开发运营经验的商业 (略) 。策划负责人须具备 * 年以上参 (略) (略) 市综合体项目的经验，并可提供不少于3个类似成功案例；
1.2.5 (略) 须独立开 (略) 研究，充分结合本项目特点，运用自身经验， (略) 业先进性与前瞻性，体现现代零售商业发展趋势，并 (略) 的商业定位方案，打造出具有全国示范效应的、 (略) 标志 (略) 。该方案须附有符合国家财税政策的专业财务测算方案，以便业 (略) 的未来经营状况有初步掌控；
1.2.6 被询价人须组建涵 (略) 产品研发全过程、全专业管控的 (略) ，以及具 (略) 运营经验的 (略) ，为本项目提供全过程、全专业、全周期设计及工程顾问服务， (略) 提供的专业顾问服务成果符合国家有关设计规范， (略) 业先进性与前瞻性，并兼顾经济性。
1.3 服务周期
合同签订之日起至项目“建设期”结束（项目开工至竣工验收完成，简称“建设期”），暂定为 * 个月。其中商业定位策划集中工作周期为签约起 * 天
1.4 成果资料
包括但不限于：《产品建议书》（总体建议及不同物业类型需分别编制）、《专业配合计划》、《设计优化（整改）建议书》、《设计效果评估》、《工作协调函》、《项目定位报告》、《商业定位报告》、《设计任务书》、《机电系统配置建议》、《主要设备选型建议》、《公共空间概念设计任务书》、《专项系统设计建议（包括：强电、弱电、财务、灯光、外立面、室外景观、视觉识别及导视系统等）》、《 (略) （开业前）工程调改建议》等。
2.项目整体经济测算顾问
2.1 工作内容（包括但不限于）
2.1.1 项目总体投资演算
2.1.2 现金流分析
2.1.3 动态成本分析管理
2.1.4 资 (略) 衡计划
2.1.5 收入利润分析
2.1.6 资产结构分析
2.2 工作要求
2.2.1 (略) 国家法律法规，符合项目实际；
2.2.2 在项目开工前，提交《经济测算》、《投资分析演算报告》；
2.2.3 根据询价人融资情况，结合审查后施工图数据，提交《资 (略) 衡计划》、《现金流分析报告》；
2.2.4 按季度向询价人提交《动态成本分析管理报告及优化建议》、不断优化《资 (略) 衡计划》，为询价人现金流管控提供依据。
2.3 工作周期
合同签订之日起至项目“建设期”结束，暂定为 * 个月。
2.4 成果资料
包括但不限于：《经济测算》、《投资分析演算报告》、《现金流分析报告》、《资 (略) 衡计划》、《动态成本分析管理报告及优化建议》
3.物业管理顾问
3.1 工作内容
3.1.1 根据项目体量和物业形态的调研结果，对项目的物业 (略) 策划并形成（各业态的）物业管理方案，包括项目物业服务定位与总体思路、服务理念与模式、机构设置与人员配备、物业服务内容与标准、物业经营管理内容与措施、 (略) 区文化活动服务措施、项目物业管理难点分析、品质与客户满意度提升计划、物业服务费用测算等。
3.1.2 充分利用项目资源，开展多种经营和有偿服务，确保项目物业经营指标的达成，并形成物业运营方案；
3.1.3 结合项目现有BIM技术及模块，充分利用BIM 服务 (略) 项目物业运维管理。打造智能化综合体。
3.2 工作要求
3.2.1 物业方案有助于促进销售，提升企业形象；
3.2.2 物业方案 (略) ，未来运营过程中有可实施的利润增长点；
3.3 工作周期
合同 (略) 进驻项目
3.4 成果资料
包括但不限于：《物业管理方案》、《物业服务智能化、信息化方案》、《物业运营方案》
（ * ）销售与招商代理服务
1.销售物业的营销策划
1.1 工作内容（包括但不限于）：
1.1.1 营销策划推广，包括形象推广，品牌推广，产品推广，并形成方案；
1.1.2 项目产品定位、价格定位、市场定位、客群定位，并形成方案；
1.1.3 制定项目总体和分阶段的营销方 (略) ，各阶段的媒体准备、媒体对接，各阶段的活动方 (略) ，以及其他促进销售的方 (略) ；
1.1.4 制定销售方针、策略和实施方 (略) ；
1.1.5 样板间、 (略) 形象包装；（不含土建）
1.1.6 市场调查、研究、监控，并形成月报、年报；
1.1.7 自媒体运营以及维护；
1.1.8 认筹，解筹方 (略) ；
1.1.9 物料方案；
1.1. * (略) 日常推广活动， (略) 节假日推广活动，促销活动，滞销产品的解决方案 (略) ；
1.1. * 策划、制定交房流程，举办交房匹配的活动。
1.2工作要求
1.2.1 每周与询价人以会议的形式沟通汇报，并形成会议纪要；
1.2.2 对询价人的指导意见或整改意见在3天内给出书面答复，及时解决询价人的问题；
1.2.3 在指导销售的营销推广中运用项目现有BIM技术与模块为基础，完成销售任务。
1.2.4 首次企业形象推广需在合同签订 (略) 。
1.3工作周期
合同签订后至销售目标达成。
1.4 成果资料
包括但不限于：《项目整体营销策划方案》、《项目形象推广方案》、《项目品牌推广方案》、《 (略) 定位（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目产品定位（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目产品推广（根据可售物业类型，分别编制方案）》、《项目客群定位（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目价格定位（根据可售物业类型，分别编制）》《项目营销、策划、推广、销售方案（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目样板房形象包装方案（根据可售物业类型，分别编制）》、《 (略) 包装方案》、《市场调查报告（月度、年度）》、《认筹方案》、《解筹方案》、《宣传资料图纸（包括但不限于户型图、区位图、样板房图纸等其他）、《项目推广费用计划（根据可售物业类型以及月度年度，分别编制）》、《项目开盘倒排计划（根据可售物业类型，分别编制）》、《销售讲解说辞》、《销售讲解答疑》、《推广活动（节假日、日常分别提交方案）》、《交房活动》《XX（相关）问题的解决方案（销售中的滞销、快销、投诉， (略) 罚，媒体负面新闻、拖延付 (略) 理方案）》、《XX（相关）活动方案》等。
2.销售物业室内集成化实施及交付
2.1 工作内容
2.1.1 根据询价人和销售目标的要求，为购房客户提供室内集成化顾问、管理、交付服务；
2.1.2 为购房客户提供室内集成的质保服务。
2.2 工作要求
2.2.1 全过程严格遵循国家法律法规；
2.2.2 有利于销售计划的完成。
2.3 工作周期
从样板房示范单位设计开始直至向业主交付完成，服务时间与销售保持 * 致。
2.4 成果资料
样板示范单位作为交付标准及验收依据。
3.销售代理（含广告等推广费用)
3.1 工作内容
3.1.1 牵头办理预售证，包括但 (略) 楼盘搭建等工作，以及其他开盘需要的证件、资料的准备和提报；
3.1.2 销售价格制定， (略) 系统录入、变更；
3.1.3 销售人员培训；
3.1.4 客户接待、维护；
3.1.5 销售可售物业；
3.1.6 根据项目要求完成回款任务，包括但不 (略) 、催款、押金解除；
3.1.7 大客户维护和团购销售；
3.1.8 (略) 签合同包括但不限于 (略) 签合同、网签资格证办理、网签合同录入，网签合同变更，网签合同撤销备案、网签合同用具准备等；
3.1.9 (略) 理；
3.1. * 协助办理面积测绘包括但不限于房屋面积预测、 (略) 审批、搭建楼盘表、面积实测；
3.1. * 协助法务工作包括但不限于法律文件的准备、合约审定等；
3.1. * 协助办理竣工验收备案包括但不限于协助准备资料、报审等相关工作；
3.1. * 协助办理交房包括但不限于房屋交接通知，房屋交接验收等工作；
3.1. * 文件公示包括但不限于 * 证、合同、管理办法等；
3.1. * 拟定销售合同，包括但不限于认购书、定金协议、购房合同、补充协议、物业合同，质量保证书、以及法律文件的公示；
3.1. * 物料制作，包括但不限于围挡物料，宣传资料、活动资料，交房资料等物料的制作；
3.1. * 广告、媒体等营销手段的投放和使用；
3.1. * 样板房的设计及装修（不含土建）：包括办公 * 套、住宅 * 套总面积约 * 平方；
3.1. * 销售控制管理，包括但不限于货包分解，溢价分解、调价、销售台账管理等相关工作；
3.1. * 每日通报销售情况；每月就销售情况至少做 * 次全面汇报；
3.1. * 与询价人核对销售金额以及回款金额；
3.1. * 安置房相关工作
3.1. * .1 产品介绍（建筑风格介绍、户型平面介绍、配套设施介绍）；
3.1. * .2 选房工作（安置房选房策略制定、选房步骤分析、筹备工作进度计划、阶段措施及方案、选 (略) 流程、方案、相关合同文书等准备工作、客户选房、 (略) 工作）；
3.1. * .3 交房（交房方案、 (略) 工作及意见反馈）；
3.1. * .4 产权证办理（ (略) 对接准备工作、办理材料收集、产权证资料交件及出证工作）；
3.1. * .5 安置房制定与 * 方的对接方式（日常工作汇报制度、资料管理与交接制度）；
3.1. * .6 与安置用房服务相关的其他服务。
3.1. * 协助询价人编制《入伙协议》；
3.1. * 协助询价人办理交房事宜,并处理交房过程中出现的各种问题与投诉;
3.2 工作要求
3.2.1 在销售代理期间，视销售阶段派驻满足服务要求的人员数量，热销期不少于 * 人；
3.2.2 (略) 派驻人员需具备足够的专业素质及实操经验。
3.3 工作周期：
从合同签订之日起至销售任务完成
3.4 成果资料
3.4.1 (略) 成果资料主要为实现销售目标；
3.4.2 其它成果资料包括但不限于：销售计划：《销售计划（按照年度、季度、月度本别编制）》、《年度回款计划（按照年度、月度、季度分别编制）》、《购房合同》、《补充协议》、《物业合同》、《质量保证书》、《入伙协议》、《认购书/购房定金》、《预售证》、《销售价格表（根据可售物业类型，分别编制）》、《销售台账》、《客户来访记录表》、《客户来电记录表》、等其他销售表格；
4.酒店招商
4.1 工作内容
4.1.1 依据 (略) 在地的商业环境及物业条件要求作 (略) 所在物业的投资分析；
4.1.2 依据询价人的品牌诉求和项目定位向询价人提 (略) 品牌选择范围，并形成；《酒店品牌选择建议书》；
4.1.3 对询价人拟定选择的 (略) 定位分析和投资收益分析，并形成《市场定位和投资分析报告》；
4.1.4 为询 (略) 品牌进驻的商业条款，并形成《 (略) 商业条款建议书》；
4.1.5 达成询价 (略) 签署正式入驻协议《酒店入驻协议》；
4.1.6 (略) 的要求协助询价人甄 (略) 服务供应商，以获得最佳的投资效果，并形成《酒店供应商选择建议》；
4.1.7 根据询价 (略) 达成正式《入驻协议》的商务条款，负责 (略) 建设工作之间的协调，并派驻专业 (略) 监管职责；
4.1.8 在询价人资本运作的要求下，寻 (略) 所在位置物业及其附属物的最大化价值兑现。
4.2 工作要求
4.2.1 符合项目品牌形象；
4.2.2 以成本管控、 (略) 会责任、后期运营经济效果为导向，进行选择和分析；
4.2.3 对询价人的问题和意见，在 * 个工作日给出书面答复；
4.3 工作周期
从合同签订之日起至达成最佳资产的运营效果。
4.4成果资料
4.4.1 《 (略) 意向协议》（《备忘录》）、《酒店品牌选择建议书》、《酒店入驻协议》、酒店供应商甄选建议、《市场定位和投资分析报告》、《 (略) 商业条款建议书》、《酒店供应商选择建议》、《 (略) 置建议书》等。
4.4.2 酒店开业。
5.写字楼招商
5.1 工作内容
5.1.1 未售写字楼的招商工作；
5.1.2 已售写字楼，根据业主委托，协助业主方招商；
5.1.3 写字楼招租的营销策划；
5.1.4 审核租客资格。
5.2 工作要求
以促进销售为目的，为写字楼提供招商工作（含 * 次租赁）；
5.3 工作周期
从合同签订之日起至写字楼销售完毕；
5.4 成果资料
《写字楼招租的营销策划》、《租赁合同》、《带租约销售合同》
6. (略) 招商
6.1 工作内容（包括但不限于）
6.1.1 (略) 组建；
6.1.2 招商方案拟订；
6.1.3 品牌落位方案；
6.1.4 招商政策拟订；
6.1.5 招商法律文件准备；
6.1.6 招商推广（含招商物料设计与印刷、招商宣传片制作、日常礼品采购、招商发布会等）；
6.1.7 商户邀约、看场；
6.1.8 招商洽谈与签约管理等。
6.2 工作要求
6.2.1 组建包含不少于 (略) (略) ， (略) 工作；
6.2.2 项目总须于项目签约后3个月内到位， (略) 在签约 (略) 到岗；
6.2.3 (略) 需具备 (略) 筹备阶段专业素质与操作经验；
6.2.4 (略) 外， (略) 须具有强大的品牌资源（尤其是国际品牌资源），与国际时尚品牌具有良好的 (略) 关系，具有为本项目提供强有力招商支持与全过程管控的能力；
6.2.5 (略) 的招商须保证入驻品 (略) 的定位与档次，引进不少于 * 个首进 (略) 的国际时尚品牌，确保打造“具有全国示范效应的、 (略) 标志 (略) ”目标的实现；
6.2.6 同 * 个商铺如果在工作周期内发生第 * 次招商的，只计算第 * 次招商佣金。开业之日起 (略) 签租赁合同，不再收取招商佣金；
6.2.7 招商期间因引进国际时尚品牌而产生装修补贴或其他补贴的，由询价人审批同意后方可实施。
6.2.8 截止开业前，招商率达到 * %以上。招商率为面积比例，招商率=实际签约面积/可出租总面积* * %；
6.3 工作周期
从合同签订之日至开业后3个月。
6.4 成果资料
《招商方案》、《品牌落位方案》、《招商政策》、《租赁（联营）合同范本）》等。
（ * ）运营管理服务
1. (略) 开业筹备
1.1 工作内容（包括但不限于）
1.1.1 经营方案与物管方案拟订；
1.1.2 (略) 组建；
1.1.3 (略) ；
1.1.4 工程调改方案拟订与实施跟进；
1.1.5 主力与非主力商户的装修方案沟通、装修管理；
1.1.6 就开业筹备期间的各项工作拟订详细计划，形成《开业筹备期工作计划（含预算）》，并提交业主方审查后实施；
1.1.7 《开业活动方案》的拟订（含宣传、包装、活动及预算等费用）、开业活动的实施与效果后评估。
1.2 工作要求
1.2.1 运营方须组建相应的 (略) ，团队主要成员须具备 * 万平米以 (略) 的开业筹备经验；
1.2.2 运营方须编制开业筹备期间的详细预算，提交业主方审批后实施；
1.2.3 运营方须建立运营体系建立运营体系，编制基础管理制度文件，包括:《店铺装修、营运守则》、《公共区域管理守则》、《内部员工工作守则》等；
1.2.4 (略) 的人员招聘、培训；
1.2.5 开业筹备期间的费用，由被询价人编制预算，经询价人批准后由询价人垫付， (略) 开业后列入经营成本，包括但不限于：1）开办费：行政办公、管理人员薪酬（不少于 * 人管理人员编制，其中，经理级以上人员按开业前1年到岗，经理级以下按开业前半年到岗）、工具购置、固定资产购置、保洁开荒、保安等；2）开业活动费用：宣传、美陈包装、开业庆典与促销活动、礼品采购、媒体公关、商户补贴等。
1.2.6 开业活动，须符合以下要求：
1）宣传板块：至少提前 * 个月在 (略) 主流媒体宣传； (略) 在区域的户外、楼宇广告、商场周边街道的包装与广告宣传以及开业期间的、媒体及公关等；
2）包装板块：商场周边街道、 (略) 、商场外立面包装， (略) 内美陈（含门头， (略) 由国内知名艺术家设计的大型主题美陈及其他主题美陈）、 (略) 氛围包装等；
3）活动版块：组织高档次、高级别的开业剪彩仪式与开业庆典表演，须有国内 * 线艺人出席开业剪彩，国内 (略) 参与庆典表演，各种演出活动须持续至少 * 天；
4）促销版块： (略) 具有轰动效应的促销活动，如：线上与线下优惠券发放、抢现金红包；商场重点品牌的宣传与促销（含现金补贴）；开业期间的消费抽奖、促销礼品等。
5）《开业活动方案》须附各板块预算。
6）开业效果须对应明确的指标，包括：开业当天人流量、开业期间总体人流量、消费者体验（第 * 方评估）、开业期间销售额、 (略) 销售额以及开业期间的安全零事故等。
1.2.7 截止开业当日，开业率达到 * %以上。（面积比例，开业面积/可出租总面积* * %）
1.3 工作周期
开业前6个月。
1.4 成果资料
《开业筹备期工作计划（含预算）》、《开办费预算》、《开业活动方案（含预算）》、《 (略) 基础管理制度文件》、《店铺装修、营运守则》、《公共区域管理守则》、《经营方案》、《项目物管方案（含商业专属车库管理方案）》、《工程调改方案》、《商户装修管理方案》等。
2.运营管理服务
2.1 工作内容（包括但不限于）：
2.1.1 制定项目重大营销节点计划（包括但不限于）： (略) 开放节点计划、开盘节点计划（多产品多次开盘）、交房计划
2.1.2 定期对询价方营销、招商 (略) 业务培训；
2.1.3 配合询价人对开发过程中可能出 (略) 预判和应对等；
2.1.4 协助询价人解决、处理危机、协调公共关系，维护询价人企业形象和品牌；
2.1.5 编制年度经营预算；
2.1.6 年度经营方案拟订与分解；
2.1.7 商场日常经营秩序维护；
2.1.8 (略) 物业管理（ (略) 的经营管理）；
2.1.9 项目日常收租管理；
2.1. * 项目日常营销推广管理；
2.1. * 对经营困难商户的分析与扶持；
2.1. * (略) 定位调整与升级；
2.1. * 持续性招商工作；
2.1. * (略) 物业改造与升级。
2.2 工作要求
2.2.1 按照营销类、运营类（物业交付前后根据客户要求， (略) 需求对工程，设计的协调以及对业主的增值服务等）， (略) 工作组；
2.2.2 未经询价人同意，不得随意变更工作组人员；
2.2.3 被询价人须具备 * 万平米以 (略) 运营的成功案例，拥有成熟的全套运营体系。
2.2.4 被询价人须具备 (略) 、公寓、 (略) 、写字楼、住宅等 (略) 市综合体运营经验，深 (略) 市综合体的运营特点。
2.2.5 (略) 应对本项 (略) 全过程的管控与支持，在日常运营管理、危机管理、重大经营调整等方面具有丰富的经验，为项目经营目标的达成提供管理与技术保障。
2.2.6 被询价人 (略) 应每年编制详细的经营方案，并提交业主方审批后实施，并接受考核。
2.2.7 被询价 (略) 的日常经营， (略) 的经营收入指标，包括：
1） (略) 租金（含扣点）及其它收入；
2） (略) 物管收入；
3） (略) (略) 收入。
2.2.8 被询价 (略) (略) 成本费用，包括：
1） (略) 成本费用： (略) 政、信息系统维护、积分系统与礼品、官方微信维护、营销推广、场景包装、设施设备大修与更新、商场改造翻新、不可预见费以及相关税费（不含房产税）；
2） (略) 物业管理成本费用：保安保洁、能耗、设施设备日常维保、工程耗材与绿植、石材养护、其他费用以及相关税费；
3） (略) (略) 成本费用：人力、能耗及相关税费等；
4） (略) 开业前由询价人垫付的招商期间费用与开业筹备费用；
5）被询价 (略) 经营管理费。
2.2.9 被询价人开业之日起 (略) 签订的租赁合同，不再收取招商佣金。运营期间如因引进品牌而再次发生装修补贴费用的，由 (略) 承担。
2.2. * 被询价人 (略) 的良性经营， (略) 定位的实现， (略) 发展不断调整、 (略) 的档次及形象。
2.2 工作周期
自合同签订之日起至第 * 年（含建设期4年）。
2.3 运营服务成果（包括但不限于）：
2.3.1开业后运营期的核心工作成果为完成各年度经营收益指标。被询价人须提供在经营期内符合询价人要求的经营计划，包括：各年的经营收入、经营成本、经营收益指标以及其他业务指标。
2.3.2 其它成果资料包括：《年度经营方案（含经营预算）》、《年度营销推广方案》、《年度招商方案》、《经营调整方案》、《项目建议书（根据可售物业类型，分别编制）》、《项目 年 季度工作重点安排建议》、《设计配合计划》、《工程过程跟踪报告》、《项目培训计划及实施（月度、季度、年度）》、《跟对XX问题的解决方案》等。
* 、其他要求
1.承接本项目商 (略) ，拟向询价人提交不低于 * 万元的履约保证金，履约保证金不接受保函形式。该保证金作为项目承接人工作成果考核的保障，如在工作过程中未能达到约定标准或承诺，保证金将被对应同 (略) 罚，该保证金在取得中标通知书后缴纳，至合同履约完成（自合同签订起至合同结束约 * 年）后退还。
2.根据询价人资金要求，未按照时间节点完成销售任务，履约保证金将被相应扣除；酒店运营 * 年未达到询价人运营要求，保证金将被相应扣除；商业运营 * 年未达到询价人运营要求，保证金将被扣除；以上服务内容不可分割，报价人需整体考虑，不能单独提供某项服务，单独报某项服务的价格。
* 、询价明细表
（ * ）运营策划及顾问服务报价表
|
序号 |
工作内容 |
费用合计 （万） |
备注 |
|
1 |
产品策划与以运营为导向的设计优化 |
|
1.工作周期暂定为 * 个月 2.费用以总价包干形式考虑 3.未 (略) 补充 |
|
2 |
项目整体经济测算顾问 |
||
|
3 |
物业管理顾问 |
（ * ）销售与招商代理服务报价表
1.销售代理报价表
|
物业类型 |
可售面积（㎡） |
层高 （m） |
公摊系数 |
目标均价 （元/㎡） |
去化周期（月） |
含营销推广费用的代理费（%） |
溢价分成 （填写：财务实收单价-目标任务单价之差额的提成比例） |
备注 |
|
办公A |
约 * 4 |
3.3 |
* .5% |
* 0 |
|
|
|
|
|
办公B |
约 * 0 |
4.5 |
* .5% |
* 0 |
|
|
|
|
|
办公C |
约 * |
3.8 |
|
* 0 |
|
|
|
|
|
写字楼 |
约 * 8 |
4.5 |
|
* 0 |
|
|
|
|
|
住宅 |
约 * 7 |
2.8-3 |
* . * %- * % |
* 0 |
|
|
|
|
|
住宅底商 |
约 * |
4.1 |
|
* 0 |
|
|
|
|
|
负 * 层商业 |
约 * |
5.5 |
|
* 0 |
|
|
|
|
|
车位（个） |
* |
4-6.9 |
|
* （万/个） |
|
|
|
|
|
合计 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
备注：1、未 (略) 补充的 2、可调整目标均价，但总产值不能降低 |
||||||||
2.招商代理报价
（ * ）运管理服务
|
物业类型 |
服务内容 |
面积 （㎡） |
层高 （m） |
公摊系数 |
费用 （万元） |
备注 |
|
酒店招商 |
引入适应 (略) 或适合的物业 |
约 * 6 |
3.8 |
/ |
|
|
|
写字楼招商 |
写字楼(含推广费） |
约 * 8 |
4.5 |
/ |
|
|
|
(略) 招商 |
(略) 驻场费用 |
|
|
/ |
|
不少于1 (略) 团队 |
|
招商佣金 |
|
|
/ |
|
按月租金方式计费 |
|
|
招商期间营销推广费用 |
|
|
/ |
|
工作周期内包干费用，要求另附清单 |
|
|
招商期间业务费用 |
|
|
/ |
|
工作周期内包干费用，要求另附清单 |
|
|
合计 |
|
|
|
|
|
|
|
其他 |
未尽列计 |
如报价人有上述未尽事项需要补充的 |
||||
|
项目 |
小计 |
开业 第1年 |
2 |
… |
* （预估） |
备注 |
|
经营管理费 |
|
|
|
|
|
被询价人须提供经营管理费收取标准。除此以外,管理方不得再收取询价人任何费用 |
|
其他 |
未尽列计 |
如报价人有上述未尽事项需要补充的 |
||||
* 、其他
(略) 提供的报价内容严格保密。
询价结束后，我公司将按照该项目的具体情况，有序开展后续相关工作。
* 、询价确认函的递交
你单位收到询价邀请书后，请于 * 日 * 时 * 分前以传真、快递等方式予以确认。
逾期确认的或者未递交询价确认函的报价人，不予受理。
* 、联系方式
联系人：张晓曦
电 话: 点击查看>>
地 址： (略) (略) 办公楼3楼
(略) (略)
* 日
根据你方 (略) 市综合交通国际枢纽建设项目的开 (略) 及相关业务委托管理询价函内容， (略) (略) 相关标准和规范，经研究询价函的相关内容后，我方愿提交如下报价：
* 、报价明细表。
* 、其他需要说明的事宜
（若有，内容自定）
报价人（盖章）：
单位地址：
法定代表人或其委托代理人（签字或盖章）：
经办人：
联系电话：
日期： 年 月 日
场站公司是经 (略) 市人民政府国有资 (略) （昆国资复〔 * 〕 * 号）批准，由 (略) (略) （以下简称“交产股份”） (略) (略) （以下简称“ (略) ”）于 * 日共同出资组建。场站公司注册资本2亿元人民币，其中，交产股份以货币出资1. * 亿元，占注册资本的 * %； (略) (略) 分货币出资0. * 亿元，占注册资本 * %。
根据市政府有关特许经营管理赋予的责权规定，场站公司作为 (略) 站开发建设特许经营权的唯 * 实施主体，在 (略) 站投资建设 * 级运营管理方面有重要作用。公司经营范围包括： (略) 的投资、建设、运营管理及相关配套设施开发；房地产开发及经营；物业管理；土地 * 级开发及整理等。
公司的主要职能是 (略) (略) (公交、客运、货运)的开发建设、提升改造、运营管理等任务，公司目前运用先进的“TOD” 综合开发模式，集约利用土地资源建设满足 (略) 需求，提升 (略) 都市 (略) 站。
(略) “十 * * ”发展规划，截止 * 年6月，首个总投资4. * 亿元的呈贡 (略) 公 (略) 已于 * 年 * 月全面竣工，该项目占地面积达4万余平方米，建筑面积8万余平方米，为目前全省最大公交枢纽项目；总投资超过 * 十亿元的菊花村、小西门、梁 (略) 改造及周边土地综合开发项目已于 * 年 7 月正式启动， * 个项目占地面积达 * 万余平方米，建筑面积超过百万平方米。
(略) 市综合客运枢纽，是 (略) 市加快“区域性国际交通枢纽”的重要支撑，也是创建国家“公交都市”和TOD开发试点的重要举措。项目总规划面积9. * 万m2，总建筑面积达 * . * 万m2，位于 (略) 市 (略) 区菊花村，结 (略) （轨道4、6号线）和 * 个大型公交换乘枢纽，以TOD上盖开发的方式整体 (略) 市地标综合体， (略) 市功能。
项目的建成将主要 (略) 区与 (略) (略) （滇中新区）、 (略) （呈贡）两个外向型国际枢纽的公共交通换乘联系功能，同时具备交通疏解、公交客运、社会停车、旅游集散以及商务办公、休闲购物、居住等多种功能。
项目主要由地下设备、停车库、 (略) 以及地上商业裙房、高层办公楼、SOHO、酒店、住宅和相应的配套设施组成。项目总建筑面积 * , * . * m2根据不同功能区建筑面积统计如下：
|
功能 |
占地（m2） |
|
地上总建筑面积 |
* , * . * |
|
其中： |
|
|
住宅 |
* , * . * |
|
酒店 |
* , * . * |
|
SOHO及办公 |
* , * . * |
|
商业 |
* , * . * |
|
其他管理用房 |
* , * . * |
|
地下 * 层总面积 |
* , * . * |
招投标大数据
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