永久校区物业服务需求公示招标预告-采招网

永久校区物业服务需求公示招标预告

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永久校区物业服务需求公示招标预告

( 永久校区物业服务项目采购 )需求公示

项目名称

永久校区物业服务项目

采购类型

非协议采购

采购人名称

(略) (略)

采购方式

公开招标

财政预算限额（元）

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项目背景

(略) (略) 永久校区位于 (略) 市龙 (略) (略) (略) 园路1号，将于 * 年7月份正式启用。本项目涉及的建筑物包括 (略) (略) 永久校区内的 * 栋建构筑物，学校占地面积点击查看>> 平方米，总建筑面积约点击查看>> . * 平方米（含地下 * 7平方米）；绿化面积：点击查看>> 平方米（含屋顶绿化面积 * 6平方米）；湖泊水体景观面积： * 5平米。物业形态涵盖：行政办公楼、实验楼、教学楼、 (略) 、会堂、 (略) 、学生公寓、教师公寓、食堂、 (略) （ (略) ）、 (略) 、 (略) 、绿化景观、水体景观及山体等。

投标人资质要求

（1）具有独立法人资格（提供营业执照或事业单位法人证等法人证明扫描件，原件备查）；（2）参与本项目投标前 * 年内，在经营活动中没有重大违法记录（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。参与本项目政府采购活动时不 (略) 门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）；（3）本项目不接受联合体投标。 (略) (略) 有权对中标供应商就本项目资格条款要求提供的相关证明资料（原件）进行审查。供应商提供虚假资料被查实的，则可能面临被取消本项目中标资格、 (略) 为记录名单、投标保证金不予退还和 * 年内禁止参与 (略) 市政府采购活动的风险。

服务类清单

序号采购计划编号需求内容数量单位备注财政预算限额(元)

1	点击查看>>	永久校区物业服务	1.0	项		2. * E7

具体技术要求

* 、项目总体情况
（ * ）项目采购范围
本项目采购范围为 (略) (略) (略) 有的建（构）筑物、绿化、水体景 (略) 等区域的各项物业管理服务，包括但不限于以下方面：
1、市建筑工务署交付项目前的接管验收承接查验、交付项目后的使用隐患查找及监督对接施工总包单位的整改完善；
2、 (略) 后的全面清洁开荒服务；
3、房屋本体与公共设施管理；
4、公共设备运营管理；
5、安全保卫和秩序管理；
6、校园保洁、消杀、垃圾清运服务；
7、绿化管理；
8、公寓管理服务；
9、教务服务；
* 、会务与重要活动保障服务；
* 、楼宇管理 (略) 服务；
* 、 (略) 辅助服务；
* 、 (略) 馆管理服务（包括室 (略) 地、 (略) 、 (略) 等）；
* 、协助资产管理及校园食堂商铺监管服务
* 、信息化管理资源建设
* 、物业及物业管理档案、资料管理；
* 、 (略) 大型活动等其他服务要求；
* .校园红线外但影响校园安全的边坡安全巡查、坡面及截排水沟定期清理工作；
* 、在投标文件中承诺的其他事项以及法律法规 (略) 管理的其他事项。
（ * ）物业服务基本内容
招标范围建筑详见下表：表1《 (略) 建筑功能及面积统计表》）， (略) 情况为准。 (略) 文件附件《 (略) (略) 各设备系统分布情况表》。
表1： (略) (略) 红线范围内建筑物 * 览表（建筑物类）

序号	建筑物名称	建筑面积（㎡）	建筑物基本情况说明
1	主楼	* 0	共 * 层，有办公室 * 间，展厅、会议室、 (略) 等其他公共用房 * 间， (略) 数据机房，消防和楼宇监控室，供配电在地下室， * 年6月启用
2	会堂	*	含夹层共有3层， * 人会堂、贵宾室2间、艺术及化妆室 * 间， * 年6月启用
3	1号教学楼	*	共有4层，教室 * 间， * 年6月启用
4	2号教学楼	*	共有4层，教室 * 间， * 年可能暂不启用
5	3号教学楼	*	共有4层，教室 * 间， * 年可能暂不启用
6	1号实验楼	* 0	共有4层，实验室 * 间， * 年9月启用
7	2号实验楼	* 2	共有5层，实验室 * 间， * 年暂不启用
8	(略)	* 0	共有9层， * 年8月启用
9	(略)	*	共有两层， (略) ， * 层3 (略) ， * 年6月启用
*	(略) 看台	*	坐席 * 个， * 米塑胶跑道，天 (略) ， * 年9月启用
*	(略)	*	学生活动用房 * 间
*	1号学生宿舍A栋	* 0	共有 * 层，学生宿舍4人间 * 间，两人间 * 间，首层架空， (略) ， (略) 等公共设施， * 层洗衣房， * 年8月启用
*	1号学生宿舍B栋	* 0	共有 * 层，学生宿舍4人间 * 间，两人间 * 间，首层架空，设警务室、 (略) 、后勤管理用房等公共设施， * 层洗衣房， * 年8月启用
*	2号学生宿舍A栋	* 3(其中地下室面积为 * 4，不含2#食堂)	共有 * 层，学生单人间 * 间， * 年启用
*	2号学生宿舍B栋		共有 * 层，学生单人间 * 间， * 年暂不启用
*	2号学生宿舍C栋		共有 * 层，学生双人间 * 间， * 年启用
*	2号学生宿舍D栋		共有 * 层，学生双人间 * 间， * 年暂不启用
*	3号教师公寓A栋		共有 * 层，公寓 * 间， * 年6月启用
*	3号教师公寓B栋		共有 * 层，公寓 * 间， * 年启用
*	1号食堂	*	共有3层， * 年6月启用
*	2号食堂	*	共有2层， * 年暂不启用
*	3号食堂	*	共有3层， * 年6月启用

* 、物业管理服务内容及要求
（ * ）物业接管承接查验要求
1、 (略) 前的接管验收承接查验、交付项目后的使用隐患查找及监督对接施工总包单位的整改完善
1.1物业查验的方式（主要以核 (略) ） (略) 的具体方法：
（1）观感查验
（2）使用查验
（3）检测查验
（4）试验查验
（5）消化前期物业介入单位整理的物业资料，接收BIM模型及信息
2. (略) (略) 理：
（1）收集整理存在的问题
（2）处理方法（工程质量问题可分为两类：第 * 类是由施工单位引起的质量问题，由建设单位督促施工单位负责，第 * 类是由于规则、设计导致的问题，由建设单位负责采取修改设计、改造或增补相应设施等措施）。
（3）跟踪验证
3.3、承接查验的主要内容：
（1）编制新校 (略) 地设施接收、验收方案。
（2）物业资料：竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图。配套设施、 (略) 工程竣工图等。
（2） (略) 位：主体结构及外墙、屋面； (略) 位楼面、地面、内墙面、天花、门窗、公共卫生间、阳台；公共走廊、楼道及共扶手、护栏等。
（3）共用设施设备。
（4）园林绿化工程：园林植物和园林建筑。
（5）其他公共配套设施：大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、会堂、 (略) 、 (略) 馆等。
（6）形成校园物业管理设备地图。
（7）丰富和完善BIM系统。
2、市建筑工务署交付项目后的使用隐患查找及监督对接施工总包单位的整改完善
参照上述查验的方 (略) ， (略) ，积极参与监督原施工总包单位的整改完善措施及质量。
（ * ）进场后全面清洁开荒服务的范围及要求
1、清洁开荒的范围包括室内内墙开荒， (略) 石 (略) 理，地砖、木地板开荒、抛光及打蜡保养，教学楼、行政办公楼、公寓楼、 (略) 、会堂、实验楼、 (略) 、 (略) 等，玻璃外墙面，瓷砖墙面， (略) 、水池、绿化带、 (略) 、设备房及走廊，各类管道、灯具及屋顶开荒， (略) 遗留的建筑垃圾等工作内容。 (略) 分批启用各楼栋的时间要求，按时完成 (略) 地的全面清洁开荒服务。
2、开荒作业中要做好各类安全保障和防护措施。
3、开荒作业标准：

序号	工作内容	作业标准
1	地面	光洁、无粉尘、无水渍、无手足印痕
2	墙面	无手足印、无污迹、无胶、无涂料印痕、无尘
3	天花板	无胶通、无涂料、无油漆点、无尘埃附着物
4	室内木门	边角干净、表面光洁、无污物、无灰尘
5	灯具	光洁、明净、无灰尘、无手印
6	玻璃及窗户	窗框光洁、边角干净、玻璃明净、透亮
7	踢脚线	表面干净、无油漆、无涂料点、无胶迹
8	木地板	无损伤、洁净、无污物、无灰尘、无涂料点
9	马桶	光亮洁净、无水点、无手印
*	镜子	明亮如新、无水点、无手印
*	洗手池	光洁明亮
*	理石台面	光洁明亮、无灰尘、无胶迹、无手印
*	指示灯	闪亮光洁、无污迹
*	消防栓、灭火器	无灰尘、无残渣、无油漆、无涂料点、表面光亮
*	地面	光洁、无垃圾、无尘土
*	墙壁饰物	干净、光洁、无浮土
*	墙面	干净光洁、无印迹、无尘土
*	梯子扶手、档板栏杆	干净、明亮、无浮尘、无胶迹、无印痕
*	楼梯	无浮土、无可视垃圾、无油漆、无涂料

4、公共设备专业开荒：
4.1对供 (略) 清洁、划线、紧固及上下级回路标识制作粘贴。
4.2对风管、水管、阀门制作标识。
4.3设备间及各类管井地面喷涂及标识。
（ * ）物业日常管理服务内容及要求
1、房屋本体及公共设备设施管理
1.1招标范围内房屋本体的日常巡查、维护。包括但不仅限于：各建筑物破损内外墙体、楼梯、走道、天顶、地面（木地板、地胶）等管理、维修保养等及零星修补、油漆等。
1.2招标范围内公用设备设施的日常巡查、维护保养、运行管理、故障维修（含材料，配件、零部件材料与原设施、设备 * 致）。包括但不仅限于：沟、渠、池、井等给排水系统以及排洪沟、污水管道、化粪池、隔油池、 (略) 理池， (略) 堵塞等疏通；生活水泵、污水泵、雨水泵等及其控制电路、管道维护；园林绿化喷淋系统喷头、接水器等设施设备维修等等。
1.3招标范围内公共道路及附属设施维护及修缮（含材料），包括但不仅限于：对破损的公共道路、场地及其 (略) 小型修缮；油漆护栏、地角线、井盖、电线杆等；对园林雕塑、小品建筑、护栏、栏杆、仿古建筑、通行桥梁的维护修缮等。
1.4公共区域、办公区、教学区、师生公寓等室内零星维修服务（含材料，包括土建、装饰、门窗 * 金、水电设施、开水间设施设备等），如对损坏门窗、桌、椅、锁柜、电脑台、家具以及体 (略) 维修，对照明灯具的维修及其更换等。
1.5在房屋本体、公共设施系统维修维护中，单次单项维修、维护材料费小于或等于 * 元的由中标人负责维修维护并承担相应费用；单次单项维修、维护材料费大于 * (略) 门按照校方采购 (略) 。
1.6生活水池的清洗消毒。每年对生活水池、水箱清洗至少 * 次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗后，必须提供由 (略) (略) 取水样化验并出具的合格证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。化粪池、隔油池、 (略) 理池应根据实际情况及时安排清理，预计每年对化粪池、化油池、 (略) 理池清掏 * 次，每月至少检查 * 次。
1.7工程图纸、设备设施管理台账等档案资料管理。
1.8设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发 (略) 理。
1.9学校如有小型、零星水电安装服务工作，投标人须及时、无条件派出员 (略) 理。
1. * 房屋及公共设施、设备在保修期内的维修、保养，由校方委托中标单位与施工单位或设备供应商联络，并监管其维修、保养服务。在施工单位未及时有效完成保修工作的情况下，中标单位有责任承担相应的维修保养工作， (略) 人正常使用，费用由中标单位与施工单位直接协商解决。保养期满后，由中标单位承担维修、保养及其费用。
1. * 中标单位负责校园施工管理工作并确保安全文明措施的落实。外来施工单位施工过程中，对 (略) 水电、绿化、路面、墙面等造成破坏的，由中标单位协调督促施工单位恢复原状，并督促施工单位及时清运建筑垃圾。若发现未及时落实恢复原状的责任人（单位）或找不到建筑垃圾责任人（单位）的，由中标单位负责恢复原状或清运建筑垃圾。
1. (略) 要求做好有关房屋本体及公共设备设施维修维护和管理的其它服务工作。
2、公共设备运营管理
2.1招标范围内公用设备主要系统包括但不限于：供配电系统（含柴油发电机系统）、空调系统（含中央空调、VRV空调、分体空调、新风系统）、消防系统、 (略) 系统、监控系统、电梯系统、给排水系统、太阳能热水系统、燃气锅炉系统、照明系统、中水系统、楼宇自控系统、智能化系统、燃气管道系统、垃圾收集系统、设备标识系统、游泳池 (略) 理设备系统的管理及其维修、保养服务工作。
2.2负责招标范围内共用设备系统的日常维护、保养、故障维修（配件、零部件材料与原设施、设备 * 致）。重要设备机房 (略) 值守。
2.3在公共设备系统维修维护中（电梯系统另有规定的遵其规定），单次单项维修、维护材料费小于或等于 * 元的由中标人负责维修维护并承担相应费用；单次单项维修、维护材料费大于 * 元的 (略) 门按照校方采购 (略) 。
2.4其它设备系统，如供配电系统、消防系统、给排水系统、电梯系统、暖通空调系统、燃气锅炉系统、太阳能系统等系统的维护必须具有相应的专业能力。
2.5电梯维保服务
2.5.1学校共有 * 台电梯（含扶梯），中标供应商负责电梯的维保及年检工作，包括电梯的日常巡查、运行管理、维护保养、安检年审、重要活动保障、负载试验、应急维修 (略) 理等工作。中标供应商必须提前 * 个月做好电梯年检工作的申报及做自检报告,并向市相关单位办理电梯安全年检手续，保证取得《电梯使用标志》，年检费用由中标供应商负责。上述资料均由校方存档备查，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。
2.5.2中标单位负责 * 台电梯的维修维护并承担相应费用，单次单项维修、维护材料费小于或等于 * 元的由中标人负责维修维护并承担相应费用，其中单次单项零配件包括但不限于附件《单次单项电梯配件材料清单》所列材料、配件由中标人负责维修维护并承担相应费用。《单次单项电梯配件材料清单》。

序号	配件名称	备注
1	钢丝绳
2	反绳轮
3	曳引轮
4	主板
5	变频器主板
6	门机
7	门机变频器
8	旋转编码器
9	信号板
*	应急蓄电池
*	抱闸控制板
*	称重盒控制板
*	外呼控制板
*	变频器触发板
*	光幕
*	MP信号板
*	轿厢液晶显示器
*	轿厢排风扇
*	感应开关
*	按钮
*	行程开关
*	导靴
*	楼层显示器
*	* 方对讲
*	轿厢照明

2.5.3在电梯设备系统维修维护中，单次单项维修、维护材料费大于 * 元的由校方承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请， (略) 门按照校方采购 (略) 。
2.5.4中标供应商要按《 (略) 市电梯安全监管方式改革实施方案》要求，对 * 台电梯购买事故责任险，基础保费不少于每年 * 元/台, (略) 载荷试验。
2.5.5将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务投诉电话公示于电梯显著位置。建立维保 * 承诺 * 明示制度，在电梯显著位置张贴由维保单位、使用单位联合签署的电梯维保合格标志，向社会承诺其确认 (略) 状况，明示电梯安全管理人员、维保人员、维保记录。对垂直电梯张贴在轿厢门的两侧轿壁上，底边距轿厢地板1.5-1.6米。
2.6设备在保修期内的维修、保养，由采购人委托中标供应商与施工单位或设备供应商联络，并监管其维修、保养服务。在施工单位未及时有效完成保修工作的情况下，中标单位有责任承担维修保养责任， (略) 人正常使用，费用由中标单位与施工单位直接协商解决。保养期满后，由中标供应商承担维修、保养及其费用。
2.7水、电、气的抄表统计，派发缴费通知书等工作。
2.8安装图纸、设备设施管理台账等档案资料管理。
2.9设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发 (略) 理。
2. * 校区空调（含中央空调、VRV空调、分体空调）定期清洗（每年不少于两次）、加雪种等日常维修维护保养工作。
2. * 节能管理。
A、负责管理范围内公共区域的区域节能减排工作，制定节能减排措施并加以落实。制定、落实巡查制度，杜绝跑、冒、滴、漏和长明灯、长流水，不关电脑、多媒体、空调等用电设备及空调温度低于 * 度等现象。禁止使 (略) 大面积的绿化浇灌作业。
B、负责全校的水电计量抄录及能效分析统计工作，制定年度用水用电计划。负责外单位的用水用电计量抄录、费用结算及日常管理工作，杜绝私拉乱接现象的发生。水电量的抄计必须按时准确。
C、中标供应商要提出明确的节能目标要求以及节能措施与实施办法， (略) 各种节能改造项目的实施，制定改 (略) 可行性分析和具体数据测试工作。
D、负责管理范围内可单独计量的各建筑单体的计量设备安装及 * 、 * 级计量设备的安装工作（ (略) 提供）。
E、根据业务需要，承担或协助校方与市、 (略) 、 (略) 、 (略) 门的业务联系，办理水电设备的启用或停用的报批手续。
F、负责落实国家、省、 (略) 的其它节能措施。
G、安排维修工定时、不定时的在全校范围内检查，发现问题及时整改。
H、在合同有效期内， (略) 门申报 (略) 市绿色物业管理项目星级评定并通过评估，并负责其申报费用，如政府有奖励，中标单位应将其奖励金额的 * %用于本项目的节能管理。
2. * 中标供 (略) 使用的各类材料、零配件要符合国家环保要求，并能提供相关检验证明材料。中 (略) 理废旧材料、零配件时要按照 (略) 处置。
2. (略) 要求做好有关校园公共设备维修维护和管理的其它服务工作。 (略) 实验室、数据 (略) 所 * 小时不间断供电。
3、安全保卫和秩序管理
3.1安全保卫和秩序管理基本工作内容
负责全校范围内安全保卫和秩序管理工作，包括但不限于下列内容：
（1） (略) 位安全保卫：人、财、物等安全保卫工作。
（2）校园秩序管理：维护校园范围内正常教学、生活秩序，做好治安防范， (略) 理吵架、打架、盗窃、破坏、自杀等突发治 (略) 治安管理。
（3）门卫管理：校园各大门 (略) 有楼宇大门出入口管理。
（4）消防管理：日常防火巡查、防火宣传、成 (略) 等。中标供应商 (略) 有消防设施、设备的正常使用和负责日常消防安全巡查。
（5）技防管理：安防监控系统、报警系统、门禁系统等使用管理。 (略) 动态监控校园安全状况。（中标供应商要掌握上述设施、设备的正常使用和负责日常使用管理，要安排专 (略) 维护）。
（6）车辆管理： (略) (略) 管理，包括但不限于车辆出入管理、校园内交通指挥、 (略) 防盗、 (略) 消防安全等管理。 (略) 审 (略) 。确保校园内交通标识标线清晰可辨，交通指示牌准确无误。
（7）突发事件安保工作：包括突发治安事件、特殊天气做好关窗、 (略) 人、财、物安全的各种故障等安保工作。
（8）日常报障和应急解救：巡逻和执勤发现各种故障要记录并及时报障，及时解救被困人员（包括协助解救电梯被困等人员）， (略) 警戒保护。
（9） (略) 水电开关协助管理、室内外休闲桌椅归位工作等。
（ * ）学校其他安保工作。
3.2 校园安全保卫要求
（ * ）校园安全保卫总体要求
要严把安保员进入关， (略) * 内刑事案件零发生， (略) * 的稳定性。 (略) * 要以内弛外张、人防与技防相结合的安全管理为原则，以人员安全、车辆、消防、保密管理为主线，在现有先进的安全、消防管理设施设备的基础上，配备训练有素、行动迅速、果断 (略) * ，利用现代化、信息化的管理手段，科学合理地组织日常管理，精心布置重大活动的安全保卫工作，迅速协助解决突发事件，确保师生员工生命财产安全，校内治安案件发生率为零，火灾发生率为零。同时，校园内发生的治安（含涉恐）、交通、消防等案件事故责任按照合同约定承担。
（ * ）校园安全保卫具体要求
3.2.1中标单位日常巡视范围包括校园内的各栋楼宇、各层楼面、各处通道及各公共区域等。中标单位安保人员应按 (略) 巡视检查，对重要区域保持 * 定的巡查频率， (略) (略) 根据需要确定。做好签到记录，并 (略) 报岗
3.2.2中标单位保安人员熟悉校园环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定。
3.2.3中标单位 (略) * 小时保安值勤、 * 班轮岗、固定岗和流动巡逻相结合制度。大门岗（值班室、 (略) ） * 小时值班， (略) ， (略) 会不法分子侵犯，任何时间发现学 (略) 为都及时制止。
3.2.4中标单位应勤巡逻、勤检查，发现衣冠不整和闲杂人员要及时疏散，劝阻其进入校园内。确保校园环境秩序良好，楼宇出入道口无阻塞、叫卖等现象。切实做好安全防范工作， (略) 理各种安全和事故隐患， (略) 置突发事件。
3.2.5中标单位须建立完善的危险源识别，对突发事件能够及时、准确有效地识别并做出应对措施。对巡查中发现的事故易发区、危险区设置警示标志， (略) 的安全防范措施，接到治安、火警报警， (略) 了解情况， (略) 理。
3.2.6各项目 (略) 理流程及应急预案，对突发 (略) 理预案和措施， (略) 相应的培训、演练，演练计划及总 (略) 门处备案。有足够的人员和器械保证，突发事件发生时能得 (略) 理。
3.3 交通及车辆管理要求
3.3. (略) 的交通安全管理方案。
3.3.2中标单位要要建立并完善机动车( (略) )管理制度，管理责任明确，人员配备合理，确保交通畅通，无乱停乱放，建立车辆出入登记制度，进入校园的车辆须按指定路线和时间、 (略) 驶，防止交通事件发生。
3.3.3中标供 (略) 交通巡查和交通疏导， (略) 置校道违停车辆，排除交通拥堵， (略) 门处置交通事故。
3.3.4 (略) 教师停车问题， (略) 车辆管理有专人负责。
3.3.5校门口无停车位不准停放车辆，校车校内须按指定位置停放，校园周边停车不准随意鸣放喇叭。
3.3. (略) * 小时值班巡逻制度，定时 (略) 进行全面巡视。
3.3.7 (略) (略) 管理制度，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，防止交通事故的发生。
3.3.8校门 (略) 的出入口，防止无关人 (略) ，禁止无关人员逗留。
3.3. (略) 车库安全服务，停车合理，指挥规范，车辆停放整齐。
3.3. (略) 师生非机动车的保管、停放，管理有序，按规定位置停放，做到规范化、整齐、分类、安全。
3.3. * 各类考试、会议、接待及活动的交通高峰期，有专人负责 (略) 门联系，加强车辆管理和引导， (略) 开放日、开学典礼、毕业典礼等重大活动，车辆安全及交通畅通。
3.4消防安全管理要求
3.4. (略) * 个月内，应设立消防设备台账，详细统计好校园内各区域消防设备设施、器材分布情况、使用期限，管理、维护好公共消防设施、设备，保障消防器材以及消防标志完好有效。建立、健全消防安全制度，落实消防安全责任。签订物业服务合同时须 * 并签订消防安全管理责任书。
3.4.2投标人必须保证校内各消防控制室 * 小时专人值守，所有消防系统设备、 (略) 于良好的工作状态。 (略) 消防监控工作办法及实施细则。如发生火灾，盗窃等治安事件，消防及安防设备因故障而不能发挥报警、灭火功能，中标人及其委派维保服 (略) 责任，并应赔偿由此给采购人、第 * 方造成的 * 切损失。对因中标人维保工作不到位造成的采购人未通过政 (略) 门的检验、检查， (略) 责任，并赔付由此造成的各类损失。
3.4.3中标人要定期开展防火检查和消防电气防火检测（须向采购单位提供检测报告），及时消除火灾隐患。最少配置 * 名负责消防安全的专职消防安全主任。依照消防法律法规的规定， (略) 管辖物业区域内消防安全管理责任。
3.4.4中标人维保人员负责 (略) 有设备、 (略) 日常检查与维护， (略) 有设备、器材必须全面检查 * 次，校方人员对 (略) 监督复查。 (略) 提供 * 小时服务，驻校消防人员接故障通知3分钟 (略) ，驻校消防人员无法解决的故障中标人应另派技术人员 (略) 维修，因特 (略) 理的要采取相应应急措施防止发生危险、火灾并及时将情况反馈 (略) 门。
3.4.5根据采购人提供的相关检查记录附表（检查记录表包括但不限于附表），定期检查、保养。所有消防系统设备器材的检查按采 (略) 日检、月检和季检。
3.4. (略) 位、重要设备检查均有校方人员协同检查，必要时 (略) 门人员参与检查。每次检查完毕后对检查结果如实做好记录交于校方消防负责人，并会同校方负责人签字确认。
3.4. (略) 的工作计划，做好系统维护应急措施及计划方案，每月月底对 (略) 测试 * 次，每季度向校方提供 * 份维修保养工作总结。
3.4.8对发电机房、 (略) 核心 (略) 位需指定专门维保单位专门制定严密的维保和应急方案，并 (略) 和落实。对校园山林及周边毗 (略) 定期巡逻检查，及时消除消防安全隐患，制定专门应急预案， (略) 落实。
3.4.9定期组织消防演习， (略) 宣传校内的消防安全， (略) 师生员工的消防意识和消防知识。
3.4. * 有义务培训、指导校方工作人员学习、熟悉和规范使用、操作消防系统和消防器材。
3.4. * 对消防系统设施出现故障及时修复， (略) 门随时抽查，必须保障整个系统的正常运转，系统设备使用完好率达到 * %以上。
3.4. * 当消防系统设施出现严重故障，不得不停用时，应会同校方 (略) 门报告，采取临时应急措施， (略) 抢修，尽快恢复系 (略) 。
3.4. * (略) 门所检查出的问题，维保单位 (略) 门检 (略) 存在的问题，并已经以书面形式汇报 (略) 门。
3.4. * 消防器材由 * 方提出需求，校方负责采购。
3.4. * 消防巡视检查的内容：
（1）消防通道是否畅通无阻。
（2）消防器材是否已按要求配备。
（3）消防箱内水枪、水带及各种附件是否完好。
（4）消防水源是否满足要求。
（5）烟感、温感、喷淋头是否完好。
（6）做好相关记录。
(略) ，应增加巡视频率：
（1）扑灭 (略) 。
（2）在动火作业的前后。
（3）重点防火的位置。
（4） (略) 。
3.4. * 中标供应商每年须按照上 (略) 门的规定，对本项目红线范围内 (略) 全面检测，并出具检测报告， (略) (略) 门备案。
3.4. * 消防控制室 * 小时监控值班。发现报警立刻通知相关岗 (略) 查看确认，确属火 (略) 理 (略) 处理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统， (略) 理记录。
3.5安保人员要求
3.5.1物业安保人员基本要求：初中（含初中）以上文化程度，身体健康， * 官端正，近视 * 度以下，无纹身，无传染病及精神病史，无犯罪记录。男性身高 * CM、女性身高 * CM以上，年龄 * 周岁以下，男性比例占 * %以上。
3.5.2物业安保 (略) 培训，持有上岗证，消防从业人员应持有消防上岗证。中标供应商必须对派遣、更换、补充的人员 (略) 不少于5天的封闭式培训，培训方案（含培训内容）报采购方认可并接受采购方监督检查。培训费用由中标供应商负责。
3.5.3保 (略) * 内刑事案件零发生， (略) * 的稳定性。
3.5.4保安人员的服装费（含制服、礼服，需校方认可），包括购置对讲机 (略) 需的校内巡逻电瓶车（至少3辆） (略) 有保安器械器材费用、保安员管理费、培训费均由中标单位负责。
3.6管理责任
3.6.1为更好地开展安全保卫工作，便于沟通协调安保相关业务工作，中标单位须落实 (略) (略) 门沟通联系和业务工作对接，并保证该管理人员岗位相对固定。
3.6. (略) 门明确的安保人员岗位设置及人数配备应得到落实，主要、重要岗位人员要求相对固定，在岗时间不少于 * 年。
3.6.3中标单位 (略) * 小时管理，定岗、定人、定责、定时间，做到无漏岗、脱岗、睡岗。在各电梯、楼宇大厅、重要出 (略) 位设立摄像头，物业内 * 小时监控值班岗应严密监视，发现可疑情况要跟踪监视和定点录像，及时通知相应 (略) 盘查询问，同时向上级报告。将人防、技防相结合，监控、巡视、值班相配合， (略) 人员要严守秘密，不得泄漏本校园内任何信息和资料。 (略) (略) 门同意，否则视为违规。
3.7视频监控及技防设备使用管理
3.7.1岗位人员必须经过培训后才能上岗， (略) 各项管理制度、工作要求， (略) 岗位职责。 (略) 人员要严守秘密，不得泄漏本校园内任何信息和资料。
3.7.2按要求做好视频监控设备 * 般维护工作，每班检查、 (略) 情况，发现异常及时报修。熟练掌握安防综合平台（监控、门禁、道闸等）、电梯 * 方通话系统和无障碍卫生间报警呼救系统等平台使用， (略) 置流程，充分发挥信息中枢作用，做到信息畅通，响应快速，处置得当；
负责受理校园接报警电话，做好接报警记录，处理率 * %，并按程序汇报；接受广大 (略) 和求助，尽可能为其提供帮助；
1）对监控范围内的 (略) 监控、及时报告和协助打击；
2）及时掌握防火、治安、交通、周界防范和紧急求助情况；
3）对防火、防盗及其 (略) (略) 安全监控；
4）遇到火险或突发性事件及时启动应急预案并向校 (略) (略) 门汇报；
5）为火灾和刑事案件的调查和侦破提供证据和分析资料；
6）监控室内必须保证 * 小时值班，不能脱岗；严禁值班电话私用，无人为操作造成的仪器损坏。
视频监控系统管理与使用要求：（1）保安主管为视频监控系统管理与使用的第 * 责任人，负责视频监控的安全保管和保密责任；造成监控录像及相关资料外泄的，将追究法律责任；（2）视频监控资料 (略) 管理资料，其 (略) 审批登记制度；未经采购人主管人员同意，任何单位和个人不得调阅视频监控；（3）加强监控系统突发情况的操作演练，提高员工 (略) 理的熟练程度，并监督认真学习监控的操作规程，维护和保养好监控设施。
3.7.3每班动态监控全校安全状况， (略) 门（位）。密切注意屏幕情况，如发现可疑情况应定点录像发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知相应 (略) 询问或盘查，同时及时向上级报告。
3.7. (略) 交接班制度，发现监控设备问题要立 (略) (略) 抢修，并填写相关报修单和记录。
3.7.5配合消防监控，接到消防报警立即通知保 (略) 查看和报告。
3.7.6负责来客访问系统、周界红外探测报警系统、门禁系统、道闸系统、视频监控系统的清洁、运行、巡查、管理与数据分析， (略) ，协助专业维保单位开展有关工作；
(略) 有的监控及其附属设备的清洁、运行、巡查、管理与分析，监控录像保存时间不少于1月；发现设备故障及时排除，不能排除的及时通知专业维保单位，并协助专业维保单位开展有关工作；
负责自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、消火栓给水系统、防排烟系统、防火门监控系统、电气火灾监控系统等消防设的施清洁、运行、巡查、管理与数据分析；协助专业维保单位开展有关工作。
3. (略) 置要求
A、制订完善的物业管理应急预案，包括治案案件、消防管理、停水停电、打架斗殴、电梯事故、自然灾害、非正常上访等相关的应急预案。
B、 (略) 公共 (略) 相关之财产险及责任险购买方案，防患于未然， (略) 楼宇安全；
C、针对本项目制定详细的物业相关保险购买方案。
3.9涉密管理
A、 (略) 特点辨识重要涉密物业岗位
B、涉密人员任职要求
C、涉密岗位人员管理培训方案
D、 (略) 内部人员担任
E、制订涉密管理制度与防范具体措施
3. * 考评机制
(略) 门按照安保服务考评表，每月对 (略) 抽查 * 次，对发现的违规项目，除按考 (略) 罚外,必要时追究相关责任并终止服务合同。
4、校园保洁、消杀、垃圾清运服务
4.1中标单位须制订全方位的校园保洁方案，以保障校方办公、教学、实验室、公共走道、路面等区域的干净整洁（除已住宿的教师、学生公寓室内以及食堂、 (略) (略) 有区域）。 (略) 工作安排，需对学生公寓（学生宿舍老生离校后，新生入住前宿舍内清洁、家具擦洗工作）、教室、 (略) 全面清洁扫除。其中主要校领导房间需专人布置，每天 * 次清扫（上班前或下班后），特殊情况随叫随到。
4.2负责校区和园区内公共卫生间的保洁，负责公共卫生间内清洁用品的配置以及定时巡视并及时补充更换，包括卷纸，擦手纸，洗手液等易耗品（所有产品应选择当前主流知名品牌）。
4.3负责本项目红线范围内建筑物大堂及楼层、走道、广场地面打蜡、抛光及木地板养护。各楼宇室内木地板养护、 (略) 石养护，确保每季度不低于 * 次的频率，每年至少 * 次 (略) 理。
4.4负责校园垃圾的收集、清运，包括实验设备拆封后废弃的包装器材等，（其中食堂厨余垃圾、医疗垃圾等按照市 (略) 理指定的专门单位负责清运，但中标单位负有监管职责）。负责日产日清，确保外运垃圾不过夜、不积存（每天不低于4次）， (略) 无异味、蝇虫蚂蚁。垃圾清运及包装物清理费用列入中标费用中。
4.5负责外墙清洁服务，对招标范围内建筑物的外墙及内墙合同期内至少完成 * 次全面清洗，清洗时间应安排在寒暑假，清洗前应提交清洗方案，经校方批准后实施。
4.6地毯护理服务，对招标范围内建筑物的 (略) 吸尘、 (略) 理等养护服务。
4.7负责本项目红线范围内景观湖水面垃圾、杂物、青苔等水质的打捞清理。负责校园红线外但影响校园安全的边坡坡面及截排水沟定期清理工作，台风暴雨前后组织清理。
4. (略) 、洗手间保洁需在每天8: * 前完成，做到零干扰，且洗手间保洁频次不低于每小时1次。
4. (略) 启用建筑物的延续性清洁开荒工作。
4. * 负责在学生公寓、教学区、办公区、 (略) 等地方摆放分类收集垃圾装置，负责购置垃圾袋和搬运设备，确保垃圾能够有效收集。
4. * 消杀及白蚁防治服务：
采购方招标范围内区域内的楼道、天台、地下车库、排水沟、化粪池、外围雨水井、污水井、沙井等区域内的鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂的消杀防治工作，每周最少 * 次。白蚁应实施防治措施，控制白蚁对建筑物的破坏，服务范围查不到白蚁活动迹象。消杀设备需配置：超低容量喷雾器、大型喷雾器、热烟雾机、常规喷雾器。鼠虫防治器具需配置：鼠药箱/鼠笼、粘鼠/蟑箱、粘鼠盒。消杀人员：持 (略) 市有 (略) 颁发上岗证的专业操作人员。药物使用：使 (略) 门允许使用的药物并遵守市爱卫办规定,用低度、高效,对人畜无害的药物,以保证效果和安全。楼梯、通道、地下车库每周消杀 * 次，天台、排水沟、化粪池、外围雨水井、污水井、沙井等区域每月至少消杀 * 次。消杀时间应尽量安排在周 * 、日。学生公寓、教师公寓等室内消杀时间和频次由需求方与中标单位约定，原则上每周不低于 * 次，其费用列入投标报价中。
4. * 负责对校园红线范围内公共设施设备的常规清洁，排污管、下水道的疏通以及化粪池、隔油池等定期清掏、搬运，化粪池、隔油池每季度最少清理 * 次，做到及时清理，不溢出，不堵塞。
4. * (略) 保洁。合同期内的开学、毕业典礼、文艺晚会、开放 (略) 的清洁工作，寒、暑假期开学前的全校大扫除。
4. * 消防设备清理。合同期内对校园红线范围内区域建筑物内的消防栓、灭火器箱的日常清洁工作，每年 * 次油漆刷涂。
4. * 中标人需根 (略) 门、学 (略) (略) 垃圾分类管理，并将校内垃圾收集清运 (略) ， (略) 及周边卫生清洁，中标人须对校 (略) 进行管理和操作， (略) 理须符合 (略) 门的相关要求和规定，费用由中标人负责。
4. (略) 理学校各类突发事件，应对自然灾害。
4. * 建立清洁管理服务档案资料，如日计划、周计划、月计划、季计划、年计划和记录，留底备查。
5、绿化管理
5.1负责红线范围内物业区域的室外绿化养护管理，包括修剪施肥、浇水、杀虫及补种绿化。
5. (略) (略) 的草坪养护，草坪养护要 (略) 养护标准
5.3中标供应商安排不少于9个绿化管理岗位, (略) 的绿化养护工作,并每年对红线范围内 (略) * 次修枝。
5.4负责校园室 (略) 所的绿植配置摆放和养护。绿化时花妆点面积约为 * 0平方米，室内绿植时花摆放数量约 * 盆。
5. (略) 要求， (略) 大型活动或节日时， (略) 摆 (略) 养护。
5.6负责红线范围内自然山体的管养，主要包括重点林木养护、重点区域保洁、病
虫害防治、边坡植被养护及受台风等恶劣天气 (略) 清理工作，防止他人往山林里面倾倒建筑垃圾、淤泥沙土等。
5.7配备绿化养护需要的机械设备，同时负责收集并在山 (略) (略) 理绿化垃圾， (略) (略) 理外运。
6、公寓管理服务
6.1公寓基本管理服务内容
（1）负责协 (略) (略) 学生公寓空间管理（含洗衣房日常运营管理）以及教师公寓日常管理，协助管理公寓资产，硬件维护，公寓运营等相关事务。负责公寓日常的卫生、安全、设施设备、物资的管理，保持良好的环境卫生、休息秩序等生活环境。维护公寓的正常生活秩序， (略) 规定，按照相关规定作息，对于不遵守规定的及时登记并上报，及时清理超时探访人员。
（2） (略) 公寓管理规定并做好日常记录，并具体实施师生入住退房、人员出入、大件物品出入登记、学生晚归管理、寒暑假留宿管理、维护公共秩序、物品暂存、报修预约、失物招领等服务，参与文明宿舍建设、公寓文化建设及其他建设； (略) 学生公寓管理规定，严禁男女学生混住现象发生。
（3） (略) 做好新生入校的宿舍分配、调整等工作， (略) 临时性用房的服务管理。 (略) 教师公寓住房安排做好教师公寓的入住及日常管理服务，做好教师入住前及退宿后的房间打扫清理工作。
（4）每月定时抄录水表、电表，包括每个房间水表、电表和总表；按学校规定的收费标准， (略) * 卡通系统收取学生的电费、水费。
（5）公 (略) * 小时值班、 * 班轮岗制度，不得缺岗缺人，监控室岗位由中标人设置，公寓电子监控设备保证 * 小时正常运转，确保学生公寓安全。
（6）负责管理公寓门禁系统，落实门禁系统相关管理和使用规定。对外来人员及可疑的出入公寓者， (略) 查询登记，发现疑 (略) 理。 (略) (略) 门对 (略) 安全大检查。
（7）负责假期公寓管理。根据校方需求做好其它相关公寓服务工作。
（8）中标方应设立校内公 (略) ， (略) 及报修工作，并设置维修服务专线， (略) 上报修、手机客户端、现场报修、电话报修等的多种报修方式，提供 * 小时上门维修服务。
（9） (略) (略) (略) 围合管理、安全巡查工作,及时反馈对公寓物业维修、电梯及清洁服务管理的投诉问题。
（ * ） (略) 的相关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作； (略) (略) 门的指导和监督，制订公寓安全安全管理方案和突发事件应急预案，协 (略) 门做好公寓的防火、防盗的安全保卫工作；配 (略) 门和公安机关，协助调查公寓内发生的各类案件及意外事故；由于因管理方面存在的问题和疏漏引起的火灾、治安案件以及其它人身安全事故，应承担相关的责任。
6.2客房服务
学校设有客房约 * 间。采购人可根据需要设置布草间、设备间等，客房数量可根据实际需求适当调整。涉及住宿的校方值班房按客房标准由中标人提供客房服务；
6.2.1服务内容：参 (略) 标准为公寓客房提供服务。
6.2.2服务要求：
（1）投标人要参 (略) 标准制定前厅及客服务人员礼节礼貌规则、交接班制度、前厅及客房楼层岗位职责、门卡管理程序与标准、工作车物品摆放标准、进房间敲门程序与标准、布草替换程序与标准、清扫房间和卫生间程序与标准、客房抹尘程序与标准、客房做床程序与标准、开夜床程序与标准、清扫空房程序与标准、走客房清扫程序、客房物品摆放规范、客房杯具的消毒程序、客房异常 (略) 理程序、客 (略) 理程序，并要求 (略) ，采购人将按照此标准考核中标人。
（2）客房 * 次性客用品配备需达 (略) 标准，不得少于下表配备的标准：

须刨	浴帽	梳子	牙具	拖鞋
香皂	护发素	润肤露	洗发水	沐浴液
红茶包	绿茶包	花茶包	卷纸	抽纸

注：客房配备的 * 次性用品由校方采购。针对不同的入住对象，采购人 (略) 制定客房 * 次性用品配备方案。
（3）客房用具洗涤及消毒水准均需达 (略) 标准。
（4）由于会议、培训可能不 (略) ，期间客房服务均属于正常服务时间,采购人不另支付加班费用。
6.3人员素质要求
（1） (略) 人员要求身材匀称，相貌端庄、举止文雅大方，至少有2名人员懂俄语，所有公寓服务管理人员需高中或中专以上文凭，年龄 * 岁以下。
（2）所有从业人员必须持健康证上岗。
（3）服务人员着装的款式、颜色必须与采购人协商，并征得采购人的同意。
6.4 (略) 需考虑的因素
（1） (略) 需承担的人力成本； (略) 列人工费用报价不得 (略) 同类档 (略) 行业人工费用报价。
（2） (略) 内部会议、培训及应邀应聘来校短期工作的工作人员提供。
（3）本项目无干洗和大型洗涤设备设施，布草洗涤 (略) 进行，费用由中标人负责。
（4）客房内客人使用的通讯费、网络费、电视费等费用由采购人承担。
（5）楼宇内的清洁卫生工作及清洁卫生、 (略) 需工具、药剂费用由中标人负责。
（6）中标人按照客房管理标准和实际情况列出客房各类设施用品采购计划，其中布草类低值易耗品按1：2.5的比例编报需求，由采购人负责采购。客房布草类低值易耗品年损耗不超过5％的，否则中标人需做出超额说明。
7、教务服务
（ * ）教学楼管理
7.1为教室、教师休息室、其它教务功能用房提供教务服务。 (略) 门课表安排、调课通知、考试安排等教室使用计划准时开关教室门，并开启和关闭教室多媒体教学设备，为师生提供方便、舒适的上课环境，做好教学服务工作。关门前认真检查教室电气设备及总电源的关闭情况，防止浪费和发生事故。 (略) 理应急突发事件的能力。
7. (略) 级别的（或以上）大型临时会议提供会务服务工作。 (略) 布置、桌椅摆放、茶水供应、准时开关门、开启和关闭多媒体设备、空调、灯光等会务服务相关工作。
7.3按照规定的时间开放、关闭教学楼，禁止闲杂人员进入干扰正常的教学秩序。每天上午、下午分别检查教室课桌椅并保证整齐摆放，及时清扫地面，确保黑、白板清洁干净。并及时检查、提供教室内的白板笔、白板擦，确保正常教学需要。
7.4设立服务台或管理值班室，明确教室管理值班员责任，及时接受、处理师生的服务要求。值班室不得作为员工休息房，晚上 * : * 以后方可关闭。
7.5定期对 (略) 校正，保证 (略) ，并能根据 (略) 调整。出现故障及时维修。
7.6负责教学楼，教室、休息室及功能用房公共设施与设备的日常维护、零星维修及管理。督促学生下课后将个人物品带离教室，发现学生遗失物品及时组织失物招领，对于贵重物 (略) 门。每日下班前对教学楼及各教室的安全、 (略) 检查，发现情况及时排除，必要时向上级主管报告。
7.7做好教学楼房间的门窗、屋檐、天花板、公告栏、标识牌、窗帘、各类灯光、空调黑板日常巡查工作，如有问题及时 (略) 及时维修、保养。
7. (略) (略) (略) 维修（含电教讲台、投影机、屏幕、扩音机、音箱、录音卡座、话筒、电脑及软件等），确保教学工 (略) （保修期内的维修、保养，由采购方委托中标供应商与设备设施供应商联络，并监管其维修、保养服务。保养期满后，由中标供应商承担维修、保养及其费用）。
7.9管理教学楼的各种教学设备、器材等财产，负 (略) 有资产、设备的保全工作，不得出现丢失情况， * 旦出现将追究责任。教学楼桌椅的借用需 (略) 允许的情况下登记借出并及时跟进归还情况。因保 (略) 致的设备丢失，应由中标单位负责赔偿。
7. * 教室管理员每周根据 (略) 门领取教学耗材（白板笔、白板擦、电池、粉笔等），负责对教学 (略) 保管和领取登记。
7. (略) 要求做好有关教务管理的其它服务工作。
（ * ）实验楼管理
1.管理实验楼的闸机（如有）与各实验室的门禁，禁止闲杂人员进入干扰正常的教学、实验秩序。
2.负责实验楼公共区域的清洁打扫，负责公共区域天花板、公告栏、标识牌、各类灯光、空调等日常巡查工作，如有问题及时 (略) 及时维修、保养。
3.管理实验楼的各种公共设备、器材等财产，每日下班前对实验楼的安全、 (略) 检查，发现情况及时排除，必要时向上级主管报告。
4.负责各类设备物品的进出管理，做好各类设备资产的出入登记，对于搬出实验楼物品 (略) (略) 条 (略) 。
8、会务接待与重要活动保障服务
根据采购人安排， (略) 所的会议准备、 (略) 地安全保障等各项支持服务；根据采购人安排，做好校区各类重大活动全过程保障和支持服务，包括但不限于：开放日、开学季、毕业礼、校庆、大型体育、大型晚会、文化、艺术、学术科技赛事、学校组织的大型招聘会、考试或者会议等。会务服务、 (略) 要求按需提供中英俄 * 语服务。
8.1 会务服务内容及要求
8.1. (略) 的安排，为会议室和报告厅提供会议接待服务。会（接待）前准备、会（接待）中服务、会（接待）后整理阶段等 * 系列工作。
8.1.2针对 (略) 分类制定有针对性方案（国际会议、校级会议、部门级会议、 * 般会议），由不同级别管理者负责跟进，并安排相应的服务。如国际会议由项目负责人跟进、部门经理具体实施、配备客服礼仪、设备 (略) 保障。
A、 * 级会议接待
* 级会议接待是指国际 (略) 级领导参加的会议。
会务员根据会务需要，做好环境准备工作；
提前 (略) 全面检查，及时与会议主办单位保持联系，校对座位数、 (略) 核对；
根据用户需求，对会议音响设备、投影系统、视频会议系统、中央控制系统、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、 (略) 检查，合格后 (略) 封闭管理，不准无关 (略) ；
按照接待需求配置综合素 (略) 服务人员，服务人员按规定着装，提前1小时到岗，解决会 (略) 服务需求；
仔细做好会议室桌椅等的清洁卫生工作，保证有 * 个舒适整洁的会务环境；
提前摆放好会务用品；
服务中要做到 * 轻（走路轻、讲话轻、动作轻）；
(略) 监督，巡视会议室的准备情况 (略) 情况，以便有突发事件时及时应对；
会务结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，关好灯、音响、空调、门、窗等。
B、 * 级会议接待
* 级会议接待是指有校级会议或 (略) 市市级领导参加的会议。
会务员根据会务需要，做好环境准备工作；
提前 (略) 全面检查，及时与会议主办单位保持联系，校对座位数、 (略) 核对；
根据用户需求，对会议音响设备、投影系统、视频会议系统、中央控制系统、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、 (略) 检查，合格后 (略) 封闭管理，不准无关 (略) ；
会务服务人员按规定着装，提前 * 分钟到岗；
仔细做好会议室的桌椅等的清洁卫生工作，保证有 * 个舒适整洁的会务环境；
提前摆放好会务用品；
服务中要做到 * 轻（走路轻、讲话轻、动作轻）；
(略) 监督，巡视会议室的准备情况 (略) 情况，以便有突发事件时及时应对；
会务结束后，及时做好会议室的清洁卫生工作，关好灯、音响、空调、门、窗等。
C、 * 级会议接待
* 级会议 (略) 门级会议会议。
会议前首先检查灯光、空调、视频、音响设备是否正常，发现异常及时向主管领导报告；
仔细做好会议室桌椅等的清洁工作；
服务工作做到 * 轻（走路轻、讲话轻、动作轻）；
(略) 监督，检查会议室的准备情况 (略) 情况，以便突发事件及时应对；
会务结束后，及时做好会议室的清洁卫生工作，关好灯、音响、空调、门、窗等。
8.1.3会议和接待活动的安排、登记和服务，及时 (略) 门通报情况。
8.1.4会议和接待横幅、姓名牌及欢迎指示牌的制作及摆放，其中会议签到台、可移动专用会议台、姓名牌架列入中标费用中。
8.1. (略) 布置、桌椅摆放、茶水、咖啡供应、准时开关门、开启和关闭多媒体设备、空调、灯光等会务服务相关工作。茶叶和咖啡由校方采购。
8.1.6协助采购方完成大型活动或会议的布置、秩序维护、会务、保洁及应急保障， (略) 费用中，采 (略) 支付费用。
8.1.7会议或接待期间 (略) 巡查，并根据需要提供茶水、纯净水、咖啡， (略) 理突发事件，确保 (略) 。提供茶水间工器具并清理和维护，公共 (略) 用耗材由校方提供。
8.1.8会议室、报告厅安排专人管理，会前根据实际情况开启灯光、空调、投影等设备，会议或接待结束后，及时清理、保 (略) 环境，恢复桌椅摆放，关闭设备仪器，发现异 (略) 理或报告。
8.2大型会务及活动秩序维护
根据校方提供的宾客人数及车辆数量，制定相应的应急方案；
增设活动区域内的保安员数量，用于车辆停放引导管理、宾 (略) 秩序维护等工作；
大型活动提供安保方案并经采购人审定。
8.3其他要求
中标人可随时额外调配安保、保洁、病媒防控、绿化、物业设施设备的使用、维护和管理及会务接待等各工种人员。
根据采购人要求，完成其他与会务与重大活动保障服务的相关内容。
9、楼宇管理 (略) 服务
9.1楼宇管理服务内容及要求
根据校园内不同楼宇功 (略) 政主楼、会堂、教学楼、实验楼、 (略) 、 (略) 、 (略) 、教师公寓、学生公寓等，分别提供不同功能需求的楼宇综合物业服务，每个楼宇均提供中英或中俄双语服务，并由中标人按楼宇提供服务手册，确保师生清晰地了解 (略) 所的服务内容和服务流程。
（1）总体服务要求
除采购人特别说明外，所有楼宇均需要提供中英或中俄双语的楼宇综合管理服务。楼宇管理员是指定楼宇的物业界面的联络人，由其负 (略) 有服务的统筹和协调，包括但不仅限于统筹该楼宇内的教学服务、会务服务、人员入驻服务、维修、环境清洁、安全巡视、信件快递等服务；
楼宇管理员应熟悉楼内长驻服务对象至少 * %以上人员的姓名，并建立良好的师生关系，为其提供服务与帮助；
由中标人按楼宇提供服务手册，确保师生清晰地了解 (略) 所的服务内容和服务流程；
根据楼宇的不同使用功能，各楼宇的综合服务标准按楼宇 (略) 以下各分项标准。
（2）楼宇管理服务要求
熟悉楼宇内服务对象， (略) 政办公、科研教学或住宿等需求，提供清晰的楼宇服务清单与相应的服务流程，积极主动和服务对象沟通， (略) 并提供帮助；
协调督促落实楼宇内维修、清卫、照明、空调运营与日常维护工作，保证楼环宇境整洁有序、 (略) 良好；
配合采购人做好楼内师生入驻与服务准备工作；
协助做好楼宇资产管理工作，包括设备设施清点、家具配置登记与巡检、建筑空间信息整理、标识标牌整理等工作；
行政楼需提供前台服务人员，接待并协助来访人员，维持楼宇秩序。
(略) 教学服务需求，提供包括空间准备布置、设备调试、空间借用与调配、楼宇公共服务、 (略) 等楼宇内发生的各类活动的支持服务；
根据楼宇内各空间使用安排以及对各空间预约需求做好开关门和空间设施准备（包括设备设施开关等）；
根据使用安排等 (略) ；
做好教师休息室相关服务，包括茶水、办公设备准备等服务；
协助做好室内宣传栏管理工作，负责做好绿化租摆服务；
了解师生对教学设施、教学空间与教学服务的意见建议并向采购人反馈。
9.2 (略) 服务内容及要求
9.2.1中标方应设立校内物 (略) ，负 (略) 、受理工作，根据 (略) 有需求的解答、服务受理（含维修、安保、保洁、绿化等）。
9.2.2中标方应采用相应智能化管理 (略) (略) 快速任务分配，保障任务下达的及时性。 (略) 受采购方委托，及时与校园服务相关单位沟通相应服务需求，并完成情况的跟进、回访，并做好记录。
9.2.3中标方 (略) 服务受理、任务分配、跟进回访流程，对任务的 (略) 分级、 (略) 理，必要时须上报至 (略) 门，以保障各项服务的有效衔接。
9.2.4中标方应设置2 (略) 值班岗位，执行 * 小时服务受理制度， (略) 至少有2名员工 (略) 俄语会话与书写， (略) 管理人员均需本科文凭或以上，年龄 * 岁以下。
9.2. (略) 每日收集物业服务相关信息，向 (略) 门发送日信息报表。 (略) 服务数据统计，向 (略) 门发送月服务信息报表。
* 、 (略) 管理服务
* . (略) 1-2层功能区设置4个业务协管岗位， (略) 工作人员管理阅览室、书库、自习区等功能区。
* .2按照规定的时间开放、 (略) 大门。负责对入、出馆读者的引导，维护门厅的秩序。
* .3监管门禁系统，发现情 (略) 理，必要时向上级主管报告。
* . (略) 需求做好其它相关服务工作。
* 、 (略) 馆管理服务（包括室 (略) 地、 (略) 、 (略) 等）
* .1 负 (略) 、 (略) （ (略) ）、 (略) (略) 所管理、维护维修、保洁工作。 (略) (略) 理工作及费用由中标单位负责承担，水质必须达到游泳池标准。
* . (略) 运营期间正常运作，含设备维护保养、场馆保洁、 (略) 理（游泳池原水和补充水水质必须符合GB * 9的要求，药物及检测费用由校方提供）。
* . (略) 及其 (略) 地均安排人员值班管理，按照采购方要求开启、关闭灯光、空调等设备，中标单位须制定相应节能管理措施，不得出现长明灯、无人状态开启空调。
* . (略) 的课表安排、调课通知、考试安排等使用计划准 (略) 馆，负责体育设施维修维护管理工作，教学器材收发，为教学服务。
* . (略) (略) (略) 维修，并跟进维修进度，确保教学工 (略) 。
* . (略) 馆教学、文体活动结束后，及时安排人员保洁、整理，恢复原貌，关闭相关设备设施，发现异常情况及时报告。
* .7上述服务项目内容实 (略) 馆开放时间（含晚上 * ： * 前、节假日），及校 (略) 上预约系统的开发、升级、维护、管理；采购人无需向投标人支付合同外的其它任何费用。
* . (略) 要求做好 (略) 馆服务工作。
* 、资产协助管理及校园食堂商铺监管服务
* .1 房产资产管理： (略) (略) 门做好楼宇房屋信息整理建档。对所有房屋（包括暂不启用的区域）定期巡视，及时反馈信息，确保房产安全。协助采购方做好家具及资产管理工作，包括信息登记、编码张贴、日常检查、年末或定期资产清查等。定期对家具及 (略) 巡查，对损坏情况及时反馈并负责落实维修工作。保证家具和设施的定点定位工作，未经采购人同意不准随意更换家具设施的位置。配合采购人做好家具、 (略) 安装工作。根据校园情况及时向采购 (略) 所、各楼宇标识标牌增补或更换信息，并做好各类标识标牌的配合安装等工作，标识标牌包括但不仅限于校区室内外的各类指示、楼宇、楼层、门牌、警标识等。完成采购人交办的其它与房产资产管理相关的服务内容。
* .2 食堂商铺协助管理：根据采购人要求对 (略) 管理，包括商铺的房租、水电和物业费收缴，监管门前 * 包及周边环境秩序。对商业用房装修、 (略) (略) 监督管理。对商户的空调外机、商业 (略) 监管，不得影响校区整体环境与氛围。对无人售货机、自动咖啡机、洗衣房等商业配套监管服务。完成采购人交办的其它与商铺管理相关的服务内容。
* .3 (略) 管理及邮件收发服务
(略) 政及教学科研人员的报刊、杂志的订阅管理和分送工作，设置专岗保障报刊及时送达到指定位置。 (略) 信函、特快专递等的收发登记工作，确保急件不积压，信函不丢失。为采购方提供便捷的快递、包裹领取服务。
负责校 (略) 的管理服务， (略) 高效对接。设置校 (略) 1个专职岗位。
* .4 负责协助完成交办的其他临时性工作。
* 、信息化管理资源建设
中标人应逐步建立与服务相关的信息化管理资源，并配备与本项目服务需求相关的信息化服务系统或平台（主要包括施设备管理系统、报事报修管理系统、能耗监管系统、物联管理系统等）。
* .1设施设备管理系统：系统应能实现实时数据监控功能，设施设备维护保养标准固话功能，维护保养任务派发与核对功能等；
* .2报事报修管理系统：系统应能实现信息发布功能、师生报修功能、评价功能、工作量统计分析功能等；
* .3能耗监管系统：系统应能实现水、电、气能耗远程采集（或App采集）功能、按设备类型、功能区域、 (略) 能耗统计分析、功能等；
* .4物联管理系统：系统应能实现对设 (略) 状态、 (略) 实时监测,对 (略) (略) 实时报警并形成工单推送至责任人,形成有效闭环管控。
* . (略) (略) 门开放后台管理功能，与学校的信息化管理与服务系统对接；配合采购人做好校 (略) 站、微信和各类信息化应用系统的维护、运营、升级等工作；并负责与中标人相关的校园服务的业务模块相关的维护、信息发布等。
中标人应根据该项目的管理特点尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质，并提供针对本项目的物业管理服务信息化、大数据、数字化、智慧化等技术应用方案。有管理创新举措（如含有物业保值增值管理运营方案、考勤信息管理、安保巡更管理、维修调度管理、访客信息管理等功能），充分发挥高科技在管理中的作用，以提高管理效率和管理质量。
每年提供 * 份各类 (略) 报告，为 (略) 提供可靠技术支撑。
* 、物业档案资料管理（图纸、设备设施台账、档案等资料管理）
* .1中标人须建立 (略) 涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案及应急响应制度等，并须得到采购人的批准。以便能够保证能够提供高效、优质的物业服务。各类制度规范等应建立资料台账。
* .2中标人须建立各设 (略) 、维修和保养的管理档案，值班、巡逻的管理资料，清洁工作的实施和绿化养护管理等方面的档案，同时以上档案必须整 (略) 门上交归档。
* .3中标人在各项维修维护或材料采购过程中，必须及时报告采购人，并应留存采购记录以及出入库记录，以便相关物业费用使用的监督。
* . (略) (略) ，每 (略) 实际完成BIM模型完善工作。
* .5中标人应定期采集各类后勤管理数据，制作规范的报表，及时形成分析报告，供学校管理决策。
* 、其他服务要求说明
* ．1由于中外 (略) 高校校的特殊性，下班时间、节假日、寒暑假物业管理服务均属于应提供正常服务的时间，中标人应予以充分考虑，予以充分考虑，将由此产生的加班、 (略) 有费用纳入本次投标报价，采 (略) 支付费用；
* . (略) 有员工统 * 着工作服，不同岗位员工的工作服装由中标人购置，费用包含在投标总价内，服装样式需经采购人审核。
* .3所有为完 (略) 需的办公设备、安保、清洁和设施运维工具等均由中标人购置，费用包含在本次投标总价内。
* .4 (略) 所、休息区、讨论室、各楼宇公共交流区的咖啡、茶叶及辅助用品、 * 次性杯子、各类杯具、桌签、水笔、铅笔、激光笔等由中标人按计划列出由采购人采购。
* .5楼宇内、外的不可移动垃圾桶由采购人 * 次性采购到位，物业合同期内有垃圾桶损坏或丢失的，由中标人出资统 * 维修或更换。更换的垃圾桶和校区提供的现有品牌、外观、规格、型号 * 致，品牌型号款式不 * 致的须经采购人同意。可移动的垃圾桶由中标人统 * 购置并配备，品牌、外观、规格等由中标人提报并经采购人审核。
* . (略) 范围 (略) 需的清洁设备、工具和耗材（各投标人须认真考察项目、了解招标需求，配置符合国际校区实际情况的器具）。卫生间耗材由中标人承担，包括但不仅限于卫生卷纸、擦手纸、洗手液、马桶圈、消毒液、垃圾袋等消耗用品，提供的上述设备、工具和消耗品的品质不得低于国际校区标准品质（消耗品参考或相当于以下品牌，纸品：得宝、洁柔、维达；洗手液和消毒液：蓝月亮、滴露、威露士）。上述设备、材料和消耗品费用包含在投标报价内。
* .7中标人配合采购人做好校园的文化氛围营造、楼宇文化环境布置工作，中标人需根据国际化校区的要求提供物业使用标识包括但不限于：路牌楼牌标识（维护）、节能标识、安全提示标识、设备标识等，费用由中标人负责。
* .8投标人须无条件及时配合协助采购人校内小型及零星搬迁服务。
* .9其它需要投标人协助、配合的临时性服务工作，包括但不限于开学迎新、校运会、校内招聘会等大型活动， (略) 的零星校内搬迁过程中的协助配合服务等。
* . * 中标人需为此项目购买保额不低于 * 万元的公众责任险等商业保险。
* 、在投标文件中承诺的其他事项以及法律法规 (略) 管理的其他事项
* 、物业管理服务标准
（ * ）总体服务标准
1、物业服务按全国物业服务示范 (略) ，达 (略) 制定的全国物业服务示范大厦的管理水平。
2、投标人须按上述物业服务内容分项，分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，包括但不仅限于：房屋本体维护标准、共用设施维护标准、供配电系统维护标准、照明系统维护标准、空调维护标准、安保监控与消防系统维护标准、电梯系统维护标准、给排水系统维护标准、太阳能热水系统维护标准、弱电系统及其它系统维护标准、清洁管理服务标准、消杀服务标准、会议接待礼仪工作标准、教务服务标准、公寓管理服务标准、场馆管理服务标准、 (略) 管理服务标准、安保服务标准、绿化服务标准等。上述服务的标准必须是国家或 (略) 市政 (略) 门颁布的同等或更高的标准。同时将上述相关物业管理方案及其标准的电子文件（Word、Excel格式）提交给 (略) 门，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。
3、校园清洁管理使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准。
4、消防管理通过政府规定，年检完好率 * %。每日须填报《安保监控与消防系统日常量化检查表》；每月须填报《 (略) (略) 消防检查表》，并配合我校《维保项目违约扣分标准》完成《消防维修保养考核表》。
5、 (略) (略) (略) 充分调研， (略) 提交安保方案，从人员配置、执勤岗位（含巡逻）设置、机构设置、人员考核、队员纠察、安保制度建设以及校园交通、治安、消防等具体方面管理提出科学合理意见建议，并每月提交校园安全情况分析报告。
6、制定物业管理发展规划以及预防性维护计划，有计划、 (略) ，预 (略) 率达到 * %以上。
7、提交物业服务基准报告，为采购人建立物业服务基准，不断降低单位设施管理服务成本以及单位能耗成本，实现校园物业的绿色智慧运营。
（ * ）物业服务目标
按照《全国物业管理示范大厦标准》，对各项管理指标作出承诺：
（1）合同期内达到 (略) 市物业管理示范项目的标准并通过考评；
（2） * 年内通过 ISO * 、ISO * 1、OHSAS * 1 * 体系认证；
（3） (略) 理率 * %；
（4）房屋及公共配套设施、设备完好率 * %；
（5）房屋零修、急修及时率 * %；
（6）道路、车场完好率 * %；
（7）环境卫生达标率 * %；
（8）消防管理通过政府规定，年检完好率 * %；
（9）年度重 (略) 全事故 0；
（ * ）客户满意率 * %；
（ * ） (略) 理率 * %；
（ * ）管理服务人员培训合格率 * %；
（ * ）客户维修回访率 * %；
（ * ）档案建立与完好率 * %。
（ * ）管理服务承诺及实现承诺的主要措施
（ * ）人员配备承诺：我公 (略) 列项目组织架构及素质要求等内容派遣该项目人员，并保证服务人员投入的稳定性.
（ * ）设施管理标准
1、公用设施维修养护服务标准

序号	项目	内容	服务标准
1	房屋日常养护维修	1、校舍围墙维修 2．门窗工程养护维修 3．油漆工程养护维修 4．墙台面及吊顶养护维修 5．屋面工程养护维修 6．地下防水工程养护维修 7、学校内道路养护维修	防止漏水浸水，确保校园房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率 * %。及时完成油漆涂刷。围墙、围栏、 (略) ，楼梯护栏、路灯杆、垃圾桶、 (略) (略) 有油漆面 * 年至少油漆 * 次。
2	(略) 地、道路养护维修	1．广场地面、台阶、水景养护维修 2．室外地面养护维修	确 (略) 地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率 * %。
3	给 (略) 维护管理	给排水管道养护维修水泵、水箱、阀门等设备设施养护维修水泵房及机电设备的养护维修给排水检查井养护维修化粪池的定期清理其他相关养护维修沟渠池井的检查	保证给排水 (略) 使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家和 (略) 市相关标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、 (略) 日常维护和定期检修，并按 (略) 市 * 次供水要求对生活水箱及 (略) 定期清洗和消毒，定期对水泵房及 (略) 检查、保养、维修、清洁；定期 (略) 清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，及时发现并解决故障，零修合格率 * %。雨水井；污水井；化粪池；阀门井完好率达 * ％；无缺损，少污积、无堵。
4	供 (略) 维护管理	供 (略) 维护管理	对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；建立严格 (略) 制度、电气维修制度和配电房管理制度， (略) 和维修人员必须持证上岗；建立 (略) 维修值班制度，及时排除故障，零修合格率 * %；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；。
4	供 (略) 维护管理	室内外照明和效果灯光工程系统维护管理	加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到 * %，小修不过夜。
5	设备房管理	设备房标准化建设与管理	1.上墙制度背景统 * ， (略) 管理制度、操作流程和应急预案。 2.统 * 设置机房责任牌，配置外来人员登记表、设施设备巡检表和 (略) 记录表。 3.地面统 * 环氧树脂地坪漆；墙面防霉涂料，顶棚刷白、 (略) 理（具体由采购人确认）。 4.设置不锈钢两节挡鼠板（具体 (略) 样板），方便人员进出；通风设施设置 (略) 。 5.每间设备房必须配置电子式温度湿度计，配置通风和除湿设施。 6.设备房入口和设施设备周边警示标识清楚并健全。 7.做好管线标识标准化，涉及水流方向指示和进出线缆的应与实际相符。 8.按规定配置相关工器具， (略) 检测； 9.标准化方案须由采购人确认后在合同签定后半年内实施完毕，费用由中标人负责。
	智能化监控系统或平台管理	各类智能化监控系统或平台管理（含监控系统、报警系统、网络系统、电话系统等）	1.配备相应技术能力的人员管理校区各类智能化平台，包括但不仅限于暖通、能耗、照明、安防综合平台（监控、门禁、道闸）等，熟悉系统使用、运营和数据分析，并配合采购 (略) 改造升级和功能优化等工作， (略) 记录，并及时归档。 2.组织中标人各 (略) 各类自控设备（控制器、中继器、数据采集器、智能表具等）等设备的日常巡检， (略) 置，巡查及检修记录做好记录； 3.室内外智能路灯控制平台的根据节假日和实际天气 (略) 模式调 (略) 。 4.保证能耗监测平台监测在线设备 * %以上在线，数据上传正确，每月、年向采购人汇报能耗分析报告。 5.安防综合平台和中央空调群控平台做好日常值守，确保正常运营； 6.向专业 (略) 报修，并督促其按照维保承诺及时保质解决问题。

2、日常零星维修服务标准(室内外)

服务内容	服务标准（ (略) 件不得低于原有品牌质量）
道路、广场地面、楼宇屋面、地面、顶棚、门、窗、玻璃、灯、桌椅、給排水、电线路及设施、卫生设备等	* 、房屋土建及市政设施 ( * )室内外地面、散水维修内容：室内外地面铺装缺失、破损、起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的面层材料如地胶板、地板和地毯等松动的、散水破损影响其功能的，应修补；如磨损过薄影响安全的， (略) 拆换；质量标准：室内外地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；楼面或地面的面层材料维修后应牢固、平整、拼缝严密。 ( * )室内外墙面及顶棚维修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补，外墙面砖、玻璃等破损或残缺应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量标准：修缮后的内外墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。 ( * )检修门窗维修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小 * 金 (略) 修补；质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固， * 金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 ( * )烟道维修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象；出屋面排气孔损坏的应修复；质量标准：修缮后烟道应畅通。 ( * )清扫屋面、采光井、雨落管等维修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净； (略) 部残缺、破损应更换；质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐 * 金配件。 ( * )屋面补漏维修内容： (略) 部滴漏以至影响使用 (略) 部补漏范围；质量标准： (略) 补漏后应达到不再滴漏。 ( * )外檐维修内容：外檐抹灰 (略) 部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情；质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。 ( * )阳台、雨罩等结构构件维修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹；质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。 * 、 (略) ( * )室内给水系统维修、局部换管维修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后， (略) 理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的， (略) 修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。 ( * )卫生设备维修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 ( * )排水管道、化粪池定期抽粪和吸污，检查井等。维修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清 (略) 污物，化 (略) 部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 * 、供电设施设备维修标准 ( * )配电设施维修内容：(1)、配电柜(2)、配电箱(3)、配电盘；质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好；时限要求：出现故障 * (略) 处理。 ( * )室内设备维修内容：(1)、闸具(2)、电源插座(3)、开关(4)、灯头；质量标准：正常使用；时限要求：报修后 * (略) 处理。 ( * )配电线路维修内容：(1)、导线(2)、支持物；质量标准：绝缘良好完整可靠；时限要求：出现故障 * (略) 处理。
其它要求	* 、投标人免费为师生提供移动在线报修系统，并安排专人负责对线上报修系统的维护管理工作，确保维修及时有效并按照要求保存报修信息。 * 、维修服务时限为：急修服务5分 (略) 并及时修复，若不能完成 (略) 理措施，并对报修师生或使用人做出合理解释；小修按照报修时预约时间内完成修复，若不能及时修复，应对报修师生或使用人做出合理解释，但修复完成时间不得超过 * 小时。遇有不属于中标人维护维修范围内的设备设施损坏， (略) 不及的维修工程，中标人应在发现损坏或接到使用人报修后1小时内，核实损坏情况，上报采购人，并保留好报修记录。

3、公寓上门维修服务项目及措施

类别	编号	项目内容	措施
日常维修	1	电器检查维修	(略) (略) 理
	2	换门锁
	3	更换灯管、检修开关、插座
	4	查线、换线
	5	修理、更换电表、水表等
	6	修理、更换水阀、水龙头、各类软管等
	7	疏通卫生间及下水管道喾，保证8小时内完成
	8	宿舍家具、门窗维修

4、公寓日常维修养护计划及实施要求

序号	项目	维修类别划分	日常维修（计划、实施、标准、效果）
1	公共屋面	1) 隔热层破损； 2) 防水层破损，造成屋面渗漏； 3) (略) 脱焊、间断； 4) 屋面积水。	计划：每天检查 * 遍，发现问题，及时维修。实施：由维修班按相应作业规程实施维修；标准：房屋修缮标准；相应修缮作业规程。效果：无积水，无渗漏；隔热层完好无损； (略) 无间断。
2	水、电、太阳能设备	1) 水、电、太阳能等设备的维护保养； 2) 日 (略) 件易耗品维修、更换。	计划：每天巡视检查，发现问题，挤时检修。实施：由维修班组织实施。标准：各项设备维修保养规程。效果：无故障停水、停电、停热水供应； (略) 。
3	公用照明	1) 线路的检修维护； 2) 灯具的维修和更换。	计划：每周检查 * 次，发现问题，及时维修。实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。标准：公用照明维修保养规程。效果：线路无搭乱接；照明灯具正常有效。
4	墙面、地面、门厅、天棚、通道、楼梯等	1) 地面的维修改造； 2) 墙、天棚维护； 3) 通道、楼梯见墙面、扶手、踏步的维护。	计划：每周检查 * 次，发现问题，及时维修。实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。标准： (略) 分修缮技术规程；房屋修缮标准。效果：政界、无缺损、无霉迹，扶手完好，无张贴痕迹。
5	上下水主管	1) 接口及砂眼漏水； 2) 管道堵塞、破裂； 3) 固定码松脱。	计划：每周检查 * 次发现问题，及时维修。实施：由维修班专业人员负责维修。标准：排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准。效果：上下水畅通、无渗漏。

5、日常必备工具包含不限于以下工具

序号	名称	数量	单位	备注
1	升降维修车	1	台	适用于各项高空作业，如设备升限、荷载等不能满足日常作业要求的， (略) 租赁相应设备，费用有中标人承担
2	台钻	1	部
3	万用表	4	个
4	绝缘表	1	个
5	潜水泵	1	台
6	气泵	1	台
7	充电探照灯	6	台
8	黄油枪	1	把
9	红外测温仪	1	台
*	高压清洗机	1	台
*	电焊机	1	部
*	冲击机	1	部
*	砂轮机	1	部
*	弯嘴钳	2	支
*	断线钳	2	支
*	手电钻	1	部
*	切割机	1	台
*	疏通机	1	台
*	玻璃刀	2	支
*	不锈钢直尺	3	把
*	不锈钢角尺	4	把
*	万能板手	6	把
*	圆锉	3	把
*	* 角锉	2	把
*	半圆锉	3	部
*	* 角加长套筒	2	套
*	丝锥	2	部

说明：上述工具如规格、材质或数量不能满足日常工作需要时，中标人应在校方提出要求时及时通过购买或租赁方式补充，费用由中标人承担。
6、 (略) 值守岗位要求

系统	值守岗位要求
1.水、电、气系统	(略) 有水、电、气 (略) （含值守）、巡查工作。所有值守岗位须安排人员 * 小时值守，需要设4个岗位。
2.中央空调设备系统	(略) 所有VRV空调系统、分体空调、新风系统设备、中央空调 (略) （含值守）、巡查、维修保养及补充雪种等工作。所有值守岗位须安排人员 * 小时值守。
3.电梯系统	电梯维护人员不少于4人， (略) 有电梯的日常巡查、管理、应急维修 (略) 理等工作，要求如下：（1）运行人员负责全校 * 台电梯的 * 小时日常巡查（包括：电梯机房、井底、楼层显示按钮、 (略) 等状况等）；（2）运行管理（包括：专用电梯使用、装修电梯使用、食堂专用电梯使用、假期电梯停用等）；（3）应急维修（轿厢照明、轿厢及楼层按钮等）；（4） (略) 理（包括：困人救援，做到第 * 时间救人，同时通知负责 (略) 按 (略) 救援、暴风雨事故意外抢修、电梯意外浸水事故等）；（5）建议电梯保养、维修及年审工作 (略) 进行负责。（6） (略) (略) 门，确保电 (略) 。
4.太阳能供水系统	(略) 有太阳能设备（包括：水泵、热泵、集热管、）及系统（水温控制器、产热水系统、供热水系统）的日常巡查、检查、维修、维 (略) 等工作。所有值守岗位须安排人员 * 小时值守。

7.工作质量
7.1管理服务内容
(1)在质保期内的设施设备，需中标单位对维保单位的 (略) 监管。中标单位需 (略) 门提交维保报告，总结维保情况，提出下季度工作计划，针对发现的隐患及时报告并提出建议方案， (略) 门同意后监督实施。如维保单位维保工作不及时的，由中标单位及时承担相应工作，不得耽搁或延误采购人正常使用。
(2) 对招标范围内房屋建筑本体、 (略) 分的日常维护、管理。
(3) 公共配套设施设备的日常维护、保养、运行等（由物业服务商负责的公共配套设施设备系统包括但不限于：供配电系统、暖通空调系统、消防系统、给排水系统、太阳能热水系统、景观照明系统、中水系统、安防监控系统、楼宇自控系统、智能化系统、 (略) 系统、燃气系统、垃圾收集系统、设备标识系统等）。
(4) 负责配电机房、水泵房、中水泵房、空调主机房等机房及主 (略) 管理、数据抄录。
(5) 负责配电、空调、消防、水泵房等重要设备机房的 (略) 值班，合理设置岗位，达到人员设置优化合理，确保 (略) 的目的。
(6) 室内零星维修及公共设施维修（含土建、装饰、门窗 * 金、水电设施等）。
(7) 施 (略) 用电、防火安全监管巡查，设备设施日常安全巡视工作。
(8) 建立设备设施台账、档案资料。
(9) 制定各类设备设施相关安全操作流程、管理制度。
( * ) 设备设施突发事件应急预案制定、演练，突发 (略) 理。
7.2管理标准
(1)房屋本体维护标准

项目		时间安排	次数	建筑物本体维修养护内容
地基基础		每月	*	检查地基不均匀沉降是否超标。检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
		每月	*	适时安排白蚁的防治和消杀工作， (略) 内有无发现白蚁， (略) 位有无白蚁。
		每季度	*	检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
承重结构	梁	每月	*	检查有无变形、裂缝、腐蚀。
每月	梁	*	检查整体结构性能是否完好。
板	每月	*	检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
板	每季度	*	检查整体结构性能是否完好。
柱	每季度	*	检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
柱	每年	*	检查整体结构性能是否完好。
承重墙	每月	*	检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
承重墙	每季度	*	检查整体结构性能是否完好。
金属构件	每月	*	检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。
金属构件	每年	*	对油漆脱落、起壳、 (略) (略) 理。
		备注		强台风暴雨等恶劣天气时金属结构的适时检测。
非承重墙		每月	*	检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
非承重墙		每季度	*	检查墙体结构性能是否完好。
屋面	防水涂层、采光玻璃	每周	*	清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁；检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通；检查屋面有无积水；检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常及时修复；检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复；检查防水涂层，发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换； (略) 有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。
		每月	*	对 (略) 上不锈钢油漆。
		每季度	*	油 (略) 。
		每年	*	全面修补隔热层板，重新勾缝；检修屋面防水层；检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况；检查伸缩缝嵌填油膏是否完整；每年的4月对避雷系统做 * 次接地电阻检测。
		备注		每年雨 (略) 仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
楼地面		每月	*	检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂；检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发 (略) 理；更换大面积松脱、破损的地面饰面材料； (略) 抛光、晶面、 (略) 理；对木地板打蜡。
楼地面		每季度	*	检查楼地面面结构功能的完好性。
楼梯		每月	*	检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；补换损坏的地砖；修复空鼓的地砖。
楼梯		每月	*	漆型钢组合的楼梯、扶手、 (略) ；对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
公共通道		每周	*	检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落；检查中庭外廊护栏玻璃、支架、 (略) 是否完好；发 (略) 理。
		每月	*	查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；补换损坏、空鼓的地砖。
		每月	*	漆扶手、金属 (略) ；对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
内墙面	涂料、石土质块材	每月	*	修补内墙面裂缝、起鼓、 (略) 分；处理内墙面变色现象； (略) 部渗漏；更换破损的石土质块材。
		每月	*	处理内墙面大面积渗漏。
		每月	*	雨季对 (略) 密封维护检查，杜绝雨水侵入。
外墙面	喷涂饰面、玻璃	每周	*	修补涂料饰面破损、 (略) 分；更换破损的外墙饰面玻璃；清冼外墙饰面人为 (略) 分。
		每年	*	结合外墙清洗作业， * 并检查外墙面的使用状况；处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。
		每年	*	雨季时 (略) 密封维护检查，杜绝雨水侵入；对于外墙面大面积渗漏，久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
		质量控制		外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂；更换外墙饰面应按原 (略) ；
吊顶	每周	*		检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。
吊顶	每月	*		加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、 (略) 分及时修复。
门窗	每月	*		检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。门转轴 (略) 位加润滑油。（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
门窗	每月	*		更换门 (略) 件。
地下室	每周	*		检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。
特殊气侯时的管理				台风、暴雨、大雪天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗；遇有台风、暴雨、大雪天气时， (略) 门发布的预警信号，启动相应的应急预案；每小时对天面、通道、地下室巡视检查。

(2)公用设施维护标准

项目		时间		次数		维修养护内容
路面路基		每周		*		检查路面有无积水。检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发 (略) 理或修复。
(略) （库）		每日		*		检查路面有无积水。 (略) 地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。 (略) 车指示标志是否正常。发 (略) 理或修复。
		每月		*		检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。
沟渠池井		每周		*		检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。检查雨水篦有无异常。
		每月		*		检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
雕塑、建筑小品	每周		*		全面清洁。检查有无破损，如有异常及时修复。检查有无乱刻乱划现象，发 (略) 理。
连廊	每周		*		保证畅通和结构完好，发 (略) 理。
	每年		*		油漆护栏。
公用标志设施	每周		*		保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发 (略) 理。检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
	每月		*		检查完好程度，加固。
垃圾 (略)	每周		*		检查有无损坏，发 (略) 理。
(略)	合同期内		*		管道刷漆。检查管道保温层有无损坏。管网支架完好。检 (略) 。发现异常及时修复。

(3)供配电系统维护标准

项目	时间	次数	内容
柴油发电机	每周	*	机房卫生。检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。 (略) * - * 分钟，观察其油压、油量、水温、电压、电流、频率是否正常，发电机组有无异常声音。
	每月	*	重复 * 级检查。打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。检查配电箱内接头是否拧紧。检查各类传感器信号是否正常。
	每季度	*	重复 * 、 * 级检查。清洗和调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮、 (略) 张紧轮。 (略) 情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。
	合同期内	*	重复 * 、 * 、 * 级检查。清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、 (略) 张紧轮。检查、修理增压器、减振器。检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱更换各类磨损件，轴。
高压环网柜	每周	*	检查外观是否完好、运行有无噪声。检查指示灯是否完好。备用柜禁止合闸标示悬挂位置是否正确。 (略) 灰尘。
高压环网柜	每季度	*	检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。检测接地电阻（应符合规定要求）。检查电源接线装置，并紧固螺丝。自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变压器	每周	*	检查外观是否完好，有无异常响声。检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动， (略) 是否正常。变压器电压、电流是非在额定范围内。
变压器	每季度	*	检测接地电阻，各接线装置紧固。检测变压器线圈绝缘电阻。紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。清理灰尘。
配电柜、动力柜、控制柜	每日	*	清洁卫生。检查外观是否完好，电压、电流是否正常， * 相负荷是否平衡，有无异常声响。检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求，检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
	每年	*	紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
	每年	*	重复上述检查。检测接地电阻。测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
供电线路	每周	*	清洁卫生。检查敷设环境有无积水、杂物。供电电缆标示是否清晰、脱落。
	每月	*	重复上述内容。检查线路有无过热现象。检查进出线路接线装置是否完好。
	每年	*	重复上述内容。检测线路绝缘电阻。金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

(4)照明系统维护标准

项目	频率	次数	维修养护内容
路灯照明	每日	1	检查灯具完好情况，即坏即修。
	每周	*	检查玻璃灯罩有无破损。有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。
	每月	*	检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。金属灯架有无锈蚀。发 (略) 理或修复。
	每年	*	油漆灯具支架。检查路灯线路有无老化现象。油漆灯具线管 * 次。
景观照明	每日	*	清洁卫生。检查外观是否完好，有无异常响声。检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
景观照明	每月	*	重复上述内容。调整亮度，节约能源。更换过热配件，避免短路现象。根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。

(5)空调系统维护标准

项目	时间	次数	内容
暖通空调系统	合同期内供冷季节机组启动前	*	检查制冷剂液位和油面。检查加热器和变频压缩机。 (略) (略) 控制和安全控制功能。检查调整 (略) 的设定值。启动机组，检查整 (略) 状况，记录、 (略) 参数。 (略) 记录， (略) 理机组问题。
	运行期间	*	检查 (略) 参数的工况，调整安全控制装置。检查控 (略) 。检查制冷剂液位和油位。检查润 (略) 。检查回油系统。检查电机和 (略) 。 (略) 状态参数，分析 (略) 是否正常， (略) 机组检修。 (略) * 次泄漏检查。记录和报告有需要更换的零配件。冷却电机轴承打油/更换轴承。高/低压控制检测/修理/更换。空调机组检测/修理/更换零配件。冷凝器清理沉积物质。电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。注：需增加热交换机相关内容
	合同期内制冷期结束停机期间	*	检查压缩电机组件的各项环节。检查压缩机润滑油系统。执行各项正确操作程序，检查电机启动器。检查控制面板，确定各操作状态是否正常。检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。检查系统的泄漏、制冷剂并 (略) 理方法。
冷却冷冻泵	每天	*	检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。 (略) 滴水是否符合要求。
	每日	*	(略) 记录；检查联轴器及盘根的使用情况。转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。
	合同期内	*	清洗水泵及电机轴承并加润滑油。检测电机接地电阻，并记录。检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。更换水泵轴衬套，重新加装填料。泵壳、泵体清锈刷漆。
冷却塔	每天	*	检查水阀、浮球阀是否正常。观察电流、电压及 (略) 情况。
	每月	*	重复上述检查。 (略) 理。检查电机皮带是否正常。清洗冷却塔塔体。
	每年	*	清洗填料，更换脱落布水器。更换磨损严重的皮带。检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。更换各类标示。
新风机组	每日	*	(略) 清洁。检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。
	每季度	*	重复上述检查。清 (略) 。风机轴承加注黄油。
	每年	*	清洗风机 (略) ， (略) 风机出风口。更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油。风机外壳清锈刷漆。 (略) 分工作性能。
风机盘管	每周	*	观察风机 (略) ，有无异常声响。空调开关及电磁阀工作是否正常。
	每月	*	检查冷凝水接水盘是否畅通排水。保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
	每年	*	检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。清洗接水盘。清洗回风口、出风口、 (略) 。盘管风机轴承加注黄油。
自控箱及控制器	每日	*	清洁卫生。观察电流、电压是否正常。
	每月	*	检查线路有无过热现象。检查进出线路接线装置是否完好。
	每年	*	检测箱体的接地电阻。更换 (略) 件。

(6)消防系统维护标准

项目	时间	次数	内容
烟感温感	每日	*	检查外观是否完好， (略) 于工作状态。检测是否有误报，解除报警、查出故障、 (略) 理。
	每月	*	重复上述检查。每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。
	每年	*	整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。进行探测器模拟试验，有故障或性能不 (略) 理。利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。对所有探测器分批清洗、烘干、检测。
报警装置	每周	*	清洁卫生。检查外观是否完好，运行是否正常。
报警装置	每月	*	更换损坏的报警装置。手动试验报警装置是否联动， (略) 理故障。检查接线是否松动、脱落。
消防控制主机	每日	*	对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。 (略) 探测、查询，随时 (略) 情况。遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。
	每周	*	内部吸尘、清洁，并做好记录。
	每月	*	对消防联 (略) 检查测试，若有故 (略) 理，并做好记录。
	每月	*	对主机、联动柜内各 (略) 检查、清扫、紧固，并做好记录。
	每月	*	消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。对存在 (略) 理。测试系统接口信号是否正常。软件数据备份。测试系统接口模块、各种按钮的性能。测试系统接地电阻。测试各回路的对地电阻。
消防广播和背景音乐系统	每周	*	清洁设备。检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。
消火栓	每月	*	清洁卫生。检查外观是否完好。检查配件是否齐全。检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。
消火栓	每年	*	消防演习（水枪水柱射程大于 * 米，能实现联动）。对消防水 (略) 理。
喷淋、雨淋、水幕 (略)	每周	*	检查喷淋头是否滴漏， (略) 压力是否正常。
喷淋、雨淋、水幕 (略)	每年	*	更换失灵压力表。 (略) 污水，并试验。室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。阀门丝杆加注黄油并加装防护套检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮，
防排烟系统	每月	*	清洁卫生。检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。外观标示是否清晰。
	每月	*	(略) ，检查风机有无异常现象，并做好记录。观察消防演习时是否联动。检查防排烟阀动作情况。防排烟阀传动机构加润滑油脂。
	每年	*	清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。风机外壳清锈刷漆。更换各类标示。
气体灭火系统	每日	*	清洁卫生。检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。检查气压表的完好情况。
气体灭火系统	每月	*	检查气瓶压力。气瓶外壳除锈、刷保护漆。模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。

(7)电梯清洁维护标准

项目	时间	次数	内容
电梯设备	每日	*	清洁卫生；轿厢照明是否正常；控制板上指示层、指示灯是否正常；

(8)给排水系统维护标准

项目	时间	次数	内容
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种水泵	每日	*	机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。 (略) 滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。检查水位深度指示是否清晰。发现故障及故 (略) 理．
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种水泵	每月	*	重复上述检查。生活供水的主、 (略) 手动切换试验并记录。消防泵、喷淋 (略) 末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
生活泵、喷淋泵、水幕泵、雨淋泵、消防泵等各种水泵	每年	*	电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，更换同型号规格轴承。泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。检测电机接地电阻。检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。更换磨损的水泵轴衬套。性能测试。
水箱、水池	每周	*	检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象， (略) 是否完好。打开排污阀排污。检查进水浮球阀并作手动进水试验。观察水质情况，检测水的PH值和浑浊度。检查水箱、水池盖板是否上锁并且完好。检查消毒系统的工作情况是否正常。
	每月	*	重复上述内容。按规定比例按时投放消毒药品（如需要）。
	每半年	*	清洗水池、 (略) ，按比例投 (略) 消毒，水质检测合格后才可恢复供水。送水样至 (略) 进行水质检测，并公示检测结果。各类金属构件及 (略) 理。
给水井、雨水井、污水井	每周	*	检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
给水井、雨水井、污水井	每月	*	重复上述检查。清理污泥，疏通下水管道。各类井盖及金属构件刷漆。
供水排污管网	每周	*	检查外观是否完好，应无滴、漏现象。检查闸阀，观察供水压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
	每月	*	重复上述内容。清理管道内的杂物，疏通排污管道。检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
	每季度	*	清掏化粪池。清掏隔油池。
	每年	*	重复上述内容。 (略) 管架。管道及支架除锈刷漆。检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。 (略) 清洗、 (略) 理。更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。各类阀门丝杆 (略) 理。
园林景观给水，人工湖水循环系统	每日	*	① 对自动 (略) 检查，发现不能正常喷 (略) 修复。 ② 检查喷头喷灌向， (略) 调整。 ③ 检查人工湖水 (略) 状态， (略) 状态，发现故障立即修复。
	每月	*	(略) 检查，发 (略) 理。对各园林景观水泵、人工湖 (略) * 次检修，发现 (略) 修复， (略) 于正常状态。
	每季度	*	(略) (略) 检查， (略) 位。对各 (略) 绝缘检测，各轴承、 (略) 检查。 (略) * 次清理。

(9)太阳能热水系统维护标准

项目	时间	次数	内容
水箱管网	每月	*	进行系统排污，防止管路阻塞
	每月	*	(略) 清洗，保证水质清洁
	每周	*	巡视检查各管道、阀门、浮球阀、电磁阀、连接胶管等有无渗漏现象，如有则应及时修复。
集热系统	每周	*	清除太阳能集热器透明盖板上的尘埃、污垢，保持盖板的清洁以保证较高的透光率。清洗工作应在清晨或傍晚 (略) 不强、气 (略) ，以防止透明盖板被冷水激碎。
			检查透明盖板是否损坏，如有破损应及时更换。
			集热器的吸热涂层若有损坏或脱落应及时修复。所有支架、管路等每年涂刷 * 次保护漆，以防锈蚀。
换热器	每月	*	定期检查辅助热源装置及换热器工作正常与否；检查热泵压缩机和风机工作是否正常。
热水系统	每年	*	①不少于 * 次的定期检查，对安全性能以及其他 * 些由可能潜在的隐患作仔细的检测和排除。 ②清洗、检查、消毒内胆。

( * ) 弱电系统及其它系统维护标准
弱电大致包括以下系统：
1. 视频安防监控系统
2. 入侵报警系统
3. 出入口控制系统
4. (略) 管理系统
5. 建筑设备监控系统
6. 信息发布系统
7. 可视对讲系统
8. 建筑设备监控系统
9. 能源管理系统
* .智能照明系统
* .时钟系统
* .电教室系统
* .有线电视
* .多媒体会议系统
* .校园广播
* . (略) 扩声系统
* .水电表抄表管理系统
* .电梯 * 方对讲系统
7.3弱电维保要求
下述弱电维保标准，只是最低要求，中标单位都需达到，且不仅限于这些要求。中标单位应对每项系统做出具体的应急方案。

项目		时间		次数		内容
监控系统
前端设备	每天		*		检查监视图像。
	每周		*		① 清洁除尘。 ② 检查外观完好情况。
	每月		*		线路及接头检查。摄像机图像质量、视觉角度、清晰度。云台控制，镜头调焦，解码器工作状态。防护罩及支撑系统：紧闭情况，牢固程度，锈蚀情况。线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。
	每季度		*		对容易老化的监控设备全面检查，发现摄像头等老化现象及时更换、维修。
传输系统	每季度		*		① 线路连接状态，有无线路干扰。 ② 防雷接地是否牢固，接地电阻是否符合国家标准。 ③ 对容易老化的监控设备全面检查，发现设备老化现象及时更换、维修。
中心控制室	每天		*		清洁除尘。监视器图像是否清晰，画面调试功能是否正常。主机、显示器是否工作正常。检查记录回放，存储服务器工作状态是否正常。控制设备是否工作正常。
	每周		*		① 检查连接线路的牢固程度。 ② 校对监视器颜色及亮度。
	每月		*		① 存储性能及磁盘空间，进行必要的清理。 ② 检查供电系统。 ③ 检测UPS工作情况是否正常。 ④ 检查监控机房通风、散热、净尘。
	每季度		*		线路整理，功能测试。检测接口，测试各项性能指标。数据整理与备份。 (略) 灰尘。合 (略) (略) 络需求。 UPS检修。防雷接地检修。
入侵报警系统
前端设备	每周		*		① 围墙红外对射：工作电压是否正常，触发防区会报警。控制器清洁除尘。 ② 检查门磁及紧急按钮是否正常。 ③ 警笛和警灯是否工作正常。
传输系统	每月		*		① 检查各连接线路是否牢固、完好。 ② 检查总线、报警等模块。
报警主机	每周		*		检查报警主机及液晶键盘；能够布/撤防、旁路等操作，能够正常显示报警防区，能处理警情。
出入口控制系统
前端设备	每月		多次		检查电控锁能否正常工作。读卡器能否正常工作。检查门挚动作是否灵活。门禁控 (略) ，工作是否正常。
	每季度		*		清洁除尘。检测控制器接口性能。
传输系统	每周		*		① 检查线路连接状态。 ② 有无线路干扰。
	每月		多次		① 检测连接接口。
中心控制室	每天		*		① 主机、显示器及打印机清洁除尘。 ② (略) 是否正常 ③ 查看实时刷卡信息以及发生的警报信息
	每周		*		① 检 (略) 软件遥控开/关门、手动布防等操作；
(略) 管理系统
前端设备	每天		*		② 通道控制器能刷卡开闸，实时监控。 ③ 通道读卡器能刷卡开闸。 ④ 道闸能刷卡开启/关闭道闸，能手动开启/关闭道闸。
	每周		*		清洁除尘。读卡器固定螺丝牢固。检查自动臂有无损坏。
	每月		*		① 检测系统接口性能，检查电气元件工作情况。 ② 检查电气元件工作情况。 ③ 测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。
传输系统	每周		*		① 检查线路连接状态。 ② 有无线路干扰。
	每月		*		检测连接接口。
控制室	每天		*		主机、显示器及打印机清洁除尘。
	每周		*		检测实时监控：车辆刷卡进出时候，可以显示正常进入、正常外出等信息，而且会显示车主进出时间等相关信息。
	每月		*		① 发卡是否正常。 ② 控制 (略) 正常。 ③ 管 (略) 数据整理和备份。
巡更系统
信息采集器	每周		*		检查信息采集器是否能正常工作。
信息芯片（含底座）	每周		*		检查是否能工作及数量。
(略) 计算机	每月		*		(略) 计算机报表等是否正常。
信息发布系统
前端设备	每周		*		信息发布屏播放是否正常。
传输系统	每月		*		线路及设备连接检查。
发布主机	每周		*		检查发布主机是否工作正常。
可视对讲
单元主机	每天		*		外观检查。
	每月		*		① 清洁、除尘，线路松动给予紧固。 ② 测试对 (略) 分工作电压是否正常。
面板	每天		*		按键是否灵敏、有无按键声、有无夜光照明。
开锁功能	每天		*		用密码检查开锁机构是否正常。
闭门器	每天		*		闭门器闭关是否正常。
	每月		*		检查传动机柜是否正常，调整闭门速度、力度。
能源管理系统
前端设备	每月		数次		① 检查前端采集设备（电力监控仪表、智能电表、智能水表等）各期间状态是否正常。 ② 设备箱关闭是否良好、是否积水、是否有积灰。 ③ (略) 是否存在异常翻动。
传输系统	每月		数次		① 检查线路连接状态。 ② 有无线路干扰。 ③ 检查连接端口
中心控制室	每日		*		① 控制 (略) 正常，计费是否正常等。 ② 主机、显示器及打印机清洁除尘。
	每月		*		① 管 (略) 数据整理和备份。 ② UPS不间断电源、打印机检查
	每季		*		更换易损备件、历史数据检查归档并刻录光盘、年度软件硬件升级。
建筑设备监控系统
前端设备	每月		数次		① 控制器各期间状态是否正常。 ② 设备箱关闭是否良好、是否积水。 ③ (略) 是否存在异常翻动。 ④ 电池及可控制开关是否正常。
传输系统	每月		数次		① 检查线路连接状态。 ② 有无线路干扰。 ③ 检查连接端口
中心控制室	每日		*		① 控制 (略) 正常，计费是否正常等。 ② 主机、显示器及打印机清洁除尘。
	每月		*		① 管 (略) 数据整理和备份。 ② UPS不间断电源、打印机检查
	每季		*		更换易损备件、历史数据检查归档并刻录光盘、年度软件硬件升级。
智能照明系统
前端系统	每月		数次		① 检查开关控制器是否正常控制 ② 检 (略) 控制面板是否工作正常 ③ 通信接口及联动控制功能是否工作正常
传输系统	每月		数次		① 检查线路连接状态。 ② 有无线路干扰。 ③ 检查连接端口 ④ 网关等是否工作正常
中心控制室	每日		*		① 主机、显示器及打印机清洁除尘。
	每月		*		① (略) 是否正常
时钟系统
前端	每月		数次		① 检查时钟的工作状态 ② 检查前端GPS的工作状态
传输系统	每月		数次		① 检查线路连接状态。 ② 有无线路干扰。 ③ 检查连接端口
监控终端	每天		*		① 主机、显示器及打印机清洁除尘。
	每月		*		① (略) 是否正常
电教室
音视频系统	每天		*		① 启动及关闭。上课前提前启动教室的音视频设备，并做基本测试，保证中控能操作、投影机画面显示正常、话筒能传声音到音箱等，如不正常， (略) 相关人员；下课后，检查确认关闭音视频系统。 ② 卫生。 (略) 卫生，没有杂物，讲台上的线缆摆放整齐；确保控制室内地面卫生，确保机柜外表卫生、正常通风、周边无物品遮挡；清洁工作不包括调音台表面、 (略) 、 (略) 的设备因为专业原因，为防止影响调音台旋钮、按键等的设置，学校会派专人清洁。 ③ 确保教室内无线话筒的数量和充电足够上课使用。
会议室
音视频系统	每天		*		① 启动及关闭。开会前提前启动会议室的音视频设备，并做基本测试，保证中控能操作、投影机画面显示正常、话筒能传声音到音箱等，如不正常， (略) 相关人员；散会后，检查是否关闭音视频系统。 ② 卫生。 (略) 卫生，没有杂物，会议桌上的线缆摆放整齐；确保控制室内地面卫生，确保机柜外表卫生、正常通风、周边无物品遮挡；清洁工作不包括调音台表面、 (略) 、 (略) 的设备因为专业原因，为防止影响调音台旋钮、按键等的设置，学校会派专人清洁。 ③ 确保会议室内无线话筒的数量和充电足够开会使用。

7.4人员配置要求
弱电系统维保的价值核心不是更换故障设备，而是对 (略) 进行规划，分析问题原因，提 (略) 在，消除隐患，保障系统稳定工作。这不仅需要维 (略) 家设备供应资源、厂家核心技术支持，还需要常驻维 (略) 人员具 (略) 技术经验，对系统的管理规划经验，同时还要具备良好的职业素养和敬业精神。现场人员的配置要求如下：
（1）弱电维护负责人员
需要有管理能力，有低压电工操作证或相关专业等级证，有扎实的弱电维护实际经验，有综合布线的基本知识、电脑维修操作知识基础，从事过较长时间的智能楼宇弱电工程项目管理工作；对上述系统有深刻的理解， (略) 理上述系统的常见故障。其主要的职责是负责弱 (略) 排查、抢修；管理、组织、 (略) 理弱电系统的日常维护事务，建立各个弱电系统的管理维护巡查保养台账，建立各个弱电系统的突 (略) 理方案，分配弱电工的日常巡查维护保养工作，协调、联系各方事宜。
（2）弱电工
有电工证，熟练操作电脑，勤奋好学，了解弱电基本维护方式。其主要职责是服从弱电主管的工作安排，根据维护项目表， (略) 预防性日常维护和巡查工作，确保系 (略) ，参与突发事件的抢修工作。
7.5.维保服务目标
（1） (略) 现有设备状况，制定详细的维护服务方案。
（2）派遣专业技术人员定期巡检；每次巡检完毕 (略) 门签字认可。
（3）平均响应时间： * 分钟以内；
* 般故障平均修复时间： * 小时以内；
紧急故障平均修复时间： * 小时以内；
设备完好率： * % 以上
（4）提供 * 小时专业人员值班。
（5） (略) 要求达到的各项技术标准，应当符合国家（强制性）标准、各项规范要求；国家没有相应标准、规范的， (略) 业标准、规定；非标的项目按双方约定的技术要求和规范。
（ * ）保洁标准
1、电梯保洁

项目分类	日常清洁内容与频率	作业标准
电梯门轿箱内壁面	每小时保洁1次，上不锈钢油(2次/日)	无灰尘、无污迹、光亮无手印
梯门地坎	每天清洁1－2次	无灰尘污迹、无垃圾、光亮
按扭	每天擦抹数次	无灰尘、无污迹、无指印
天花、风口、灯具	每周1次	无灰尘、无污迹
电梯地面	2次/日清擦、1次/周抛光	无灰尘沙粒、表面光亮
电梯内镜面	每小时保洁1次，随时保洁	无手印、污迹、明亮
电梯内消毒	根据重大疫情	填写消毒记录卡

2、洗手间保洁标准

清洁项目	项目分类	日常清洁至少清洁频率	清洁质量标准
卫生间	洗手盆、纸盒、台面、水池、便池、厕位等	地面：拖地4次/天、冲洗2次/日；清洁频次：办公区1 次/小时；	无尘、地面无积水，无头发便池无污垢、无异味、附属物干净无灰尘无锈迹
卫生间纸品及洗手液	卫生间纸品和洗手液供应时间： * H		纸品供应及时，质量符合国家卫生用品标准，质地柔软、吸水性强，坐厕纸遇水溶解；洗手液质量符合国家标准，中性试剂，无毒性，对环境无污染、不刺激皮肤

3、办公区域保洁服务标准

项目分类	日常保洁内容与频率	质量标准
地面(瓷砖)	日保洁剂湿拖1次、保洁月清洗1次	无灰尘、无污迹、防滑、光亮
垃圾篓	每天倒垃圾2次，巡视4次	存放不超2/3，无虫子、异味烟灰缸保持保洁、无污渍，烟蒂不得超过5个；
门、门框	日擦抹2次、周配合保洁剂擦抹1次	无灰尘、无污迹、无胶印
玻璃内墙面	日擦抹1次、周配合保洁剂擦抹1次	无灰尘、无污迹、无手印
(略) 设施	日擦抹1次、周清抹1次或视污染程度而定	无灰尘、无污迹
天花外观、风口、灯具	周清抹1次季度保洁除尘1次	(略) 、无灰尘无污迹
瓷砖墙面	日保洁，周清抹1次	无灰尘、无污迹
地面	日拖抹6次，适时冲洗保洁周用洁厕灵清洗1次	无灰尘、无污迹、地面干爽
天花外观、风口、灯具	每周清抹1次	(略) 、无灰尘、无污迹

4、报告厅、会议室等保洁服务标准

项目分类	日常保洁内容与频率	质量标准
地面	日扫拖抹2次	无垃圾、无杂物、光洁明亮
墙面	每周擦拭1次	无明显水印、污渍
厅内桌椅	每日擦拭2次	保持光亮保洁
前台接待区	日保洁1次	保持台面无灰尘
门口地垫	日保洁1次，每周清洗	无灰尘、垃圾
不锈钢设施	日用布抛光，定期打不锈钢油	无手印、无灰尘
宣传栏	日擦拭2次	无灰尘
玻璃	每周擦拭1次，随时保洁	表面无污渍，光洁明亮
绿化植物	随时清除花盆内杂物	摆放整齐，无积水

5、教学楼教室保洁服务标准

项目分类	日常保洁内容与频率	质量标准
教学楼公共空间休闲桌椅	每日擦拭1次	保持干净、无灰尘
教学楼走廊地面	每日清扫1次，每周吸尘 * 次	无垃圾、无头发、光洁明亮
教室内桌椅	每日擦拭1次	保持干净、无灰尘
教室地面	每日清扫1次，每周吸尘 * 次	无垃圾、无头发、光洁明亮
教室黑板（含移动白板）	每天早上、中午晚上至少3次	上课之前黑板干净无字、黑板槽及讲台无水，无粉尘。
多媒体讲桌	每日保洁2-3次	保持台面无灰尘、无垃圾、物品摆放有序
教室门（含把手）	每日擦拭1次	保持干净、无灰尘
教学楼教室外玻璃	每学期定期擦1次	保持干净、无灰尘、光洁明亮
教学楼教室内玻璃	每月期定期擦1次	保持干净、无灰尘、光洁明亮
(略)	与 (略) 要求 * 致	保持干净、无异味
注： (略) 参与对教学楼保洁工作质量考核。

6. 学生公寓及教师公寓管理管理要求与标准

检查内容	检查标准	检查方式	检查结果
公用走廊	无污渍、无积水、无垃圾	日常检查定期检查随机检查	1、及时填写卫生检查记录表 2、如果有不合格项目及时发整改通知书，限期整改。 3、跟踪整改落实情况，如到期仍未整改， (略) 。
墙面	无明显灰尘及污渍
楼梯	检查无痰渍、烟头、香口胶、纸屑。 (略) 。
公用玻璃、镜面	质量达至无水渍、污渍、手印、干净明亮
(略)	墙面无水渍、污渍；地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等；洗手盆无水渍、洁净；小便池无黄渍；大便池无锈渍、不积大便、无臭味
室内外排水沟	抽查 * 米无烟头、泥沙等垃圾无。无臭味
各类标牌、指示牌	抽查2～3个，无明显灰尘，光亮
天花	抽查天花 * 平方 (略) 、灰尘、污渍；抽查3～5个风口、灯饰、烟感器无灰尘、 (略)

7、外环境保洁服务标准

项目	服务标准质量
外围保洁	1.按校区要求对建筑墙面（含玻璃幕墙）、屋顶、房檐、 (略) 清洁。瓷砖墙面、玻璃幕墙、透光 (略) 清洗； 2.红砖墙面每年清洁不少于1次，做到墙面洁净，无明显污痕，房檐无悬挂物，屋顶无垃圾堆积，天沟排水通畅。
室外区域	1.硬化地面、主干道无垃圾、无杂物、无落叶、干净整洁，落叶及垃圾不能清扫到隐蔽死角里。 2.绿地无垃圾、无杂物、干净整洁。 3.风雨连廊顶面无杂物、干净整洁。 4.楼外物业管理区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物。 5.车棚日常保洁维护，地面干净整洁，车辆摆放整齐。 6.对区域内主路、干路落叶、积水、 (略) 清扫，清理积水。 7.定 (略) 抽粪和吸污，保证管道畅通。 8.宣传栏、室外标识牌无灰尘、无污痕、无破损。 9.垃圾桶、果皮箱无异味，夏季每天消毒，桶、箱外壁洁净、无明显污渍，桶、箱内垃圾不超过 * 半。 * .路灯、楼前灯无灰尘、无污痕、无损坏。 * .户外 (略) 油漆维护。 * . (略) 外围环境保洁。 * .负责收集商家的日产垃圾和保证商铺外围环境整洁，监督商户的海报张贴。
(略)	1.按校区 (略) 的路面、栏杆、 (略) 地、运 (略) 清洁，确保无垃圾、无杂物、无落叶、无积水、干净整洁。2、 (略) (略) 冲洗、养护。3、 (略) 要求，配合做好大型活动的清洁工作，如招聘会、运动会等。
垃圾分类	中标人须遵守《 (略) 市生活垃圾分类和减量管理办法》且《城市生活垃圾管理办法》等法规，根据采购人实际情况，以高效、环保的方法进对生活垃圾、固体垃圾、绿化垃圾按要求及时清运，垃圾桶完好干净整洁，随时迎接 (略) 门的检查工作，检查结果达到良好或以上水平。 1. (略) 垃圾分类管理 (略) 管理责任人制度。垃圾分类管理责任人（垃圾分类员）按照《 (略) (略) 理条例》的相关规定确定。 2.建立责任区垃圾分类投放日常管理制度，并公告不同类别的生活垃圾的投放时间、地点、方式等。 3.开展垃圾分类知识宣传，指导生活垃圾投放人分类投放，并向生活垃圾投放人派发或者在生活垃圾投放点的显著位置张贴宣传垃圾分类标准、指南、方法的图文资料。 4.监督责任区垃圾分类投放，对单位或者个人不符合垃圾分类 (略) 为，要求其改正;不改正的，应当报告 (略) 门处理。 5.制止混合已分类投放的 (略) 为。 6.除可回收物可以直接交售外，有害垃圾、餐厨垃圾和其他垃圾应当移交给有经营权的垃圾分类收集单位。 7.建立垃圾分类投放管理台账，记录责任区内产生的生活垃圾类别、数量、去向等情况，并于 (略) 门报送上月的台账。 8.中标人需要对 (略) 分类投放、分类收集、分类运输、 (略) 置 9.中标人应当建设有害垃圾集中点临时存放有害垃圾。有害垃圾集中点应当符合危险废物贮存污染控制要求。 * .中标人应对根据服务区域内各责任区投放生活垃圾的类别、数量、作业时间等要求，配备相应的收集、运输设备和作业人员，把生活垃圾收集点的垃圾收集、运输至符合规定的生 (略) 、 (略) (略) 。 * .中标人应监督垃圾 (略) 密闭化运输，并在车身 (略) 运输生活垃圾的类别标识。 * .垃圾分类、垃圾收集与垃圾清运严格按照规定的时间、频次、路线和要求分类收集、运输生活垃圾，不得沿途丢弃、遗撒生活垃圾或者滴漏污水。 * .建立污染物排放监测制度和措施，按照工程技术规范、 (略) 理废水、废气、废渣、噪声等，保持收集、运输设施和周边环境整洁。
其它	根据采购人要求，完成与环境保洁相关的其它服务内容。

（ * ）消杀服务标准

序号	位置	消杀项目	药物消杀安排		工作标准
			每周	每月
1	卫生间	蟑螂	* %爱克宁、奋斗吶粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、 (略) ，每周 * 次。		1．灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）； 2．灭蚊标准：积水中 * 龄幼蚊或蛹阳性率不超过3%； 3．灭蝇标准：蝇类孽生地 * 龄虫和蛹检出率不超过3%； 4．灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）； 5．灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗吶悬浮剂喷洒 * 次
		老鼠		于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
2	消防通道、地下室电梯底坑	蟑螂	* %爱克宁、奋斗吶粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、 (略) ，每周 * 次。
		蚊、蝇
		老鼠		于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
3	污水井、污水沟	蟑螂	* %爱克宁、奋斗吶粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的、洞穴、缝隙、角落、 (略) ，每周 * 次。
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗吶悬浮剂喷洒 * 次	用球形芽孢喷洒两次
4	污水井	老鼠		于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放

5	垃圾中转站	蟑螂	* %爱克宁、奋斗吶粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的、洞穴、缝隙、角落、 (略) ，每周 * 次。
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗吶悬浮剂喷洒 * 次
		老鼠		投放鼠必杀两次
6	建筑物内外	白蚁		利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性 (略) 扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体作法：用毒死蜱、 (略) 诱杀、毒杀 * 次。

（ * ）消防系统维护标准
1、火灾自动报警系统
(1) (略) 的火灾自动报警控制器的检查、测试和维护，并 (略) 日常除尘清洁保养；
(2) 探测器(手动报警按钮)的驱动试验，每月抽查 * %；
(3) 触发感烟、驱动警铃等的除尘吧保养和联动试验；
(4) 模块箱内界面模块的检查及维护， (略) 除尘保养；
(5) 联动控制柜接线和反馈信号检查和维护；
(6) 充电电压及电池的检查，报警控制器主备电源转换试验；
(7) 切换应急电源后自动 (略) 状况；
(8) (略) 所有设备测试绝缘性能，系统接地的检查及维护；
(9) 检 (略) 有系统监视和控制模块的性能。
2、自动喷水灭火系统
(1) (略) 末端放水自动启动 (略) 手动控制启动水泵及反馈信号的检查试验,水 (略) 启停,故障切换试验和检查；
(2) (略) 湿式报警阀放水试验, 水力警铃工作状态检查和试验，管网阀门工作状态检查；
(3) (略) 水泵接合器外观检查，各类喷头外观检查；
(4) (略) 压力日常检查；
(5) (略) 水泵控制柜内电气元件及线路的检查和测试；
(6) (略) 检查和测试消防水箱，浮球控制开关，以及各区域压力开关性能；
(7)进行消防水池、消防水箱水位日常检查；
(8) (略) 水泵电机接地检查,控制器元件性能是否下降、变化检查；
(9) (略) 检查 (略) 有水泵电机轴承；检查调整水泵 (略) 构件；
( * ) (略) 检查和更换水泵、消防水管连接器件封口橡胶垫片；检查和除锈水泵连接构件；
( * ) (略) 检查和 (略) 件，并除锈和加油脂保养；检查和保养消防水系统各种闸阀活动灵活，无泄露并加油脂于阀芯，保证闸阀操作灵活，无泄漏；
( * ) (略) 有消防系统进水，出水，末端压力表；
( * ) (略) 有消防水泵绝缘，以及电源接线端子；
( * ) (略) 有水泵控制柜和远端控制柜，线路及原件并对控制柜除尘保养；
( * )检查和测试各楼层水流指示器装置， (略) 有阀门监视模块装置；
( * ) (略) 检查和保养首层外消防水泵接合器各种闸阀，并除锈，加油脂于阀芯，保证闸阀操作，无泄漏；
( * )检查和测试切换应急电源 (略) 性能。
3、消火栓系统
(1) (略) 检查消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象，接口垫圈是否完整无缺；
(2) 检查消火栓门是否损坏，门锁是否开启灵活，箱体是否生锈，及时更换维修；
(3)消火栓阀杆上加注润滑油，放水检查，确保火灾时能灵活开启放水；
(4) 消防水带要有第 * 次扎线、水带无损坏、老化，更换检修后总长度不得少于 * 米；
(5) (略) 水泵接合器、室外消火栓外观检查、清洁、加注润滑油；
(6) (略) 开启消火栓，检查供水情况，放净锈水在关闭，观察有无漏水现象；
4、消防对讲电话及紧急广播
(1)每月对固定对讲电话、电话插孔与消防控制室之间双向通话检查和试验；
(2)检查和测试紧急广播及各楼层控制音量开关；
(3)广播系统分层播音测试和检查，并检查接线端子；
(4)检查和测试PA (略) 有设备， (略) 除尘保养；
(5)检查和测试广播系统功放器散热排 (略) 除尘保养。
5、火灾事故照明和疏散指示标志
⑴对整个 (略) 日常检查，禁止疏散通道上堆放杂物、设备等，确保疏散通道畅通；
⑵ (略) 应急灯的指示和疏散指示标志的方向及供电情况检查，确保指示灯指示方向与人员疏散方向 * 致；
⑶每月对应急灯和疏 (略) 功能和安全性检查， (略) 充放电试验，保证应急灯照度不低于0.5LX。
6、气体灭火系统
(1)每月检查喷嘴有无未经批准而变更，喷嘴有无变形、损伤、锈蚀、脱落、松动，开孔是否畅通，有无灰尘粘结等；
(2)每季检查灭火剂储存容器有无腐蚀和涂层脱落现象，容器数是否符合规定的数量，失重盘是否有失重信号等；
(3)检查容器阀有无松动变形、损伤．集流管有无变形、腐蚀、损伤， (略) 分有无松动等；
(4)检查电气接线是否完整，端子有无松动和损伤等；
(5)检查控制器外观有无损坏，门关闭是否畅顺，涂漆是否脱落而生锈，有无障碍物影响操作，电路板工作是否正常；
(6) (略) 探测器，控制设备外观是否完好， (略) 于工作状态；
(7)检查防护区内的通风装置是否正常；
(8) (略) 系统模拟试验，检查报警、故障、放气、联动功能是否正常；
(9) 季度检查钢瓶称重检查或充装压力检查。
7、防、排烟系统
⑴电源是否接通，是否有可自动切换的应急电源；
⑵每月检查风机启动运转是否正常、皮带松紧适度，防烟、排烟口启闭是否灵活、密封良好；
⑶风机叶轮旋转是否灵活，润滑是否足够。检查固定螺钉是否紧固；
⑷ (略) 的灰尘、污垢；
⑸手动装置能否快捷地打开防烟、排烟口并联动风机启动；
⑹风机电 (略) 件是否受潮；
⑺检查活动式挡烟垂壁有无升降障碍。
8、消防水炮
⑴查消防水炮系统在正常使用范围内，控制箱电源指示正常，各接线端子无松动；
⑵每月检查炮的完好性和操作灵活性，发现紧固件松动，应及时修理， (略) 于良好的使用状态；
⑶射水操作时，松开锁紧螺钉，调整好炮的喷射方向和角度， (略) 使用的压力；
⑷消防水炮每次使用后，应喷射 * 段时间的清水，然后将炮内水放净；
⑸ (略) 位应经常加润滑剂，以保证转动灵活；
⑹ (略) 模拟联动测试、末端放水测试。
9、灭火器
⑴每月检查外观清洁无损、压力指示正常；
⑵在规定位置摆放、置于明显便于取用位置。
* 、电气火灾监控系统
进行日常清洁维护，保证系 (略) 。
（ * ）绿化管理标准
（1）有专业人员管理，管理 (略) 。
（2）实行标准化作业，由专人负责检查、监督。
（3）室内绿化 (略) 摆放用途，并按与采购单位协商统 * 的标准摆放。
（4）落实绿化管理和养护措施，避免破坏、践踏及随意占用绿化地现象发生。
（5）保证花草树木生长正常、修剪及时、整齐美观，无枯枝无折损及病虫害现象。
（6）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（7）中标单位在绿 (略) 需的器材、化肥、杀虫剂的费用均由中标单位承担。
（8）制定科学的校园绿化养护、修剪方案，配合校内各项活动摆放绿化及时花。
（9）对学校的盆景 (略) 养护和培育。
（ * ）由采购单位、中标单位共同制订工作制度、标准、时间，对 (略) 管理考核。
（ * ）绿化养护管理工作流程及相关标准
A、室内摆花工作流程

建筑物/场地	绿化管理要求	备注
(略) 政办公楼门厅	根据校方要求摆放合适的艺术盆景， (略) 良好的绿化维护。
(略) 内	根据校方要求， (略) 适当增加数量及规格。	养护期间要求做到零干扰服务；寒暑假可回收养护
行政楼、教学楼等主要建筑物	根据校方要求，重要接待活动、庆典活动、法定节假日等期间，在主要建筑物里按 (略) 绿化盆景的布置与协调，以及活动或节日结束后的清理。	接待活动、庆典活动、法定节假日等。
(略)	要求适度高于校内其他主要建筑物的绿化标准， (略) 要求为师生提供幽雅美观的读书环境。
校级会议室（厅）	根据校方要求，逢重要会议期间，按 (略) 绿化盆景的布置与协调，以及会议 (略) 清理。	主要是在校级会议室举办的各种会议
学校主要出入口	(略) 各校区主要出入口合适位置布置养护良好的盆景等绿化景观。
室内摆花	室内植物叶面清洁不少于每月4次
	室内绿色植物养护及摆放不少于每日1次

B、室内绿化管养标准：

项目	摆放标准	管理要求
办公室盆栽植物	根据已有的 (略) 调整和更换，符合客户的喜好，按需服务。	1、 (略) 换盆工作，在最适 (略) 修剪，以延长植物的寿命，并促进花朵、叶片和果实的生长。 2、 * 周擦 * 次叶片，保证盆栽的外观美观。
会议室摆放植物	根据不同的会议摆放与之相适应的美观、大方、茂盛的盆栽植物。	1、会议期间保证植物的生长势良好，及时更换。 2、会议结 (略) (略) 理。
行政楼、教学楼等内外摆放植物	生长茂盛、美观、大方、品种多样化、高档化，且符合用户要求。	1、发现长势不良的及时更换。 2、根据不同季节、不同节日设计植物摆放方案。 3、两天擦 * 次叶片，保证盆栽的外观美观。

室内绿植其他管养要求：做好植物病虫害预防、控制工作， (略) 喷药。定期做好施肥工作，按薄肥 (略) 。定期调换室内植物摆放位置、品种，使植物适应不同光线，湿度环境。保持花盆垫不积水，叶面无积尘。
C、室外绿化养护标准：

类别	修剪		淋水	施肥		喷药
乔木	1.乔木的修剪要根据其叶芽和花芽的 (略) 。 2.乔木的修剪整形与周围的环境相协调。 3.行道树的 (略) 道车道高压线等公共设施 (略) 。 4.修剪操作要根据树冠美感,主侧枝的分布 (略) 。 5.修剪叶要尽量减少树干伤口。		定期或遇长时间干旱 (略) 冲洒,以增加枝叶,空气及土壤的温度。	施放基肥时要以埋 (略) 。		定期施放广，普性杀虫药,预防并抑制病虫害发生和漫延。
	标准： (1)生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶。 (2)适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 (3)基部无 * cm高以上萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。 (4)及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。 (5)无明显病害枝。
灌木	每年 * 月 * 次年2月剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等；生长季非观花类每 * 天修剪1次，观花类每次观花后修剪1次。		生长季(非雨季)每周3 4次；非生长季(非雨季)每半月1-2次。	早春或入冬前施有机肥或复 (略) 1次；生长季每两个月追施复 (略) 1次。		每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突 (略) 针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
	标准：（1）株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。（2）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。（3） (略) 整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。（4）及时修剪，造型优美。（5）无长 * cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。（6）无明显病害枝。（7）对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。
绿篱	每年开春前将高度压到定高点重剪1次；生长季每 * 天修剪1次。		生长季(非雨季)每周2-3次；非生长季(非雨季)每半个月下2次。	早春或入冬前施有机肥或复 (略) 1次；生长季每两个月追施复 (略) 1次。		每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突 (略) 针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
	标准：（1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明；（2）绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐；（3）每次修剪原则上不超过上 * 次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm；（4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口；（5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。
时花	每天清除残花黄叶1次；每周修花边1次；每月松土、除杂草1次。		生长季(非雨季)每天1 2次；非生长季(非雨季)每周卜2次。	地栽时花每年入冬前施1次磷钾肥，生长季花后追施全效有机肥或复 (略) ；盆栽时花出圃前施1次磷钾肥。		每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突 (略) 针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
	标准： (1)无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等； (2)花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外 * 圈面对客人的盆边整洁美观； (3)整个花坛待换花不超过1／3； (4)地栽时花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明，边界草不蔓入时花境内； (5)无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口； (6)无缺水干旱现象，植株生长良好。
草坪	生长季每 * 天修剪 * 次，秋冬季每月修剪 * 次。打孔、疏草：要求每年打孔2次，视草坪的生长密度，1年疏草2次。杂草清理：每月2次。	夏秋生成季每天淋 * 次，秋冬季根据天气情况每周淋水两至 * 次。			肥料要求选用速溶复 (略) ，每月施肥4次。		每月除虫打药3次。如效果不佳需增加打药次数。对于突发性的病虫害，应及时并有针对性的选用农药加以喷杀，以防蔓延。因病虫害而严重退化的草坪，应及时移植更换。
	标准： 1、草种生长旺盛，呈勃勃生机。 2、草坪整齐雅观，覆盖率达 * %以上。 3、无明显病虫害，杂草率低于3%。 4、无裸露地、无大坑积水。

D、 (略) 草坪养护工作流程和质量标准

工作项目	作业频率	质量标准	达标率
草地清洁养护	每天清洁两次，春夏秋每半月修剪 * 次，冬季每 * 天修剪 * 次。做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草，使乔、灌木树盘整洁、疏松。	无枯萎、无落叶、无垃圾、饮料罐、无石块杂物，少见杂草，无病虫害。	生长高度5-8公分，成活充达 * %以上，杂草控制在2%以下
补苗、补草	花草、树木、草坪有缺损现象，及时汇报、补种，发现人为或车辆损坏的及时制止、汇报， (略) 理。
病虫害的防治	每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每 * 月打 * 次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。	保证无病虫危害， * 旦发生，十天内得到控制	完好率 * %以上
防风防暴	风暴前加强预防， (略) 理	风前设立支柱疏剪枝叶；风后 * 小时内无断枝、落叶，树木无倒斜；草地内无1平方米以上积水。及时清理被台风暴雨吹倒的树枝，及时扶植倒伏的树木（2小时内）。	把损害减少到最低限度
施肥	草地每月 * 次（阴雨天施），乔灌木每季 * 次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等做为底肥	保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡
浇水	绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。	盆花浇水见干见湿、以浇透为准。	用水以人工湖水为主
绿化设施		维护好喷淋设施、水龙头、花池、绿化牌等，有损坏现象及时汇报。

（ * ）会务服务标准

项目	服务标准
会前准备	1、根据不同的 (略) 。常规情况下提前 * 定预定会议室， (略) 门、预定人、会议名称、使用时间、参会人数、会议台型、茶水类型、是否需要投影、音响、资料等。
	2、负责会务的安排和服务， (略) 门通报会务安排情况。
	3、提前 * 小时将会议室布置完毕。
	4、会前 * 分钟开启会议室空调。
	5、负责会议的登记和确认工作，确定会议如期如开。
会中服务	1、做好验证、签到及引导座位工作。
	2、纸巾、小毛巾服务 A、小毛巾应干净无味，保持 * 度的温度 B、根据会议的规格及预定人的要求提供此项服务。 C、客人就座后顺时针将小毛巾放在客人右侧 D、毛巾摆放半小时后更换 E、更换时从会议主持人始顺时针轻轻操作。
	3、茶水服务 A、茶叶存放于洁净、干燥的边柜内。 B、各种茶叶分别装在不同的容器内，防止串味。 C、茶杯清洗干净，无污迹，无水迹， (略) 理。 D、左手持茶杯，右手倒水，从客人右侧，顺时针服务。 E、每半小时加 * 次水。
	4、根据会议要求，每1 (略) 巡视 * 次。
会后服务	1、 (略) 剩余的物品、关闭视听设备，统 (略) 用品得失情况。
会后服务	2、保持会议室的整洁舒适。

（ * ）接待服务标准

项目	服务标准
接待前准备	1、根据接待的规格要求，填写报表，确认 * 方需求
接待前准备	2、各部门各司其职，提前做好准备工作，制作详细的工作方案。
接待期间的服务	1、做好验证、签到、 (略) 工作。
	2、根据接待需要，每 * 分 (略) 所，妥善安排后勤服务事宜。
	3、做好内外联系，及时响应 * 方的需求。
接待结束善后工作	1、完成资料文件的收退、物资物品的整理。
	2、疏导与会人员，疏导外围车辆，保证贵宾车辆顺利离开。
	3、 (略) 的清洁工作。
	4、设备归位，关闭灯光、音响等。

（十）设备配备要求及标准
为更高效的完成相关工作，同时确保校园设施设备得到有效的维护保养，全面提高物业技术服务质量，物业服务 (略) 负责备齐如下设备工具等投入到本项目的服务工作中。要求如下：
（ * ）物业服务单位自带基本设备 * 览表
（以下设备包括但不限于，且为基本配置（要求投标人能完全响应提供），在此基础上投标人可根据实际要求增加配套服务设备数量和质量）

序号	名称	数量	备注
1	道路洗扫车	1	容积 5吨
2	电动垃圾清运车	1	8桶
3	道路快速保洁车	2	电动
4	全自动洗地机	8
5	(略) 理机	2
6	单擦机	2
7	吸尘吸水器	6
8	工业吹风机	*
9	清洁工具车	若干
*	高压清洗机	3
*	警用电动 * 轮巡逻车	2
*	警用电动 * 轮巡逻车	2
*	对讲机	*
*	移动式升降作业平台	1	* 米
*	无人巡逻机器人	1
*	移动污水泵	1
*	人字梯	5	2.5米3个、3. * 个米
*	升降梯	1	5米
*	保洁车	6
*	树枝粉碎机	1
*	割草机	3
*	绿篱机	3
*	高压喷雾器	2
*	电锯	2
*	高枝剪	8
*	修枝剪（大）	8
*	修枝剪（小）	8
*	电动 * 轮车	4
*	手推垃圾车	8
*	带盖垃圾桶	若干
*	大白桶	若干
*	小型切路机	1
*	空压泵风镐	1	0.9柴油气泵空压机
*	雷达侧漏仪器

（ * ）物业服务单位自带办公设备用品、易耗品、劳防用品 * 览表：（以下易耗品、劳防用品为基本配置，投标人须根据校方实际情况增加易耗品和劳防用品种类和数量，并在投标文件中自报明确种类及数量）包括但不限于：防水油毡布、毛巾、抹布、拖把、尘推、扫帚、中毛扫帚、劳保手套、竹扫、竹扒、垃圾铲、保洁塑胶手套、毛套、刮水器、刮刀、刮皮、大小水桶、安全带（保险绳）、大铁扫帚、室内簸箕、室外簸箕、百洁布、各规格垃圾袋（ * X * \ * X * \ * X * ）、洁厕精、碱粉、洗洁精、消毒水、去污粉、不锈钢光亮剂、除臭剂、钢丝球、毛刷、吸棒、通条、套鞋、雨衣、草帽、警示牌、 * 角锥、警戒线、防滑垫、 * 金维修工具、铲刀、各式 * 金螺丝等。
* 、物业管理人员配置要求
（ * ）履约时物业管理服务人员要求
1. (略) 有物业人员须经岗前培训，定期岗位培训，持证上岗，保证相关服务质量。
1.2岗位人员须相对稳定，要求着统 * 服装，佩带明显标志，保证形象；服务人员的品德素质能上层次， (略) 的各项规章制度。
1.3中标单位须严格要求相关操作人员持证上岗、严格遵守安全操作规程，如因中标单位原因发生安全事故，均有中标单位负责。
1.4中标单位需严格按照有关法律、法规与中标单位员工签订劳动合同并为员工办理有关保险，中标单位因各种问题与其员工产生的纠纷与使用单位无关，因纠纷产生的 * 切责任和赔偿由中标单位承担。
1.5在校园物业服务范围内，采购方有权参与中标单位的物业管理工作， (略) 的实际情况，调整物业管理服务岗位，中标供应商须调配相应的服务人员。
1.6如遇自然灾害或 * 防等应急工作， (略) 有物业管理服务人员（ (略) 员）必须无条件服从采购人调配，如防台风、防汛等工作。
1.7中标人不得以任何形式将工作人员转包或者分包，如发现类似情况发生采购人有权终止合 (略) 造成的损失由中标人赔偿。
1.8员工健康证、身份证以 (略) 门、 (略) 门要求的相关证件齐全。相关的人事资料（健康证、身份证、聘任合同）需每月 * 日前（如遇节假日则提前）提交采购人物业管 (略) 门。
1.9物业公司员工需遵守采购人规章制度，如遇员工窃水、窃电、窃采购人资产，物业公司除了赔偿损失外，另扣除当月1%的物业管理费。
中标单 (略) 期间,必须接受市政 (略) 门和采购单位的监管。
（ * ）人员配置要求
投标单位配置人数不低于以下标准：

序号	岗位	配置人数	人员构成
1	管理人员	*	其中项目经理1人，项目副经理1人，综合主管1人，人事仓管文员1人，行政兼采购1人，会计1人，工勤事务员4人。
2	房屋本体与公共设备设施管理	*	其中： (略) 经理1人，设备运营主管1人，土建维护主管1人，其它各专业（土建、暖通、强电、弱电、给排水、BIM、电梯等）工程师共 * 人，综合维护维修技术员 * 人。
3	安全保卫和秩序管理	*	其中安全经理1人，消防安全主任1名、消防与安防人员 * 人， (略) 长1人， (略) 员 * 人。
4	校园保洁、消杀、垃圾清运服务	*	其中：环境经理1人，保洁领班6人，清洁工 * 人。消杀主管1人，消杀员2人。
5	绿化管理	9	其中：绿化主管1人，绿化养护工8人。
6	公寓管理服务	*	其中：公寓主管1人，公寓管理员 * 人
7	教务服务	*	其中：教务主管1人，教学楼辅助管理人员3人，实验楼辅助管理人员2人。IT运维主管1人，多媒体设备运维管理人员4人
8	会务接待、楼宇管理与客服	*	其中：楼宇主管1人，楼宇管理员7人，客服主管1人，客服专员3人，会务接待等人员5人。
9	资产协管及校园食堂商铺监管	4	资产协管2人，食堂商铺监管2人。
*	(略) 服务	5	(略) 服务人员5人
*	(略) 馆管理服务	5	(略) 馆主管1人，场馆维护及日常管理人员4人
合计		*

注：1）人数需求为基本配置人数，投标单位可根据岗位情况，节假日调休需要酌情增加人员， (略) 支付费用。
2） (略) 突发、 (略) 理及开学典礼、毕业季等大型活动人力保障， (略) 突发、应急事件发生时能够 * 分钟内调集不低于 * 人（招标人数的 * %）进行应急保障。同时， (略) 人数 * %的人力保障。突发、 (略) 理及大型活 (略) 支付费用。
3）投标人报价要考虑节假日、加班等因素， * 旦中标，不得以此为由要求增加费用。
严禁中标单位少派人员，采购方有权规定中标单位采用集中打卡或签到上班，采购方有权不定时抽查中标单位出勤人员。中标单位派出的工作人员必须全员到岗（缺岗人员须于 * 周内补齐，工作人员因违纪、自行离职的情况除外），每减少 * 人，按中标文件中的人工费用（平均）为标准扣发人员费用，从履约保证金中扣取。
（ * ）人员素质要求

岗位	学历要求	专业素质与经验能力要求
项目经理（负责人）	大学本科及以上	* 周岁以下，性别不限， (略) 业相关工作经验，5年以上高校物业项目经理经验。最大管理项目面积（非住宅类）应不低于 * 万平方米，负责过高校类项目的前期筹备、接管直至日常运营的全过程项目管理。熟悉高校物业管理模式及特点。有良好的组织、沟通协调能力、组织建设及人员管控能力、及很强 (略) 理能力。
工程经理	大学本科及以上	* 周岁以下，性别不限，5年以上独立设施设备管理工作经验，有中级或以上机电工程师职称；熟悉物业工程设施设备养护、 (略) 管理；熟悉国家工程、消防、安全管理的法律法规，能承担专业设施设备的管理、维护、维修技术指导工作；具有较强的资源运用能力和组织、 (略) 、控制、指导、沟通的能力。
各专业工程师	大学本科及以上	* 周岁以下， (略) 就职的岗位相应的中级以上技术资格证书，3年以上相关专业技术（设备）管理经验。
(略) 综合维修工	中技及以上	* 周岁以下，持专业上岗证（电工证、高配证、电梯工证、空调工证等），具备相应物业维修设施运营服务经验，具有相应资格上岗证书。
安全经理	大专以上学历	* 周岁（含）以下，男性为佳， 8年以 (略) 业， (略) 校安全管理项目工作经验，政治素质好，工作责任感强， (略) (略) 精神。
环境经理	大专以上学历	* 周岁（含）以下，性别不限，5年以上环境管理或保洁管理工作经验，熟悉物业端清洁绿化、专项清洁、消杀等业务，具备较强的组织能力以及风险评估与风险管理能力；具 (略) 管理及协调沟通能力。
楼宇主管	本科及以上	* 周岁（含）以下，性别不限，主要负责各楼宇的综合服务协调、楼宇的消防安全管理工作。5年以上楼宇综合管理相关工作经验，有良好的中英或中俄文沟通能力；若有大型活动，双休日及假期均需无条件配合听从采购人指挥；具备较强的沟通协调能力 (略) 理应对能力；有良好的英文或俄文沟通能力，工作积极主动、热情待人。
客服主管	本科及以上	* 周岁以下，性别不限，女身高1. * 米以上，男身高1.7米以上，本科及以上学历，有良好的中、英文沟通能力；熟悉了解物业端客服服务，具备丰富的会议接待经验；对满意度 (略) 理有丰富的实践经验。具备较强的沟通协调能力 (略) 理应对能力；有良好的中英文或中俄文沟通能力，工作积极主动、热情待人，口齿清楚，反应敏捷，具有很强 (略) 理能力；能使用各类办公软件。
公寓主管	本科及以上	* 周岁（含）以下，性别不限，本科及以上学历； 5年以上相关工作经验；有跨文化背景，英文或俄文听说读写流利；熟悉国际化高校学生公寓、教师公寓服务需求与管理要求；.政治素质好，工作责任感强， (略) (略) 精神。有国际化校区公寓管理服务经验的优先；具备 * 定组织管理能力和安全风险管理知识。
教务主管	本科及以上	* 周岁（含）以下，性别不限，具备 * 定的教务服务经验，能够熟练操作多媒体教学设备，具有教室管理经验。熟悉教务、会议等多媒体设备的操作。
(略) 主管	大专及以上	(略) 馆管理流程，熟悉体育运动规则及高校体育教学安排规律，对运动器材、 (略) 地管理具有 * 定的管理经验。
资产协管及校园食堂商铺监管	本科及以上	* 周岁（含）以下，具备资产管理或食堂监管等岗位相关工作经验，有良好的沟通协调能力，工作责任感强。
楼宇管理员	大专及以上	* 周岁（含）以下，性别不限；有良好的中英文或中俄文沟通能力；有 * 定的学生管理和服务岗位经历，有良好的沟通能力和亲和力；主要负责各楼宇的综合服务协调。
客服/会务接待人员	大专及以上（其中客服专员要求本科及以上学历）	* 周岁以下，性别不限，女身高1. * 米以上，男身高1.7米以上，相貌端正，举止文雅；其中至少有2名员工 (略) 俄语会话与书写；吃苦耐劳，政治素质好，工作责任感强， (略) (略) 精神。
公寓管理服务人员	大专及以上	* 周岁以下，形象好有亲和力，有 * 定的中英文或中俄文沟通能力，其中至少有两名公寓管理服务员 (略) 俄语会话与书写，有 * 定的学生公寓或客房管理和服务经验，有良好的沟通能力和亲和力。
保洁员/绿化养护工	初中（含初中）以上	* 周岁以下，具有岗位相关的物业环境保洁或绿化管养工作经验。身体健康，无犯罪记录。
保安员（秩序维护员）	初中（含初中）以上	* 周岁（含）以下，退 * 军人优先，男性佳（夜间值守与巡逻必须为男性）；其中：校园大门门岗及有关形象岗人员要求男性身高 * cm以上，女性身高 * cm以上，形象好；身体健康,无犯罪记录， (略) 门颁发的保安员证。
消控值班员	高中或中专及以上	* 周岁以下，男性佳；有工作经历，熟悉消防及安防报警系统；身体健康,无犯罪记录， (略) 门颁发的保安员证， (略) 颁发的消防设施操作员证。
其他管理服务人员	高中或中专及以上	* 周岁以下，有1年以上岗位相关管理工作经历，工作认真负责，责任心强，各岗位培训具有工作标准操作技能。

注： (略) 有人员均为常 (略) 的专用人员，不得有同时在其他项目兼职的情况，中标后经理（或主管）以上管理人员不得任意更换，如果更换须提前 * 个月通知采购人并经采购人同意， (略) 要求。
（ * ）投标文件资料
中标人与采购人签订物业服务合同之前，须向采购人提交投标文件资料电子版，电子版资料包括投标文件扫描件或影印件，投标报价及电子表格及 * 些技术文件等须为Excel或Word 格式的文件，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。

商务需求

* 、项目服务期限及付款方式
1、项目服务期限
本项目中标服务期限要求为 * 年6月- * 年5月，共计 * 个月。其中 * 年6月为接管查验及开荒期，需单独报价，从 * 年7月起为日常管理服务期，按月报价，日常管理服务期的每月物业管理费用以投标人报价结算。
本项目为长期服务类项目， * 年6月- (略) 的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否续期。若政 (略) 门发现项目有异常情况， (略) 门意见为准。
2、付款方式
1）按照中标人 (略) 支付，每月 * 日前支付上月服务费用。合同期满当月的管理服务费待 * 、 * 双方交接完相关手续后， * 方才予以支付给 * 方。
2）考核方法：
为了实现管理的标准化、制度化、规范化、科学化,确保本项目高效、安全、 (略) ，圆满完成年度各项后勤服务工作目标， (略) 门有权或聘请第 * 方对 (略) 履约评价及考核，分为季度考核及年度考核，季度考核结果作为绩效金（预留每月物业服务费用的 * %作为绩效金，季度末考核完成后随同下月物业服务费用 * 起支付）发放依据，年度考核作为续约考量依据。详细考核办法和内容将在双方的物业服务合同或补充协议中予以明确。
* 、投标报价
1、本项目物业服务费采用包干制，包括但不限于以下内容：
1）人员费用：包括员工薪金、社会保险费和公积金、福利待遇、员工制服、员工餐费、节日加班、交通费等；
2）设备工具及软件开发维护费用：包括办公设备、清洁、安保、绿化和维修维护各类工具设备、车辆、日常耗材费、工具车用燃料费、信息化软件开发维护费用等；
3）维修和设施设备日常维护费用：包括维修设备以及日常零修的工具费用、耗材费用；
4）校园建设费用：物业管理类提示性、节能减排标识、物业痕迹管理标识等费用；
5）行政办公费：包括办公费、法律财务审计费、文化活动费等；
6）企业管理费及利润；
7）税费；
8）其它中标人认为需要投入的费用。
(略) (略) 提 (略) 测算投标报价； * 经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整。
2、投标人应根据本企 (略) 决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；如低于其企业成本价的报价，供应商必须对该报价做出报价合理性说明（说明应置于投标文件格式的详细分项报价中）。
①投标总价明显低于成本报价、未做出报价合理性说明的，评委会有权认定为该报价低于成本价，并 (略) 理。②供应商的报价说明是否合理，由评委会判定。③如该报价成为中标价格，该项目将成为重点监管、重点验收项目。
3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额。
4、投标人的投标报价， (略) 文件及 (略) 列的 (略) (略) ，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据。
5、 (略) 文件予以更正，否则， (略) (略) 列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内。
6、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准。
7、投标人应按以下投标报价表及分 (略) 报价。
投标报价表
项目名称：
项目编号：单位：人民币元

项目名称	分项报价	投标总价	备注
	1.接管查验及开荒期报价
	2、日常管理服务期报价（元/月）

分项报价表

费用项目	费用（元/月）	小计
接管查验及开荒期专项费用
日常管理服务期费用（为以下各分项费用总和）
人工费用（含管理人员、客服人员、保安人员、教务人员、 (略) 协管人员等各类人员费用）
行政费用
节日装饰
房屋维护
公共设施维修
公共设备维修
治安保卫费
清洁卫生费用
绿化费用
折旧费用
管理酬金
其他
税金
投标报价总额	（大写）：（小写）：

说明：中标单位可根据实际情况延长本表格。
8、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将 (略) 为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。
* 、注意事项
1、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。
2、 (略) 文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出， (略) 为的公平、公正。
3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准, (略) 将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。
4、 (略) 提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。如果投标人只注明符合或满足，将被视为不符合，并可能严重影响评标结果。
5、 (略) 分评分中出现无证明资料或 (略) 提供资料判断是否得分的情况， * (略) 理。

评标信息

序号	评分项						权重
1	价格						*
2	(略) 分						*
	序号	评分因素		权重	评分方式		评分准则
	1	实施方案		*	专家打分		考察内容：针对本项目的整体管理设想、整体运作规划、组织机构、 (略) 配置、人员培训计划、管理措施等。要求提供成熟的高校物业管理方案（至少包括项目前的接管验收承接查验方案、房屋本体及公共设施设备管理、机电设备管理和维护、安全保卫与秩序管理、教务服务、公寓管理服务、绿化养护、保洁消杀、会议与重大活动保障方案、楼宇管理与客服、场馆服务、空调设备清洗和维护、消防维保服务、增值服务等服务方案），方案切合实 (略) 性，各专项管理方案有标准、有措施、有方法。横向比较，分档评分：评价为优得 * ；评价为良得 * ；评价为中得7分数；评价为差得3分；相关内容未提供不得分。
	2	项目重点难点分析及合理化建议		9	专家打分		考察内容：（1）详细分析本项目存在的重难点问题，考察对本项目重点、难点把握的准确性、全面性；（2）根据项目重难点，详细阐述对应的应对措施，考察应对措施或建议的合理性、可行性；（3）提出重难点解决方案与具体建议。在满足上述3项内容的基础上，根据招标文件的需求和投标文件响应情况，按照内容完整 (略) 横向比较，并分档评分：重难点分析到位、且内容合理性强的评价为优9分，评价为良得6分；评价为中得3分；评价为差不得分。内容不完整不得分。
	3	质量保障措施及应急方案		8	专家打分		考察内容：（1）给出分阶段项目时间安排、工作进度与阶段性成果；（2）详细阐述项目各阶段质量保障措施；（3）针对本项目的各项服务内容的保障措施、应急预案。在满足上述3项内容的基础上，根据招标文件的需求和投标文件响应情况，考察投标 (略) 性及管理服务、安全保障、应急反应等能力。按照内容完整 (略) 横向比较，并分档评分：方案针对性强，定位十分准确、思路清晰，符合本项目特性： * 分方案针对性及定位 * 般准确、思路较清晰，部分符合本项目特性：6分；方案缺乏针对性，定位不够准确、思路不清晰，不符合本项目特性：2分；
	4	项目服务期满后的服务承诺		3	专家打分		考察内容：服务期满后主动离岗承诺； (略) 的交接承诺；服务期满， (略) 未到位前仍按原合同服务承诺提供物业管理服务的承诺。横向比较，分档评分：评价为优得3分数；评价为良得2分；评价为中得1分。相关内容未提供不得分。
3	(略) 分				*
	序号		评分因素	权重	评分方式		评分准则
	1		投标人认证及资质情况	5	专家打分		1、投标人公司通过ISO * 质量管理体系、ISO * 环境管理体系、ISO * 职业健康管理体系。以上 * 项认证每通过 * 项得0.5分；共1.5分。所管理项目通过认证不计分。 2、投标人 * 年以来 * 次被评为中 (略) 评选的《中国物业管理综合实力百强企业》的得3.5分，其中两次被评为百强企业的得2分，其中 * 次被评为百强企业的得1分。要求提供相关证书扫描件（原件备查）作为得分依据。评分中出现无证明资料或 (略) 提供资料判断是否得分的情况， * (略) 理。
	2		投标人业绩情况	3	专家打分		考察内容： 1.投标人近 * 年（ * 日至本项目开标之日，以合同签订日期为准）承担高校类物业项目（建筑面积超过 * 万平方米）业绩情况：每1个得0.3分，最高3分。 (略) 高校不重复计算要求同时提供合同关键信息（通过合同关键信息无法判断是否得分的，也可以提供能证明得分的其它证明资料，如合同 * 方出具的证明文件等）及项目履约（验收）合格评价（证明）文件（均要求提供扫描件，原件备查）作为得分依据。项目续签合同的，视为项目已履约（验收）合格，但不能按多个业绩计算。投标人在提供证明资料时要特别注意，证明资料中必须要体现相关业绩是否满足得分条件，以便专家判断得分情况。评分中出现无证明资 (略) 提供资料判断是否得分的情况， * (略) 理。
	3		投标人获奖情况	2	专家打分		(略) 管项目（非住宅）获得 (略) 省物业管理示范项目称号的数量：1个得0.5分，最高2分；要求提供有效证书（ (略) 截图）（截止本项目开标之日，证书在有效期范围内）扫描件（原件备查）作为得分依据。
	4		拟安排的项目负责人（仅限1人）情况	6	专家打分		要求拟安排的项目负责人开标之日起前两年及以上在投标单位任职，否则本项直接计0分。要求提供开标 (略) 保资料（网页截图或窗口 (略) 保部门出具的证明均可）作为评标依据。在此基础上，以下 * 项累加计分：（1） * 周岁以下（必要条件，否则不得分），具有硕士或以上学位的得2分，本科学位得1分，其他不得分；（2）具有高级职称得2分，具有中级职称的得1分，没有不得分；（3）具有十年或以上大型园区项目（建筑面积超过 * 万平方米）负责人工作经验得2分， * 年（含 * 年）以上到十年得1分， * 年以下不得分。要求提供工作经验证明（工作经验证明为合同关键信息，通过合同关键信息无法判断是否得分的，可提供合同 * 方出具的证明文件）、学历、职称及资格证书扫描件（原件备查）作为得分依据。
	5		拟安排的项目主要管理人员及骨干技术人员（项目负责人除外）情况	*	专家打分		要求拟安排的项目主要管理人员及骨干技术人员开标之日起前 * 年或以上均必须在投 (略) 保，否则相关人员不予计分。主要管理人员及骨干 (略) 成员不少于 * 人。否则本项不得分，在此基础上： 1）工程经理具有本科或以上学历， * 周岁以下（必要条件，否则此项不得分）；中级或以上工程师职称； (略) 络工程师； * 级或以上建造师；全部满足得2分，满足 * 项得1.5分，满足两项得1分，其他不得分。 2）机电工程师、电子信息工程师、制冷工程师（3人）： * 周岁（含）以下（必要条件，否则此项不得分）。机电工程师具有机电类中级或以上工程师职称，电子信息工程师具有中级或以上工程师证书同时持有 * 级或以上智能楼宇管理师证书，制冷工程师具有中级或以上工程师证书同时持有 * 级或以上制冷工职业资格证书， (略) 满足得2分，满足两项得1.5分，满足 * 项得1分，其他不得分。 3）安全经理具有本科或以上学历， * 周岁（含）以下（必要条件，否则此项不得分）；中级或以上职称；高级保安员证书；高级建构筑消防员证书； * 年或以上物业工作经验；全部满足得2分，满足 * 项得1.5分，满足 * 项得1分，满足两项得0.5分，其他不得分。 4）环境经理具有本科或以上学历， * 周岁（含）以下（必要条件，否则此项不得分）；园林绿化中级或以上工程师职称证书； * 级或以上有害生物防制员证书； * 年或以上工作经验，全部满足得2分，满足 * 项得1.5分，满足两项得1分，其他不得分。 5）楼宇主管具有本科或以上学历， * 周岁（含）以下（必要条件，否则此项不得分）；具有建构筑消防员证书； * 级或以上智能楼宇管理师证书； * 年或以上工作经验；全部满足得2分，满足 * 项得1.5分，满足两项得1分，其他不得分。 6）公寓主管具有本科或以上学历， * 周岁（含）以下（必要条件，否则此项不得分）；具有 * 级 (略) 师证书；获得省级 (略) (略) 业协会颁发的与公寓管理相关奖项； * 年或以上公寓管理经验；全部满足得2分，满足 * 项得1.5分，满足两项得1分，其他不得分。备注：上述人员不得兼职，且须提供服务过的业主单位开具的任职证明及投标人为其缴纳的开标前 (略) 保证明，身份证及相关证书复印件。
	6		投标人自主知识产权产品（创新、设计）情况	5	专家打分		方案中投标人使用物业信息化服务系统或技术平台等优化管理、提升服务质量与服务效率，且符合项目管理要求，对改善项目管理有积极作用。投标人为本项目使用的物业信息化服务软件同时具有设备管理系统模块、报修系统模块、能耗管理系统模块及物联系统模块以上 * 个模块得5分，具备以上 * 个模块的得3分，具备以上 * 个模块得1分，仅有 * 个模或没有的不得分。须提供该物业信息化服务软件授权使用证书或自主研发软件著作权证书复印件加盖公章要求投标人提供承诺（格式自定）作为得分依据。
			项目拟使用的设备（车辆、场地、工具、机器）情况	5	专家打分		(略) 文件中关于清洁设备配置以及日常维护维修日常必备工具配备要求的基础上，考察拟投入本项目使用的各类专业保养、维修、检测设备（空调、弱电、给排水专业设备、热熔划线机、高空作业装备、管道机器人等）、车辆等情况， (略) 配备的智能化、机械化设施设备的数量、质量以及配置合理性。横向比较，分档评分：评价为优得5分；评价为良得3分；评价为中得1分。相关内容未提供不得分。 1．自有设备要求提供购买发票证明材料扫描件（原件备查）作为得分依据。 2.租赁设备要求同时提供设备租赁合同（租赁期限仍在有效期，否则不予计分）和购买发票扫描件（原件备查）作为得分依据。所有资料均要求扫描件，原件备查。 3、要求提供车辆权属资料[自有车辆要 (略) 驶证，租赁车辆要 (略) 驶证和租赁合同关键信息作为得分依据；所有资料均要求扫描件，原件备查。所有资料均要求扫描件，原件备查。评分中出现无证明资料或 (略) 提供资料判断是否得分的情况， * (略) 理。
5	诚信情况						7
	1		(略) 诚信管理情况	5		专家打分	根据《 (略) 关于印发〈 (略) 市政府采购供应商 (略) 办法操作细则〉的通知》（深财购[ * ] * 号）的要求，投标人在参与政府采购活动中存在诚信相关问 (略) (略) 理措施实施期限内的，本项不得分，否则得满分。投标人无需提供任何证明材料，由工作 (略) 提供相关信息。
	2		(略) 履约评价情况	2		专家打分	近 * 年（以投标截止日期为准）在 (略) 有履约评价为差的记录，本项不得分，否则，得满分。投标人无需提供任何证明材料， (略) 工作人员向评委会提供相关信息。

其他

特别说明：本项目为评定分离项目，在定标环节要求入围投标人派出投标文件中列明派驻到本项目的 (略) 述标。述标人需就投保人以往成功案例（需与项目经理工作经验 * 致）以及针对本项目的需求，从整体设想、管理思路、重点及难点分 (略) 述标（中文述标，限时5分钟）。