一、物业基本情况

1、项目名称： (略) 委党 (略) 物业服务项目（ (略) 、长沙廉政警示教育基地）。

2、座落位置： (略) (略) (略) 56号。

3、物 (略) 域及内容： (略) 域 (略) （学员餐厅墙内除外）、 (略) （ (略) 除外）、 (略) 廉政警示教育基地约188亩的范围；服务内容为该范围：会务接待、客房管理、区域内的安全保卫、秩序维护、卫生保洁、园林绿化、维修等。

二、金额明细

(略)元，具体详见附件《报价文件》。

（一）总体要求

1、(略)方按照招标文件要求配备物业管理工作人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。

2、(略)方派驻(略)方的项目经理年龄须在25-45岁之间、身体健康、有较强的管理能力，全面负责本项目的工作。

3、会务接待、客房管理、设备管理、水电管理、维护维修、园林绿化、安保必须有相应的专业人员负责。

4、人员着装整洁，持证上岗。

5、(略)方所有人员需遵守(略)方各项规章制度。 (略) 委的重要部门，必须严格执行（遵守）保密制度。

6、(略)方需根据(略)方办学的特点，满足(略)方办学有节假日、寒暑假、晚间和培训对象为在职干部的要求，如遇突击任务需加班或临时增加人员时，不增加费用。

7、(略)方需承担招标清单中明确的 (略) （家属住房8栋住宅楼）物业服务。家属住房8栋住宅楼的物业服务，共计311户，面积约(略)平方米，物业服务要求和人员选配由 (略) 业主委员会与中标人商定后另行签订 (略) 物业服务合同，物业管理费参照国家、省市相关文件规定并结合实际情况制定和执行。

8、(略)方需按照投标承诺和项目要求配备人员。

（二）分类服务及要求

1、服务接待

1.1、会务服务接待

1.1.1服务范围：校区内建筑物内的教学培训、会议、重大活动以及对外来客人的接待服务。

1.1.2、服务内容：各建筑物活动室、接待室、会议室、学员讨论室、教室、大报告厅、大礼堂学术、报告厅、多功能厅、实训室、文体中心的各场馆、校领导办公室等场所的会务接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，接待期间茶水的供用等其他服务事项。

1.1.3、服务要求：

（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到；

（2）责任明确，有较强的服务意识；

（3）负责安排工作人员对教室、会议室、讨论室的布置与清洁工作，保证会议室整洁舒适；

（4）会议与授课期间提供茶水服务；

（5）根据会议需求摆放相关欢迎牌，横幅，席位卡及其它会议用品；

（6）贵宾接待室的接待服务。

1.2、学员楼管理与接待

1.2.1、服务范围： (略) 1号学员楼、2号学员楼、3号学员楼。

1.2.2、服务内容：

（1）楼内的住宿接待服务与管理；

（2）楼内的设备设施的日常运行与管理。

1.2.3、服务要求：

（1）做好每轮主体班和计划外班以及节假日、寒暑假、晚间临时突击接待前客房的各项准备工作，达三星级水平，做到让办班单位负责人和学员及客人的满意，达到相关要求；

（2）做好学员及符合相关住宿要求人员的住宿日常管理、服务接待、统计等工作，确保入住满意率达95%以上；

（3）做好床上用品的洗涤联络和送洗、回收数量清点交接工作以及楼内财产物品（含低值易耗品）的保管工作，做到账物相符，没有差错；

（4）人员离开房间后，要及时检查房间是否有遗漏的物品，并及时报告主管以及与住宿人员取得联系，尽快做到物归原主，检查是否已断电、关水，注意节约用水用电，杜绝长明灯、长流水的现象；

（5）楼栋负责人和楼层服务员须经过专业培训，熟悉服务流程（如前台接待工作职责、客房楼层服务员工作职责、房卡的保管与控制等）。

2、卫生保洁

2.1、服务范围：物业管理 (略) 域内（办公楼1、2、4、5楼各部门办公室内、学员餐厅室内除外）。

2.2、服务内容：各建筑物大厅、走廊、天台、护栏、楼梯、电梯轿厢、公共卫生间、活动室、接待室、会议室、学员讨论室、教室、休闲厅、大报告厅、大礼堂、学术报告厅、多功能厅、实训室、校领导办公室、文体活动中心各场馆、水泵房、配电间、客房以及其它公共场所（ (略) 内各楼栋室内、道路、水泥坪、水体水面、地上地下、停车场、运动场地、 (略) 、校区门岗周边范围等）的日常卫生清洁；部分场所的地毯保洁、地板打蜡；物业范围内的垃圾清运、化粪池清掏等。

2.3、服务要求：

（1）保洁服务周到，仪表整洁，讲礼貌，有素养；

（2）责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施；

（3）垃圾收集及清运：物业范围内设有1个地埋式垃圾站，垃圾要求做到及时清扫、收集；定期清理、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象。并负责 (略) 外运出物 (略) 域，按设备保养要求做好垃圾站的日常清洁和维护维修工作，以及按国家要求的进行垃圾分类工作；

（4）报告厅、校委会议室、接待室地毯每年夏季清洗一次；

（5）客房的清扫、卫生间消毒清洗。

（6）遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

3、园林绿化

3.1、服务范围：物业管理范围的绿地、山水、景观、室内花卉。

3.2、服务内容：日常维护和管理。乔木、灌木、绿化带、等绿地的养护；园林景观、 (略) 的日常维修维护，水体水面的日常清洁，池底杂物的清理等。

3.3、服务要求：

（1）制定园林绿化管理制度、养护措施和方案；

（2）花草树木生长正常；无病虫害、无枯黄叶、无黄土祼露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，缺苗补苗，养护得当；

（3）确保办公楼北面景观水池每两周换水一次并清洗一次池底，东南角鱼池每季度换水一次并清洗一次池底；观赏鱼要有喂养措施；不能有死鱼、钓鱼、少鱼等现象；重大活动前清洗鱼池底部；及时清理水面树叶等漂浮物保持水体干净；

（4）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%，草坪纯度98%；

（5）做好病媒防治工作。每年定期做好集中药物杀灭工作（重大活动根据需要及时做好消杀）， (略) 少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；

（6）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

4、安全保卫

4.1、服务范围：指物业管理范 (略) 域。

4.2、服务内容：物业管理范围内财产的保护和防火防盗。主要是指2 (略) 域内门岗值勤，消防、安全监控、巡逻，交通与车辆停放，维 (略) 域的正常工作秩序， (略) 域内人身、财产、物资的绝对安全。

4.3、服务要求：

4.3.1、负责制定(略)方安全值勤实施方案、管理制度、突发事件预案，加强日常管理秩序维护，突发 (略) 理预案启动、演练 (略) 理，有效地控制突发事件，使损失降到最低，确保安全管理有效。

4.3.2、加强校园安全管理。校园门岗须根据(略)方要求对出入校园的人员、物品、车辆进行严格登记、检查、验证，杜绝闲杂人员 (略) 内。校门大门值班落实24小时保安值班制，门卫在工作日上下班集中时间（早7:30－9:30，晚16:30-18:30）必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及重要领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼。

4.3.3、落实昼夜巡逻制度， (略) 秩序维护。组织校园日夜巡逻， (略) 周边、出入通道、水池景观、高压变电、道路、房屋、重点部位的安全及车辆停放、校园管理秩序、禁止闲杂人员和可疑人员进入校园等事宜，巡逻中遇校内工作人员提出工作方面要求应及时提供服务或立即通知有关人员 (略) 理，确保校园井然有序。

4.3.4、 (略) 治安、消防安全防范，积极做好防盗、防火、防溺水、防破坏、防事故、防冰冻灾害等工作，采取人防和技防相结合的方法，按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备（门窗包括各对外出入口、各教室、讨论室、接待室等；设备电源包括灯、空调、电梯、热水器等）的电源。灾害天气加强预想预测及时消除隐患，做到无安全责任事故发生。

4.3.5、负责大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，落实活动现场安全措施，加强安全把控，确保大型活动圆满完成。

4.3.6、负责校内交通秩序的维护，制定可行的车辆管理方案。在需要的地方设有规范车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌和温馨提示，加强校内车辆交通管制，做到车辆出入安全、有序。

5、消防、监控系统

5.1、服务范围：物业管理范围内整个消防系统、消防器材、监控系统。

5.2、服务内容：加强对消防系统、监控系统范围内的设备设施日常检查、检测、检修和保养（监控设备检修和保养由弱电专项保障），确保监控无死角，整个消防系统（火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）、监控系统有效运行，值班有记录，定期有检查，故障排除有存档。

5.3、服务要求：

（1）消防系统控制室实行24小时值班制度，需配足3名专职人员（具有相关技术资质上岗证书）会熟练掌握，消防、安全监控设施设备使用维护管理，发现问题及时检修和排除，并作好消防和安全报备记录存档工作。设备运行完好，值班记录登记规范。记录存档资料保留一年以上；

（2）建立消防管理制度。制定火 (略) 理预案，落实三级防火责任制，每年至少一次组织大型消防演练；

（3）确定防火重点，加 (略) 水池景观、高 (略) 域等重点部位24小时不间断监控。做到监控安全无死角，校区消防安全；

（4）定期对消防、监控系统和设施设备进行维护、检修，保证系统灵敏有效；

（5）对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提干粉灭火器。灭火器干粉每年更换一次；

（6）对消防用蓄水池（2个、约150立方米），每周巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。

5.4、其他约定：

（1）消防系统须另 (略) 进行维保。维保服务合同由采购人、中标人、维保公司三方签订；

（2）中标人负责消防系统的正常运转和管理。维保合同签订后，由 (略) 进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作；

（3）如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转，而造成人员伤亡和巨大经济损失，中标人承担全部法律和经济责任。

6、资产管理

6.1、服务范围：物业管理范 (略) 域。

6.2、服务内容： (略) 内国有资产的登记统计，建立物资管理账目，掌握所有资产的所在位置、数量、质量情况。负责教职工的办公设施搬运，教室、学方米）；

（2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补以及墙砖松动、脱落，壁纸发霉、翘边、脱落的维修维护；

（3）顶棚：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补；

（4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、五金件（含锁具）缺损的更换修理；窗纱、玻璃破损、油漆剥落的维修；

（5）屋顶：清扫垃圾，清除杂物（每周检查清扫一次），防漏维修，确保雨雪水流动畅通，维护顶部设施（边沟、女儿墙、落水管等）。

9.3、服务要求：确保房屋建筑体的完好等级，保证正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

10、特种设备

10.1、电梯

（1）服务范围：办公楼、教学楼、1号学员楼、3号学员楼、文体中心、图书信息中心、共16台。

（2）服务内容：电梯运行管理；对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备进行日常维护保养，具体如下：

①运行状况的检测、调试；

②轿厢照明检测、调试、更换。安全开关，报警系统接触良好、有效；

③减速箱、电机、发电机组工作正常，无异响，工作温度符合标准。（减速箱油温不高于85℃，电机轴头温度不高于55℃）；

④制运器间隙均匀，制动灵活可靠；

⑤控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测；

⑥选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试；

⑦导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正；

⑧机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，随时检查清理；

⑨各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

（3）服务要求：

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；各种运行状态、维护保养和巡视检查记录齐全归档；

②电梯按规定时间正常运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

③严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，定期进行设备维护和保养，电梯每年年检一次，年检合格；

④轿厢、井道保持清洁卫生；轿厢每天清洁，每半月抛光打油一次；

⑤电梯出现停梯故障，在接到报修后管理人员应在5分钟内到达现场，了解情况，分析原因， (略) 理；如需专业人员维修， (略) 取得联系，及时排除故障。

（4）其他约定：

①电梯须另 (略) 进行维保。聘请公司由(略)方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由(略)方、(略)方、维保公司三方签订；

②中标人负责每年的电梯年检；

③中标人负责购买电梯安全综合险；

④维保合同签订后，由 (略) 进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作。如因服务、监管不到位，导致设备损坏、人员伤亡等重大事故发生，中标人承担全部法律和经济责任。

10.2、空调系统

（1）系统情况（机型、数量、地点）：具体见后面《 (略) 委党校物业基本情况》第四点中内容。

（2）服务内容：模块空调系统的运行管理及风冷机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。部分零小修及保养内容如下：

①风机盘管的检测，包括接口的严密度和风管有无渗漏等检测。盘管电机更换不超过1/10；

②控制系统灵活有效，原件齐全；

③保证电磁阀动作准确、灵活；

④定期对过滤器、送风口进行清理、清洗；

⑤负责风冷热泵机组的换季清洗工作；

⑥负责系统管线 (略) 理及管道清洗；

⑦模块机组运行过程中的正常养护、调试工作；

⑧定期对控制截门进行检查、养护。

（3）服务要求：

①建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；

②准确完整地记录空调运行数据，有齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端及管道进行清洗，保证空调设备、 (略) 于良好状态；

③空调系统出现故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；

④制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

（4）其他约定：

①空调须另 (略) 进行维保。聘请公司由(略)方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由(略)方、(略)方、维保公司三方签订；

②中标人负责空调正常运行和管理。维保合同签订后，由 (略) 进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作，确保空调正常有效运行；

③如因服务、监管不到位，致空调故障，导致设施设备损坏，造成重大安全事故，影响了正常的教学工作秩序，中标人承担全部法律和经济责任。

11、外墙玻璃

11.1、服务范围：物业服务范围外墙玻璃。

11.2、服务内容：外墙玻璃的清洗、面积(略)平方米，一年不少于两次。：

11.3、其他约定：

（1）外墙玻璃须另 (略) 进行清洗。聘请公司由(略)方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，服务合同由(略)方、(略)方、维保公司三方签订；

（2）中标人负责所有外墙的玻璃清洗。

12、 (略) 廉政警示教育基地物业管理

12.1、服务范围： (略) 廉政警示教育基地范围内物业管理服务。

12.2、安全管理工作：安排相关人员保障基地内设施设备安全、定期巡查、按时开关门。

12.3、清洁卫生工作：安排专人负责基地内(包括室内、走廊、厕所、大厅、前坪、入口 (略) 域）卫生保洁，保持干净整洁、垃圾及时清理。

12.4、车辆疏导工作：安排专人保障来访车辆停放有序，拒绝无关车辆入内。

12.5、日常维修服务工作：对基地内设施设备及时检查，发现问题及时维修或上报，保障基地内设施设备正常运行。

12.6、日常接待工作：安排相关人员负责领导视察、宾客来访参观学时一样的保障，不记加班；如有重大活动和特大任务需节假日和晚上加班(略)方要按平时一样保障，不计加班。

13.12、寒暑假期间办班及会议，(略)方需保证正常的物业保障。

13.13、(略)方在保障本项目所产生和所需损耗的工具、保洁易耗品（如铁揪、扫帚、垃圾清运车、消毒器、去污剂、垃圾袋等）由(略)方承担。

13.14、本项目安排小型维修费用30.(略)元/年（具体费用以财评中心审定的金额为准），此费用(略)方所产生的税金由(略)方承担，具体内容包含：水、电、木制办公用品、家具用品、电器设备、房屋、道路、绿化、垃圾站、中央空调、消防、电梯等小型维修和采购项目。维修费必须全部用于正常的非责任性维修和采购，(略)方负责监管（每一笔维修费须由(略)方核准审批后才能列支核销）。因物业管理不善或无法排除自身原因而导致的责任性损坏和丢失，由(略)方修复或照价赔偿，此部分费用不能计入维修费中。当维修事 (略) 分正常性损耗与非正常性损坏责任的，责任划分由(略)方认定。

13.15、本项目安排多联空调机组、模块空调系统、消防系统的维保、电梯维保（年检、购险）以及外墙玻璃清洗的费用(略)元/年（具体费用以财评中心审定的金额为准），此费用(略)方所产生的税金由(略)方承担。维保费以与另 (略) 实际签订的合同计价，若实际发生额减少，差额部分由(略)方确定用途。

13.16、投标人需在项目服务过程中配备机械化设备提高作业效率及服务品质。

13.17、投标人具有应急响应能力，在项目配备相应救援抢险设备。

(略) 物业管理人员配置

(略) 廉政警示教育基地物业管理人员配置

3人员其他要求

1）中标人须根据服务管理项目的内容和要求，按专业化的要求，科学合理配置管理和服务人员，充分满足各岗位和工作量的需要，专业技术岗位的操作人员应应接受过相关专业技能的培训，并取得相应专业技术证书、专业上岗证或职业技能资格证书，具备相应岗位的专业素质。管理和服务人员不能在外兼职，各类服务人员上岗培训率须达到100%。按照行业规范，需要记录下来的工作内容必须记录准确并保存记录；所有需要交接的工作，在更换工作人员时必须进行交接。

2）正式运营服务期内，人员全部到岗，上述人员岗位配置供参考，中标人可以根据实际需要在总额内合理配置，薪资待遇 (略) 人社部门颁布最低薪资标准。

3）入职人员的年龄在18-50周岁（管理人员或有技术专长的，年龄可适当放宽至55周岁），所有上岗人员均需有健康证。

4）项目需配备的人员须按采购人要求时间配备到位，采购人须提前一个月书面通知。中标人的人员录用需经过采购人审查。

5）所有入职人员须身心健康、政治可靠、保守秘密，言行规范、五官端正、举止文明，无赌博、酗酒等不良嗜好、无不良行为记录，并具备与其岗位相匹配的管理能力与劳动技能。应具有良好的沟通 (略) 置突发情况的应变能力，对发现的问题，做到及时受理、 (略) 理、及时反馈。

6）保安要求；政治可靠，五官端正，作风正派，身体健康，无不良记录，胜任本职工作。形象岗4人以上，年龄40岁以下，限男性，身高175厘米以上，形象良好，退(略)军人；一般保安年龄18-45周岁，平均年龄不超过40岁；中控室（消控室）值班员：消防控制室值班员参加消防设施操作技能培训，取得人社部颁发的四级及以上消防设施操作员《职业资格证书》，持证上岗。值班员熟悉消防常识 (略) 置流程，具有一定计算机知识，能熟练操作监控设备、消控设施，身体素质好，动手能力强。

7）会务（服务）员要求：重大活动期间迎宾会务员，限女性，大专出学历，年龄18-30周岁，身高1.65以上，身材匀称、五官端庄、反应灵敏、举止优雅，经礼仪培训后方可上岗；会务、前台一般服务员身高1.63及以上，年龄30岁以下（具有同类型岗位工作经验三年以上的，年龄可放宽至35岁以下），经礼仪培训后方可上岗；前台服务人员要求：保密意识强，能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真。

8）专业技术人员要求：身体健康，胜任其岗位技能，五年以上相关工作经验，能承担专业设备的管理、维护、维修技术指导。

9）中标人需优先符合岗位人员要求的项目原有人员录用。

严格按照附件《技术规格、参数与要求》执行。

1、物业服务管理目标：服务以人为本，彰显人性化；有 (略) 理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率95%；无损毁、无偷盗、校区内无溺亡、无触电、无车辆、无打架纠纷等事故，无长流水长明灯（节约用水用电）；时时、处处维护采购人（党校）良好的窗口形象，全力配合当地政府的创文创卫工作。

2、对(略)方“三防”的要求：(略)方应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项人员伤亡事故发生。因(略)方管理不善或工作人员失误造成的损失由(略)方承担全部责任，对于经济损失在(略)(略)万元以上的，除照价赔偿恢复外，一次性罚款(略)万元。

3、对(略)方物业服务人员流动及必要的失业保险、医疗保险或人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：(略)方按法律和政策规定给员工购买必要的社会保险，其费用由(略)方承担，物业服务人员所产生的法律问题与(略)方无关。

4、对(略)方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由(略)方承担。

5、(略) (略) 置属于(略)方所有的物业设施；管理期间不能擅自使用和租借物业设施（包括教室、会议室、住房等），一经发现，由(略)方按(略)方租用标准5倍以上进 (略) 罚。

6、(略)方负责报刊、邮件和信函的收发工作，确保无丢失、无损坏，按时发放到位；中标人可根据需要订阅部分报刊、杂志，但费用自理。

7物业管理用房提供：由(略)方按照工作性质和工作实际需求，提供适当合理的物业办公和管理用房。员工宿舍根据工作岗位需要提供，水电费自理，严禁带家属居住。

8、物业管理饮食安排：餐饮自理。

9、(略)方水电费的分担及收缴：各值勤点及办公室禁用非正常配备的大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；值班室（点），每月用电总量控制在1200度以内，用水总量控制在100吨以内，超出部分由(略)方承担；办公及员工生活用电用水由(略)方承担。

10、对中标人实施绩效考核（与物业费支付挂钩）：具体见附件1《 (略) 委党 (略) 物业管理考核实施细则》及附件2《 (略) 委党 (略) 物业管理考核细则实施办法》。

一、物业基本情况

1、项目名称： (略) 委党 (略) 物业服务项目（ (略) 、长沙廉政警示教育基地）。

2、座落位置： (略) (略) (略) 56号。

3、物 (略) 域及内容： (略) 域 (略) （学员餐厅墙内除外）、 (略) （ (略) 除外）、 (略) 廉政警示教育基地约188亩的范围；服务内容为该范围：会务接待、客房管理、区域内的安全保卫、秩序维护、卫生保洁、园林绿化、维修等。

二、金额明细

(略)元，具体详见附件《报价文件》。

（一）总体要求

1、(略)方按照招标文件要求配备物业管理工作人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。

2、(略)方派驻(略)方的项目经理年龄须在25-45岁之间、身体健康、有较强的管理能力，全面负责本项目的工作。

3、会务接待、客房管理、设备管理、水电管理、维护维修、园林绿化、安保必须有相应的专业人员负责。

4、人员着装整洁，持证上岗。

5、(略)方所有人员需遵守(略)方各项规章制度。 (略) 委的重要部门，必须严格执行（遵守）保密制度。

6、(略)方需根据(略)方办学的特点，满足(略)方办学有节假日、寒暑假、晚间和培训对象为在职干部的要求，如遇突击任务需加班或临时增加人员时，不增加费用。

7、(略)方需承担招标清单中明确的 (略) （家属住房8栋住宅楼）物业服务。家属住房8栋住宅楼的物业服务，共计311户，面积约(略)平方米，物业服务要求和人员选配由 (略) 业主委员会与中标人商定后另行签订 (略) 物业服务合同，物业管理费参照国家、省市相关文件规定并结合实际情况制定和执行。

8、(略)方需按照投标承诺和项目要求配备人员。

（二）分类服务及要求

1、服务接待

1.1、会务服务接待

1.1.1服务范围：校区内建筑物内的教学培训、会议、重大活动以及对外来客人的接待服务。

1.1.2、服务内容：各建筑物活动室、接待室、会议室、学员讨论室、教室、大报告厅、大礼堂学术、报告厅、多功能厅、实训室、文体中心的各场馆、校领导办公室等场所的会务接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，接待期间茶水的供用等其他服务事项。

1.1.3、服务要求：

（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到；

（2）责任明确，有较强的服务意识；

（3）负责安排工作人员对教室、会议室、讨论室的布置与清洁工作，保证会议室整洁舒适；

（4）会议与授课期间提供茶水服务；

（5）根据会议需求摆放相关欢迎牌，横幅，席位卡及其它会议用品；

（6）贵宾接待室的接待服务。

1.2、学员楼管理与接待

1.2.1、服务范围： (略) 1号学员楼、2号学员楼、3号学员楼。

1.2.2、服务内容：

（1）楼内的住宿接待服务与管理；

（2）楼内的设备设施的日常运行与管理。

1.2.3、服务要求：

（1）做好每轮主体班和计划外班以及节假日、寒暑假、晚间临时突击接待前客房的各项准备工作，达三星级水平，做到让办班单位负责人和学员及客人的满意，达到相关要求；

（2）做好学员及符合相关住宿要求人员的住宿日常管理、服务接待、统计等工作，确保入住满意率达95%以上；

（3）做好床上用品的洗涤联络和送洗、回收数量清点交接工作以及楼内财产物品（含低值易耗品）的保管工作，做到账物相符，没有差错；

（4）人员离开房间后，要及时检查房间是否有遗漏的物品，并及时报告主管以及与住宿人员取得联系，尽快做到物归原主，检查是否已断电、关水，注意节约用水用电，杜绝长明灯、长流水的现象；

（5）楼栋负责人和楼层服务员须经过专业培训，熟悉服务流程（如前台接待工作职责、客房楼层服务员工作职责、房卡的保管与控制等）。

2、卫生保洁

2.1、服务范围：物业管理 (略) 域内（办公楼1、2、4、5楼各部门办公室内、学员餐厅室内除外）。

2.2、服务内容：各建筑物大厅、走廊、天台、护栏、楼梯、电梯轿厢、公共卫生间、活动室、接待室、会议室、学员讨论室、教室、休闲厅、大报告厅、大礼堂、学术报告厅、多功能厅、实训室、校领导办公室、文体活动中心各场馆、水泵房、配电间、客房以及其它公共场所（ (略) 内各楼栋室内、道路、水泥坪、水体水面、地上地下、停车场、运动场地、 (略) 、校区门岗周边范围等）的日常卫生清洁；部分场所的地毯保洁、地板打蜡；物业范围内的垃圾清运、化粪池清掏等。

2.3、服务要求：

（1）保洁服务周到，仪表整洁，讲礼貌，有素养；

（2）责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施；

（3）垃圾收集及清运：物业范围内设有1个地埋式垃圾站，垃圾要求做到及时清扫、收集；定期清理、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象。并负责 (略) 外运出物 (略) 域，按设备保养要求做好垃圾站的日常清洁和维护维修工作，以及按国家要求的进行垃圾分类工作；

（4）报告厅、校委会议室、接待室地毯每年夏季清洗一次；

（5）客房的清扫、卫生间消毒清洗。

（6）遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

3、园林绿化

3.1、服务范围：物业管理范围的绿地、山水、景观、室内花卉。

3.2、服务内容：日常维护和管理。乔木、灌木、绿化带、等绿地的养护；园林景观、 (略) 的日常维修维护，水体水面的日常清洁，池底杂物的清理等。

3.3、服务要求：

（1）制定园林绿化管理制度、养护措施和方案；

（2）花草树木生长正常；无病虫害、无枯黄叶、无黄土祼露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，缺苗补苗，养护得当；

（3）确保办公楼北面景观水池每两周换水一次并清洗一次池底，东南角鱼池每季度换水一次并清洗一次池底；观赏鱼要有喂养措施；不能有死鱼、钓鱼、少鱼等现象；重大活动前清洗鱼池底部；及时清理水面树叶等漂浮物保持水体干净；

（4）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%，草坪纯度98%；

（5）做好病媒防治工作。每年定期做好集中药物杀灭工作（重大活动根据需要及时做好消杀）， (略) 少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；

（6）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

4、安全保卫

4.1、服务范围：指物业管理范 (略) 域。

4.2、服务内容：物业管理范围内财产的保护和防火防盗。主要是指2 (略) 域内门岗值勤，消防、安全监控、巡逻，交通与车辆停放，维 (略) 域的正常工作秩序， (略) 域内人身、财产、物资的绝对安全。

4.3、服务要求：

4.3.1、负责制定(略)方安全值勤实施方案、管理制度、突发事件预案，加强日常管理秩序维护，突发 (略) 理预案启动、演练 (略) 理，有效地控制突发事件，使损失降到最低，确保安全管理有效。

4.3.2、加强校园安全管理。校园门岗须根据(略)方要求对出入校园的人员、物品、车辆进行严格登记、检查、验证，杜绝闲杂人员 (略) 内。校门大门值班落实24小时保安值班制，门卫在工作日上下班集中时间（早7:30－9:30，晚16:30-18:30）必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及重要领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼。

4.3.3、落实昼夜巡逻制度， (略) 秩序维护。组织校园日夜巡逻， (略) 周边、出入通道、水池景观、高压变电、道路、房屋、重点部位的安全及车辆停放、校园管理秩序、禁止闲杂人员和可疑人员进入校园等事宜，巡逻中遇校内工作人员提出工作方面要求应及时提供服务或立即通知有关人员 (略) 理，确保校园井然有序。

4.3.4、 (略) 治安、消防安全防范，积极做好防盗、防火、防溺水、防破坏、防事故、防冰冻灾害等工作，采取人防和技防相结合的方法，按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备（门窗包括各对外出入口、各教室、讨论室、接待室等；设备电源包括灯、空调、电梯、热水器等）的电源。灾害天气加强预想预测及时消除隐患，做到无安全责任事故发生。

4.3.5、负责大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，落实活动现场安全措施，加强安全把控，确保大型活动圆满完成。

4.3.6、负责校内交通秩序的维护，制定可行的车辆管理方案。在需要的地方设有规范车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌和温馨提示，加强校内车辆交通管制，做到车辆出入安全、有序。

5、消防、监控系统

5.1、服务范围：物业管理范围内整个消防系统、消防器材、监控系统。

5.2、服务内容：加强对消防系统、监控系统范围内的设备设施日常检查、检测、检修和保养（监控设备检修和保养由弱电专项保障），确保监控无死角，整个消防系统（火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）、监控系统有效运行，值班有记录，定期有检查，故障排除有存档。

5.3、服务要求：

（1）消防系统控制室实行24小时值班制度，需配足3名专职人员（具有相关技术资质上岗证书）会熟练掌握，消防、安全监控设施设备使用维护管理，发现问题及时检修和排除，并作好消防和安全报备记录存档工作。设备运行完好，值班记录登记规范。记录存档资料保留一年以上；

（2）建立消防管理制度。制定火 (略) 理预案，落实三级防火责任制，每年至少一次组织大型消防演练；

（3）确定防火重点，加 (略) 水池景观、高 (略) 域等重点部位24小时不间断监控。做到监控安全无死角，校区消防安全；

（4）定期对消防、监控系统和设施设备进行维护、检修，保证系统灵敏有效；

（5）对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提干粉灭火器。灭火器干粉每年更换一次；

（6）对消防用蓄水池（2个、约150立方米），每周巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。

5.4、其他约定：

（1）消防系统须另 (略) 进行维保。维保服务合同由采购人、中标人、维保公司三方签订；

（2）中标人负责消防系统的正常运转和管理。维保合同签订后，由 (略) 进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作；

（3）如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转，而造成人员伤亡和巨大经济损失，中标人承担全部法律和经济责任。

6、资产管理

6.1、服务范围：物业管理范 (略) 域。

6.2、服务内容： (略) 内国有资产的登记统计，建立物资管理账目，掌握所有资产的所在位置、数量、质量情况。负责教职工的办公设施搬运，教室、学方米）；

（2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补以及墙砖松动、脱落，壁纸发霉、翘边、脱落的维修维护；

（3）顶棚：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补；

（4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、五金件（含锁具）缺损的更换修理；窗纱、玻璃破损、油漆剥落的维修；

（5）屋顶：清扫垃圾，清除杂物（每周检查清扫一次），防漏维修，确保雨雪水流动畅通，维护顶部设施（边沟、女儿墙、落水管等）。

9.3、服务要求：确保房屋建筑体的完好等级，保证正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

10、特种设备

10.1、电梯

（1）服务范围：办公楼、教学楼、1号学员楼、3号学员楼、文体中心、图书信息中心、共16台。

（2）服务内容：电梯运行管理；对机房设备、井道系统、控制系统、轿厢设备进行日常维护保养，具体如下：

①运行状况的检测、调试；

②轿厢照明检测、调试、更换。安全开关，报警系统接触良好、有效；

③减速箱、电机、发电机组工作正常，无异响，工作温度符合标准。（减速箱油温不高于85℃，电机轴头温度不高于55℃）；

④制运器间隙均匀，制动灵活可靠；

⑤控制柜内原件齐全、动作灵活可靠，显示正常。触点、接头无松动、无虚接、无积尘，随时检测；

⑥选层准确、运行平稳、开关门灵活、无撞击、信号反应良好、安全触板、灵敏可靠，随时调试；

⑦导轨、绳头组合、减速器、安全钳符合标准，动作灵敏可靠，导轨润滑正常，随时检测校正；

⑧机房、井道、轿顶、底坑干净整洁、无油污、无积水，随时检查清理；

⑨各部位绝缘阻值大于0.5MΩ，接地阻值不大于4Ω。

（3）服务要求：

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度；各种运行状态、维护保养和巡视检查记录齐全归档；

②电梯按规定时间正常运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

③严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，定期进行设备维护和保养，电梯每年年检一次，年检合格；

④轿厢、井道保持清洁卫生；轿厢每天清洁，每半月抛光打油一次；

⑤电梯出现停梯故障，在接到报修后管理人员应在5分钟内到达现场，了解情况，分析原因， (略) 理；如需专业人员维修， (略) 取得联系，及时排除故障。

（4）其他约定：

①电梯须另 (略) 进行维保。聘请公司由(略)方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由(略)方、(略)方、维保公司三方签订；

②中标人负责每年的电梯年检；

③中标人负责购买电梯安全综合险；

④维保合同签订后，由 (略) 进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作。如因服务、监管不到位，导致设备损坏、人员伤亡等重大事故发生，中标人承担全部法律和经济责任。

10.2、空调系统

（1）系统情况（机型、数量、地点）：具体见后面《 (略) 委党校物业基本情况》第四点中内容。

（2）服务内容：模块空调系统的运行管理及风冷机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。部分零小修及保养内容如下：

①风机盘管的检测，包括接口的严密度和风管有无渗漏等检测。盘管电机更换不超过1/10；

②控制系统灵活有效，原件齐全；

③保证电磁阀动作准确、灵活；

④定期对过滤器、送风口进行清理、清洗；

⑤负责风冷热泵机组的换季清洗工作；

⑥负责系统管线 (略) 理及管道清洗；

⑦模块机组运行过程中的正常养护、调试工作；

⑧定期对控制截门进行检查、养护。

（3）服务要求：

①建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；

②准确完整地记录空调运行数据，有齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端及管道进行清洗，保证空调设备、 (略) 于良好状态；

③空调系统出现故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；

④制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

（4）其他约定：

①空调须另 (略) 进行维保。聘请公司由(略)方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由(略)方、(略)方、维保公司三方签订；

②中标人负责空调正常运行和管理。维保合同签订后，由 (略) 进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作，确保空调正常有效运行；

③如因服务、监管不到位，致空调故障，导致设施设备损坏，造成重大安全事故，影响了正常的教学工作秩序，中标人承担全部法律和经济责任。

11、外墙玻璃

11.1、服务范围：物业服务范围外墙玻璃。

11.2、服务内容：外墙玻璃的清洗、面积(略)平方米，一年不少于两次。：

11.3、其他约定：

（1）外墙玻璃须另 (略) 进行清洗。聘请公司由(略)方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，服务合同由(略)方、(略)方、维保公司三方签订；

（2）中标人负责所有外墙的玻璃清洗。

12、 (略) 廉政警示教育基地物业管理

12.1、服务范围： (略) 廉政警示教育基地范围内物业管理服务。

12.2、安全管理工作：安排相关人员保障基地内设施设备安全、定期巡查、按时开关门。

12.3、清洁卫生工作：安排专人负责基地内(包括室内、走廊、厕所、大厅、前坪、入口 (略) 域）卫生保洁，保持干净整洁、垃圾及时清理。

12.4、车辆疏导工作：安排专人保障来访车辆停放有序，拒绝无关车辆入内。

12.5、日常维修服务工作：对基地内设施设备及时检查，发现问题及时维修或上报，保障基地内设施设备正常运行。

12.6、日常接待工作：安排相关人员负责领导视察、宾客来访参观学时一样的保障，不记加班；如有重大活动和特大任务需节假日和晚上加班(略)方要按平时一样保障，不计加班。

13.12、寒暑假期间办班及会议，(略)方需保证正常的物业保障。

13.13、(略)方在保障本项目所产生和所需损耗的工具、保洁易耗品（如铁揪、扫帚、垃圾清运车、消毒器、去污剂、垃圾袋等）由(略)方承担。

13.14、本项目安排小型维修费用30.(略)元/年（具体费用以财评中心审定的金额为准），此费用(略)方所产生的税金由(略)方承担，具体内容包含：水、电、木制办公用品、家具用品、电器设备、房屋、道路、绿化、垃圾站、中央空调、消防、电梯等小型维修和采购项目。维修费必须全部用于正常的非责任性维修和采购，(略)方负责监管（每一笔维修费须由(略)方核准审批后才能列支核销）。因物业管理不善或无法排除自身原因而导致的责任性损坏和丢失，由(略)方修复或照价赔偿，此部分费用不能计入维修费中。当维修事 (略) 分正常性损耗与非正常性损坏责任的，责任划分由(略)方认定。

13.15、本项目安排多联空调机组、模块空调系统、消防系统的维保、电梯维保（年检、购险）以及外墙玻璃清洗的费用(略)元/年（具体费用以财评中心审定的金额为准），此费用(略)方所产生的税金由(略)方承担。维保费以与另 (略) 实际签订的合同计价，若实际发生额减少，差额部分由(略)方确定用途。

13.16、投标人需在项目服务过程中配备机械化设备提高作业效率及服务品质。

13.17、投标人具有应急响应能力，在项目配备相应救援抢险设备。

(略) 物业管理人员配置

(略) 廉政警示教育基地物业管理人员配置

3人员其他要求

1）中标人须根据服务管理项目的内容和要求，按专业化的要求，科学合理配置管理和服务人员，充分满足各岗位和工作量的需要，专业技术岗位的操作人员应应接受过相关专业技能的培训，并取得相应专业技术证书、专业上岗证或职业技能资格证书，具备相应岗位的专业素质。管理和服务人员不能在外兼职，各类服务人员上岗培训率须达到100%。按照行业规范，需要记录下来的工作内容必须记录准确并保存记录；所有需要交接的工作，在更换工作人员时必须进行交接。

2）正式运营服务期内，人员全部到岗，上述人员岗位配置供参考，中标人可以根据实际需要在总额内合理配置，薪资待遇 (略) 人社部门颁布最低薪资标准。

3）入职人员的年龄在18-50周岁（管理人员或有技术专长的，年龄可适当放宽至55周岁），所有上岗人员均需有健康证。

4）项目需配备的人员须按采购人要求时间配备到位，采购人须提前一个月书面通知。中标人的人员录用需经过采购人审查。

5）所有入职人员须身心健康、政治可靠、保守秘密，言行规范、五官端正、举止文明，无赌博、酗酒等不良嗜好、无不良行为记录，并具备与其岗位相匹配的管理能力与劳动技能。应具有良好的沟通 (略) 置突发情况的应变能力，对发现的问题，做到及时受理、 (略) 理、及时反馈。

6）保安要求；政治可靠，五官端正，作风正派，身体健康，无不良记录，胜任本职工作。形象岗4人以上，年龄40岁以下，限男性，身高175厘米以上，形象良好，退(略)军人；一般保安年龄18-45周岁，平均年龄不超过40岁；中控室（消控室）值班员：消防控制室值班员参加消防设施操作技能培训，取得人社部颁发的四级及以上消防设施操作员《职业资格证书》，持证上岗。值班员熟悉消防常识 (略) 置流程，具有一定计算机知识，能熟练操作监控设备、消控设施，身体素质好，动手能力强。

7）会务（服务）员要求：重大活动期间迎宾会务员，限女性，大专出学历，年龄18-30周岁，身高1.65以上，身材匀称、五官端庄、反应灵敏、举止优雅，经礼仪培训后方可上岗；会务、前台一般服务员身高1.63及以上，年龄30岁以下（具有同类型岗位工作经验三年以上的，年龄可放宽至35岁以下），经礼仪培训后方可上岗；前台服务人员要求：保密意识强，能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真。

8）专业技术人员要求：身体健康，胜任其岗位技能，五年以上相关工作经验，能承担专业设备的管理、维护、维修技术指导。

9）中标人需优先符合岗位人员要求的项目原有人员录用。

严格按照附件《技术规格、参数与要求》执行。

1、物业服务管理目标：服务以人为本，彰显人性化；有 (略) 理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率95%；无损毁、无偷盗、校区内无溺亡、无触电、无车辆、无打架纠纷等事故，无长流水长明灯（节约用水用电）；时时、处处维护采购人（党校）良好的窗口形象，全力配合当地政府的创文创卫工作。

2、对(略)方“三防”的要求：(略)方应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一项人员伤亡事故发生。因(略)方管理不善或工作人员失误造成的损失由(略)方承担全部责任，对于经济损失在(略)(略)万元以上的，除照价赔偿恢复外，一次性罚款(略)万元。

3、对(略)方物业服务人员流动及必要的失业保险、医疗保险或人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：(略)方按法律和政策规定给员工购买必要的社会保险，其费用由(略)方承担，物业服务人员所产生的法律问题与(略)方无关。

4、对(略)方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，佩戴企业、工种标识；电工、安保等岗位需要持资格证上岗；员工须有健康证明，检查费用由(略)方承担。

5、(略) (略) 置属于(略)方所有的物业设施；管理期间不能擅自使用和租借物业设施（包括教室、会议室、住房等），一经发现，由(略)方按(略)方租用标准5倍以上进 (略) 罚。

6、(略)方负责报刊、邮件和信函的收发工作，确保无丢失、无损坏，按时发放到位；中标人可根据需要订阅部分报刊、杂志，但费用自理。

7物业管理用房提供：由(略)方按照工作性质和工作实际需求，提供适当合理的物业办公和管理用房。员工宿舍根据工作岗位需要提供，水电费自理，严禁带家属居住。

8、物业管理饮食安排：餐饮自理。

9、(略)方水电费的分担及收缴：各值勤点及办公室禁用非正常配备的大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；值班室（点），每月用电总量控制在1200度以内，用水总量控制在100吨以内，超出部分由(略)方承担；办公及员工生活用电用水由(略)方承担。

10、对中标人实施绩效考核（与物业费支付挂钩）：具体见附件1《 (略) 委党 (略) 物业管理考核实施细则》及附件2《 (略) 委党 (略) 物业管理考核细则实施办法》。