项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

本次招标物业管理服务的对象为 (略) 市 (略) 物业，包括审判大楼、技术楼、诉讼案卷储存 (略) 。 (略) 市 (略) 设备设施齐全、系统复杂、技术先进、容量大、数量多,建筑结构复杂，新材料多。为规范机电设备、清洁卫生、室内外绿化的管理，使其环境整洁、卫生，保持机电设备良好状态，确保大楼各项公用设施发挥正常功能， (略) 干警及工作人员创造 * 个良好的工作环境， (略) 。

1、 (略) 市 (略) 建筑物概述

(略) 市 (略) 审判大楼和技术楼位于 (略) 区彩田北路 * 号，占地面积 * 1.6平方米，总建筑面积 * 6平方米，建筑物最高点 * 米，属于 * 类建筑物。其中，审判大楼建筑面积 * 5平方米，地上 * 十 * 层，为审判 (略) 门办公区；地下两层，分布有设备房和地下车库。技术楼建筑面积 * 1平方米，地上十 * 层, (略) 门办 (略) 、食堂、餐厅等,地下 (略) 和设备房。

(略) 市 (略) 诉讼案卷储存库位于 (略) 区深云路，占地面积 * . * 平方米，总建筑面积 * 9平方米，建筑总高度 * 米。地上 * 层，为立案、刑 (略) (略) 门办公区以及诉讼案卷储存库等，地下两层，分布有设备房、羁押室、 (略) 、厨房、餐厅、法警监控室。

(略) 市 (略) (略) 位于 (略) 区丹竹头立交附近，占地面积 * 8平方米，总建筑面积 * 平方米。

2、主要设备设施介绍

（1）审判大楼和技术楼

主要设备系统有供电、给排水、空调、消防、电梯、 (略) 管理（门禁）、楼宇自控和保安监控等，设备设施齐备，性能先进，智能化程度高。

供配电系统：干式变压器3台（其中1台 * KVA、2台 * KVA），高压配电柜5台，低压配电屏（包括进线柜和计量柜） * 台， * KW康明斯柴油发电机组 * 套。

空调系统：美国开利冷水机组6台（其中 * 冷吨/小时 * 台、 * 冷吨/小时 * 台、 * 冷吨/小时两台）、6台冷却塔、 * 台新风机、 * 台风柜和 * 台风机盘管。

电梯系统：8台日本 * 菱电梯。

消防系统：配备有3套火灾自动报警系统、5套气体消防系统、 * 套自动喷淋系统和 * 套消火栓系统。

给排水系统：两台功率为8．5KW的生活水泵、功率为 * KW和 * KW的冷却水泵各4台、功率为 * KW和 * KW的冷冻水泵各4台。

太阳能热水系统： * (略) 和健身房供应热水的太阳能（含热泵辅助加热）热水系统。

电动门系统：2套红门电动门，3套捷顺电动门。

智能化系统：包括楼宇自控系统、门禁系统、 (略) 管理系统、安检系统、保安监控录像系统、保安巡更系统、红外与微波报警系统和闭路电视系统。

(略) ：地面停车位 * 个， (略) 停车位 * 个，全部车位为 * 个。

（2）诉讼案卷储存库

供配电系统：环网柜4台， * KVA干式变压器2台，高压配电柜8台，低压配电屏（包括进线柜和计量柜） * 台， * Kw康明斯柴油发电机组 * 套。

空调系统：麦克维尔水源热泵 * 套，集/分水器2台，开式冷却塔1台，闭式冷却塔4台，整体新风机 * 台，新风换气机4台，恒温恒湿机组7台， (略) 理器2台，

电梯系统：8台通力电梯。

消防系统：配备有1套火灾自动报警系统、 * 套气体灭火系统、 * 套智能水炮灭火系统、 * 套自动喷淋系统和 * 套消火栓系统。

给排水系统：两台功率为 * Kw的生活水泵，冷却水泵各9台（功率为 * Kw的3台、功率为 * Kw的2台及功率为4Kw的4台），排污泵 * 台（含两台切割型潜水泵）。

电动门系统：2套捷顺电动门。

智能化系统：包括楼宇自控、门禁、 (略) 管理、安检、保安监控、电子巡更、安防报警、电力监控、电气火灾报警、空调自控、闭路电视、可视对讲等系统。

(略) ： (略) 停车位 * 个、地上 * 个。

(3) (略)

(略) 位于 (略) 区 (略) (略) 附近，分体空调 * 台，变压器1台，加压水泵2台。

3、绿化情况介绍

（1）室外绿化审判大楼、 (略) 广场绿化面积约 * 平方米，审判办公综合大楼 * 、 * 楼平台绿化面积约 * 平方米，诉讼案卷储存库绿化面积约 * 平方米， (略) 绿化面积约 * 6平方米。

（2）室内花木租摆

负责公共区域楼层花卉租摆。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

（ * ）服务内容

1、房屋建 (略) 位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、 (略) 分法庭影音设备、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、太阳能热水设备、保安监控、巡更、门禁、楼宇自控等）的维修、养护、 (略) 服务。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、 (略) ）的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。

5、按设备维修和养护规范标准定期对各类设备设施（含电梯、监控、水泵、变压器、发电机、配电柜、强弱电缆线路、强弱电井、红外线等）进行维护。

6、环境卫生：

（1） (略) 位及审判庭、会议室、健身房、 (略) 的清洁卫生；

（2）物业范围内垃圾的收集、清运；

（3）审判法庭、多功能厅地板打蜡；

（4）主楼东、西大堂 (略) 石 (略) 理；

（5）会议室地毯地面吸尘，广场冲洗；

（6）各卫生间、走廊通道、污水沟、污水井、 (略) 、绿化带、地下车库等容易滋生“ * 害”场所的消杀工作；

（7）清洁外墙及玻璃、化粪池清理。

7、审判大楼及技术楼、案卷诉讼储存 (略) 室外绿化养护和室内花木租摆养护服务、花园维护（办公室配花、养护和管理）。

8、 * 小时保安护卫和安防值班及公共秩序管理：

（1）实行 * 小时的门岗、消防监控和安全防范， (略) 理各种安全事故隐患， (略) 置突发事件；

（2）门卫 (略) 员根据要 (略) 物业的车辆、人员、 (略) 登记检查；

（3） (略) 员均 (略) 审查，留存指模等信息，上岗后穿着统 * 的制服，工作规范，作风严谨；

（4）配合和协助当地 (略) 安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

（5） (略) 做好各法庭秩序维护、外来参观及各类会议的会务保障工作。

9、会场布置工作。

* 、 (略) 、健身房、 (略) 的日常服务和维护。

* 、仓库管理（协助录入、发放工作），车库的日常维护保养工作。

* 、 (略) (略) 保障服务及清洁养护等。

* 、零星物品搬运工作，协助搬运办公桌椅、文件等物品。

* 、健全物业管理档案、资料，维修项目拍照留底。

* 、 (略) 的消防档案资料，并与辖区 (略) 门建立信息互动及沟通渠道。

* 、 (略) 递送的报刊杂志及信件包裹的分发工作。

* 、协助管理本物业内文化娱乐活动。

* 、法规和政 (略) 管理的其它事项。

（ * ）履约时人员配备要求

（1）人员配备要求

项目各类物业人员配备不少于 * 人，具体如下：

1、审判大楼及技术楼

各类物业人员配备 * 人，其中，综合管理类 * 人，包括项目经理1人，副经理1人，客服助理5人，仓管1人， (略) 长1人，高级客服1人，会务员8人，健身房服务2人（两班制），信报收发3人，后勤服务7人（含搬运服务1、诉服大厅3、 (略) 3）。工程类 * 人，包括工程班长1人，消防主管1人，消防班长1人，维修电工7人，消防监控值班3人。秩序维护类 * 人， (略) 长1人，班长4人，秩序维护员 * 人,外派秩序维护员4人（破产法庭）。环境管理类 * 人，包括主管1人，清洁班长1人，绿化班长1人，清洁工 * 人（ (略) 和法庭各配备1人），绿化工3人。

2、诉讼案卷储存库

各类物业人员配备 * 人，其中，综合管理类5人，包括项目经理1人，客服助理1人，仓管1人，厨师1人，信报收发1人。工程类 * 人，包括班长1人，消防班长1人，维修电工6人，消防监控值班3人。秩序维护类 * 人， (略) 长1人，班长2人，秩序维护员 * 人。环境管理类 * 人，包括清洁班长1人，清洁工 * 人，绿化工2人。

3、 (略)

各类物业人员配备4人，其中，安保人员（兼绿化养护）3人，维修电工1人。

（2）主要物业人员素质要求

为保证服务质量和维护建设系统的形象，人员配置须遵守《劳动法》等相关规定，避免引起劳动纠纷。所有物业管理服务人员均要求具有初中以上文化，品行端正，主要岗位人员持证上岗率 * %以上，具体要求如下：

1、项目经理、副经理

要求年龄在 * 周岁以下，有较强的管理能力和工作经验，熟悉ISO * 质量体系运作，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神，公开、公正、公平地评价员工的工作业绩，负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况。能够虚心接受业主的监督、建议、评价， (略) 有效的改进。积极配合业主其他工作或活动的顺利展开。

2、高级客服、 (略) 长

要求 * 周岁以下，大专以上学历，有较强的物业管理能力。

3、客服助理

要求年龄在 * 周岁以下，大专以上学历有较强的管理能力和写作能力，工作严谨认真，有 * 定组织协调能力。善于沟通，形象端正，举止大方；谈吐文雅，无不良嗜好。能熟练运用计算机及日常办公软件。

4、仓管员

要求年龄在 * 周岁以下，能熟练运用计算机及日常办公软件， (略) 库房的日常管理。

5、会务员、后勤服务员要求年龄在 * 周岁以下，有较强的服务意识，工作认真负责，形象端正，热情礼貌，举止得体；谈吐文雅，无不良嗜好。

6、消防安全主管

中标单位配备的消防安全主管年龄不超过 * 岁，具备较强的消防专业知识，熟悉消防设备设施的性能特点，消防责任意识强。

7、工程班长、消防监控班长

* 岁以下，中技以上学历， (略) (略) 门颁发的专业上岗证书和中级以上的相关等级资格证书，8、维修技工(含配电值班、维修电工、运行工)

人员配置年龄在 * 岁以下，中技以上学历， (略) (略) 门颁发的专业上岗证书和初级以上的相关等级资格证书，具备 * 专多能的技能。，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修能力，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳，确保零修、急修及时率达 * %以上，零修合格率达 * %。

9、 (略) 长

要求男性，年龄 * 周岁以下，有较高的政治思想素养和业务水平，责任心强，具较强的组织、协调和决策能力，有较强的文字功底。

* 、秩序维护班要求男性，年龄 * 周岁以下，有较高的政治思想素养和业务水平，责任心强。

* 、 (略) 员

工作要求： (略) 的安全护卫，维护良好的工作秩序。人员配置要求男性，年龄 * - * 岁，身体健康，没有传染病及精神病等不 (略) 为能力的疾病病史，体貌端正，有责任心，着装及仪态作风须正规。保安从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范。

* 、清洁主管

要求年龄 * - * 岁，有较强的保洁管理能力，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。

* 、清洁员

人员配置要求年龄 * 岁以下，特别情况下可以放宽到 * 岁以内，身体健康，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

* 、绿化班长、绿化工：要求年龄 * 岁以下，熟悉绿化管养，有较强的绿化种植、养护技能，品貌端正，身体健康，朴实肯干，具有本岗位工作能力。

以上主管级岗位人员要求为中标单位在职人员，不得由新招聘人员担任。

（ * ）物业管理服务具体内容及标准

中标单位在管理期限内物业管理标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准 * 以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。

（1）总体标准（管理期限内需达到的目标）

1、 (略) 《全国物业管理示范大厦评分标准》（ * 分以上）以及招标文件、委托管理合同的有关规定。在合同期内达到 (略) 市级物业管理优秀大厦标准。

2、制定物业管理工作计划并积极实施，主动接受采购单位的指导和监督，采购单位满意率达 * %以上。

3、有效投诉率低于2%。

4、 (略) 理率达 * %。

5、房屋及公共配套设备、设备完好率 * %以上。

6、因物业管理原因造成的火灾、刑事案件或交通事故发生率为零，无任何其他重大物业管理责任事故。

大厦内因物业管理原因引起的治安案件发案率为零，无任何重大物业管理责任事故发生。

7、环境卫生、消杀达标率为 * %。

8、利用现代化管理手 (略) 管理。

（2）建筑物日常维修养护

1、建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保市 (略) 房屋、门窗的完好和正常使用。

2、建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

3、房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。

4、确保楼盖、屋顶、梁、柱、 (略) 位内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、 (略) 地、道路的完好和正常使用。

5、建筑物本体完好率 * %以上，物业零修、急修及时率 * %以上，维修合格率 * %。室外 (略) 地、道路的完好率 * %以上。

6、每年向 * 方提交建筑物年度维修养护计划，单项费用在 * 元以下由中标单位担负并实施维修，单项费用在 * 元以上的项目报 * (略) 门审批后实施，并 (略) 监督管理。

7、建筑物日常维修养护质量标准（见下表）

（3）设备设施管理

1、总体要求

（1）建立完善的质量保证体系， (略) (略) 管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

（2）制定 (略) 管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制， (略) 。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修；主要设备如电梯、中央空调主机（含空调水）、发电机及消防系统的保养工作，必须 (略) 保养，费用由中标单位承担（ (略) 分是 * 年开始使用的产品，非物业管理原因造成的系统、设备瘫痪，费用由采购方承担）。对于特殊设备（X光机、来访易、监控系统、门禁卡系统等）的保养单位则由采购方选定，费用由采购方承担。

（3）建立安全检查制度，配备专 (略) 管辖区域及 (略) 日常安全巡检和定期安全检查，并记录备查。实行 * 小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。配电机房须安排人员 * 小时值班，严格按照操作规程施工操作。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

（5）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

（6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全，管理完善，可随时查阅。

（7）公用设备、设施维修用的 * 金材料（灯具、电线、开关、门锁、拉手等）应符合节能、环保的标准，对于单件单项维修低于 * 元的费用由中标单位承担， (略) 单位承担。

（8） (略) 的照明、空调、门窗、门锁、办公桌椅等设备设施的零星、简易维护， (略) 单位提供。

（9）每年向 * 方提供机电设备年度维护保养工作计划，单项维修费用在 * 元以上的项目，由中标人制订维修方案报 * (略) 门报 * 方审批后实施，并 (略) 监督管理。

2、设备维修养护质量标准（见下表）

（4）治安保卫管理

1、管理要求

（1）业务上接受市 (略) 办公 (略) 的双重领导和监督， (略) 门具体分管领导的共同指导下， (略) 的安全保卫工作。 (略) 当事人员进出频率较高的实际情况，中标公司应在人防和技防两方 (略) 的安全管理工作。

（2）实行 * 小时安全管理，人防、机防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。

（3） (略) 区域内防火、防盗、防破坏、防事故的安全保卫工作，及时发现和消除安全隐患；按照安全防范的有关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作。

（4）在大堂、电梯、楼面 (略) 位发现可疑情况采取跟踪监视和定点录像措施，及时通知巡逻秩序维护员询问、盘查。

（5）危及物 (略) 和事故易发区设置警示标志和 (略) 的安全防范措施。

（6）有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位， (略) 的如“群体上访”、“扰乱办公秩序”等突发事件的应急预案及措施。负责及时、 (略) 内各类突发事件，配合法警和公安机关， (略) 内发生的各类案件及意外事故。

（7）因物业管理原因造成的火灾、刑事案件或交通事故发生率为零，无任何其他重大物业管理责任事故。

（8） (略) 消防管理。指派 (略) 管理责任人；巡查消防设备设施，发现 (略) 理， (略) 单位解决，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制订消防应急方案。所有护卫人员均是义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），中标单 (略) 最少 * 次消防演习。

（9）建 (略) 理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援等安全体系。

（ * ）确保大厦出入道口及外围无聚众、阻塞、叫卖等现象。来访登记室、东大厅及 (略) 检室内针对外来人员的安全检查、来访登记信息登记、物品寄存管理等。

（ * ）有重大活动、接待或会议时，须按 * 方要求在规定时间内增加适当的安全保卫人员保障安全。重要楼层的固定执勤。

（ * ）建立突发性预警机制，在发生火灾、地震、水灾等自然灾害时，确保紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好、及其它安全隐患。

（ * ）中标人 (略) 秩序维 (略) 需的装备、保安制服、保安器材、通讯设备等,法院负责提供门岗值班室。

（ * ）内部管理体制健全， (略) 长，全面负 (略) * 的规范化管理。

（ * ）投标单位须采取切实有效措 (略) * 的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例， * 年内轮换岗保安人数不得超过合同编制的 * %； (略) * 主要管理员更换， (略) 人确保服务质量不因人员变动而受影响。

（ * ）保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料和 (略) 有资料须保存 (略) 随时检查，禁止离职 (略) 。

2、秩序维护员值班要求

（1）职业纪律:

a、严禁秩序维护员执勤着装不整齐,不按规定着装佩带不全。

b、严禁秩序维护员当班时看阅书报小说,玩游戏机等与工作无关的事情。

c、严禁秩序维护员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。

d、严禁饮酒执勤或在上班岗位吸烟。

e、严禁交接班不清楚, (略) 长批准,私自请人顶班。

f、严禁非法扣留他人证件及物品或接受业主的钱物。

g、严禁在突发事件,紧急情况中临阵脱逃或视之不理。

h、严禁秩序维护员之间,监守自盗,以权谋私,向业主收取费用。

i、严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。

j、严禁无故不参与保安会议培训学习训练及集体活动。

k、严禁拉帮结派、搞不团结、不服从安排。

l、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请 (略) 。

m、严禁泄露服务单位重要信息。

n、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。

（2）规范用语:

您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。

（3）岗位规范:

a、门卫

①按时到岗,交接后换岗,坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁,门岗周围环境清洁。

②负责安检通道安保人员必须懂得X光机《安全操作规程》《X射线防护制度》《X射线辐射事故应急措施》以及手持金属探测器使用等安检工具。

③在安全检查通道对 (略) 身份识别，做来访登记手续。携带物品检查，发现管制枪支、刀具、有攻击性械具、爆炸易燃物品交 (略) 理或上报领导。

④对其它进出门岗来访人员也办来访登记手续，发现疑点应当及时询问，指引来办理业务人员走当事人通道。

b、巡逻

①按规定时间、路线巡逻,多看、多听、多问,发现疑点追查到底并及时报告和记录。发现问题及时通知上级领导, (略) 理工作。
②对院内设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、 (略) 巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。

c、监控

①坚守岗位,不间断注视监视屏及 (略) 状况,记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障,要及 (略) 采取措施消除故障,保持正常使用。

②按规定保存监控录相、 (略) 、排除异常情况等记录。

③发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警,同时报告负责人和相关出警单位, (略) 理过程。

（5）交通、车辆管理

1、道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好.

2、西门和北门由专人指挥交通，杜绝车辆随意停靠，防止交通堵塞， (略) 车辆出入畅通.

3、 (略) 管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象，车辆停放有序.

4、必要时并根据 * 方要求对出入市 (略) 的物品、人员、 (略) 检查。

5、经 (略) 内停放的车辆，发现车门、车尾箱未锁和车窗未关好现象的及时通知车主。

6、 (略) 的车位等划线要求每年补划 * 次。

7、 (略) (略) 驶和停放,对违反车辆停放规 (略) 劝导并协助整改。对 (略) 详细的登记检查,严禁外 (略) 内。

8、保持车库、车棚整洁,车辆停放有序。发现车辆门窗未关,漏油、漏水等情况 (略) 负责人,对漏油可能造成的危害做好防范措施。

（6）清洁保洁管理

1、清洁卫生 (略) * ，管理制度完善。

2、环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足机关办公环境和外来人员流量大的特点要求。

3、负 (略) 位及审判庭、会议室、健身房和主楼2 (略) 的清洁卫生（不含食堂），日常保洁中注意垃圾的及时清运、“零干扰”服务。

4、建筑外墙、屋面、 (略) 地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

5、审判庭、会议室、办公室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘， (略) ，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。

6、大堂 (略) 石及电梯轿箱表面定期打蜡、养护；会议室、接待室和其它功能室及地毯等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

7、室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

8、路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

9、公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘。

* 、 (略) 地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无 (略) 。

* 、负责下水道、沟渠、池、井、 (略) 理、垃圾收集清运；负责垃圾房的使用、保养及维修，垃圾 (略) 袋装化收集清运，在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒。

* 、建筑物外墙每年清洗1次，须由具有高空作业 (略) (略) 操作，费用由中标单位承担。

* 、广场地面每月用洗地机磨洗2次，并根据实际情况增加清洗次数， (略) 地及设施的洁净。节假日、重要接待或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫， (略) 垃圾，保持环境清洁卫生。

* 、定期开展除“ * 害”、白蚁防治及卫生消杀工作，严格按 (略) (略) 定期的防疫消杀工作， (略) 性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节 (略) 要求组织消杀。

* 、中标单位应在早上8： (略) 有区域（如外围、功能室、楼梯、过道、洗手间等）的卫生清洁完毕，并全天随时保洁，保证不影响正常办公。

* 、清洁卫生工作流程和质量标准（见下表）

* 、消杀服务工作标准（见下表）

（7）绿化养护管理

1、采购单位对中标人实施的市 (略) 室内花木租摆和主楼平台、广场、 (略) 绿化 (略) 监督管理。

2、按照采购单位室内摆花方案有关植物品种、数量和摆放位置的要求，配齐大厅、楼层走道、 (略) (略) 的植物，并定期浇水、修剪，并根据植物生长情况施肥和杀虫，及时更换枯黄的植物。

3、室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。

4、采 (略) 、主楼 * 楼会 (略) 位，根据室内摆花方案约定的更换周期按时更新花木。

5、 (略) 室外绿化（ (略) ）的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理。

6、根据植物生长习性、种植环 (略) 科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

7、落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率 * %。

8、绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物。

9、遇有重要会议、重大活动需临时摆花装饰的，按照 * 方要求制定摆花方案，审 (略) ，所需费用由采购单位负责。

* 、根据采购单位需求，制订元旦、春节、 * * 、国庆等节日摆花方案，审 (略) ，所需费用由采购单位负责。

* 、 (略) 录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并与员工签订保密协议。

* 、中标人员工按岗位要求统 * 着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。

* 、中标人在花木租摆服务工作中，要注重环保。

* 、中标人不承担花木租摆养护工作的水费，但应加强对水的使用管理，杜绝浪费。

* 、园林绿化工作流程和质量标准：见下表

（8）会务服务管理

1、按照会议规定要求摆位，确保整洁；根据会议的不同性质、不同规模 (略) 的会务保障方案，并严格 (略) ；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障及保密工作。

2、按照会议通知时间，至少提前6小时对会议室的照明、空调、 (略) 全面检查，会议期间安排维修、清洁、保安机 (略) 理应急事件。

3、有重要领导参加的会议要提前 (略) 特别安全巡查控制，清除 * 切可疑物体或不明物体，确保彻底消除不安全隐患。

4、清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。

5、服务工作要细致周到，服务中要做到 * 轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。

6、项目组负 (略) 监督服务员工作，巡视会议室的准备情况 (略) 情况，以便有突发事情时及时应对。

7、会议期间的茶水服务由中标单位承担， (略) 单位负责提供，并确保水的生产日期和茶叶的品质。

8、会议结束后 * 分 (略) 清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

（9）健身房的服务管理

1、 (略) 《健 (略) 规定》有关条款落实健身活动和健身器材的养护和管理。

2、健身房工作人员负 (略) 所的整洁和卫生， (略) 干警提供良好的健身环境。

3、如干警有需要，健身房工作人员应为其提供健身器材等设备使用 (略) 和示范服务。

4、注意防火、防盗、防跑水、防意外伤害事故， (略) 的安全。

（ * ）报刊及信件递送

1、按本年度报刊订购计划清 (略) 单 (略) 的各类报刊。

2、以办公房号为递送单位（有特殊要求除外）， (略) 报刊分配计划，每个工作日上午 * ： * 以及下午4： * (略) 报刊递送任务。

3、报刊递送工作要做到及时、准确，避免出现报刊递送种类、数量和接收单位等方面的差错。

4、特快专递和挂号信件由专人登记和递送，当日信件必须当日送出。收件人联系不上的， (略) 在 (略) 门领导签收。通过前述途径仍无法送达的， (略) (略) 理。

( * ) (略)

1、提前 (略) 场地保障工作。

2、协助法警、法 (略) 工作人员的工作。

3、刑场安全巡查、绿化养护以及供水、供电、空调等设备实施管理和维护。

( * )物业档案资料管理

1、建立物业报建审批文件、竣工图纸和技术资料等基础管理档案。

2、建立完备供电、供水、中央空调、电梯、保安监控、楼宇自控等设 (略) 、维修和保养的管理档案。

3、建立完整的保安值班、巡逻的管理资料。

4、清洁工作的实施和绿化养护管理工作记录完整，定期存档备查。

5、保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

( * )节能管理

1、中标人要明确写出具体节电、节水措施与实施办法，并纳入综合评分标准: 在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、 (略) 张贴节能标识。定期检查：每天 * 时下班后半小时内检查用电、用水系统，周末每天早上8时至9时检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对中央空调、公共区域照明、热 (略) 位采取重点节能措施，切实减少用电量。

（ * ）物业管理有关事项说明

（1）通用要求

1、 (略) 市 (略) （包含审判大楼、技术楼及诉讼案卷储存库，下同）是集审判、办公设施于 * 体的现代化公共建筑，对安全性、规范性要求严格，中标人需保证提供高标准、高档次的物业管理服务。

2、 (略) 办公室对中标人组建的市 (略) 物业 (略) 业务归口管理。

3、投标人 (略) 电梯维护资质证书供 (略) 备案（若分包则需提供分包方的资质及分包方企业介绍）。

4、中标人对市 (略) 的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告市 (略) 办公室，市 (略) 办公室有审核权。

5、 (略) 录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并与员工签订保密协议。市 (略) 办公室对 * 些重要岗位的设置、人员录用与管理和 * 些重要的管理决策有直接参与权与审批权。中标人应承诺保 (略) * 稳定，不 (略) 物业工作区域，每季度员工变动人数不超过录用员工总数的 * %，任何人员变动 (略) 报备，报备范围包括变动人员的基本情况（含照片、原工作岗位及去向等）。

6、中标单位严格按照各服务项目要求及投标书承诺配备管理人员（明确人员配备方案），提供非工作日时间的管理服务，明确物业管理目标，实行物业管理的标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准 * 分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。

7、中标人员工按岗位要求统 * 着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。

8、维修材料费单项单件费用在 * 元（含 * 元）以上的报请 (略) 市 (略) 批准后由 (略) 市 (略) 支付，健身房日用消耗品及健身器材、卫生间纸巾、洗手液及擦手纸等日用品， (略) 单位提供，中标单位负责配 (略) 位，不承担此项费用。

9、物业范围内桶装饮用水由 (略) 市 (略) 负责购置，物业指定专人负责配发更换。

* 、中标人应承诺对市 (略) (略) 的照明、空调、门窗、门锁、办公桌椅等设备设施的零星、简易维护， (略) 单位提供。

* 、中、大修及更新改 (略) 制定预算报请 (略) 市 (略) 批准后，方可实施，费用由招标单位支付。

* 、中标人应承诺对安全 (略) * 小时值班。

* 、绿化养护管理包括室外及平台绿化养护和室内花木租摆服务，天台花园、 * 楼会 (略) ，按照 (略) 市 (略) 要求制定摆花方案，审 (略) ，所需费用由 (略) 市 (略) 负责。

* 、中标人应承诺对市 (略) 变配电室、保安消防监控室（物业方管理的）等 (略) * 小时值班。

* 、在处理特殊事件和紧急、突 (略) 办公 (略) 的人员有直接指挥权。

* 、管理用房

(略) 市 (略) 将提供 * 平方米的管理用房（含 (略) 所），其中， * 平方米位于审判大楼， * 平方米位于诉讼案卷储存库大楼，该用房在委托管理 (略) 免费使用。

* 、投标单位在投标文件中须明确的责任

（1）因管理不善导致本区域财产被盗的，中标单位应承担的责任。

（2）因 (略) (略) 为导致采购单位损失，中标单位应承担的责任。

（3）因管理不善导致物业设施损坏的，中标单位应承担的责任。

（4）因管理不善或操作不当等原因造成责任事故的，中标单位应承担的责任。

（5）因中标单位原因，造成不能完成管理目标或直接造成采购单位经济损失的，中标单位应承担的责任。

* 、资产维护要求

中标人在合同期内有责任维护好现有的设备和资产，在签订合同前对设 (略) 账物移交，在合同 (略) 使用的 (略) 盘点和清查，对设备和资产出现丢失和损坏等情况的按 (略) (略) 理。

* 、管理费标准

(略) (略) 提 (略) 测算； (略) 文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费标准仍以中标单 (略) 提出的为准。

* 、公用水电及发电机燃油费

公用水电及发电机燃油费用由 (略) 市 (略) 承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电），中标人应加强对水电使用的管理、杜绝浪费。

* 、中标单位负责室内卫生间的小型疏通工作，化粪池、隔油池的清理以及雨水、排污主管的清理、疏通由招标单位负责，物业公司提供协助。

* 、 (略) 各办公室、 (略) 单位提供， (略) 单位承担。

* 、停车管理

车辆停放暂不收费，以后如需 (略) 协商或签订补充协议。

* 、办公自动化等系统的使用和维护

监控系统、办公自动化系统、综合布线系统、 (略) 范围， (略) (略) 签订补充协议。

* 、其余设施设备的说明

(略) 市 (略) 物业内岗亭、道闸、球场、健身房及机电设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、 (略) 及垃圾桶均由 (略) 市 (略) 负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

* 、中标人在做好工作的同时， (略) 办公室提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

* 、中标人在物业管理方案中，要有环保和资源节约具体措施。

* 、中标人不得擅自 (略) 有的房屋、管线、设备等的位置和用途，如需 (略) 办公室审核、 (略) 。

* 、物业公司至少每季度公布本物业财务收支状况，增强财务透明度， (略) 有权查阅中标人本项目经营财务状况及财务报表。

* 、 (略) 期间，中标方须接受市、 (略) 门的监管。

（2）物业管理合同

1、中标单位根据有关物业管理法规与 (略) 市 (略) 签订的物业管理委托合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、发出《中标通知书》后，采购人根据《中华人民共和国合同法》、有关物业管理的法律法规在 * 工作日内与中标人签订物业管理合同。

（3）其它事项

违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的， * 经查实， (略) 门 (略) 罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同， * 切后果由责任者自负。

商务需求

评标信息

其他

附件

项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

本次招标物业管理服务的对象为 (略) 市 (略) 物业，包括审判大楼、技术楼、诉讼案卷储存 (略) 。 (略) 市 (略) 设备设施齐全、系统复杂、技术先进、容量大、数量多,建筑结构复杂，新材料多。为规范机电设备、清洁卫生、室内外绿化的管理，使其环境整洁、卫生，保持机电设备良好状态，确保大楼各项公用设施发挥正常功能， (略) 干警及工作人员创造 * 个良好的工作环境， (略) 。

1、 (略) 市 (略) 建筑物概述

(略) 市 (略) 审判大楼和技术楼位于 (略) 区彩田北路 * 号，占地面积 * 1.6平方米，总建筑面积 * 6平方米，建筑物最高点 * 米，属于 * 类建筑物。其中，审判大楼建筑面积 * 5平方米，地上 * 十 * 层，为审判 (略) 门办公区；地下两层，分布有设备房和地下车库。技术楼建筑面积 * 1平方米，地上十 * 层, (略) 门办 (略) 、食堂、餐厅等,地下 (略) 和设备房。

(略) 市 (略) 诉讼案卷储存库位于 (略) 区深云路，占地面积 * . * 平方米，总建筑面积 * 9平方米，建筑总高度 * 米。地上 * 层，为立案、刑 (略) (略) 门办公区以及诉讼案卷储存库等，地下两层，分布有设备房、羁押室、 (略) 、厨房、餐厅、法警监控室。

(略) 市 (略) (略) 位于 (略) 区丹竹头立交附近，占地面积 * 8平方米，总建筑面积 * 平方米。

2、主要设备设施介绍

（1）审判大楼和技术楼

主要设备系统有供电、给排水、空调、消防、电梯、 (略) 管理（门禁）、楼宇自控和保安监控等，设备设施齐备，性能先进，智能化程度高。

供配电系统：干式变压器3台（其中1台 * KVA、2台 * KVA），高压配电柜5台，低压配电屏（包括进线柜和计量柜） * 台， * KW康明斯柴油发电机组 * 套。

空调系统：美国开利冷水机组6台（其中 * 冷吨/小时 * 台、 * 冷吨/小时 * 台、 * 冷吨/小时两台）、6台冷却塔、 * 台新风机、 * 台风柜和 * 台风机盘管。

电梯系统：8台日本 * 菱电梯。

消防系统：配备有3套火灾自动报警系统、5套气体消防系统、 * 套自动喷淋系统和 * 套消火栓系统。

给排水系统：两台功率为8．5KW的生活水泵、功率为 * KW和 * KW的冷却水泵各4台、功率为 * KW和 * KW的冷冻水泵各4台。

太阳能热水系统： * (略) 和健身房供应热水的太阳能（含热泵辅助加热）热水系统。

电动门系统：2套红门电动门，3套捷顺电动门。

智能化系统：包括楼宇自控系统、门禁系统、 (略) 管理系统、安检系统、保安监控录像系统、保安巡更系统、红外与微波报警系统和闭路电视系统。

(略) ：地面停车位 * 个， (略) 停车位 * 个，全部车位为 * 个。

（2）诉讼案卷储存库

供配电系统：环网柜4台， * KVA干式变压器2台，高压配电柜8台，低压配电屏（包括进线柜和计量柜） * 台， * Kw康明斯柴油发电机组 * 套。

空调系统：麦克维尔水源热泵 * 套，集/分水器2台，开式冷却塔1台，闭式冷却塔4台，整体新风机 * 台，新风换气机4台，恒温恒湿机组7台， (略) 理器2台，

电梯系统：8台通力电梯。

消防系统：配备有1套火灾自动报警系统、 * 套气体灭火系统、 * 套智能水炮灭火系统、 * 套自动喷淋系统和 * 套消火栓系统。

给排水系统：两台功率为 * Kw的生活水泵，冷却水泵各9台（功率为 * Kw的3台、功率为 * Kw的2台及功率为4Kw的4台），排污泵 * 台（含两台切割型潜水泵）。

电动门系统：2套捷顺电动门。

智能化系统：包括楼宇自控、门禁、 (略) 管理、安检、保安监控、电子巡更、安防报警、电力监控、电气火灾报警、空调自控、闭路电视、可视对讲等系统。

(略) ： (略) 停车位 * 个、地上 * 个。

(3) (略)

(略) 位于 (略) 区 (略) (略) 附近，分体空调 * 台，变压器1台，加压水泵2台。

3、绿化情况介绍

（1）室外绿化审判大楼、 (略) 广场绿化面积约 * 平方米，审判办公综合大楼 * 、 * 楼平台绿化面积约 * 平方米，诉讼案卷储存库绿化面积约 * 平方米， (略) 绿化面积约 * 6平方米。

（2）室内花木租摆

负责公共区域楼层花卉租摆。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

（ * ）服务内容

1、房屋建 (略) 位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、 (略) 分法庭影音设备、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、太阳能热水设备、保安监控、巡更、门禁、楼宇自控等）的维修、养护、 (略) 服务。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、 (略) ）的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。

5、按设备维修和养护规范标准定期对各类设备设施（含电梯、监控、水泵、变压器、发电机、配电柜、强弱电缆线路、强弱电井、红外线等）进行维护。

6、环境卫生：

（1） (略) 位及审判庭、会议室、健身房、 (略) 的清洁卫生；

（2）物业范围内垃圾的收集、清运；

（3）审判法庭、多功能厅地板打蜡；

（4）主楼东、西大堂 (略) 石 (略) 理；

（5）会议室地毯地面吸尘，广场冲洗；

（6）各卫生间、走廊通道、污水沟、污水井、 (略) 、绿化带、地下车库等容易滋生“ * 害”场所的消杀工作；

（7）清洁外墙及玻璃、化粪池清理。

7、审判大楼及技术楼、案卷诉讼储存 (略) 室外绿化养护和室内花木租摆养护服务、花园维护（办公室配花、养护和管理）。

8、 * 小时保安护卫和安防值班及公共秩序管理：

（1）实行 * 小时的门岗、消防监控和安全防范， (略) 理各种安全事故隐患， (略) 置突发事件；

（2）门卫 (略) 员根据要 (略) 物业的车辆、人员、 (略) 登记检查；

（3） (略) 员均 (略) 审查，留存指模等信息，上岗后穿着统 * 的制服，工作规范，作风严谨；

（4）配合和协助当地 (略) 安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

（5） (略) 做好各法庭秩序维护、外来参观及各类会议的会务保障工作。

9、会场布置工作。

* 、 (略) 、健身房、 (略) 的日常服务和维护。

* 、仓库管理（协助录入、发放工作），车库的日常维护保养工作。

* 、 (略) (略) 保障服务及清洁养护等。

* 、零星物品搬运工作，协助搬运办公桌椅、文件等物品。

* 、健全物业管理档案、资料，维修项目拍照留底。

* 、 (略) 的消防档案资料，并与辖区 (略) 门建立信息互动及沟通渠道。

* 、 (略) 递送的报刊杂志及信件包裹的分发工作。

* 、协助管理本物业内文化娱乐活动。

* 、法规和政 (略) 管理的其它事项。

（ * ）履约时人员配备要求

（1）人员配备要求

项目各类物业人员配备不少于 * 人，具体如下：

1、审判大楼及技术楼

各类物业人员配备 * 人，其中，综合管理类 * 人，包括项目经理1人，副经理1人，客服助理5人，仓管1人， (略) 长1人，高级客服1人，会务员8人，健身房服务2人（两班制），信报收发3人，后勤服务7人（含搬运服务1、诉服大厅3、 (略) 3）。工程类 * 人，包括工程班长1人，消防主管1人，消防班长1人，维修电工7人，消防监控值班3人。秩序维护类 * 人， (略) 长1人，班长4人，秩序维护员 * 人,外派秩序维护员4人（破产法庭）。环境管理类 * 人，包括主管1人，清洁班长1人，绿化班长1人，清洁工 * 人（ (略) 和法庭各配备1人），绿化工3人。

2、诉讼案卷储存库

各类物业人员配备 * 人，其中，综合管理类5人，包括项目经理1人，客服助理1人，仓管1人，厨师1人，信报收发1人。工程类 * 人，包括班长1人，消防班长1人，维修电工6人，消防监控值班3人。秩序维护类 * 人， (略) 长1人，班长2人，秩序维护员 * 人。环境管理类 * 人，包括清洁班长1人，清洁工 * 人，绿化工2人。

3、 (略)

各类物业人员配备4人，其中，安保人员（兼绿化养护）3人，维修电工1人。

（2）主要物业人员素质要求

为保证服务质量和维护建设系统的形象，人员配置须遵守《劳动法》等相关规定，避免引起劳动纠纷。所有物业管理服务人员均要求具有初中以上文化，品行端正，主要岗位人员持证上岗率 * %以上，具体要求如下：

1、项目经理、副经理

要求年龄在 * 周岁以下，有较强的管理能力和工作经验，熟悉ISO * 质量体系运作，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神，公开、公正、公平地评价员工的工作业绩，负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况。能够虚心接受业主的监督、建议、评价， (略) 有效的改进。积极配合业主其他工作或活动的顺利展开。

2、高级客服、 (略) 长

要求 * 周岁以下，大专以上学历，有较强的物业管理能力。

3、客服助理

要求年龄在 * 周岁以下，大专以上学历有较强的管理能力和写作能力，工作严谨认真，有 * 定组织协调能力。善于沟通，形象端正，举止大方；谈吐文雅，无不良嗜好。能熟练运用计算机及日常办公软件。

4、仓管员

要求年龄在 * 周岁以下，能熟练运用计算机及日常办公软件， (略) 库房的日常管理。

5、会务员、后勤服务员要求年龄在 * 周岁以下，有较强的服务意识，工作认真负责，形象端正，热情礼貌，举止得体；谈吐文雅，无不良嗜好。

6、消防安全主管

中标单位配备的消防安全主管年龄不超过 * 岁，具备较强的消防专业知识，熟悉消防设备设施的性能特点，消防责任意识强。

7、工程班长、消防监控班长

* 岁以下，中技以上学历， (略) (略) 门颁发的专业上岗证书和中级以上的相关等级资格证书，8、维修技工(含配电值班、维修电工、运行工)

人员配置年龄在 * 岁以下，中技以上学历， (略) (略) 门颁发的专业上岗证书和初级以上的相关等级资格证书，具备 * 专多能的技能。，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修能力，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳，确保零修、急修及时率达 * %以上，零修合格率达 * %。

9、 (略) 长

要求男性，年龄 * 周岁以下，有较高的政治思想素养和业务水平，责任心强，具较强的组织、协调和决策能力，有较强的文字功底。

* 、秩序维护班要求男性，年龄 * 周岁以下，有较高的政治思想素养和业务水平，责任心强。

* 、 (略) 员

工作要求： (略) 的安全护卫，维护良好的工作秩序。人员配置要求男性，年龄 * - * 岁，身体健康，没有传染病及精神病等不 (略) 为能力的疾病病史，体貌端正，有责任心，着装及仪态作风须正规。保安从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范。

* 、清洁主管

要求年龄 * - * 岁，有较强的保洁管理能力，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。

* 、清洁员

人员配置要求年龄 * 岁以下，特别情况下可以放宽到 * 岁以内，身体健康，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

* 、绿化班长、绿化工：要求年龄 * 岁以下，熟悉绿化管养，有较强的绿化种植、养护技能，品貌端正，身体健康，朴实肯干，具有本岗位工作能力。

以上主管级岗位人员要求为中标单位在职人员，不得由新招聘人员担任。

（ * ）物业管理服务具体内容及标准

中标单位在管理期限内物业管理标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准 * 以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。

（1）总体标准（管理期限内需达到的目标）

1、 (略) 《全国物业管理示范大厦评分标准》（ * 分以上）以及招标文件、委托管理合同的有关规定。在合同期内达到 (略) 市级物业管理优秀大厦标准。

2、制定物业管理工作计划并积极实施，主动接受采购单位的指导和监督，采购单位满意率达 * %以上。

3、有效投诉率低于2%。

4、 (略) 理率达 * %。

5、房屋及公共配套设备、设备完好率 * %以上。

6、因物业管理原因造成的火灾、刑事案件或交通事故发生率为零，无任何其他重大物业管理责任事故。

大厦内因物业管理原因引起的治安案件发案率为零，无任何重大物业管理责任事故发生。

7、环境卫生、消杀达标率为 * %。

8、利用现代化管理手 (略) 管理。

（2）建筑物日常维修养护

1、建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保市 (略) 房屋、门窗的完好和正常使用。

2、建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

3、房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。

4、确保楼盖、屋顶、梁、柱、 (略) 位内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、 (略) 地、道路的完好和正常使用。

5、建筑物本体完好率 * %以上，物业零修、急修及时率 * %以上，维修合格率 * %。室外 (略) 地、道路的完好率 * %以上。

6、每年向 * 方提交建筑物年度维修养护计划，单项费用在 * 元以下由中标单位担负并实施维修，单项费用在 * 元以上的项目报 * (略) 门审批后实施，并 (略) 监督管理。

7、建筑物日常维修养护质量标准（见下表）

（3）设备设施管理

1、总体要求

（1）建立完善的质量保证体系， (略) (略) 管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

（2）制定 (略) 管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制， (略) 。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修；主要设备如电梯、中央空调主机（含空调水）、发电机及消防系统的保养工作，必须 (略) 保养，费用由中标单位承担（ (略) 分是 * 年开始使用的产品，非物业管理原因造成的系统、设备瘫痪，费用由采购方承担）。对于特殊设备（X光机、来访易、监控系统、门禁卡系统等）的保养单位则由采购方选定，费用由采购方承担。

（3）建立安全检查制度，配备专 (略) 管辖区域及 (略) 日常安全巡检和定期安全检查，并记录备查。实行 * 小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。配电机房须安排人员 * 小时值班，严格按照操作规程施工操作。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

（5）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

（6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全，管理完善，可随时查阅。

（7）公用设备、设施维修用的 * 金材料（灯具、电线、开关、门锁、拉手等）应符合节能、环保的标准，对于单件单项维修低于 * 元的费用由中标单位承担， (略) 单位承担。

（8） (略) 的照明、空调、门窗、门锁、办公桌椅等设备设施的零星、简易维护， (略) 单位提供。

（9）每年向 * 方提供机电设备年度维护保养工作计划，单项维修费用在 * 元以上的项目，由中标人制订维修方案报 * (略) 门报 * 方审批后实施，并 (略) 监督管理。

2、设备维修养护质量标准（见下表）

（4）治安保卫管理

1、管理要求

（1）业务上接受市 (略) 办公 (略) 的双重领导和监督， (略) 门具体分管领导的共同指导下， (略) 的安全保卫工作。 (略) 当事人员进出频率较高的实际情况，中标公司应在人防和技防两方 (略) 的安全管理工作。

（2）实行 * 小时安全管理，人防、机防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。

（3） (略) 区域内防火、防盗、防破坏、防事故的安全保卫工作，及时发现和消除安全隐患；按照安全防范的有关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作。

（4）在大堂、电梯、楼面 (略) 位发现可疑情况采取跟踪监视和定点录像措施，及时通知巡逻秩序维护员询问、盘查。

（5）危及物 (略) 和事故易发区设置警示标志和 (略) 的安全防范措施。

（6）有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位， (略) 的如“群体上访”、“扰乱办公秩序”等突发事件的应急预案及措施。负责及时、 (略) 内各类突发事件，配合法警和公安机关， (略) 内发生的各类案件及意外事故。

（7）因物业管理原因造成的火灾、刑事案件或交通事故发生率为零，无任何其他重大物业管理责任事故。

（8） (略) 消防管理。指派 (略) 管理责任人；巡查消防设备设施，发现 (略) 理， (略) 单位解决，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制订消防应急方案。所有护卫人员均是义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），中标单 (略) 最少 * 次消防演习。

（9）建 (略) 理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援等安全体系。

（ * ）确保大厦出入道口及外围无聚众、阻塞、叫卖等现象。来访登记室、东大厅及 (略) 检室内针对外来人员的安全检查、来访登记信息登记、物品寄存管理等。

（ * ）有重大活动、接待或会议时，须按 * 方要求在规定时间内增加适当的安全保卫人员保障安全。重要楼层的固定执勤。

（ * ）建立突发性预警机制，在发生火灾、地震、水灾等自然灾害时，确保紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好、及其它安全隐患。

（ * ）中标人 (略) 秩序维 (略) 需的装备、保安制服、保安器材、通讯设备等,法院负责提供门岗值班室。

（ * ）内部管理体制健全， (略) 长，全面负 (略) * 的规范化管理。

（ * ）投标单位须采取切实有效措 (略) * 的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例， * 年内轮换岗保安人数不得超过合同编制的 * %； (略) * 主要管理员更换， (略) 人确保服务质量不因人员变动而受影响。

（ * ）保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料和 (略) 有资料须保存 (略) 随时检查，禁止离职 (略) 。

2、秩序维护员值班要求

（1）职业纪律:

a、严禁秩序维护员执勤着装不整齐,不按规定着装佩带不全。

b、严禁秩序维护员当班时看阅书报小说,玩游戏机等与工作无关的事情。

c、严禁秩序维护员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。

d、严禁饮酒执勤或在上班岗位吸烟。

e、严禁交接班不清楚, (略) 长批准,私自请人顶班。

f、严禁非法扣留他人证件及物品或接受业主的钱物。

g、严禁在突发事件,紧急情况中临阵脱逃或视之不理。

h、严禁秩序维护员之间,监守自盗,以权谋私,向业主收取费用。

i、严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。

j、严禁无故不参与保安会议培训学习训练及集体活动。

k、严禁拉帮结派、搞不团结、不服从安排。

l、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请 (略) 。

m、严禁泄露服务单位重要信息。

n、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。

（2）规范用语:

您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。

（3）岗位规范:

a、门卫

①按时到岗,交接后换岗,坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁,门岗周围环境清洁。

②负责安检通道安保人员必须懂得X光机《安全操作规程》《X射线防护制度》《X射线辐射事故应急措施》以及手持金属探测器使用等安检工具。

③在安全检查通道对 (略) 身份识别，做来访登记手续。携带物品检查，发现管制枪支、刀具、有攻击性械具、爆炸易燃物品交 (略) 理或上报领导。

④对其它进出门岗来访人员也办来访登记手续，发现疑点应当及时询问，指引来办理业务人员走当事人通道。

b、巡逻

①按规定时间、路线巡逻,多看、多听、多问,发现疑点追查到底并及时报告和记录。发现问题及时通知上级领导, (略) 理工作。
②对院内设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、 (略) 巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。

c、监控

①坚守岗位,不间断注视监视屏及 (略) 状况,记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障,要及 (略) 采取措施消除故障,保持正常使用。

②按规定保存监控录相、 (略) 、排除异常情况等记录。

③发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警,同时报告负责人和相关出警单位, (略) 理过程。

（5）交通、车辆管理

1、道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好.

2、西门和北门由专人指挥交通，杜绝车辆随意停靠，防止交通堵塞， (略) 车辆出入畅通.

3、 (略) 管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象，车辆停放有序.

4、必要时并根据 * 方要求对出入市 (略) 的物品、人员、 (略) 检查。

5、经 (略) 内停放的车辆，发现车门、车尾箱未锁和车窗未关好现象的及时通知车主。

6、 (略) 的车位等划线要求每年补划 * 次。

7、 (略) (略) 驶和停放,对违反车辆停放规 (略) 劝导并协助整改。对 (略) 详细的登记检查,严禁外 (略) 内。

8、保持车库、车棚整洁,车辆停放有序。发现车辆门窗未关,漏油、漏水等情况 (略) 负责人,对漏油可能造成的危害做好防范措施。

（6）清洁保洁管理

1、清洁卫生 (略) * ，管理制度完善。

2、环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足机关办公环境和外来人员流量大的特点要求。

3、负 (略) 位及审判庭、会议室、健身房和主楼2 (略) 的清洁卫生（不含食堂），日常保洁中注意垃圾的及时清运、“零干扰”服务。

4、建筑外墙、屋面、 (略) 地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

5、审判庭、会议室、办公室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘， (略) ，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。

6、大堂 (略) 石及电梯轿箱表面定期打蜡、养护；会议室、接待室和其它功能室及地毯等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

7、室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

8、路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

9、公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘。

* 、 (略) 地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无 (略) 。

* 、负责下水道、沟渠、池、井、 (略) 理、垃圾收集清运；负责垃圾房的使用、保养及维修，垃圾 (略) 袋装化收集清运，在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒。

* 、建筑物外墙每年清洗1次，须由具有高空作业 (略) (略) 操作，费用由中标单位承担。

* 、广场地面每月用洗地机磨洗2次，并根据实际情况增加清洗次数， (略) 地及设施的洁净。节假日、重要接待或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫， (略) 垃圾，保持环境清洁卫生。

* 、定期开展除“ * 害”、白蚁防治及卫生消杀工作，严格按 (略) (略) 定期的防疫消杀工作， (略) 性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节 (略) 要求组织消杀。

* 、中标单位应在早上8： (略) 有区域（如外围、功能室、楼梯、过道、洗手间等）的卫生清洁完毕，并全天随时保洁，保证不影响正常办公。

* 、清洁卫生工作流程和质量标准（见下表）

* 、消杀服务工作标准（见下表）

（7）绿化养护管理

1、采购单位对中标人实施的市 (略) 室内花木租摆和主楼平台、广场、 (略) 绿化 (略) 监督管理。

2、按照采购单位室内摆花方案有关植物品种、数量和摆放位置的要求，配齐大厅、楼层走道、 (略) (略) 的植物，并定期浇水、修剪，并根据植物生长情况施肥和杀虫，及时更换枯黄的植物。

3、室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。

4、采 (略) 、主楼 * 楼会 (略) 位，根据室内摆花方案约定的更换周期按时更新花木。

5、 (略) 室外绿化（ (略) ）的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理。

6、根据植物生长习性、种植环 (略) 科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

7、落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率 * %。

8、绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物。

9、遇有重要会议、重大活动需临时摆花装饰的，按照 * 方要求制定摆花方案，审 (略) ，所需费用由采购单位负责。

* 、根据采购单位需求，制订元旦、春节、 * * 、国庆等节日摆花方案，审 (略) ，所需费用由采购单位负责。

* 、 (略) 录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并与员工签订保密协议。

* 、中标人员工按岗位要求统 * 着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。

* 、中标人在花木租摆服务工作中，要注重环保。

* 、中标人不承担花木租摆养护工作的水费，但应加强对水的使用管理，杜绝浪费。

* 、园林绿化工作流程和质量标准：见下表

（8）会务服务管理

1、按照会议规定要求摆位，确保整洁；根据会议的不同性质、不同规模 (略) 的会务保障方案，并严格 (略) ；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障及保密工作。

2、按照会议通知时间，至少提前6小时对会议室的照明、空调、 (略) 全面检查，会议期间安排维修、清洁、保安机 (略) 理应急事件。

3、有重要领导参加的会议要提前 (略) 特别安全巡查控制，清除 * 切可疑物体或不明物体，确保彻底消除不安全隐患。

4、清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。

5、服务工作要细致周到，服务中要做到 * 轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。

6、项目组负 (略) 监督服务员工作，巡视会议室的准备情况 (略) 情况，以便有突发事情时及时应对。

7、会议期间的茶水服务由中标单位承担， (略) 单位负责提供，并确保水的生产日期和茶叶的品质。

8、会议结束后 * 分 (略) 清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

（9）健身房的服务管理

1、 (略) 《健 (略) 规定》有关条款落实健身活动和健身器材的养护和管理。

2、健身房工作人员负 (略) 所的整洁和卫生， (略) 干警提供良好的健身环境。

3、如干警有需要，健身房工作人员应为其提供健身器材等设备使用 (略) 和示范服务。

4、注意防火、防盗、防跑水、防意外伤害事故， (略) 的安全。

（ * ）报刊及信件递送

1、按本年度报刊订购计划清 (略) 单 (略) 的各类报刊。

2、以办公房号为递送单位（有特殊要求除外）， (略) 报刊分配计划，每个工作日上午 * ： * 以及下午4： * (略) 报刊递送任务。

3、报刊递送工作要做到及时、准确，避免出现报刊递送种类、数量和接收单位等方面的差错。

4、特快专递和挂号信件由专人登记和递送，当日信件必须当日送出。收件人联系不上的， (略) 在 (略) 门领导签收。通过前述途径仍无法送达的， (略) (略) 理。

( * ) (略)

1、提前 (略) 场地保障工作。

2、协助法警、法 (略) 工作人员的工作。

3、刑场安全巡查、绿化养护以及供水、供电、空调等设备实施管理和维护。

( * )物业档案资料管理

1、建立物业报建审批文件、竣工图纸和技术资料等基础管理档案。

2、建立完备供电、供水、中央空调、电梯、保安监控、楼宇自控等设 (略) 、维修和保养的管理档案。

3、建立完整的保安值班、巡逻的管理资料。

4、清洁工作的实施和绿化养护管理工作记录完整，定期存档备查。

5、保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

( * )节能管理

1、中标人要明确写出具体节电、节水措施与实施办法，并纳入综合评分标准: 在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、 (略) 张贴节能标识。定期检查：每天 * 时下班后半小时内检查用电、用水系统，周末每天早上8时至9时检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对中央空调、公共区域照明、热 (略) 位采取重点节能措施，切实减少用电量。

（ * ）物业管理有关事项说明

（1）通用要求

1、 (略) 市 (略) （包含审判大楼、技术楼及诉讼案卷储存库，下同）是集审判、办公设施于 * 体的现代化公共建筑，对安全性、规范性要求严格，中标人需保证提供高标准、高档次的物业管理服务。

2、 (略) 办公室对中标人组建的市 (略) 物业 (略) 业务归口管理。

3、投标人 (略) 电梯维护资质证书供 (略) 备案（若分包则需提供分包方的资质及分包方企业介绍）。

4、中标人对市 (略) 的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告市 (略) 办公室，市 (略) 办公室有审核权。

5、 (略) 录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并与员工签订保密协议。市 (略) 办公室对 * 些重要岗位的设置、人员录用与管理和 * 些重要的管理决策有直接参与权与审批权。中标人应承诺保 (略) * 稳定，不 (略) 物业工作区域，每季度员工变动人数不超过录用员工总数的 * %，任何人员变动 (略) 报备，报备范围包括变动人员的基本情况（含照片、原工作岗位及去向等）。

6、中标单位严格按照各服务项目要求及投标书承诺配备管理人员（明确人员配备方案），提供非工作日时间的管理服务，明确物业管理目标，实行物业管理的标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准 * 分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。

7、中标人员工按岗位要求统 * 着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。

8、维修材料费单项单件费用在 * 元（含 * 元）以上的报请 (略) 市 (略) 批准后由 (略) 市 (略) 支付，健身房日用消耗品及健身器材、卫生间纸巾、洗手液及擦手纸等日用品， (略) 单位提供，中标单位负责配 (略) 位，不承担此项费用。

9、物业范围内桶装饮用水由 (略) 市 (略) 负责购置，物业指定专人负责配发更换。

* 、中标人应承诺对市 (略) (略) 的照明、空调、门窗、门锁、办公桌椅等设备设施的零星、简易维护， (略) 单位提供。

* 、中、大修及更新改 (略) 制定预算报请 (略) 市 (略) 批准后，方可实施，费用由招标单位支付。

* 、中标人应承诺对安全 (略) * 小时值班。

* 、绿化养护管理包括室外及平台绿化养护和室内花木租摆服务，天台花园、 * 楼会 (略) ，按照 (略) 市 (略) 要求制定摆花方案，审 (略) ，所需费用由 (略) 市 (略) 负责。

* 、中标人应承诺对市 (略) 变配电室、保安消防监控室（物业方管理的）等 (略) * 小时值班。

* 、在处理特殊事件和紧急、突 (略) 办公 (略) 的人员有直接指挥权。

* 、管理用房

(略) 市 (略) 将提供 * 平方米的管理用房（含 (略) 所），其中， * 平方米位于审判大楼， * 平方米位于诉讼案卷储存库大楼，该用房在委托管理 (略) 免费使用。

* 、投标单位在投标文件中须明确的责任

（1）因管理不善导致本区域财产被盗的，中标单位应承担的责任。

（2）因 (略) (略) 为导致采购单位损失，中标单位应承担的责任。

（3）因管理不善导致物业设施损坏的，中标单位应承担的责任。

（4）因管理不善或操作不当等原因造成责任事故的，中标单位应承担的责任。

（5）因中标单位原因，造成不能完成管理目标或直接造成采购单位经济损失的，中标单位应承担的责任。

* 、资产维护要求

中标人在合同期内有责任维护好现有的设备和资产，在签订合同前对设 (略) 账物移交，在合同 (略) 使用的 (略) 盘点和清查，对设备和资产出现丢失和损坏等情况的按 (略) (略) 理。

* 、管理费标准

(略) (略) 提 (略) 测算； (略) 文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费标准仍以中标单 (略) 提出的为准。

* 、公用水电及发电机燃油费

公用水电及发电机燃油费用由 (略) 市 (略) 承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电），中标人应加强对水电使用的管理、杜绝浪费。

* 、中标单位负责室内卫生间的小型疏通工作，化粪池、隔油池的清理以及雨水、排污主管的清理、疏通由招标单位负责，物业公司提供协助。

* 、 (略) 各办公室、 (略) 单位提供， (略) 单位承担。

* 、停车管理

车辆停放暂不收费，以后如需 (略) 协商或签订补充协议。

* 、办公自动化等系统的使用和维护

监控系统、办公自动化系统、综合布线系统、 (略) 范围， (略) (略) 签订补充协议。

* 、其余设施设备的说明

(略) 市 (略) 物业内岗亭、道闸、球场、健身房及机电设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、 (略) 及垃圾桶均由 (略) 市 (略) 负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

* 、中标人在做好工作的同时， (略) 办公室提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

* 、中标人在物业管理方案中，要有环保和资源节约具体措施。

* 、中标人不得擅自 (略) 有的房屋、管线、设备等的位置和用途，如需 (略) 办公室审核、 (略) 。

* 、物业公司至少每季度公布本物业财务收支状况，增强财务透明度， (略) 有权查阅中标人本项目经营财务状况及财务报表。

* 、 (略) 期间，中标方须接受市、 (略) 门的监管。

（2）物业管理合同

1、中标单位根据有关物业管理法规与 (略) 市 (略) 签订的物业管理委托合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、发出《中标通知书》后，采购人根据《中华人民共和国合同法》、有关物业管理的法律法规在 * 工作日内与中标人签订物业管理合同。

（3）其它事项

违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的， * 经查实， (略) 门 (略) 罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同， * 切后果由责任者自负。

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评标信息

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