项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

为满足建设 * 流军休服务环境的要求，规范物业管理服务， (略) 日常活动的正常开展， (略) 拟引进第 * 方物业管理机构提供专业物业管理服务，服务范围： (略) (略) 及其他物业点( (略) 整体项目、洪涛大厦、鹿丹名苑、中建大厦、建艺大厦、 (略) 、 (略) 、 (略) )， (略) (略) 位于 (略) 区 (略) 路 * 号，建筑面积 * 7㎡，建有4栋住宅楼及1栋综合楼，整个小区包含 * 台电梯、小区消防设施设备、综合楼中央空调、小区监控、门禁等弱电 (略) 等。其他物业分别位于 (略) 区 (略) 南路洪涛大厦4楼整层， (略) 区滨河路鹿丹名苑7栋2-5层整层及6D， (略) 区东门中路中建大厦8楼整层， (略) 区 (略) 路建艺大厦 * 楼整层， (略) 区石厦北 * 街 (略) A座 点击查看>> ， (略) 区桃源路 (略) A座 点击查看>> ， (略) 区如意路 (略) 2A座 点击查看>> ，以上均属于写字楼，建筑面积合计 * ㎡， (略) 、 (略) 活动室、功能室、会议室、荣誉室、党建阵地等。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

* 、 (略) 小区和其他服务点物业服务标准及要求

● (略) 小区物业服务标准及要求

（ * ）管理事项

1.房 (略) 位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、办公室及功能性用房、设备机房、外窗）的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体公共设施设备（上下水管道、落水管、照明系统、厨房烟道、供水排水系统、供配电系统、消防系统及设备、空调系统、电梯、太阳能热水设备等）的维修、养护、 (略) 服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、球场、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、 (略) 等）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。

5.公共环境( (略) 地、房屋 (略) 位)、办公楼整栋大楼、 (略) 地的清洁卫生，垃圾分类、收集、清运，公共洗手间的日常保洁、清洁用品更换等。

6.本物业各楼层地面的清洁；建筑物内的地毯、木地板定期清洁保养。

7.外墙及玻璃清洗（每年至少2次）。

8.红线范围内（包含屋顶绿化、室内外）的绿化租摆、维护、管理、养护等。

9.公共区域（含军供厨房、军供宿舍）消毒及白蚁防治、防蚊虫、灭鼠等服务。

* . * 小时安全值班、监控、巡视，交通、 (略) 驶、停泊及进出大门的管理。

* .配合和协助当地 (略) 外围安全监控和巡视等安保工作。

* .无条件全力以赴参与采购方开展的各项军休保障任务、日常演练、 (略) 等各项活动以及做好节日氛围营造。

* . (略) 地内的会议设施、文体娱乐设施的清洁、维护、管养。

* . 建立健全物业管理制度，做好各项物业管理记录，保管物业管理档案、资料。

* . (略) 消防安全管理工作，配合采购 (略) 门的检查，做好消防系统维护保养，做好各项维护记录。

* .招标人与中标人协商后， (略) 管理的其他项目。

* .协助开展固定资产保管、登记、管理工作。 (略) 场地、场地 (略) 查验，办理齐全的接管验收手续。

* .中标人在投标文件中承诺的其他事项。

（ * ）管理内容及要求

保证管理范围内各项建筑和配 (略) 于良好的工作状态，营造 * 个健康舒适的工作环境，物业管理的分项内容要求如下：

1.综合要求

（1）对 (略) 日常管理和维修养护（依 (略) 门负责的除外）。

（2）建立公共设备档案（设备台帐），制订 (略) 、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度， (略) ，记录保存齐全。

（3）设备及机房环境整洁、通风，无杂物，无跑、冒、滴、漏、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

（4）设备标志齐全、规范，责任人明确； (略) 需专业技术人员，操作维护 (略) 设备操作规程及保养规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（5）对公共设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造，及时编制维修、更新改造计划，向采购方提出报告与建议，根据采购方的决定，组织维修或者更新改造。

（6）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（7） (略) 实际情况，完善消防等各种应急预案，根据预案组织培训，保证消防等公共安全。

2.基础管理

（1）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理相关职业资格证者或者岗位证书。

（2）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（3）管理服务人员统 * 着装、佩戴标志，行为规范，服务热情。

（4）物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

（5）物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

（6）物业管理房屋及其公共设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（7）建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

（8） (略) ，建立 * 小时值班制度，公示服务电话，接受采购方的报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等各类信息的收集和反馈， (略) 理，有回访制度和记录。

（9）定期向采购方发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改。

3.房屋管理与维护养护

（1）房屋外观整洁；外墙玻璃幕墙清洁明亮；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2） (略) (略) 日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（3）每日巡查1次房间门、楼梯通道以 (略) 位的门窗、玻璃、灯具等， (略) 位及时维修养护。

4.供电系统

（1）确保供电系统工作正常，无安全隐患，无虫、鼠害。

（2）限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知采购方。

（3）有公共用电的用电分析，有节电措施并严格实施，制订临时用电管理措施 (略) 理措 (略) 。

（4）每日定期巡查，定期保养，巡查记录和保养记录齐全。

5.弱电系统

（1）每日巡查弱电系统，有记录，并按工作标准排除故障，保证弱电系统正常工作。

（2）确保监控系统等智能化 (略) 正常，有记录并按规定期限保存。

6.消防系统

（1）消防消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

（2） (略) * 小时值班。

（3）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方 (略) 理各种问题。

（4）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（5）制定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（6）无火灾安全隐患。

7.电梯系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯按规定或 (略) ，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

（3）轿厢、井道、机房保持清洁。

（4）电梯（包括餐梯） (略) * 维修保养，维修、保养人员持证上岗。

（5）运行出现故障后，维修人员在规定时 (略) 维修。

（6）运行出现险情后，应有排除 (略) 理措施。

（7）载人电梯 * (略) 。

8.给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）经常查看供水表、设备、阀门、管道工作是否正常，无跑、冒、滴、漏。

（3）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（4）限水、停水按规定时间通知采购方。

（5）排水系统保持通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（6）按规定对 * 次供水蓄水池 (略) 清洁、消毒； * 次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无 * 次污染。

（7）遇有事故，维修人员在规 (略) 抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（8）制 (略) 理方案。

9.公共设施管理

（1）对公共配套 (略) 日常管理和维修养护，确保公共设施完好，运行正常、无随意改变用途。

（2）对管线统 * 下地或入线路管道管理，无架空管线，无碍观瞻。

（3）道路、楼道、大堂等公共照明完好、路灯、楼道灯完好率不低于 * ％，消防通道畅通。

（4）设施标志齐全、规范，责任人明确；设施的检查、维修、保养等记录齐全。

（5）容易危及人身安全的设施有明显警示标志、防范措施和应急方案。

（6）道路平整，主要 (略) 交通标志齐全、规范。

* .安保与车辆管理

（1） (略) 实行封闭式管理，主次出入口闸口 * 小时值勤。

（2） (略) * ，实行 * 小时值班及巡逻制度；保安人员 (略) 的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

（3）对重点区域、 (略) 位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施 * 小时监控。

（4） (略) 特点和周围环境，制订安全防范措施，健全安全管理制度。

（5）对进出车辆实施管理， (略) (略) (略) 、停放，排列整齐，无堵塞交通现象， (略) (略) 。

（6）非机动车车辆 (略) 地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

（7）危 (略) 设有明显标志和防范措施。

（8）对 (略) 的装修等 (略) 进出登记管理。

（9）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采 (略) 门，并协助采取相应措施。

* .环境卫生管理

（1）环卫设备完备，合理设置垃圾箱、 (略) ，保持垃圾桶清洁、无异味。

（2） (略) 责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）实施垃圾分类，日产日清，危险废弃物按政 (略) 理。

（4） (略) 位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净； (略) 地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

（6）雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，发现异常及时清掏。

（7）根据实际 (略) 消毒和灭虫除害，对大楼及公共设施设备无虫害。

* .绿化管理

（1）室内外绿化的租摆，有专业人员实施绿化养护管理。

（2）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（3）花草树木长势良好，根据其品种和生长情况，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

（4）绿地生长良好，及时修剪和更换死株，无杂草、纸屑、烟头、石块等杂物。

（5）架空层和屋顶花园等绿化有管理措施并落实。

（6）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。

（7）定期喷洒药物，预防病虫害。

* .完成采购方临时交待的其他任务

（ * ）物业服务标准

严格按照国家有关法律法规和 (略) 市区物业管 (略) 门规定的各项标准、行业有关标准及ISO * 国际质量 (略) 运作和管理，并达到以下标准：

1.房屋及配套设施完好率 * %；

2.零修急修及时率 * %；

3.维修工程质量合格率 * %；

4.管理人员专业培训合格率 * %；

5.绿化完好率 * %；

6.清洁保洁率 * %；

7.站内治安案件发生率0.1%以下，无任何重大事故发生；

8.有效投诉率0.2%以下；

9. (略) 理率达 * %；

* .消防管理通过政府规定，年检完好率 * %。

* .道路完好率及使用率 * %；

* .路灯和公共照明、排水排污设施、公共文体设施完好率 * %；

* .监控设施、大型机重要机电设备完好率 * %；

* .其他相关具体作业标准

（1）建筑物日常维修养护具体项目服务标准

（2）设备设施具体项目及服务标准

（3）清洁服务具体项目及服务标准

●其他服务点物业服务标准及要求

（ * ）管理事项

1.公共环境( (略) 地、房屋 (略) 位)、办公楼整栋大楼、 (略) 地的清洁卫生，垃圾分类、收集、清运，公共洗手间的日常保洁、清洁用品更换等。

2.本物业各楼层地面的清洁；建筑物内的地毯、木地板定期清洁保养。

3.安全值班、监控、巡视。

4.招标人与中标人协商后， (略) 管理的其他项目。

（ * ）管理内容及要求

保证管理范围内各项建筑和配 (略) 于良好的工作状态，营造 * 个健康舒适的工作环境，物业管理的分项内容要求如下：

1.基础管理

（1）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理相关职业资格证者或者岗位证书。

（2）有完善的物业管理方案。

（3）管理服务人员统 * 着装、佩戴标志，行为规范，服务热情。

（4）物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2.安保管理

(略) * ，实行值班及巡逻制度；保安人员熟悉环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

3.环境卫生管理

（1）环卫设备完备，合理设置垃圾箱、 (略) ，保持垃圾桶清洁、无异味。

（2） (略) 责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）实施垃圾分类，日产日清，危险废弃物按政 (略) 理。

（4） (略) 位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净； (略) 地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

（6）雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，发现异常及时清掏。

（7）根据实际 (略) 消毒和灭虫除害，对大楼及公共设施设备无虫害。

4.完成采购方临时交待的其他任务

（ * ）物业服务标准

严格按照国家有关法律法规和 (略) 市区物业管 (略) 门规定的各项标准、行业有关标准及ISO * 国际质量 (略) 运作和管理，并达到以下标准：

1.清洁保洁率 * %；

2.有效投诉率0.2%以下；

3. (略) 理率达 * %；

商务需求

（ * ） (略) 固定总价合同方式，按季度包干，单价不做调整。

（ * ）按季度支付,以每季度首月 * 日前支付该季度费用。凭承包方完税发票，由采购方签署付款凭证,办理付款手续。

评标信息

评标信息

评标方法：综合评分法（新价格分算法）

综合评分法， (略) (略) 实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。

价格分计算方法：

价格分应当采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统 * 按照下列公式计算：

投标报价得分=(评标基准价／投标报价)× *

评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An

F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；

A1、A2、……An 分别为各 (略) 占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。

评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。

此方法适用于货物类、服务类、工程类项目。

其他

* 、物业管理服务人员配备要求

（ * ）本项目投 (略) 最低配备人数

（ * ）其他点最低配备人数

项目经理1人、项目管理员1人、绿植养护员1人；各分点人员如下：

1.洪涛大厦保安员1人、保洁员2人、厨师兼厨工2人；

2.中建大厦保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

3. (略) 保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

4. (略) 保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

5.新 (略) 保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

6.建艺大厦保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

7.鹿丹名苑保安员2人、保洁员2人、厨师兼厨工1人；

合计： * 人。

（ * ）服务人员配置要求

1.项目经理：全面 (略) 物业服务工作的管理，做好与单位方的沟通和协调工作。人员配置要求经专业培训、具有全国物业管理企业经理上岗资格，从事本岗位5年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，善于沟通。

2.项目管理员：要求从事本岗位3年以上工作经验；大专以上学历，有 * 定的组织协调、写作能力，工作严谨认真。能熟练运用计算机及日常办公软件。其中，安全主管：要求年龄 * 岁以下，有建筑物消防设施操作员证（ * 级以上），熟练操作自动消防系统，有制定消防应急预案及组织演习的实践经验。

3. (略) 长：要求年龄 * - * 岁，身体健康，有责任心，有本职工作经验5年以上，能 (略) * 的训练计划， (略) * 完成 (略) 理突发事件任务。

4.保安员：要求年龄 * - * 岁，身高不低于1.6米，身体健康，有责任心，有处理突发事故的经验和办公楼保安工作经历。

5.厨师、厨工：有5年以上大型企事业单位食堂管理工作经验，对厨房运作、培训和食品安全有 * 定的管理经验；具有厨师证（营养师）、健康证。

6.绿化、保洁员：年龄不超过 * 岁，人员配置要求身体健康，有从事过小区及办公楼保洁工作经验，仪表整洁，礼貌和蔼。清洁设施设置合理、完备，按工作程 (略) (略) 日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化、全方位保洁。绿化工从事绿化工作5年以上，熟悉绿化管养知识，有较强的绿化种植、养护技能。

7.水电维修工（电梯管理员）：负责办公大楼水电、弱电、消防系统、电梯等设备设 (略) 维护管理工作。并做好相关巡查记录，要求 * 小时有水电维护工在岗。人 (略) (略) 门颁发的专业上岗证书或相关等级资格证书（如电工证、电梯工证、消防员上岗证、安全主任证、健康证等），能吃苦耐劳，具有责任心，从事本岗位5年以上专业工作经验，确保零修、急修及时率达 * %以上，合格率达 * %。

(略) 有人员必须无违法犯罪、失信记录，且必须签订保密协议。

* 、投标价格及物业管理经费

（ * ）本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等 * 切应尽费用。应包括以下内容：

1.行政费用，包括：员工、管理人员的工资、食宿、社保等费用以及办公经费等；

2.建筑物维护费（不包括发生本体维修项目时产生费用）；

3.公共设备维护费，包括：供电、弱电、消防、电梯、给排水、空调等系统维护费（不包括发生设备更换时产生费用）；

4.公共设施维护费（不包括发生设施更换时产生费用）；

5.治安保卫费；

6.环境清洁卫生费；

7.绿化维护费；

8.管理设备分摊及固定资产折旧费；

9.不可预见费；

* .法定税费；

* .物业管理佣金等；

* .招标范围有关项 (略) 列的各项指定费用。

其中：中标人提交费用必须保证 * 年内员工工资福利的平均月收入（ (略) 保）不得低于以下标准：项目经理 * 元，管理员 * 元，保安员 * 元，保洁工 * 元，绿化工 * 元，水电工 * 元，厨师 * 元。

进场人 (略) 门的工作岗位可根据 (略) 的实际情况，在取得采购方同意的 (略) 适当调整，但总数不得少于项目总需求人数（ * 人）的 * %。

（ * ） (略) 解决员工养老、失业、医疗、工伤、公积金、纳税等保险及劳保、工资、福利、早中晚餐食宿、交通等有关问题。 (略) 有选派到本项目的工作人员办理工伤等保险并签订劳动合同。 (略) 有服务人员的春节、 * * 、国庆节等长假加班安排、节日正常值班等发生的费用由中标单位负责。所有人员的服装费、包括 (略) 有器械器材费用、社保费用、管理费、培训费均由中标单位负责。中标单位必须承诺本项目人员的工资水平高于我市最低工资标准。

（ * ）设备设施专业维保等专项费用支出：

中标单位必须承诺按采购方要求，就以下设备设施系统维护等专项工作无相应维修维护资质的，中标单位必须委托专业 (略) 维修养护：

（ * ）投标供应商应根据本企 (略) 决定报价，但中标单位报价时需考虑上述人员基本工资水平，不得恶意低价中标。采购方有权查阅中标单位工资发放情况，对不符合有关规定的，采购方有权从服务费中扣除相应费用，直接支付员工薪酬。

（ * ）投标人的投标报价， (略) 文件及 (略) 列的 (略) (略) ，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标文件中提出的综合单价或总价为依据。

（ * ）投标人应充分了解项目的位置、情况、道路及任何其他足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准。

（ * ）投标人投标报价总额 * 经中标后，即作为中标单位与采购方签订该项目合同的总价。合同方式见第 * 条相关条款。

（ * ）投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将 (略) 为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

（ * ）中标人根据有关物业管理法规与采购方签订的物业管理委托合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

* 、注意事项

（ * ）中标单位必须为全体服务人员购买工伤、医疗、 (略) 会福利保险；节假日加班按劳动法规定支付报酬。

（ * ）中标单位服务质量不得低于现有服务标准，否则采购方可单方面终止合同，并不承担任何违约责任。

（ * ）中标方人员管理与采购方无关，社会滋事及任何情况下造成的伤残、致命均与采购方无关。

（ * ）中标人不得将项目非法转包给任何单位和个人。否则，采购方有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

（ * ）投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准，采购方将有权不予接受。

* 、 (略) 罚

（ * ） * 方需每季度向 * 方书面汇报物业管理情况。 * 方将每季度对该 (略) 抽查或考核， (略) 文件和合同约定的服务标准和要求，采购单位有权终止委托管 (略) 财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

（ * ）考核机制

服务期内每发生 * 宗有效投诉扣 * 元。

(略) (略) 门日常检查发现的问题以书面形式通知中标人整改的，属于合同范围内的，中标人应及时响应，积极落实，最长不超过 * 天。未能在期限内落实解决的问题由采购单位安排解决，所产生费用在物业管理费中扣除。

日常考核由采购单位组织，按招、投标文件及物业服务合同对照抽查，对抽查中发现的不合格按 (略) 扣罚：

专业人员不符合持证上岗条件每发现 * 宗扣 * 元。因消防技防设施故障维修不及时造成严重后果的，扣 * 元以上，并按相关法律法规追究责任。

清洁保洁不合格每项扣 * － * 元。

绿化养护不合格每项扣 * － * 元。

* 、特别说明

（ * ） (略) (略) ，投标单位没有完全响应，采购方有权单方面解除合同。

（ * ） (略) 具有军事特殊性，所派驻人员必须政治素质过硬（退役军人优先），中标单位需与采购方签订保密协议，要求全体的服务人员遵守保密规定，不得泄露任何与单位有关的信息，否则，追究中标单位及员工的相关责任。

附件

项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

为满足建设 * 流军休服务环境的要求，规范物业管理服务， (略) 日常活动的正常开展， (略) 拟引进第 * 方物业管理机构提供专业物业管理服务，服务范围： (略) (略) 及其他物业点( (略) 整体项目、洪涛大厦、鹿丹名苑、中建大厦、建艺大厦、 (略) 、 (略) 、 (略) )， (略) (略) 位于 (略) 区 (略) 路 * 号，建筑面积 * 7㎡，建有4栋住宅楼及1栋综合楼，整个小区包含 * 台电梯、小区消防设施设备、综合楼中央空调、小区监控、门禁等弱电 (略) 等。其他物业分别位于 (略) 区 (略) 南路洪涛大厦4楼整层， (略) 区滨河路鹿丹名苑7栋2-5层整层及6D， (略) 区东门中路中建大厦8楼整层， (略) 区 (略) 路建艺大厦 * 楼整层， (略) 区石厦北 * 街 (略) A座 点击查看>> ， (略) 区桃源路 (略) A座 点击查看>> ， (略) 区如意路 (略) 2A座 点击查看>> ，以上均属于写字楼，建筑面积合计 * ㎡， (略) 、 (略) 活动室、功能室、会议室、荣誉室、党建阵地等。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

* 、 (略) 小区和其他服务点物业服务标准及要求

● (略) 小区物业服务标准及要求

（ * ）管理事项

1.房 (略) 位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、办公室及功能性用房、设备机房、外窗）的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体公共设施设备（上下水管道、落水管、照明系统、厨房烟道、供水排水系统、供配电系统、消防系统及设备、空调系统、电梯、太阳能热水设备等）的维修、养护、 (略) 服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、球场、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、 (略) 等）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。

5.公共环境( (略) 地、房屋 (略) 位)、办公楼整栋大楼、 (略) 地的清洁卫生，垃圾分类、收集、清运，公共洗手间的日常保洁、清洁用品更换等。

6.本物业各楼层地面的清洁；建筑物内的地毯、木地板定期清洁保养。

7.外墙及玻璃清洗（每年至少2次）。

8.红线范围内（包含屋顶绿化、室内外）的绿化租摆、维护、管理、养护等。

9.公共区域（含军供厨房、军供宿舍）消毒及白蚁防治、防蚊虫、灭鼠等服务。

* . * 小时安全值班、监控、巡视，交通、 (略) 驶、停泊及进出大门的管理。

* .配合和协助当地 (略) 外围安全监控和巡视等安保工作。

* .无条件全力以赴参与采购方开展的各项军休保障任务、日常演练、 (略) 等各项活动以及做好节日氛围营造。

* . (略) 地内的会议设施、文体娱乐设施的清洁、维护、管养。

* . 建立健全物业管理制度，做好各项物业管理记录，保管物业管理档案、资料。

* . (略) 消防安全管理工作，配合采购 (略) 门的检查，做好消防系统维护保养，做好各项维护记录。

* .招标人与中标人协商后， (略) 管理的其他项目。

* .协助开展固定资产保管、登记、管理工作。 (略) 场地、场地 (略) 查验，办理齐全的接管验收手续。

* .中标人在投标文件中承诺的其他事项。

（ * ）管理内容及要求

保证管理范围内各项建筑和配 (略) 于良好的工作状态，营造 * 个健康舒适的工作环境，物业管理的分项内容要求如下：

1.综合要求

（1）对 (略) 日常管理和维修养护（依 (略) 门负责的除外）。

（2）建立公共设备档案（设备台帐），制订 (略) 、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度， (略) ，记录保存齐全。

（3）设备及机房环境整洁、通风，无杂物，无跑、冒、滴、漏、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

（4）设备标志齐全、规范，责任人明确； (略) 需专业技术人员，操作维护 (略) 设备操作规程及保养规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（5）对公共设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造，及时编制维修、更新改造计划，向采购方提出报告与建议，根据采购方的决定，组织维修或者更新改造。

（6）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（7） (略) 实际情况，完善消防等各种应急预案，根据预案组织培训，保证消防等公共安全。

2.基础管理

（1）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理相关职业资格证者或者岗位证书。

（2）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（3）管理服务人员统 * 着装、佩戴标志，行为规范，服务热情。

（4）物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

（5）物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

（6）物业管理房屋及其公共设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（7）建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

（8） (略) ，建立 * 小时值班制度，公示服务电话，接受采购方的报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等各类信息的收集和反馈， (略) 理，有回访制度和记录。

（9）定期向采购方发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改。

3.房屋管理与维护养护

（1）房屋外观整洁；外墙玻璃幕墙清洁明亮；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2） (略) (略) 日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（3）每日巡查1次房间门、楼梯通道以 (略) 位的门窗、玻璃、灯具等， (略) 位及时维修养护。

4.供电系统

（1）确保供电系统工作正常，无安全隐患，无虫、鼠害。

（2）限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知采购方。

（3）有公共用电的用电分析，有节电措施并严格实施，制订临时用电管理措施 (略) 理措 (略) 。

（4）每日定期巡查，定期保养，巡查记录和保养记录齐全。

5.弱电系统

（1）每日巡查弱电系统，有记录，并按工作标准排除故障，保证弱电系统正常工作。

（2）确保监控系统等智能化 (略) 正常，有记录并按规定期限保存。

6.消防系统

（1）消防消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

（2） (略) * 小时值班。

（3）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方 (略) 理各种问题。

（4）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（5）制定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（6）无火灾安全隐患。

7.电梯系统

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯按规定或 (略) ，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

（3）轿厢、井道、机房保持清洁。

（4）电梯（包括餐梯） (略) * 维修保养，维修、保养人员持证上岗。

（5）运行出现故障后，维修人员在规定时 (略) 维修。

（6）运行出现险情后，应有排除 (略) 理措施。

（7）载人电梯 * (略) 。

8.给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）经常查看供水表、设备、阀门、管道工作是否正常，无跑、冒、滴、漏。

（3）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（4）限水、停水按规定时间通知采购方。

（5）排水系统保持通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（6）按规定对 * 次供水蓄水池 (略) 清洁、消毒； * 次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无 * 次污染。

（7）遇有事故，维修人员在规 (略) 抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（8）制 (略) 理方案。

9.公共设施管理

（1）对公共配套 (略) 日常管理和维修养护，确保公共设施完好，运行正常、无随意改变用途。

（2）对管线统 * 下地或入线路管道管理，无架空管线，无碍观瞻。

（3）道路、楼道、大堂等公共照明完好、路灯、楼道灯完好率不低于 * ％，消防通道畅通。

（4）设施标志齐全、规范，责任人明确；设施的检查、维修、保养等记录齐全。

（5）容易危及人身安全的设施有明显警示标志、防范措施和应急方案。

（6）道路平整，主要 (略) 交通标志齐全、规范。

* .安保与车辆管理

（1） (略) 实行封闭式管理，主次出入口闸口 * 小时值勤。

（2） (略) * ，实行 * 小时值班及巡逻制度；保安人员 (略) 的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

（3）对重点区域、 (略) 位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施 * 小时监控。

（4） (略) 特点和周围环境，制订安全防范措施，健全安全管理制度。

（5）对进出车辆实施管理， (略) (略) (略) 、停放，排列整齐，无堵塞交通现象， (略) (略) 。

（6）非机动车车辆 (略) 地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

（7）危 (略) 设有明显标志和防范措施。

（8）对 (略) 的装修等 (略) 进出登记管理。

（9）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采 (略) 门，并协助采取相应措施。

* .环境卫生管理

（1）环卫设备完备，合理设置垃圾箱、 (略) ，保持垃圾桶清洁、无异味。

（2） (略) 责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）实施垃圾分类，日产日清，危险废弃物按政 (略) 理。

（4） (略) 位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净； (略) 地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

（6）雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，发现异常及时清掏。

（7）根据实际 (略) 消毒和灭虫除害，对大楼及公共设施设备无虫害。

* .绿化管理

（1）室内外绿化的租摆，有专业人员实施绿化养护管理。

（2）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（3）花草树木长势良好，根据其品种和生长情况，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。

（4）绿地生长良好，及时修剪和更换死株，无杂草、纸屑、烟头、石块等杂物。

（5）架空层和屋顶花园等绿化有管理措施并落实。

（6）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。

（7）定期喷洒药物，预防病虫害。

* .完成采购方临时交待的其他任务

（ * ）物业服务标准

严格按照国家有关法律法规和 (略) 市区物业管 (略) 门规定的各项标准、行业有关标准及ISO * 国际质量 (略) 运作和管理，并达到以下标准：

1.房屋及配套设施完好率 * %；

2.零修急修及时率 * %；

3.维修工程质量合格率 * %；

4.管理人员专业培训合格率 * %；

5.绿化完好率 * %；

6.清洁保洁率 * %；

7.站内治安案件发生率0.1%以下，无任何重大事故发生；

8.有效投诉率0.2%以下；

9. (略) 理率达 * %；

* .消防管理通过政府规定，年检完好率 * %。

* .道路完好率及使用率 * %；

* .路灯和公共照明、排水排污设施、公共文体设施完好率 * %；

* .监控设施、大型机重要机电设备完好率 * %；

* .其他相关具体作业标准

（1）建筑物日常维修养护具体项目服务标准

（2）设备设施具体项目及服务标准

（3）清洁服务具体项目及服务标准

●其他服务点物业服务标准及要求

（ * ）管理事项

1.公共环境( (略) 地、房屋 (略) 位)、办公楼整栋大楼、 (略) 地的清洁卫生，垃圾分类、收集、清运，公共洗手间的日常保洁、清洁用品更换等。

2.本物业各楼层地面的清洁；建筑物内的地毯、木地板定期清洁保养。

3.安全值班、监控、巡视。

4.招标人与中标人协商后， (略) 管理的其他项目。

（ * ）管理内容及要求

保证管理范围内各项建筑和配 (略) 于良好的工作状态，营造 * 个健康舒适的工作环境，物业管理的分项内容要求如下：

1.基础管理

（1）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理相关职业资格证者或者岗位证书。

（2）有完善的物业管理方案。

（3）管理服务人员统 * 着装、佩戴标志，行为规范，服务热情。

（4）物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2.安保管理

(略) * ，实行值班及巡逻制度；保安人员熟悉环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

3.环境卫生管理

（1）环卫设备完备，合理设置垃圾箱、 (略) ，保持垃圾桶清洁、无异味。

（2） (略) 责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）实施垃圾分类，日产日清，危险废弃物按政 (略) 理。

（4） (略) 位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净； (略) 地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

（6）雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，发现异常及时清掏。

（7）根据实际 (略) 消毒和灭虫除害，对大楼及公共设施设备无虫害。

4.完成采购方临时交待的其他任务

（ * ）物业服务标准

严格按照国家有关法律法规和 (略) 市区物业管 (略) 门规定的各项标准、行业有关标准及ISO * 国际质量 (略) 运作和管理，并达到以下标准：

1.清洁保洁率 * %；

2.有效投诉率0.2%以下；

3. (略) 理率达 * %；

商务需求

（ * ） (略) 固定总价合同方式，按季度包干，单价不做调整。

（ * ）按季度支付,以每季度首月 * 日前支付该季度费用。凭承包方完税发票，由采购方签署付款凭证,办理付款手续。

评标信息

评标信息

评标方法：综合评分法（新价格分算法）

综合评分法， (略) (略) 实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。

价格分计算方法：

价格分应当采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统 * 按照下列公式计算：

投标报价得分=(评标基准价／投标报价)× *

评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An

F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；

A1、A2、……An 分别为各 (略) 占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。

评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。

此方法适用于货物类、服务类、工程类项目。

其他

* 、物业管理服务人员配备要求

（ * ）本项目投 (略) 最低配备人数

（ * ）其他点最低配备人数

项目经理1人、项目管理员1人、绿植养护员1人；各分点人员如下：

1.洪涛大厦保安员1人、保洁员2人、厨师兼厨工2人；

2.中建大厦保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

3. (略) 保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

4. (略) 保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

5.新 (略) 保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

6.建艺大厦保安员1人、保洁员1人、厨师兼厨工1人；

7.鹿丹名苑保安员2人、保洁员2人、厨师兼厨工1人；

合计： * 人。

（ * ）服务人员配置要求

1.项目经理：全面 (略) 物业服务工作的管理，做好与单位方的沟通和协调工作。人员配置要求经专业培训、具有全国物业管理企业经理上岗资格，从事本岗位5年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，善于沟通。

2.项目管理员：要求从事本岗位3年以上工作经验；大专以上学历，有 * 定的组织协调、写作能力，工作严谨认真。能熟练运用计算机及日常办公软件。其中，安全主管：要求年龄 * 岁以下，有建筑物消防设施操作员证（ * 级以上），熟练操作自动消防系统，有制定消防应急预案及组织演习的实践经验。

3. (略) 长：要求年龄 * - * 岁，身体健康，有责任心，有本职工作经验5年以上，能 (略) * 的训练计划， (略) * 完成 (略) 理突发事件任务。

4.保安员：要求年龄 * - * 岁，身高不低于1.6米，身体健康，有责任心，有处理突发事故的经验和办公楼保安工作经历。

5.厨师、厨工：有5年以上大型企事业单位食堂管理工作经验，对厨房运作、培训和食品安全有 * 定的管理经验；具有厨师证（营养师）、健康证。

6.绿化、保洁员：年龄不超过 * 岁，人员配置要求身体健康，有从事过小区及办公楼保洁工作经验，仪表整洁，礼貌和蔼。清洁设施设置合理、完备，按工作程 (略) (略) 日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化、全方位保洁。绿化工从事绿化工作5年以上，熟悉绿化管养知识，有较强的绿化种植、养护技能。

7.水电维修工（电梯管理员）：负责办公大楼水电、弱电、消防系统、电梯等设备设 (略) 维护管理工作。并做好相关巡查记录，要求 * 小时有水电维护工在岗。人 (略) (略) 门颁发的专业上岗证书或相关等级资格证书（如电工证、电梯工证、消防员上岗证、安全主任证、健康证等），能吃苦耐劳，具有责任心，从事本岗位5年以上专业工作经验，确保零修、急修及时率达 * %以上，合格率达 * %。

(略) 有人员必须无违法犯罪、失信记录，且必须签订保密协议。

* 、投标价格及物业管理经费

（ * ）本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等 * 切应尽费用。应包括以下内容：

1.行政费用，包括：员工、管理人员的工资、食宿、社保等费用以及办公经费等；

2.建筑物维护费（不包括发生本体维修项目时产生费用）；

3.公共设备维护费，包括：供电、弱电、消防、电梯、给排水、空调等系统维护费（不包括发生设备更换时产生费用）；

4.公共设施维护费（不包括发生设施更换时产生费用）；

5.治安保卫费；

6.环境清洁卫生费；

7.绿化维护费；

8.管理设备分摊及固定资产折旧费；

9.不可预见费；

* .法定税费；

* .物业管理佣金等；

* .招标范围有关项 (略) 列的各项指定费用。

其中：中标人提交费用必须保证 * 年内员工工资福利的平均月收入（ (略) 保）不得低于以下标准：项目经理 * 元，管理员 * 元，保安员 * 元，保洁工 * 元，绿化工 * 元，水电工 * 元，厨师 * 元。

进场人 (略) 门的工作岗位可根据 (略) 的实际情况，在取得采购方同意的 (略) 适当调整，但总数不得少于项目总需求人数（ * 人）的 * %。

（ * ） (略) 解决员工养老、失业、医疗、工伤、公积金、纳税等保险及劳保、工资、福利、早中晚餐食宿、交通等有关问题。 (略) 有选派到本项目的工作人员办理工伤等保险并签订劳动合同。 (略) 有服务人员的春节、 * * 、国庆节等长假加班安排、节日正常值班等发生的费用由中标单位负责。所有人员的服装费、包括 (略) 有器械器材费用、社保费用、管理费、培训费均由中标单位负责。中标单位必须承诺本项目人员的工资水平高于我市最低工资标准。

（ * ）设备设施专业维保等专项费用支出：

中标单位必须承诺按采购方要求，就以下设备设施系统维护等专项工作无相应维修维护资质的，中标单位必须委托专业 (略) 维修养护：

（ * ）投标供应商应根据本企 (略) 决定报价，但中标单位报价时需考虑上述人员基本工资水平，不得恶意低价中标。采购方有权查阅中标单位工资发放情况，对不符合有关规定的，采购方有权从服务费中扣除相应费用，直接支付员工薪酬。

（ * ）投标人的投标报价， (略) 文件及 (略) 列的 (略) (略) ，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标文件中提出的综合单价或总价为依据。

（ * ）投标人应充分了解项目的位置、情况、道路及任何其他足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准。

（ * ）投标人投标报价总额 * 经中标后，即作为中标单位与采购方签订该项目合同的总价。合同方式见第 * 条相关条款。

（ * ）投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将 (略) 为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

（ * ）中标人根据有关物业管理法规与采购方签订的物业管理委托合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

* 、注意事项

（ * ）中标单位必须为全体服务人员购买工伤、医疗、 (略) 会福利保险；节假日加班按劳动法规定支付报酬。

（ * ）中标单位服务质量不得低于现有服务标准，否则采购方可单方面终止合同，并不承担任何违约责任。

（ * ）中标方人员管理与采购方无关，社会滋事及任何情况下造成的伤残、致命均与采购方无关。

（ * ）中标人不得将项目非法转包给任何单位和个人。否则，采购方有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

（ * ）投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准，采购方将有权不予接受。

* 、 (略) 罚

（ * ） * 方需每季度向 * 方书面汇报物业管理情况。 * 方将每季度对该 (略) 抽查或考核， (略) 文件和合同约定的服务标准和要求，采购单位有权终止委托管 (略) 财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

（ * ）考核机制

服务期内每发生 * 宗有效投诉扣 * 元。

(略) (略) 门日常检查发现的问题以书面形式通知中标人整改的，属于合同范围内的，中标人应及时响应，积极落实，最长不超过 * 天。未能在期限内落实解决的问题由采购单位安排解决，所产生费用在物业管理费中扣除。

日常考核由采购单位组织，按招、投标文件及物业服务合同对照抽查，对抽查中发现的不合格按 (略) 扣罚：

专业人员不符合持证上岗条件每发现 * 宗扣 * 元。因消防技防设施故障维修不及时造成严重后果的，扣 * 元以上，并按相关法律法规追究责任。

清洁保洁不合格每项扣 * － * 元。

绿化养护不合格每项扣 * － * 元。

* 、特别说明

（ * ） (略) (略) ，投标单位没有完全响应，采购方有权单方面解除合同。

（ * ） (略) 具有军事特殊性，所派驻人员必须政治素质过硬（退役军人优先），中标单位需与采购方签订保密协议，要求全体的服务人员遵守保密规定，不得泄露任何与单位有关的信息，否则，追究中标单位及员工的相关责任。

附件