项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

（ * ）服务范围

1、房屋建 (略) 位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙体、楼梯间通道、门厅、设备机房）的维护和管理；

2、房屋建筑本体共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、厨房排烟管道、本物业红线内属物业管理范围的设施包括：道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、室内泵房（消防、空调泵房）路灯、 (略) 的维修、养护和管理；

3、消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、办公楼供水、排水系统、空调系统、音响投影、扩音、会务设备、电梯设备、办公设备、电话系统等的维护、保养和管理；

4、本物业范围公共区域及室内外环境、办公家具、设备等的清洁卫生、垃圾的收集，领导区域清洁服务管理，每天清运垃圾，化粪池清理；负责卫生间擦手纸、卫生纸、洗手液等清洁用品的更换， * 年 * 次外墙清洗服务

5、 * 小时安全值班、监控、巡视大堂、楼道、 (略) 、电梯内外、中心外围保安工作； (略) 交通、 (略) 驶停靠及进出大门的管理；

6、 (略) 与引导工作；

7、会务接待服务工作；

8、秩序维护工作

9、物业及物业管理档案、资料的整理；

* 、法规和政策规定的由中标单位管理的其他事项。

（ * ）履约时人员配备要求

1、管理机构与人力资源配置要求

（1）物业管理 (略) 的具体情况，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。

（2）管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

（3）管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为客户提供服务。

（4）管理服务人员应按规定统 * 着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。

（5）管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。

（6）管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。

2、人员最低配置标准

项目经理1人、综合主管1人、管理人员7人、客服人员2人、保安人员 * 人、机电人员 * 人、清洁工 * 人，绿化工1人，共计 * 人。

3、人员要求

（1）项目负责人：年龄：大专以上学历，中级以上职称，从事物业管理5年以上，熟悉ISO * 质量体系运作，持物业企业经理上岗证。

（2）综合主管：年龄：大专以上学历，性格外向，形象气质出众，服务意识强，待人谦和，口语能力强， (略) 内部沟通及对外联络，有大型及重要接待经验。

（3）客户服务：年龄： * - * 岁，女，高中以上学历，身高 * 以上，外表形象气质佳，普通话发音清晰、标准，有较强的沟通表达能力

（4）工程主管：具有 * 年以上写字楼设备管理经验，有对设备维修保养，更新改造的能力，具室内灯光音响操作使用管理经验；

（5）工程机电工：年龄： * - * 岁，高中以上学历，具有 * 年以上相关工作经验和写字楼设备管理经验。

（6）安全主管：男性，年龄：大专以上学历，熟 (略) 业，政府物业安全主管经验，具备较高素质军事业务技能、组织过大型消防演习和培训， (略) 理各类突发事件；

（7）保安员：男性，年龄： * - * 岁，高中以上学历，持有保安员上岗证，具有 * 年以上政府物业相关工作经验，具备较高素质业务技能、 (略) 理各类突发事件；

（8）清洁主管：年龄：高中以上文化，品貌端正，身体健康，朴实肯干，具有 * 年以上相关工作经验，有丰富的清洁及ISO * 1环境管理知识；

（9）保洁/绿化员，初中以上文化，年龄： * 岁以内，品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁/绿化工作标准操作技能。 * 官端正，具有 * 年以上相关工作经验，有 * 定的清洁及ISO * 1环境管理知识。

4、岗位工作内容及标准

（1）物业管理服务机构要做好维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设 (略) 。

（2）物业管理服 (略) 提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务， (略) 的人员、财产和建筑物的安全。

（3）物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

（4）物业管理服务机构应对物业管理范围内的绿地和 (略) 养护服务， (略) 整体的景观效果。

（5）物业管理服务机构应提供办公区域之邮件分发、以及会务服务，达到快捷、便利之服务要求。

（6）物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共 (略) 会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告采购单位、物业管理 (略) 门，并采取相应措施。

（ * ）管理服务内容及标准

（ * ）基础管理

1、物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统 * 着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

4、物业管理企业在财务管理、会计核算、税 (略) 有关规定；每月向采购单位提交财务报表和物料使用表（采购单 (略) 分）。

5、房屋及其共享设施设备档案数据齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

6、建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

7、建立 * 小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投放等各类信息的收集和反馈， (略) 理，有回访制度和记录。

8、定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 * %以上。

9、零修急修及时率 * %，返修率不高于1%，并有回访记录。

（ * ）工程服务标准

1、房屋管理与维修养护

（1）中心、栋号、楼层、房号标志明显，合理。

（2）无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

（3）中心房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（4）房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

2、设备管理

综合要求：

（1）制定 (略) 、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度， (略) 。

（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

（3） (略) 需专业技术人员， (略) 操作规程。

（4）设备良好，运行正常，无因管理原因造成的重大管理责任事故发生。

供电系统：

（1）保证正常供电，并定期留意市政停电信息，如有则提前通知采购单位。

（2）制 (略) 理措 (略) 。

（3）备用应急发电机可随时起用。

弱电系统：

（1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

（2）监控系统等智能化 (略) 正常，有记录并按规定期限保存。

消防系统：

（1） (略) * 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方 (略) 理各种问题。

（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（4）制订突发的火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（5）无火灾安全隐患。

电梯系统:

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯按 (略) ，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

（3）轿厢、井道、机房保持清洁。

（4） (略) * 维修保养，维修、保养人员持证上岗。

（5）运行出现故障后，维修人员应在 * 分 (略) 维修。

（6）运行出现险情后，应有排除 (略) 理措施。

给排水系统:

（1） (略) 用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。

（3）按规定对 * 次供水蓄 (略) 清洁、消毒； * 次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无 * 次污染。

（4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（5）限水、停水按规定时间通知住用户。

（6）排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（7）遇有事故，维修人员在规 (略) 抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（8）制 (略) 理方案。

空调系统:

（1）中央 (略) 正常， (略) 正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

（2）中央空调 (略) 故障后，维修人员在规定时 (略) 维修。

（3）制订中央空调发 (略) 理方案。

避雷系统:

避雷系统应按规定由 (略) 检测

3、共用设施管理

（1）共用设备配套服务设施完好，无随意改变用途。

（2）共用管线统 * 下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

（3）道路、楼道、大堂等公共照明完好。

（4）中心范围内的管道通畅，路面平坦。

4、日常维修服务要求

（1）房屋 (略) 地日常保养、维修服务要求：

（2）机电设备维修及公共设施保养服务内容及标准

（ * ）秩序维护服务及车辆管理

1、基本要求

（1）实行封闭式管理，主出入口 * 小时值岗。

（2）有专 (略) * ，实行 * 小时值班及巡逻制度；秩序维 (略) 的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、 (略) 位、重点设备机房至少每3小时巡视 * 次并记录。发现违法、 (略) 为应及时制止；

——巡视应使用巡更设备， (略) 保持巡更记录；

——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；

——巡视中发现各区域内的异常情况，应立 (略) (略) 采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（3）结合项目特点，制定安全防范措施,对法庭及领导办公区重点巡逻值守，随时提防突发事件的发生。

（4）确保外来人员必须经安 (略) ，以防危险物品（爆炸品、易燃品、管制刀具等） (略) 内。外 (略) 后，若 (略) ，应重新通过安检进入。

（5）进出通道各种车辆管理有序，无堵塞交通现象， (略) (略) 。

（6） (略) 及停车楼 * 小时专人管理，出入登记，管理有序，排列整齐。

（7）危 (略) 设有明显标志和防范措施。

（8）非机动车 (略) 地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

（9）消防管理。

——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；

——定期对消防 (略) 巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设 (略) 与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；

—— (略) 消防宣传和消防演习。

2、秩序 (略) 管理服务内容及标准

（ * ）保洁服务

1、基本要求

（1） (略) (略) 理，按照设有垃圾箱、果皮箱、 (略) (略) 理。

（2） (略) 责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）垃圾日产日清， (略) 卫生消毒灭杀。

（4）无乱贴、乱画和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、玻璃窗等保持洁净；中心内无纸屑、烟头等废弃物。

（5）实行隐性化服务，道路、大堂、电梯、走道 (略) ，需在工作人员上班前完成清洁工作。

2、清洁卫生服务内容及标准

（ * ）消杀服务

1、负责红线范围内的“ * 害”消杀（ (略) 、周边及相应的草地、绿化带、下水道、 (略) 理池、垃圾收集点、地下车库、排洪沟等）。

2、有效控制老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子的密度,杜绝老鼠存在。同时须对校园内（含绿地） (略) (略) 理。

3、投标人须指派有消杀经验的专业技术人员到约定的 (略) 检查和消杀，自备器械和规定的药物，并事先通知采购人管理人员。投标人工 (略) 服务时，应配合采购人管理人员的合理安排和监督。

4、每月至少 * 次对 (略) 处理和检查，并根据消杀效果及采购 (略) 理和检查的次数。每次服务后须出具“ * 害”消杀服务报告， (略) 使用的药物、地点和方法。

5、投标人使用防治有害生物的药物必需符合爱卫办 (略) 门的规定，并确保安全和效果。

6、根据要求做好其它有关消杀的服务工作。

（ * ）绿化环境管理

1、负责室外绿化（含楼顶绿化）的养护和管理，边坡绿化养护（。

2、负责重要活动摆花及管理，所摆放鲜花植物品种及其方案由采购方拟定，交由中 (略) 。

3、负责节假日（春节、 * * 、国庆、元旦）、重要 (略) 接待、等重 (略) 典活动的摆花及管理工作。

4、负责绿化地被初露及灌木、乔木、水生植物等缺株补植。

5、 (略) 有植物的施肥、病虫害防治以及 (略) 需的防风支撑物。每年春、秋季重点施肥2-3次。

6、根据要求做好环境绿化相关的其它服务工作。

（ * ）客户及会务服务

1、提前按要求布置台型并对会议中需使用的 (略) 检查。

2、按系统内 (略) 会议室会议设备调配、设置会议时段门禁、会议室和会议设备使用及归还检查和数据分析、违规情况汇报。

3、 (略) 分发资料及文具布置。

4、如遇有变更台型要求，按要求的时间点予以配合。

5、放置水牌、电子显示欢迎语、 (略) 到电梯内红地毯、 (略) 茶水香巾资料及文具布置、现场设备准备、安全巡查、会议期间服务、会议结束后保洁及设施设备检查。

6、海报张贴、物品搬运、零星物品悬挂等。

7、提前半小时完成。

（ * ）多功能厅及北厅服务

1、负责多功能厅及北厅地等物业管理工作。

2、 (略) 的安排、通知等使用计划准时开关多功能厅，负责相关设施维护管理工作。

3、场馆活动结束后，及时安排人员清洁和整 (略) 所环境，关闭相关设备设施，发现异常情况及时报告。

4、根据要求做好 (略) 馆服务工作。

商务需求

（ * ）服务期限：本项目服务期限为自合同签订之日起1年（ * 个日历日）。

本项目为长期服务类项目， (略) 的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过 * 年。若政 (略) 门发现项目有异常情况， (略) 门意见为准。

（ * ）付款方式：每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由采购方签署付款凭证,办理付款手续

（ * ）质量考核验收标准及违约金

1.质量考核验收标准：

1、合同期内，执行《 (略) 市物业管理考评评比（写字楼）》标准达 * %以上。

2、制定物业管理发展规划，有计划、有检查、采购单位满意率 * %以上。

3、有效投诉率低于2%。

4、 (略) 理率达 * %。

5、房屋及公共配套设备、设备完好率 * %以上。

6、项目内治安案件发案率为零，无任何重大事故发生。

7、环境卫生、消杀达标率为 * %。

8、利用现代化管理手 (略) 管理。

9、消防管理符合政府的有关要求，年检完好率 * %。

2.违约金：

1、如因 * 方原因，造成 * 方未完成规定管理目标或直接造成 * 方经济损失的， * 方应给予 * 方相应补偿； * 方有权要求 * 方限期整改，并有权终止合同。

2、如因 * 方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成 * 方经济损失的， * 方应给予 * 方相应补偿。 * 方有权要求 * 方限期整改，并有权终止合同。

评标信息

序号

评分项

权重

1

价格

≥ *

2

(略) 分

约 *

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

实施方案（工作措施、工作方法、工作手段、工作流程）

约 *

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

2

项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议

约5

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

3

质量（完成时间、安全、环保）保障措施及方案

约 *

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

4

项目完成（服务期满）后的服务承诺

约5

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

5

违约承诺

约5

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

3

(略) 分

约 *

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

投标人资格情况及通过相关认证情况

≤4

专家打分

设置与项目相关的资格（认证）要求， * 般采取客观化评分。

2

拟安排的项目负责人情况

≤5

专家打分

考察内容：项目负责人专业、学历、职称、特长、项目经验等内容。

提供聘用合同和其他证明材料扫描件，原件备查。未提供聘用合同扫描件的，不得分。按照投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

3

拟安 (略) 成员（项目负责人除外）情况

≤ *

专家打分

团队成员总人数要求至少？？人，未达到人数要求的，不得分。

考察内容：团队成员的专业、学历、职称、特长、项目经验等内容。

提供聘用合同和其他证明材料扫描件，原件备查。未提供聘用合同扫描件的，不得分。

按照投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

4

投标人自主知识产权产品（创新、设计）情况

≤2

专家打分

考察投标人在项目相关领域自主知识产权情况， * 般采取客观化评分。

5

项目拟使用的车辆（场地、工具、机器）情况

≤8

专家打分

考察拟使用的车辆（场地、工具、机器）情况（自有、租赁均可），要求提供发票（行驶证）等作为证明资料， * 般采取客观化评分。

不得以自有或租赁区别对待。

6

项目拟选用产品的成熟度及可靠性

≤5

专家打分

考察拟使用的产品（软件）情况，要求提供证书（如《软件产品登记证书》）等作为证明资料， * 般采取客观化评分。

7

(略) 情况

≤2

专家打分

要求投标人就是否受 (略) (略) 罚作为得分依据；以投标人在投标文件中提供的承诺作为依据；若隐瞒情况虚假应标将被废 (略) 门处理。采取客观化评分； (略) 罚不得分。

8

(略) 点

≤3

专家打分

(略) 企业或非 (略) 企业，但在 (略) (略) (略) 等机构的，得满分（须在投标文件中就设立的 (略) 说明，并提供机构营业执照扫描件，原件备查）；否则不得分。

5

(略) 分

≤5

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

报价合理性

≤5

专家打分

考察内容：对照招标文件关于详细分项报价的要求，结合本项目完成（服务）期限要求和人员要求，考察投标人"详细分项报价"的科学性及合理性。横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

6

现场演示（讲标、答辩）部分

≤5

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

现场演示（讲标、答辩）情况

≤5

专家打分

(略) 演示（讲标、答辩） (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数，评价为良得 * %- * %分数，评价为中得 * %- * %分数，评价为差不得分；也可以设定客观条件， (略) 客观打分。 (略) 演示（讲标、答辩）情况，本项不得分。

4

诚信情况

7

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

诚信管理情况

5

专家打分

评分准则内容:投标人在参与政府采购活动中存在诚信管理相关问 (略) (略) 理措施实施期限内，或者近 * 年（以投标截止日期为准）投标人在 (略) 有履约评价为差的记录，本项均不得分，否则得满分。投标人无需提供任何证明材料，由工作 (略) 提供相关信息。

2

反贿赂管理体系认证情况

2

专家打分

评分准则内容:通过反贿赂管理体系认证得满分，否则不得分。要求提供认证证书扫描件（原件备查）作为得分依据。评分中出现无证明资料或 (略) 提供资料判断是否得分的情况， * (略) 理。例外情况：如“诚信管理情况” * 项不得分，则不论是否通过反贿赂管理体系认证，本项均不得分。

项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

（ * ）服务范围

1、房屋建 (略) 位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙体、楼梯间通道、门厅、设备机房）的维护和管理；

2、房屋建筑本体共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、厨房排烟管道、本物业红线内属物业管理范围的设施包括：道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、室内泵房（消防、空调泵房）路灯、 (略) 的维修、养护和管理；

3、消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、办公楼供水、排水系统、空调系统、音响投影、扩音、会务设备、电梯设备、办公设备、电话系统等的维护、保养和管理；

4、本物业范围公共区域及室内外环境、办公家具、设备等的清洁卫生、垃圾的收集，领导区域清洁服务管理，每天清运垃圾，化粪池清理；负责卫生间擦手纸、卫生纸、洗手液等清洁用品的更换， * 年 * 次外墙清洗服务

5、 * 小时安全值班、监控、巡视大堂、楼道、 (略) 、电梯内外、中心外围保安工作； (略) 交通、 (略) 驶停靠及进出大门的管理；

6、 (略) 与引导工作；

7、会务接待服务工作；

8、秩序维护工作

9、物业及物业管理档案、资料的整理；

* 、法规和政策规定的由中标单位管理的其他事项。

（ * ）履约时人员配备要求

1、管理机构与人力资源配置要求

（1）物业管理 (略) 的具体情况，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。

（2）管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

（3）管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为客户提供服务。

（4）管理服务人员应按规定统 * 着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。

（5）管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。

（6）管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。

2、人员最低配置标准

项目经理1人、综合主管1人、管理人员7人、客服人员2人、保安人员 * 人、机电人员 * 人、清洁工 * 人，绿化工1人，共计 * 人。

3、人员要求

（1）项目负责人：年龄：大专以上学历，中级以上职称，从事物业管理5年以上，熟悉ISO * 质量体系运作，持物业企业经理上岗证。

（2）综合主管：年龄：大专以上学历，性格外向，形象气质出众，服务意识强，待人谦和，口语能力强， (略) 内部沟通及对外联络，有大型及重要接待经验。

（3）客户服务：年龄： * - * 岁，女，高中以上学历，身高 * 以上，外表形象气质佳，普通话发音清晰、标准，有较强的沟通表达能力

（4）工程主管：具有 * 年以上写字楼设备管理经验，有对设备维修保养，更新改造的能力，具室内灯光音响操作使用管理经验；

（5）工程机电工：年龄： * - * 岁，高中以上学历，具有 * 年以上相关工作经验和写字楼设备管理经验。

（6）安全主管：男性，年龄：大专以上学历，熟 (略) 业，政府物业安全主管经验，具备较高素质军事业务技能、组织过大型消防演习和培训， (略) 理各类突发事件；

（7）保安员：男性，年龄： * - * 岁，高中以上学历，持有保安员上岗证，具有 * 年以上政府物业相关工作经验，具备较高素质业务技能、 (略) 理各类突发事件；

（8）清洁主管：年龄：高中以上文化，品貌端正，身体健康，朴实肯干，具有 * 年以上相关工作经验，有丰富的清洁及ISO * 1环境管理知识；

（9）保洁/绿化员，初中以上文化，年龄： * 岁以内，品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁/绿化工作标准操作技能。 * 官端正，具有 * 年以上相关工作经验，有 * 定的清洁及ISO * 1环境管理知识。

4、岗位工作内容及标准

（1）物业管理服务机构要做好维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设 (略) 。

（2）物业管理服 (略) 提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务， (略) 的人员、财产和建筑物的安全。

（3）物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

（4）物业管理服务机构应对物业管理范围内的绿地和 (略) 养护服务， (略) 整体的景观效果。

（5）物业管理服务机构应提供办公区域之邮件分发、以及会务服务，达到快捷、便利之服务要求。

（6）物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共 (略) 会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告采购单位、物业管理 (略) 门，并采取相应措施。

（ * ）管理服务内容及标准

（ * ）基础管理

1、物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统 * 着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

4、物业管理企业在财务管理、会计核算、税 (略) 有关规定；每月向采购单位提交财务报表和物料使用表（采购单 (略) 分）。

5、房屋及其共享设施设备档案数据齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

6、建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

7、建立 * 小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投放等各类信息的收集和反馈， (略) 理，有回访制度和记录。

8、定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 * %以上。

9、零修急修及时率 * %，返修率不高于1%，并有回访记录。

（ * ）工程服务标准

1、房屋管理与维修养护

（1）中心、栋号、楼层、房号标志明显，合理。

（2）无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

（3）中心房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（4）房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

2、设备管理

综合要求：

（1）制定 (略) 、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度， (略) 。

（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

（3） (略) 需专业技术人员， (略) 操作规程。

（4）设备良好，运行正常，无因管理原因造成的重大管理责任事故发生。

供电系统：

（1）保证正常供电，并定期留意市政停电信息，如有则提前通知采购单位。

（2）制 (略) 理措 (略) 。

（3）备用应急发电机可随时起用。

弱电系统：

（1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

（2）监控系统等智能化 (略) 正常，有记录并按规定期限保存。

消防系统：

（1） (略) * 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方 (略) 理各种问题。

（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（4）制订突发的火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（5）无火灾安全隐患。

电梯系统:

（1）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（2）电梯按 (略) ，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。

（3）轿厢、井道、机房保持清洁。

（4） (略) * 维修保养，维修、保养人员持证上岗。

（5）运行出现故障后，维修人员应在 * 分 (略) 维修。

（6）运行出现险情后，应有排除 (略) 理措施。

给排水系统:

（1） (略) 用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。

（3）按规定对 * 次供水蓄 (略) 清洁、消毒； * 次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无 * 次污染。

（4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（5）限水、停水按规定时间通知住用户。

（6）排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（7）遇有事故，维修人员在规 (略) 抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（8）制 (略) 理方案。

空调系统:

（1）中央 (略) 正常， (略) 正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

（2）中央空调 (略) 故障后，维修人员在规定时 (略) 维修。

（3）制订中央空调发 (略) 理方案。

避雷系统:

避雷系统应按规定由 (略) 检测

3、共用设施管理

（1）共用设备配套服务设施完好，无随意改变用途。

（2）共用管线统 * 下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

（3）道路、楼道、大堂等公共照明完好。

（4）中心范围内的管道通畅，路面平坦。

4、日常维修服务要求

（1）房屋 (略) 地日常保养、维修服务要求：

（2）机电设备维修及公共设施保养服务内容及标准

（ * ）秩序维护服务及车辆管理

1、基本要求

（1）实行封闭式管理，主出入口 * 小时值岗。

（2）有专 (略) * ，实行 * 小时值班及巡逻制度；秩序维 (略) 的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、 (略) 位、重点设备机房至少每3小时巡视 * 次并记录。发现违法、 (略) 为应及时制止；

——巡视应使用巡更设备， (略) 保持巡更记录；

——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；

——巡视中发现各区域内的异常情况，应立 (略) (略) 采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（3）结合项目特点，制定安全防范措施,对法庭及领导办公区重点巡逻值守，随时提防突发事件的发生。

（4）确保外来人员必须经安 (略) ，以防危险物品（爆炸品、易燃品、管制刀具等） (略) 内。外 (略) 后，若 (略) ，应重新通过安检进入。

（5）进出通道各种车辆管理有序，无堵塞交通现象， (略) (略) 。

（6） (略) 及停车楼 * 小时专人管理，出入登记，管理有序，排列整齐。

（7）危 (略) 设有明显标志和防范措施。

（8）非机动车 (略) 地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

（9）消防管理。

——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；

——定期对消防 (略) 巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设 (略) 与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；

—— (略) 消防宣传和消防演习。

2、秩序 (略) 管理服务内容及标准

（ * ）保洁服务

1、基本要求

（1） (略) (略) 理，按照设有垃圾箱、果皮箱、 (略) (略) 理。

（2） (略) 责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）垃圾日产日清， (略) 卫生消毒灭杀。

（4）无乱贴、乱画和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、玻璃窗等保持洁净；中心内无纸屑、烟头等废弃物。

（5）实行隐性化服务，道路、大堂、电梯、走道 (略) ，需在工作人员上班前完成清洁工作。

2、清洁卫生服务内容及标准

（ * ）消杀服务

1、负责红线范围内的“ * 害”消杀（ (略) 、周边及相应的草地、绿化带、下水道、 (略) 理池、垃圾收集点、地下车库、排洪沟等）。

2、有效控制老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子的密度,杜绝老鼠存在。同时须对校园内（含绿地） (略) (略) 理。

3、投标人须指派有消杀经验的专业技术人员到约定的 (略) 检查和消杀，自备器械和规定的药物，并事先通知采购人管理人员。投标人工 (略) 服务时，应配合采购人管理人员的合理安排和监督。

4、每月至少 * 次对 (略) 处理和检查，并根据消杀效果及采购 (略) 理和检查的次数。每次服务后须出具“ * 害”消杀服务报告， (略) 使用的药物、地点和方法。

5、投标人使用防治有害生物的药物必需符合爱卫办 (略) 门的规定，并确保安全和效果。

6、根据要求做好其它有关消杀的服务工作。

（ * ）绿化环境管理

1、负责室外绿化（含楼顶绿化）的养护和管理，边坡绿化养护（。

2、负责重要活动摆花及管理，所摆放鲜花植物品种及其方案由采购方拟定，交由中 (略) 。

3、负责节假日（春节、 * * 、国庆、元旦）、重要 (略) 接待、等重 (略) 典活动的摆花及管理工作。

4、负责绿化地被初露及灌木、乔木、水生植物等缺株补植。

5、 (略) 有植物的施肥、病虫害防治以及 (略) 需的防风支撑物。每年春、秋季重点施肥2-3次。

6、根据要求做好环境绿化相关的其它服务工作。

（ * ）客户及会务服务

1、提前按要求布置台型并对会议中需使用的 (略) 检查。

2、按系统内 (略) 会议室会议设备调配、设置会议时段门禁、会议室和会议设备使用及归还检查和数据分析、违规情况汇报。

3、 (略) 分发资料及文具布置。

4、如遇有变更台型要求，按要求的时间点予以配合。

5、放置水牌、电子显示欢迎语、 (略) 到电梯内红地毯、 (略) 茶水香巾资料及文具布置、现场设备准备、安全巡查、会议期间服务、会议结束后保洁及设施设备检查。

6、海报张贴、物品搬运、零星物品悬挂等。

7、提前半小时完成。

（ * ）多功能厅及北厅服务

1、负责多功能厅及北厅地等物业管理工作。

2、 (略) 的安排、通知等使用计划准时开关多功能厅，负责相关设施维护管理工作。

3、场馆活动结束后，及时安排人员清洁和整 (略) 所环境，关闭相关设备设施，发现异常情况及时报告。

4、根据要求做好 (略) 馆服务工作。

商务需求

（ * ）服务期限：本项目服务期限为自合同签订之日起1年（ * 个日历日）。

本项目为长期服务类项目， (略) 的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过 * 年。若政 (略) 门发现项目有异常情况， (略) 门意见为准。

（ * ）付款方式：每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由采购方签署付款凭证,办理付款手续

（ * ）质量考核验收标准及违约金

1.质量考核验收标准：

1、合同期内，执行《 (略) 市物业管理考评评比（写字楼）》标准达 * %以上。

2、制定物业管理发展规划，有计划、有检查、采购单位满意率 * %以上。

3、有效投诉率低于2%。

4、 (略) 理率达 * %。

5、房屋及公共配套设备、设备完好率 * %以上。

6、项目内治安案件发案率为零，无任何重大事故发生。

7、环境卫生、消杀达标率为 * %。

8、利用现代化管理手 (略) 管理。

9、消防管理符合政府的有关要求，年检完好率 * %。

2.违约金：

1、如因 * 方原因，造成 * 方未完成规定管理目标或直接造成 * 方经济损失的， * 方应给予 * 方相应补偿； * 方有权要求 * 方限期整改，并有权终止合同。

2、如因 * 方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成 * 方经济损失的， * 方应给予 * 方相应补偿。 * 方有权要求 * 方限期整改，并有权终止合同。

评标信息

序号

评分项

权重

1

价格

≥ *

2

(略) 分

约 *

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

实施方案（工作措施、工作方法、工作手段、工作流程）

约 *

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

2

项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议

约5

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

3

质量（完成时间、安全、环保）保障措施及方案

约 *

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

4

项目完成（服务期满）后的服务承诺

约5

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

5

违约承诺

约5

专家打分

考察内容：由采购单位填写.

根据招标文件的需求和投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

3

(略) 分

约 *

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

投标人资格情况及通过相关认证情况

≤4

专家打分

设置与项目相关的资格（认证）要求， * 般采取客观化评分。

2

拟安排的项目负责人情况

≤5

专家打分

考察内容：项目负责人专业、学历、职称、特长、项目经验等内容。

提供聘用合同和其他证明材料扫描件，原件备查。未提供聘用合同扫描件的，不得分。按照投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

3

拟安 (略) 成员（项目负责人除外）情况

≤ *

专家打分

团队成员总人数要求至少？？人，未达到人数要求的，不得分。

考察内容：团队成员的专业、学历、职称、特长、项目经验等内容。

提供聘用合同和其他证明材料扫描件，原件备查。未提供聘用合同扫描件的，不得分。

按照投标文件 (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

4

投标人自主知识产权产品（创新、设计）情况

≤2

专家打分

考察投标人在项目相关领域自主知识产权情况， * 般采取客观化评分。

5

项目拟使用的车辆（场地、工具、机器）情况

≤8

专家打分

考察拟使用的车辆（场地、工具、机器）情况（自有、租赁均可），要求提供发票（行驶证）等作为证明资料， * 般采取客观化评分。

不得以自有或租赁区别对待。

6

项目拟选用产品的成熟度及可靠性

≤5

专家打分

考察拟使用的产品（软件）情况，要求提供证书（如《软件产品登记证书》）等作为证明资料， * 般采取客观化评分。

7

(略) 情况

≤2

专家打分

要求投标人就是否受 (略) (略) 罚作为得分依据；以投标人在投标文件中提供的承诺作为依据；若隐瞒情况虚假应标将被废 (略) 门处理。采取客观化评分； (略) 罚不得分。

8

(略) 点

≤3

专家打分

(略) 企业或非 (略) 企业，但在 (略) (略) (略) 等机构的，得满分（须在投标文件中就设立的 (略) 说明，并提供机构营业执照扫描件，原件备查）；否则不得分。

5

(略) 分

≤5

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

报价合理性

≤5

专家打分

考察内容：对照招标文件关于详细分项报价的要求，结合本项目完成（服务）期限要求和人员要求，考察投标人"详细分项报价"的科学性及合理性。横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数；评价为良得 * %- * %分数；评价为中得 * %- * %分数；评价为差不得分。评价为差不得分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

6

现场演示（讲标、答辩）部分

≤5

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

现场演示（讲标、答辩）情况

≤5

专家打分

(略) 演示（讲标、答辩） (略) 横向比较，分档评分：评价为优得 * %- * %分数，评价为良得 * %- * %分数，评价为中得 * %- * %分数，评价为差不得分；也可以设定客观条件， (略) 客观打分。 (略) 演示（讲标、答辩）情况，本项不得分。

4

诚信情况

7

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

诚信管理情况

5

专家打分

评分准则内容:投标人在参与政府采购活动中存在诚信管理相关问 (略) (略) 理措施实施期限内，或者近 * 年（以投标截止日期为准）投标人在 (略) 有履约评价为差的记录，本项均不得分，否则得满分。投标人无需提供任何证明材料，由工作 (略) 提供相关信息。

2

反贿赂管理体系认证情况

2

专家打分

评分准则内容:通过反贿赂管理体系认证得满分，否则不得分。要求提供认证证书扫描件（原件备查）作为得分依据。评分中出现无证明资料或 (略) 提供资料判断是否得分的情况， * (略) 理。例外情况：如“诚信管理情况” * 项不得分，则不论是否通过反贿赂管理体系认证，本项均不得分。