服务范围

(略) 内所有建筑物业

（ * ）房屋管理养护：房屋建筑本体及附属建筑物、构建物的管理和养护（含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室外非机电设施等）。

（ * ）设备设施管理养护：房屋本体公用配套设 (略) 管理和维护养护（含监控、门禁、消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、给排水系统、电梯设备、空调、太阳能设备、 (略) 管理系统、人防设备、充电桩 (略) 维护、保养和管理等），以及物业范围内的道路、沟渠、持、井、路灯、球场等公共设施维护、保养和管理， (略) 设备，如电脑、打印机、复印机等。中标单位需要委托第 * 方专业消防工程及 (略) 提供专业维保服务，由 (略) 签署维保合同，费用由中标单位支付。

（ * ）安全管理： * 小时公共秩序维护、物品防盗、车辆出入停放管理、消防管理、疫情防控、应急安全、军供专用通道管理及其他安全管理等；负责采购方消防安全管理，配 (略) 门的检查，做好消防安全记录。

（ * ）绿化管养：负责物业管 (略) 有室外绿化的养护、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、松土、杀虫、杂物清除等管理；负责物业管理范围以内的绿植花木采购及租用等。

（ * ）清洁卫生管理：建筑物及红线 (略) 位、设施设备的清洁卫生、生活办公垃圾的收集清运、化粪池清理、管道疏通、淤泥清理、外墙及玻璃清洗、“ * 害”消杀、白蚁防治等。

（ * ）生活垃圾分类管理工作： * 方接收 * 方的委托，为 * 方单位提供物业管理服务，根据《 (略) 市生活垃圾分类和减量办法》等相关法律法规的规定， * (略) 委托物业范围的生活垃圾分类投放管理责任人，需要按照相关法律法规的规定，包括合同服 (略) 、修订等最新法律法规的要求，履行垃圾分类管理责任人的职责。

（ * ）会务、活动配合服务以及无条件参加采购方要求的军供保障任务。

（ * ）物业档案资料管理：应急预案、消防安全管理档案及台账、消防维保台账、电梯维保台账、垃圾分类档案、上级文件学习记录及落实情况等，完善设施设备档案记录。

（ * ）分发报刊、信件及物品的寄存管理服务。

（十）事项：政策法规规定由物业服务企业承担的其它事项或合同规定的其他事项。

* 、管理标准及要求

（ * ）总体管理标准。严格按照国家有关法律法规和 (略) 市区物业管 (略) 门规定的各项标准、行业有关标准及ISO * 国际质量 (略) 运作和管理，并达到以下标准：

1.房屋及配套设施完好率 * %；

2.零修急修及时率 * %；

3.维修工程质量合格率 * %；

4.管理人员专业培训合格率 * %；

5.绿化完好率 * %；

6.清洁保洁率 * %；

7.站内治安案件发生率0.1%以下，无任何重大事故发生；

8.有效投诉率0.2%以下；

9. (略) 理率达 * %；

* .消防管理通过政府规定，年检完好率 * %。

* .道路完好率及使用率 * %；

* .路灯和公共照明、排水排污设施、公共文体设施完好率 * %；

* .监控设施、大型重要机电设备完好率 * %；

* .未尽事宜，依 (略) 门 (略) 门的 (略) 。

（ * ）分项管理标准。 (略) 《全国物业管理示范大厦评分标准》（ * 分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配 (略) 于良好的工作状态，营造 * 个健康舒适的工作环境，物业管理的分项内容要求如下：

1.综合要求

（1）对已有 (略) 日常管理和维修养护（依 (略) 门负责的除外）；

（2）建立公共设备档案（设备台帐），制订 (略) 、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度， (略) ，记录保存齐全；

（3）设备及机房环境整洁、通风、无杂物，无跑、冒、滴、漏、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；

（4）设备标志齐全、规范，责任人明确； (略) 需专业技术人员，操作维护 (略) 设备操作规程及保养规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；

（5）对公共设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造，及时编制维修、更新改造计划，向采购方提出报告与建议，根据采购方的决定，组织维修或者更新改造；

（6）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

（7） (略) 实际情况，完善消防等各种应急预案，根据预案组织培训，保证消防等公共安全。

2.房屋本体及配套公共设施管理

（1） (略) 的维修养护实施方案和应急措施，及时完成各项零星维修任务；

（2）完善管理和维护制度，落实管理责任，维修养护档案、资料齐全，并建立维修台账且记录完整；

（3）房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及占用，无乱张贴广告标语，无悬挂危险物品等等；

（4）房屋外观完好，整洁，消防管道及围墙栏杆视情况刷漆翻新；

（5）确保楼盖、屋顶、梁、柱、 (略) 位内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、 (略) 地（球场）、道路的完好和正常使用；

（6）巡检内容及标准：

3.清洁卫生管理

（1）清洁设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足办 (略) 营区的特点要求；

（2）建筑屋面、 (略) 地、道路、 (略) 等保持清洁无积尘、纸屑、树叶、烟头等杂物，保持无积水、垃圾、积沙，定期冲洗；大楼外立面玻璃窗及幕墙每年至少清洗 * 次；

（3）楼梯、走道、大堂、室内公共区域及卫生间的顶面、地面、墙面清洁无尘， (略) ，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；大堂、室内主要通道地面无尘，卫生间无异味，地面无水渍，卫生纸等供应及时；

（4） (略) 内、公用通道和大厅的台椅、沙发、门窗、玻璃、天花、风口、地面的保洁；确保随时可以使用，如有发现不符合要求的，立即修正；

（6）室内外金属护栏、把手定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍，路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象；

（7）编制清洁保洁服务方案， (略) 、常用会议室的管理措施，确保清洁、安全和保密；

（8）地毯每个星期洗 * 次，保持干净，大堂地面每个月做晶面；

（9）配合采购单位做好交办的其他事项（如：办公家具等大件物品的搬动）；

（ * ）实施垃圾分类，产生的垃圾当天清运至就 (略) ，做好餐厅清洁记录，确保符合食品安全等级A级要求。

4.供配电系统

（1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电；

（2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员 * 分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能；

（3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括楼梯、电梯间、 (略) 墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施；

（4）用电设备管理、操作、维修保养严格按国家 (略) ，制定临时用电措 (略) ；

（5）发电机：应每 (略) 半小时，因供电公司临时停电，应在1分钟内启动发电机发电。 (略) 等相关信息，提早储备柴油。

5.给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度和应急预案并予以实施，积极配合创建节水型单位；

（2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、 (略) 日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期 (略) 检查、保养、维修、清洁；

（3）保证设备和管道系统状况良好，供水排水系统能正常发挥功能，汛期道路、地下车库、设备房无积水、浸泡发生；

（4）定期对给排水管、化油池、化粪池、沟渠、池、 (略) 清疏、养护及清除污垢，保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用；

（5）定期检修消防水池、消防水管、消防水泵、水箱，确保无安全隐患。定期清理太阳能水箱和管道，按规定定期对 * 次供水蓄水池 (略) 清洁、消毒；

（6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

6.消防系统

（1）由第 (略) 按照《建设工程消防监督管理规定》等 (略) 维护；

（2）加强日常检查巡视，确 (略) 及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用， (略) 联动测试，确保整个系统反应正常；

（3）按照消防安全检查要求落实消防安全责任人，配备消防安全员（每班不少于2人持有建筑物消防员证）， (略) 实行 * 小时值班制度，每年安排2次以消防演 (略) 日常演练，开展消防知识及法规的宣传教育，消防安全员熟练掌握设备使用防范，杜绝火灾事故发生；

（4）制定突发性 (略) 理方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对 (略) 保养维护；

（5）及时发现并排除火灾等安全隐患，以及消防设备故障。

7.电梯系统

（1）由第 (略) 维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查、审核证件齐全有效；

（2） (略) 管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按 (略) ，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

（3）中标单位负责按国家规定提供例常责任保养服务，定期例保，由采购单位签字确认， (略) 检查，并提交《电梯重要安全装置自检报告表》， (略) * 次检修调整(中、小修)， (略) (略) 状态（包括定期性调校）。清洁润滑，加注油脂，检查电梯各安全开关、梯级、大链，机部件 (略) 状态；

（4）中标单位为采购单位向 (略) 办理电梯安全年检手续，年检费用由采购单位负责。中标单位对上述 (略) * 次负荷调校试验。上述资料均由中标单位存档备查，采购单位随时查验，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好；

（5） (略) 故障，接到报修后维修人员在5分 (略) 进行抢修，并及时排除故障；

（6）建立电梯设备档案， (略) 、维护、保养和巡视检查记录齐全。

8.监控等智能化系统

（1）监控设备外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活；

（2）网络及电话畅通，各机房设备运转良好；配合运营商 (略) 设备维护管理；

（3）楼宇自动化控制系统工作正常，控制协调，设备运转良好，

9.其他设备

每年清洗空调 (略) 两次；每年清洗空调排风设施2次；每半年清洗烟道1次。

* .维修服务

负责为大 (略) 所的门禁、室内照明、供水、供电等设备设施系统提供免费上门维修服务（单价 * 元以内维修材料由中标单位提供，专用设备除外）。

* .绿化管理

（1）室内外绿化的租摆，有专业人员管理，管理 (略) ；

（2）实行标准化作业，由专人负责检查、监督；

（3）室外绿化管养标准：

a.植物生长健康，定期浇灌、施肥、松土，无病虫害，无折损，无黄土裸露，做好防涝防旱防冻；

b.定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美；

c.保证绿化完好率 * %，草坪纯度达 * %。

（4）因管养不到位至花草枯死， (略) 负责。

* .会务及活动服务

（1）负责提供采购单位举办的各种会议、接待活动等会务服务，根据采购单位要求在会议及活动期间提供相关的会务服务；

（2）根据会议安排做好会议饮水、会议用品的摆放、会议室的清洁，做好茶水、饮品等的服务，及时对使 (略) 检查，保障设备的完好，对损坏的设备要立 (略) 门，并跟踪修复情况；

（3）做好会议室的日常清洁、保养工作，对故障设备要及时报修，并跟踪维修情况，及时开关门窗，避免设备的遗失和损坏；

（4）清场工作。会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作及相关设备、物品的清点、归还（归位）、存库等工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。

* .安全秩序管理

（1） (略) (略) 准军事化管理，主次出入口闸口 * 小时值勤和 * 小时值班巡逻制度，做好安全防范和日常巡查工作， (略) 有公共区域的门窗、照明等开、关， (略) 理各种安全事故隐患， (略) 置突发事件， (略) 理及时率 * %；

（2） (略) * ，服装统 * 规范，保安人 (略) 的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；

（3） (略) 的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，对重点区域、 (略) 位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施 * 小时监控；

（4） (略) 周围环境，制订安全防范措施，健全安全管理制度，建立快速反应、快速支援安全体系；

（5）对进出车辆实施登记检查管理，确保 (略) 、停放，排列整齐，无堵塞交通现象， (略) (略) ；

（6）非机动车车辆 (略) 地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；

（7）危 (略) 设有明显标志和防范措施；

（8）对进出的装修等 (略) 进出登记管理；

（9）对突发灾害天气、治安、公共卫生、消防等突发事件有应急预案，事发时及时报告采 (略) 门，并协助采取相应措施。

* . 虫害消杀服务

根据《 (略) 区蚊虫防治办法》的要求，在蚊蝇等“ * 害”孳生季节，定时喷洒灭“ * 害”药物，有效控制蚊蝇等“ * 害”的孳生，确保物业红线区域范围内的“ * 害”密度降低到最小。

（1）确保消杀频次、空间（每周至少 * 次）满足物业环境需要，使“ * 害”密度控制在国家爱卫会规定的标准内；

（2）根据防治的要求和药物的剂型选择合适的消杀设备，室内禁止使用热烟喷雾机， (略) 安全，防止异味产生；

（3）消杀药剂要求：所用药剂必须有“ * 证”，即农药登记证、生产许可证和产品质量标准；所用药剂必须高效、低毒、安全和绿色环保，对防治对象敏感性高，对高等动物安全、低毒，对环境影响小；消杀作业时间科学、合理，不得影响相关单位工作人员的工作和生活。

* .物业档案资料管理

（1）实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理，完善各项管理制度、工作台账、学习记录和照片存档，对所有档案集中管理，保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好；

（2）各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找；

（3）采用电脑资料、文字资料、硬盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料；

（4）绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

* .报刊、信件收发及物品的寄存管理服务

（1）确保采购单位报刊、信件的及时、准确、完整送达，做好收发登记；

（2）负责临时委托的物品寄存、转交，物品不遗失，保证相关人员及时收取。

* 、物业管理服务人员配备要求

（ * ）本项目最低配备人数

（ * ）服务人员配置要求

人员配置须遵守《劳动法》等相关规定，避免引起劳动纠纷。所有物业管理服务人 (略) 端正，具体如下：

1. (略) 主任：全 (略) 物业服务工作的管理，做好与单位方的沟通和协调工作。人员配置要求经专业培训、具有全国物业管理企业经理上岗资格，从事本岗位5年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，善于沟通。

2.管理员：要求从事本岗位3年以上工作经验；大专以上学历，有 * 定的组织协调、写作能力，工作严谨认真。能熟练运用计算机及日常办公软件。

3. (略) 长：要求年龄 * - * 岁，身体健康，有责任心，有本职工作经验5年以上，能 (略) * 的训练计划， (略) * 完成 (略) 理突发事件任务。

4.保安员：要求年龄 * - * 岁，身高不低于1.6米，身体健康，有责任心，有处理突发事故的经验和办公楼保安工作经历。

5.消防值班员：要求年龄 * - * 岁，有建筑物消防设施操作员证（ * 级），熟练操作自动消防系统。

6.厨师、面点师：有5年以上大型企事业单位食堂管理工作经验，对厨房运作、培训和食品安全有 * 定的管理经验；具有厨师证（营养师）、健康证。

7.军供保障协助员： * 岁以下，大专或以上学历；拥有 * 定的管理经验，具有 * 定写作能力、熟悉办公软件；有健康证；有驾驶证；对工作认真负责，无不良嗜好。

8.绿化、保洁员：人员配置要求身体健康，有从事过办公楼保洁工作经验，仪表整洁，礼貌和蔼。清洁设施设置合理、完备，按工作程 (略) (略) 日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化、全方位保洁。绿化工从事绿化工作5年以上，熟悉绿化管养知识，有较强的绿化种植、养护技能。

9.水电维修工（电梯管理员）：负责办公大楼水电、弱电、消防系统、电梯等设备设 (略) 维护管理工作。并做好相关巡查记录，要求 * 小时有水电维护工在岗。人 (略) (略) 门颁发的专业上岗证书或相关等级资格证书（电工证、电梯工证、消防员上岗证、安全主任证、健康证等），能吃苦耐劳，具有责任心，从事本岗位5年以上专业工作经验，确保零修、急修及时率达 * %以上，合格率达 * %。

* .服务员：年龄 * 岁以下，有健康证；具有 * 定餐厅管理经验，对工作认真负责，无不良嗜好。

* . (略) 管理员：年龄 * 岁以下，大专以上学历，负 (略) 活动、图书、宣传等管理，具有 * 定写作能力、熟悉办公软件；有健康证；对工作认真负责，无不良嗜好。

(略) 有人员必须无违法犯罪、失信记录，且必须签订保密协议。

无、投标价格及物业管理经费

（ * ）本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等 * 切应尽费用。应包括以下内容：

1.行政费用，包括：员工、管理人员的工资、食宿、社保等费用以及办公经费等；

2.公共设备维护费，包括：消防、电梯系统维护费；

3.治安保卫费；

4.环境清洁卫生费；

5.绿化维护费；

6.管理设备分摊及固定资产折旧费；

7.不可预见费；

8.法定税费；

9.物业管理佣金等；

* .招标范围有关项 (略) 列的各项指定费用。

其中：中标人提交费用必须保证 * 年 (略) 保福利的平均月收入不得低于以下标准：项目经理 * 元，管理员 * 元，军供协调员 * 元，服务员 * 元，保安员 * 元，消防值班员 * 元，保洁工 * 元，绿化工 * 元，水电工 * 元，厨师 * 元，面点师 * 元， (略) 管理员 * 元。

进场人 (略) 门的工作岗位可根据 (略) 的实际情况，在取得采购方同意的 (略) 适当调整。

（ * ） (略) 解决员工养老、失业、医疗、工伤、公积金、纳税等保险及劳保、工资、福利、早中晚餐食宿、交通等有关问题。 (略) 有选派到本项目的工作人员办理工伤等保险并签订劳动合同。 (略) 有服务人员的春节、 * * 、十 * 等长假加班安排、节日正常值班等发生的费用由中标单位负责。所有人员的服装费、包括 (略) 有器械器材费用、社保费用、管理费、培训费均由中标单位负责。中标单位必须承诺本项目人员的工资水平高于我市最低工资标准。

（ * ）设备设施专业维保等专项费用支出：

中标单位必须承诺按采购方要求，就以下设备设施系统维护等专项工作无相应维修维护资质的，中标单位必须委托专业 (略) 维修养护：

（ * ）投标供应商应根据本企 (略) 决定报价，但中标单位报价时需考虑上述人员基本工资水平，不得恶意低价中标。采购方有权查阅中标单位工资发放情况。

（ * ）投标人的投标报价， (略) 文件及 (略) 列的 (略) (略) ，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标文件中提出的综合单价或总价为依据。

（ * ）投标人应充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准。

（ * ）投标人投标报价总额 * 经中标后，即作为中标单位与采购方签订该项目合同的总价。

（ * ）各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

（ * ）中标人根据有关物业管理法规与采购方签订的物业管理委托合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

* 、物业管理有关情况说明

（ * ）中标单位根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业服务合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

（ * ）合同总价必须按本项 (略) ，采购人不接受任何价格调整的理由，投标人在投标报价时必须充分考虑到工资标准调整、物价上涨等影响本项目服务价格的因素，并承担相应的风险；

（ * ）采购单位在适当时候对该 (略) 考核评比，考核结果达到优秀的，可续签物业委托管理合同2年。在本项目需求范围内，采购人不对中 (略) 调整。

（ * ）有关物业管理费用事项的说明

1.投标报价为 * 年的物业管理费用。本项目物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等 * 切应尽费用。

2. (略) 位、共用设施设备的中、大修及更新改造项目，所需材料经费由采购人负责。中标单位负责配合完成。

3.日常维修保养更换费用。日常维修保养更换费用、小修及零配件维修费用由采购单位负责支付。

4.办公用房。采购单位提供办公用房，该用房在委托管理期限内由中标单位免费使用；员工宿舍用房等由中标单位解决。

5.公用水电及发电机燃油费。公用水电及发电机燃油费用由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。

6.中标单位在服务方案中为管理需要添置的设施设备视为中标单位投资，中标后必须实施。

7.监管。 (略) 期间，中标单位须接受市、 (略) 门的监管。

8.其它说明：

（1） (略) 用人员必须按照中华人民共和国《劳动法》 (略) 。人员工资不得低于 (略) 市最新规定的最低工资标准；中标服务单位违反国家相关法规，与其聘用人员发生纠纷，均由中标单位 (略) 理，委托方不承担任何责任并有权解除合同。

（2）中标单位必须中标 (略) 人员、设备到位；签订合同后中标人必须在合同规定的时间内向采购单位提供作业人员名单，和上述要求作业人员的证书及其他证明材料。如工作人员离职须与接替人员办理工作交接手续，不得出现空置岗位。

（3）中标人不得将项目非法转包给任何单位和个人，否则，采购方有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

* 、 (略) 罚

（ * ）考核方式：招标方按照考核内容对中标服务单位采取每季度 (略) 考核，对存在的问题采 (略) 理。具体考核内容及扣分扣款标准如下：

（ * ）考核办法

1.考核分 * 等级： * - * 分为优， * - * 分为良好， * （含）- * 分为中， * 分以下为差。

2. * — * 分全额支付服务费； * - * 分扣服务费0.1万元； * （含）- * 分扣服务费0.3万元。 * 分以下扣服务费0.5万元。 * 分以下的应在5个工作日内整改完善。

* 、特别说明

（ * ） (略) 具有军事特殊性和保密性，所派驻人员必须政治素质过硬（退役军人优先），中标单位需与采购方签订保密协议，要求全体的服务人员遵守保密规定和签订保密承诺书，不得泄露任何与单位有关的信息，否则，追究中标单位及员工的相关责任。

（ * ） (略) 物业管理的延续性， (略) 工作并产生中标单位的，采购方将继续临时聘用原物业服务单位提供服务，中标单位需按原服务单位中标价的每月平均价格标准向其支付 * 日至新中标单位接管日止的物业管理费用。

服务范围

(略) 内所有建筑物业

（ * ）房屋管理养护：房屋建筑本体及附属建筑物、构建物的管理和养护（含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室外非机电设施等）。

（ * ）设备设施管理养护：房屋本体公用配套设 (略) 管理和维护养护（含监控、门禁、消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、给排水系统、电梯设备、空调、太阳能设备、 (略) 管理系统、人防设备、充电桩 (略) 维护、保养和管理等），以及物业范围内的道路、沟渠、持、井、路灯、球场等公共设施维护、保养和管理， (略) 设备，如电脑、打印机、复印机等。中标单位需要委托第 * 方专业消防工程及 (略) 提供专业维保服务，由 (略) 签署维保合同，费用由中标单位支付。

（ * ）安全管理： * 小时公共秩序维护、物品防盗、车辆出入停放管理、消防管理、疫情防控、应急安全、军供专用通道管理及其他安全管理等；负责采购方消防安全管理，配 (略) 门的检查，做好消防安全记录。

（ * ）绿化管养：负责物业管 (略) 有室外绿化的养护、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、松土、杀虫、杂物清除等管理；负责物业管理范围以内的绿植花木采购及租用等。

（ * ）清洁卫生管理：建筑物及红线 (略) 位、设施设备的清洁卫生、生活办公垃圾的收集清运、化粪池清理、管道疏通、淤泥清理、外墙及玻璃清洗、“ * 害”消杀、白蚁防治等。

（ * ）生活垃圾分类管理工作： * 方接收 * 方的委托，为 * 方单位提供物业管理服务，根据《 (略) 市生活垃圾分类和减量办法》等相关法律法规的规定， * (略) 委托物业范围的生活垃圾分类投放管理责任人，需要按照相关法律法规的规定，包括合同服 (略) 、修订等最新法律法规的要求，履行垃圾分类管理责任人的职责。

（ * ）会务、活动配合服务以及无条件参加采购方要求的军供保障任务。

（ * ）物业档案资料管理：应急预案、消防安全管理档案及台账、消防维保台账、电梯维保台账、垃圾分类档案、上级文件学习记录及落实情况等，完善设施设备档案记录。

（ * ）分发报刊、信件及物品的寄存管理服务。

（十）事项：政策法规规定由物业服务企业承担的其它事项或合同规定的其他事项。

* 、管理标准及要求

（ * ）总体管理标准。严格按照国家有关法律法规和 (略) 市区物业管 (略) 门规定的各项标准、行业有关标准及ISO * 国际质量 (略) 运作和管理，并达到以下标准：

1.房屋及配套设施完好率 * %；

2.零修急修及时率 * %；

3.维修工程质量合格率 * %；

4.管理人员专业培训合格率 * %；

5.绿化完好率 * %；

6.清洁保洁率 * %；

7.站内治安案件发生率0.1%以下，无任何重大事故发生；

8.有效投诉率0.2%以下；

9. (略) 理率达 * %；

* .消防管理通过政府规定，年检完好率 * %。

* .道路完好率及使用率 * %；

* .路灯和公共照明、排水排污设施、公共文体设施完好率 * %；

* .监控设施、大型重要机电设备完好率 * %；

* .未尽事宜，依 (略) 门 (略) 门的 (略) 。

（ * ）分项管理标准。 (略) 《全国物业管理示范大厦评分标准》（ * 分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配 (略) 于良好的工作状态，营造 * 个健康舒适的工作环境，物业管理的分项内容要求如下：

1.综合要求

（1）对已有 (略) 日常管理和维修养护（依 (略) 门负责的除外）；

（2）建立公共设备档案（设备台帐），制订 (略) 、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度， (略) ，记录保存齐全；

（3）设备及机房环境整洁、通风、无杂物，无跑、冒、滴、漏、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；

（4）设备标志齐全、规范，责任人明确； (略) 需专业技术人员，操作维护 (略) 设备操作规程及保养规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；

（5）对公共设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造，及时编制维修、更新改造计划，向采购方提出报告与建议，根据采购方的决定，组织维修或者更新改造；

（6）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

（7） (略) 实际情况，完善消防等各种应急预案，根据预案组织培训，保证消防等公共安全。

2.房屋本体及配套公共设施管理

（1） (略) 的维修养护实施方案和应急措施，及时完成各项零星维修任务；

（2）完善管理和维护制度，落实管理责任，维修养护档案、资料齐全，并建立维修台账且记录完整；

（3）房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及占用，无乱张贴广告标语，无悬挂危险物品等等；

（4）房屋外观完好，整洁，消防管道及围墙栏杆视情况刷漆翻新；

（5）确保楼盖、屋顶、梁、柱、 (略) 位内外墙体和基础 (略) 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、 (略) 地（球场）、道路的完好和正常使用；

（6）巡检内容及标准：

3.清洁卫生管理

（1）清洁设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足办 (略) 营区的特点要求；

（2）建筑屋面、 (略) 地、道路、 (略) 等保持清洁无积尘、纸屑、树叶、烟头等杂物，保持无积水、垃圾、积沙，定期冲洗；大楼外立面玻璃窗及幕墙每年至少清洗 * 次；

（3）楼梯、走道、大堂、室内公共区域及卫生间的顶面、地面、墙面清洁无尘， (略) ，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；大堂、室内主要通道地面无尘，卫生间无异味，地面无水渍，卫生纸等供应及时；

（4） (略) 内、公用通道和大厅的台椅、沙发、门窗、玻璃、天花、风口、地面的保洁；确保随时可以使用，如有发现不符合要求的，立即修正；

（6）室内外金属护栏、把手定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍，路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象；

（7）编制清洁保洁服务方案， (略) 、常用会议室的管理措施，确保清洁、安全和保密；

（8）地毯每个星期洗 * 次，保持干净，大堂地面每个月做晶面；

（9）配合采购单位做好交办的其他事项（如：办公家具等大件物品的搬动）；

（ * ）实施垃圾分类，产生的垃圾当天清运至就 (略) ，做好餐厅清洁记录，确保符合食品安全等级A级要求。

4.供配电系统

（1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电；

（2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员 * 分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能；

（3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括楼梯、电梯间、 (略) 墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施；

（4）用电设备管理、操作、维修保养严格按国家 (略) ，制定临时用电措 (略) ；

（5）发电机：应每 (略) 半小时，因供电公司临时停电，应在1分钟内启动发电机发电。 (略) 等相关信息，提早储备柴油。

5.给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度和应急预案并予以实施，积极配合创建节水型单位；

（2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、 (略) 日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期 (略) 检查、保养、维修、清洁；

（3）保证设备和管道系统状况良好，供水排水系统能正常发挥功能，汛期道路、地下车库、设备房无积水、浸泡发生；

（4）定期对给排水管、化油池、化粪池、沟渠、池、 (略) 清疏、养护及清除污垢，保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用；

（5）定期检修消防水池、消防水管、消防水泵、水箱，确保无安全隐患。定期清理太阳能水箱和管道，按规定定期对 * 次供水蓄水池 (略) 清洁、消毒；

（6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

6.消防系统

（1）由第 (略) 按照《建设工程消防监督管理规定》等 (略) 维护；

（2）加强日常检查巡视，确 (略) 及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用， (略) 联动测试，确保整个系统反应正常；

（3）按照消防安全检查要求落实消防安全责任人，配备消防安全员（每班不少于2人持有建筑物消防员证）， (略) 实行 * 小时值班制度，每年安排2次以消防演 (略) 日常演练，开展消防知识及法规的宣传教育，消防安全员熟练掌握设备使用防范，杜绝火灾事故发生；

（4）制定突发性 (略) 理方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对 (略) 保养维护；

（5）及时发现并排除火灾等安全隐患，以及消防设备故障。

7.电梯系统

（1）由第 (略) 维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查、审核证件齐全有效；

（2） (略) 管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按 (略) ，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

（3）中标单位负责按国家规定提供例常责任保养服务，定期例保，由采购单位签字确认， (略) 检查，并提交《电梯重要安全装置自检报告表》， (略) * 次检修调整(中、小修)， (略) (略) 状态（包括定期性调校）。清洁润滑，加注油脂，检查电梯各安全开关、梯级、大链，机部件 (略) 状态；

（4）中标单位为采购单位向 (略) 办理电梯安全年检手续，年检费用由采购单位负责。中标单位对上述 (略) * 次负荷调校试验。上述资料均由中标单位存档备查，采购单位随时查验，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好；

（5） (略) 故障，接到报修后维修人员在5分 (略) 进行抢修，并及时排除故障；

（6）建立电梯设备档案， (略) 、维护、保养和巡视检查记录齐全。

8.监控等智能化系统

（1）监控设备外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活；

（2）网络及电话畅通，各机房设备运转良好；配合运营商 (略) 设备维护管理；

（3）楼宇自动化控制系统工作正常，控制协调，设备运转良好，

9.其他设备

每年清洗空调 (略) 两次；每年清洗空调排风设施2次；每半年清洗烟道1次。

* .维修服务

负责为大 (略) 所的门禁、室内照明、供水、供电等设备设施系统提供免费上门维修服务（单价 * 元以内维修材料由中标单位提供，专用设备除外）。

* .绿化管理

（1）室内外绿化的租摆，有专业人员管理，管理 (略) ；

（2）实行标准化作业，由专人负责检查、监督；

（3）室外绿化管养标准：

a.植物生长健康，定期浇灌、施肥、松土，无病虫害，无折损，无黄土裸露，做好防涝防旱防冻；

b.定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美；

c.保证绿化完好率 * %，草坪纯度达 * %。

（4）因管养不到位至花草枯死， (略) 负责。

* .会务及活动服务

（1）负责提供采购单位举办的各种会议、接待活动等会务服务，根据采购单位要求在会议及活动期间提供相关的会务服务；

（2）根据会议安排做好会议饮水、会议用品的摆放、会议室的清洁，做好茶水、饮品等的服务，及时对使 (略) 检查，保障设备的完好，对损坏的设备要立 (略) 门，并跟踪修复情况；

（3）做好会议室的日常清洁、保养工作，对故障设备要及时报修，并跟踪维修情况，及时开关门窗，避免设备的遗失和损坏；

（4）清场工作。会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作及相关设备、物品的清点、归还（归位）、存库等工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。

* .安全秩序管理

（1） (略) (略) 准军事化管理，主次出入口闸口 * 小时值勤和 * 小时值班巡逻制度，做好安全防范和日常巡查工作， (略) 有公共区域的门窗、照明等开、关， (略) 理各种安全事故隐患， (略) 置突发事件， (略) 理及时率 * %；

（2） (略) * ，服装统 * 规范，保安人 (略) 的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；

（3） (略) 的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，对重点区域、 (略) 位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施 * 小时监控；

（4） (略) 周围环境，制订安全防范措施，健全安全管理制度，建立快速反应、快速支援安全体系；

（5）对进出车辆实施登记检查管理，确保 (略) 、停放，排列整齐，无堵塞交通现象， (略) (略) ；

（6）非机动车车辆 (略) 地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；

（7）危 (略) 设有明显标志和防范措施；

（8）对进出的装修等 (略) 进出登记管理；

（9）对突发灾害天气、治安、公共卫生、消防等突发事件有应急预案，事发时及时报告采 (略) 门，并协助采取相应措施。

* . 虫害消杀服务

根据《 (略) 区蚊虫防治办法》的要求，在蚊蝇等“ * 害”孳生季节，定时喷洒灭“ * 害”药物，有效控制蚊蝇等“ * 害”的孳生，确保物业红线区域范围内的“ * 害”密度降低到最小。

（1）确保消杀频次、空间（每周至少 * 次）满足物业环境需要，使“ * 害”密度控制在国家爱卫会规定的标准内；

（2）根据防治的要求和药物的剂型选择合适的消杀设备，室内禁止使用热烟喷雾机， (略) 安全，防止异味产生；

（3）消杀药剂要求：所用药剂必须有“ * 证”，即农药登记证、生产许可证和产品质量标准；所用药剂必须高效、低毒、安全和绿色环保，对防治对象敏感性高，对高等动物安全、低毒，对环境影响小；消杀作业时间科学、合理，不得影响相关单位工作人员的工作和生活。

* .物业档案资料管理

（1）实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理，完善各项管理制度、工作台账、学习记录和照片存档，对所有档案集中管理，保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好；

（2）各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找；

（3）采用电脑资料、文字资料、硬盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料；

（4）绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

* .报刊、信件收发及物品的寄存管理服务

（1）确保采购单位报刊、信件的及时、准确、完整送达，做好收发登记；

（2）负责临时委托的物品寄存、转交，物品不遗失，保证相关人员及时收取。

* 、物业管理服务人员配备要求

（ * ）本项目最低配备人数

（ * ）服务人员配置要求

人员配置须遵守《劳动法》等相关规定，避免引起劳动纠纷。所有物业管理服务人 (略) 端正，具体如下：

1. (略) 主任：全 (略) 物业服务工作的管理，做好与单位方的沟通和协调工作。人员配置要求经专业培训、具有全国物业管理企业经理上岗资格，从事本岗位5年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，善于沟通。

2.管理员：要求从事本岗位3年以上工作经验；大专以上学历，有 * 定的组织协调、写作能力，工作严谨认真。能熟练运用计算机及日常办公软件。

3. (略) 长：要求年龄 * - * 岁，身体健康，有责任心，有本职工作经验5年以上，能 (略) * 的训练计划， (略) * 完成 (略) 理突发事件任务。

4.保安员：要求年龄 * - * 岁，身高不低于1.6米，身体健康，有责任心，有处理突发事故的经验和办公楼保安工作经历。

5.消防值班员：要求年龄 * - * 岁，有建筑物消防设施操作员证（ * 级），熟练操作自动消防系统。

6.厨师、面点师：有5年以上大型企事业单位食堂管理工作经验，对厨房运作、培训和食品安全有 * 定的管理经验；具有厨师证（营养师）、健康证。

7.军供保障协助员： * 岁以下，大专或以上学历；拥有 * 定的管理经验，具有 * 定写作能力、熟悉办公软件；有健康证；有驾驶证；对工作认真负责，无不良嗜好。

8.绿化、保洁员：人员配置要求身体健康，有从事过办公楼保洁工作经验，仪表整洁，礼貌和蔼。清洁设施设置合理、完备，按工作程 (略) (略) 日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化、全方位保洁。绿化工从事绿化工作5年以上，熟悉绿化管养知识，有较强的绿化种植、养护技能。

9.水电维修工（电梯管理员）：负责办公大楼水电、弱电、消防系统、电梯等设备设 (略) 维护管理工作。并做好相关巡查记录，要求 * 小时有水电维护工在岗。人 (略) (略) 门颁发的专业上岗证书或相关等级资格证书（电工证、电梯工证、消防员上岗证、安全主任证、健康证等），能吃苦耐劳，具有责任心，从事本岗位5年以上专业工作经验，确保零修、急修及时率达 * %以上，合格率达 * %。

* .服务员：年龄 * 岁以下，有健康证；具有 * 定餐厅管理经验，对工作认真负责，无不良嗜好。

* . (略) 管理员：年龄 * 岁以下，大专以上学历，负 (略) 活动、图书、宣传等管理，具有 * 定写作能力、熟悉办公软件；有健康证；对工作认真负责，无不良嗜好。

(略) 有人员必须无违法犯罪、失信记录，且必须签订保密协议。

无、投标价格及物业管理经费

（ * ）本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等 * 切应尽费用。应包括以下内容：

1.行政费用，包括：员工、管理人员的工资、食宿、社保等费用以及办公经费等；

2.公共设备维护费，包括：消防、电梯系统维护费；

3.治安保卫费；

4.环境清洁卫生费；

5.绿化维护费；

6.管理设备分摊及固定资产折旧费；

7.不可预见费；

8.法定税费；

9.物业管理佣金等；

* .招标范围有关项 (略) 列的各项指定费用。

其中：中标人提交费用必须保证 * 年 (略) 保福利的平均月收入不得低于以下标准：项目经理 * 元，管理员 * 元，军供协调员 * 元，服务员 * 元，保安员 * 元，消防值班员 * 元，保洁工 * 元，绿化工 * 元，水电工 * 元，厨师 * 元，面点师 * 元， (略) 管理员 * 元。

进场人 (略) 门的工作岗位可根据 (略) 的实际情况，在取得采购方同意的 (略) 适当调整。

（ * ） (略) 解决员工养老、失业、医疗、工伤、公积金、纳税等保险及劳保、工资、福利、早中晚餐食宿、交通等有关问题。 (略) 有选派到本项目的工作人员办理工伤等保险并签订劳动合同。 (略) 有服务人员的春节、 * * 、十 * 等长假加班安排、节日正常值班等发生的费用由中标单位负责。所有人员的服装费、包括 (略) 有器械器材费用、社保费用、管理费、培训费均由中标单位负责。中标单位必须承诺本项目人员的工资水平高于我市最低工资标准。

（ * ）设备设施专业维保等专项费用支出：

中标单位必须承诺按采购方要求，就以下设备设施系统维护等专项工作无相应维修维护资质的，中标单位必须委托专业 (略) 维修养护：

（ * ）投标供应商应根据本企 (略) 决定报价，但中标单位报价时需考虑上述人员基本工资水平，不得恶意低价中标。采购方有权查阅中标单位工资发放情况。

（ * ）投标人的投标报价， (略) 文件及 (略) 列的 (略) (略) ，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标文件中提出的综合单价或总价为依据。

（ * ）投标人应充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准。

（ * ）投标人投标报价总额 * 经中标后，即作为中标单位与采购方签订该项目合同的总价。

（ * ）各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

（ * ）中标人根据有关物业管理法规与采购方签订的物业管理委托合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

* 、物业管理有关情况说明

（ * ）中标单位根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业服务合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

（ * ）合同总价必须按本项 (略) ，采购人不接受任何价格调整的理由，投标人在投标报价时必须充分考虑到工资标准调整、物价上涨等影响本项目服务价格的因素，并承担相应的风险；

（ * ）采购单位在适当时候对该 (略) 考核评比，考核结果达到优秀的，可续签物业委托管理合同2年。在本项目需求范围内，采购人不对中 (略) 调整。

（ * ）有关物业管理费用事项的说明

1.投标报价为 * 年的物业管理费用。本项目物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等 * 切应尽费用。

2. (略) 位、共用设施设备的中、大修及更新改造项目，所需材料经费由采购人负责。中标单位负责配合完成。

3.日常维修保养更换费用。日常维修保养更换费用、小修及零配件维修费用由采购单位负责支付。

4.办公用房。采购单位提供办公用房，该用房在委托管理期限内由中标单位免费使用；员工宿舍用房等由中标单位解决。

5.公用水电及发电机燃油费。公用水电及发电机燃油费用由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。

6.中标单位在服务方案中为管理需要添置的设施设备视为中标单位投资，中标后必须实施。

7.监管。 (略) 期间，中标单位须接受市、 (略) 门的监管。

8.其它说明：

（1） (略) 用人员必须按照中华人民共和国《劳动法》 (略) 。人员工资不得低于 (略) 市最新规定的最低工资标准；中标服务单位违反国家相关法规，与其聘用人员发生纠纷，均由中标单位 (略) 理，委托方不承担任何责任并有权解除合同。

（2）中标单位必须中标 (略) 人员、设备到位；签订合同后中标人必须在合同规定的时间内向采购单位提供作业人员名单，和上述要求作业人员的证书及其他证明材料。如工作人员离职须与接替人员办理工作交接手续，不得出现空置岗位。

（3）中标人不得将项目非法转包给任何单位和个人，否则，采购方有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

* 、 (略) 罚

（ * ）考核方式：招标方按照考核内容对中标服务单位采取每季度 (略) 考核，对存在的问题采 (略) 理。具体考核内容及扣分扣款标准如下：

（ * ）考核办法

1.考核分 * 等级： * - * 分为优， * - * 分为良好， * （含）- * 分为中， * 分以下为差。

2. * — * 分全额支付服务费； * - * 分扣服务费0.1万元； * （含）- * 分扣服务费0.3万元。 * 分以下扣服务费0.5万元。 * 分以下的应在5个工作日内整改完善。

* 、特别说明

（ * ） (略) 具有军事特殊性和保密性，所派驻人员必须政治素质过硬（退役军人优先），中标单位需与采购方签订保密协议，要求全体的服务人员遵守保密规定和签订保密承诺书，不得泄露任何与单位有关的信息，否则，追究中标单位及员工的相关责任。

（ * ） (略) 物业管理的延续性， (略) 工作并产生中标单位的，采购方将继续临时聘用原物业服务单位提供服务，中标单位需按原服务单位中标价的每月平均价格标准向其支付 * 日至新中标单位接管日止的物业管理费用。