关于“十四五” (略) 综合开发项目（二）前期策划研究前期研究项目比选公告

(略) 有限公司拟对“十四五” (略) 综合开发项目（二）前期策划研究项目（以下简称“本项目”）进行公开比选，欢迎符合本比选公 (略) 参加比选。

一、项目名称

“十四五” (略) 综合开发项目（二）前期策划研究项目

二、工作内容

根据项目进度及可开发项目用地的不确定性，建议本项目前期策划服务具体内容如下：

（一）项目整体策划定位与发展建议

项目整体策划定位及发展策略研究报告，研究范围包括：

1.外部调研：调研包括深 (略) 在地发展基础与趋势、空间规划及能级定位， (略) 门及各利益相关方对项目发展的诉求等。

2.项目周边条件分析：包括地块要素分析，包括片区地段、周边设施和配套、人文环境和自然环境、交通条件；周边人群特征研究，包括周边居民、乘客、辐射人群的消费习惯、需求分析。

3.相关政策解读与研究：梳理相关规划与规定要求，分析上层次规划对片区的发展指引与刚性要求，详细梳理片 (略) 、发展阶段及要求，分析上层次规划及相关规划对本项目地块的要求；整理相关政府、政策对沿线土地开发的建议与要求，以及具体的土地供给方式与流程。

4.标杆对标分析：从全球视野和创新实践角度出发，对标国内外2-3个领先T (略) 城一体化、 (略) 、智慧空间和运营等方面的最佳实践。

5.项目整体定位研究：提出项目总体定位，基于商业和运营模式提出产、城、站三者的联系。

6. (略) 建议：从项目定位和目标客群需求出发，在现有项目基础的条件下，明确业态发展可行性 (略) 的最优化原则，指导项目业态功能规划设计。

（二）项目产业规划研究

项目产业规划研究报告，研究范围包括以下内容：

1.现状产业调研：通过实地访谈、调研等多种方式了解片区企业及政府诉求、产业发展现状特点，分析产业未来趋势产业发展的优势与劣势、机遇与挑战。

对片区发展 (略) 门进行深入访谈调研，全面摸清政府对九围车辆段 (略) 在片区远期发展战略规划及大鹏新区现有产业政策及人才政策、产业整体发展情况等，为后续项目产业规划方向及定位提供咨询意见。

通过深入调研，了解片区产业发展现状、落地动因、产业招商等问题，从自下而上的视角了解片区发展的优势、机遇与核心问题，为后续产业落地提供支持。

2.产业定位：基于产业发展环境与基础分析，按照项目圈层逐级进行产业研判，明确提出各圈层产业关系及战略功能定位，发展重点领域与产业链重点环节。

对片区产业发展政策、上位规划、产业发展现状等进行分析，评估产 (略) 环境要素影响，了解其面临的产业发展机遇，识别未来区域发展的价值，找准片区产业发展方向及目标；提出符合九围车辆段TOD项目发展特质的基本产业功能、发展目标、功能定位及未来细分产业链和主导产业。

3. (略) 与功能规划：依据项目产业定位，结合项目潜在地块周边环境，分析研究产业载体与配套需求，规划统筹深铁置业未来获取地块的生产研发、产业配套、公共服务等功能结构， (略) 与空间配比。

4.产业政策：全面梳理深圳市及宝安区拟出台的产业相关政策文件，理清项目开发、产业导入及产业运营等关键条件，提出相关扶持与优惠政策建议。

5.产业导入：基于以上产业研究分析， (略) 平台和资源，梳理潜在项目机会，提出导入企业的长名单建议；明确产 (略) 径和产业支 (略) 径；量化产业导入各阶段目标，制定产业发展计划，企业产值、总税收及就业人数等情况。

6.运营策略：为进一步推动产业落地，根据项目产业规划， (略) 打造轨道交通产业园的目标，围绕产业定位和企业发展服务需求，提出打造园区产业生态系统的运营策略。

（三）项目统筹模式及经济可行性分析

1.项目统筹模式相关案例分析；片区开发策略（片区土地开发模式、项目合作模式）；片区运营策略（片区盈利模式建议、运营模式建议）；片区投融资模式建议；上盖物业及启动区开发模式建议。

2.片区统筹开发收益测算；片区土地一级开发投资收益测算；片区项目二级土地开发投资收益测算； (略) 会效益概算；上盖物业启动区专项测算。

（四）项目开发运营模式研究

1.建设总投资结构分析；

2. (略) 点沿线可开发地块情况、投资回报需求（通盘 (略) 建设、维护投入），结合统筹开发模式，以全周期、全资产视角进行投资回报情景测算，提供投资规模与周期的总体研究；

3.基于财务测算和实际需求，对合作对象、合作模式等进行研判与设计（包括各方的资源投入和利益分享机制，相关的政策的支持）

4.项目经济测算主要包括项目周边市场分析、项目经济效益测算（包含测算前提条件、项目应缴地价款分析、项目总投资估算与资金筹措、项目经营收入测算、项目经济效益分析等）及项目敏感性分析。

5.由于项目地块暂未明确，需根据土地属性及相关政策等因素进行研究，给出符合开发经济效益的建议。

6.开发与建设运营模式分析：开发建设模式影响因素分析；提出开发建设与运营模式研究。

三、比选控制价格

本次参选上限价 点击查看>> 万元（含税）。

四、参选人资格要求

（一）参选人资质要求：在中华人民共和国境内注册的独立法人分支机构。

（二）参选人业绩要求：无。

（三）项目负责人资格要求：无。

（四）其他要求：本项目不接受联合体参选。

五、比选文件领取时间

自2022年04月22日（上午9：00起）至2022年4月28日（下午18：00止）。

六、领取地点

地址：深圳地铁官网（https:/ 点击查看>> ）。

七、比选文件的领取方式

有意向参与本比选项目的单位可直接在官网上下载电子版比选文件

八、递交参选文件截止时间及地点

2022年4月29日上午9:30（北京时间）。

地址：深圳市福 (略) (略) 地铁大厦24楼，逾期送达的或者未送达指定地点的参选文件，比选人不予受理。

九、联系人与联系电话：

牟工 点击查看>>

李工 点击查看>>

(略) 有限公司

二○二二年四月二十二日

关于“十四五” (略) 综合开发项目（二）前期策划研究前期研究项目比选公告

(略) 有限公司拟对“十四五” (略) 综合开发项目（二）前期策划研究项目（以下简称“本项目”）进行公开比选，欢迎符合本比选公 (略) 参加比选。

一、项目名称

“十四五” (略) 综合开发项目（二）前期策划研究项目

二、工作内容

根据项目进度及可开发项目用地的不确定性，建议本项目前期策划服务具体内容如下：

（一）项目整体策划定位与发展建议

项目整体策划定位及发展策略研究报告，研究范围包括：

1.外部调研：调研包括深 (略) 在地发展基础与趋势、空间规划及能级定位， (略) 门及各利益相关方对项目发展的诉求等。

2.项目周边条件分析：包括地块要素分析，包括片区地段、周边设施和配套、人文环境和自然环境、交通条件；周边人群特征研究，包括周边居民、乘客、辐射人群的消费习惯、需求分析。

3.相关政策解读与研究：梳理相关规划与规定要求，分析上层次规划对片区的发展指引与刚性要求，详细梳理片 (略) 、发展阶段及要求，分析上层次规划及相关规划对本项目地块的要求；整理相关政府、政策对沿线土地开发的建议与要求，以及具体的土地供给方式与流程。

4.标杆对标分析：从全球视野和创新实践角度出发，对标国内外2-3个领先T (略) 城一体化、 (略) 、智慧空间和运营等方面的最佳实践。

5.项目整体定位研究：提出项目总体定位，基于商业和运营模式提出产、城、站三者的联系。

6. (略) 建议：从项目定位和目标客群需求出发，在现有项目基础的条件下，明确业态发展可行性 (略) 的最优化原则，指导项目业态功能规划设计。

（二）项目产业规划研究

项目产业规划研究报告，研究范围包括以下内容：

1.现状产业调研：通过实地访谈、调研等多种方式了解片区企业及政府诉求、产业发展现状特点，分析产业未来趋势产业发展的优势与劣势、机遇与挑战。

对片区发展 (略) 门进行深入访谈调研，全面摸清政府对九围车辆段 (略) 在片区远期发展战略规划及大鹏新区现有产业政策及人才政策、产业整体发展情况等，为后续项目产业规划方向及定位提供咨询意见。

通过深入调研，了解片区产业发展现状、落地动因、产业招商等问题，从自下而上的视角了解片区发展的优势、机遇与核心问题，为后续产业落地提供支持。

2.产业定位：基于产业发展环境与基础分析，按照项目圈层逐级进行产业研判，明确提出各圈层产业关系及战略功能定位，发展重点领域与产业链重点环节。

对片区产业发展政策、上位规划、产业发展现状等进行分析，评估产 (略) 环境要素影响，了解其面临的产业发展机遇，识别未来区域发展的价值，找准片区产业发展方向及目标；提出符合九围车辆段TOD项目发展特质的基本产业功能、发展目标、功能定位及未来细分产业链和主导产业。

3. (略) 与功能规划：依据项目产业定位，结合项目潜在地块周边环境，分析研究产业载体与配套需求，规划统筹深铁置业未来获取地块的生产研发、产业配套、公共服务等功能结构， (略) 与空间配比。

4.产业政策：全面梳理深圳市及宝安区拟出台的产业相关政策文件，理清项目开发、产业导入及产业运营等关键条件，提出相关扶持与优惠政策建议。

5.产业导入：基于以上产业研究分析， (略) 平台和资源，梳理潜在项目机会，提出导入企业的长名单建议；明确产 (略) 径和产业支 (略) 径；量化产业导入各阶段目标，制定产业发展计划，企业产值、总税收及就业人数等情况。

6.运营策略：为进一步推动产业落地，根据项目产业规划， (略) 打造轨道交通产业园的目标，围绕产业定位和企业发展服务需求，提出打造园区产业生态系统的运营策略。

（三）项目统筹模式及经济可行性分析

1.项目统筹模式相关案例分析；片区开发策略（片区土地开发模式、项目合作模式）；片区运营策略（片区盈利模式建议、运营模式建议）；片区投融资模式建议；上盖物业及启动区开发模式建议。

2.片区统筹开发收益测算；片区土地一级开发投资收益测算；片区项目二级土地开发投资收益测算； (略) 会效益概算；上盖物业启动区专项测算。

（四）项目开发运营模式研究

1.建设总投资结构分析；

2. (略) 点沿线可开发地块情况、投资回报需求（通盘 (略) 建设、维护投入），结合统筹开发模式，以全周期、全资产视角进行投资回报情景测算，提供投资规模与周期的总体研究；

3.基于财务测算和实际需求，对合作对象、合作模式等进行研判与设计（包括各方的资源投入和利益分享机制，相关的政策的支持）

4.项目经济测算主要包括项目周边市场分析、项目经济效益测算（包含测算前提条件、项目应缴地价款分析、项目总投资估算与资金筹措、项目经营收入测算、项目经济效益分析等）及项目敏感性分析。

5.由于项目地块暂未明确，需根据土地属性及相关政策等因素进行研究，给出符合开发经济效益的建议。

6.开发与建设运营模式分析：开发建设模式影响因素分析；提出开发建设与运营模式研究。

三、比选控制价格

本次参选上限价 点击查看>> 万元（含税）。

四、参选人资格要求

（一）参选人资质要求：在中华人民共和国境内注册的独立法人分支机构。

（二）参选人业绩要求：无。

（三）项目负责人资格要求：无。

（四）其他要求：本项目不接受联合体参选。

五、比选文件领取时间

自2022年04月22日（上午9：00起）至2022年4月28日（下午18：00止）。

六、领取地点

地址：深圳地铁官网（https:/ 点击查看>> ）。

七、比选文件的领取方式

有意向参与本比选项目的单位可直接在官网上下载电子版比选文件

八、递交参选文件截止时间及地点

2022年4月29日上午9:30（北京时间）。

地址：深圳市福 (略) (略) 地铁大厦24楼，逾期送达的或者未送达指定地点的参选文件，比选人不予受理。

九、联系人与联系电话：

牟工 点击查看>>

李工 点击查看>>

(略) 有限公司

二○二二年四月二十二日