一、    更改内容1

接采购人的通知，恢复本项目采购活动，相关事项通知如下：

1、 获取招标文件时间： * 日起至 * 日期间（工作日上午9:00-12:00和下午14:00-17:00，法定节假日除外）

2、 保证金到账截止时间： * 日17：00

3、 投标截止时间： * 日上午9：30分

4、 开标评标时间： * 日上午9：30分

二、    更改内容2

1. “ (略) 分 合同范本（供参考）”更改为“ (略) 海关办公大楼物业管理服务合同”，更改后的合同，详见附件《合同》。

三、    更改内容3

招标公告、 (略) (略) 分如涉及上述内容的亦作相应修改。原招标公告、招标文件与更正文件（相关日期与合同条款）有矛盾的地方，以此更正文件为准。

(略) 后， (略) 有限公司（ 点击查看>> ）确认已收到本文件 。

…………………………………………………………………………………………………

附件：合同

(略) 海关办公大楼物业管理服务资格项目

合同书

项目名称：                           

合同编号：                          

签约地点：                          

签订日期：       年    月     日

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》 (略) 结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。双方共同遵守如下条款（技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件为本合同不 (略) 分）：

第一章   总    则

第一条  本合同当事人

委 托 方：（以下简称甲方）：

受委托方：（以下简称乙方）：

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》、国家地方物业管理有关法律法规和相关政策， (略) 海关办公大楼物业管理服务采购项目（招标编号：    ,招标代理机构：        ）的招标结果和招、投标文件，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将 (略) 海关办公大楼物业 (略) 物业管理服务，订立本合同。

第二条  物业基本情况

物业名称： (略) 海关办公大楼    

物业类型：办公楼、辅楼   

座落位置： (略) 经济技术开发区保税区保金路36号

占地面积： 32,850  平方米

(略) 海关办公大楼共有建筑物二幢，主楼及附楼（以下统称为“办公大楼”），总占地面积32,850平方米，总建筑面积50,022平方米。其中主楼建筑面积39,761平方米，大楼共11层（ (略) ），内设业务大厅、 (略) 、关长室、会议室、礼堂等。附楼建筑面积10,261平方米(含连廊面积587平方米)，该楼共5层，内设大小饭堂、小餐厅、 (略) 、办公室 及各多功能活动室（含老年活动室、心理工作室、医务室等，以实地为准）共有常驻办公人员500余人；办公大楼清洁面积约45,928平方米，其中室内 (略) 石地面面积约6,538平方米、地毯面积约2,400平方米、木地板面积约2,300平方米、 (略) 面积约2,024平方米、 (略) （含所有小车位） (略) 约15,000平方米、广场面积约5,759平方米、园林绿化面积约8,500平方米、每周定期对建筑面积约1500平方米的项目按甲方 (略) 一次清洁保洁（具体清洁保洁地点按采购人指 (略) ）。

第三条  甲乙双 (略) 颁布的《房屋接管验收标准》和有关法律、 (略) 物业接管验收。

第四条   (略) 、辅楼小餐厅、 (略) 客房、 (略) 清洁将不纳入本次物业管理合同范围，但乙方应负责其关门以外的清洁保洁及保安护卫工作。

第二章       物业管理服务事项

第五条  服务内容

1、制定物业管理服务制度，包括员工管理制度、设施设备管理制度、 (略) 管理制度、安全保卫管理制度、室内外清洁卫生管理制度、园林绿化管理制度、会议服务管理制度、档案管理制度等，并组织实施。

2、24小时安全防范及公共秩序的管理，包括维护公共秩序、安全监控、门岗值勤验证、大楼巡逻、消防监控及消防设施定期巡检。

3、交通秩序、车辆 (略) 的管理，做到停放规范、整齐分类、保障安全、建立登记制度，严防被盗事件发生。

4、清洁卫生范围是 (略) 海关办公大楼物业管理区域范围内的室内外公共区域、办公区域的清洁保洁、环境消杀，室内外 (略) 分、 (略) 、室内大堂、硬（软）性地面、墙面、墙身、 (略) 、 (略) （含储物间）、电梯、楼梯、走廊、通道、门厅、长廊、护檐、露台、天台、飘台、栏杆、铁路四周绿化假体、天花、灯饰、窗帘、卫生间、茶水间、吸烟室、休息区、更衣室、传达室、各会议室、各接待室、电教室、展览室、礼堂、艺术长廊、设施设备房、玻璃门窗、风机口、金属物、铜狮、大小饭堂、各多功能活动室（含老年活动室、心理工作室、医务室等，以实地为准）的清洁、保洁及饭堂的清洗碗工作（ (略) 、小餐厅、 (略) 客房除外），做好定期的防疫消杀，垃圾收集、清运等。

5、负责购置洗手间公用卫生卷纸、擦手纸、洗手液、香球、香盒、垃圾袋等日常消耗品并及时更换补充。

6、物业设施设备的日常维护、运行和管理，包括电梯、空调系统、消防系统、供配电系统、照明系统、给排水系统、无负压变频增压直供水设备、智能化系统、防雷设备、灯光音响设备等（详见 (略) 海关设备、设施清单）的日常维护、运行及管理。需专业公司维修保养的项目（如电梯、空调、消防系统、高压维护、发电机、防雷设备、智能化系统等），由乙方负责按甲方具体要求委托具 (略) 负责维修及保养，乙方负责落实、 (略) 的维修保养工作及质量。

7、本物业规划物业管理区域内属物业管理范围的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括给排水管道、落水管、消防水池、生活水池、道路、化粪池、化油池、沟渠、井道、室外泵房、路灯、垃圾房、自行车棚、 (略) 等。附属配套建筑和设施的维护和管理，包括水景工程、球场等。

8、负责大楼日常设施设备及主体建筑人民币300元（含300元）以下的单件、单项维修材料费。

9、负责物业管理区域范围内绿化、建筑小品、亭台水榭、木船（一年一次刷桐油）、水池、观赏鱼（含鱼饲料）、家禽等的养护和管理，室内绿化的租摆、养护和管理。

10、日常的会务接待 (略) 的布置工作，前台收发报刊工作，灯光音响设施设备的布置、控制等协助工作。

    11、档案的建立与管理。管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料。

12、 (略) 理突发事件。当出现自然灾害、火灾、外部冲突等突发事件时，必 (略) 理。

13、其他委托管理服务事项：招标文件、乙方投标文件约定的其它服务管理事项。

第六条  物业管理具体服务要求

1、安全防范、维护公共秩序

（1）乙方负责大楼主出入口门岗、安 (略) (略) (略) 24小时值勤， (略) (略) 岗兼业务大厅巡逻。附楼出 (略) 24小时值勤。

（2）整个物业管 (略) 24小时值班及巡逻制度，并能按量按质完成巡视任务，确保巡逻无盲点。

馆所、附                              （3） (略) 均设有门禁系统， (略) 要对大楼实施24小时监控。

（4）对一般外来的访问、办事人员建立询问、验证、登记管理制度。

（5）组织一支思想素质高、业务能 (略) * ，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个大楼的安全、有序。

（6）加强对领导办公区域、保密室、机房、 (略) (略) 位的安全防范。未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。

（7）加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。

（8）做到无火警、无火灾、无盗窃、无刑事案件、无恶性伤人事件、无重大伤亡事故、无设备、设施蓄意损坏事故。对突发 (略) 理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告甲 (略) 门，防止事态进一步恶化， (略) 。

（9） (略) 的管理制度，既要严格管理，又要文明服务，确保大楼安全有序。

（10）对电房、高空、煤气房、BTM（自动气体灭火系统）室、 (略) 、 (略) 地等易发生人身安全隐患的地方需制定相应的防范措施，加强人员管理，建立管理制度、完善指示标志等。

（11）对火灾、治安、公共卫生、洪水、恐怖事件等突发重大事件有应急预案，事发时及时报告甲 (略) 门，并协助采取相应措施。

（12）建立三级消防管理制度，有完善防火、灭火和责任人管理制度。

（13）其他与安全保卫有关的事项。

2、交通、车辆、 (略) 管理

（1）交通、车辆、 (略) 管理要指定专人负责，要 (略) 的管理制度。

（2）地下停车库（ (略) 管理系统）、 (略) （含所有小车位）实行8小时巡岗。大楼物业管理区域 (略) 有专人指挥疏导，实行8小时执勤（由主大门值勤人员兼顾）并登记出入情况，做到车辆管理有序，停放整齐，无堵塞交通现象。

（3）自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。

（4）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件的发生。

（5）建立健全管理制度、管理流程及安全管理责任制， (略) 理制度及预案。

（6）要有 (略) 驶、停放识别标记。对危 (略) 要设有明显标志和防范措施，费用由乙方承担。

（7） (略) 有车辆停放一律不收费。

（8）其它与交通、车辆、 (略) 有关的事项。

3、清洁管理

（1）乙方需根据机关办公大楼的办公特点和保密要求制定工作制度和标准，且 (略) 门审核，以对 (略) 考核。

1）办公室内的清洁保洁工作应安排在办公时间有 (略) (略) 。

2） (略) 内 (略) 全面清洁。

3）各处科室：地面、垃圾每日保洁，卡位、办公桌、椅、资料柜等每周清洁一次。

4）公共区域、绿化带、广场、垃圾清运应安排在下班后或上班前一小时完成。

5）清洁标准：室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸箩洁净，地面或地毯无污渍、垃圾。

6）每季度清洗一次空调 (略) 。

7) (略) （含所有小车位） (略) （含储物间）： (略) 保洁， (略) (略) 全面冲洗。 (略) 需按 (略) 相应维护。

8)以上工作的具体清洁时间应按甲 (略) 调整。

（2）清洁卫生范围是 (略) 海关办公大楼物业管理区域范围内的室内外公共区域、办公区域的清洁保洁、环境消杀，室内外 (略) 分、 (略) 、室内大堂、硬（软）性地面、墙面、墙身、 (略) 、 (略) 、电梯、楼梯、走廊、通道、门厅、长廊、护檐、露台、天台、飘台、栏杆、铁路四周绿化假体、天花、灯饰、窗帘、卫生间、茶水间、吸烟室、休息区、更衣室、传达室、各会议室、各接待室、电教室、展览室、礼堂、艺术长廊、设施设备房、玻璃门窗、风机口、金属物、铜狮、大小饭堂、各多功能活动室（含老年活动室、心理工作室、医务室等，以实地为准）的清洁保洁（ (略) 、小餐厅、 (略) 客房除外），对部分关键房间应在采购人的照 (略) 清洁保洁服务。洗碗工每日对 (略) 清洗、消毒及对厨房 (略) 清洁。

（3）乙方需制订工作制度和标准，且 (略) 门审核，并对 (略) 考核。

（4）房屋立面、 (略) 位、物业管 (略) 、绿化带、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。

（5）乙方负责垃圾的及时收集、清运，做到日产日清。定期清理垃圾房，对垃圾房及容器应经常清扫、刷洗、无异味，定时喷洒除臭剂、杀虫剂、消毒剂等药物。周围不可有散乱垃圾或污水，保持环境卫生。

（6）乙方应制定严密的清洁工作细则及检查制度， (略) 责任制，熟练、专职的清洁人员要有明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。

（7）乙方按工作程序 (略) (略) 日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督，始终保持卫生间无异味，卫生洁具光亮无污渍、纸品洗手液补充及时、垃圾篓内垃圾不得高于垃圾篓的1/3处。

（8）大楼建筑物公共区域（含大堂、走廊通道、 (略) ）石材地面每季度晶面护理一次，木地板每半年打蜡护理一次（含约1200 (略) ），皮质家私每月打蜡保养一次。石材墙（面）身每周清洁一次。

（9）乙方负责生活水池每季度定期清洗。对生活 (略) 定期检测， (略) 使用的各种净水和除垢、消毒材料均符合《城市生活饮用水卫生标准》，无二次污染及隐患。

（10）乙方应 (略) 内沟渠，保证污水排放通畅，定期清理化粪池、化油池，保持管道畅通。

（11）乙方须有预防公共卫生事件预案。对大楼建筑物公共 (略) 环境消毒。乙方负 (略) 属地具有相 (略) 定期对蚊子、苍蝇、老鼠、蟑螂、 (略) 防治，并根据其不同特点制定相应的消杀计划及频率，做好消杀记录，做到无滋生源，避免留有死角。（详见附件Ⅲ）

（12）乙方需负责在 (略) 消耗的物料用品、工具等，所有费用由乙方承担。

（13）乙方负责按采购人要求品牌同档次提供洗手间公用的卫生卷纸—唯洁雅（规格120㎜×95㎜，双层；或同等品牌及以上）、擦手纸—清风（规格225㎜×230㎜，200抽；或同等品牌及以上）、洗手液—高富力、香球、香盒、垃圾袋等日常消耗品的购置和及时补充。购置日常消耗品的费用均由物业管理企业负责承担（乙方需按坑位装配纸质用品（盒/纸））。

（14）乙方负责物业管理区域铸铁围栏、进出各大门外围道路的清洁、维护及管理。

（15）由乙方负责新办公大楼一年一次的外墙清洗工作。(外墙清洗及高空作业人员须持《登高架设作业特种作业操作证》)

（16）乙方负责定期（每周一次）对建筑面积约1500平方 (略) 清洁保洁（具体清洁保洁地点按甲方指 (略) ）

（17）由乙方负责大楼日常饮用水的送水服务及空桶回收、饮水机及饮用水的日常管理等工作。因管理不当导致饮用水库存数量及空桶回收数量与账目不相符，由乙方负责承担相应损失费用。

（18）乙方应积极配合甲方做好大型活动、突发任务的各项工作。

（19）其他与清洁卫生有关的事项。

4、 绿化管理

（1）乙方负责对室外园林绿化项目做出详细的养护计划和标准，保证室外绿化存活率达98%以上。因养护不当导致植物枯损死亡的，由乙方负责重新栽种并承担相关费用。

（2）乙方负责物业管理区域范围内绿化，室内绿化、水景工程（含人工湖）等的养护、清理和管理。

（3）大楼室内绿化（含关长室、处长室、接待室、会议室、公共区域、办公区域、节日时花、临时会议及活动等）由乙方 (略) (略) 进行租摆或购买。租摆或采购绿化费用：每年定额为36万元，由物业管理企业按照 (略) 购买及租摆，其所需费用均含在物业管理服务费中,价格 (略) 价。如当年的绿化租摆及购买预算费用未能用完的，将直接滚存入下一年的绿化租摆或购买费中，物业管理企业不得挤占相关费用。

（4）其他与绿化管理有关的事项。

5、物业设施、设备的维护、运行和管理

（1）乙方须配备熟练、专职的工程技术人员对物业的各项设施、 (略) 维修、维护及管理，所有工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证。乙方需列明各专职岗位工程技术人员的数量和技术职称。

（2）物业设施、设备包括：电梯、空调系统、消防系统、供配电系统、照明系统、给排水系统、智能化控制系统、防雷设备、灯光音响设备（详见附件Ⅰ）。设 (略) 实际情况为准，乙方需在中标后3个月内，对所有设施设备建立详细档案（如品牌型号、数量、图片等）。

（3）物业管理企业负责对大楼内各项物业设施、 (略) 管理，实行24小时值班管理，定期巡查并做好相关记录。专项设备（如电梯、空调、消防系统、高压维护、发电机、智能化系统、防雷设备等）由物业管理企业负责或委托具 (略) 进行维修及保养，物业管理企业负责落实、监督维修保养工作及质量。电梯需由A级资质的 (略) 维保，每年维保费用不得低于6万元，每月不少于两次；空调需由原品牌的特约 (略) 定期维保，每月不少于一次，每年维保费用不得低于10万元；消防系统需由 * 级资质的 (略) 维保，每月不少于一次，每年维保费用不得低于7万元；智能化系统需由 * 级资质的 (略) 维保，每月不少于一次，每年维保费用不得低于10万元；高压维 (略) 认可资 (略) 维保， (略) 一次，检测费用不得低于1.5万元。（费用由物业管理企业负责承担）。 (略) 有维保项目具体需求及内容均根据甲方的需求签订，维保合同报甲方备案。

（4）乙方负责大楼内外墙、楼梯、扶手 (略) 位，电梯设备、空调设备、消防设备、智能化系统、供配电设备、给排水设施、照明设施、无负压变频增压直供水设备、防雷设备、灯光音响设施设备等的维护、运行和管理。

（5）除专项设施设备外，大楼其他的日常维修，急修工作均由乙方负责，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修包括但不限于门窗、办公家具、照明灯具、开关、电源插座、水龙头、水管、锁具、保险柜、电器等。

（6）乙方对以上物业设施、 (略) 、管理必须制定完整的管理制度和操作流程，并 (略) 计划和服务标准，保证物业设施、设备的完好，防止浪费和人为破坏。正常使用和节约能源，杜绝安全事故发生。

（7）乙方负责制订各类设施设备的事故、 (略) 理预案及措施。

（8）因乙方的管理失职、使用不当，使物业设施设备遭受损失的，由乙方负责赔偿损失。

（9）其它与物业设施设备的使用、维护和管理有关的事项：

1）大楼设施设备的日常维修、维护工具由乙方负责。（ (略) 需的大型专用工具，如高空作业平台搭架，相关费用由乙方负责承担）。

2）乙方对大楼日常设施设备的保养和维修，使用更换的耗材（含各类电器开关、插座、办公家具、照明灯具、给排水管件、水龙头、门锁、五金件、地砖、墙砖、墙体及地面补灰补漆、设施设备零配件等），人民币300元（含300元）以下的单件、单项维修材料由乙方负责。人民币300元以上的，由乙方根据实际使用情况，编制明细报表，事先经甲方审核批准后方可实施，经验收合格后由甲方凭有关审核清单按实际发生数结算相关费用。

3）办公大楼及辅楼主体建筑维修，单项、单件维修费用在300元（含300元）以下包括维修材料、人工等经甲方审核批准后由乙方负责。单项、单件维修费用在300元以上的，事先经甲方审核批准后方可实施，经验收合格后由甲方凭有关审核清单按实际发生数结算相关费用。

4）为保证维修耗材质量，甲方对以上维修配件的品牌、质量有建议及监督权。

5）大楼各设施设备管道的保养、维护及管理，含消防管道、生活用水管道、空调管道、排污管道、电力管井、围栏等三年一次的全面油漆。每季度清洗一次空调 (略) 。

6）协助做好灯光音响的控制。

7）其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。

6、档案资料的建立与管理

（1）乙方须建立完善的设施设备档案管理制度。 (略) 收集的设施设备资料内容、 (略) 分类、做到条理清晰、方便查阅。

（2）乙方在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养、调查问卷等登记跟踪制度。

（3）乙方必须在物业管理合同期满前一个月按甲方要求将物业管理有关资料整理好并无条件移交甲方。

7、会务管理

（1）乙方负责按甲方会议 (略) 布置（包含桌椅、饮用水、座位牌、花草等的摆放）、 (略) 地、音响设施设备的布置等协助工作。会后的清理、清洁、复位等工作。

（2）乙方须按甲方要求指定2名服务员，1名负责指定会议室（大型会议室1间，其他会议室6间）会议期间的会务服务及多功能茶艺室日常的服务工作。1名负责前台报刊、信函的收发工作。（服务人员素质要求详见附件Ⅱ）

（3）甲方负责各种会议、接待、 (略) 用鲜花、横幅、欢迎牌、指示牌的定做。乙方需按甲方要求对会议、活动、 (略) (略) 布置、清理、复位等工作。

（4）乙方负责接待、会议、 (略) 合的安全保卫、清洁、工程设备等的保障工作（具体事宜以甲方要求为准）。

8、 (略) 理突发事件

当出现自然灾害、火灾、外部冲击等突发事件，乙方必须协 (略) 门处理突发事件。

第三章   委托管理服务期限

第七条  本项目物业管理服务期限为 * 年，服务合同一年一签，自   年  月   日起至    年     月   日止。甲方 (略) (略) 考核，达标的，则按原价续签本合同，否则甲方有权提前终止合同。

第四章  双方权利义务

第八条  甲方权利义务

（一）代表和维护产权人、使用人的合法权益。

（二）审定乙方拟定的物业管理制度，督促乙方健全应有的制度规程、工作规范等，支持乙方为此而开展的物业管理服务工作。

（三）检查监督乙方物业管理工作的实施 (略) 情况。

（四）有权制订相应的管理措施，以保证乙方按合同要求及其他经双方议定的要求运作。

（五）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预决算。有权检查乙方中标项目的财务报表及资料，对不合理的分配及支出有权向乙方提出调整意见。

（六）甲方应在合同生效之日起内向乙方提供以下资料，并在乙方管理期满或合同解除时予以收回：

1．竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 (略) 工程竣工图等竣工验收资料。

2．设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

3．物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4． (略) 必须的其它资料。

5．合同生效之日起  15 日，甲方免费提供管理用房约  100  ㎡给乙方使用（产权归属甲方），乙方要列明管理用房分配方案并报甲方审批

（七）委托乙方管理的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。乙方在管理中发现质量问题或未达国家验收标准的，按 (略) 处理：

1．保修期内：负责联系并督促承建商在不影响办公大楼正常运作的前提下，按规定时间返修并通过验收。

2．保修期外：乙方向甲方提出房屋、设施设备的维修报告，经甲方审核后，由 (略) 负责维修保养或委托给乙方负责维修并支付相关费用。

（八）审定 (略) 的相关资质，对不符 (略) ，有权向乙方提出更换。

（九） (略) (略) 服务的电梯、空调系统、消防系统、高压维护、发电机、防雷设备、智能化系统等的 (略) 监督。对逾期不作定期保养、维护达不到本合同物业管理目标及物业管理承诺的（详见附件1、2），甲方有权追究乙方责任并终止本合同内由乙 (略) 负责维修、保养的事项，由甲方另 (略) 理并从物业管理服务费中扣除终止合同后的相关设施设备的维护费用。

（十）甲方缴交的物业管理费用要专项利用，乙方不得挤占、克扣，保证物业管理的服务标准。

（十一） (略) (略) 人员及重要岗位人员的从业岗位证书及相关资料。

（十二）对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换。

（十三）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

（十四）为协调在日常管理中有关内外关系，对于乙方提出的工作协助，甲方有义务及时回复，并积极支持。

（十五）有义务按时填写乙方的意见征询表，并将真实情况和意见及时反馈乙方。

（十六）按合同约定时间向乙方支付物业管理服务费用。

（十七）招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。

第九条  乙方权利义务

（一）根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度，经甲方审定通过后在本物业区域内实施物业管理。制度包括但不限于：员工管理制度、安全防范制度、设施设备管理制度、 (略) 管理制度、室内外清洁卫生管理制度、园林绿化管理制度等。

（二）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权对物业实施综合管理，确保实现各项管理目标和经济指标，并承担相应责任，自觉接 (略) 门 (略) 门和甲方检查监督。

（三）乙方应向甲方派驻专业的管理 (略) ，并负责工作质量的检查监督，办公时间乙方派驻甲方每日的服务人员总数不得少于    76  人(含排休人员)。甲方有权对乙方岗位人员设置不合理的情况提出建议,经双方 (略) 调整。

（四）按约定完成物业管理工作并得到甲方认可后，向甲方收取本合同内的物业管理服务费。

（五）向物业使用人告知物业的使用有关规定，并有权要求甲方及物业使用人配合乙方 (略) 为。

（六）对物业使用人违反物业 (略) 为，有权根据情节轻重采取劝阻、制止，及时提 (略) 门处理等措施。

（七）未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，不允许乙方分包或转包甲方委托的管理项目内容（除专项设施设备之外），乙方转包或分包项目内容的，甲方有权解除合同，同时甲方不予退还履约保证金。

（八）对所聘 (略) 严格审核，保证聘用人员身体健康、无违法犯罪记录。对集中设备（变配电设备、智能化系统、消防、中央空调、电梯等）需配备熟练、专职、有从业岗位证书， (略) 管理的设备性能、特点及操作规程的专业工程技术人员专人定岗值班。重要岗位人员的配备需经甲方审定后方可派驻。根据甲方要求，乙方有义务对甲方 (略) 岗位及业务培训。

（九）在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知甲方,并承担相应责任。物业设施设备需要维修和更新、改造的，应事先告知甲方，征求甲方意见。

（十）负责设施设 (略) 、维修、保养及管理。根据设备具体技术情况制订各阶段维护保养计划，确保甲方设备得到合理及时的维修保养，维护保 (略) 质量体系文件的要求。

（十一）对电梯系统、空调系统、消防系统、高压维护、发电机、防雷设备、智能化系统等专项设备由乙方负责按甲方要求委托具 (略) 进行维修、保养，并负责落实、监督其维修保养工作及质量。乙方须向甲方 (略) 的资质文件，经甲方审定后方可签订维修保养协议。协议影印本于合同签订之日 3 个工作日内交甲方备存。乙方负责日常的维护、运行及管理。

（十二）发现设备设施故障或损坏的，要及 (略) 进行维修、保养并负责跟踪、监督、检查。因乙方或 (略) 保养不当导致甲方设备损坏的，由乙方负责赔偿。

（十三）乙方不得以不正当的理由挤占、 (略) 费用。

（十四）须向甲方提供多款岗位服装的选择。现场工作人员应依照甲方选定的款式按岗位统一着装，佩带统一工作证件，有良好的仪容仪表、言行规范。

（十五）建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度，所有制度均要上报甲方存档（制度目录详见附件3）。

（十六）负责编制物业管理年度计划。每月28日以前以书面形式向甲方递交本月工作情况及下月工作计划，并接受甲方的合理要求及建议。对已制定的月计划如需修正或调整必须及时通知甲方。每季度向甲方发放意见征询表， (略) 监督。每年12月中旬以前做年度物业管理工作报告。每年 12 月底前将各种物业管理资料留存一份给甲方。每年初向甲方提交上一年度财务决算报告及下一年度财务预算报告。

（十七）在服务期内，乙方必须做好物业管 (略) 需要的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方负责。

（十八）在服务期内，由于乙方责任造成甲方人员人身伤亡和财产损失的，由乙方负责赔偿。乙方需购买一定保额的公众责任险，以保障甲方的利益。

（十九）乙方的物业管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的物业管理人员须听从甲方调动指挥。

（二十）乙方工作人员的工资、社会保险等福利,必须符合国家有关规定。

（二十一）乙方工作人员应严格遵守安全操作规程。乙方因管理或操作不当在工作过程中发生工伤事故由乙方负全责及连带责任。

（二十二） (略) 工作人员，应接受甲方的监督和指导。因乙方人员工作质量、工作态度、 (略) 引起投诉，情况属实的，甲方有权视情节轻重给予扣罚。

（二十三）乙方应根据甲方物业的实际情况，制订合理的节能方案，降低大楼能耗（详见附件4）。

（二十四）对本物业的公用设施、物业管理用房不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同 (略) 门批准方可实施。

（二十五）经甲方确认，乙方的管理和服务工作须达到附件1和附件2列明的管理目标及服务承诺。

（二十六）对于甲方临时的工作（活动）需要，乙方应无偿的积极予以配合。乙方人员的配合情况将列入考核评分标准。

（二十七）本合同终止时，乙方必须在合同终止之日起15个日历日内向甲方移交本物业，并向 (略) 管理用房、档案资料、图纸及有关财产，乙方不得影印及向 (略) 有资料，一经发现甲方将有权追究乙方的法律责任。

（二十八）招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。

第五章  物业管理服务质量

    第十条  (略) (略) 分“采购人需求”。

第六章  物业管理服务费用

    第十一条  物业服务费用的收取标准：

在服务期内，甲方支付给乙方一年的物业管理服务费总金额为人民币

（大写）                                   （￥      元）。绿化定额费用    万元/年,绿化共计人民币             元（￥      元）。其中：物业管理费根据乙方提供的正规发票交甲方审核后按月支付，绿化费根据甲方的要求购买或租摆后在定额内按实际发生数支付，其中租摆费用为定额      万元/年，剩余费用为绿化机动采购费。如当年的绿化机动采购费用未能用完的，将直接滚存入下一年的绿化费用中，乙方不得挤占相关费用。甲方在收到乙方发票的10个工作日内办理支付手续（如遇节假日顺延至第一个工作日）。如乙方提供的服务不足一个月时按日计算服务费。

第十二条  对用 (略) 位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格由甲乙双方协商而定。

第十三条  乙方在物业设施、设备的使用、维护和管理中，属正常的维修、更新或使用中的消耗，所产生的费用由乙方负责支付。

第十四条  (略) 税法规定对甲方征收的与本合同有关的一切税费均应由甲方负担。

第十五条  (略) 税法规定对乙方及其雇员征收的与本合同有关的一切税费均应由乙方负担。

第七章  奖惩措施

第十六条 

（一）在合同期内，乙方通过实施优质的物业管理服务，使 (略) 海关办公大楼及附楼达到《 (略) 市物业管理示范大厦》标准，服务优良的，甲方将此作为合同期满考评续约的重要依据。

（二）根据合同约定，因乙方严重违约、受到有效投诉达3宗/季以上、或因重大管理失误或操作不当造成甲方损失超过10,000元的，甲方有权解除物业管理合同，并由乙方赔偿甲方的损失，甲方保留追究损失的权利，由此造成的损 (略) 承担。合同终止或解除时，乙方应积极配合甲方做好交接工作。

第十七条  合同期内，甲方每季度不定期的根据物业管理目标及服务标准对乙方的 (略) 检查考评，发现不达标的，以每项不达标的项目扣减1,000～2,000元的物业管理费，连续二个季度考评不达标的，甲方有权解除合同。如连续三年合格率达标或超标的，甲方在重新招投的相同条件下予以优先考虑。

第十八条  若乙方严重违约、监守自盗、管理失误造成甲方重大损失的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任及赔偿经济损失。

第十九条  若乙方在合同期内采取有效措施，降低大楼能耗的，甲方将视情况给予适当奖励。

第八章  履约保证金

第二十条  根据《招标文件》的规定，乙方在收到《中标通知书》后5日内须一次性向甲方缴纳年合同中标金额的5%作为履约保证金，人民币：     万元整（￥ 　        元），并存入甲方指定帐定。如乙方单方中止（终止） (略) 合同的约定，甲方将不退还履约保证金。

第二十一条  合同期满后或不属乙方重大责任事故造成的本合同终止，甲方应在30日内一次性无息返还乙方的履约保证金。

第二十二条  (略) 文件中甲方需求完成合同约定的服务内容、服务质量标准、在合同期间发生重大责任事故的，履约保证金将被没收。

第九章  违约责任

第二十三条  因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权提前解除合同。

第二十四条  乙方未能按合同约定提供服务、未能达到服务质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改，并按照招标文件中的 (略) 扣罚。乙方逾期未整改或存在其他严重违约情形的，甲方有权解除合同并没收乙方的履约保证金。 (略) 为给甲方造成经济损失的， (略) 协商，如协商 (略) (略) 或仲裁机构通过法律程序，由乙方承担相应赔偿责任。

第二十五条  任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付人民币（￥）      的违约金。由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第二十六条  为维护公众、物业使用人的切身利益，在不可抗力情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂等。或者出现救助人命、协助 (略) 任务等情况时，因乙方采取紧急避险措施而造成甲方财产损失的，乙方应当在事故发生后3日内向甲方报告并提供相关证明材料，经甲方核实符合法律规定紧急避险条件的，乙方可不承担赔偿责任。

第二十七条  按合同约定或双方提前解除合同或合同期满时，乙方应自合同解除之日起15日内向甲方移交本物业，并向 (略) 的管理用房、档案资料、图纸及相关财产，不得拖延。如因乙方责任导致档案资料、图纸等损毁等情形导致不能及时顺利移交的，甲方有权没收乙方的履约保证金。资料损毁灭失的，乙方应协助甲方补办相关 (略) 有费用。如无法补办的，乙方应赔偿甲方相应损失。

第十章  附  则

第二十八条  双方约定自本合同生效之日起    日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第二十九条  本合同包括:

（一）本合同条款。   

（二）乙方的《投标文件》及其物业管理质量标准及服务承诺、各项管理制度、节能措施。   

（三） (略) 海 (略) 颁发的《招标文件》和中标通知书。

（四）履约保证金收据。

（五）物业管理范围红线图、项目竣工图纸和资料。

（六）《 (略) 市物业管理优秀大厦评分标准》及有关技术标准文件和要求。

（七）物业管理服务质量。

第三十条  凡因本合同发生的争议，双方应协商解决，协商不成时， (略) (略) 诉讼解决。

第三十一条  本合同之附件均为合 (略) 分，本合同及其 (略) 分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十二条  本项目中标通知书、招标文件、投标文件及附件均是本合同 (略) 分，解释顺序除特别说明外，以文件生成时间在后的为准。

第三十三条  (略) 合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括会议纪要、补充协议、往来信函）即成为本合同 (略) 分，其生效日期为双方签字盖章确认的日期。

第三十四条  本合同一式四份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份， (略) 海关办公大 (略) 门执一份， (略) 执一份。

第三十五条  本合同经双方法定代表人或其授权代表签名并加盖公章且乙方提交履约保证金后生效。本合同未尽事宜， (略) 理。（以下无正文）

甲方签章：                        乙方签章：                 

法定代表人                        法定代表人

或授权代表（签名）：               或授权代表（签名）：      

(略) ：                        (略) ：                

账    号：                        账    号：                

签约日期：                        签约日期：                

附件Ⅰ

附件Ⅱ

办公大楼各岗位服务人员素质要求

1、项目经理和主管人员

1）  年龄： 男不超过50周岁、女不超过45周岁。

2）  身体要求：身体健康，能承担繁重的工作任务。

3）  文化程度： (略) 本科或以上学历。

4）  岗位要求：政治思想素质好，具有一定的综合分析、组织领导和协调能力。具备中级以上专业技术资格。熟悉ISO9000标准与要求，从事物业管理8年或以上。具有5年或以上国家和政府机关、事业单位物业管理经理的工作经验。曾任项目经理期间，在管项目获得全国物业管理示范项目称号。

2、  安全保安员

1）  年龄：18-35岁之间

2）  身体要求：身高1.72米以上，健康、五官端正，身体无异味，两眼裸视视力均在1.00以上。

3）  文化程度：具有高中（同等学历）或以上学历。

4）  岗位要求：有较强的观察、记忆、分析和辨别能力。

注：白班门岗值人员身高必须在1.75米以上，转业退 * 军人、武警优先，人员不超过6人。

3、清洁工

1）  年龄：45岁以内的成年人。

2）  身体要求：女工身高1.55米以上，男工身高1.65米以上。健康、五官端正、无怪癖动作、身体无异味。

3）  文化程度：具有初中及以上学历。

4）  岗位要求：谈吐清晰、无粗俗表现，对清洁服务有一定认识。

4、绿化工

1）  年龄：45岁以内的成年人。

2）  身体要求：身高1.65米以上。健康、五官端正、无怪癖动作、身体无异味。

3）  文化程度：具有初中及以上学历。

4）  岗位要求：谈吐清晰、无粗俗表现，有2年以上的绿化管理工作经验。

5、工程技术人员

1）  年龄：45岁以内的成年人。

2）  身体要求：身高1.70米以上。健康、五官端正、无怪癖动作、身体无异味。

3）  文化程度：具有高中及以上学历。

4）  岗位要求：谈吐清晰、无粗俗表现，具有年审合格的上岗证、电工专业资格证及2年以上的强弱电工作经验。

注： (略) 方工程技术人员操作灯光音响设施设备，具有2年以上灯光音响操作经验。

6、会务及前台服务人员

1）  年龄：18-25岁之间。

2）  身体要求：身高1.65米以上，五官清秀，身材气质姣好、身体无异味，两眼裸视视力均在1.0以上。

3）  文化程度：具有高中（同等学历）或以上学历。

4）  岗位要求：礼貌大方、谈吐清晰、有较强的观察力和记忆力。

注：具有二年以上的会务服务经验。

附件Ⅲ

消杀频率计划表

注：包括但不低于以上频率。各投标方需根据季节的变化调整消杀频率，并 (略) 的实施方案及计划。辅楼各项操作同上。

附件Ⅳ

物业管理服务目标

一、总体目标

（一）保证办公大楼物业管理的正常运作，物业管理服务达到国家示范大厦的标准。

（二）各项工作规程符合物业质量管理ISO * 体系。

二、日常管理指标承诺

（一） (略) 完好率100％。

（二）零修、急修及时率达100％。

（三）维修工程质量合格率达100%。

（四）实行维修服务回访制度，回访率达到100%。

（五）清洁、保洁满意率达99%以上。

（六）道路完好率达98%以上。

（七）化粪池、雨水井、污水井完好率达100%。

（八）排水管、明暗沟完好率达100%。

（九）公共设施、休息设施及雕塑、小品完好率98%以上。

（十）确保应急通道畅通，应急照明100%完好。

（十一）大楼治安案件的发生率为0。

（十二）违章发生率1％以下， (略) 理率100%。

（十三） (略) 设备完好率98%以上，车辆被盗率0％。

（十四）设备保养率100％。

（十五）一般设备完好率98％以上，大型及重要机电设备、空调制冷设备的完好率达99％以上（包括 (略) 理合格率）。

（十六）路灯、标牌完好率达98%以上。

（十七）消防设备设施完好率100%。

（十八）杜绝火灾责任事故，火灾发生率0％。

（十九）绿化完好率98%以上。

（二十）二次供水水质合格率达99%以上。

（二十一）管理人员培训合格率98%以上。

（二十二）单位业主对物业管理满意率达到95%以上。

（二十三）有效投诉率2%以下， (略) 理率达到100%。

（二十四）服务及时率99％以上。

附件Ⅴ

物业管理承诺

    包括但不限于：

一、保证全天24小时监控大楼主要出入口、通道，努力确保大楼治安安全。

二、 (略) 出入车道阻塞时2分 (略) ，采取措施，设法在5分钟内恢复正常通车。

三、车辆安全检查时，3分钟内完成提醒客人锁好门窗，带走贵重物品及登记工作。

四、出现烟感警铃报警的情况，3分钟内到达报警地点核实情况，迅速向119报警并组织扑救和疏散人员（如属火警）。

五、出现火警电话报警时，3分钟内 (略) 组织扑救和疏散。

六、出现大楼用户被抢或生命财产安全受到威胁时，3分 (略) 。组织人员布控堵截，协助用户 (略) 抢救。

七、接到用户请求援助的电话，3分 (略) 处理。

八、接报有可疑人员活动，3分 (略) 处理。

九、2分钟内做好出入登记手续。

十、大楼内出现停电、空调滴水、水管渗漏等紧急事件保证10分 (略) 处理。

十一、 (略) 的一般维修在接到通知后10分 (略) 处理。

十二、大楼内公共区域的一般维修如没有特殊情况，当天完成，当日完成率98％以上。

十三、保证消防设备正常，烟感误报率低于0.1％。

十四、大楼清洁服务水平 (略) 管理要求。

附件Ⅵ

管理制度目录

包括但不限于：

一、物 (略) 管理制度

1、物业管理目标

2、物业管理服务承诺

3、 (略) 经理岗位职责

4、 (略) 助理岗位职责

5、 (略) 采购管理规定

6、 (略) 宿舍管理规定

7、 (略) (略) 为规范

8、 (略) 岗位招聘资格标准

9、员工奖惩规定

10、 (略) 财务管理规定

11、 (略) 仓库管理规定

12、考勤管理规定。

13、岗位招聘标准

14、 * 遗管理规定

15、员工入职管理规定

16、员工离职管理规定

17、员工外出培训管理规定

18、员工考核管理规定

19、物品申领、采购、管理

20、各项管理服务内容管理制度

21、各项管理服务内容标准和工作检查规程

二、综合事务管理制度

1、 (略) 经理岗位职责

2、文员岗位职责

3、参观接待管理规定

4、会议服务管理规定

5、员工制服管理制度

6、文件排版格式规定

7、 (略) 档案资料管理规定

8、 (略) 理程序

9、服务质量调查

10、重大事件报告制度

三、安全保卫、公共秩序、交通管理制度

1、 (略) 经理岗位职责

2、领班岗位职责

3、保安员岗位职责

4、 (略) 岗位工作考核细则

5、车场及车辆管理规定

6、海关人员出入管理规定

7、大楼巡查管理规定

8、 (略) 交接班管理规定

9、 (略) 值班管理规定

10、闭路电视监控系统操作规程

11、大楼消防演习程序

12、消 (略) 理程序

13、 (略) (略) 理程序

14、大楼消防安全检查规定

15、门岗工作职责

16、大堂岗工作职责

17、巡逻岗工作职责

18、对讲机、警械配备、使用管理规定

19、治安管理规定

20、消防管理规定

四、环境管理制度

1、环境管理规定

2、清洁工作细则及质量标准

3、环境绿化管理制度

4、园林绿化检验标准

五、设备管理制度

1、电梯管理规定

2、空调管理规定

3、 (略) 管理规定

4、高低压配电房管理规定

5、发电机组管理规定

6、给排水系统管理规定

7、设施设备保养、维修、维护管理规定

8、水泵房管理制度

10、材料管理制度

11、用电、供水管理规定

六、应急管理制度

1、应急物资准备

2、火灾应急方案

3、停水停电应急方案

4、电梯故障应急方案

5、各类报警应急方案

6、治安突发事件应急方案

7、暴力事件应急方案

8、其他事项应急方案

9、紧急方案

10、消防演习

附件Ⅶ

物业管理节能措施

包括但不限于：

一、根据季节及天气变化变化情况合理制定室内外照明的开启时间。将现有照明灯具分组控制，并根据实际自然采光亮度，确定各区域照明灯具的开启组数及时间，非办公时间只开事故照明，节约照明用电。

二、根据电容器组合的投入，控制无负荷的补偿功率。根据实际负荷大小，调整变压器 (略) 的台数，以提高 (略) 节能效率。

三、经海关批准，根据季节变化，合理设定冷冻水给水温度，制定空调的预冷时间、调 (略) 时间，减少能量消耗。根据制冷系统的实际冷负荷变化，合理搭配负荷，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔逢集的投入台数，以提高制 (略) 节能效率。

四、合理调整新风比例，以充分利用新风冷量 (略) 理能耗。

五、经海关批准，合理制 (略) 时间及非办公时 (略) 台数。

六、制定绿化、 (略) 清洁用水标准，尽可能节约用水。