1、有关规划指标

1.1 开发建设用地范围具体指附件4中什么范围？

答：指设计任务书附件4cad图中红色虚线的三个子地块范围之和。提醒：本次设计范围不仅仅是开发建设用地范围。

1.2 各功能地下是否计容?哪些功能地下部分需计容（除商业外）？

答：地下室仅商业计容。

1.3 首层上部悬挑部投影是否计入覆盖率？上表一级，二区域如何划分？跨地块空中平台投影是否计入地块覆盖率？

答：建筑覆盖率相关规定参见《 (略) 规划技术标准与准则（2021版）》第143页第B.87条、第148页第E.02条。最终以项目用地规划条件和规划主管部门审批意见为准。

2、有关功能定位及分期

2.1 二级邻里中心是否一定位于裙房首层？

答：可部分设置于二楼及以上。具体要求参见《 (略) 规划技术标准与准则（2021版）》第3章。

2.2 幼儿园地块是否有具体落位要求？例如落位于几期用地。

答：幼儿园独立设置于用地南端地块A103b0705-02。

2.3 附件2所示地块分期是否与建设时间分期对应？

答：暂定子地块一、二、三分别为一至三期。

2.4 地库为整体开发还是分期开发？

答：地库结合上部建筑分期开发。

2.5 设计任务书p18中下面语句如何理解，可否说明：6、地下车库（3）各期地下车库车位总数需满足本期和前期车位数所需。

答：一期地下车库提供车位数需满足一期自身所需，一二期提供车位总数需满足一二期总需求，如此类推。

2.6 设计任务书p18中下面语句如何理解，可否说明：7、幼儿园（2）幼儿园用地地下一层设置其交通分流中心。

答：幼儿园用地地下需设置独立交通分流中心，用于幼儿园接送车辆临时停靠接送，该地下分流中心的地面出入口需位于幼儿园用地内。

3、可否提供下面设计基础信息资料供设计参考

3.1 较大区域的控规或相关上位规划资料(如周边功能分区图，CAD图纸或相关模型) (略) 设计及建筑设计参考。

答：所需规划资 (略) 自然资源局官方网站查询，具体网址为：http://**。

3.2 附件3对应CAD图纸

答：详见本次答疑附件。

3.3 附件1对应区域地上地下控制性详细规划资料

答：所需规划资 (略) 自然资源局官方网站查询，具体网址为：http://**。

3.4 区域未来地铁线路及站口规划落位资料及图纸一级任务书中p7中提及的国土空间总体规划，综合交通规划，归到线网规划等资料

答：（1）所需规划资 (略) 自然资源局官方网站查询，具体网址为：http://**。（2）建议在景山路中段考虑轨道站点位置，并充分考虑轨道站点与本项目地下商业、地下车库和衔接，提升项目开发价值，提供使用便利、空间高效、成本可控的地下交通组织概念方案。

3.5 城市设计区域内地上地下相关指标要求，例如附件3区域内地下功能如商业分布区域及指标。

答：目前暂无更新单元以外具体指标要求，设计单位在投标成 (略) 设计研究建议。

3.6 《 (略) 规划技术标准》

答：详见本次答疑附件。

4、文件中对于居住产品的定义，文件中有些地方表达的是“住宅”，有些地方是“商务公寓”， (略) 更新中表达的是R2住宅性质，请明确此部分的建筑性质。

答：本项目商务公寓的规划属性属于住宅，所在用地规划类别为二类居住用地，用地规划类别编码为R2。

5、塔楼要求3~5栋，住宅部分数量是单元还是栋数，如两单元双拼算一栋还是两栋？

答：按栋数控制，两单元双拼在一起算一栋。

6、住宅要求控制在100米之内，扣除裙房商业部分，住宅层数大概20层，为满足指标要求标准层面积将会极大，是否考虑突破100米？若突破，最高可到多少米？

答：住宅所在高度不突破100米。

7、住宅户型配比有无明确要求？

答：住宅配比详见设计任务书第18页第5条。

8、能否提供相关营销报告？

答：后续如有相关信息则另行增补相关要求。

9、住宅车位数是根据规范设置，还是营销有单独需求？

答：根据当前规划要求，住宅车位按1个/100㎡考虑。

10、项目开发建设用地分三个地块，建筑是否可以压红线布置，若不能，是否需要根据规范退线？

答：每期建筑需在分地块红线内具备独立使用、独立办理产权的可行性，同时各期需共同考虑在平面动线、商业经营、外观造型等方面的整体性。分地块之间不需考虑退线。

11、目前的合同为*方和*方（总包单位）的合同，而中标后的合同为三方合同（*方、*方 1 总包单位、*方 2 (略) ）。因为*方 2 (略) 且必须在主合同中出现，因此合同条款未来需要协商做一些的调整。业主是否接受协商？

答：合同金额、支付阶段等主要条款按招标设计合同执行，投标单位建议协商的内容需在具体提出后视情况答复。

12、未来主合同中，业主直接对*方 2（ (略) ）付款，业主是否接受？

答：可以。如为境外单位同样以人民币付款，须提供对应增值税专用发票。

13、投标的补偿金，是否是后续通过*方和方案创作的主要单位签订合同进行补偿？还是要*方和总包单位、或者三方的方式解决？

答：按方案名次相应取得补偿金，由招标人与获奖投标人（含联合体成员）直接签署补偿协议。

14、投标资格文件中， (略) 的 5 年内的项目资格是否以项目合同签订的时间为准？

答：投标资格函件未做业绩要求，业绩信誉标书中“已完成类似工程业绩及获奖情况”近5年之内具有类似招标项目规模业绩，提供设计合同关键页、主要设计成果文件（总平面图、效果图等）、方案批复文件或施工图审查合格证书、获奖证书等。以方案批复文件或施工图审查合格证书时间为准。

15、总招标金额为1.6亿， 其中

1) 规划建筑方案（ (略) 部分）4100 万——为固定价，即是否不随中标的总报价浮动？

答：规划建筑方案设计费在投标阶段是固定价，包含在总报价内，总报价随投标费率浮动。

2) 工程设计及专项暂定 11,961 万（总包单位部分，即工程设计 4007 万+专项设计费 7954 万）——为随投标浮动的价格？

答：是的。

3) 专项设计费 7954 万，采用补充协议的方式确定，即是否不直接纳入中标后的总包合同中？

答：专项设计纳入总包合同中，具体条款以后续补充协议为准。

4) 总包的合同总价，是否为 4100 万（ (略) ）+工程设计 4007 万（总包单位施工）=8107 万？

答：合同总价含“规划建筑方案设计+工程设计+专项设计”。

16、投标文件中，15.2 条工程设计费限价上限 80%，如何理解？是工程设计费4007 万的 80%，还是工程设计及专项 11,961 万的 80%？

答：招标文件第15.2条中的80%对应的100%详见第15.1条中的“本次招标设计总承包费用上限为20076.19万元（费率100%）”。

17、规划建筑方案部分，建筑方案设计阶段，整体概念方案设计费用占比10%，各分期总建筑方案设计费用占比 90%。概念部分比较悬殊，通常概念、方案、扩初、后期配合的比例为 30%，30%，30%，10%。概念阶段的比例是否可以增加？

答：不调整。

18、合同中关于规划建筑方案部分付款比例，前后描述不一致，以哪一个为准？

答：以合同第九条支付进度条文为准。

19、主合同中条款

1) 未来可否协商各设计阶段设置启动金？

答：不设置。

2) 未来可否协商知识产权**方共有？

答：*方可保留署名权。

3) 未来可否协商违约责任的赔偿限于直接经济损失、上限为合同总额？

答：以招标合同为准。

4) 未来可否协商在*方严重违约的情形下，*方有权力暂停或终止合同？

答：以招标合同为准。

5) 附件 6 的“设计文件要求、等级分类及处罚措施”是否仅针对施工图设计成果？

答：各设计阶段均需满足设计文件质量要求，具体设计深度按国家相关规范执行。

6) 未来可否协商较大的额外修改工作量发生时，增加额外服务费用？

答：以招标合同为准。

20、规划建筑方案中，下述 (略) 的设计范围：

1) (略) 的成果不能提供各专项研究内容、日照分析、造价估算、门窗样式——这些需要总包单位提供。

答：方案成果需符合招标文件要求，由方案单位统一提供，*方内部分工情况经其内部协商一致及报*方确认后确定。

2) (略) 无法独自解决落地性的消防解决措施，规范的解释、审核、最终解决方案需要由总包单位主导。

答：可以，*方内部分工情况经其内部协商一致及报*方确认后确定。

3) (略) 成果中可为照明预留条件，但图纸不显示照明系统的细节。

答：建筑方案成果需提供影响外立面效果的细节大样。

4) (略) 为幕墙顾问的招标图预留条件，不能达到幕墙招标图的深度，且幕墙招标图设计成果应该由幕墙顾问提供。

答：幕墙招标图纸由幕墙顾问提供， (略) 提供的外立面深化设计成果要满足幕墙招标的深度要求。

21、有关设计疑问：

1) 按照提供的 4 栋塔楼拿地方案，我们预估拿地方案指标远远不足 59 万平米；

答：附件规划概念方案仅作为意向参考，投标设计成果需按任务书指标执行。

2) 按照此方案，住宅塔楼为 100 米，预估住宅标准层为 4000 平米，这是非常不合理的；而效果图上，住宅的标准层大小比办公还小；

答：附件规划概念方案仅作为意向参考，投标设计成果需按任务书指标执行。

3) 另外住宅下面的 5 层商业，总高度在 24 米以内，也是不合理的；

答：投标人在投标方案中提出商业层高的意见。

4) 购物中心主体做到了 7 层，楼层太高，难以运营，业主是否能接受？根据上述，如果要做足这么多面积，势必突破规划的高度和楼栋数。业主需要明确。

答：开发指标需做足，规划高度不得突破，塔楼栋数不超过5栋。为不影响方案创作，购物中心主体层数不做限定。

附件1： (略) 规划技术标准与准则（2021版）

附件2：城市之 (略) 设计研究范围示意图

(略) (略)

珠海 (略)

2023年3月22日

1、有关规划指标

1.1 开发建设用地范围具体指附件4中什么范围？

答：指设计任务书附件4cad图中红色虚线的三个子地块范围之和。提醒：本次设计范围不仅仅是开发建设用地范围。

1.2 各功能地下是否计容?哪些功能地下部分需计容（除商业外）？

答：地下室仅商业计容。

1.3 首层上部悬挑部投影是否计入覆盖率？上表一级，二区域如何划分？跨地块空中平台投影是否计入地块覆盖率？

答：建筑覆盖率相关规定参见《 (略) 规划技术标准与准则（2021版）》第143页第B.87条、第148页第E.02条。最终以项目用地规划条件和规划主管部门审批意见为准。

2、有关功能定位及分期

2.1 二级邻里中心是否一定位于裙房首层？

答：可部分设置于二楼及以上。具体要求参见《 (略) 规划技术标准与准则（2021版）》第3章。

2.2 幼儿园地块是否有具体落位要求？例如落位于几期用地。

答：幼儿园独立设置于用地南端地块A103b0705-02。

2.3 附件2所示地块分期是否与建设时间分期对应？

答：暂定子地块一、二、三分别为一至三期。

2.4 地库为整体开发还是分期开发？

答：地库结合上部建筑分期开发。

2.5 设计任务书p18中下面语句如何理解，可否说明：6、地下车库（3）各期地下车库车位总数需满足本期和前期车位数所需。

答：一期地下车库提供车位数需满足一期自身所需，一二期提供车位总数需满足一二期总需求，如此类推。

2.6 设计任务书p18中下面语句如何理解，可否说明：7、幼儿园（2）幼儿园用地地下一层设置其交通分流中心。

答：幼儿园用地地下需设置独立交通分流中心，用于幼儿园接送车辆临时停靠接送，该地下分流中心的地面出入口需位于幼儿园用地内。

3、可否提供下面设计基础信息资料供设计参考

3.1 较大区域的控规或相关上位规划资料(如周边功能分区图，CAD图纸或相关模型) (略) 设计及建筑设计参考。

答：所需规划资 (略) 自然资源局官方网站查询，具体网址为：http://**。

3.2 附件3对应CAD图纸

答：详见本次答疑附件。

3.3 附件1对应区域地上地下控制性详细规划资料

答：所需规划资 (略) 自然资源局官方网站查询，具体网址为：http://**。

3.4 区域未来地铁线路及站口规划落位资料及图纸一级任务书中p7中提及的国土空间总体规划，综合交通规划，归到线网规划等资料

答：（1）所需规划资 (略) 自然资源局官方网站查询，具体网址为：http://**。（2）建议在景山路中段考虑轨道站点位置，并充分考虑轨道站点与本项目地下商业、地下车库和衔接，提升项目开发价值，提供使用便利、空间高效、成本可控的地下交通组织概念方案。

3.5 城市设计区域内地上地下相关指标要求，例如附件3区域内地下功能如商业分布区域及指标。

答：目前暂无更新单元以外具体指标要求，设计单位在投标成 (略) 设计研究建议。

3.6 《 (略) 规划技术标准》

答：详见本次答疑附件。

4、文件中对于居住产品的定义，文件中有些地方表达的是“住宅”，有些地方是“商务公寓”， (略) 更新中表达的是R2住宅性质，请明确此部分的建筑性质。

答：本项目商务公寓的规划属性属于住宅，所在用地规划类别为二类居住用地，用地规划类别编码为R2。

5、塔楼要求3~5栋，住宅部分数量是单元还是栋数，如两单元双拼算一栋还是两栋？

答：按栋数控制，两单元双拼在一起算一栋。

6、住宅要求控制在100米之内，扣除裙房商业部分，住宅层数大概20层，为满足指标要求标准层面积将会极大，是否考虑突破100米？若突破，最高可到多少米？

答：住宅所在高度不突破100米。

7、住宅户型配比有无明确要求？

答：住宅配比详见设计任务书第18页第5条。

8、能否提供相关营销报告？

答：后续如有相关信息则另行增补相关要求。

9、住宅车位数是根据规范设置，还是营销有单独需求？

答：根据当前规划要求，住宅车位按1个/100㎡考虑。

10、项目开发建设用地分三个地块，建筑是否可以压红线布置，若不能，是否需要根据规范退线？

答：每期建筑需在分地块红线内具备独立使用、独立办理产权的可行性，同时各期需共同考虑在平面动线、商业经营、外观造型等方面的整体性。分地块之间不需考虑退线。

11、目前的合同为*方和*方（总包单位）的合同，而中标后的合同为三方合同（*方、*方 1 总包单位、*方 2 (略) ）。因为*方 2 (略) 且必须在主合同中出现，因此合同条款未来需要协商做一些的调整。业主是否接受协商？

答：合同金额、支付阶段等主要条款按招标设计合同执行，投标单位建议协商的内容需在具体提出后视情况答复。

12、未来主合同中，业主直接对*方 2（ (略) ）付款，业主是否接受？

答：可以。如为境外单位同样以人民币付款，须提供对应增值税专用发票。

13、投标的补偿金，是否是后续通过*方和方案创作的主要单位签订合同进行补偿？还是要*方和总包单位、或者三方的方式解决？

答：按方案名次相应取得补偿金，由招标人与获奖投标人（含联合体成员）直接签署补偿协议。

14、投标资格文件中， (略) 的 5 年内的项目资格是否以项目合同签订的时间为准？

答：投标资格函件未做业绩要求，业绩信誉标书中“已完成类似工程业绩及获奖情况”近5年之内具有类似招标项目规模业绩，提供设计合同关键页、主要设计成果文件（总平面图、效果图等）、方案批复文件或施工图审查合格证书、获奖证书等。以方案批复文件或施工图审查合格证书时间为准。

15、总招标金额为1.6亿， 其中

1) 规划建筑方案（ (略) 部分）4100 万——为固定价，即是否不随中标的总报价浮动？

答：规划建筑方案设计费在投标阶段是固定价，包含在总报价内，总报价随投标费率浮动。

2) 工程设计及专项暂定 11,961 万（总包单位部分，即工程设计 4007 万+专项设计费 7954 万）——为随投标浮动的价格？

答：是的。

3) 专项设计费 7954 万，采用补充协议的方式确定，即是否不直接纳入中标后的总包合同中？

答：专项设计纳入总包合同中，具体条款以后续补充协议为准。

4) 总包的合同总价，是否为 4100 万（ (略) ）+工程设计 4007 万（总包单位施工）=8107 万？

答：合同总价含“规划建筑方案设计+工程设计+专项设计”。

16、投标文件中，15.2 条工程设计费限价上限 80%，如何理解？是工程设计费4007 万的 80%，还是工程设计及专项 11,961 万的 80%？

答：招标文件第15.2条中的80%对应的100%详见第15.1条中的“本次招标设计总承包费用上限为20076.19万元（费率100%）”。

17、规划建筑方案部分，建筑方案设计阶段，整体概念方案设计费用占比10%，各分期总建筑方案设计费用占比 90%。概念部分比较悬殊，通常概念、方案、扩初、后期配合的比例为 30%，30%，30%，10%。概念阶段的比例是否可以增加？

答：不调整。

18、合同中关于规划建筑方案部分付款比例，前后描述不一致，以哪一个为准？

答：以合同第九条支付进度条文为准。

19、主合同中条款

1) 未来可否协商各设计阶段设置启动金？

答：不设置。

2) 未来可否协商知识产权**方共有？

答：*方可保留署名权。

3) 未来可否协商违约责任的赔偿限于直接经济损失、上限为合同总额？

答：以招标合同为准。

4) 未来可否协商在*方严重违约的情形下，*方有权力暂停或终止合同？

答：以招标合同为准。

5) 附件 6 的“设计文件要求、等级分类及处罚措施”是否仅针对施工图设计成果？

答：各设计阶段均需满足设计文件质量要求，具体设计深度按国家相关规范执行。

6) 未来可否协商较大的额外修改工作量发生时，增加额外服务费用？

答：以招标合同为准。

20、规划建筑方案中，下述 (略) 的设计范围：

1) (略) 的成果不能提供各专项研究内容、日照分析、造价估算、门窗样式——这些需要总包单位提供。

答：方案成果需符合招标文件要求，由方案单位统一提供，*方内部分工情况经其内部协商一致及报*方确认后确定。

2) (略) 无法独自解决落地性的消防解决措施，规范的解释、审核、最终解决方案需要由总包单位主导。

答：可以，*方内部分工情况经其内部协商一致及报*方确认后确定。

3) (略) 成果中可为照明预留条件，但图纸不显示照明系统的细节。

答：建筑方案成果需提供影响外立面效果的细节大样。

4) (略) 为幕墙顾问的招标图预留条件，不能达到幕墙招标图的深度，且幕墙招标图设计成果应该由幕墙顾问提供。

答：幕墙招标图纸由幕墙顾问提供， (略) 提供的外立面深化设计成果要满足幕墙招标的深度要求。

21、有关设计疑问：

1) 按照提供的 4 栋塔楼拿地方案，我们预估拿地方案指标远远不足 59 万平米；

答：附件规划概念方案仅作为意向参考，投标设计成果需按任务书指标执行。

2) 按照此方案，住宅塔楼为 100 米，预估住宅标准层为 4000 平米，这是非常不合理的；而效果图上，住宅的标准层大小比办公还小；

答：附件规划概念方案仅作为意向参考，投标设计成果需按任务书指标执行。

3) 另外住宅下面的 5 层商业，总高度在 24 米以内，也是不合理的；

答：投标人在投标方案中提出商业层高的意见。

4) 购物中心主体做到了 7 层，楼层太高，难以运营，业主是否能接受？根据上述，如果要做足这么多面积，势必突破规划的高度和楼栋数。业主需要明确。

答：开发指标需做足，规划高度不得突破，塔楼栋数不超过5栋。为不影响方案创作，购物中心主体层数不做限定。

附件1： (略) 规划技术标准与准则（2021版）

附件2：城市之 (略) 设计研究范围示意图

(略) (略)

珠海 (略)

2023年3月22日