关于 (略) 区龙游河小区物业服务的变更

一、对龙游河安置小区物业管理 (略) 补充说明：

（一）日常管理服务标准

根据 (略) 龙游河小区物业管理的具体情况，投标人应制 (略) 管理制度、日常服务的运作管理制度等相关制度：

（1）人员素质：

A、项目经理应熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作。

B、项目经理和相关人员有从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

C、设备专业维护技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

（2）服务时间：

A、物业经理岗位、内勤岗位、保洁岗位、保绿岗位、电梯管理、水电维修岗位等每天至少8小时工作，有突击性活动和要求时必须服从园区安排。

B、保安岗位、消防岗位人员需24小时在岗。

C、小区内保洁打扫和垃圾清运每天上午8:00前必须结束。

（3）管理制度：

A、有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

B、 (略) 内部管理制度、考核制度和培训制度。

C、制定设备设 (略) 操 (略) 管理规定。

D、应对自然灾害、事故灾害、公共 (略) 会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告 (略) 门，并采取相应措施。另定期演练，员工人人掌握。

E、24小时受理业主报修。接到任何报修10分 (略) 处理（预约除外）。有完整的报修、维修跟踪服务和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。

F、一是建立档案管理制度，建立健全物业管理档案；二是建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费 (略) 财务管理，做到运作规范，账目清晰。三是完善有关物业的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：业主提供的设备设施资料和档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

G、经常组织义务消防员的培训和演习。

H、员工考勤及人员管理：

合同签订前， (略) 有员工的基本情况、相关资质、 (略) 单位备案。

项目负责人由 (略) 高 (略) 考勤，项目负责人及各岗位主要负责人必须保持24小时手机通讯畅通。

对 (略) 区认为不合适或不称职的员工， (略) 区有权提出调整要求，中标方应及时予以调整。

J、公司物资装备计划：

物 (略) 需物资装备投入由中标供应商负责，按满足于服务质量管理目标实际需要和科学、节约原则配置；

（二） (略) 管理

（1）高、低压电气设备及高、低 (略) 操作和养护。做好高、低压室24小时值班、设备系统日常保养巡查记录，发现问题并及时与特约维保单位联系，协助维修。

（2）电梯设 (略) 操作和监管，做好日常巡查记录，发现问题并及时与定点维保单位联系，协助维修。

（3）负责消防系 (略) 操作和监管，做好消防设备及消防系统的运作操作、养护、日常保养巡查记录，发现问题及时与定点维保单位联系，协助维修。

（5）楼宇自控、避 (略) 操作、养护和监管。

（6）强、弱电设备及强、 (略) 操作、养护和维修。

（7）门窗、道路、墙体、音响、照明系统、电子显示系统、自动门（电子门禁）、供水增压设备、地下车库起 (略) 维修和管理。

（8） (略) (略) 管理的事项。

（三）消防管理

（1）制定消防安全制度，落实消防安全责任，自觉接 (略) 门的监督指导并层层签订消防安全责任状。

（2）对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，保证消防设施、器材和消防安全标志完好有效，消防安全疏散和安全出口畅通无阻。

（3） (略) 消防检查，对存在的各种隐患，当场整改。 (略) (略) 期限整改，落实责任人。检查情况有图片及文字记载，并按有关规定将整改情况报告园区。

（4）建立月、季、年巡检登记制度， (略) 位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每 (略) 一次全面检查；及时发现问题，及时向特约维保单位报修，并协助园区督促特约维保 (略) 合同；接到火警、漏水等报修报警电话，5分 (略) 处置；及时发现和排除火灾隐患，保障消防通道畅通、紧急疏 (略) 正常；演 (略) 消防事故应急预案。

（5）发生火灾火警事故应立即报警，采取有效措施补救，立即疏散人员， (略) ，积极配合事故调查。

（6）消防专业人员24小时值班。

（四） (略) 维护保养

(略) 进场之日起须按相关法规及园区要求负责 (略) 管理和使用 (略) 责任。

（1）物业方需配有专业持证的管理人员，对电 (略) 进行监督管理，若物业人员因管理不到位，造成园区设备、财产或使用人人身的损害，物 (略) 责任并予以赔偿。

（2）配合做好电梯的年检工作，年检手续及年检整改项目由物业方负责实施。

（3）演 (略) 电梯故障应急预案。

（4）一旦发生电梯困人故障，5分钟内必须 (略) 进行科学、 (略) 置，同时通知特约维保单位及 (略) 进行维修， (略) ，因延迟维修，所产生的损失由物业方承担。

（5）电梯发生故障后，物业方应及时通知特约维保单位维修，监管维保单位过程保养、维修。

（五） (略) 维护保养

（1） (略) 门规定的技术要求和安全规则，对高、低 (略) 24小时值守，做好日常操作记录。

（2）定期对 (略) 检查，每季度不少于一次。

（3）及时发现并排除事故隐患。

（4）接到报修电话后，10分钟内 (略) 处置。

（六）房屋及其它设施、设备维护保养

即报即修，发现问题立即维修，排查隐患，正常维保，房屋及配套设施完好率98%。

（七）报修管理

急修报修5 (略) 置，接到报修通知后15分 (略) 处置。

（八）卫生保洁服务

（1） (略) (略) 分的卫生保洁、 (略) (略) 位的即时保洁。

（2）负责各建筑物外的保洁，包括道路、绿化、广场、 (略) 、等公共区域和相关设施、设备的保洁和管理。

（3）负责各类管道的疏通维护。 (略) 有雨水管、雨水检查井、废水污水管、污水检查井、化粪 (略) 有地漏以下的下水道的疏通和维护。

（4）负责按要求消杀除虫、灭 (略) 位消毒。

（5）负责物业区域内产生的各类垃圾的收集及清运。

具体保洁标准：

保洁

①每天集 (略) 位两次，每小时巡视一次，发现漂浮垃圾、脏物、废 (略) 理。对区域内 (略) 抹尘和清洗，保持区域内外干净、整洁。

③巡查绿化、草坪、公共区域等，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。

④及时收集各类垃圾，存放在指定地点，清运时密封装置，确保无飘洒和渗漏漏现象；及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢，每周使 (略) 彻底消毒，消除蚊蝇鼠虫滋生源。

⑤保持各种建筑物、路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱、外围灯柱、音响等物体表面上的清洁，内部保洁、油漆， (略) 理违章乱贴乱画的海报、小广告及污迹。

⑥每周清除一次卫生死角， (略) 、下水道口、排水沟、水池、雨水槽、阴沟、污水井等地方，确保畅通无杂物。

⑦每季度全面清理一次化粪池，发现堵塞，随时清理。

⑧每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯每天更换清洗，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。定期用金 (略) 保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。

消杀除虫

①灭鼠监测时间：每年4、9、11月各监测1次，全年共监测3次。灭鼠标准：鼠密度不超过5%。

②灭蚊监测时间：在蚊类高发的6- (略) 监测，每月1次，全年共监测4次。积水中三龄幼蚊或蛹检出率不超过3%。

③灭蝇监测时间：在蝇类高发的5- (略) 监测，每月1次，全年共监测5次。蝇类孳生地三龄虫和蛹检出率不超过3%。

④灭蟑螂监测时间：在每年的2、4、6、8、10、 (略) 监测。蟑螂密度不超过1%。

（九）绿化养护

（1）草坪保持平坦、整齐、美观，无裸露、枯黄，无坑唐积水。生长良好，定期修剪，及时补植，基本保持草坪高度不超过10厘米。依照季节变化，适量有效施肥地， (略) 于良好生长状态。草坪杂草按要求清除，做到基本无杂草。

（2）乔灌木养护：保持树冠完整，无明显枯枝，生长旺盛，及时修剪枯枝残叶、病虫枝及防碍活动的枝条，造型符合要求。要保证树木长势正常，及时安排修剪，确保树木成活率达到100%。

（3）植物病、虫害防治：绿化养护需使用农药时，要使用高效低毒的农药，按照《常用农药安全技术说明书》的要求喷施，减少对人体的伤害和对环境的污染。要坚持“以防为主、综合防治”，加强病虫害测报，发现病虫苗头及时用药，确保绿化正常生长。

（4）造型植物养护：造型植物形态优美、生长旺盛、无明显残缺。定期修剪，及时补植，做到无明显残缺。

（5）因物业方养护不到位造成苗木损毁，由物业方负责赔偿。

二、甲方在考核及日常检查中，连续三次（含） (略) 文件规定的考核标准要求的，或不能按甲方要求增加人员的，甲方有权解除合同且不承担任何责任。

 

 

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关于 (略) 区龙游河小区物业服务的变更

一、对龙游河安置小区物业管理 (略) 补充说明：

（一）日常管理服务标准

根据 (略) 龙游河小区物业管理的具体情况，投标人应制 (略) 管理制度、日常服务的运作管理制度等相关制度：

（1）人员素质：

A、项目经理应熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作。

B、项目经理和相关人员有从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

C、设备专业维护技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

（2）服务时间：

A、物业经理岗位、内勤岗位、保洁岗位、保绿岗位、电梯管理、水电维修岗位等每天至少8小时工作，有突击性活动和要求时必须服从园区安排。

B、保安岗位、消防岗位人员需24小时在岗。

C、小区内保洁打扫和垃圾清运每天上午8:00前必须结束。

（3）管理制度：

A、有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

B、 (略) 内部管理制度、考核制度和培训制度。

C、制定设备设 (略) 操 (略) 管理规定。

D、应对自然灾害、事故灾害、公共 (略) 会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告 (略) 门，并采取相应措施。另定期演练，员工人人掌握。

E、24小时受理业主报修。接到任何报修10分 (略) 处理（预约除外）。有完整的报修、维修跟踪服务和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。

F、一是建立档案管理制度，建立健全物业管理档案；二是建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费 (略) 财务管理，做到运作规范，账目清晰。三是完善有关物业的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：业主提供的设备设施资料和档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

G、经常组织义务消防员的培训和演习。

H、员工考勤及人员管理：

合同签订前， (略) 有员工的基本情况、相关资质、 (略) 单位备案。

项目负责人由 (略) 高 (略) 考勤，项目负责人及各岗位主要负责人必须保持24小时手机通讯畅通。

对 (略) 区认为不合适或不称职的员工， (略) 区有权提出调整要求，中标方应及时予以调整。

J、公司物资装备计划：

物 (略) 需物资装备投入由中标供应商负责，按满足于服务质量管理目标实际需要和科学、节约原则配置；

（二） (略) 管理

（1）高、低压电气设备及高、低 (略) 操作和养护。做好高、低压室24小时值班、设备系统日常保养巡查记录，发现问题并及时与特约维保单位联系，协助维修。

（2）电梯设 (略) 操作和监管，做好日常巡查记录，发现问题并及时与定点维保单位联系，协助维修。

（3）负责消防系 (略) 操作和监管，做好消防设备及消防系统的运作操作、养护、日常保养巡查记录，发现问题及时与定点维保单位联系，协助维修。

（5）楼宇自控、避 (略) 操作、养护和监管。

（6）强、弱电设备及强、 (略) 操作、养护和维修。

（7）门窗、道路、墙体、音响、照明系统、电子显示系统、自动门（电子门禁）、供水增压设备、地下车库起 (略) 维修和管理。

（8） (略) (略) 管理的事项。

（三）消防管理

（1）制定消防安全制度，落实消防安全责任，自觉接 (略) 门的监督指导并层层签订消防安全责任状。

（2）对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，保证消防设施、器材和消防安全标志完好有效，消防安全疏散和安全出口畅通无阻。

（3） (略) 消防检查，对存在的各种隐患，当场整改。 (略) (略) 期限整改，落实责任人。检查情况有图片及文字记载，并按有关规定将整改情况报告园区。

（4）建立月、季、年巡检登记制度， (略) 位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每 (略) 一次全面检查；及时发现问题，及时向特约维保单位报修，并协助园区督促特约维保 (略) 合同；接到火警、漏水等报修报警电话，5分 (略) 处置；及时发现和排除火灾隐患，保障消防通道畅通、紧急疏 (略) 正常；演 (略) 消防事故应急预案。

（5）发生火灾火警事故应立即报警，采取有效措施补救，立即疏散人员， (略) ，积极配合事故调查。

（6）消防专业人员24小时值班。

（四） (略) 维护保养

(略) 进场之日起须按相关法规及园区要求负责 (略) 管理和使用 (略) 责任。

（1）物业方需配有专业持证的管理人员，对电 (略) 进行监督管理，若物业人员因管理不到位，造成园区设备、财产或使用人人身的损害，物 (略) 责任并予以赔偿。

（2）配合做好电梯的年检工作，年检手续及年检整改项目由物业方负责实施。

（3）演 (略) 电梯故障应急预案。

（4）一旦发生电梯困人故障，5分钟内必须 (略) 进行科学、 (略) 置，同时通知特约维保单位及 (略) 进行维修， (略) ，因延迟维修，所产生的损失由物业方承担。

（5）电梯发生故障后，物业方应及时通知特约维保单位维修，监管维保单位过程保养、维修。

（五） (略) 维护保养

（1） (略) 门规定的技术要求和安全规则，对高、低 (略) 24小时值守，做好日常操作记录。

（2）定期对 (略) 检查，每季度不少于一次。

（3）及时发现并排除事故隐患。

（4）接到报修电话后，10分钟内 (略) 处置。

（六）房屋及其它设施、设备维护保养

即报即修，发现问题立即维修，排查隐患，正常维保，房屋及配套设施完好率98%。

（七）报修管理

急修报修5 (略) 置，接到报修通知后15分 (略) 处置。

（八）卫生保洁服务

（1） (略) (略) 分的卫生保洁、 (略) (略) 位的即时保洁。

（2）负责各建筑物外的保洁，包括道路、绿化、广场、 (略) 、等公共区域和相关设施、设备的保洁和管理。

（3）负责各类管道的疏通维护。 (略) 有雨水管、雨水检查井、废水污水管、污水检查井、化粪 (略) 有地漏以下的下水道的疏通和维护。

（4）负责按要求消杀除虫、灭 (略) 位消毒。

（5）负责物业区域内产生的各类垃圾的收集及清运。

具体保洁标准：

保洁

①每天集 (略) 位两次，每小时巡视一次，发现漂浮垃圾、脏物、废 (略) 理。对区域内 (略) 抹尘和清洗，保持区域内外干净、整洁。

③巡查绿化、草坪、公共区域等，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。

④及时收集各类垃圾，存放在指定地点，清运时密封装置，确保无飘洒和渗漏漏现象；及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢，每周使 (略) 彻底消毒，消除蚊蝇鼠虫滋生源。

⑤保持各种建筑物、路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱、外围灯柱、音响等物体表面上的清洁，内部保洁、油漆， (略) 理违章乱贴乱画的海报、小广告及污迹。

⑥每周清除一次卫生死角， (略) 、下水道口、排水沟、水池、雨水槽、阴沟、污水井等地方，确保畅通无杂物。

⑦每季度全面清理一次化粪池，发现堵塞，随时清理。

⑧每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯每天更换清洗，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。定期用金 (略) 保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。

消杀除虫

①灭鼠监测时间：每年4、9、11月各监测1次，全年共监测3次。灭鼠标准：鼠密度不超过5%。

②灭蚊监测时间：在蚊类高发的6- (略) 监测，每月1次，全年共监测4次。积水中三龄幼蚊或蛹检出率不超过3%。

③灭蝇监测时间：在蝇类高发的5- (略) 监测，每月1次，全年共监测5次。蝇类孳生地三龄虫和蛹检出率不超过3%。

④灭蟑螂监测时间：在每年的2、4、6、8、10、 (略) 监测。蟑螂密度不超过1%。

（九）绿化养护

（1）草坪保持平坦、整齐、美观，无裸露、枯黄，无坑唐积水。生长良好，定期修剪，及时补植，基本保持草坪高度不超过10厘米。依照季节变化，适量有效施肥地， (略) 于良好生长状态。草坪杂草按要求清除，做到基本无杂草。

（2）乔灌木养护：保持树冠完整，无明显枯枝，生长旺盛，及时修剪枯枝残叶、病虫枝及防碍活动的枝条，造型符合要求。要保证树木长势正常，及时安排修剪，确保树木成活率达到100%。

（3）植物病、虫害防治：绿化养护需使用农药时，要使用高效低毒的农药，按照《常用农药安全技术说明书》的要求喷施，减少对人体的伤害和对环境的污染。要坚持“以防为主、综合防治”，加强病虫害测报，发现病虫苗头及时用药，确保绿化正常生长。

（4）造型植物养护：造型植物形态优美、生长旺盛、无明显残缺。定期修剪，及时补植，做到无明显残缺。

（5）因物业方养护不到位造成苗木损毁，由物业方负责赔偿。

二、甲方在考核及日常检查中，连续三次（含） (略) 文件规定的考核标准要求的，或不能按甲方要求增加人员的，甲方有权解除合同且不承担任何责任。

 

 

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