市委市政府机关二院物业项目[变更公告]
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市委市政府机关二院物业项目[变更公告]
* 、更正内容：
1、原：投标截止时间： * 日 * : *
开标时间： * 日 * : *
投标保证金缴纳截止时间： * 日 * : *
现更正为：投标截止时间： * 日 * : *
开标时间： * 日 * : *
投标保证金缴纳截止时间： * 日 * : *
2、原：政府采购编号：益财采计[ *
现更正为：政府采购编号：益财采计[ *
3、原招标文件综合评分表和技术服务要求做出变更， (略) 文件
变更内容为：综合评分表
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| 投标 报价 * 分 | 投标报价 | * 分 | (略) 文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格得分记为 * 分。其他投标人的价格得分统 * 按公式计算：报价得分=(评标基准价÷投标报价)× * 。 |
|
(略) 分(服务 方案) * 分
| 1.物业管理整体设想及策划 | 6分 | 物业管理整体设想和策划有整体性目标，有服务重点，有特色性服务。计分：优6分，良4.5分， * 般3分。缺项不计分。 |
| 2.管理指标 及措施 | 5分 | 确立完整的管理指标承诺和服务目标，制订具体工作措施，根据不同工作时期制订管理工作计划。分档次计分：优5分，良3.5分， * 般2分。缺项不计分。 | |
| 3.人员配备、培训与管理 | 4分 | 人力资源组织架构及人员总体配置科学合理，重点突出、针对性强；总体人员素质、知识与能力并重，具有高度的服务意识；针对政府机关和住宅小区 * 体的物业特点，有针对性的员工培训计划，有完善的人员流动机制。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 4.管理制度和档案的建立与管理 | 4分 | 有科学规范全面的管理规章制度，明确了公众制度、岗位职责、运行制度、考核制度；有专业的档案和财务管理人员和制度，有相应的档案财务管理措施。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 5.房屋及公用设施管理服务 | 4分 |
管理服务范围全面、重难点突出；有具体的管理措施；对具体项目有专项养护管理方案和计划；维护人员合理，岗位明确，常识培训到位。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| (略) 分(服务 方案) * 分 | 6.机电设备 设施管理 | 4分 | 有完善的监督考核保障体系和工作预案；确定完好的机电设备管理指标和措施；服务范围全面、重难点突出；管理工作流程科学合理； (略) 、实效的节能降耗措施；具有 * 支专业的、高 (略) * 。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 |
| 7.安全管理服务 | 4分 | 有高标准的管理目标和服务承诺；组织架构合理，岗位设置分档符合实际；有健全的安防管理体系及措施，有严格全面的具体服务计划； (略) * 准军事化管理；有安防督查措施。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 8.清洁管理服务 | 4分 | 有明确的管理目标；有全面系统的清洁服务内容和严格规范的服务标准及具体措施；有系统专业的保障人员；有具体的清洁技术标准和保养方案；有完善的保障体系。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 9.环境绿化服务 | 4分 | 针对招标方环境绿化特点，管理服务有重点、有目标；根据日常周期性维护要求有程序化管理体系；对暴雨、霜冻、干旱、水涝、虫害等有专项预防措施；有专业的绿化管理质量控制体系。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| (略) 分(服务 方案) * 分 | * .应急管理 服务 | 6分 | 针对不同的突发情况成立专项应急小组；有经过专门 (略) 置人员；对火灾、上访、安全等重大事件有规范的运作 (略) 理程序；有 (略) 突演练。分档次计分：优6分，良4.5分， * 般3分。缺项不计分。 |
| 商务 部分 * 分 | 1.企业荣誉 | * 分 | 投标人 * (略) 业奖项等证明材料： (略) (略) (略) 业协会 (略) (略) 门评选的优秀企业，每个计3分；市（州） (略) (略) 业协会评选的优秀企业，每个计2分。 省、市（州） (略) (略) 业协会评选的星级项目计分： * 星计3分， * 星计2分， * 星计1分。 省、市（州） (略) (略) 业协会评选物业管理先进个人计分：省级计1分/人，市级0.5分/人，累计不超过5分。 以上 * 项累计不超过 * 分（投标文件中提供证书复印件加盖投标人公章，获“先进个人”的提供近3年在投标 (略) 保证明材料复印件，原件备查，否则不计分。） |
| 2.经营业绩 | * 分 | 投标人提供 * 日以来物业管理项目业绩：每个项目必须包含保安、保洁、绿化、公共设施设备维护维修，每提供 * 个项目计2分，缺项的物业服务项目不计分，计满 * 分止。（投标文件中提供合同复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） | |
| 3.人才建设 | 5分 | 拟任项目负责人工作经验3年以上的计5分，不足3年不计分。（提供相关证明资料，原件备查，否则不计分。） | |
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| 商务 部分 * 分 | 4.质量管理体系 | 4分 | 投标人具有ISO * 质量管理体系认证证书计1分、OHSAS * 1或ISO * 1职业健康安全管理体系认证证书计1分、ISO * 0环境管理体系认证证书计1分，安全生产标准化企业认证证书计1分。（提供证书复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） |
| 5.企业信用 | 5分 | 1、投标人自成立以来，有 * 年获得市（州）级及以上信用评价机构颁发的信用等级证书的，计2分。（提供信用等级证书复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） 2、投标人自成立以来，有 * 年获得市（州）级 (略) (略) 门颁发的重合同守信用荣誉的，计3分。（提供证书复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） | |
| 6.对招标文件的响应程度 | 2分 | 未加“★”的非实质性技术服务条款， (略) 文件要求的计2分， (略) 不响应或有负偏离的扣0.5分，扣完为止,超过6项（含）负偏离的视为无效投标。 | |
| 7.投标书编制 | 2分 | 按照招标文件规定的格式、顺序装订成册，书面整洁无涂改，没有缺漏项，价格数量等计算准确，计2分；有不符 (略) 扣0.5分，扣完为止。 |
技术服务要求
市委市 (略) 服务要求
招标项目概况： (略) 市委市 (略) 位于 (略) 市桃花仑西路 * 号，为办公、住宅 (略) ，大院现有面积 * 0平米，绿化面积 * 0平米，总建筑面积 * 0平米, (略) 家属区实施整体改造，将根据实际需要，核减人员和物业管理费，住宅房屋 * 栋，住户 * 户，常住人口 * 人，其中办公及公用设施房9栋，办公人员 * 人。
管理服务总体要求：投标人 * 旦 (略) 全天 * 小时服务。按照招标人要求两张大门对外开放专人值班，夜间专人巡逻，加强安全保卫、房屋及公用设施管理、环境保洁、绿化服务，营造整洁、优美、安全、舒适、文明的公共服务环境，确保物业管理区域的公共安全和附属设 (略) 。
* 、物业管理服务的内容
（ * ）房屋及公用设施。物业管理区域 (略) 位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。主要包括：对各楼房屋构筑物，房屋使用的设备、设施，内外墙面、楼梯间、电梯等维修、养护和管理；供电设施设备、路灯、垃圾桶、上下管道、落水管、水泵房、楼内消防设施、道路、雨水井、化粪池、车辆道闸系统、 (略) 、公共标志等的维修、养护、运行和管理。
（ * ）安全管理服务。主要包括物业管理区域内全时监控治安安全和消防安全、外来人员的管控、规范建筑施工人员、车辆管理、突发事件的安全防范、上访 (略) 理、建立有效的消防管理措施等服务工作。
（ * ）水电设备设施维护及水电表抄录。物业管理区域内机电设备设施的维护。主要包括：供配电及照明工程设备、弱电系统、给排水工程、公共区域照明工程、环境维护设备、监控系统等设施设备的养护以及消防系统的维保日常维修工作，水电表抄录工作。
（ * ）清洁管理服务。有健全的保洁制度， (略) 责任制，有明确的分工和责任范围。小区内公共区域(硬化地面、主次干道、公园)每天清扫，干净整洁;室外标识、宣传栏等每周擦拭，公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物； (略) 消毒、灭鼠等活动；在雨、雪天气应及时对小区内主干路积水、 (略) 清扫。
（ * ）环境绿化服务。物业管理区域内绿化维护的日常作业、周期作业和专项作业，主要包括：日常的水分管理、清除残花黄叶败枝、杂草清除；周期性的清扫、修剪、施肥等养护工作；暴风雨、霜寒、旱灾、水涝、病虫害等预防的专项作业。
（ * ）社区服务。负责完成业主单位、 (略) 交付的工作（综合治理、文明创建工作、流动人口管理等）。
（ * ）物业档案、水电资料保管、水电物业费催缴工作。负责物业档案资料保管、小区内单位、住宅房屋、出租门面、公房的水电表定时抄录登记资料，协助招标人催缴门面租金、业主物业管理费、水电费。
（ * ）其他委托事项。
* 、物业管理服务要求
★（ * ）服务人员配备（ * 名）
1、 (略) 项目经理1人，负责本项目 (略) ；
2、客服兼财务员1人，负责小区内业主解答及财务管理；
3、 (略) * 人，其中1名主管负责小区安全保卫管理工作， * 名安保负责小区安全保卫工作，负责小区内安全保卫、治安巡逻、消防、 (略) 置。安保人员须提供保安证。安保人员中含1名消防员，还须提供建筑物消防员证；
4、 (略) 水电维修工2人，负责小区内水电维修工作，须提供电工证；
5、保洁人员7人，负责本小区内垃圾的收集、楼梯间的清扫和道路、公共区域的清扫，本项目范围内垃圾做到日产日清；
6、绿化员1人，负责本项目范围内绿化养护、修剪、施肥、清草、病虫害防治等工作，须提供园林绿化工证；
7、采 (略) 管理使用实际情况，对相应岗位和人员配置可做适当调整，其费用按中标单位的中标单价增补。
（ * ）服务人员要求
服务人员要统 * 着装、持证上岗、尽职尽责、岗位职责明确。为保证服务质量和保持良好形象，所有物业服务人员有健康证、品行端正，具有 * 定比例的共产党员（ (略) 人党组织下）和退 * 军人，无不良记录和不良嗜好，具体要求如下:
1、物业项目负责人：性别不限，年龄均须在 * 周岁（含）以下，具有大专（含）以上文化程度，持有物业管理经理上岗证，从事本岗位3年以上工作经历；
2、安保主管：男性，年龄在 * 周岁（含）以下，高中（含）以上文化程度，持有专业上岗证书，从事本岗位3年以上工作经历；
3、安保形象岗：年龄在 * 岁以下、身高1.6以上，身体健康，体型良好，有入 * 经历的优先；
4、水电维修工：男性，年龄在 * 周岁（含）以下，高中（含）以上文化程度，持有专业上岗证书，具有水电维修、强弱电及智能化系统运维3年以上工作经验；
5、保洁人员：女性须 * 周岁（含）以下，男性须 * 周岁以下，身体健康。工作认真细致，积极主动、礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德；
6、绿化人员：女性须 * 周岁（含）以下，男性须 * 周岁以下，身体健康，工作认真细致，积极主动、仪表整洁、礼貌和蔼，有绿化养护经验；
7.客服兼财务员：女性须 * 周岁（含）以下，工作认真细致，积极主动、仪表整洁、礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德。
★（ * ）物业管理费构成。
物业费用支出主要包括以下各项：
1、人员工资、福利、办公费用、税金等， (略) 有员工交齐“ * 险”。
2、行政管理产生的培训费、服装费、办公耗材、通讯费。
3、部分公用设施含消防系统和监控系统单件价格 * 元以内维修维护费用。
4、安防防暴设施、器材使用更换费用。
5、保洁工具及材料、消杀服务、室内石材护理、化粪池清理（ * 月 * 次）等费用。
6、 (略) 使用的工具材料、油料消耗、肥料、杀虫剂、绿化防冻等费用。
（ * ）具体的各项管理指标如下表：
| 序号 | 项目 | 承诺 指标 | 基本内容 |
| 1 | 房屋完好率 | ≥ * % | 房屋外观无破坏立面、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用，外观整洁。 |
| 2 | 道路完好率 | ≥ * % | 道路畅通无人为损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道、无改变使用功能。 |
| 3 | 化粪池、雨水井、污水完好率 | * % | 定期疏通、清理、井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。 |
| 4 | 排水管、明暗沟完好率 | * % | 排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷无残缺。 |
| 5 | 照明灯完好率 | ≥ * % | 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。 |
| 6 | (略) 设施完好率 | * % | 场内整洁，设施完好无损。 |
| 7 | 公共文体休憩设施完好率 | ≥ * % | 确保娱乐设备使用功能，定期维修、养护、完好无损。 |
| 8 | 机电设备完好率 | ≥ * % | 定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。 |
| 9 | 例行维修保养兑现率 | * % | 提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。 |
| * | 零修、急修及时率 | ≥ * % | 接到维修单在承诺时 (略) ，零修、急修及时完成，小修不过夜。 |
| * | 维修保养质量合格率 | * % | 分项检查、 (略) 门严格把关，按照工序 * 步到位，杜绝返工。 |
| * | 维 (略) 记录准确率 | * % | 明确岗位责任，加强复核，定期抽查。 |
| * | 安全管理到位率 | ≥ * % | 保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。 |
| * | 治安案件发生率 | ≤1% | 日间加强监控， (略) 封闭，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝 (略) 引发的盗抢等各类案件。 |
| * | 火灾发生率 | ≤1% | 实行人防与技防相结合，及时消除火灾隐患，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝 (略) 引发的火灾事故 |
| * | 绿化达标率 | ≥ * % | 区 (略) 合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，无枯枝败叶。 |
| * | 清洁保洁达标率 | ≥ * % | (略) 卫生责任包干，全天 * 小时保洁制，楼梯每周清扫 * 次、清洗 * 次，垃圾日产日清，卫生设备齐全，完好。 |
| * | (略) 理 | * % | 有效投诉在第 * 时间内解决，无效投诉及时给予回复。 |
| * | 员工违 (略) 理率 | 1%≤ * % | 加强教育，严格管理，及时发现， (略) 理。 |
* 、物业管理服务质量与标准
（ * ）房屋及公用设施的维修、养护和管理服务标准
1、 (略) (略) 日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检 (略) 位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，根据招标人要求，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向招标人提出报告与建议，由招标人组织维修。
3、每日巡查1次大楼公共区域、楼梯通道以 (略) 位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
房屋和公用设施管理质量要求
| 序号 | 项 目 | 方 式 | 标 准 |
| 1 | 路灯 | 每天检查 * 遍、即坏即修 | 确保路灯设施完好、运行正常和亮灯率 |
| 2 | 楼道照明 | 每天检查 * 遍、即坏即修 | 确保楼道照明设施设施完好、运行正常和亮灯率 |
| 3 | 道路 | 每天检查 * 遍、即坏即修 | 平整无积水、无缺损 |
| 4 | 楼梯及墙面 | 每周检查 * 遍、即坏即修 | 整洁、无牛皮癣广告，扶手完好 |
| 5 | 明暗沟 | 每周检查 * 遍，即坏即修 | 畅通、无积水、无尘土、无塌陷、无鼠洞 |
| 6 | 雨污水管 | 每月检查 * 遍 | 无堵、少污积、无外溢 |
（ * ）安全管理服务标准
1、安保服务工作内容
（1）物业辖区守护工作。
（2）执行各楼内、外围公共区域巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水、 (略) 等。
（3） (略) 理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及 (略) 门并做好记录。
（4）检查每栋楼内消防设施是否完好。
（5） (略) 有车辆停放在划定的停车线内，保证车道畅通。
（6）负责监控室 * 小时安全监控工作。
（7）检查进出外来人员的凭证、登记工作。
（8）针对业主单位工作任务与性质，有针对性的建立消防、反恐、治安、信访、车辆等安保工作制度与应急预案，并组织日常演练。
2、安保具体服务计划
（1）安全监控
① * 小时值班，采取 * 班倒，可与大门室值班人员合并。
②安全监控系统设立 * 小时监控值班岗，全面了解和严密监视小区内的安全状况。
③密切注意屏幕情况，如发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像，并及时通知相应的 (略) 询问或盘查。
④ (略) 人员严守秘密，无业主单位授权不得泄露本物业内任何信息资料。
巡察岗
1.小区内负责执勤的保安实现 * 班制，在小 (略) * 小时值勤。
2.在收到报警信号后，保安人员应在 * 分 (略) (略) 理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
3.重点区域、 (略) 位的巡逻，夜间每3小时巡逻 * 次，有明确的巡逻要求、巡逻记录。
4.对小区进 (略) 管理和疏导，保持车辆出入口畅通(尤其是节假日、上下班高峰期间)；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
5. (略) 的火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，应急事件发生后应 (略) 采取相应措施， (略) 方相关管理负责人。
（5）车辆管理
①进行车库安全服务，停车合理，车辆停放整齐。
②作好各种安全标识和安全设施的管理， (略) 车安全。
③发生交通事故时，迅速保 (略) ，报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。
（6）消防管理
①组建 * (略) ，严格组织架构，明确责任区分，确保能符合相关消防标准。
②建立消防报警的应急反应程序，制定消防检查制度。
③通过巡察对 (略) 不间断检查，组织定期维护保养。
（ * ）机电设备设施管理质量要求
1、对各类设备设施制定了比较完备、科学的“设备设施维护、保养、维修计划”，符合设备设 (略) 的要求，有 * 套高效的管理体制机制 (略) ；
2、管理和操作人员能按操作规程熟练操作、管理各类设备、设施；
3、确保设备设施的科学、安全、 (略) 。主要设备设施完好率为：消防、监控系统达到 * %、其它系统达到 * %以上；
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，费用低于 * 元的，由物业公司负责安排资金及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造费用高于 * 元的， (略) 门提出报告与建议，根 (略) 门的决定，由招标人组织维修或者更新改造。
5、有足够的有 * 定实践经验的专业技术人员、技工在第 * 线岗位，配置合理。有专业技术要求的岗位，必须配置相应专业人员，国家规定的工种，必须持合法有效的上岗资格证件上岗；
6、建立 (略) 管理、使用的各项规章制度， (略) ，岗 (略) 率达到 * %，物料管理账、物、卡相符；
7、严 (略) 门规定的技术要求和安全规则、人员职数，进行高、低压配电值班操作和值守；
8、总控制室的操作和值守， (略) 记录。
9、合理库存维修配件，确保及时维修，又要最大限度降低资金积压；
* 、制定有各类主要设备故障应急方案，并经模拟 (略) ；
* 、不断摸索总 (略) 规律，对 (略) 中存在的较大缺陷、突出问题，及时向业主方提出整改方案，确保各类设备、 (略) 于安全、可靠、 (略) 状态。
物业设备技术管理要求 * 览表
| * 、综合管理 | |||
| 1 | 建立健全各项物业管理制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。 | ||
| 2 | 设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰；建立设备台帐，登记详细，帐物相符。 | ||
| 3 | 设备机房环境整洁卫生，物品摆放有序。机房内严禁吸烟、饮酒等与工作不相符的事宜，无关人员不得随意入内。 | ||
| 4 | 落实 (略) 岗位责任制；分工明确，定期巡检和维护保养设备， (略) 有关维修保养规程和操作使用规程，并按规定 (略) 状况。 | ||
| 5 | 每季度向采购人提供人员编制及档案材料。物管人员和专业技术人员持证上岗，着装规范，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨。 | ||
| 6 | 每月公开 * 次物业人员考核考勤情况及维护材料损耗情况。 | ||
| 7 | 严格 * 小时值班值勤制度，设立服务电话，接受业主和使用单位对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈， (略) 理，有回访制度和记录。 | ||
| 8 | 定期发放物业管理服务工作征求意见单，接受合理化建议并及时整改，杜绝员工违纪现象发生。 | ||
| 9 | 落实设备管理服务合同，兑现设备维修服务承诺，接报修 * 分 (略) 维修。在设备维修过程中，设备维修期限小修为 * 小时；中修 * 小时；大修 * 小时。要保证维修质量，减少返修，并有回访记录。 | ||
| * | 制订和完善各类设备系统突 (略) 置预案。 | ||
| * 、电气系统 | |||
| 1 | 确保楼宇、电梯、景观等电气 (略) 状况良好， (略) 记录，杜绝重大责任事故发生。 | ||
| 2 | 人员配备合理，具备相关资质证书， (略) 操作使用规程。 | ||
| 3 | 加强日常巡视，按计划定期检查保养，及时排除设备故障，确保 * (略) 。 | ||
| 4 | 确保正常供电，严格限电、停电审批权限，遇有计划限电、停电按规定通知业主。 | ||
| 5 | 照明系统定期维护，随时修理，各类照明灯、景观灯、路灯完好率不低于 * %。 | ||
| 6 | 制 (略) 临时用电管理办法 (略) 理措施，两个月抄录 * 次电表。 | ||
| * 、弱电系统 | |||
| 1 | 确保各类弱电 (略) 状况良好，杜绝重大责任事故发生。重要 (略) 技术保障，做好会议准备过程中设备保障工作。 | ||
| 2 | 做好智能化 (略) 数据记录分析，按规定期限存放记录信息。每天 * 小时值班。 | ||
| 3 | 做好监控系统设备设施维护保养工作。负责与专业维保单位 (略) 管理工作。 | ||
| 4 | 积极组织技术培训，不断提高业务技能，主管人员应具备弱电类工程师称职。 | ||
| * 、消防系统 | |||
| 1 | 保持 (略) 正常，维保记录符合要求。 | ||
| 2 | 消防由专业人员 (略) 维修保养。负责与专业维保单位 (略) 管理工作。 | ||
| 3 | 对部分消防设施设备每半月巡检 * 次， (略) 日常小件维修更换工作。 | ||
| 4 | 消防系统维修保养合同、维保记录、年检合格证完备。 | ||
| * 、给排水系统 | |||
| 1 | 建立用水供水管理制度和设备维修保养与定期检修制度，设备、阀门、管道工作正常，设备外表无锈蚀、无污渍，无跑冒滴漏现象。制订合理用水和节约用水计划。 | ||
| 2 | 每半年对 * 次供水 (略) 清洁消毒，确保水池、水箱清洁卫生；提供水质化验单、操作人员健康合格证。 (略) 高压水泵、水池、水箱等管理措施，及时消除水池、水箱周围污染隐患。 | ||
| 3 | 加强检查维护，确保排水系统畅通，减少道路积水，设备机房无积水、浸泡现象发生。 | ||
| 4 | 确保正常供水，严格限水、停水审批权限，如发现管道漏水应及时修复。 | ||
| 5 | 制订给排 (略) 理方案。遇有事故，维修人员须在 * (略) 抢修，杜绝大面积跑水、泛水或长时间停水现象。 | ||
| 6 | 制订给排 (略) 理方案。发生渗水事故，维修人员须在 (略) 抢修，杜绝大面积跑水、泛水或长时间停水现象。 | ||
| * 、共用设施管理 | |||
| 1 | 加强管理，确保共用配套服务设施完好，不得随意改变用途。 | ||
| 2 | 共用管线埋设合理，无碍观瞻，无架空管线， | ||
| 3 | 道路、楼道等公共照明完好。 | ||
| 4 | 按国家环保标准做好排烟、排污和噪声控制工作。 | ||
（ * ）清洁管理服务标准
1、保洁管理服务标准按 (略) 所 (略) ,并细化考核细则(另定)。
2、保洁人员在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
3、每日 (略) (略) 巡视检查，及时发现并解决问题，并有 (略) 理情况的记录。
4、按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分类管理，保存完好。
5、楼内外区域保洁标准
（1）每天清扫道路、步道、 (略) 、公园、绿化带的地面两次以上，每天巡视两次，发现脏物、 (略) 理。对区域内 (略) 抹尘和清洗，保持外围干净、整洁。
（2）巡查园林、绿地等，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。
（3）及时收集各类垃圾，将垃圾及时清运存放在指定地点，确保无飘洒和漏水现象；垃圾筒、 (略) 每天清倒垃圾；每周洗刷 * 次，保持干净、无异味、无满溢，每周使 (略) 彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。
（4）绿化内各种建筑物、路牌、标识、消防箱等每天保洁；每周清抹 * 次。 (略) 理违章乱贴乱画的海报、小广告及污迹。
（5）每周清除 * 次卫生死角， (略) 、下水道口、排水沟、雨水槽、阴沟、等地方，要确保畅通无杂物。
（6）楼道内、墙面要及时清除污渍。
（7）针对冰冻、暴风、暴雨等极端天气有预防措施和应急预案，保证出现极端天气后， * 小 (略) (略) ，卫生状况达到正常标准。
（8）共用雨、污水管道每年疏通1次；化粪池每周检查1次，每月清掏1次，发现异常及时清掏。
6、 (略) 卫生保洁
（1）每天清扫地面垃圾杂物，特别是车上的抛弃物，保持地面无垃圾杂物、无积水、无明显泥土，保持整洁。
（2）雨天增加清扫力度，发现泥土及时清理，天晴时用清水清洗干净，雨天注意清理通道口的集水沟、井的杂物。
（3）每天打扫抹净宣传栏、消火栓、防撞标志、景观标志、景观台、景观亭栏杆、垃圾桶、风口、警铃等设施的灰尘，保持干净无污迹、无泥砂、无灰尘。
（4）清洁中如发现有车的车门或车窗、车灯没有关好，及 (略) 值班人员。
（ * ）环境绿化服务标准
1、专业人员实施绿化养护管理，实行岗位目标责任制，划分工作责任区，完善环境绿化养护考核机制。
2、制定日常、周期、专项工作计划，按时按量完成计划内容。
3、生长季（非雨季）每周淋水3—4次；非生长（非雨季）、夏季每天1次。4、早春或入冬前施有机肥或复 (略) 1次，生长季没两月追施复 (略) 1次。
5、由生长期而定，每年 * 月至次年2月剪除徒长枝，树身的萌蘖枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等。
6、每月喷施广谱性杀菌条虫药1次，突 (略) 针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
7、草坪养护标准
（1）草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达 * %以上；
（2）草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达 * %以上；
（3）清除杂草，无明显高于 * 厘米的杂草，草地覆盖率达 * %以上；
（4）草坪灌溉适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施量应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，长势优良；
（5）草坪草生长旺盛，根据不同草种的特性和观赏效果，使用性质，进行定期修剪，整齐 * 致。
（6）草地嫩绿， (略) 病虫害防治，无烂草感病草；
（7）注意防风排涝，暴风雨过后 * 小时，草地无1厘米以上的积水。
（8）随时人工拔除杂草 (略) 药剂喷杀。
8、乔木养护标准
（1）生长势正常,枝叶正常,形态整齐,无枯木残叶,无凌乱枝条和 长枝叶；
（2）适时适量淋水、松土、施肥，采用穴施或汤施肥，覆土平整，肥料不露出土面；
（3）基部无 * 厘米高以下的的萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好；
（4）修剪要根据树龄及生 (略) ，及时剪去干枯枝叶与病枝，保持造型优美，修剪截口与枝平齐，主侧枝分布均匀；
（5）病虫害防治，以防为主，精心管理， (略) 理，无明显病害枝；
（6）及时补植，苗木，规格要与原有的接近；
9、花灌木养护标准
（1）生长势正常，无枯枝残叶；
（2）株型整齐、造型植物轮廓清晰、美观，与环境协调，花灌木可适时开花，及时修剪残花败叶，修剪面平直整齐，棱角分明；
（3）根据生长及 (略) 合理灌溉与施肥，适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面；
（4） (略) 整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘；
（5）及时防虫除杂草；
（6）无长 * 厘米以上枯枝黄叶、折断枝、修剪惨留枝；
（7）病虫害防治，以防为主，精心管理， (略) 理，无明显病害枝；
（8）及时补植，种类、规格等与原来的接近。
* 、绿篱养护标准
（1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明，线条整形，每年整形修剪不少于2次，修剪后残留的枝叶应及时清除干净；
（2）绿篱侧面垂直、平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐；
（3）每次修剪原则上 * 次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5厘米；
（4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口；
（5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除；
（6）适时灌溉与施肥、防治病虫害及杂草。
（ * ）水电表抄录服务
1、水电表抄录服务热情周到，及时解答业主疑问；
2、水电表每两个月抄录 * 次，包括办公、住宅、门面；
3、水电表抄录差错率在1%以内。
（ * ）物业档案资料管理标准
1、 (略) 人提交 * 整套 (略) 列 * 致的项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施，加强入驻单位相互沟通的具体措施、智能化设施的管理与维修方案等与入驻单位办公密切相关事项的应对预案，作为 * 方日常监督检查的依据，并作为物业管理档案资料归档存查。
2、投标人 (略) 履职后物业管理服务的内容形成的文件、合同、协议、图纸、表格、工作台帐、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保管，及时收集、整理、汇总、留存， (略) 人归档存查。
* 、物业服务费的结算形式。
★1、支付方式：物业管理费 * 方按月支付（税费由 * 方自理，先工作后付费）， * 方每月从有无发生重 (略) 全事故、住户评价、 (略) 情况 * 个方面对 (略) 考核，考核得分与物业管理费挂钩，季度内有两个月考核不合格扣除当季物业费 * %。
★2、物业管理区 (略) 有部位、设施设备、 (略) （包括设施设备的更新、照明灯具的更换)的维修、养护费、更新费用低于 * 元的由投标人按实际发生的费用支付。
* 、更正内容：
1、原：投标截止时间： * 日 * : *
开标时间： * 日 * : *
投标保证金缴纳截止时间： * 日 * : *
现更正为：投标截止时间： * 日 * : *
开标时间： * 日 * : *
投标保证金缴纳截止时间： * 日 * : *
2、原：政府采购编号：益财采计[ *
现更正为：政府采购编号：益财采计[ *
3、原招标文件综合评分表和技术服务要求做出变更， (略) 文件
变更内容为：综合评分表
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| 投标 报价 * 分 | 投标报价 | * 分 | (略) 文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格得分记为 * 分。其他投标人的价格得分统 * 按公式计算：报价得分=(评标基准价÷投标报价)× * 。 |
|
(略) 分(服务 方案) * 分
| 1.物业管理整体设想及策划 | 6分 | 物业管理整体设想和策划有整体性目标，有服务重点，有特色性服务。计分：优6分，良4.5分， * 般3分。缺项不计分。 |
| 2.管理指标 及措施 | 5分 | 确立完整的管理指标承诺和服务目标，制订具体工作措施，根据不同工作时期制订管理工作计划。分档次计分：优5分，良3.5分， * 般2分。缺项不计分。 | |
| 3.人员配备、培训与管理 | 4分 | 人力资源组织架构及人员总体配置科学合理，重点突出、针对性强；总体人员素质、知识与能力并重，具有高度的服务意识；针对政府机关和住宅小区 * 体的物业特点，有针对性的员工培训计划，有完善的人员流动机制。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 4.管理制度和档案的建立与管理 | 4分 | 有科学规范全面的管理规章制度，明确了公众制度、岗位职责、运行制度、考核制度；有专业的档案和财务管理人员和制度，有相应的档案财务管理措施。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 5.房屋及公用设施管理服务 | 4分 |
管理服务范围全面、重难点突出；有具体的管理措施；对具体项目有专项养护管理方案和计划；维护人员合理，岗位明确，常识培训到位。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| (略) 分(服务 方案) * 分 | 6.机电设备 设施管理 | 4分 | 有完善的监督考核保障体系和工作预案；确定完好的机电设备管理指标和措施；服务范围全面、重难点突出；管理工作流程科学合理； (略) 、实效的节能降耗措施；具有 * 支专业的、高 (略) * 。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 |
| 7.安全管理服务 | 4分 | 有高标准的管理目标和服务承诺；组织架构合理，岗位设置分档符合实际；有健全的安防管理体系及措施，有严格全面的具体服务计划； (略) * 准军事化管理；有安防督查措施。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 8.清洁管理服务 | 4分 | 有明确的管理目标；有全面系统的清洁服务内容和严格规范的服务标准及具体措施；有系统专业的保障人员；有具体的清洁技术标准和保养方案；有完善的保障体系。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 9.环境绿化服务 | 4分 | 针对招标方环境绿化特点，管理服务有重点、有目标；根据日常周期性维护要求有程序化管理体系；对暴雨、霜冻、干旱、水涝、虫害等有专项预防措施；有专业的绿化管理质量控制体系。分档次计分：优4分，良2.5分， * 般1.5分。缺项不计分。 | |
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| (略) 分(服务 方案) * 分 | * .应急管理 服务 | 6分 | 针对不同的突发情况成立专项应急小组；有经过专门 (略) 置人员；对火灾、上访、安全等重大事件有规范的运作 (略) 理程序；有 (略) 突演练。分档次计分：优6分，良4.5分， * 般3分。缺项不计分。 |
| 商务 部分 * 分 | 1.企业荣誉 | * 分 | 投标人 * (略) 业奖项等证明材料： (略) (略) (略) 业协会 (略) (略) 门评选的优秀企业，每个计3分；市（州） (略) (略) 业协会评选的优秀企业，每个计2分。 省、市（州） (略) (略) 业协会评选的星级项目计分： * 星计3分， * 星计2分， * 星计1分。 省、市（州） (略) (略) 业协会评选物业管理先进个人计分：省级计1分/人，市级0.5分/人，累计不超过5分。 以上 * 项累计不超过 * 分（投标文件中提供证书复印件加盖投标人公章，获“先进个人”的提供近3年在投标 (略) 保证明材料复印件，原件备查，否则不计分。） |
| 2.经营业绩 | * 分 | 投标人提供 * 日以来物业管理项目业绩：每个项目必须包含保安、保洁、绿化、公共设施设备维护维修，每提供 * 个项目计2分，缺项的物业服务项目不计分，计满 * 分止。（投标文件中提供合同复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） | |
| 3.人才建设 | 5分 | 拟任项目负责人工作经验3年以上的计5分，不足3年不计分。（提供相关证明资料，原件备查，否则不计分。） | |
| 类别 | 评审因素 | 分值 | 评分标准 |
| 商务 部分 * 分 | 4.质量管理体系 | 4分 | 投标人具有ISO * 质量管理体系认证证书计1分、OHSAS * 1或ISO * 1职业健康安全管理体系认证证书计1分、ISO * 0环境管理体系认证证书计1分，安全生产标准化企业认证证书计1分。（提供证书复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） |
| 5.企业信用 | 5分 | 1、投标人自成立以来，有 * 年获得市（州）级及以上信用评价机构颁发的信用等级证书的，计2分。（提供信用等级证书复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） 2、投标人自成立以来，有 * 年获得市（州）级 (略) (略) 门颁发的重合同守信用荣誉的，计3分。（提供证书复印件加盖投标人公章，原件备查，否则不计分。） | |
| 6.对招标文件的响应程度 | 2分 | 未加“★”的非实质性技术服务条款， (略) 文件要求的计2分， (略) 不响应或有负偏离的扣0.5分，扣完为止,超过6项（含）负偏离的视为无效投标。 | |
| 7.投标书编制 | 2分 | 按照招标文件规定的格式、顺序装订成册，书面整洁无涂改，没有缺漏项，价格数量等计算准确，计2分；有不符 (略) 扣0.5分，扣完为止。 |
技术服务要求
市委市 (略) 服务要求
招标项目概况： (略) 市委市 (略) 位于 (略) 市桃花仑西路 * 号，为办公、住宅 (略) ，大院现有面积 * 0平米，绿化面积 * 0平米，总建筑面积 * 0平米, (略) 家属区实施整体改造，将根据实际需要，核减人员和物业管理费，住宅房屋 * 栋，住户 * 户，常住人口 * 人，其中办公及公用设施房9栋，办公人员 * 人。
管理服务总体要求：投标人 * 旦 (略) 全天 * 小时服务。按照招标人要求两张大门对外开放专人值班，夜间专人巡逻，加强安全保卫、房屋及公用设施管理、环境保洁、绿化服务，营造整洁、优美、安全、舒适、文明的公共服务环境，确保物业管理区域的公共安全和附属设 (略) 。
* 、物业管理服务的内容
（ * ）房屋及公用设施。物业管理区域 (略) 位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。主要包括：对各楼房屋构筑物，房屋使用的设备、设施，内外墙面、楼梯间、电梯等维修、养护和管理；供电设施设备、路灯、垃圾桶、上下管道、落水管、水泵房、楼内消防设施、道路、雨水井、化粪池、车辆道闸系统、 (略) 、公共标志等的维修、养护、运行和管理。
（ * ）安全管理服务。主要包括物业管理区域内全时监控治安安全和消防安全、外来人员的管控、规范建筑施工人员、车辆管理、突发事件的安全防范、上访 (略) 理、建立有效的消防管理措施等服务工作。
（ * ）水电设备设施维护及水电表抄录。物业管理区域内机电设备设施的维护。主要包括：供配电及照明工程设备、弱电系统、给排水工程、公共区域照明工程、环境维护设备、监控系统等设施设备的养护以及消防系统的维保日常维修工作，水电表抄录工作。
（ * ）清洁管理服务。有健全的保洁制度， (略) 责任制，有明确的分工和责任范围。小区内公共区域(硬化地面、主次干道、公园)每天清扫，干净整洁;室外标识、宣传栏等每周擦拭，公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物； (略) 消毒、灭鼠等活动；在雨、雪天气应及时对小区内主干路积水、 (略) 清扫。
（ * ）环境绿化服务。物业管理区域内绿化维护的日常作业、周期作业和专项作业，主要包括：日常的水分管理、清除残花黄叶败枝、杂草清除；周期性的清扫、修剪、施肥等养护工作；暴风雨、霜寒、旱灾、水涝、病虫害等预防的专项作业。
（ * ）社区服务。负责完成业主单位、 (略) 交付的工作（综合治理、文明创建工作、流动人口管理等）。
（ * ）物业档案、水电资料保管、水电物业费催缴工作。负责物业档案资料保管、小区内单位、住宅房屋、出租门面、公房的水电表定时抄录登记资料，协助招标人催缴门面租金、业主物业管理费、水电费。
（ * ）其他委托事项。
* 、物业管理服务要求
★（ * ）服务人员配备（ * 名）
1、 (略) 项目经理1人，负责本项目 (略) ；
2、客服兼财务员1人，负责小区内业主解答及财务管理；
3、 (略) * 人，其中1名主管负责小区安全保卫管理工作， * 名安保负责小区安全保卫工作，负责小区内安全保卫、治安巡逻、消防、 (略) 置。安保人员须提供保安证。安保人员中含1名消防员，还须提供建筑物消防员证；
4、 (略) 水电维修工2人，负责小区内水电维修工作，须提供电工证；
5、保洁人员7人，负责本小区内垃圾的收集、楼梯间的清扫和道路、公共区域的清扫，本项目范围内垃圾做到日产日清；
6、绿化员1人，负责本项目范围内绿化养护、修剪、施肥、清草、病虫害防治等工作，须提供园林绿化工证；
7、采 (略) 管理使用实际情况，对相应岗位和人员配置可做适当调整，其费用按中标单位的中标单价增补。
（ * ）服务人员要求
服务人员要统 * 着装、持证上岗、尽职尽责、岗位职责明确。为保证服务质量和保持良好形象，所有物业服务人员有健康证、品行端正，具有 * 定比例的共产党员（ (略) 人党组织下）和退 * 军人，无不良记录和不良嗜好，具体要求如下:
1、物业项目负责人：性别不限，年龄均须在 * 周岁（含）以下，具有大专（含）以上文化程度，持有物业管理经理上岗证，从事本岗位3年以上工作经历；
2、安保主管：男性，年龄在 * 周岁（含）以下，高中（含）以上文化程度，持有专业上岗证书，从事本岗位3年以上工作经历；
3、安保形象岗：年龄在 * 岁以下、身高1.6以上，身体健康，体型良好，有入 * 经历的优先；
4、水电维修工：男性，年龄在 * 周岁（含）以下，高中（含）以上文化程度，持有专业上岗证书，具有水电维修、强弱电及智能化系统运维3年以上工作经验；
5、保洁人员：女性须 * 周岁（含）以下，男性须 * 周岁以下，身体健康。工作认真细致，积极主动、礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德；
6、绿化人员：女性须 * 周岁（含）以下，男性须 * 周岁以下，身体健康，工作认真细致，积极主动、仪表整洁、礼貌和蔼，有绿化养护经验；
7.客服兼财务员：女性须 * 周岁（含）以下，工作认真细致，积极主动、仪表整洁、礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德。
★（ * ）物业管理费构成。
物业费用支出主要包括以下各项：
1、人员工资、福利、办公费用、税金等， (略) 有员工交齐“ * 险”。
2、行政管理产生的培训费、服装费、办公耗材、通讯费。
3、部分公用设施含消防系统和监控系统单件价格 * 元以内维修维护费用。
4、安防防暴设施、器材使用更换费用。
5、保洁工具及材料、消杀服务、室内石材护理、化粪池清理（ * 月 * 次）等费用。
6、 (略) 使用的工具材料、油料消耗、肥料、杀虫剂、绿化防冻等费用。
（ * ）具体的各项管理指标如下表：
| 序号 | 项目 | 承诺 指标 | 基本内容 |
| 1 | 房屋完好率 | ≥ * % | 房屋外观无破坏立面、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用，外观整洁。 |
| 2 | 道路完好率 | ≥ * % | 道路畅通无人为损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道、无改变使用功能。 |
| 3 | 化粪池、雨水井、污水完好率 | * % | 定期疏通、清理、井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。 |
| 4 | 排水管、明暗沟完好率 | * % | 排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷无残缺。 |
| 5 | 照明灯完好率 | ≥ * % | 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。 |
| 6 | (略) 设施完好率 | * % | 场内整洁，设施完好无损。 |
| 7 | 公共文体休憩设施完好率 | ≥ * % | 确保娱乐设备使用功能，定期维修、养护、完好无损。 |
| 8 | 机电设备完好率 | ≥ * % | 定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。 |
| 9 | 例行维修保养兑现率 | * % | 提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。 |
| * | 零修、急修及时率 | ≥ * % | 接到维修单在承诺时 (略) ，零修、急修及时完成，小修不过夜。 |
| * | 维修保养质量合格率 | * % | 分项检查、 (略) 门严格把关，按照工序 * 步到位，杜绝返工。 |
| * | 维 (略) 记录准确率 | * % | 明确岗位责任，加强复核，定期抽查。 |
| * | 安全管理到位率 | ≥ * % | 保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。 |
| * | 治安案件发生率 | ≤1% | 日间加强监控， (略) 封闭，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝 (略) 引发的盗抢等各类案件。 |
| * | 火灾发生率 | ≤1% | 实行人防与技防相结合，及时消除火灾隐患，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝 (略) 引发的火灾事故 |
| * | 绿化达标率 | ≥ * % | 区 (略) 合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，无枯枝败叶。 |
| * | 清洁保洁达标率 | ≥ * % | (略) 卫生责任包干，全天 * 小时保洁制，楼梯每周清扫 * 次、清洗 * 次，垃圾日产日清，卫生设备齐全，完好。 |
| * | (略) 理 | * % | 有效投诉在第 * 时间内解决，无效投诉及时给予回复。 |
| * | 员工违 (略) 理率 | 1%≤ * % | 加强教育，严格管理，及时发现， (略) 理。 |
* 、物业管理服务质量与标准
（ * ）房屋及公用设施的维修、养护和管理服务标准
1、 (略) (略) 日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检 (略) 位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，根据招标人要求，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向招标人提出报告与建议，由招标人组织维修。
3、每日巡查1次大楼公共区域、楼梯通道以 (略) 位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
房屋和公用设施管理质量要求
| 序号 | 项 目 | 方 式 | 标 准 |
| 1 | 路灯 | 每天检查 * 遍、即坏即修 | 确保路灯设施完好、运行正常和亮灯率 |
| 2 | 楼道照明 | 每天检查 * 遍、即坏即修 | 确保楼道照明设施设施完好、运行正常和亮灯率 |
| 3 | 道路 | 每天检查 * 遍、即坏即修 | 平整无积水、无缺损 |
| 4 | 楼梯及墙面 | 每周检查 * 遍、即坏即修 | 整洁、无牛皮癣广告，扶手完好 |
| 5 | 明暗沟 | 每周检查 * 遍，即坏即修 | 畅通、无积水、无尘土、无塌陷、无鼠洞 |
| 6 | 雨污水管 | 每月检查 * 遍 | 无堵、少污积、无外溢 |
（ * ）安全管理服务标准
1、安保服务工作内容
（1）物业辖区守护工作。
（2）执行各楼内、外围公共区域巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水、 (略) 等。
（3） (略) 理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及 (略) 门并做好记录。
（4）检查每栋楼内消防设施是否完好。
（5） (略) 有车辆停放在划定的停车线内，保证车道畅通。
（6）负责监控室 * 小时安全监控工作。
（7）检查进出外来人员的凭证、登记工作。
（8）针对业主单位工作任务与性质，有针对性的建立消防、反恐、治安、信访、车辆等安保工作制度与应急预案，并组织日常演练。
2、安保具体服务计划
（1）安全监控
① * 小时值班，采取 * 班倒，可与大门室值班人员合并。
②安全监控系统设立 * 小时监控值班岗，全面了解和严密监视小区内的安全状况。
③密切注意屏幕情况，如发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像，并及时通知相应的 (略) 询问或盘查。
④ (略) 人员严守秘密，无业主单位授权不得泄露本物业内任何信息资料。
巡察岗
1.小区内负责执勤的保安实现 * 班制，在小 (略) * 小时值勤。
2.在收到报警信号后，保安人员应在 * 分 (略) (略) 理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
3.重点区域、 (略) 位的巡逻，夜间每3小时巡逻 * 次，有明确的巡逻要求、巡逻记录。
4.对小区进 (略) 管理和疏导，保持车辆出入口畅通(尤其是节假日、上下班高峰期间)；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
5. (略) 的火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，应急事件发生后应 (略) 采取相应措施， (略) 方相关管理负责人。
（5）车辆管理
①进行车库安全服务，停车合理，车辆停放整齐。
②作好各种安全标识和安全设施的管理， (略) 车安全。
③发生交通事故时，迅速保 (略) ，报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。
（6）消防管理
①组建 * (略) ，严格组织架构，明确责任区分，确保能符合相关消防标准。
②建立消防报警的应急反应程序，制定消防检查制度。
③通过巡察对 (略) 不间断检查，组织定期维护保养。
（ * ）机电设备设施管理质量要求
1、对各类设备设施制定了比较完备、科学的“设备设施维护、保养、维修计划”，符合设备设 (略) 的要求，有 * 套高效的管理体制机制 (略) ；
2、管理和操作人员能按操作规程熟练操作、管理各类设备、设施；
3、确保设备设施的科学、安全、 (略) 。主要设备设施完好率为：消防、监控系统达到 * %、其它系统达到 * %以上；
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，费用低于 * 元的，由物业公司负责安排资金及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造费用高于 * 元的， (略) 门提出报告与建议，根 (略) 门的决定，由招标人组织维修或者更新改造。
5、有足够的有 * 定实践经验的专业技术人员、技工在第 * 线岗位，配置合理。有专业技术要求的岗位，必须配置相应专业人员，国家规定的工种，必须持合法有效的上岗资格证件上岗；
6、建立 (略) 管理、使用的各项规章制度， (略) ，岗 (略) 率达到 * %，物料管理账、物、卡相符；
7、严 (略) 门规定的技术要求和安全规则、人员职数，进行高、低压配电值班操作和值守；
8、总控制室的操作和值守， (略) 记录。
9、合理库存维修配件，确保及时维修，又要最大限度降低资金积压；
* 、制定有各类主要设备故障应急方案，并经模拟 (略) ；
* 、不断摸索总 (略) 规律，对 (略) 中存在的较大缺陷、突出问题，及时向业主方提出整改方案，确保各类设备、 (略) 于安全、可靠、 (略) 状态。
物业设备技术管理要求 * 览表
| * 、综合管理 | |||
| 1 | 建立健全各项物业管理制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。 | ||
| 2 | 设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰；建立设备台帐，登记详细，帐物相符。 | ||
| 3 | 设备机房环境整洁卫生，物品摆放有序。机房内严禁吸烟、饮酒等与工作不相符的事宜，无关人员不得随意入内。 | ||
| 4 | 落实 (略) 岗位责任制；分工明确，定期巡检和维护保养设备， (略) 有关维修保养规程和操作使用规程，并按规定 (略) 状况。 | ||
| 5 | 每季度向采购人提供人员编制及档案材料。物管人员和专业技术人员持证上岗，着装规范，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨。 | ||
| 6 | 每月公开 * 次物业人员考核考勤情况及维护材料损耗情况。 | ||
| 7 | 严格 * 小时值班值勤制度，设立服务电话，接受业主和使用单位对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈， (略) 理，有回访制度和记录。 | ||
| 8 | 定期发放物业管理服务工作征求意见单，接受合理化建议并及时整改，杜绝员工违纪现象发生。 | ||
| 9 | 落实设备管理服务合同，兑现设备维修服务承诺，接报修 * 分 (略) 维修。在设备维修过程中，设备维修期限小修为 * 小时；中修 * 小时；大修 * 小时。要保证维修质量，减少返修，并有回访记录。 | ||
| * | 制订和完善各类设备系统突 (略) 置预案。 | ||
| * 、电气系统 | |||
| 1 | 确保楼宇、电梯、景观等电气 (略) 状况良好， (略) 记录，杜绝重大责任事故发生。 | ||
| 2 | 人员配备合理，具备相关资质证书， (略) 操作使用规程。 | ||
| 3 | 加强日常巡视，按计划定期检查保养，及时排除设备故障，确保 * (略) 。 | ||
| 4 | 确保正常供电，严格限电、停电审批权限，遇有计划限电、停电按规定通知业主。 | ||
| 5 | 照明系统定期维护，随时修理，各类照明灯、景观灯、路灯完好率不低于 * %。 | ||
| 6 | 制 (略) 临时用电管理办法 (略) 理措施，两个月抄录 * 次电表。 | ||
| * 、弱电系统 | |||
| 1 | 确保各类弱电 (略) 状况良好，杜绝重大责任事故发生。重要 (略) 技术保障，做好会议准备过程中设备保障工作。 | ||
| 2 | 做好智能化 (略) 数据记录分析，按规定期限存放记录信息。每天 * 小时值班。 | ||
| 3 | 做好监控系统设备设施维护保养工作。负责与专业维保单位 (略) 管理工作。 | ||
| 4 | 积极组织技术培训，不断提高业务技能，主管人员应具备弱电类工程师称职。 | ||
| * 、消防系统 | |||
| 1 | 保持 (略) 正常，维保记录符合要求。 | ||
| 2 | 消防由专业人员 (略) 维修保养。负责与专业维保单位 (略) 管理工作。 | ||
| 3 | 对部分消防设施设备每半月巡检 * 次， (略) 日常小件维修更换工作。 | ||
| 4 | 消防系统维修保养合同、维保记录、年检合格证完备。 | ||
| * 、给排水系统 | |||
| 1 | 建立用水供水管理制度和设备维修保养与定期检修制度，设备、阀门、管道工作正常，设备外表无锈蚀、无污渍，无跑冒滴漏现象。制订合理用水和节约用水计划。 | ||
| 2 | 每半年对 * 次供水 (略) 清洁消毒，确保水池、水箱清洁卫生；提供水质化验单、操作人员健康合格证。 (略) 高压水泵、水池、水箱等管理措施，及时消除水池、水箱周围污染隐患。 | ||
| 3 | 加强检查维护，确保排水系统畅通，减少道路积水，设备机房无积水、浸泡现象发生。 | ||
| 4 | 确保正常供水，严格限水、停水审批权限，如发现管道漏水应及时修复。 | ||
| 5 | 制订给排 (略) 理方案。遇有事故，维修人员须在 * (略) 抢修，杜绝大面积跑水、泛水或长时间停水现象。 | ||
| 6 | 制订给排 (略) 理方案。发生渗水事故，维修人员须在 (略) 抢修，杜绝大面积跑水、泛水或长时间停水现象。 | ||
| * 、共用设施管理 | |||
| 1 | 加强管理，确保共用配套服务设施完好，不得随意改变用途。 | ||
| 2 | 共用管线埋设合理，无碍观瞻，无架空管线， | ||
| 3 | 道路、楼道等公共照明完好。 | ||
| 4 | 按国家环保标准做好排烟、排污和噪声控制工作。 | ||
（ * ）清洁管理服务标准
1、保洁管理服务标准按 (略) 所 (略) ,并细化考核细则(另定)。
2、保洁人员在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
3、每日 (略) (略) 巡视检查，及时发现并解决问题，并有 (略) 理情况的记录。
4、按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分类管理，保存完好。
5、楼内外区域保洁标准
（1）每天清扫道路、步道、 (略) 、公园、绿化带的地面两次以上，每天巡视两次，发现脏物、 (略) 理。对区域内 (略) 抹尘和清洗，保持外围干净、整洁。
（2）巡查园林、绿地等，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。
（3）及时收集各类垃圾，将垃圾及时清运存放在指定地点，确保无飘洒和漏水现象；垃圾筒、 (略) 每天清倒垃圾；每周洗刷 * 次，保持干净、无异味、无满溢，每周使 (略) 彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。
（4）绿化内各种建筑物、路牌、标识、消防箱等每天保洁；每周清抹 * 次。 (略) 理违章乱贴乱画的海报、小广告及污迹。
（5）每周清除 * 次卫生死角， (略) 、下水道口、排水沟、雨水槽、阴沟、等地方，要确保畅通无杂物。
（6）楼道内、墙面要及时清除污渍。
（7）针对冰冻、暴风、暴雨等极端天气有预防措施和应急预案，保证出现极端天气后， * 小 (略) (略) ，卫生状况达到正常标准。
（8）共用雨、污水管道每年疏通1次；化粪池每周检查1次，每月清掏1次，发现异常及时清掏。
6、 (略) 卫生保洁
（1）每天清扫地面垃圾杂物，特别是车上的抛弃物，保持地面无垃圾杂物、无积水、无明显泥土，保持整洁。
（2）雨天增加清扫力度，发现泥土及时清理，天晴时用清水清洗干净，雨天注意清理通道口的集水沟、井的杂物。
（3）每天打扫抹净宣传栏、消火栓、防撞标志、景观标志、景观台、景观亭栏杆、垃圾桶、风口、警铃等设施的灰尘，保持干净无污迹、无泥砂、无灰尘。
（4）清洁中如发现有车的车门或车窗、车灯没有关好，及 (略) 值班人员。
（ * ）环境绿化服务标准
1、专业人员实施绿化养护管理，实行岗位目标责任制，划分工作责任区，完善环境绿化养护考核机制。
2、制定日常、周期、专项工作计划，按时按量完成计划内容。
3、生长季（非雨季）每周淋水3—4次；非生长（非雨季）、夏季每天1次。4、早春或入冬前施有机肥或复 (略) 1次，生长季没两月追施复 (略) 1次。
5、由生长期而定，每年 * 月至次年2月剪除徒长枝，树身的萌蘖枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等。
6、每月喷施广谱性杀菌条虫药1次，突 (略) 针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
7、草坪养护标准
（1）草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达 * %以上；
（2）草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达 * %以上；
（3）清除杂草，无明显高于 * 厘米的杂草，草地覆盖率达 * %以上；
（4）草坪灌溉适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施量应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，长势优良；
（5）草坪草生长旺盛，根据不同草种的特性和观赏效果，使用性质，进行定期修剪，整齐 * 致。
（6）草地嫩绿， (略) 病虫害防治，无烂草感病草；
（7）注意防风排涝，暴风雨过后 * 小时，草地无1厘米以上的积水。
（8）随时人工拔除杂草 (略) 药剂喷杀。
8、乔木养护标准
（1）生长势正常,枝叶正常,形态整齐,无枯木残叶,无凌乱枝条和 长枝叶；
（2）适时适量淋水、松土、施肥，采用穴施或汤施肥，覆土平整，肥料不露出土面；
（3）基部无 * 厘米高以下的的萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好；
（4）修剪要根据树龄及生 (略) ，及时剪去干枯枝叶与病枝，保持造型优美，修剪截口与枝平齐，主侧枝分布均匀；
（5）病虫害防治，以防为主，精心管理， (略) 理，无明显病害枝；
（6）及时补植，苗木，规格要与原有的接近；
9、花灌木养护标准
（1）生长势正常，无枯枝残叶；
（2）株型整齐、造型植物轮廓清晰、美观，与环境协调，花灌木可适时开花，及时修剪残花败叶，修剪面平直整齐，棱角分明；
（3）根据生长及 (略) 合理灌溉与施肥，适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面；
（4） (略) 整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘；
（5）及时防虫除杂草；
（6）无长 * 厘米以上枯枝黄叶、折断枝、修剪惨留枝；
（7）病虫害防治，以防为主，精心管理， (略) 理，无明显病害枝；
（8）及时补植，种类、规格等与原来的接近。
* 、绿篱养护标准
（1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明，线条整形，每年整形修剪不少于2次，修剪后残留的枝叶应及时清除干净；
（2）绿篱侧面垂直、平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐；
（3）每次修剪原则上 * 次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5厘米；
（4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口；
（5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除；
（6）适时灌溉与施肥、防治病虫害及杂草。
（ * ）水电表抄录服务
1、水电表抄录服务热情周到，及时解答业主疑问；
2、水电表每两个月抄录 * 次，包括办公、住宅、门面；
3、水电表抄录差错率在1%以内。
（ * ）物业档案资料管理标准
1、 (略) 人提交 * 整套 (略) 列 * 致的项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施，加强入驻单位相互沟通的具体措施、智能化设施的管理与维修方案等与入驻单位办公密切相关事项的应对预案，作为 * 方日常监督检查的依据，并作为物业管理档案资料归档存查。
2、投标人 (略) 履职后物业管理服务的内容形成的文件、合同、协议、图纸、表格、工作台帐、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保管，及时收集、整理、汇总、留存， (略) 人归档存查。
* 、物业服务费的结算形式。
★1、支付方式：物业管理费 * 方按月支付（税费由 * 方自理，先工作后付费）， * 方每月从有无发生重 (略) 全事故、住户评价、 (略) 情况 * 个方面对 (略) 考核，考核得分与物业管理费挂钩，季度内有两个月考核不合格扣除当季物业费 * %。
★2、物业管理区 (略) 有部位、设施设备、 (略) （包括设施设备的更新、照明灯具的更换)的维修、养护费、更新费用低于 * 元的由投标人按实际发生的费用支付。
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