景德镇市自然 (略) 关于《景德镇市建设用地使用权转让出租抵押二级市场实施细则》（征求意见稿）公开征求意见的公告

为贯彻落实《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕 (略) ），《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕 (略) ）有关要求,建立完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，我局牵头起草了《景德镇市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则（征求意见稿）》。为了增强实施细则的公开性和透明度，提高实施细则质量，现将征求意见稿公布， (略) 会各界意见。公众可以登录景德镇市自然 (略) (略) （http:/ 点击查看>> ）查阅征求意见稿。有关意见建议可以在2022年7月15日前通过电子邮件方式发送至： @@@ q.com。

景德镇市建设用地使用权转让、出租、抵押

二级市场实施细则

（征求意见稿）

为贯彻落实《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕 (略) ），《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕 (略) ）有关要求，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系，制定我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略，统筹推进“五位一体” (略) 和协调推进“四个全面” (略) ，按照党中央、 (略) 和省委、 (略) 署，根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平， (略) 会持续健康发展，提供用地保障。

二、交易管理办法

（一）适用范围

土地二级市场使用权交易包括国有建设用地使用权（出让、划拨、作价出资（入股）、授权经营）转让、出租、抵押，具体包括国有建设用地使用权净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易，以及已建宗地分割或合并交易等情况。

（二）转让管理

1.转让形式。建设用地使用权转让是指土地使用权 (略) 获得的建设用地使用权随同地上建筑物、构筑物及其附属设施转移给他人的行为，包括买卖、交还、赠与、出资， (略) 置、 (略) 置、法人或其他组织合并或分立等形式。 (略) 之间国有建设用地使用权相互转移；公司股权发生变化，且有新股东进入，土地使用权人申请名称变更的，也视为转让。土地招拍挂竞 (略) 开发， (略) 签订土地出让合同的不视为转让，其涉税事宜遵照税收法律、法规、规章的规定。建设用地使用权转移的，地上建筑物、 (略) 有权应一并转移。涉及房产转让而引起“连房带地”转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责，列第一位者为牵头单位，下同）

2.转让条件。充分保障以出让方式取得的建设用地使用权转让自由。原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定；如无专门约定，土地义务依法转移到受让方。建议用地使用权具有以下情形之一的，不得转让：

（1）未按照土地有偿使用合同或划拨决 (略) 土地价款，未取得不动产权利证书的；

（2）被依法查封 (略) 门依法以其他形式限制转让的；

（3）依法需要收回的；

（4）共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；

（5）已设定抵押权尚未解除的，但抵押权人书面同意转让或以转让收入偿还债务的除外；

（6）权属有争议的；

（7）法律法规的其他禁止转让情形；

（8）投资额未达到开发总投资额25%的（开发投资总额25%以上认定方式：以净地方式受让的土地，工 (略) 开工并已达到“正负零”；或已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积（不含地下）的1/3以上；或转让方提供的具有专业资质的审计（评估）机构出具的关于开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告）；

（9）存在土地违法行为或违法 (略) 置到位的；

（10）未经批准擅自改变土地使用权用途、性质及规划条件的；

（11）以优惠政策取得国有建设用地使 (略) 在地县级以上人民政府、园区管委会同意的；

（12）已超过建设用地使用期限未办理续期的；

（13）在项目投产运行期内未通过履约情况认定的；

（14）预告登记生效期，未经预告登记的权利人书面同意的；

（15）列入征收和棚改等旧城改造范围的。

允许房屋建设工程已投资额未达到投资总额25%的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。建设项目转让前未办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。作价出资或入股建设用地使用权改变土地用途或改扩建增加容积率的，参照出让土地使用权有关规定，经依法批准补缴土地出让价款，取得方式可变更为出让。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

3.分割、合并转让。建设用地使用权人提出申请,经市、县自 (略) (略) 门审核，可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。分割、合并后地块应具备独立分宗条件，土地分割转让，须明确各自分割范围内的用途和建筑总量，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关公建配套用地用途、面积和建设主体；土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额达到条件即可分割转让；土地出让合同中明确约定不得分割的，应从其约定；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权利；商业（办公）用地分割转让涉及房产的，应当按幢、层、套（间）作为最小分割单元转让，并不得影响交通、消防、安全等方面的规划控制性指标要求；同意 (略) 房、小微企业园等工业项目，其用于 (略) 房可以按照合同约定分割转让，但其综合楼、职工宿舍等配套设施和基础设施不得分割和转让；已办理房屋预售房许可证不允许分割的涉及回迁安置房、保障性住房，土地转让后用途与控制性详细规划不一致的，宗地涉及 (略) 理完成的，土地使用权人未缴清原项目的费用的，其他经自 (略) 门、 (略) 门研究认为不适合分割的不允许分割转让。土地分割后可按宗地依法进行抵押。多宗地合并,涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的,原则上统一办理为出让,其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款;合并宗地用途必须一致，并经自 (略) 门同意后方可办理宗地合并，符合划拨用地目录的,土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的,可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限,也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记，或是承诺资源放弃因宗地合 (略) 分土地使用权出让年限减少的权利。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

4.优先购买权。对土地二级市场交易申报价格比标定地价低20%以上，政府行有优先购买权；转让土地位于县（市、区）人民政府规划进行城中村改造或成片开发范围的，同等条件下政府有优先购买权；建设用地使用权的共有人转让建设用地使用权时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权；出租人将已出租的建设用地使用权转让的，应当在转让前60天内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

5.划拨土地转让。以划拨方式取得的土地使用权转让时，需依法经市、县政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留划拨性质，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。划拨建设用地使用权补办出让手续的，应对申请的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，土地出让金按不低于评估确认地价收取，划拨建设用地使用权补办出让手续后，土地出让年限从土地出让合同签订之日起算，可按相应土地用途的最高年限确定，符合有关规定的也可采用弹性年期。同一宗土地使用权既有划拨又有出让的， (略) 分办理出让的使用年限按该 (略) 分中的最高剩余使用年限确定。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

6. (略) 置、 (略) 置。司法 (略) 置决定作出前应当向地自 (略) (略) 涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等， (略) 门应当及时提供， (略) (略) 涉不动产的上述信息予以公告，防止因信息不对 (略) 置后，难以转移登记或无法开发利用。 (略) 裁定变卖国有建设用地使用权清偿债务的，应先到自 (略) 门核准交易条件，再进行不动产登记。对 (略) 判决生效涉及土地使用权转让的案件, (略) 门应依法依规配合执行。国 (略) 门进 (略) 置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得自 (略) 门意见。（责任单位： (略) 、市国资委、市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

7.建立差别化税收调节机制。行政事业单位办理国有建设用地使用权转让手续的， (略) 门核定收费标准的80%收取；自然人办理国有建设用地使用权转让手续的， (略) 门核定收费标准的80%收取；已转让国有建设用地使用权再次办理转让手续的， (略) 门核定收费标准的80%收取；以出让方式取得工业用途使用权办理转让手续的， (略) 门核定收费标准的50%收取；因企业改制以出让方式取得国有建设用地使用权办理转让手续的， (略) 门核定收费标准的50%收取；土地使用者通过转让方式取得建设用地使用权的，其契税税率按照江西省契税具体适用税率执行。（责任单位： (略) 、市发改委、 (略) 、各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

8.增值收益分配。在不改变用途的情况下，出让土地使用权按照现状用途转让，即不改变用途转让，产生的土地增值收益通过土地增值税实现政府与原土地使用权人分配。为盘活低效用地，激发原土地使用权人盘活热情，经市、县人民政府批准，允许原土地使用权人按照控制性详细规划用途，通过公开转让竞拍方式转让土地使用权，以规划用途的市场评估价值为溢价计算起始线， (略) 分未成交价格减去溢价起始线和原土地使用权人应缴纳的税费，建立差额累计分配机制：当土地转让实际成交价格不超过评估总地价的150%，即溢价率小于50%时， (略) 分80%归原产权人，20%由政府收取；当实际成交价格超过评估总地价的150%，但不超过200%，即溢价率在50%至100%之间， (略) 分70%归原产权人，30%由政府收取；当实际成交价格超过评估总地价的200%，但不超过300%，即溢价率在100%至200%之间， (略) 分60%归原产权人，40%由政府收取；当实际成交价格超过评估总地价的300%，即溢价率大于200%时， (略) 分50%归原产权人，50%由政府收取。因原土地使用权人自身原因造成土地闲置不超过2年的，原土 (略) 获土地增值收益应优先用于缴纳土地闲置费（ (略) 分从归属权利人的土地取得成本中扣除），确保土地闲置费按规定收缴入库。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（二）出租管理

9.出租条件。土地使用权出租应按出让合同或划拨决定书 (略) 土地价款；具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明；不得违背国家法律、法规规定，不得违背出让合同和划拨决定书的约定。出租期限不得超过土地使用权剩余期限。土地使用权（工业用地除外）出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。工业用地使用权出租后，为提高土地利用率，可由承租人申请办理相关许可手续后，在租赁土地上利用空 (略) 房， (略) 房进行翻建改造，不再补缴土地出让金。用地租期到期后， (略) 房归土 (略) 有，土地使用权人继续出租，同等条件下， (略) 房的承租人优先承租。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

10.规范划拨建设用地使用权出租管理。划拨建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。闲置土地不允许出租。出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理， (略) 门负责征收。对不如实申报单位或个人，将其纳入到诚信体系，并依法收回建设用地使用权。（责任单位： (略) 、市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（三）抵押管理

11.抵押条件。在建工程抵押的，其整宗建设用地使用权一并抵押；需办理分割抵押的，在满足宗地独立使用功能的条件下，经依法批准后可以办理宗地分割，分割后再办理分割登记和抵押登记。出让的工业、仓储、科研等国有建设用地，其地上建筑物、构筑物已建成运营，尚未办理房屋登记，但持有相关建设工程规划审批手续的，允许其地上建筑物、构筑物与国有建设用地共同设定抵押权。在建工程抵押融资款项仅限于项 (略) 需，不得为第三方提供担保。（责任单位：市自然 (略) 、人行景德镇支行、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

12.划拨土地抵押。公司、企业、其他经济组织和个人的划拨建设用地使用权“连地带房”可以一起抵押，依法办理抵押登记手续，不另行办理建设用地使用权抵押审批手续，所担保的主债权仅仅限于开发建设该地的贷款，并不得违反国家相关规定，最大抵押金额（含利息）不得超过评估地价的70%。以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、养老等 (略) 会公益设施划拨建设用地使用权不得抵押。（责任单位：市自然 (略) 、人行景德镇支行、 (略) 、 (略) 、市卫生健康委、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

13.营利性公益设施用地抵押。对不以公益为目的的教育、医疗卫生、 (略) 会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。（责任单位：市自然 (略) 、人行景德镇支行、 (略) 、 (略) 、市卫生健康委、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（四）交易规则

14. (略) 。土地二级市场有形 (略) 设在公 (略) ，同时根据上级要求，搭建土地二级市场网上交易平台，交易双方可通过土地二级市场交易机构或平台等渠道发布和获取市场信息，建设用地使用权转让、出租、抵押交易活动可以在 (略) 或网上交易平台公开进行。

15.交易方式。建设用地使用权人可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易机构或平台公开交易;按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,达成一致后签订合同。具体交易流程按照省自然资源厅研究制定的建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则执行。

三、保障措施

（一）加强组织领导。各县（市、区）人民政府、管委会要落实主体责任，强化统筹协调，研究制定配套制度，落实机构、人员和经费，对标重点目标任务,抓好组织实施。各级自然资源和规划、法院、发展改革、财政、住房城乡建设、国有资产监管、税务、市场监管、 (略) 门要建立联动机制,明确分工,落实责任，细化措施，完善监管，有序推进土地二级市场建设。（责任单位：各县〔市、区〕政府、管委会，市自然 (略) 、 (略) 、市发改委、 (略) 、 (略) 、市国资委、 (略) 、 (略) 、人行景德镇支行、 (略) ）

（二）规范中介服务行业。培育推介、展示、咨询、估价、经纪等中介组织，建立公开、公正、透明的中介服务机构确定机制。采取综合评价、绩效考评、阶段排名等措施，建立中介机构退出机制，对存在脱离土地市场实际进行价格评估谋取不正当利益等行为的，依法进行惩戒和退出，引导中介组织诚信经营。发挥公证、仲裁的作用，对市场主体之间流转和配置土地而产生的纠纷，积极引导双方选择仲裁方式解决矛盾纠纷，通过办理现场监督公证、保全证据公证、提存公证等，保障交易双方合法权益。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（三）强化市场监测和监管。健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，定期形成监测分析报告，研判分析市场形势。严格落实公示地价体系，防止交易价格异常波动。适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。完善土地市场信用体系，土地二级市场从信息发布、合同签订、履约情况、土地资源利用等全流程纳入信用监管。建立信用承诺制度,划拨建设用地使用权人出租收益年度申报和不以公益为目的的教育、医疗卫生、 (略) 会领域企业办理抵押登记等适用信用承诺制的相关事项,当事人做出书面承诺后,其履约情况应记入信用记录,作为发展改革、自然资源、财政、教育、卫生健康、民政、 (略) 门事中事后监管的重要依据。各地要结合实际,进一步制定土地市场信用评价规则和约束措施,相关市场主体失信信息纳入省公共信用信息平台,并依法依规进行公开公示,对失信责任主体实施联合惩戒。（责任单位：市自然 (略) 、市发改委、 (略) 、 (略) 、市卫生健康委、 (略) 、人行景德镇支行、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（四）开展“交易+登记”一体化服务。土地二级市场交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、 (略) 门或机构的办事窗口。推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,大力发展“互联网+政务服务”,建立集交易需求信息发布、交易审查、交易结果公布为一体的二级市场线上交易平台,连接不动产登记系统,交易审查合格后进行交易备案,网上推送至不动产登记系统完成登记，实现交易、登记一体化，提高办事效率和服务水平。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、市发改委、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（五）注重宣传引导。各级、 (略) 门要充分利用新闻媒体，加大宣传力度，通过组织召开推进会、交流会、通气会等形式，及时准确发布工作信息和政策解读， (略) 会关切，鼓励探索创新，及时总结推广经验做法，扩大土地二级市场的影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性， (略) 会节约集约用地意识，形成良好的舆论环境。（责任单位：市自然 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

景德镇市自然 (略) 关于《景德镇市建设用地使用权转让出租抵押二级市场实施细则》（征求意见稿）公开征求意见的公告

为贯彻落实《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕 (略) ），《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕 (略) ）有关要求,建立完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，我局牵头起草了《景德镇市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则（征求意见稿）》。为了增强实施细则的公开性和透明度，提高实施细则质量，现将征求意见稿公布， (略) 会各界意见。公众可以登录景德镇市自然 (略) (略) （http:/ 点击查看>> ）查阅征求意见稿。有关意见建议可以在2022年7月15日前通过电子邮件方式发送至： @@@ q.com。

景德镇市建设用地使用权转让、出租、抵押

二级市场实施细则

（征求意见稿）

为贯彻落实《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕 (略) ），《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕 (略) ）有关要求，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系，制定我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略，统筹推进“五位一体” (略) 和协调推进“四个全面” (略) ，按照党中央、 (略) 和省委、 (略) 署，根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平， (略) 会持续健康发展，提供用地保障。

二、交易管理办法

（一）适用范围

土地二级市场使用权交易包括国有建设用地使用权（出让、划拨、作价出资（入股）、授权经营）转让、出租、抵押，具体包括国有建设用地使用权净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易，以及已建宗地分割或合并交易等情况。

（二）转让管理

1.转让形式。建设用地使用权转让是指土地使用权 (略) 获得的建设用地使用权随同地上建筑物、构筑物及其附属设施转移给他人的行为，包括买卖、交还、赠与、出资， (略) 置、 (略) 置、法人或其他组织合并或分立等形式。 (略) 之间国有建设用地使用权相互转移；公司股权发生变化，且有新股东进入，土地使用权人申请名称变更的，也视为转让。土地招拍挂竞 (略) 开发， (略) 签订土地出让合同的不视为转让，其涉税事宜遵照税收法律、法规、规章的规定。建设用地使用权转移的，地上建筑物、 (略) 有权应一并转移。涉及房产转让而引起“连房带地”转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责，列第一位者为牵头单位，下同）

2.转让条件。充分保障以出让方式取得的建设用地使用权转让自由。原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定；如无专门约定，土地义务依法转移到受让方。建议用地使用权具有以下情形之一的，不得转让：

（1）未按照土地有偿使用合同或划拨决 (略) 土地价款，未取得不动产权利证书的；

（2）被依法查封 (略) 门依法以其他形式限制转让的；

（3）依法需要收回的；

（4）共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；

（5）已设定抵押权尚未解除的，但抵押权人书面同意转让或以转让收入偿还债务的除外；

（6）权属有争议的；

（7）法律法规的其他禁止转让情形；

（8）投资额未达到开发总投资额25%的（开发投资总额25%以上认定方式：以净地方式受让的土地，工 (略) 开工并已达到“正负零”；或已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积（不含地下）的1/3以上；或转让方提供的具有专业资质的审计（评估）机构出具的关于开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告）；

（9）存在土地违法行为或违法 (略) 置到位的；

（10）未经批准擅自改变土地使用权用途、性质及规划条件的；

（11）以优惠政策取得国有建设用地使 (略) 在地县级以上人民政府、园区管委会同意的；

（12）已超过建设用地使用期限未办理续期的；

（13）在项目投产运行期内未通过履约情况认定的；

（14）预告登记生效期，未经预告登记的权利人书面同意的；

（15）列入征收和棚改等旧城改造范围的。

允许房屋建设工程已投资额未达到投资总额25%的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。建设项目转让前未办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。作价出资或入股建设用地使用权改变土地用途或改扩建增加容积率的，参照出让土地使用权有关规定，经依法批准补缴土地出让价款，取得方式可变更为出让。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

3.分割、合并转让。建设用地使用权人提出申请,经市、县自 (略) (略) 门审核，可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。分割、合并后地块应具备独立分宗条件，土地分割转让，须明确各自分割范围内的用途和建筑总量，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关公建配套用地用途、面积和建设主体；土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额达到条件即可分割转让；土地出让合同中明确约定不得分割的，应从其约定；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权利；商业（办公）用地分割转让涉及房产的，应当按幢、层、套（间）作为最小分割单元转让，并不得影响交通、消防、安全等方面的规划控制性指标要求；同意 (略) 房、小微企业园等工业项目，其用于 (略) 房可以按照合同约定分割转让，但其综合楼、职工宿舍等配套设施和基础设施不得分割和转让；已办理房屋预售房许可证不允许分割的涉及回迁安置房、保障性住房，土地转让后用途与控制性详细规划不一致的，宗地涉及 (略) 理完成的，土地使用权人未缴清原项目的费用的，其他经自 (略) 门、 (略) 门研究认为不适合分割的不允许分割转让。土地分割后可按宗地依法进行抵押。多宗地合并,涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的,原则上统一办理为出让,其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款;合并宗地用途必须一致，并经自 (略) 门同意后方可办理宗地合并，符合划拨用地目录的,土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的,可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限,也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记，或是承诺资源放弃因宗地合 (略) 分土地使用权出让年限减少的权利。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

4.优先购买权。对土地二级市场交易申报价格比标定地价低20%以上，政府行有优先购买权；转让土地位于县（市、区）人民政府规划进行城中村改造或成片开发范围的，同等条件下政府有优先购买权；建设用地使用权的共有人转让建设用地使用权时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权；出租人将已出租的建设用地使用权转让的，应当在转让前60天内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

5.划拨土地转让。以划拨方式取得的土地使用权转让时，需依法经市、县政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留划拨性质，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。划拨建设用地使用权补办出让手续的，应对申请的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，土地出让金按不低于评估确认地价收取，划拨建设用地使用权补办出让手续后，土地出让年限从土地出让合同签订之日起算，可按相应土地用途的最高年限确定，符合有关规定的也可采用弹性年期。同一宗土地使用权既有划拨又有出让的， (略) 分办理出让的使用年限按该 (略) 分中的最高剩余使用年限确定。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

6. (略) 置、 (略) 置。司法 (略) 置决定作出前应当向地自 (略) (略) 涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等， (略) 门应当及时提供， (略) (略) 涉不动产的上述信息予以公告，防止因信息不对 (略) 置后，难以转移登记或无法开发利用。 (略) 裁定变卖国有建设用地使用权清偿债务的，应先到自 (略) 门核准交易条件，再进行不动产登记。对 (略) 判决生效涉及土地使用权转让的案件, (略) 门应依法依规配合执行。国 (略) 门进 (略) 置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得自 (略) 门意见。（责任单位： (略) 、市国资委、市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

7.建立差别化税收调节机制。行政事业单位办理国有建设用地使用权转让手续的， (略) 门核定收费标准的80%收取；自然人办理国有建设用地使用权转让手续的， (略) 门核定收费标准的80%收取；已转让国有建设用地使用权再次办理转让手续的， (略) 门核定收费标准的80%收取；以出让方式取得工业用途使用权办理转让手续的， (略) 门核定收费标准的50%收取；因企业改制以出让方式取得国有建设用地使用权办理转让手续的， (略) 门核定收费标准的50%收取；土地使用者通过转让方式取得建设用地使用权的，其契税税率按照江西省契税具体适用税率执行。（责任单位： (略) 、市发改委、 (略) 、各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

8.增值收益分配。在不改变用途的情况下，出让土地使用权按照现状用途转让，即不改变用途转让，产生的土地增值收益通过土地增值税实现政府与原土地使用权人分配。为盘活低效用地，激发原土地使用权人盘活热情，经市、县人民政府批准，允许原土地使用权人按照控制性详细规划用途，通过公开转让竞拍方式转让土地使用权，以规划用途的市场评估价值为溢价计算起始线， (略) 分未成交价格减去溢价起始线和原土地使用权人应缴纳的税费，建立差额累计分配机制：当土地转让实际成交价格不超过评估总地价的150%，即溢价率小于50%时， (略) 分80%归原产权人，20%由政府收取；当实际成交价格超过评估总地价的150%，但不超过200%，即溢价率在50%至100%之间， (略) 分70%归原产权人，30%由政府收取；当实际成交价格超过评估总地价的200%，但不超过300%，即溢价率在100%至200%之间， (略) 分60%归原产权人，40%由政府收取；当实际成交价格超过评估总地价的300%，即溢价率大于200%时， (略) 分50%归原产权人，50%由政府收取。因原土地使用权人自身原因造成土地闲置不超过2年的，原土 (略) 获土地增值收益应优先用于缴纳土地闲置费（ (略) 分从归属权利人的土地取得成本中扣除），确保土地闲置费按规定收缴入库。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（二）出租管理

9.出租条件。土地使用权出租应按出让合同或划拨决定书 (略) 土地价款；具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明；不得违背国家法律、法规规定，不得违背出让合同和划拨决定书的约定。出租期限不得超过土地使用权剩余期限。土地使用权（工业用地除外）出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。工业用地使用权出租后，为提高土地利用率，可由承租人申请办理相关许可手续后，在租赁土地上利用空 (略) 房， (略) 房进行翻建改造，不再补缴土地出让金。用地租期到期后， (略) 房归土 (略) 有，土地使用权人继续出租，同等条件下， (略) 房的承租人优先承租。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

10.规范划拨建设用地使用权出租管理。划拨建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。闲置土地不允许出租。出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理， (略) 门负责征收。对不如实申报单位或个人，将其纳入到诚信体系，并依法收回建设用地使用权。（责任单位： (略) 、市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（三）抵押管理

11.抵押条件。在建工程抵押的，其整宗建设用地使用权一并抵押；需办理分割抵押的，在满足宗地独立使用功能的条件下，经依法批准后可以办理宗地分割，分割后再办理分割登记和抵押登记。出让的工业、仓储、科研等国有建设用地，其地上建筑物、构筑物已建成运营，尚未办理房屋登记，但持有相关建设工程规划审批手续的，允许其地上建筑物、构筑物与国有建设用地共同设定抵押权。在建工程抵押融资款项仅限于项 (略) 需，不得为第三方提供担保。（责任单位：市自然 (略) 、人行景德镇支行、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

12.划拨土地抵押。公司、企业、其他经济组织和个人的划拨建设用地使用权“连地带房”可以一起抵押，依法办理抵押登记手续，不另行办理建设用地使用权抵押审批手续，所担保的主债权仅仅限于开发建设该地的贷款，并不得违反国家相关规定，最大抵押金额（含利息）不得超过评估地价的70%。以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、养老等 (略) 会公益设施划拨建设用地使用权不得抵押。（责任单位：市自然 (略) 、人行景德镇支行、 (略) 、 (略) 、市卫生健康委、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

13.营利性公益设施用地抵押。对不以公益为目的的教育、医疗卫生、 (略) 会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。（责任单位：市自然 (略) 、人行景德镇支行、 (略) 、 (略) 、市卫生健康委、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（四）交易规则

14. (略) 。土地二级市场有形 (略) 设在公 (略) ，同时根据上级要求，搭建土地二级市场网上交易平台，交易双方可通过土地二级市场交易机构或平台等渠道发布和获取市场信息，建设用地使用权转让、出租、抵押交易活动可以在 (略) 或网上交易平台公开进行。

15.交易方式。建设用地使用权人可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易机构或平台公开交易;按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,达成一致后签订合同。具体交易流程按照省自然资源厅研究制定的建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则执行。

三、保障措施

（一）加强组织领导。各县（市、区）人民政府、管委会要落实主体责任，强化统筹协调，研究制定配套制度，落实机构、人员和经费，对标重点目标任务,抓好组织实施。各级自然资源和规划、法院、发展改革、财政、住房城乡建设、国有资产监管、税务、市场监管、 (略) 门要建立联动机制,明确分工,落实责任，细化措施，完善监管，有序推进土地二级市场建设。（责任单位：各县〔市、区〕政府、管委会，市自然 (略) 、 (略) 、市发改委、 (略) 、 (略) 、市国资委、 (略) 、 (略) 、人行景德镇支行、 (略) ）

（二）规范中介服务行业。培育推介、展示、咨询、估价、经纪等中介组织，建立公开、公正、透明的中介服务机构确定机制。采取综合评价、绩效考评、阶段排名等措施，建立中介机构退出机制，对存在脱离土地市场实际进行价格评估谋取不正当利益等行为的，依法进行惩戒和退出，引导中介组织诚信经营。发挥公证、仲裁的作用，对市场主体之间流转和配置土地而产生的纠纷，积极引导双方选择仲裁方式解决矛盾纠纷，通过办理现场监督公证、保全证据公证、提存公证等，保障交易双方合法权益。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（三）强化市场监测和监管。健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，定期形成监测分析报告，研判分析市场形势。严格落实公示地价体系，防止交易价格异常波动。适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。完善土地市场信用体系，土地二级市场从信息发布、合同签订、履约情况、土地资源利用等全流程纳入信用监管。建立信用承诺制度,划拨建设用地使用权人出租收益年度申报和不以公益为目的的教育、医疗卫生、 (略) 会领域企业办理抵押登记等适用信用承诺制的相关事项,当事人做出书面承诺后,其履约情况应记入信用记录,作为发展改革、自然资源、财政、教育、卫生健康、民政、 (略) 门事中事后监管的重要依据。各地要结合实际,进一步制定土地市场信用评价规则和约束措施,相关市场主体失信信息纳入省公共信用信息平台,并依法依规进行公开公示,对失信责任主体实施联合惩戒。（责任单位：市自然 (略) 、市发改委、 (略) 、 (略) 、市卫生健康委、 (略) 、人行景德镇支行、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（四）开展“交易+登记”一体化服务。土地二级市场交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、 (略) 门或机构的办事窗口。推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,大力发展“互联网+政务服务”,建立集交易需求信息发布、交易审查、交易结果公布为一体的二级市场线上交易平台,连接不动产登记系统,交易审查合格后进行交易备案,网上推送至不动产登记系统完成登记，实现交易、登记一体化，提高办事效率和服务水平。（责任单位：市自然 (略) 、 (略) 、 (略) 、市发改委、 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）

（五）注重宣传引导。各级、 (略) 门要充分利用新闻媒体，加大宣传力度，通过组织召开推进会、交流会、通气会等形式，及时准确发布工作信息和政策解读， (略) 会关切，鼓励探索创新，及时总结推广经验做法，扩大土地二级市场的影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性， (略) 会节约集约用地意识，形成良好的舆论环境。（责任单位：市自然 (略) ，各县〔市、区〕政府、管委会按职责分工负责）