铅山县人民法院关于南昌市青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房产第一次拍卖的公告
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铅山县人民法院关于南昌市青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房产第一次拍卖的公告
拍卖公告
(略) 铅 (略) 将于从2023年10月20日10时至2023年10月21日10时止（延时的除外） (略) 铅 (略) 淘宝网司法拍卖网络平台(户名： (略) 铅 (略) ,网址：http://**）公开拍卖被执行人万志勇名下 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房产（洪房权证青山湖区第*号），现公告如下：
被执行人万志勇名下 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房产（洪房权证青山湖区第*号），所有权人为被执行人万志勇。
抵押情况：已抵押给中国民 (略) 分行，该笔贷款已还清，但抵押尚未解除。
占有情况和租赁情况：该房产现分割为两部分，其中案外人万某某承租一部分用于开设长顺无缝钢管经营部，该租赁期限为五年，自2018年10月起至2023年10月止，租金为1200元每月，租金缴纳至2023年12月（超过租期二个月）；另一部分为朱某某占用开设地磅房。
该房产证载面积172.94平方米，房屋结构为钢筋混泥土结构， (略) 场化商品房，用途为商业用地，权利性质为出让，使用期限为40年。
上述内容仅供参考，具体以现场实物及实际交付为准。
二、标的物转让登记手续由买受人自行办理，按法定纳税义务承担应缴税款。有关房屋税费数额、买受人承担税费的发票开具等问题请自行向当地的税务、住建、不动产登记、 (略) 等相关部门了解。
该房产物业费、水电费等等一切相关费用缴纳情况不详， (准确欠费金额竞买人应再行向物管部门咨询确认)。
三、咨询、展示看样的时间与方式：自公告之日起至拍卖日前一天16时止接受咨询，有意者 (略) 联系,现场看样时间于2023年10月9日15时至15时30分集中组织进行，有意者请自行前往。
四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。
五、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。
六、标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
七、标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行承担解决。竞买成功，本院不负责户口迁入手续。
八、对上述标的物的权属有异议者，请于拍卖前 (略) 联系。本案当事人无法通知的，自本公告公示满五日视为已经通知。
九、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。
十、本标的物优先购买权人相关说明：无优先购买权人。
十一、拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金 (略) 指定账户，拍卖余款在拍卖成交之日起10 (略) 指定账户(户名：铅 (略) ，开户银行：中国工商银行铅山县支行，帐号：*8809)，如竞得者在规定期限内未补缴余款，所冻结的保证金按照最新拍卖规则处理。竞买人在拍卖竞价前请务必再 (略) 发布的拍卖须知。拍卖未成交的，退回保证金，保证金不计利息。
十二、司法拍卖因标的物本身价值，其起拍价、保证金、竞拍成交价格相对较高的。竞买人参与竞拍，支付保证金及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。
十三、依照法释〔2016〕18号《 (略) (略) 网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。
十四、依照法释〔2016〕18号《 (略) (略) 网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖标的物可进行二次拍卖，本次为第一次拍卖。
竞买人在拍卖竞价前请务必再 (略) 发布的拍卖须知。
咨询电话： *（杨先生）
本规则其他未尽事宜，请向拍卖人咨询。
监督电话: 0793-*
联系地址： (略) 铅山县凤凰山大道北侧，铅 (略)
涉执房地产处置司法评估报告
估价项目名称： (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-11 (略) 场价值评估
估价委托人：铅 (略)
房地产估价机构：江西居易房地产土地 (略)
注册房地产估价师： 江胜林（注册号*）
江 欢（注册号*）
估价报告出具日期：2023年09月04日
估价报告编号：赣居易（2023）（司鉴）字第162号
致委托方函
铅 (略) ：
(略) 委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对属万志勇名 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-11 (略) 场价值进行了评估，估价目的 (略) 确定财产处置参考价提供参考依据。
注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用收益法、比较法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象在2023年08月30 (略) 场评估总价值为￥133.51万元，人民币（大写）：*佰点击查看>>万*仟*佰元整。详见下表：
评估结果一览表
房屋坐落 | 权利人 | 不动产权证号 | 用途 | 楼层 | 建筑面积（m2) | 评估单价 （元/m2） | 评估总价（万元） |
青山湖区解放东路179号金城国际41-116号 | 万志勇 | 洪房权证青山湖区字第*号 | 商业、金融、信息 | 1-2/2 | 172.94 | 7720 | 133.51 |
特别提示：
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！
当事人或其他利害关系人对本报告评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起五日内通过铅 (略) 书面提出。
江西居易房地产土地 (略)
二零二三年九月四日
目 录
第一部分 估价师声明
第二部分 估价的假设和限制条件
第三部分 房地产估价结果报告
一、估价委托人
二、房地产估价机构
三、估价目的
四、估价对象
五、价值时点
六、价值类型
七、估价原则
八、估价依据
九、估价方法
十、估价结果
十一、注册房地产估价师
十二、估价作业日期
十三、实地查勘期
十四、估价报告应用的有效期
第四部分 附 件
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、注册房地产估价师是按照《中华人民共和国资产评估法》、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】以及“关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知【中房学[2021]37号】”的规定进行估价工作，撰写估价报告。
5、2023年09月01日，我公司人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并做了现场勘察记录和现场拍照，同时取得了估价所需要的基本资料。
6、在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、估价作业过程中严格遵守职业道德。
8、本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能用作其它用途。
估价的假设和限制条件 （一）一般假设1、估价委托人提供了估价对象的《 (略) 不动产登记信息查询结果》（复印件），我们对其进行了必要的检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次评估假设估价对象房屋无基础、结构等方面的重大质量问题，房屋有关设施设备能保证正常安全使用。
3、估价对象在价值时 (略) 场为公开、平等、 (略) 场，即能满足以下条件：
⑴交易双方自愿地进行交易；
⑵交易双方处于利己动机进行交易；
⑶交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、 (略) 场行情；
⑷交易双方有较充裕的时间进行交易；
不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;
估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
(略) 未明确评估对象是否存在用益物权及占有使用情况，根据
本次评估目的，本次评估不考虑租赁权、用益物权及占有使用情况。
估价委托人提供的相关资料未明确估价对象在价值时点是否存在
欠缴税金及相关费用（包括但不限于税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金等），故本次估价假定估价对象在价值时点不存在欠缴税金及相关费用。
本次评估不考虑涉执房地产处置司法的评估费、拍卖费、诉讼费、
律师费等财产处置费用及其对评估结果的影响，评估结果未扣除上述费用。
涉执房地产处置司法评估应当关注并恰当考虑评估对象被迫转让
及处置后被执行人不自愿配合交付因素对评估结果的不利影响。
9、依据估价委托人要求，本次估价的价值时点为2023年08月30日，与估价人员实地查勘完成之日不一致，本次估价假设价值时点之日的估价对象状况与实地查勘完成之日的状况相同。
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设本次估价目的 (略) 确定财产处置参考价提供参考依据，在房地产司法鉴定估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消效，查封因拍卖而解除，本次评估不考虑估价对象的他项权利状况对其价值的影响。
（四）不相一致假设本次估价无不相一致假设。
（五）依据不足假设1、估价对象《 (略) 不动产登记信息查询结果》未记载估价对象的房屋建筑结构、建筑年代。本次估价以实际勘察及调查来确定估价对象的房屋建筑结构为混合，建筑年代约为2008年，如与实际不符，异议人应重新配合我司估价师进行现场查勘。
（六）估价报告使用限制1、本报告估价结果 (略) 确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。
2、本估价报告有效期从出具估价报告之日起原则上为一年，在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果未使用之前，如果评估对象状况 (略) 场状况发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
3、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、 (略) 场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
4、估价结 (略) 场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响，也未考虑税费转嫁等特殊的交易方式以及可能发生的权利转移等相关费用对价值的影响，按照相关法律规定，拍卖起价、保留价应由估价委托人集体决策确定。
5、当事人或其它利害关系人应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
6、当事人或其他利害关系人对本报告的参照标准、计算方法或者评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起五日内通过铅 (略) 书面提出。
7、未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
8、本估价报告的有关附件为本报告的重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。
9、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档和机构管理部门审核之用。
名称：铅 (略)
二、房地产估价机构机构名称：江西居易房地产土地 (略)
纳税人识别号：*11R
机构地址： (略) 红谷滩新区万达广场A3栋办公楼1608室
资格证书号：赣建房评字38号
机构资质等级：*级
法定代表人：江胜林
联系电话：0791-*
邮政编码：*
三、估价目的(略) 确定财产处置参考价提供参考依据。
四、估价对象1、估价范围
本次估价 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房地产，建筑面积为172.94平方米。
2、估价对象实物状况
（1）估价对象土地状况
估价对象所处宗 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号109A，宗地地势平坦，形状较规则，实际开发程度为宗地外“六通”(通路、通电、通气、供水、排水、通讯)，宗地内场地平整，使用权类型为出让。
（2）估价对象建筑物状况
估价对象 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号109A房地产，建筑面积为172.94平方米，估价对象建筑年代约为2008年，房屋用途为商业、金融、信息，位于总楼层2层的第1-2层，房屋结构为混合，保养和使用状况一般，外墙粉刷，内墙刮瓷，天花刮瓷、吊顶，地面部分为水泥、地砖、地板，大门为铝合金推拉门、卷帘门。（具体详见物业现状照片）
3、权益状况描述与分析
（1）土地权益状况
根据委托方提供的《 (略) 不动产登记信息查询结果》，可知估价对象权利性质为出让/其它，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，使用期限为40年。
（2）房地产权益状况
估价对象权属状况明细表
房屋坐落 | 权利人 | 不动产权证号 | 用途 | 楼层 | 建筑面积（m2) |
青山湖区解放东路179号金城国际41-116号 | 万志勇 | 洪房权证青山湖区字第*号 | 商业、金融、信息 | 1-2/2 | 172.94 |
（3）他项权利状况
至价值时点，估价对象已被查封，未发现其他他项权利登记。
（4）价格影响分析
估价对象现已查封。除此之外，估价对象权属清晰，权益上不存在其他影响其房地产价值的瑕疵。
4、区位状况描述与分析
估 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房地产。 (略) 政配套设施及商业较好，经济繁荣度一般，估价对象周边有楞上小学、江西制造 (略) （上海路校区）、金城国际、 (略) 场、香江家居等公共配套设施等生活及商业配套设施，交通较为便利，可乘829路、828路等多路公交车。
五、价值时点依据估价委托人要求，本次估价的价值时点为2023年08月30日，与估价人员实地查勘完成之日不一致，本次估价假设价值时点之日的估价对象状况与实地查勘完成之日的状况相同。
六、价值类型本次评 (略) 场价格标准，评估结果中的房地产价值是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于价值时点2023年08月3 (略) 场价值。
(略) 场：指交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并 (略) 场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。
(略) 场价值： (略) 场上最可能形成的价格。
七、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
本次估价坚守独立、客观、公正原则，估价机构建立了行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性。
2、合法原则
遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据、 在合法使用方面， (略) 规划、土地用途管制等为依据、在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据、 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
本次估价以估价对象合法用途为前提，根据委托方提供的合法权属证明等资料进行评估。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
本次估价以价值时点原则为前提，根据价值时点原则确定政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等估价依据。估价结果是根据估价目的确定的价值 (略) 场价值。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同 (略) 场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖 (略) 场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者 (略) 场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者 (略) 场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是他们的价格相互接近。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用必须同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
八、估价依据1、法律、法规和政策性文件
（1）《中华人 (略) 房地产管理法》（2019年8月26日全国人民代表大会常务委员会第三次修正，自2020年1月1日起施行）；
（2）《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
（3）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日全国人民代表大会常务委员会第三次修正，自2020年1月1日起施行）;
（4）《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）；
（5）《 (略) (略) 民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号2004年11月15日）；
（6）《司法鉴定程序通则》（中华人民共和国司法部令第132号，2016年3月2日）；
（7）《 (略) (略) 确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号，2018年6月4日 (略) 审判委员会第1741次会议通过，2018年9月1日起施行）；
（8）《 (略) 委托评估工作规范》（法办[2018]273号，2018年12日10日）；
（9）国家、地方等有关法律、行政法规。
2、技术标准、规程、规范
⑴《房地产估价规范》【国标GB/T50291-2015】；
⑵《房地产估价基本术语标准》【国标GB/T50899-2013】；
⑶《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2014】；
⑷关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知【中房学[2021]37号】。
3、估价委托人提供的相关资料
（1）《铅 (略) 委托书》
（2）《 (略) 不动产登记信息查询结果》（复印件）
4、估价人员调查收集的相关资料
（1）估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
（2）估价对象所在 (略) 场状况、 (略) 场交易等数据资料。
九、估价方法1、选用的估价方法：依据《房地产估价规范》，估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等其他估价方法。根据估价委托人提供的资料及本次估价目的和估价对象特点，注册房地产估价师在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘，针对本次估价对象为商业、金融、信息用途房地产，结合对房地产估价的方法进行适应性分析后，确定采用收益法、比较法作为本次估价方法。
2、选择理由：注册房地产估价师细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了估价委托人提供及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，由于估价对象为商业、金融、信息用途，能产生明显收益，所在区域房地产租赁交易信息相对较多， (略) 场相对成熟，同一供需圈房地产租赁成交记录较多，且租赁发生的应由出租双方承担的税费及标准明确，运用收益法测算出来的能充分反映估价对象商业、金融、 (略) 场价值，故选用收益法评估其房地产价格，估价对象所在 (略) 场信息相对丰富齐全，市场发展相对成熟，同一供需圈内类似物业交易比较活跃，根据《房地产估价规范》的有关规定，故选用比较法评估其房地产价格，本次评估选用收益法、比较法评估其房地产价格。
估价对象属于已建成并投入使用的物业，故不适宜采用假设开发法进行估价。
估价对象为已建成房地产而非宗地地价估价，故不宜采用基准地价系数修正法进行估价。
估价对象为已建成并投入使用的商业、金融、信息类物业，其价值与现在及 (略) 场行情关系密切，不宜采用成本累加方式得出的积算价格来替代商业、金融、信息房地产的价格水平，故此次评估不宜选用成本法。
3、本次选用估价方法定义及基本公式：
1）、收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：
式中：V—估价对象在价值时点的收益价值。
a—估价对象未来各期的净运营收益，简称净收益。
Y—估价对象未来各期的报酬率，也称为折现率。
g—估价对象的递增率。
n—估价对象的收益期或持有期。
2）、比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
运用比较法求取估价对象的比较价值，基本公式如下：
比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则， (略) 场调查，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，结合估价对象的个别因素和使用现状，采用科学的估价方法进行分析、测算和判断，最终确定估价对象在2023年08月30 (略) 场价值为￥133.51万元，人民币（大写）：*佰点击查看>>万*仟*佰元整。详见下表：
评估结果一览表
房屋坐落 | 权利人 | 不动产权证号 | 用途 | 楼层 | 建筑面积（m2) | 评估单价 （元/m2） | 评估总价（万元） |
青山湖区解放东路179号金城国际41-116号 | 万志勇 | 洪房权证青山湖区字第*号 | 商业、金融、信息 | 1-2/2 | 172.94 | 7720 | 133.51 |
特别提示：
1、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！
2、当事人或其他利害关系人对本报告评估结果有异议的，可以在收
到评估报告之日起五日内通过铅 (略) 书面提出。
十一、注册房地产估价师
估价人员 | 职称 | 注册号 | 签字盖章 |
江胜林 | 注册房地产估价师 | * | |
江欢 | 注册房地产估价师 | * |
2023年08月30日至2023年09月04日
十三、实地查勘期 2023年08月30日 十四、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告之日起不超过一年，即2023年09月04日至2024年09月03日。
附 件
（一）估价对象现状照片
（二）估价对象位置图
（三）《铅 (略) 委托书》（复印件）
（四）《 (略) 不动产登记信息查询结果》（复印件）
（五）房地产评估机构《营业执照》（复印件）
（六）注册房地产估价师资格证书（复印件）
（七）房地产评估机构资质证书（复印件）
估价对象利用照片
估价对象位置图
拍卖公告
(略) 铅 (略) 将于从2023年10月20日10时至2023年10月21日10时止（延时的除外） (略) 铅 (略) 淘宝网司法拍卖网络平台(户名： (略) 铅 (略) ,网址：http://**）公开拍卖被执行人万志勇名下 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房产（洪房权证青山湖区第*号），现公告如下：
被执行人万志勇名下 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房产（洪房权证青山湖区第*号），所有权人为被执行人万志勇。
抵押情况：已抵押给中国民 (略) 分行，该笔贷款已还清，但抵押尚未解除。
占有情况和租赁情况：该房产现分割为两部分，其中案外人万某某承租一部分用于开设长顺无缝钢管经营部，该租赁期限为五年，自2018年10月起至2023年10月止，租金为1200元每月，租金缴纳至2023年12月（超过租期二个月）；另一部分为朱某某占用开设地磅房。
该房产证载面积172.94平方米，房屋结构为钢筋混泥土结构， (略) 场化商品房，用途为商业用地，权利性质为出让，使用期限为40年。
上述内容仅供参考，具体以现场实物及实际交付为准。
二、标的物转让登记手续由买受人自行办理，按法定纳税义务承担应缴税款。有关房屋税费数额、买受人承担税费的发票开具等问题请自行向当地的税务、住建、不动产登记、 (略) 等相关部门了解。
该房产物业费、水电费等等一切相关费用缴纳情况不详， (准确欠费金额竞买人应再行向物管部门咨询确认)。
三、咨询、展示看样的时间与方式：自公告之日起至拍卖日前一天16时止接受咨询，有意者 (略) 联系,现场看样时间于2023年10月9日15时至15时30分集中组织进行，有意者请自行前往。
四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。
五、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。
六、标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
七、标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行承担解决。竞买成功，本院不负责户口迁入手续。
八、对上述标的物的权属有异议者，请于拍卖前 (略) 联系。本案当事人无法通知的，自本公告公示满五日视为已经通知。
九、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。
十、本标的物优先购买权人相关说明：无优先购买权人。
十一、拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金 (略) 指定账户，拍卖余款在拍卖成交之日起10 (略) 指定账户(户名：铅 (略) ，开户银行：中国工商银行铅山县支行，帐号：*8809)，如竞得者在规定期限内未补缴余款，所冻结的保证金按照最新拍卖规则处理。竞买人在拍卖竞价前请务必再 (略) 发布的拍卖须知。拍卖未成交的，退回保证金，保证金不计利息。
十二、司法拍卖因标的物本身价值，其起拍价、保证金、竞拍成交价格相对较高的。竞买人参与竞拍，支付保证金及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。
十三、依照法释〔2016〕18号《 (略) (略) 网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。
十四、依照法释〔2016〕18号《 (略) (略) 网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖标的物可进行二次拍卖，本次为第一次拍卖。
竞买人在拍卖竞价前请务必再 (略) 发布的拍卖须知。
咨询电话： *（杨先生）
本规则其他未尽事宜，请向拍卖人咨询。
监督电话: 0793-*
联系地址： (略) 铅山县凤凰山大道北侧，铅 (略)
涉执房地产处置司法评估报告
估价项目名称： (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-11 (略) 场价值评估
估价委托人：铅 (略)
房地产估价机构：江西居易房地产土地 (略)
注册房地产估价师： 江胜林（注册号*）
江 欢（注册号*）
估价报告出具日期：2023年09月04日
估价报告编号：赣居易（2023）（司鉴）字第162号
致委托方函
铅 (略) ：
(略) 委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对属万志勇名 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-11 (略) 场价值进行了评估，估价目的 (略) 确定财产处置参考价提供参考依据。
注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用收益法、比较法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象在2023年08月30 (略) 场评估总价值为￥133.51万元，人民币（大写）：*佰点击查看>>万*仟*佰元整。详见下表：
评估结果一览表
房屋坐落 | 权利人 | 不动产权证号 | 用途 | 楼层 | 建筑面积（m2) | 评估单价 （元/m2） | 评估总价（万元） |
青山湖区解放东路179号金城国际41-116号 | 万志勇 | 洪房权证青山湖区字第*号 | 商业、金融、信息 | 1-2/2 | 172.94 | 7720 | 133.51 |
特别提示：
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！
当事人或其他利害关系人对本报告评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起五日内通过铅 (略) 书面提出。
江西居易房地产土地 (略)
二零二三年九月四日
目 录
第一部分 估价师声明
第二部分 估价的假设和限制条件
第三部分 房地产估价结果报告
一、估价委托人
二、房地产估价机构
三、估价目的
四、估价对象
五、价值时点
六、价值类型
七、估价原则
八、估价依据
九、估价方法
十、估价结果
十一、注册房地产估价师
十二、估价作业日期
十三、实地查勘期
十四、估价报告应用的有效期
第四部分 附 件
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、注册房地产估价师是按照《中华人民共和国资产评估法》、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】以及“关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知【中房学[2021]37号】”的规定进行估价工作，撰写估价报告。
5、2023年09月01日，我公司人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并做了现场勘察记录和现场拍照，同时取得了估价所需要的基本资料。
6、在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、估价作业过程中严格遵守职业道德。
8、本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能用作其它用途。
估价的假设和限制条件 （一）一般假设1、估价委托人提供了估价对象的《 (略) 不动产登记信息查询结果》（复印件），我们对其进行了必要的检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次评估假设估价对象房屋无基础、结构等方面的重大质量问题，房屋有关设施设备能保证正常安全使用。
3、估价对象在价值时 (略) 场为公开、平等、 (略) 场，即能满足以下条件：
⑴交易双方自愿地进行交易；
⑵交易双方处于利己动机进行交易；
⑶交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、 (略) 场行情；
⑷交易双方有较充裕的时间进行交易；
不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;
估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
(略) 未明确评估对象是否存在用益物权及占有使用情况，根据
本次评估目的，本次评估不考虑租赁权、用益物权及占有使用情况。
估价委托人提供的相关资料未明确估价对象在价值时点是否存在
欠缴税金及相关费用（包括但不限于税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金等），故本次估价假定估价对象在价值时点不存在欠缴税金及相关费用。
本次评估不考虑涉执房地产处置司法的评估费、拍卖费、诉讼费、
律师费等财产处置费用及其对评估结果的影响，评估结果未扣除上述费用。
涉执房地产处置司法评估应当关注并恰当考虑评估对象被迫转让
及处置后被执行人不自愿配合交付因素对评估结果的不利影响。
9、依据估价委托人要求，本次估价的价值时点为2023年08月30日，与估价人员实地查勘完成之日不一致，本次估价假设价值时点之日的估价对象状况与实地查勘完成之日的状况相同。
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设本次估价目的 (略) 确定财产处置参考价提供参考依据，在房地产司法鉴定估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消效，查封因拍卖而解除，本次评估不考虑估价对象的他项权利状况对其价值的影响。
（四）不相一致假设本次估价无不相一致假设。
（五）依据不足假设1、估价对象《 (略) 不动产登记信息查询结果》未记载估价对象的房屋建筑结构、建筑年代。本次估价以实际勘察及调查来确定估价对象的房屋建筑结构为混合，建筑年代约为2008年，如与实际不符，异议人应重新配合我司估价师进行现场查勘。
（六）估价报告使用限制1、本报告估价结果 (略) 确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。
2、本估价报告有效期从出具估价报告之日起原则上为一年，在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果未使用之前，如果评估对象状况 (略) 场状况发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
3、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、 (略) 场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。
4、估价结 (略) 场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响，也未考虑税费转嫁等特殊的交易方式以及可能发生的权利转移等相关费用对价值的影响，按照相关法律规定，拍卖起价、保留价应由估价委托人集体决策确定。
5、当事人或其它利害关系人应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
6、当事人或其他利害关系人对本报告的参照标准、计算方法或者评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起五日内通过铅 (略) 书面提出。
7、未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
8、本估价报告的有关附件为本报告的重要组成部分，与本报告书正文具有同等法律效力。
9、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档和机构管理部门审核之用。
名称：铅 (略)
二、房地产估价机构机构名称：江西居易房地产土地 (略)
纳税人识别号：*11R
机构地址： (略) 红谷滩新区万达广场A3栋办公楼1608室
资格证书号：赣建房评字38号
机构资质等级：*级
法定代表人：江胜林
联系电话：0791-*
邮政编码：*
三、估价目的(略) 确定财产处置参考价提供参考依据。
四、估价对象1、估价范围
本次估价 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房地产，建筑面积为172.94平方米。
2、估价对象实物状况
（1）估价对象土地状况
估价对象所处宗 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号109A，宗地地势平坦，形状较规则，实际开发程度为宗地外“六通”(通路、通电、通气、供水、排水、通讯)，宗地内场地平整，使用权类型为出让。
（2）估价对象建筑物状况
估价对象 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号109A房地产，建筑面积为172.94平方米，估价对象建筑年代约为2008年，房屋用途为商业、金融、信息，位于总楼层2层的第1-2层，房屋结构为混合，保养和使用状况一般，外墙粉刷，内墙刮瓷，天花刮瓷、吊顶，地面部分为水泥、地砖、地板，大门为铝合金推拉门、卷帘门。（具体详见物业现状照片）
3、权益状况描述与分析
（1）土地权益状况
根据委托方提供的《 (略) 不动产登记信息查询结果》，可知估价对象权利性质为出让/其它，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，使用期限为40年。
（2）房地产权益状况
估价对象权属状况明细表
房屋坐落 | 权利人 | 不动产权证号 | 用途 | 楼层 | 建筑面积（m2) |
青山湖区解放东路179号金城国际41-116号 | 万志勇 | 洪房权证青山湖区字第*号 | 商业、金融、信息 | 1-2/2 | 172.94 |
（3）他项权利状况
至价值时点，估价对象已被查封，未发现其他他项权利登记。
（4）价格影响分析
估价对象现已查封。除此之外，估价对象权属清晰，权益上不存在其他影响其房地产价值的瑕疵。
4、区位状况描述与分析
估 (略) 青山湖区解放东路179号金城国际41-116号房地产。 (略) 政配套设施及商业较好，经济繁荣度一般，估价对象周边有楞上小学、江西制造 (略) （上海路校区）、金城国际、 (略) 场、香江家居等公共配套设施等生活及商业配套设施，交通较为便利，可乘829路、828路等多路公交车。
五、价值时点依据估价委托人要求，本次估价的价值时点为2023年08月30日，与估价人员实地查勘完成之日不一致，本次估价假设价值时点之日的估价对象状况与实地查勘完成之日的状况相同。
六、价值类型本次评 (略) 场价格标准，评估结果中的房地产价值是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于价值时点2023年08月3 (略) 场价值。
(略) 场：指交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并 (略) 场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。
(略) 场价值： (略) 场上最可能形成的价格。
七、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
本次估价坚守独立、客观、公正原则，估价机构建立了行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性。
2、合法原则
遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据、 在合法使用方面， (略) 规划、土地用途管制等为依据、在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据、 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
本次估价以估价对象合法用途为前提，根据委托方提供的合法权属证明等资料进行评估。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
本次估价以价值时点原则为前提，根据价值时点原则确定政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等估价依据。估价结果是根据估价目的确定的价值 (略) 场价值。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同 (略) 场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖 (略) 场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者 (略) 场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者 (略) 场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是他们的价格相互接近。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用必须同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
八、估价依据1、法律、法规和政策性文件
（1）《中华人 (略) 房地产管理法》（2019年8月26日全国人民代表大会常务委员会第三次修正，自2020年1月1日起施行）；
（2）《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
（3）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日全国人民代表大会常务委员会第三次修正，自2020年1月1日起施行）;
（4）《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）；
（5）《 (略) (略) 民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号2004年11月15日）；
（6）《司法鉴定程序通则》（中华人民共和国司法部令第132号，2016年3月2日）；
（7）《 (略) (略) 确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号，2018年6月4日 (略) 审判委员会第1741次会议通过，2018年9月1日起施行）；
（8）《 (略) 委托评估工作规范》（法办[2018]273号，2018年12日10日）；
（9）国家、地方等有关法律、行政法规。
2、技术标准、规程、规范
⑴《房地产估价规范》【国标GB/T50291-2015】；
⑵《房地产估价基本术语标准》【国标GB/T50899-2013】；
⑶《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2014】；
⑷关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知【中房学[2021]37号】。
3、估价委托人提供的相关资料
（1）《铅 (略) 委托书》
（2）《 (略) 不动产登记信息查询结果》（复印件）
4、估价人员调查收集的相关资料
（1）估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
（2）估价对象所在 (略) 场状况、 (略) 场交易等数据资料。
九、估价方法1、选用的估价方法：依据《房地产估价规范》，估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等其他估价方法。根据估价委托人提供的资料及本次估价目的和估价对象特点，注册房地产估价师在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘，针对本次估价对象为商业、金融、信息用途房地产，结合对房地产估价的方法进行适应性分析后，确定采用收益法、比较法作为本次估价方法。
2、选择理由：注册房地产估价师细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了估价委托人提供及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，由于估价对象为商业、金融、信息用途，能产生明显收益，所在区域房地产租赁交易信息相对较多， (略) 场相对成熟，同一供需圈房地产租赁成交记录较多，且租赁发生的应由出租双方承担的税费及标准明确，运用收益法测算出来的能充分反映估价对象商业、金融、 (略) 场价值，故选用收益法评估其房地产价格，估价对象所在 (略) 场信息相对丰富齐全，市场发展相对成熟，同一供需圈内类似物业交易比较活跃，根据《房地产估价规范》的有关规定，故选用比较法评估其房地产价格，本次评估选用收益法、比较法评估其房地产价格。
估价对象属于已建成并投入使用的物业，故不适宜采用假设开发法进行估价。
估价对象为已建成房地产而非宗地地价估价，故不宜采用基准地价系数修正法进行估价。
估价对象为已建成并投入使用的商业、金融、信息类物业，其价值与现在及 (略) 场行情关系密切，不宜采用成本累加方式得出的积算价格来替代商业、金融、信息房地产的价格水平，故此次评估不宜选用成本法。
3、本次选用估价方法定义及基本公式：
1）、收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：
式中：V—估价对象在价值时点的收益价值。
a—估价对象未来各期的净运营收益，简称净收益。
Y—估价对象未来各期的报酬率，也称为折现率。
g—估价对象的递增率。
n—估价对象的收益期或持有期。
2）、比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
运用比较法求取估价对象的比较价值，基本公式如下：
比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则， (略) 场调查，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，结合估价对象的个别因素和使用现状，采用科学的估价方法进行分析、测算和判断，最终确定估价对象在2023年08月30 (略) 场价值为￥133.51万元，人民币（大写）：*佰点击查看>>万*仟*佰元整。详见下表：
评估结果一览表
房屋坐落 | 权利人 | 不动产权证号 | 用途 | 楼层 | 建筑面积（m2) | 评估单价 （元/m2） | 评估总价（万元） |
青山湖区解放东路179号金城国际41-116号 | 万志勇 | 洪房权证青山湖区字第*号 | 商业、金融、信息 | 1-2/2 | 172.94 | 7720 | 133.51 |
特别提示：
1、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！
2、当事人或其他利害关系人对本报告评估结果有异议的，可以在收
到评估报告之日起五日内通过铅 (略) 书面提出。
十一、注册房地产估价师
估价人员 | 职称 | 注册号 | 签字盖章 |
江胜林 | 注册房地产估价师 | * | |
江欢 | 注册房地产估价师 | * |
2023年08月30日至2023年09月04日
十三、实地查勘期 2023年08月30日 十四、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告之日起不超过一年，即2023年09月04日至2024年09月03日。
附 件
（一）估价对象现状照片
（二）估价对象位置图
（三）《铅 (略) 委托书》（复印件）
（四）《 (略) 不动产登记信息查询结果》（复印件）
（五）房地产评估机构《营业执照》（复印件）
（六）注册房地产估价师资格证书（复印件）
（七）房地产评估机构资质证书（复印件）
估价对象利用照片
估价对象位置图
招投标大数据
最近搜索
无
热门搜索
无
