各县（市、区）人民政府，市直各有关单位，社会公众：

为深入贯彻落实《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的“完善土地租赁、转让、 (略) 场”重大决策部署，促进土地资源的优化配置和节约集约利用，助力经济高质量发展，解 (略) 场运行发展中存在的问题。我局研究草拟了《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）》，现函送贵单位征求意见，*@*63.com。联系人：周华英，联系电话：*。

附件：1. (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场

交易规则（试行）（征求意见稿）

2. (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）（征求意见稿）起草说明

3. (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则(试行)（征求意见稿）政策解读

4.市直各有关单位名单

(略) 自然资源局

2024年3月22日

附件1

(略) 建设用地使用权转让、出租、抵押

(略) 场交易规则（试行）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条【目的依据】为进 (略) 建设用地使用权的转让、出租、抵押行为，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，助力经济高质量发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人 (略) 房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定，按照《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）要求， (略) 实际，制定本规则。

第二条【交易对象建设用地使用权转让、出租、 (略) 场（以下简称“ (略) 场”）的交易对象是依法取得的国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。 (略) 的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本规则执行。

第三条【建设用地使用权转让概念】本规则所称的建设用地使用权转让，是指各类依法转移建设用地使用权的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第四条【建设用地使用权出租概念】本规则所称的建设用地使用权出租，是指建设用地使用权人作为出租人将土地使用权或者随同地上建筑物、附着物及相关附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五条【建设用地使用权抵押概念】本规则所称的建设用地使用权抵押，是指建设用地使用权人（抵押人）以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

第六条【交易原则】 (略) 场交易应当遵循公开、公平、公正、诚信、自愿的原则。

第七条【机构建立】市公共交 (略) 本 (略) 场交易工作，各县（市、区）人民政府公共资源交易主管部门可在现有的土地交易机构基础上构建城乡 (略) 场交易机构，承办交易事项，推进线上交易。

第八条【机构职责】交易机构的主要职责：

（一）贯彻执行国家、自治 (略) 场的法律、法规、规章和政策，审 (略) 场交易信息，依法办 (略) 场的交易事务，协 (略) 场调控。

（二）提 (略) 场相关服务，接受当事人委托，发 (略) 场交易信息，开展统计分析、市场研判和预警等工作，提供鉴证服务 (略) 场法律、法规和相关信息咨询服务。

（三）完成政府、公共资源交易主管部门委托的其他事项。

第九条【交易方式】交易方式可采用协商议价或公开竞价等合法方式进行。

协商议价方式指交易双方通过洽谈磋商达成交易意向后，到不动产登记机构按规定办理建设用地使用权转移登记相关手续。

公开竞价方式指参 (略) 场招标拍卖挂牌公开交易方式，由权利人委托交易机构通过招标、拍卖、挂牌等方式公开交易。

第十条【中介机构】搭建集信息发布、市场交易、统计分析、市场研判等 (略) 的中介机构，及 (略) 场提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务的中介机构，应当具备相应的资质，并对其提供的服务承担法律责任。

中 (略) 依法自主运营，可接入自然资源部 (略) (略) ，接受自然资源主管部门的指导、监督；对其中涉及的转让国有土地使用权申报价格审核和备案等行政事项由交易机构负责。

第二章建设用地使用权转让

第十一条【公开转让情形】下列情形的建设用地使用权转让应纳 (略) 场交易机构公开竞价交易：

（一）以划拨或授权经营方式取得的建设用地使用权转让的；

（二）项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让的；

（三）土地有偿使用合同和划拨决定书有约定或规定需纳 (略) 场交易机构公开竞价交易的；

（四）法律、法规、规章规定的应当公开进行的。

第十二条【不得转让情形】有下列情形之一的建设用地使用权不得转让：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制权利转移且未解除权利限制的；

（二）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

（三）依法认定为非政府原因的闲置土地，且未处置到位的；

（四）已设定预告登记的，预告登记期间，未取得预告登记权利人书面同意的；

（五）已设定抵押登记的，抵押登记期间，未取得抵押权人书面同意的；

（六）土地划拨决定书规定或者有偿使用合同约定对土地转让有限制的；

（七）土地权属有争议的；

（八）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第十三条【转让条件】建设用地使用权转让应具备的条件：

（一）应取得不动产权属证书；

（二）连同地上建筑物及其他附着物一并转让的，其地上建筑物及其他附着物应具有合法审批材料；

（三）出让建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定，且不损害公共利益和相关权利人合法权益的前提下，应充分保障交易自由，依法办理转让手续和不动产登记。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

（四）以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经有批准权的人民政府批准；涉及国有资产转让的，应取得原批准国有资产管理部门同意转让的批准文件；以租赁方式取得的建设用地使用权转让的，承租人按土地有偿使用合同约定支付土地租金和进行建设， (略) 、县（市、区）自然资源主管部门同意的书面意见；

(五)土地分割、合并转让。分割、合并后的地块应在规划、用地等方面具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意的书面意见，不得损害权利人合法权益。用地批准文件或土地出让合同等文书规定或约定不得分割及转让的，未经原批准部门或出让方同意前不得进行分割、转让。拟分割、合并转让的土地原则上按照先分割、合并再转让的程序办理相关手续，即先理顺待交易宗地的用地、规划等手续，具备交易的基本条件，再由买卖双方依法转让。

（六）以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。以授权经营方式取得的建设用 (略) 直属企业、控股企业、参股企业之间转让，均不再另行收取土地出让金，但在受让人权利证书上的权利性质注明为“授权经营”;改 (略) 以外的单位或个人转让时， (略) 、县（市、区）人民政府批准，补缴土地出让金，并在受让人权利证书上的权利性质注明为“出让”。

（七）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

第十四条【转让补缴价款】以划拨方式取得的建设用地使用权转让，不再符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款；以授权经营方式取得的建设用地使用权， (略) 以外的单位或个人转让的，经市、县人民政府批准后，补缴土地出让价款。

第十五条【使用年限】以有偿方式取得的建设用地使用权转让的，转让后其使用年限为土地使用权有偿使用合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

以划拨、授权经营方式取得的建设用地依法转让后，重新按土地用途约定使用年限。

第十六条【转移登记】建设用地使用权转让时，应当依照规定办理转移登记手续，土地使用权有偿使用合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十七条【优先购买权】转让双方应依法申报交易价格，申报价格比标定地价（尚未制定公布标定地价的， (略) 场可比价）低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

第十八条【转让流程】采用协商议价和公开竞价方式转让建设用地使用权的按以下流程办理。

（一）公开竞价方式转让建设用地使用权办理流程：

1.转让交易申请。转让方向交易机构提交申请，明确转让的要求，符合条件的，交易机构受理其交易申请。

2.转让交易审核。交易机构核实申请人提交的材料，核实待转让宗地是否符合转让条件等。必要时，可开展现场勘查核实宗地界址、地表等。

3.信息发布。交易机构按照交易申请需求公开发布转让信息，公示期是20个工作日。

4.组织交易。交易机构接受报名和咨询，对竞买资格等进行审查，组织竞价。

5.达成意向。公开竞价达成交易意向的，公示成交结果。

6.签订合同。交易双方在达成一致意见后签订转让合同。项目已投资额未达投资总额25%以上的土地转让，交易机构应作出交易鉴证，以出让方式取得土地使用权的，虽未完成开发投资总额的25%以上，经市、县人民政府批准，转让双方可凭交易合同和土地交易机构出具的交易鉴证书及相关材料办理预告登记手续。项目投资额占项目投资总额的比例，以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。

7.办理不动产转移登记。交易双方按要求提交相关材料，办理不动产转移登记；对以预告登记或交易鉴证方式进行的转让，待宗地达到转移登记条件后，按要求办理不动产转移登记。涉及土地闲置的，须按照闲置土地有关规定处置到位后，才适用本政策。

（二）采用协商议价方式转让建设用地使用权办理流程：

采用协商议价方式交易的，属地不动产登记机构受理交易双方提交的相关材料，交易机构同步审核申报价格及建设用地使用权有偿使用合同履约情况，符合规定的办理不动产转移登记。

对符合行使优先购买权的交易事项，交易机构出具申报价格审核意见，提出行使优先购买权的建议，报有批准权的人民政府决定是否行使优先购买权。

第十九条【转让申请材料】委 (略) 场交易机构交易的，应提供以下材料：

（一）转让申请（原件）；

（二）申请人身份证明或委托人身份证明及委托书（身份证明复印件，委托书原件）；

（三）本规则第十三条规定的文件材料（复印件）；

（四）项目投资额占项目投资总额达25%以上的，提供项目竣工相关材料（复印件）或有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》（原件）。

第二十条【中止或终止转让情形】有下列情形之一的，交易机构应当及时中止或终止土地转让：

（一）发生影响转让正常实施的事实、行为或者重大争议的；

（二）利害关系人提出涉及产权争议，且提供合法书面证明材料的；

（三）转让标的发生重大变化，导致无法正常使用的；

（四）转让材料需要进一步查证核实的；

（五）司法机关、纪检监察等部门依法要求中止或终止转让的；

（六） (略) 场交易系统因不可抗力等非可控因素，导 (略) 场交易系统不能正常运行的；

（七）依法应当中止或终止的其他情形。

第三章建设用地使用权出租

第二十一条【不得出租情形】有下列情形之一的建设用地使用权不得出租：

（一）未按土地有偿使用合同约定缴纳出让金或租金；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（三）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

（四）土地权属有争议的；

（五）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十二条【出租条件】建设用地使用权出租应具备的条件：

（一）应取得不动产权属证书；

（二）以租赁方式取得的建设用地使用权出租，承租人已按土地使用权租赁合同约定支付土地租赁费用；

（三）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

第二十三条【出租期限】建设用地使用权出租的，出租人与承租人应当签订出租合同。出租期限不得超过土地使用权出让合同或租赁合同约定的使用年限内的剩余年限以及法律规定的最长出租期限。

第二十四条【出租收益年度申报】以划拨方式取得的建设用地使用权出租应当按年度向税务部门申报，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第二十五条【出租申请材料】委 (略) 场交易机构交易的，应提供以下材料：

（一）出租申请（原件）；

（二）申请人身份证明或委托人身份证明及委托书（身份证明复印件，委托书原件）；

（三）不动产权属证书（复印件）。

以划拨方式取得的建设用地使用权出租申报时，还应提供出租合同（原件）。

第四章建设用地使用权抵押

第二十六条【抵押登记】建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

第二十七条【不得抵押情形】下列建设用地使用权不得抵押：

（一）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制权利的；

（三）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

（四）政府储备土地；

（五）依法认定为非政府原因的闲置土地，且未处置到位的；

（六）土地权属有争议的；

（七）法律、法规规定不得抵押的其他用地。

第二十八条【抵押条件】建设用地使用权抵押应具备的条件：

（一）应取得不动产权属证书；

（二）连同地上建筑物及其他附着物一并抵押的，其地上建筑物及其他附着物应具有合法审批材料；

（三）以租赁方式取得的建设用地使用权抵押，承租人按规定支付土地租金并完成开发建设，经自然资源主管部门同意；

（四）主债权合同、抵押合同须符合有关法律法规的规定；

（五）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

第二十九条【抵押申请材料】申请建设用地使用权抵押登记的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定提交材料。

第五章违规责任

第三十条【违规情形】有下列情形之一的，视为违反本规则，应承担相应的责任：

（一）放弃竞得标的、拒绝签订合同的；

（二）未按约定的时间付清约定的相关费用的；

（三）提供虚假材料或者隐瞒事实的；

（四）采取不正当手段交易的；

（五）其他依法应当认定为违规行为的情形。

第三十一条【违规处理】对违反法律法规及本规则的单位及个人，交易机构有权将其违法违规行为记入其信用档案，并向社会公布，按公共资源交易主管部门社会信用信息管理办法相关规定，限制其参 (略) 场和公共资源交易主管部门的相关活动。

第三十二条【违规责任】政府相关部门及其工作人员违反本规则，在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的，由处分决定机关给予行政处分，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条【解释权】本 (略) 自然资源局负责解释。

第三十四条【实施时间】本规则自2024年 月1日起施行，有效期为两年。如本规则与国家出台相关政策冲突的，以国家政策为准。

附件2

《 (略) 建设用地使用权转让、出租、抵押

(略) 场交易规则（试行）（征求

意见稿）》起草说明

一、起草背景

(略) 经济社会发展，建设用地使用权转让、出租、抵押 (略) 场越来越活跃，与此同时，交易规则不健全，政府服务和监管不完善，交易信息不对称等问题更加突显。这些问题与 (略) 场体系的要求不一致，与发 (略) 场经济要求不相符，必须通过改革加以解决。为了持续深化“放、管、服”改革要求，减少政府 (略) 场的直接干预，通过制定相关制度和交易 (略) 场交易行为，保障交易各方的合法权益，维护交易秩序。根据《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）要求， (略) 实际，制定《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）》（以下简称《交易规则》）。

二、起草依据

（一）《中华人民共和国民法典》；

（二）《中华人民共和国土地管理法》；

（三）《中华人 (略) 房地产管理法》；

（四）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

（五）《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

（六）《划拨土地使用权管理暂行办法》；

（七）《国土资源部印发<关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕12号）；

（八）《国土资源部关于广西壮族 (略) 完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕262号）；

（九）国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号)；

（十）《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》（桂政办发〔2018〕126号）；

（十一）《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强和促进土地节约集约利用的通知》（桂政办发〔2018〕140号）；

（十二）《广西壮族自治区国土资源厅、广西壮族自治区财政厅关于加强和改进自治区本级国有土地处置管理和储备工作的通知》（桂国土资发〔2015〕71号）。

三、起草过程

2024年1-2月，我局组织对《交易规则》进行内部讨论，召开政策研讨会， (略) 政策制定和下一步工作计划。2024年3月初，成立政策制定小组，具体开展政策制定有关工作；3月中旬，编制了《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）（征求意见稿）》（以下简称《交易规则》）初稿内部征求意见；3月20日开始征求有关单位和社会公众意见。

四、主要内容

《交易规则》分为六章，共三十四条，包括总则、建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、违约责任和附则。其中，总则有十条，明确了建设用地使用权转让、出租、抵押的情形和概念， (略) 场交易应当遵循的原则， (略) 的建设及交易机构主要职责；建设用地使用权转让有十条，明确了以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等方式取得的国有建设用地使用权转让的条件及交易流程；建设用地使用权出租有五条，明确了不同权能建设用地使用权出租的条件及委 (略) (略) 出租的办理流程；建设用地使用权抵押有四条，明确了不同权能建设用地使用权抵押的条件及申请建设用地使用权抵押登记的材料；违约责任及争议处理有三条，列明了违约的情形及承担的法律责任；附则有两条，提出了《交易规则》的解释机关及试行期限。

五、重点内容说明

（一） (略) 公开转让的情形。

根据《 (略) 关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定“经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当 (略) 场公开交易， (略) 场价补缴土地出让金。”和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕第114号）规定“从市、县国土资源管理部门取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权 (略) 场公开交易，确定受让人和成交价款。”因此，划拨建设用地使用权转让应当纳 (略) (略) 进行交易。

根据《中华人 (略) 房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”。现实中，因企业财务压力导致无力开发，造成土地资源闲置浪费的现象较多。将此类情形纳 (略) (略) ，通过“鉴证”交易，“先投入后过户”方式推进项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让，对于盘活闲置土地具有重要意义。

（二）关于交易方式。

交易方式分为两种，一是协商议价方式；二是公开竞价方式。协商议价方式指交易双方通过洽谈磋商达成交易意向后， (略) 提出申请，经过事后审查发现无相关法律法规和有偿使用合同规定约定的情形的，直接办理合同备案和转移登记等相关手续。参 (略) 场的交易方式， (略) 场交易可根据权利人的申请采用协商议价或公开竞价等合法方式进行。公开竞价方式指参 (略) 场拍卖挂牌公开交易方式， (略) 通过挂牌、拍卖公开竞价，按价高者得的方式确定受让人（承租人）。

（三）关于交易流程。

按照《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）提出“建立‘信息发布—达成意向—签订合同—交易监管’的交易流程”要求,我市对建设用地使用权转让、出租交易流程进行了细化，该流程适用于协商议价及公开竞价的土地使用权转让和出租。该流程细化，并非增加交易环节，而是对整个交易过程的梳理。其中对于复杂情形的土地交易，需要进行必要的审核。

（四）关于交易合同。

为规范建设用地使用权转让、出租、抵押交易活动， (略) 等试点做法，《交易规则》提出了交易合同的主要内容，为 (略) 县（区）开展工作，我局计划制定了《国有建设用地使用权转让合同》、《国有建设用地使用权出租合同》、《不动产抵押（借款）合同》、《国有建设用地使用权交易鉴证申请书》和《国有建设用地使用权交易鉴证书》参考模板，将另行专门发文印发。

附件3

《 (略) 建设用地使用权转让、出租、抵押

(略) 场交易规则(试行)（征求

意见稿）》政策解读

一、出台背景及依据

（一）出台背景

(略) 经济社会发展，建设用地使用权转让、出租、抵押 (略) 场（以下简称“ (略) 场”）越来越活跃，与此同时，交易规则不健全、政府服务和监管不完善、交易信息不对称等问题更加突显。而完 (略) 场 (略) 场体系的必然要求，是依法保护土地权利人合法权益的现实需要。因此， (略) 必须建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全 (略) 场，持续深化“放、管、服”改革要求，完 (略) 场交易规则，提高政府服务和监管水平， (略) 场交易行为，保障交易各方的合法权益，维护交易秩序。根据《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《自然资源部办公厅关于召开完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场工作部署会的通知》（自然资办函〔2019〕1512号）等文件要求，落实自然资源部在 (略) 召开 (略) 场工作部署会议精神， (略) (略) 场相关配套制度政策研究工作； (略) 实际，同步制定了《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）（征求意见稿）》（以下简称《交易规则》）。

（二）依据

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《中华人民共和国土地管理法》；

3.《中华人 (略) 房地产管理法》；

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

5.《不动产登记暂行条例》;

6.《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

7.国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号) ；

8.《 (略) 人民政府办公厅关于进一步加强和促进土地节约集约利用的通知》（桂政办发〔2018〕140号）。

二、意见征求及采纳情况

2024年3月，《交易规则》（征求意见稿）以书面形式征求局内有关科室意见，共收到意见0条，其中采纳0条，部分采纳0条，不采纳0条。

三、目标任务

出台《交易规则》是为了建立和健 (略) 场规则， (略) 场秩序更加规范，形成建设用地一、 (略) 场协调发展、规范有序、资源利用集约高效 (略) 场体系， (略) 土地资源的优化配置和节约集约利用， (略) 经济高质量发展。

四、主要内容

《交易规则》分为6个章节，共34条，包括总则、建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、违规责任和附则。

（一）总则。明确了目的依据，建设用地使用权转让、出租、抵押的情形和概念，交易机构的建设及主要职责，交易原则、交易方式，中介机构建设等。

（二）建设用地使用权转让。明确了公开转让情形和不得转让情形，不同权能建设用地使用权转让的条件、补缴价款、使用年限、交易流程、申请材料，中止或终止转让情形。

（三）建设用地使用权出租。明确了不得出租情形、出租的条件、出租期限、出租收益年度申报出租申请材料。

（四）建设用地使用权抵押。明确了抵押登记、不得抵押情形，抵押的条件及申请材料。

（五）违规责任及争议处理。列明了违规的情形及承担的责任。

（六）附则。提出了《交易规则》的解释机关及试行期限。

五、涉及范围

本《交易规则》 (略) 范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押。

六、执行标准

(略) 行政区域内的建设用地使用权转让、出租、抵押要严格按照《交易规则》以及自然资源部、自然资源厅等上级管理部门有关规定和要求执行。

七、关键词诠释

建设用地使用权转让：指各类依法转移建设用地使用权的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

建设用地使用权出租：指建设用地使用权人作为出租人将土地使用权或者随同地上建筑物、附着物及相关附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

建设用地使用权抵押：指建设用地使用权人（抵押人）以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

“优先购买权”：根据《 (略) 关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等规定:“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。”本《交易规则》中“优先购买权”是指转让双方应依法申报交易价格，申报价格比标定地价（尚未制定公布标定地价的， (略) 场可比价）低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

八、惠民利民举措

（一）建立交易机构，提 (略) 场交易服务。市、县（区）人民政府自然资源主管部门可在现有的土地交易机构基础上构建城乡 (略) 场交易机构，承办交易事项，推进线上交易，实现线上、线下一体化运行。《交易规则》明确 (略) 场交易机构的职责，在依法履职的前提下，落实了“放管服”改革要求，加强事中事后监管，提高办事效率，为群众和企业提供便利服务。

（二）细化交易流程，增强服务质效。在《指导意见》提出的“建立‘信息发布—达成意向—签订合同—交易监管’的交易流程”基础上,《交易规则》对建设用地使用权转让交易流程进行了细化，该流程适用于公开竞价的土地使用权转让和出租。该流程细化，并非增加交易环节，按流程办事，可以减少推诿扯皮、减少请示报告，减少办事找人、等待或跑腿时间，增强服务质效，提升群众满意度。

（三）制定合同范本，提供规范工作指引。为规范建设用地使用权转让、出租、抵押交易活动， (略) 试点做法， (略) 县(区)开展工作，我局计划制定了《国有建设用地使用权转让合同》、《国有建设用地使用权出租合同》、《国有建设用地使用权交易鉴证申请书》和《国有建设用地使用权交易鉴证书》等4个参考模板另行印发。在交易过程中，参考模板可提供规范的工作引导，供交易双方参考使用，进一步防范法律风险。

九、新旧政策差异

本《交易规则》属于新出台政策。

十、特色亮点

（一）规范转让流程，促进资源流通盘活。《交易规则》提出了公开竞价方式转让建设用地使用权交易流程为“转让交易申请—转让交易审核—信息发布—组织交易—达成意向—签订合同—办理不动产转移登记”；提出采用协商议价方式交易的，按照“一窗受理、一网通办、一站办结”的要求，不动产登记中心受理交易双方提交的相关材料，交易机构同步审核申报价格及建设用地使用权有偿使用合同履约情况，符合规定的办理不动产转移登记。对符合行使优先购买权的交易事项，交易机构出具申报价格审核意见，提出行使优先购买权的建议，报有批准权的人民政府决定是否行使优先购买权。注重 (略) 场的配置，明确了建设用地使用权进 (略) 场怎么转让，如何转让，为转让双方交易顺畅提供保障。同时，该流程提出通过“交易鉴证”、“预告登记”、“先投入后过户”方式推进项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让， (略) 场活力，促进低效闲置土地盘活利用。

（二）明确禁止抵押情形，防范融资风险。根据相关法律法规，《交易规则》归纳汇总了建设用地使用权不得抵押的情形，如《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)第二十四条“市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记”和财政部等四部委《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号） “自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构不得在预算之外违法违规举借债务，不得违法为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。不动产登记机构不得为储备土地办理抵押登记” 的规定，闲置土地和政府储备土地属于禁止抵押的范畴。鉴于以往抵押活动存在某些混乱状态，对于抵押物的范围限制予以明确列举，对实践工作准确把握界线起到积极作用。若以法律禁止设定抵押的财产为抵押物，其抵押合同无效。

十一、注意事项

（一）建设用地使用权转让应纳 (略) 场公开交易的情形。《交易规则》提出将划拨建设用地使用权转让及项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让纳 (略) 场交易机构公开交易。对于划拨建设用地使用权在计划经济时代占据主导，当前，对已然存在的划拨建设用地使用权要加强监管，谨防国有资产的流失，为确保其发挥稳定的社会经济作用，需要纳 (略) 场通过行政力量加以引导和推动划拨建设用地使用权转让行为。对于项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地，通过通过“交易鉴证”、“预告登记”、“先投入后过户”方式推进宗地转让，突破了投资额未达到投资总额25%以上宗地禁止转让的限制，对盘活闲置土地具有重要意义。

（二）划拨建设用地使用权出租管理。《交易规则》明确以划拨方式取得的建设用地使用权出租应进行出租收益年度申报。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。该方式顺应了“简政放权”和“放管服”改革的要求，转变政府职能，减少事前审批，加强事中事后监管。

（三）明确建设用地使用权不得抵押情形。《交易规则》明确了下列建设用地使用权不得抵押：学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；超过建设用地使用权期限，未办理续期的；政府储备土地；依法认定为企业原因的闲置土地，且未处置到位的；土地权属有争议的；法律、法规规定不得抵押的其他用地。

附件4

市直各相关单位名单

市委编办、市发改局、市 (略) 、市财政局、市工信局、市住房和城乡建设局、市税务局、市大数据发展局、 (略) 、市国资委、市市场监管局、国家金融监督管理总局百色监管分局、中国人 (略) 分行

文件下载：

关联文件：

各县（市、区）人民政府，市直各有关单位，社会公众：

为深入贯彻落实《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的“完善土地租赁、转让、 (略) 场”重大决策部署，促进土地资源的优化配置和节约集约利用，助力经济高质量发展，解 (略) 场运行发展中存在的问题。我局研究草拟了《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）》，现函送贵单位征求意见，*@*63.com。联系人：周华英，联系电话：*。

附件：1. (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场

交易规则（试行）（征求意见稿）

2. (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）（征求意见稿）起草说明

3. (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则(试行)（征求意见稿）政策解读

4.市直各有关单位名单

(略) 自然资源局

2024年3月22日

附件1

(略) 建设用地使用权转让、出租、抵押

(略) 场交易规则（试行）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条【目的依据】为进 (略) 建设用地使用权的转让、出租、抵押行为，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，助力经济高质量发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人 (略) 房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规定，按照《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）要求， (略) 实际，制定本规则。

第二条【交易对象建设用地使用权转让、出租、 (略) 场（以下简称“ (略) 场”）的交易对象是依法取得的国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。 (略) 的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本规则执行。

第三条【建设用地使用权转让概念】本规则所称的建设用地使用权转让，是指各类依法转移建设用地使用权的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第四条【建设用地使用权出租概念】本规则所称的建设用地使用权出租，是指建设用地使用权人作为出租人将土地使用权或者随同地上建筑物、附着物及相关附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五条【建设用地使用权抵押概念】本规则所称的建设用地使用权抵押，是指建设用地使用权人（抵押人）以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

第六条【交易原则】 (略) 场交易应当遵循公开、公平、公正、诚信、自愿的原则。

第七条【机构建立】市公共交 (略) 本 (略) 场交易工作，各县（市、区）人民政府公共资源交易主管部门可在现有的土地交易机构基础上构建城乡 (略) 场交易机构，承办交易事项，推进线上交易。

第八条【机构职责】交易机构的主要职责：

（一）贯彻执行国家、自治 (略) 场的法律、法规、规章和政策，审 (略) 场交易信息，依法办 (略) 场的交易事务，协 (略) 场调控。

（二）提 (略) 场相关服务，接受当事人委托，发 (略) 场交易信息，开展统计分析、市场研判和预警等工作，提供鉴证服务 (略) 场法律、法规和相关信息咨询服务。

（三）完成政府、公共资源交易主管部门委托的其他事项。

第九条【交易方式】交易方式可采用协商议价或公开竞价等合法方式进行。

协商议价方式指交易双方通过洽谈磋商达成交易意向后，到不动产登记机构按规定办理建设用地使用权转移登记相关手续。

公开竞价方式指参 (略) 场招标拍卖挂牌公开交易方式，由权利人委托交易机构通过招标、拍卖、挂牌等方式公开交易。

第十条【中介机构】搭建集信息发布、市场交易、统计分析、市场研判等 (略) 的中介机构，及 (略) 场提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务的中介机构，应当具备相应的资质，并对其提供的服务承担法律责任。

中 (略) 依法自主运营，可接入自然资源部 (略) (略) ，接受自然资源主管部门的指导、监督；对其中涉及的转让国有土地使用权申报价格审核和备案等行政事项由交易机构负责。

第二章建设用地使用权转让

第十一条【公开转让情形】下列情形的建设用地使用权转让应纳 (略) 场交易机构公开竞价交易：

（一）以划拨或授权经营方式取得的建设用地使用权转让的；

（二）项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让的；

（三）土地有偿使用合同和划拨决定书有约定或规定需纳 (略) 场交易机构公开竞价交易的；

（四）法律、法规、规章规定的应当公开进行的。

第十二条【不得转让情形】有下列情形之一的建设用地使用权不得转让：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制权利转移且未解除权利限制的；

（二）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

（三）依法认定为非政府原因的闲置土地，且未处置到位的；

（四）已设定预告登记的，预告登记期间，未取得预告登记权利人书面同意的；

（五）已设定抵押登记的，抵押登记期间，未取得抵押权人书面同意的；

（六）土地划拨决定书规定或者有偿使用合同约定对土地转让有限制的；

（七）土地权属有争议的；

（八）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第十三条【转让条件】建设用地使用权转让应具备的条件：

（一）应取得不动产权属证书；

（二）连同地上建筑物及其他附着物一并转让的，其地上建筑物及其他附着物应具有合法审批材料；

（三）出让建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定，且不损害公共利益和相关权利人合法权益的前提下，应充分保障交易自由，依法办理转让手续和不动产登记。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

（四）以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经有批准权的人民政府批准；涉及国有资产转让的，应取得原批准国有资产管理部门同意转让的批准文件；以租赁方式取得的建设用地使用权转让的，承租人按土地有偿使用合同约定支付土地租金和进行建设， (略) 、县（市、区）自然资源主管部门同意的书面意见；

(五)土地分割、合并转让。分割、合并后的地块应在规划、用地等方面具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意的书面意见，不得损害权利人合法权益。用地批准文件或土地出让合同等文书规定或约定不得分割及转让的，未经原批准部门或出让方同意前不得进行分割、转让。拟分割、合并转让的土地原则上按照先分割、合并再转让的程序办理相关手续，即先理顺待交易宗地的用地、规划等手续，具备交易的基本条件，再由买卖双方依法转让。

（六）以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。以授权经营方式取得的建设用 (略) 直属企业、控股企业、参股企业之间转让，均不再另行收取土地出让金，但在受让人权利证书上的权利性质注明为“授权经营”;改 (略) 以外的单位或个人转让时， (略) 、县（市、区）人民政府批准，补缴土地出让金，并在受让人权利证书上的权利性质注明为“出让”。

（七）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

第十四条【转让补缴价款】以划拨方式取得的建设用地使用权转让，不再符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款；以授权经营方式取得的建设用地使用权， (略) 以外的单位或个人转让的，经市、县人民政府批准后，补缴土地出让价款。

第十五条【使用年限】以有偿方式取得的建设用地使用权转让的，转让后其使用年限为土地使用权有偿使用合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

以划拨、授权经营方式取得的建设用地依法转让后，重新按土地用途约定使用年限。

第十六条【转移登记】建设用地使用权转让时，应当依照规定办理转移登记手续，土地使用权有偿使用合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十七条【优先购买权】转让双方应依法申报交易价格，申报价格比标定地价（尚未制定公布标定地价的， (略) 场可比价）低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

第十八条【转让流程】采用协商议价和公开竞价方式转让建设用地使用权的按以下流程办理。

（一）公开竞价方式转让建设用地使用权办理流程：

1.转让交易申请。转让方向交易机构提交申请，明确转让的要求，符合条件的，交易机构受理其交易申请。

2.转让交易审核。交易机构核实申请人提交的材料，核实待转让宗地是否符合转让条件等。必要时，可开展现场勘查核实宗地界址、地表等。

3.信息发布。交易机构按照交易申请需求公开发布转让信息，公示期是20个工作日。

4.组织交易。交易机构接受报名和咨询，对竞买资格等进行审查，组织竞价。

5.达成意向。公开竞价达成交易意向的，公示成交结果。

6.签订合同。交易双方在达成一致意见后签订转让合同。项目已投资额未达投资总额25%以上的土地转让，交易机构应作出交易鉴证，以出让方式取得土地使用权的，虽未完成开发投资总额的25%以上，经市、县人民政府批准，转让双方可凭交易合同和土地交易机构出具的交易鉴证书及相关材料办理预告登记手续。项目投资额占项目投资总额的比例，以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。

7.办理不动产转移登记。交易双方按要求提交相关材料，办理不动产转移登记；对以预告登记或交易鉴证方式进行的转让，待宗地达到转移登记条件后，按要求办理不动产转移登记。涉及土地闲置的，须按照闲置土地有关规定处置到位后，才适用本政策。

（二）采用协商议价方式转让建设用地使用权办理流程：

采用协商议价方式交易的，属地不动产登记机构受理交易双方提交的相关材料，交易机构同步审核申报价格及建设用地使用权有偿使用合同履约情况，符合规定的办理不动产转移登记。

对符合行使优先购买权的交易事项，交易机构出具申报价格审核意见，提出行使优先购买权的建议，报有批准权的人民政府决定是否行使优先购买权。

第十九条【转让申请材料】委 (略) 场交易机构交易的，应提供以下材料：

（一）转让申请（原件）；

（二）申请人身份证明或委托人身份证明及委托书（身份证明复印件，委托书原件）；

（三）本规则第十三条规定的文件材料（复印件）；

（四）项目投资额占项目投资总额达25%以上的，提供项目竣工相关材料（复印件）或有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》（原件）。

第二十条【中止或终止转让情形】有下列情形之一的，交易机构应当及时中止或终止土地转让：

（一）发生影响转让正常实施的事实、行为或者重大争议的；

（二）利害关系人提出涉及产权争议，且提供合法书面证明材料的；

（三）转让标的发生重大变化，导致无法正常使用的；

（四）转让材料需要进一步查证核实的；

（五）司法机关、纪检监察等部门依法要求中止或终止转让的；

（六） (略) 场交易系统因不可抗力等非可控因素，导 (略) 场交易系统不能正常运行的；

（七）依法应当中止或终止的其他情形。

第三章建设用地使用权出租

第二十一条【不得出租情形】有下列情形之一的建设用地使用权不得出租：

（一）未按土地有偿使用合同约定缴纳出让金或租金；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（三）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

（四）土地权属有争议的；

（五）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十二条【出租条件】建设用地使用权出租应具备的条件：

（一）应取得不动产权属证书；

（二）以租赁方式取得的建设用地使用权出租，承租人已按土地使用权租赁合同约定支付土地租赁费用；

（三）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

第二十三条【出租期限】建设用地使用权出租的，出租人与承租人应当签订出租合同。出租期限不得超过土地使用权出让合同或租赁合同约定的使用年限内的剩余年限以及法律规定的最长出租期限。

第二十四条【出租收益年度申报】以划拨方式取得的建设用地使用权出租应当按年度向税务部门申报，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第二十五条【出租申请材料】委 (略) 场交易机构交易的，应提供以下材料：

（一）出租申请（原件）；

（二）申请人身份证明或委托人身份证明及委托书（身份证明复印件，委托书原件）；

（三）不动产权属证书（复印件）。

以划拨方式取得的建设用地使用权出租申报时，还应提供出租合同（原件）。

第四章建设用地使用权抵押

第二十六条【抵押登记】建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

第二十七条【不得抵押情形】下列建设用地使用权不得抵押：

（一）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制权利的；

（三）超过建设用地使用权期限，未办理续期的；

（四）政府储备土地；

（五）依法认定为非政府原因的闲置土地，且未处置到位的；

（六）土地权属有争议的；

（七）法律、法规规定不得抵押的其他用地。

第二十八条【抵押条件】建设用地使用权抵押应具备的条件：

（一）应取得不动产权属证书；

（二）连同地上建筑物及其他附着物一并抵押的，其地上建筑物及其他附着物应具有合法审批材料；

（三）以租赁方式取得的建设用地使用权抵押，承租人按规定支付土地租金并完成开发建设，经自然资源主管部门同意；

（四）主债权合同、抵押合同须符合有关法律法规的规定；

（五）法律法规另有规定的，按有关规定执行。

第二十九条【抵押申请材料】申请建设用地使用权抵押登记的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定提交材料。

第五章违规责任

第三十条【违规情形】有下列情形之一的，视为违反本规则，应承担相应的责任：

（一）放弃竞得标的、拒绝签订合同的；

（二）未按约定的时间付清约定的相关费用的；

（三）提供虚假材料或者隐瞒事实的；

（四）采取不正当手段交易的；

（五）其他依法应当认定为违规行为的情形。

第三十一条【违规处理】对违反法律法规及本规则的单位及个人，交易机构有权将其违法违规行为记入其信用档案，并向社会公布，按公共资源交易主管部门社会信用信息管理办法相关规定，限制其参 (略) 场和公共资源交易主管部门的相关活动。

第三十二条【违规责任】政府相关部门及其工作人员违反本规则，在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的，由处分决定机关给予行政处分，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条【解释权】本 (略) 自然资源局负责解释。

第三十四条【实施时间】本规则自2024年 月1日起施行，有效期为两年。如本规则与国家出台相关政策冲突的，以国家政策为准。

附件2

《 (略) 建设用地使用权转让、出租、抵押

(略) 场交易规则（试行）（征求

意见稿）》起草说明

一、起草背景

(略) 经济社会发展，建设用地使用权转让、出租、抵押 (略) 场越来越活跃，与此同时，交易规则不健全，政府服务和监管不完善，交易信息不对称等问题更加突显。这些问题与 (略) 场体系的要求不一致，与发 (略) 场经济要求不相符，必须通过改革加以解决。为了持续深化“放、管、服”改革要求，减少政府 (略) 场的直接干预，通过制定相关制度和交易 (略) 场交易行为，保障交易各方的合法权益，维护交易秩序。根据《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）要求， (略) 实际，制定《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）》（以下简称《交易规则》）。

二、起草依据

（一）《中华人民共和国民法典》；

（二）《中华人民共和国土地管理法》；

（三）《中华人 (略) 房地产管理法》；

（四）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

（五）《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

（六）《划拨土地使用权管理暂行办法》；

（七）《国土资源部印发<关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕12号）；

（八）《国土资源部关于广西壮族 (略) 完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕262号）；

（九）国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号)；

（十）《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法的通知》（桂政办发〔2018〕126号）；

（十一）《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强和促进土地节约集约利用的通知》（桂政办发〔2018〕140号）；

（十二）《广西壮族自治区国土资源厅、广西壮族自治区财政厅关于加强和改进自治区本级国有土地处置管理和储备工作的通知》（桂国土资发〔2015〕71号）。

三、起草过程

2024年1-2月，我局组织对《交易规则》进行内部讨论，召开政策研讨会， (略) 政策制定和下一步工作计划。2024年3月初，成立政策制定小组，具体开展政策制定有关工作；3月中旬，编制了《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）（征求意见稿）》（以下简称《交易规则》）初稿内部征求意见；3月20日开始征求有关单位和社会公众意见。

四、主要内容

《交易规则》分为六章，共三十四条，包括总则、建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、违约责任和附则。其中，总则有十条，明确了建设用地使用权转让、出租、抵押的情形和概念， (略) 场交易应当遵循的原则， (略) 的建设及交易机构主要职责；建设用地使用权转让有十条，明确了以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等方式取得的国有建设用地使用权转让的条件及交易流程；建设用地使用权出租有五条，明确了不同权能建设用地使用权出租的条件及委 (略) (略) 出租的办理流程；建设用地使用权抵押有四条，明确了不同权能建设用地使用权抵押的条件及申请建设用地使用权抵押登记的材料；违约责任及争议处理有三条，列明了违约的情形及承担的法律责任；附则有两条，提出了《交易规则》的解释机关及试行期限。

五、重点内容说明

（一） (略) 公开转让的情形。

根据《 (略) 关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定“经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当 (略) 场公开交易， (略) 场价补缴土地出让金。”和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕第114号）规定“从市、县国土资源管理部门取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权 (略) 场公开交易，确定受让人和成交价款。”因此，划拨建设用地使用权转让应当纳 (略) (略) 进行交易。

根据《中华人 (略) 房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”。现实中，因企业财务压力导致无力开发，造成土地资源闲置浪费的现象较多。将此类情形纳 (略) (略) ，通过“鉴证”交易，“先投入后过户”方式推进项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让，对于盘活闲置土地具有重要意义。

（二）关于交易方式。

交易方式分为两种，一是协商议价方式；二是公开竞价方式。协商议价方式指交易双方通过洽谈磋商达成交易意向后， (略) 提出申请，经过事后审查发现无相关法律法规和有偿使用合同规定约定的情形的，直接办理合同备案和转移登记等相关手续。参 (略) 场的交易方式， (略) 场交易可根据权利人的申请采用协商议价或公开竞价等合法方式进行。公开竞价方式指参 (略) 场拍卖挂牌公开交易方式， (略) 通过挂牌、拍卖公开竞价，按价高者得的方式确定受让人（承租人）。

（三）关于交易流程。

按照《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）提出“建立‘信息发布—达成意向—签订合同—交易监管’的交易流程”要求,我市对建设用地使用权转让、出租交易流程进行了细化，该流程适用于协商议价及公开竞价的土地使用权转让和出租。该流程细化，并非增加交易环节，而是对整个交易过程的梳理。其中对于复杂情形的土地交易，需要进行必要的审核。

（四）关于交易合同。

为规范建设用地使用权转让、出租、抵押交易活动， (略) 等试点做法，《交易规则》提出了交易合同的主要内容，为 (略) 县（区）开展工作，我局计划制定了《国有建设用地使用权转让合同》、《国有建设用地使用权出租合同》、《不动产抵押（借款）合同》、《国有建设用地使用权交易鉴证申请书》和《国有建设用地使用权交易鉴证书》参考模板，将另行专门发文印发。

附件3

《 (略) 建设用地使用权转让、出租、抵押

(略) 场交易规则(试行)（征求

意见稿）》政策解读

一、出台背景及依据

（一）出台背景

(略) 经济社会发展，建设用地使用权转让、出租、抵押 (略) 场（以下简称“ (略) 场”）越来越活跃，与此同时，交易规则不健全、政府服务和监管不完善、交易信息不对称等问题更加突显。而完 (略) 场 (略) 场体系的必然要求，是依法保护土地权利人合法权益的现实需要。因此， (略) 必须建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全 (略) 场，持续深化“放、管、服”改革要求，完 (略) 场交易规则，提高政府服务和监管水平， (略) 场交易行为，保障交易各方的合法权益，维护交易秩序。根据《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《自然资源部办公厅关于召开完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场工作部署会的通知》（自然资办函〔2019〕1512号）等文件要求，落实自然资源部在 (略) 召开 (略) 场工作部署会议精神， (略) (略) 场相关配套制度政策研究工作； (略) 实际，同步制定了《 (略) 建设用地使用权转让、出租、 (略) 场交易规则（试行）（征求意见稿）》（以下简称《交易规则》）。

（二）依据

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《中华人民共和国土地管理法》；

3.《中华人 (略) 房地产管理法》；

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

5.《不动产登记暂行条例》;

6.《 (略) 办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、 (略) 场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）；

7.国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号) ；

8.《 (略) 人民政府办公厅关于进一步加强和促进土地节约集约利用的通知》（桂政办发〔2018〕140号）。

二、意见征求及采纳情况

2024年3月，《交易规则》（征求意见稿）以书面形式征求局内有关科室意见，共收到意见0条，其中采纳0条，部分采纳0条，不采纳0条。

三、目标任务

出台《交易规则》是为了建立和健 (略) 场规则， (略) 场秩序更加规范，形成建设用地一、 (略) 场协调发展、规范有序、资源利用集约高效 (略) 场体系， (略) 土地资源的优化配置和节约集约利用， (略) 经济高质量发展。

四、主要内容

《交易规则》分为6个章节，共34条，包括总则、建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、违规责任和附则。

（一）总则。明确了目的依据，建设用地使用权转让、出租、抵押的情形和概念，交易机构的建设及主要职责，交易原则、交易方式，中介机构建设等。

（二）建设用地使用权转让。明确了公开转让情形和不得转让情形，不同权能建设用地使用权转让的条件、补缴价款、使用年限、交易流程、申请材料，中止或终止转让情形。

（三）建设用地使用权出租。明确了不得出租情形、出租的条件、出租期限、出租收益年度申报出租申请材料。

（四）建设用地使用权抵押。明确了抵押登记、不得抵押情形，抵押的条件及申请材料。

（五）违规责任及争议处理。列明了违规的情形及承担的责任。

（六）附则。提出了《交易规则》的解释机关及试行期限。

五、涉及范围

本《交易规则》 (略) 范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押。

六、执行标准

(略) 行政区域内的建设用地使用权转让、出租、抵押要严格按照《交易规则》以及自然资源部、自然资源厅等上级管理部门有关规定和要求执行。

七、关键词诠释

建设用地使用权转让：指各类依法转移建设用地使用权的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

建设用地使用权出租：指建设用地使用权人作为出租人将土地使用权或者随同地上建筑物、附着物及相关附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

建设用地使用权抵押：指建设用地使用权人（抵押人）以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

“优先购买权”：根据《 (略) 关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等规定:“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。”本《交易规则》中“优先购买权”是指转让双方应依法申报交易价格，申报价格比标定地价（尚未制定公布标定地价的， (略) 场可比价）低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

八、惠民利民举措

（一）建立交易机构，提 (略) 场交易服务。市、县（区）人民政府自然资源主管部门可在现有的土地交易机构基础上构建城乡 (略) 场交易机构，承办交易事项，推进线上交易，实现线上、线下一体化运行。《交易规则》明确 (略) 场交易机构的职责，在依法履职的前提下，落实了“放管服”改革要求，加强事中事后监管，提高办事效率，为群众和企业提供便利服务。

（二）细化交易流程，增强服务质效。在《指导意见》提出的“建立‘信息发布—达成意向—签订合同—交易监管’的交易流程”基础上,《交易规则》对建设用地使用权转让交易流程进行了细化，该流程适用于公开竞价的土地使用权转让和出租。该流程细化，并非增加交易环节，按流程办事，可以减少推诿扯皮、减少请示报告，减少办事找人、等待或跑腿时间，增强服务质效，提升群众满意度。

（三）制定合同范本，提供规范工作指引。为规范建设用地使用权转让、出租、抵押交易活动， (略) 试点做法， (略) 县(区)开展工作，我局计划制定了《国有建设用地使用权转让合同》、《国有建设用地使用权出租合同》、《国有建设用地使用权交易鉴证申请书》和《国有建设用地使用权交易鉴证书》等4个参考模板另行印发。在交易过程中，参考模板可提供规范的工作引导，供交易双方参考使用，进一步防范法律风险。

九、新旧政策差异

本《交易规则》属于新出台政策。

十、特色亮点

（一）规范转让流程，促进资源流通盘活。《交易规则》提出了公开竞价方式转让建设用地使用权交易流程为“转让交易申请—转让交易审核—信息发布—组织交易—达成意向—签订合同—办理不动产转移登记”；提出采用协商议价方式交易的，按照“一窗受理、一网通办、一站办结”的要求，不动产登记中心受理交易双方提交的相关材料，交易机构同步审核申报价格及建设用地使用权有偿使用合同履约情况，符合规定的办理不动产转移登记。对符合行使优先购买权的交易事项，交易机构出具申报价格审核意见，提出行使优先购买权的建议，报有批准权的人民政府决定是否行使优先购买权。注重 (略) 场的配置，明确了建设用地使用权进 (略) 场怎么转让，如何转让，为转让双方交易顺畅提供保障。同时，该流程提出通过“交易鉴证”、“预告登记”、“先投入后过户”方式推进项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让， (略) 场活力，促进低效闲置土地盘活利用。

（二）明确禁止抵押情形，防范融资风险。根据相关法律法规，《交易规则》归纳汇总了建设用地使用权不得抵押的情形，如《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)第二十四条“市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记”和财政部等四部委《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号） “自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构不得在预算之外违法违规举借债务，不得违法为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。不动产登记机构不得为储备土地办理抵押登记” 的规定，闲置土地和政府储备土地属于禁止抵押的范畴。鉴于以往抵押活动存在某些混乱状态，对于抵押物的范围限制予以明确列举，对实践工作准确把握界线起到积极作用。若以法律禁止设定抵押的财产为抵押物，其抵押合同无效。

十一、注意事项

（一）建设用地使用权转让应纳 (略) 场公开交易的情形。《交易规则》提出将划拨建设用地使用权转让及项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地转让纳 (略) 场交易机构公开交易。对于划拨建设用地使用权在计划经济时代占据主导，当前，对已然存在的划拨建设用地使用权要加强监管，谨防国有资产的流失，为确保其发挥稳定的社会经济作用，需要纳 (略) 场通过行政力量加以引导和推动划拨建设用地使用权转让行为。对于项目已投资额未达到投资总额25%以上的宗地，通过通过“交易鉴证”、“预告登记”、“先投入后过户”方式推进宗地转让，突破了投资额未达到投资总额25%以上宗地禁止转让的限制，对盘活闲置土地具有重要意义。

（二）划拨建设用地使用权出租管理。《交易规则》明确以划拨方式取得的建设用地使用权出租应进行出租收益年度申报。出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。该方式顺应了“简政放权”和“放管服”改革的要求，转变政府职能，减少事前审批，加强事中事后监管。

（三）明确建设用地使用权不得抵押情形。《交易规则》明确了下列建设用地使用权不得抵押：学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；超过建设用地使用权期限，未办理续期的；政府储备土地；依法认定为企业原因的闲置土地，且未处置到位的；土地权属有争议的；法律、法规规定不得抵押的其他用地。

附件4

市直各相关单位名单

市委编办、市发改局、市 (略) 、市财政局、市工信局、市住房和城乡建设局、市税务局、市大数据发展局、 (略) 、市国资委、市市场监管局、国家金融监督管理总局百色监管分局、中国人 (略) 分行

文件下载：

关联文件：