2024年8月29日，将 (略) （下称“ (略) ”）作出（2024）闽0428破申1号《民事裁定书》，裁定受理债权人付海荣对福建安 (略) （下称“安齐公司”）的破产清算申请，并于2024年9月5日作出（2024）闽0428破5号《决定书》， (略) 清算组担任管理人（下称“管理人”）， (略) 的各项破产清算事务。

经管理人调查了解，本案受理前，安齐公司“金河湾”项目的前期物业服务机构为福建将乐 (略) （下称“金墅公司”），双方签订的《福建省前期物业服务合同》约定：1.服务期限为5年，自2020年1月1日起至2025年12月31日；2.物业服务按《将乐县住宅物业服务等级标准级收费指导价》中的三级物业服务标准提供；3.前期物业服务费按《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服〔2010〕267号）规定实行，具体为：多层住宅(略)/平方米/月、高层住宅(略)/平方米/月、别墅2元/平方米/月、商业物业2元/平方米/月（以上均不含公共水电分摊费）。

因“肖辉等人组织、领导、参加黑社会性质组织案”，金墅公司股东权益已 (略) (略) (略) (略) (略) (略) (略) （下称“安兴公司”）承接。安兴公司于2024年9月19日出具函件，表明其因 (略) ， (略) 的经营活动， (略) 退出“金河湾”项目的后续物业服务工作。

鉴此， (略) 后续将终止经营活动，不宜再为“金河湾”项目继续提供物业服务，为保障“金河湾”项目全体业主利益，优化前期物业管理水平，配合“金河湾”项目后续交房及办证事宜的有序进行，管理人根据《企业破产法》第十八条的规定， (略) 履行原《福建省前期物业服务合同》，重新选定“金河湾”项目前期物业服务机构，现参照《福建省物业服务招标投标管理办法》的规定，通过公开方式选聘“金河湾”项目前期物业服务机构。

一、项目基本情况

（一）项目名称：“金河湾”（住宅、别墅、商铺及地下车位等）前期物业服务项目

（二）坐落位置：将乐县水 (略) 37号

（三）建筑面积：总建筑面积为(略).23㎡。包含：1.住宅：1#楼1-4单元，层高32层，共330套，总建筑面积(略).87㎡；2.别墅，30-33#楼、35-39#楼， 层高5 层（地上3层，地下2层），共9栋17套，总建筑面积8204.92㎡；3.商铺，共53个，总建筑面积4193.82㎡；4.地下室，共2层，规划车位234个，总建筑面积(略).49㎡；5.其他（架空）：共4套，总建筑面积1644.13㎡。（以上数据来源于房管部门 (略) 预测绘数据，具体以项目实际情况为准）。

（四）截至第一次债权人会议，经管理人债权核查认定“金河湾”项目销售情况为：已售住宅 230套，建筑面积(略).21㎡，别墅3套，建筑面积1474.64㎡（最终认 (略) 裁定确认为准）。

注：

1.因项目进入破产程序，后续管理人将根据《破产财产变价方案》对金河湾项目部分土地使用权、在建工程等破产财产进 (略) 置， (略) 置后的破产财产所需的物业管理服务事宜，原则上由中选单位承继，具体需由中选单位与买受人另行协商确认。

2.因金河湾项目历史遗留问题， (略) 存在收取已入住业主装修保证金未退回、预收电梯公摊、预收公共水电费、预收一年物业费及装修垃圾清运费以及预收部分车位管理费等情况，合计约(略)元。鉴于以上情况，中选单位在向已入住业主收取物业服务费时可能会存在障碍，相关风险应该由中选单位自行承担。

二、响应机构资格要求

（一）参与本次选聘的前期物业服务机构应具备以下条件：

1.具有独立的民事行为能力并能独立承担民事责任，经营范围含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照（须提供法人营业执照有效复印件，并加盖公章，原件备查）；

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3.具有履行物业服务合同所必需的设备和专业技术能力；

4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5.拟任项目经理须具有3年以上类似项目的物业管理工作经历（提供委托方或项目所 (略) 的证明材料），持有物业管理师证书或全国物业管理从业人员岗位证书（部门经理以上职务）。

6.与本案无利害关系且不得存在3年内因违规执业 (略) 罚或 (略) 分的情形，且不得进入国家信用系统公示的失信人员名单；

7. (略) 或管理人认为其他有利于项目进行的条件。

（二）响应机构存在以下情形之一的，不得参与本次选聘：

1.响应机构及项目经理 (略) 、县物业主管部门列入黑名单的；或 (略) 物业管理协会公开谴责的或被列入失信被执行人名单的；

2.响应机构及项目经理近三 (略) 业委会/业主大会主动解聘的。

（三）“与本案无利害关系”包括以下情形：

1.与安齐公司没有未了结的债权债务关系；

2.近 (略) 提供相对固定的服务；

3.现在不是或在 (略) 股东或者高管人员；

4. (略) 或管理人认为可能影响其履职的其他情形。

（四）本项目不接受联合体参与选聘。

三、物业服务期限

1.前期物业服务期限暂定二年，自前期物业服务合同签订之日起算。业主委员会依法成立后，应与业主委员会在成立后三个月内达成协议，在前述规定期限内未达成协议的，业主委员会有权与其他物业服务机构签订物业服务合同，前期物业服务合同终止。

2.前期物业服务机构须承诺在选聘后一周内立即配合管理人开展项目物业服务准备工作。

四、前期物业服务主要内容及标准

本项目物业服务标准参照《 (略) 普通住宅前期物业服务等级标准（试行）》的规定，按原前期物业合同的标准提供三级（含三级）以上服务标准的物业服务。物业服务项目不得整体转包或由第三方挂靠经营，一经发现，管理人或业主委员会有权解除合同。

五、选聘程序

（一）获取招标文件

招标文件随同本项目招标公告一并发布，投标人可在本公告文末自行下载获取或联系管理人获取。

（二）响应报价

意向机构可向管理人了解具体项目信息及需求，应于2025年1月20日下午17:00前通过特快专递或当面交付的方式将响应文 (略) 管理人【联系人：钟律师，联系电话(略)；袁律师，联系电话(略)；联系地址： (略) 将乐 (略) 51-36号（福建安 (略) 清算组办公室）】，文件送达时间以邮件发出时间为准。

需提交的响应文件如下：1.投标函：详见响应报价书（含自评表）；2.商务部分：包括物业服务企业的管理业绩及获奖证明、主要管理人员相关证书等以及拟指派物业项目经理、其他成员的名单及资格证明；3.技术部分：包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置和管理制度等，并包括但不限于以下2个专篇：(1)物 (略) 域安全管理：包括安全管理方案、日常检查巡查机制、 (略) 理机制、应急管理、报告记录、档案管理等相关内容；(2)公共收益规范管理：包括公共收益经营方案、分配方式、使用方案、专户专账管理、公示公开等相关内容。4.资信部分。包括(1)有效的商事登记证明文件、法定代表人身份证复印件，物业服务机构代表不是法定代表人的，必须提供法人授权书原件及被授权代表身份证复印件;(2)信用评价结果;(3)企业纳税情况；(4)参 (略) 无法律上利害关系的声明;(5)近3年未 (略) 罚或 (略) 分的声明、无失信行为的声明等。

（三）物业服务费的最高控制价（元）（含电梯维保、年检、消防维保）：

1.住宅：不超过(略)/平方米/月；

2.别墅：不超过2元/平方米/月；

3.商业：不超过2元/平方米/月；

4.地下车位：不超过60元/个/月；

以上物业服务费由受聘机构按合同载明或产权证载明的建筑面积向业主或物业使用人收取，该费用不 (略) 及楼宇内的公用水电等公共费用。

根据《物业管理条例》第四十一条规定，未售房屋物业服务费用应由开发商支付。因“金河湾”项目开发商存在未验收即交付房屋的情形，故针对以上已交房并实际使用的业主，物业服务费由受聘机构按上述费用的50%向业主按月收取，待办证后，按原标准100%按月收取。针对已竣工但尚未出售的房屋、商业、车位的物业服务费由受聘机构按上述费用的30%向安齐公司收取。

该项目未销售车 (略) 所有，安齐公司将其享有产权的未销售车位用于提供临时停车服务，智能收费停车系统由中 (略) 自行安装管理、收费。中选单位承诺在金河湾项目 (略) 置前，由其收取的临时停车服务费用于 (略) 支付的物业服务费。抵扣后仍不足的，待安齐公司具备付款能力时优先从破产财产中分期支付。

（四）开标、评标和录用

开标时间：2025年1月21日15时；开标地点： (略) 将乐 (略) 51-36号（福建安 (略) 清算组办公室）。

评标由管理人依法组建的评标委员会负责，具体评标时间地点待开标后由管理人另行通知评标委员会。评标委员会由管理人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为7人。前款规定的专家由招标人在开标当日，从省人民政府物业管理主管 (略) 物业管理主管部门公布的物业管理专家库中随机抽取确定。开标及评标过程中产生的相关费用由管理人垫付，后续由中标的选聘单位支付至管理人账户。

如仅有一家机构报名并符合本公告要求，则不再进行竞聘程序，由评标委员会进行评标，经审查符合条件及现场磋商则直接选聘。如有两家以上机构报名，则根据评标委员会评定结果及投标机构资质、工作业绩、方案建议、报价响应等内容进行评分竞聘。

本次评标，根据响应投标机构提交的响应报价文件，考核其是否能够最大限度地满足选聘须知中规定的各项要求，并结合管理人对投标机构提供的响应文件综合评定后，择优确定受聘机构。如受聘机构报价过高，管理 (略) 有权要求受聘机构下调报价或适时调整价格与服务项目。具体评分标准如下：

（五）签订合同

经评选确定受聘机构后，管理人将依法进行公示，并在公示期满后与受聘机构签订前期物业服务合同。合同的协商和签订不应影响受聘机构提前进场及与管理人做好工作交底，确保工作的有序开展。受聘机构应当依约及时、全面履行相应的工作，否则管理人有权解除合同、更换受聘机构，追究受聘机构的违约责任并向主管部门发出督导建议。

六、联系方式

联系方式：钟律师，联系电话(略)；袁律师，联系电话(略)；

联系地址： (略) 将乐 (略) 51-36号（福建安 (略) 清算组办公室）。

福建安 (略) 管理人

二〇二四年十二月三十日

附件：

响应报价书

致：福建安 (略) 管理人

本单位已充分阅读福建安 (略) 管理人《关于选聘“金河湾”项目前期物业服务机构的公告》，充分了解贵单位针对福建安 (略) 前期物业服务机构选聘的要求及相关情况，同意在2025年1月20日17:00前进行响应。并根据项目情况提出如下报价和承诺：

一、本单位愿意报价为：1.住宅：【 】元/平方米/月；2.别墅：【 】元/平方米/月；3.商铺：【 】元/平方米/月；4.地下车位：【 】元/个/月。

□同意 / □不同意（填写“√”）以上报价包含楼宇内的公用水电的分摊费用。

二、本单位进行物业费用测算，预计1.住宅：【 】元/月；2.别墅：【 】元/月；3.商铺：【 】元/月；4.地下车位：【 】元/月。共计【 】元/月。

三、□同意 / □不同意（填写“√”）报价经协商适当下调（下调幅度不超过20%），承担福建安 (略) “金河湾”项目前期物业服务工作，同时承诺：1.本单位如被选定，将按响应做出承诺全面履行、做好前期物业服务工作；本单位如被选定，将指派如下工作团队，并恪守保密义务。

四、本单位指定 （身份证号码： 联系电话： ） 为本选聘项目授权代理人，有权代为递交《响应报价书》和参与评选。本单位确认下列地址为有效送达地址： 。

响应单位：（公章）

年 月 日

福建安 (略) 破产清算案

“金河湾”项目前期物业服务机构自评表

响应单位： （公章）

2024年8月29日，将 (略) （下称“ (略) ”）作出（2024）闽0428破申1号《民事裁定书》，裁定受理债权人付海荣对福建安 (略) （下称“安齐公司”）的破产清算申请，并于2024年9月5日作出（2024）闽0428破5号《决定书》， (略) 清算组担任管理人（下称“管理人”）， (略) 的各项破产清算事务。

经管理人调查了解，本案受理前，安齐公司“金河湾”项目的前期物业服务机构为福建将乐 (略) （下称“金墅公司”），双方签订的《福建省前期物业服务合同》约定：1.服务期限为5年，自2020年1月1日起至2025年12月31日；2.物业服务按《将乐县住宅物业服务等级标准级收费指导价》中的三级物业服务标准提供；3.前期物业服务费按《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服〔2010〕267号）规定实行，具体为：多层住宅(略)/平方米/月、高层住宅(略)/平方米/月、别墅2元/平方米/月、商业物业2元/平方米/月（以上均不含公共水电分摊费）。

因“肖辉等人组织、领导、参加黑社会性质组织案”，金墅公司股东权益已 (略) (略) (略) (略) (略) (略) (略) （下称“安兴公司”）承接。安兴公司于2024年9月19日出具函件，表明其因 (略) ， (略) 的经营活动， (略) 退出“金河湾”项目的后续物业服务工作。

鉴此， (略) 后续将终止经营活动，不宜再为“金河湾”项目继续提供物业服务，为保障“金河湾”项目全体业主利益，优化前期物业管理水平，配合“金河湾”项目后续交房及办证事宜的有序进行，管理人根据《企业破产法》第十八条的规定， (略) 履行原《福建省前期物业服务合同》，重新选定“金河湾”项目前期物业服务机构，现参照《福建省物业服务招标投标管理办法》的规定，通过公开方式选聘“金河湾”项目前期物业服务机构。

一、项目基本情况

（一）项目名称：“金河湾”（住宅、别墅、商铺及地下车位等）前期物业服务项目

（二）坐落位置：将乐县水 (略) 37号

（三）建筑面积：总建筑面积为(略).23㎡。包含：1.住宅：1#楼1-4单元，层高32层，共330套，总建筑面积(略).87㎡；2.别墅，30-33#楼、35-39#楼， 层高5 层（地上3层，地下2层），共9栋17套，总建筑面积8204.92㎡；3.商铺，共53个，总建筑面积4193.82㎡；4.地下室，共2层，规划车位234个，总建筑面积(略).49㎡；5.其他（架空）：共4套，总建筑面积1644.13㎡。（以上数据来源于房管部门 (略) 预测绘数据，具体以项目实际情况为准）。

（四）截至第一次债权人会议，经管理人债权核查认定“金河湾”项目销售情况为：已售住宅 230套，建筑面积(略).21㎡，别墅3套，建筑面积1474.64㎡（最终认 (略) 裁定确认为准）。

注：

1.因项目进入破产程序，后续管理人将根据《破产财产变价方案》对金河湾项目部分土地使用权、在建工程等破产财产进 (略) 置， (略) 置后的破产财产所需的物业管理服务事宜，原则上由中选单位承继，具体需由中选单位与买受人另行协商确认。

2.因金河湾项目历史遗留问题， (略) 存在收取已入住业主装修保证金未退回、预收电梯公摊、预收公共水电费、预收一年物业费及装修垃圾清运费以及预收部分车位管理费等情况，合计约(略)元。鉴于以上情况，中选单位在向已入住业主收取物业服务费时可能会存在障碍，相关风险应该由中选单位自行承担。

二、响应机构资格要求

（一）参与本次选聘的前期物业服务机构应具备以下条件：

1.具有独立的民事行为能力并能独立承担民事责任，经营范围含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照（须提供法人营业执照有效复印件，并加盖公章，原件备查）；

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3.具有履行物业服务合同所必需的设备和专业技术能力；

4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5.拟任项目经理须具有3年以上类似项目的物业管理工作经历（提供委托方或项目所 (略) 的证明材料），持有物业管理师证书或全国物业管理从业人员岗位证书（部门经理以上职务）。

6.与本案无利害关系且不得存在3年内因违规执业 (略) 罚或 (略) 分的情形，且不得进入国家信用系统公示的失信人员名单；

7. (略) 或管理人认为其他有利于项目进行的条件。

（二）响应机构存在以下情形之一的，不得参与本次选聘：

1.响应机构及项目经理 (略) 、县物业主管部门列入黑名单的；或 (略) 物业管理协会公开谴责的或被列入失信被执行人名单的；

2.响应机构及项目经理近三 (略) 业委会/业主大会主动解聘的。

（三）“与本案无利害关系”包括以下情形：

1.与安齐公司没有未了结的债权债务关系；

2.近 (略) 提供相对固定的服务；

3.现在不是或在 (略) 股东或者高管人员；

4. (略) 或管理人认为可能影响其履职的其他情形。

（四）本项目不接受联合体参与选聘。

三、物业服务期限

1.前期物业服务期限暂定二年，自前期物业服务合同签订之日起算。业主委员会依法成立后，应与业主委员会在成立后三个月内达成协议，在前述规定期限内未达成协议的，业主委员会有权与其他物业服务机构签订物业服务合同，前期物业服务合同终止。

2.前期物业服务机构须承诺在选聘后一周内立即配合管理人开展项目物业服务准备工作。

四、前期物业服务主要内容及标准

本项目物业服务标准参照《 (略) 普通住宅前期物业服务等级标准（试行）》的规定，按原前期物业合同的标准提供三级（含三级）以上服务标准的物业服务。物业服务项目不得整体转包或由第三方挂靠经营，一经发现，管理人或业主委员会有权解除合同。

五、选聘程序

（一）获取招标文件

招标文件随同本项目招标公告一并发布，投标人可在本公告文末自行下载获取或联系管理人获取。

（二）响应报价

意向机构可向管理人了解具体项目信息及需求，应于2025年1月20日下午17:00前通过特快专递或当面交付的方式将响应文 (略) 管理人【联系人：钟律师，联系电话(略)；袁律师，联系电话(略)；联系地址： (略) 将乐 (略) 51-36号（福建安 (略) 清算组办公室）】，文件送达时间以邮件发出时间为准。

需提交的响应文件如下：1.投标函：详见响应报价书（含自评表）；2.商务部分：包括物业服务企业的管理业绩及获奖证明、主要管理人员相关证书等以及拟指派物业项目经理、其他成员的名单及资格证明；3.技术部分：包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置和管理制度等，并包括但不限于以下2个专篇：(1)物 (略) 域安全管理：包括安全管理方案、日常检查巡查机制、 (略) 理机制、应急管理、报告记录、档案管理等相关内容；(2)公共收益规范管理：包括公共收益经营方案、分配方式、使用方案、专户专账管理、公示公开等相关内容。4.资信部分。包括(1)有效的商事登记证明文件、法定代表人身份证复印件，物业服务机构代表不是法定代表人的，必须提供法人授权书原件及被授权代表身份证复印件;(2)信用评价结果;(3)企业纳税情况；(4)参 (略) 无法律上利害关系的声明;(5)近3年未 (略) 罚或 (略) 分的声明、无失信行为的声明等。

（三）物业服务费的最高控制价（元）（含电梯维保、年检、消防维保）：

1.住宅：不超过(略)/平方米/月；

2.别墅：不超过2元/平方米/月；

3.商业：不超过2元/平方米/月；

4.地下车位：不超过60元/个/月；

以上物业服务费由受聘机构按合同载明或产权证载明的建筑面积向业主或物业使用人收取，该费用不 (略) 及楼宇内的公用水电等公共费用。

根据《物业管理条例》第四十一条规定，未售房屋物业服务费用应由开发商支付。因“金河湾”项目开发商存在未验收即交付房屋的情形，故针对以上已交房并实际使用的业主，物业服务费由受聘机构按上述费用的50%向业主按月收取，待办证后，按原标准100%按月收取。针对已竣工但尚未出售的房屋、商业、车位的物业服务费由受聘机构按上述费用的30%向安齐公司收取。

该项目未销售车 (略) 所有，安齐公司将其享有产权的未销售车位用于提供临时停车服务，智能收费停车系统由中 (略) 自行安装管理、收费。中选单位承诺在金河湾项目 (略) 置前，由其收取的临时停车服务费用于 (略) 支付的物业服务费。抵扣后仍不足的，待安齐公司具备付款能力时优先从破产财产中分期支付。

（四）开标、评标和录用

开标时间：2025年1月21日15时；开标地点： (略) 将乐 (略) 51-36号（福建安 (略) 清算组办公室）。

评标由管理人依法组建的评标委员会负责，具体评标时间地点待开标后由管理人另行通知评标委员会。评标委员会由管理人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为7人。前款规定的专家由招标人在开标当日，从省人民政府物业管理主管 (略) 物业管理主管部门公布的物业管理专家库中随机抽取确定。开标及评标过程中产生的相关费用由管理人垫付，后续由中标的选聘单位支付至管理人账户。

如仅有一家机构报名并符合本公告要求，则不再进行竞聘程序，由评标委员会进行评标，经审查符合条件及现场磋商则直接选聘。如有两家以上机构报名，则根据评标委员会评定结果及投标机构资质、工作业绩、方案建议、报价响应等内容进行评分竞聘。

本次评标，根据响应投标机构提交的响应报价文件，考核其是否能够最大限度地满足选聘须知中规定的各项要求，并结合管理人对投标机构提供的响应文件综合评定后，择优确定受聘机构。如受聘机构报价过高，管理 (略) 有权要求受聘机构下调报价或适时调整价格与服务项目。具体评分标准如下：

（五）签订合同

经评选确定受聘机构后，管理人将依法进行公示，并在公示期满后与受聘机构签订前期物业服务合同。合同的协商和签订不应影响受聘机构提前进场及与管理人做好工作交底，确保工作的有序开展。受聘机构应当依约及时、全面履行相应的工作，否则管理人有权解除合同、更换受聘机构，追究受聘机构的违约责任并向主管部门发出督导建议。

六、联系方式

联系方式：钟律师，联系电话(略)；袁律师，联系电话(略)；

联系地址： (略) 将乐 (略) 51-36号（福建安 (略) 清算组办公室）。

福建安 (略) 管理人

二〇二四年十二月三十日

附件：

响应报价书

致：福建安 (略) 管理人

本单位已充分阅读福建安 (略) 管理人《关于选聘“金河湾”项目前期物业服务机构的公告》，充分了解贵单位针对福建安 (略) 前期物业服务机构选聘的要求及相关情况，同意在2025年1月20日17:00前进行响应。并根据项目情况提出如下报价和承诺：

一、本单位愿意报价为：1.住宅：【 】元/平方米/月；2.别墅：【 】元/平方米/月；3.商铺：【 】元/平方米/月；4.地下车位：【 】元/个/月。

□同意 / □不同意（填写“√”）以上报价包含楼宇内的公用水电的分摊费用。

二、本单位进行物业费用测算，预计1.住宅：【 】元/月；2.别墅：【 】元/月；3.商铺：【 】元/月；4.地下车位：【 】元/月。共计【 】元/月。

三、□同意 / □不同意（填写“√”）报价经协商适当下调（下调幅度不超过20%），承担福建安 (略) “金河湾”项目前期物业服务工作，同时承诺：1.本单位如被选定，将按响应做出承诺全面履行、做好前期物业服务工作；本单位如被选定，将指派如下工作团队，并恪守保密义务。

四、本单位指定 （身份证号码： 联系电话： ） 为本选聘项目授权代理人，有权代为递交《响应报价书》和参与评选。本单位确认下列地址为有效送达地址： 。

响应单位：（公章）

年 月 日

福建安 (略) 破产清算案

“金河湾”项目前期物业服务机构自评表

响应单位： （公章）