采购需求（仅供参考，具体以招标文件为准）前注：1）投标人应自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后兑现服务，投标人自行承担一切后果； 2）如对本招标文件有任何疑问或澄清要求，请按本招标文件“投标人须知前附表”中第16条的约定联系采购中心，或接受答疑截止时间前联系采购人。否则视同理解和接受。一、项目简介益力?檀宫项目位于合肥市南二环内，宁国南路和青年路（合巢路）交口东北角，东至马六路，南至青年路，西至宁国路。项目定位为高端精装景观豪宅。规划总用地约47647.89平方米，总建设用地面积为43474平方米。居住小区总建筑面积为143975.10平方米，其中地上111563.10平方米，地下32412.00平方米。住宅建筑面积91337.16平方米，项目配套有商业及其他配套9262.67平方米、公寓7683.17平方米、物业用房327平方米、社区服务用房（含卫生服务站）75平方米。小区南侧、西侧各一个主出入口、东侧次出入口一个。住宅机动车地下停车位519个；非机动车停车位250个。绿化率：40%；总建筑密度：24.87%；容积率：2.50；住宅户数：254户；公寓户数：146户。共计12栋高层建筑物，电梯35部。二、物业管理服务内容及标准（一）物业管理服务内容（1）物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的管理及维修养护及保洁；（2）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；（3）物业管理区域内的绿化、水景及设施养护和管理；（4）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；（5）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；（6）物业管理区域的日常安全巡查服务；（7）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；（8）物业管理区域内，对装饰装修房屋的质量跟进及售后维保的服务；（9）根据需要组织丰富的多彩的社区文化。（10）物业管理区域保修范围以外的维修，出示相关的报价及提供有偿服务。（11）商业物业的专项维护管理。（二）物业管理服务标准按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》（甲级）执行。四、报价说明投标人应根据招标文件的要求写明本项目的物业服务总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标人只允许一个报价，招标人不接受有任何选择的报价。总报价（一年）：元1、投标总价的计算过程为：（1）住宅部分：91337.16平方米×a元/平方米?月×12月＝A元；（2）商业部分：9262.67平方米×b元/平方米?月×12月＝B元；（3）公寓部分：7683.17平方米×c元/平方米?月×12月＝C元；投标总价W＝A﹢B + C2、a元/平方米?月、b元/平方米?月、c元/平方米?月和d元/个?月即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积或使用数量计算收取。3、上述报价住宅、公寓部分包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，商业部分不包括电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗。4、投标人应考虑机动车和非机动车的管理费用收益等其他费用的收取风险。5、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。6、物业服务费由中标人自行收缴。五、人员配备要求1、人员配置不得低于下表（为保证服务质量，必须满额配备人员）：序号部门岗位编制人数1管理处项目经理1经理助理12客服中心主管1前台3客服助理63秩序维护部主管1领班3秩序维护员204工程部主管1维修工65综合部主管1行政人事助理1出纳1收费员1绿化领班1保洁领班1 绿化工5保洁员20合计　743、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，主管及以上管理人员具备大学专科以上学历，具体人员任职要求：（1）项目经理：大专及以上学历，持有建设部物业经理岗位证书或物业管理师资格证书，6年以上物业公司项目经理职位工作经验。（2）其他管理人员：持有建设部物业管理上岗证或物业管理师资格证书，3年以上物业服务工作经验。（3）客服人员：30岁以下，品貌端庄，形象气质好，服务意识强，具有良好的沟通能力，大专以上学历。（4）秩序维护员：身体健康，品行端正，身高175CM以上，年龄在30周岁以下，须经过严格的岗前培训，基本掌握队列操练、交通手势、擒拿等基础知识，工作时着统一服装上岗，严守纪律，严谨细致，认真负责，有勇有谋，服从指挥。（5）保洁、绿化人员：身体健康，五官端正，年龄45岁以下，具有2年以上工作经验。（6）工程主管：取得中级及以上专业技术职称，年龄45岁以下，5年以上高档楼盘工作经验。（7）工程维修人员：取得专业技术职称并年检合格，年龄45岁以下，4年以上工作经验。（8）投标文件中仅须提供项目经理学历和物业经理岗位证书（或物业管理师证）复印件或影印件即可，其余相关人员证明材料，采购人将在合同签订前核查。4、中标人要按照投标文件中承诺的项目经理进行配置。如需更换项目经理，需招标人书面同意，且更换后的项目经理资历水平不得低于投标文件中承诺的项目经理。5、中标人必须按照劳动法所规定内容与各上岗人员签订合同，并按政府相关部门规定购买社会保险。六、说明1、由于本项目配备众多高档设备、设施，中标人应在签订合同时向采购人交纳金额为八十万元的设施、设备维护保养保证金，若中标人违反采购人规定的操作流程或标准，采购人有权给予中标人相应的经济处罚，直至保证金扣完为止。2、物业接管一个月前，中标人所需人员应全部进场（采购人有权随时核查到岗情况），认真做好准备迎接业主入住工作。中标人应提供上述相关人员当月五险缴费单、学历证书、岗位证书等供采购人随时审查。3、小区每栋楼首层、负一层大堂、营销中心、会所、楼内公共区域装修采用大量进口大理石，中标人需按时对大理石进行结晶养护，以免出现风化、返碱情况。4、小区所设计的灯光照明、景观喷泉、水循环、过滤系统后期不得减少，保证按时开启，不能影响小区初始设计照明、景观整体效果。5、采购人不支付前期介入费、开办费。6、采购人可能会结合市场行情，依法调整经合肥市规划局批准调整的总体规划，届时中标人应予以认可。7、如中标人物业管理服务标准、人员配备数量、任职要求等低于招标文件规定，或因其他原因造成服务不达标或业主投诉达5%，采购人根据合同约定解除合同。七、物业服务合同的签订说明1、中标人按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门指定的示范文本格式签订物业服务合同。2、招标文件、中标通知书、中标人的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。3、合同期限：按壹年签订。签订合同前，中标单位需向招标方支付中标价格的10%作为合同履约保证金，合同履约保证金在中标方完全按照合同履约，经协商一致后由采购人无息退回。八、考核办法（一）考核形式1、每日巡查。由采购人组织考核领导小组，安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。2、全面检查。由考核领导小组组织实施，每周一次，对照《评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。3、暗查。由考核领导小组成员组成，每月一次。4、班子集体检查。采购人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。5、若承包单位拒不签字，按照考核检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。（二）分值评定考核分值为100分。每次考核按照《评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。（三）考核措施每月考核得分在96分（含96分）为合格。受到国家、省、市、区表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加4分、3分、2分、1分。处罚1、每月考核得分在96分（不含96分）以下、每低1分扣中标人履约保证金10000元。2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈，在当月总分中扣3分。4、连续两个月考核在96分以下的或一年平均考核在96分以下的的，发包方有权随时终止合同，造成的影响和损失由承包方承担，履约保证金不退还。《考核评分细则》（一）基本要求 （25分）1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（1分）2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（2分）3、小区物业总经理具有本科学历，6年以上（万科、星河湾、万达、龙湖）物业公司项目经理职位工作经验，须有全国物业经理上岗证；工程维修主管具中级职称，5年以上高档楼盘工作经验；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。（4分）4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（3分）5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（3分）6、客服提供24小时前台接待服务，工程提供24小时维修服务，公示24小时服务电话。急修10分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。（5分）7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（2分）8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（2分）9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率95%。（3分）（二）房屋管理 （16分）1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2分）2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（2分）3、每日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（3分）4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。（5分）5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。（3分）6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。各栋首层、负一层设置公告牌。（1分）（三）共用设施设备维修养护 （16分）1、共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（2分）2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检查、维修、保养等记录齐全。（1分）3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（1分）4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会决定，组织维修或者更新改造。（1分）5、载人电梯24小时正常运行（例行保养除外）。（2分）6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（2分）7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（1分）8、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全。（1分）9、路灯、楼道灯完好率不低于99%。（2分）10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。（3分）（四）协助维护公共秩序 （18分）1、住宅区各出入口24小时双人值勤，所有岗位均为24小时站岗，对外来人员实行登记管理。（4分）2、住宅区内按规定线路巡逻，每1小时巡查1次，监控设施中心24小时执勤，实施24小时监控。（4分）3、对进出住宅区的机动车辆进行管理，非小区车辆进行登记管理，地下车库有专人引导车辆通行、停放。（2分）4、对住宅区的装修等劳务人员实行办理实名出入证并登记进出管理。（5分）5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（3分）（五）保洁服务 （14分）1、每幢每层设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。（3分）2、小区内保洁实行专人区域负责循环清洁，其中园区道路、广场、停车场、绿地等每日至少清扫2次；园区灯杆、桌椅、小品每日清洁1次；首层和负一层大堂每日清洁2次，消防楼梯、楼梯扶手每日清洁1次；共用部位玻璃每周清洁2次；路灯、楼道灯每月除尘1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。（3分）3、住宅区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。（1分）4、各楼首层、负一层大堂大理石地面、各楼层公共区间大理石地面每月进行结晶养护1次，墙面每季度结晶养护1次，营销中心大理石地面，每周结晶养护1次。（4分）5、二次供水水箱按规定清洗。（2分）6、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。（1分）（六）绿化、生态水系养护管理 （11分）1、有专业人员实施绿化养护管理。（2分）2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，每天清除绿地杂草、杂物。（2分）3、对不存活绿植的按原品种、规格及时进行更换，草坪斑秃黄萎情况不得大于0.2平方米。（3分）4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（1分）5、适时喷洒药物，预防病虫害。（1分）6、对生态水系每天打捞杂物，每年至少清洗水系底部两次。（2分）九、其他1、本次投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。2、人员工资不得低于合肥市现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。3、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。