济南市政府采购竞争性谈判文件（服务类）项目名称： 物业管理 项目编号：JNCZ-JZ-2012-137 济南市政府采购中心2012年06月 目录第一部分谈判邀请函………………………………………………1第二部分投标人须知………………………………………………2第三部分项目要求…………………………………………18第四部分合同一般条款……………………………………………23第五部分合同格式…………………………………………………30第六部分附件…………………………………………………34 第一部分谈判邀请函济南市政府采购中心受托，就物业管理服务项目进行国内竞争性谈判，现邀请合格的投标人参加。一、采购人：济南市公共客运管理服务中心二、项目名称：物业管理三、项目编号：JNCZ-JZ-2012-137四、政府集中采购机构：济南市政府采购中心五、项目说明：电梯设备维修服务。详见采购文件第三部分六、投标人资格要求：详见政府采购文件第二部分、第三部分七、获取采购文件时间、地点及费用时间：2012年06月12日至2012年06月18日9:00—11:30,13:30—16:00（北京时间，节假日除外） 地点：济南市公共资源交易中心济南市政府采购中心标书发售窗口地址：济南市龙鼎大道1号龙奥大厦西侧C区一楼大厅招标文件工本费：0元/份，招标文件不再收取工本费。购买招标文件前请投标人使用已经注册并审核通过的帐号登录系统后，完成预报名。购买招标文件时请携带报价保证金退付表一份。下载地址：“www.jngp.gov.cn”→“资料下载区”→“其他下载区”（温馨提示：此区可下载公共资源交易中心进门介绍信）。八、接受投标时间、投标截止及公开投标时间：接受投标时间：2012年06月21日上午8时30分—9时30分交纳投标保证金时间：购买标书的同时，递交投标保证金。金额及缴纳方式详见采购文件。投标截止及公开投标时间：2012年06月21日 上午9时30分逾期提交或所提交的投标文件不符合规定，恕不接受。 九、递交投标文件及公开投标地点：济南市公共资源交易中心开标大厅联 系 人： 张岩电话： ****-********传真： ****-********邮编：250101 第二部分投标人须知一、说明1. 采购人系指济南市公共客运管理服务中心2. 政府集中采购机构系指济南市政府采购中心3. 合格投标人 3.1具有本项目服务供应或实施能力，符合、承认并承诺履行本文件各项规定的国内法人均可参加投标。3.2遵守有关的国家法律、法规和条例，具备《中华人民共和国政府采购法》和本文件中规定的条件：1）具有独立承担民事责任的能力；2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6）投标单位具备须具备国家认定的物业管理专业资质贰级（含贰级）以上，具有三年以上办公楼宇等相关物业管理经验，有良好的商业信誉，有协助业主处理上访事件的能力及安全保护的经验；7）投标应商对照采购文件进行自审，按照自愿原则购买标书；8）中心实施采购文件标前答疑制度，投标人如对采购文件有疑问或质疑的请在标书购买截止日期3日前提出，按责任由招标人或中心进行答复；9）中心确定为投标资格后审方式，由见证律师审核；10）参加投标的厂家或投标人必须是最终投标、签订合同的厂家或投标人；11）根据高检会（2004）2号文件要求，中心将投标单位的信息向检察机关申请行贿犯罪档案查询，中心依据查询结果（告知函），在评审中发现凡是有行贿犯罪记录的单位或个人，经查证属实的，取消其投标资格或者扣除一定的信誉分；12）本项目要求的授权书、质保函原件不作为合格投标人资质审查要求，但中标投标人须在发布成交公告七个工作日内提供授权书原件，如中标投标人不能按时提供授权书原件则中标无效。3.3 其它；3.4 本次采购项目不接受联合体投标。4. 投标费用无论投标过程中的方法和结果如何，投标人自行承担所有与参加投标有关的费用。二、采购文件5. 采购文件构成本采购文件共分六部分，内容如下：第一部分谈判邀请函第二部分投标人须知第三部分项目要求第四部分合同一般条款第五部分合同格式第六部分附件6. 采购文件澄清和修改6.1 任何已登记备案并领取了采购文件的投标人，均可要求对采购文件进行澄清，澄清要求应在采购文件要求提交投标文件截止时间 3日前以书面形式通知济南市政府采购中心，在规定时间以后提出的澄清要求将不予受理。6.2 济南市政府采购中心对收到的澄清要求将以书面形式予以答复，发给要求澄清的投标人。答复中包括所提的问题，但不包括问题的来源。6.3 在提交投标文件截止时间3日前任何时候，济南市政府采购中心无论出于何种原因，均可用补充文件的形式对采购文件进行澄清和修改。该澄清和修改作为采购文件的组成部分，将向已登记备案并领取了采购文件的所有投标人发出。澄清修改将向已登记备案并领取了采购文件的所有投标人发出，投标人在收到该澄清文件后应于当日内，以书面形式给予确认，逾期不确认视为认同。6.4 为使投标人有足够的时间按采购文件的要求修改投标文件，济南市政府采购中心可酌情推迟投标的截止与公开投标时间，并在提交投标文件截止时间前以书面形式通知各投标人，对所有投标人均具有约束力，而无论是否已经实际收到该通知。在这种情况下，济南市政府采购中心和投标人受投标截止期制约的所有权利和义务均相应延长至新的截止日期。三、投标文件编制7. 投标语言及计量单位7.1 投标人提交的投标文件以及投标人与济南市政府采购中心就有关投标的所有来往函电均应使用中文简体字。7.2 投标人所提供的技术文件和资料，包括图纸中的说明，应使用中文简体字。7.3 原版为外文的证书类文件，以及由外国人做出的本人签名、外国公司的名称或外国印章等可以是外文，但济南市政府采购中心可以要求投标人提供翻译文件，必要时可以要求提供附有公证书的翻译文件。7.4 除采购文件的技术规格中另有规定外，投标文件中所使用的计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。7.5对违反上述规定情形的，谈判小组有权要求其限期提供加盖公章的翻译文件或取消其投标资格。8. 投标文件构成投标文件由投标函、资格证明文件、投标报价文件、技术文件及商务文件构成。8.1 法定代表人或授权代理人签署的投标函（附件一）8.2 资格证明文件1） 经年检合格的营业执照副本复印件（加盖公章）；2）经年检合格的组织机构代码证副本复印件（加盖公章）；3）经年检合格的税务登记证副本复印件（加盖公章）；4）法定代表人授权书（附件二），如法定代表人参加投标，提供法定代表人证书复印件或身份证复印件（加盖公章）；5) 相关资质证书复印件（加盖公章）；谈判小组在需要时，可要求投标人在一定期限内提供资格证明原件。8.3 技术文件1） 服务方案；2） 服务承诺；3） 合理化建议；4） 服务要求偏离表（附件五）；5） 其他。8.4 商务文件1) 商务条款偏离表（附件六）；2）近三年完成同类业绩一览表（附件七）；3）供应商认为需要加以说明的其他内容。9. 投标文件装订与编写9.1投标人必须将投标文件（一份正本、五份副本）中的有关文件按上述顺序排列装订成册（胶装），并在首页编制“投标文件目录”。9.2 投标人应准备六份投标文件，一份正本和五份副本以及单独密封的开标一览表三份。在每一份投标文件上要注明“正本”或“副本”字样。投标人应保证投标文件正本与副本的内容严格一致，如果正本与副本不一致，以正本为准。9.3 投标文件正本和副本用A4幅面的纸张打印。9.4 投标文件应严格按照投标文件的要求提交，并按规定的统一格式逐项填写，不准有空项；无相应内容可填的项应填写“无”、“没有相应指标”等明确的回答文字。投标文件未按规定提交或留有空项，将被视为不完整响应的投标文件，其投标有可能被拒绝。9.5 因投标文件字迹潦草、模糊或表达不清所引起的不利后果由投标人承担。10.报价10.1本次报价非一次性报价。在谈判后根据谈判小组的要求再次报价。币种为人民币。报价含主件、标准附件、备品备件、专用工具、安装、调试、检验、培训、技术服务、运输、保险及因购买货物和服务所需缴纳的所有税费等全部费用。10.2 供应商报多包的，应对每包分别报价并相应填写报价一览表。供应商对报价若有说明应在报价一览表备注处注明。谈判小组不接受可选择的报价方案和价格。任何有选择的或可调整的报价方案和价格将被视为非响应性报价而被拒绝。10.3 最终报价在合同执行过程中是固定不变的，不得以任何理由予以变更。10.4 供应商免费提供的项目，应先填写该项目的实际价格，并注明免费。此项不计入总报价。10.5 其他。11. 投标文件签署11.1法定代表人或授权代理人必须按采购文件的规定在投标文件（正本、副本及各附件）、投标一览表上签字并加盖投标人单位公章，不得使用其它形式如带有“专用章”等字样的印章，否则投标将被视为无效。如投标人对投标文件进行了修改，则须由投标人的法定代表人或授权代理人在修改的每一页上签字或加盖公章。11.2 任何行间插字、涂改和增删，必须由投标人的法定代表人或授权代理人签字或加盖公章后才有效。12. 投标文件密封和标记12.1 投标人应将投标文件正副本、电子文档密封，并在封面明显处注明以下内容（密封件格式见附件十一）：1） 项目编号、项目名称、所投包号2） 投标人名称（加盖公章）、地址、邮编、电话、传真12.2 为方便开标，请投标人将三份“投标一览表”单独密封，并注明投标一览表，项目名称、项目编号、所报包号、投标人名称（加盖公章），与投标文件同时提交。12.3 每一密封件在封口处加盖投标人公章并注明“于2012年06月21日9:30时之前不准启封”字样。12.4 如果投标人未按上述要求对投标文件密封及加写标记，济南市政府采购中心对投标人提前启封概不负责。对由此造成提前开封的投标文件，济南市政府采购中心有权予以拒绝，并退回投标人。13. 投标保证金13.1 投标保证金是投标文件的一个组成部分，本次项目的投标保证金为人民币10000 元。13.2 投标保证金必须采用下列三种形式之一缴纳：电汇、现金、支票倒存；若交款单位名称与投标人名称不一致，由投标人出具书面证明，法定代表人或授权代理人签字并加盖公章。13.3 收款单位：济南市政府采购中心开户银行：中国建设银行经三路支行银行帐号：****************945513.4投标保证金用支票倒存、电汇方式缴纳时，必须在用途栏（款项来源）中注明项目编号，必须于购买标书时到济南市公共资源交易中心济南市政府采购中心保证金收取窗口持缴款凭证复印件换取收据；投标保证金用现金形式缴纳的，必须于购买标书时到济南市公共资源交易中心济南市政府采购中心保证金收取窗口直接缴纳并换取收据。投标人持济南市政府采购中心开具的投标保证金收款往来结算收据参加投标。13.5 未按前述各款要求提交投标保证金的投标被视为无效投标。13.6投标保证金采用电汇、拨款单方式退还。投标人于购买标书时当场提交保证金退付表。未按要求提交的，影响投标人报价保证金退付的，济南市政府采购中心不承担任何责任。若交款单位与投标人名称不一致，退款时，报价保证金退至投标人帐户。13.7未中标的投标人的投标保证金在中标通知书发出之日起5个工作日内无息退还，中标投标人的投标保证金将在签订合同生效后5个工作日内无息退还。14. 投标有效期14.1 从递交投标文件截止之日起，投标有效期为90日。投标文件的有效期比本须知规定的有效期短的投标将被拒绝。14.2 特殊情况下，在投标有效期满之前，济南市政府采购中心可以以书面形式要求投标人同意延长投标有效期。投标人可以以书面形式拒绝或接受上述要求。拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金；同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标保证金的有效期，但不得修改投标文件的其他内容。四、投标文件递交15. 投标文件递交时间和地点15.1 投标人代表必须在投标截止时间前将投标文件送达指定地点。如因采购文件的修改推迟投标截止日期的，则按济南市政府采购中心另行通知规定的时间递交。15.2 济南市政府采购中心将拒绝接收投标截止时间后送达的投标文件。16. 投标文件签收16.1 济南市政府采购中心于投标截止时间前接收合格的投标文件，投标人授权代表同时签字确认。16.2 投标文件须采用纸质形式，以电报、传真、电子邮件等形式提交的投标不予接受。16.3 对投标人提交的投标文件在投标截止时间后不予退还。17. 投标文件修改与撤回17.1 投标人在采购文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面形式通济南市政府采购中心。17.2 投标人对投标文件的补充、修改或撤回通知应按本须知规定编制、密封、标记和递交。17.3 撤回投标的要求应以书面形式提出，由投标人法定代表人或授权代理人签署，并在投标截止时间前送达济南市政府采购中心。17.4 投标有效期内不得撤回投标文件，公开投标仪式后撤回投标的行为将被记入不良记录名单，其投标保证金不予退还，投标人今后参与同类政府采购项目的机会可能会受到影响。五、公开投标与谈判18. 公开投标18.1 按照采购文件规定的时间、地点公开投标。公开投标由济南市政府采购中心主持，采购人、投标人和有关方面的代表参加。投标人法定代表人或其授权代理人应参加并签名报到以证明其出席。18.2 公开投标时，由见证律师检查投标文件的密封情况，并经投标人授权代表签字确认。 18.3 工作人员当众拆启投标文件，唱价员宣读投标人名称和其它主要内容。18.4 记录员将唱价内容分项记录，由投标人法定代表人或授权代理人签字确认。19. 组建谈判小组19.1采购人将根据本项目的特点组建谈判小组，其成员由采购人及有关方面的专家5人以上单数组成，其中资产评估、审计、会计、工程造价等方面的专家不少于成员总数的三分之二，谈判小组负责对投标文件进行评审，根据采购人的授权直接确定成交投标人。20. 谈判原则20.1 客观性原则：谈判小组将严格按照采购文件的要求，对投标人的投标文件进行认真评审；谈判小组对投标文件的评审仅依据投标文件本身，而不依据投标文件以外的任何因素。20.2 统一性原则：谈判小组将按照统一的谈判原则和谈判方法，用同一标准进行评审。20.3 独立性原则：谈判工作在谈判小组内部独立进行，不受外界任何因素的干扰和影响。谈判小组成员对出具的意见承担个人责任。20.4 保密性原则：济南市政府采购中心应当采取必要的措施，保证谈判在严格保密的情况下进行。20.5 综合性原则：谈判小组将综合分析、评审投标人的各项指标，而不以单项指标的优劣评定出成交投标人。21. 初步评审21.1谈判小组对投标人进行资格性检查。资格性检查指依据法律、法规和采购文件的规定，对投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，如果投标人出现没有按照要求提交全部资格证明文件或资格证明无效；未按要求提交投标保证金；投标有效期不足的；不参加投标仪式、谈判事宜的；联合体投标未提交联合体协议；未按照采购文件要求密封、签署、盖章等情况，其投标文件将被拒绝。21.2 谈判：谈判小组将与通过资格审查的每一投标人分别进行谈判。在谈判中，谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他投标人的技术资料、价格和其他信息。采购文件有实质性变动的，谈判小组将以书面形式通知所有参加谈判的投标人。21.3 符合性检查：指依据调整后的采购文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对采购文件的响应程度进行审查，以确定是否对采购文件的实质性要求作出响应。实质性响应的投标是指投标符合采购文件的所有条款、条件和规格且没有重大偏离或保留。21.4如出现下列情形之一的，视为对采购文件没有做出实质性响应，按照无效投标处理：1）投标文件中的服务方案、服务承诺明显不符合采购文件要求；2）投标人不参加具体谈判事宜；3）不符合法律法规和采购文件中规定的其他实质性要求的；4）其他。21.6 最终投标后，重大偏离不允许被修正，但谈判小组将允许修正投标中不构成重大偏离的地方，这些修正不会对其他实质上响应采购文件要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。21.7 谈判小组将拒绝被确定为非实质性响应的投标文件，投标人不能通过修正或撤销投标文件中的不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。21.8 最终投标后，对明显的文字和计算错误按下述原则处理：如果正本与副本不一致，以正本为准；如果以文字表示的数据与数字表示的有差别，以文字为准修正数字。如果大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；调整后的数据对投标人具有约束力，投标人不同意以上修正，其投标将被拒绝。 22.投标文件的澄清22.1 为有助于对投标文件进行审查，谈判小组有权向投标人询问。谈判小组通过随机方式确定参加谈判投标人的谈判顺序，所有成员集中与投标人按照顺序分别单独进行谈判。谈判小组有权以书面形式要求投标人对其投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作出必要的澄清、说明或者补正。但投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其法定代表人或授权代理人签字，并不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。投标人澄清、说明或者补正的内容构成投标文件的组成部分。投标人拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，谈判小组可拒绝该投标。22.2 如谈判小组一致认为某个投标人的投标明显不合理，有降低质量、不能诚信履行的可能时，谈判小组有权决定是否通知投标人限期进行书面解释或提供相关证明材料。若已要求，而该投标人在规定期限内未做出解释、作出的解释不合理或不能提供证明材料的，经谈判小组取得一致意见后，可拒绝该投标。23. 综合评审23.1 经初审合格的投标文件，谈判小组将根据采购文件确定的评审方法做进一步评定。23.2 谈判小组严格按照采购文件的要求和条件进行综合分析，比较投标，同时考虑以下因素：1)最终投标的合理性和客观性；2)整体服务方案的合理优化、先进性；3)服务响应及商务响应偏离情况；4)投标人资信情况和履约能力；5)投标人的经营业绩；6)优惠条件等；7)其他。23.3评审方法：本项目采用综合评分法（评审细则详见第三部分）。23.4 无论在评审过程中或其他任何时侯发现下列情形之一的，投标将被拒绝，济南市政府采购中心有权依法追究投标人的法律责任。1)提供虚假材料谋取成交的；2)采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；3)恶意串通投标的；4)其他任何有企图影响谈判结果公正性的活动。24. 确定成交投标人评标委员会根据招标文件确定的评标办法，评选出作为本项目的中标候选人或根据招标人的授权直接确定中标人。25. 评审过程保密25.1公开投标之后，直到签订合同止，凡是属于审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及成交意向等，均不向投标人或者其他与评审无关的人员透露。26. 投标人瑕疵滞后的处理26.1 无论基于何种原因，各项本应作拒绝处理的情形即便未被及时发现而使该投标人进入初审、综合评审或其它后续程序，包括已经签订合同的情形，一旦在任何时间被发现存在上述情形，则济南市政府采购中心均有权随时视情形决定是否取消该投标人的此前评议结果，或随时视情形决定是否对该投标予以拒绝，并有权决定采取相应的补救及/或纠正措施。26.2 若已经超过质疑期限而没有被发现且已经签订了相关的合同，之后才发现存在上述情形，经谈判小组/济南市政府采购中心再行审查认为其在技术、必要资质等方面并不存在问题而仅属于商务方面存在瑕疵的问题，且若一旦取消该投标人的此前评议结果或采取类似效果的处理措施将对本次采购更为不利，在此情形下准备考虑维持结果，谈判小组/济南市政府采购中心有权要求该存在瑕疵的投标人提供特别担保金用以承担可能产生的赔偿责任，若其拒绝提供该等担保或所实际提供的担保金额不足要求金额，谈判小组/济南市政府采购中心有权并且应当决定取消投标人的此前评议结果或采取类似效果的措施。27. 特殊情况下的处理方法27.1根据政府采购法律法规的有关规定，出现下列情形之一的，谈判小组将否决所有投标人的投标。1)出现影响采购公正的违法、违规行为的；2)因重大变故，采购任务取消的。3)其他。六、合同签订28. 成交通知28.1 成交结果将在中国山东政府采购网、济南市政府采购网及济南市政府采购中心网站上公布，确定成交投标人并发布成交公告，不再以书面方式通知未成交投标人。济南市政府采购中心对未成交的投标人不作未成交原因的解释。28.2 在投标有效期内，济南市政府采购中心将向成交投标人签发《成交通知书》。成交通知书是合同的一个组成部分。28.3 成交通知书发出后，采购单位改变成交结果，或者成交投标人放弃成交项目的，应当依法承担法律责任。29. 签订合同29.1 成交通知书发出之日起30日内，按照采购文件确定的事项签订合同。29.2 采购文件、成交投标人的投标文件以及谈判过程中的有关澄清、说明或者补正文件均为合同的组成部分。29.3 不按约定签订或履行合同，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。30. 履约保证金30.1本次采购项目的履约保证金为成交总金额的10%，合同签订后第一次付款时同时缴纳。七、律师见证费31. 中标人在签订合同前按中标金额的0.8‰向律师事务所交纳律师见证费或按中标金额的1‰向公证机关交纳公证费。八、处罚、质疑32. 处罚32.1 发生下列情况之一，投标人的投标保证金或履约保证金不予退还，并被列入不良记录名单，投标人今后参与同类政府采购项目的机会可能会受到影响：1)公开投标后在投标有效期内，投标人撤回其投标；2)成交投标人未按本采购文件规定签订政府采购合同；3)成交投标人与采购人订立背离合同实质性内容的其它协议；4)将成交项目转让给他人，或者在投标文件中未说明，且未经济南市政府采购中心和采购人同意，将成交项目分包给他人的；5)成交投标人不按要求提交履约保证金的；6)投标人其它未按采购文件规定和合同约定履行义务的行为。33. 质疑 33.1 投标投标人对采购活动事项有疑问的，可以向济南市政府采购中心提出询问，济南市政府采购中心将依法作出答复，但答复的内容不涉及商业秘密。33.2 投标投标人认为采购文件、采购过程和中标结果使自己的合法权益受到损害的，可以在知道或者应当知道其权益受到损害之日起7个工作日内，以书面形式向济南市政府采购中心提出质疑。33.3质疑文件应包括以下主要内容，并按照“谁主张、谁举证”的原则，附上相关证明材料。否则，济南市政府采购中心不予受理：（1）质疑项目名称、项目编号、包号、竞争性谈判或竞争性谈判资格公告发布时间、公开投标时间；（2）具体的质疑事项及法律依据（具体条款）；（3）质疑相关证明文件或证明材料；（4）质疑投标人名称、地址、联系方式（包括手机、传真号码）；（5）法定代表人签署本人姓名或印盖本人姓名章并加盖单位公章，或法定代表人特别授权加盖单位公章，并由参加采购项目的授权代表签署本人姓名或印盖本人姓名章等。33.4投标投标人不得虚假质疑和恶意质疑，并对质疑内容的真实性承担责任。投标投标人或者其他利害关系人通过捏造事实、伪造证明材料等方式提出异议或投诉，阻碍采购活动正常进行的，属于严重不良行为，济南市政府采购中心将提请财政部门列入不良行为记录名单，并依法予以处罚。33.5济南市政府采购中心在收到投标投标人的书面质疑后将及时组织调查核实，在7个工作日内作出答复，并以书面或在网站公告形式通知质疑投标投标人和其他有关投标投标人，答复的内容不涉及商业秘密。33.6质疑投标投标人对济南市政府采购中心的答复不满意，或济南市政府采购中心未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向济南市财政局投诉。33.7对于成交结果的质疑，以公布成交结果的日期为准，超过期限不予受理。九、保密和披露34. 保密和披露34.1 投标人自领取采购文件之日起，须承担本采购项目下保密义务，不得将因本次采购获得的信息向第三人外传。34.2 济南市政府采购中心有权将投标人提供的所有资料向其他政府部门或有关的非政府机构负责评审的人员或与评审有关的人员披露。34.3 在下列情形下：当发布成交公告和其它公告时，当国家机关调查、审查、审计时，以及其他符合法律规定的情形下，无须事先征求投标人或成交投标人同意而可以披露关于采购过程、合同文本、签署情况的资料、投标人或成交投标人的名称及地址、采购内容的有关信息以及补充条款等。对任何已经公布过的内容或与之内容相同的资料无须再承担保密责任。十、解释权35. 本采购文件的最终解释权归济南市政府采购中心，当对一个问题有多种解释时以济南市政府采购中心的书面解释为准。采购文件未做须知明示，而又有相关法律、法规规定的，济南市政府采购中心对此所做解释以相关的法律、法规规定为依据。 第三部分项目要求一、物业项目地理位置济南市城市公共客运管理服务中心（以下简称中心）位于经五路160号建筑面积约：3480平方米。院落面积约：1100平方米。二、物业管理要求1、进驻的物业管理公司须建立详细的物业管理档案、组织架构、人员录用等各项内部管理规章制度，规章制度需在中心备案。2、进驻的物业管理公司的一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策，中心有直接参与权与审批权。3、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，中心对物业管理公司的人员有直接指挥权。4、物业管理公司各类人员按岗位不同，要求着装统一，言行规范。5、要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。6、在安全保卫、消防安全、公共设施巡视监查等方面配备一定的专业人员。7、随时接受中心安排的一些临时性事务。三、物业管理内容(一)、安全保卫包括维护公共秩序、安全监控、巡查、门岗值勤、值班室来访登记、验证、报刊及信件收转、办公区域定时巡查、车辆停放秩序的管理等。1、 对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。2、 办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，控制闲杂人员随意流动。3、 重要出入口24小时值班、24小时监控。做到24小时有安全护卫人员巡查。 4、做好防盗、防火工作，确保无重大火灾、刑事责任事故发生。5、对突发事件有应急处理预案和措施，必要时及时报警并告中心综合科，防止事态进一步恶化，协助保护现场。6、协助处理上访事件及保障办公人员的人身安全7、保安人员有基本的消防安全知识，懂得使用消防设备8、与安全保卫相关的其他事宜。（二）　车辆管理1、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。2、各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。3、与停车管理相关的其他事宜。（三）清洁卫生1、办公楼内部的卫生清洁，包括办公楼内部的所有公共区域范围、楼层候梯间、走道、楼层公共卫生间、洗涤间、楼梯及各出入口、垃圾清运到指定收集点。2、院区室外道路、广场等场所的清洁。3、房屋立面、公共通道整洁，无堆放杂物现象。4、按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。5、负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清到院内固定地点。6、定期检查、灭杀蚊、蝇、鼠等虫害，并做到无滋生源。7、办公楼内部公共区域地面定期保养。8、污水设施排放通畅，定期检查化粪池、地下室等。9、在清洁卫生工作中消耗的物料工具（包含清洁用具，清洁用剂）等费用自负。10、与清洁卫生相关的其他事宜。（四） 办公会议服务1、领导办公室的卫生清洁。2、会议室的卫生清洁及会前准备、会中服务、会后清理等。3、与办公会议相关的其他事宜。（五）　绿化1、公共部分绿化管理养护。2、办公区室内和公共场所的摆设植物。3、节日时花摆放服务。4、与绿化相关的其他事宜。（六）其它1、会务管理及重大事件的参与，主要包括座椅、花木摆放，茶水准备、会议资料、标语横幅、座位牌等摆放，对重大节日、大型活动及上级领导视察等重大活动，配合进行相关工作。2、饮用纯净水的接收、分发管理。3、与物业管理相关的其他事宜。补充条款：一、服务时间：2012年7月1日至2013年6月30日二、人员配置（最低11人）其中：经理1人，保安6人（秩序维护员，45岁以下），会服1人，绿化、保洁2人，维修1人（持证上岗，水、电、暖、门锁等）。评分标准注：技术部分每项分优、良、一般三个等级打分。优：5-6分，良：3-4分，一般：1-2分。评分项权重一价格部分（30分）价格分在以满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评价基准价，其价格为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分＝(评价基准价/投标报价)×100×0.3二技术部分50分序号评分因素权重评分方式评分准则1物业服务的整体策划6专家评分根据是否参与现场踏勘、是否提交详细管理方案进行评分， 策划应包括对项目理解、服务需求分析、决策与措施、资源保障等要点。（优、良、一般）2拟采取的管理方式、工作计划和物资装备4专家评分根据管理方式中是否有针对性的运作模式、先进管理工具、内部管理机制及项目工作计划、物资装备等要点进行评分。（优、良、一般）3项目管理组织架构、人员的配备及培训6专家评分根据组织架构设置及部门职责、人员配置等要点是否满足招标人要求进行评分。（优、良、一般）4管理规章制度和档案的建立与管理6专家评分根据是否建立针对本项目的管理规章制度及档案建立管理等要点进行评分。（优、良、一般）5各项指标的承诺及采取的措施6专家评分根据投标人对项目服务承诺是否目标明确、措施是否有效评分。（优、良、一般）6环境管理8专家评分根据是否有完整的绿化、清洁、消杀管理制度及服务标准评分，包括日常清洁、绿化养护、四害消杀、垃圾外运、外墙清洗等工作要点及服务的质量评分。（优、良、一般）7秩序维护服务6专家评分根据是否有安全防范、保密管理、应急措施进行评分（优、良、一般）三综合实力部分30序号评分因素权重评分方式评分准则1综合实力（7分）7专家评分2011年度全国物业服务百强企业：前十强得7分，前二十强得5分，前五十强得3分，一百强得1分。按 “中国房地产TOP10研究组”发布的“2011年中国物业服务企业发展研究报告”中公布的企业排名为标准。)2企业信誉（7分）7专家评分获得济南市服务名牌得4分，获得济南市政府集中采购诚信供应商得3分，满分7分。3管理能力4专家评分1、在管项目获得国优（示范）称号每个得1分。2、专家按4分制打分。4同类项目服务经验10专家评分2009年1月1日至今每份合同金额50万及以上每份合同得2分，最多10分第四部分合同通用条款1、定义1.1 “合同”系指甲乙双方签署的、合同格式中载明的甲乙双方所达成的，包括所有的附件和构成合同的其它文件。1.2 “服务”系指根据合同约定乙方承担的专业服务。1.3 “货物”系指乙方根据合同约定须向甲方提供的一切设备、机械、仪表、备件、工具、手册和其它技术资料及材料。1.4 “甲方”系指与中标人签署合同的单位。1.5 “乙方”系指根据合同约定提供服务的中标人。1.6 “监理工程师”系指甲方为合同目的而委托的对服务项目实施监理/管理的并与之签订书面合同、在合同专用条款中指明的当事人。1.7 “现场”系指合同约定服务实施的地点。1.8 “验收”系指合同双方依据强制性的国家技术质量规范、行业规范和合同约定，确认合同项下的服务质量符合合同规定的活动。2、技术规范和技术说明2.1 本合同按合同中约定的技术规范和技术说明执行。2.2 若合同中无相应说明，则以国家有关部门最新颁布的相应标准及规范为准。3、投标报价清单3.1 投标报价清单应是本合同下合同价格的唯一和全部载体。但在任何情况下，投标报价清单中的工作内容的列项及其工程量只是估算工程量，不应被理解是对乙方合同工作内容的全部定义，也不能作为乙方在履行合同规定的义务过程中应完成的实际和确切的工程量。4、现场勘察应当认为，乙方在正式提交投标文件之前，已经对现场及其周边环境，以及甲方向乙方提供的可用资料进行了认真细致的全面勘察和检查。5、进场或开工5.1 乙方应按监理工程师/甲方发出的工程开工通知中约定的时间进场/开工。5.2 为了保证进场后能尽快实施工程，乙方应在进场前做好乙方认为必要和适当的任何准备工作。6、合同工期和竣工日期6.1 合同工期和竣工日期在合同专用条款中约定。7、文件版权7.1 甲方使用乙方的文件由乙方负责编制的项目服务文档的版权，应属于乙方财产，甲方为了服务项目的开工、运行、开展、变更、交付等目的，可以复制，使用此类文件。在征得乙方同意之前，甲方不得为了其他目的使用、复制乙方的文件或将之提供给第三方。7.2 乙方使用甲方的文件甲方发布给乙方的关于甲方的要求和其它文件的版权，应属于甲方的财产。乙方可为了合同目的复制、使用此类任何文件。在征得甲方同意之前，乙方不得为了其他目的使用、复制甲方的文件或将之提供给第三方。8、工程监理8.1 甲方有权委托具备相应条件的监理工程师/管理人员对服务项目的实施进行监理。除非在合同专用条款中已经注明，甲方应在签发成交通知书之日后14天内，在工程开工以前，将甲方委托的监理工程师的名称及其他详细资料以书面形式通知乙方。9、甲方的一般责任和义务9.1 对乙方的工作进行必要的监督和协调。9.2 除非合同另有约定，甲方有权委托监理工程师/服务监理员对服务进行监理，并对监理工程师的职责和权利进行定义，且相应的通知乙方。19.3 按照合同约定履行支付义务。9.4 履行合同中约定的其它职责和义务。9.5 遵守任何适用的法律、法规和规章。10、乙方的一般责任和义务乙方应履行合同中约定的责任和义务。10.1 乙方按照本合同完成的服务项目应完全符合合同并达到合同中约定的服务项目质量的预期目的。乙方的工作应包括合同中所约定的全部内容。10.2 乙方应为服务的准备、实施、竣工以及修补缺陷而提供所需的工作内容的照管、监督、劳务、设备、材料、施工机械、临时工程以及其他所有相关物品或工作。10.3其他经合同约定的乙方的责任和义务。11、合同价款及结算具体规定见合同格式部分条款。12、完工验收及移交12.1验收的条件12.1.1 只有当具备以下条件时，乙方方可申请竣工验收：⑴ 服务项目按合同约定实施完毕。⑵ 竣工资料齐备完整。⑶ 符合政府或有关管理机构规定的其他任何竣工条件。12.2 竣工验收12.2.1 如果乙方认为服务项目已具备工程竣工验收的条件，应通知甲方/监理工程师，各方应根据本条约定进行竣工验收。甲方要指定验收人员，全权负责验收签字工作，要将验收情况在验收书上如实说明，并亲笔签字。甲方要对自己的验收意见负责，如果验收意见与事实不符，应承担相应的法律责任。一方如对验收意见存在异议，可向当地质检（商检）部门申请检验，并出具检验证书，检验费用由主张方支付。验收通过后，甲乙双方共同在《济南市政府采购项目验收单》上签字和加盖双方单位公章，作为验收合格的依据。13、专利权乙方应保护和保障甲方免于承担由于服务项目相关的任何乙方的设备、材料、施工机械、工艺、方法、设计资料、项目成果等方面侵犯任何专利权、涉及商标或名称或其他受保护的权利而引起的一切索赔和诉讼，并应保护和保障甲方免于承担由此导致和与此有关的一切损害赔偿费、诉讼费、指控费和其他费用。14、售后14.1售后期限详见采购文件第三部分。14.2 保修范围合同中写明的或隐含的由乙方的任何义务产生的任何工作以及合同中虽未提及但可合理推论得到的对服务项目的稳定、完整、安全、可靠、有效运行、延续或为了符合及实现合同目的所必须的全部工作。15、误期赔偿如果因乙方责任未按合同规定工期竣工，乙方应承担误期竣工给甲方造成的一切损失。16、不可抗力18.1 除非合同中另有约定，在本条中，不可抗力系指甲方和乙方都不可预见、不可避免、不能克服的超出认识控制和防范能力的事件。这类事件使合同一方的履约变得不可能或非法。不可抗力包括：⑴ 天灾（地震、洪水、台风等）；⑵ 战争；⑶ 由于适用法律的变更或任何适用的后继法规的颁布导致本合同的履行不再合法；⑷ 其他合同双方一致认可属于不可抗力的事故。16.2 如果在合同生效日期后发生不可抗力事件，从而阻止合同中义务的履行，在该不可抗力影响的范围内，甲方和乙方均不应被认为违约或毁约。16.3 如果甲方认为某一事件已构成不可抗力并可能影响其履行义务，应在此事件发生时，立即通知乙方，并且只要合理可行，应继续履行合同中的义务。甲方还应将他的建议通知乙方，目的在于完成服务内容以及减少甲方和乙方任何损失。16.4 如果乙方认为某一事件已构成不可抗力并可能影响其履行义务，应在此事件发生时，立即通知甲方，并且只要合理可行，应继续履行合同中的义务。乙方还应将他的建议通知甲方，包括任何合理的履约替代方法。但未经甲方同意，乙方不得实施此类建议。16.5 如果不可抗力影响时间延续90天以上的，双方应通过友好协商在合理的时间内达成变更合同或解除合同的协议。17、税费17.1 根据国家现行税法执行。17.2 乙方在其合同价格中应包含政府或有关管理机构规定的税金、收费和基金。17.3 在中国境外发生的与本合同执行有关的一切税费均由乙方负担。18、转让和分包18.1 转让乙方不得部分转让或全部转让其应履行的合同义务。18.2 分包任何情况下，乙方不得将分包项目。19、合同修改任何情况下，甲乙双方不得对合同条款进行任何改动。20、通知本合同任何一方给另一方的通知，都应以书面形式发送，而另一方应以书面形式确认并发送到对方明确的地址。21、计量单位除技术规范中另有规定外，计量单位均使用国家法定计量单位。22、违约22.1 甲方或乙方不能按本协议条款约定内容履行自己的各项义务及发生使合同无法履行的行为，应承担相应的违约责任，包括支付违约金、赔偿因其违约给对方造成的全部经济损失。22.2 除非双方协商将合同终止，或因乙方违约使合同无法履行，违约方承担上述违约责任后仍应继续履行合同。24.3 如乙方违约，甲方有权从乙方提交的履约保证金中扣除违约金及其它费用，履约保证金不足部分，甲方保留追索的权利。22.4 如因一方违约，双方未能就赔偿损失达成协议，引起诉讼或仲裁时，违约方除应赔偿对方经济损失外，还应承担对方因诉讼或仲裁所支付的律师代理费等相关费用。22.5 按照合同规定应该偿付的违约金、赔偿金等，应当在明确责任后三日内，按银行规定或双方商定的结算办法付清，否则按逾期付款处理。23、仲裁23.1 甲方与乙方应通过友好协商，解决在执行本合同中所发生的或与本合同有关的一切争端，如果协商仍得不到解决，任何一方均可按《中华人民共和国合同法》规定，提交“济南市仲裁委员会”进行调解和仲裁。23.2 仲裁裁决应为终局裁决，对双方均具有约束力。23.3 仲裁费除仲裁机构另有裁决外应由败诉方负担。23.4 在仲裁期间，除正在进行仲裁的部分外，本合同其他部分应继续执行。24、适用法律24.1 本合同应按照中华人民共和国的法律进行解释。25、合同生效及其它25.1本合同为附条件生效合同，除甲乙双方签章，还应满足以下条件时合同生效，否则视为无效合同：1)经招标代理机构审核同意并加盖合同审核章。25.2 本合同一式五份，以中文书写，甲方一份，乙方一份，济南市政府采购管理处一份，招标代理机构二份。 第五部分合同格式资金编号：政府采购合同（竞争性谈判：服务类）项目名称:项目编号: 甲方:乙方:代理机构名称：济南市政府采购中心 合同生成日期： （甲方）所需 （服务名称）经（代理机构名称）以_________________谈判文件在国内以竞争性谈判方式进行采购。经谈判小组确定____________（乙方）为成交投标人。甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》和其他法律、法规的规定，并按照公正、平等、自愿、诚实信用的原则，同意按照以下条款和条件，签署本合同。一、本合同由合同文本和下列文件组成1、合同一般条款2、合同特殊条款3、采购服务内容4、合同补充条款或说明二、服务的名称、内容____________________________________________________________________________________________________________________________________________（可后附详细服务内容）三、合同金额合同总金额：人民币 （大写）人民币 （小写）四、付款1、付款途径：货款由济南市政府采购专户支付。2、付款方式：第一季度满后拨款至总价款的100%。第一次付款乙方同时缴的10%的履约保证金。履约保证金在服务完成后无质量问题验收合格后无息退还。付款时由采购人通过济南市政府采购管理系统报送《济南市政府采购项目验收报告书》、《济南市政府采购项目资金支付申请表》办理支付手续。五、时间、地点、验收方式1、服务时间：合同生效后于以前履行服务。2、服务地点：甲方指定地点。3、验收方式：采购人自行组织验收 。六、履约保证金履约保证金在服务期满验收合格无质量问题后，填写《济南市政府采购项目验收报告书》，15日内无息退还。七、合同生效本合同为附条件生效合同，除甲乙双方签章，同时加盖济南市政府采购中心合同审核章后，合同生效。 八、合同保存本合同一式五份，甲方一份，乙方一份，济南市财政局政府采购管理处一份，济南市政府采购中心二份。九、违约条款（1）合同一方违约，违约方向对方支付违约金，违约金额为成交金额的10%。中标人违约，直接从履约保证金中扣除；采购单位违约，从采购款项中扣除。（2）成交投标人给用户造成的实际损失高于违约金的，成交投标人应给用户对高出违约金的部分予以赔偿。（3）成交投标人迟延履行合同、不完全履行合同或提供的服务不符合谈判文件的要求，除支付违约金外，仍应实际履行合同或重新提供符合要求的服务。（4）其它未尽事宜，以《中华人民共和国合同法》规定为准。十、合同发生纠纷时，向济南仲裁委员会提起仲裁。甲方（公章）： 乙方（公章）：法定代表人或授权代理人：（签字）法定代表人或授权代理人：（签字）开户单位： 开户单位：开户银行： 开户银行：帐号： 帐号： 地址： 地址：邮政编码： 邮政编码：电话： 电话：签订时间： 签订时间：此处加盖济南市政府采购中心合同审核章，并签署日期（同时甲方、乙方、采购中心加盖骑缝章） 第六部分附 件附件一：投 标函致济南市政府采购中心：经研究，我们决定参加项目编号为的 采购的竞争性谈判采购活动并提交投标文件。为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任。1、我方提交的投标文件，正本一份，副本份。2、如果我们的投标文件被接受，我们将履行竞争性谈判采购文件中规定的每一项要求，并按我们投标文件中的承诺按期、按质、按量提供服务。3、如果我们中标，我们坚决服从济南市政府投融资管理办公室管理，接受政府相关部门的监督。4、我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。5、我们同意按采购文件规定交纳保证金、成交服务费、公证费，遵守贵机构有关采购的各项规定。我方若未成为成交投标人，贵机构有权不做任何解释。7、我方的投标文件自投标文件递交截止之日起有效期为90日。8、与本投标有关的一切正式往来通讯请寄：地址：邮政编码：电话：传真：开户单位：开户银行：帐号：投标人单位全称（印章）法定代表人或授权代理人签字：年 月 日附件二：法定代表人授权书法定代表人授权书本授权书声明：注册于 （国家或地区的名称）的 （公司名称）的在下面签字的 （法定代表人姓名、职务）代表本公司授权在下面签字的 （授权代理人的姓名、职务）为本公司的合法代理人，就贵方组织 的项目（项目编号： ），以本公司名义处理一切与之有关的事务。　　本授权书于__________年_____月______日签字生效，特此声明。投标人全称（公章）：法定代表人签字________________被授权人签字__________________ 附件三：报 价 一 览 表（须单独密封，用于公开报价）项目编号：供应商名称（公章）： 法定代表人或授权代理人签字： 单位：元总 价总报价大写：小写：项目负责人姓名：职称级别：其他：其他优惠及承诺对采购文件的认同程度备注：1.本报价一览表必须单独密封（一式三份），否则按无效报价处理年 月 日 附件四：报价明细表项目编号：供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：附件五：服务要求偏离表服务要求偏离表需按照招标文件项目说明服务要求部分逐项列明，存在偏离的注明偏离情况，无偏离的写明“无”。项目编号：供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：序号服务要求采购文件条款号采购文件要求报价文件响应偏差内容说明年月日附件六：商务条款偏离表项目编号：供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：序号采购文件条款号采购文件的商务条款报价文件的商务条款说明年月日 附件七：近三年完成同类业绩一览表使用单位项目名称规模服务周期合同价格（万元）服务质量注：本表可按同样格式扩展附件八：封面格式封面格式 投标文件（正本）项目编号：项目名称：所报包号：投标人名称（公章）：地址：邮编：电话：传真： 投标文件（副本）项目编号：项目名称：所报包号：投标人名称（公章）：地址：邮编：电话：传真： 投标一览表项目编号：项目名称：所报包号：投标人名称（公章）：资质证明文件项目编号：项目名称：所报包号：投标人名称（公章）：封口格式：………………………于 年月日 时之前不准启封（公章）………………………