成都市：成都市树德中学外国语校区物业管理服务采购项目投标人资格性条件、技术参数及商务要求预公告 (2012年7月4日17时0分截止)
预审公告标题： 成都市树德中学外国语校区物业管理服务采购项目投标人资格性条件、技术参数及商务要求预公告
采购项目名称： 成都市树德中学外国语校区物业管理服务采购项目
采购项目编号： 成都市政采招[2012]056号 公告发布时间： 2012年6月27日16时57分
行政区划： 成都市 采购方式： 公开招标
　　　　　 采 购 人： 采购包个数： 1
委托招标单位/
采购中介机构名称： 本级政府采购中心 中介机构编号：
更正公告： 无
采购内容：
申请人资格：
公示截至时间： 2012年7月4日17时0分
联系人/联系方式： 采购人：成都市树德中学
联系人：宋老师
联系电话：***-********
集中采购机构：成都市政府采购服务中心
联系人：李琴、何晓军
联系电话：********、********
地址：成都市政府采购服务中心（成都市少城路25号少城大厦2楼）
其它内容： 各潜在投标人：
成都市政府采购服务中心受成都市树德中学的委托，拟对成都市树德中学外国语校区物业管理服务采购项目进行公开招标。为确保政府采购当事人的合法权益，现就该项目的商务、技术要求及投标人资格条件等广泛征求各方面的询问和意见，如有异议，请于2012年7月4日下午17：00前以书面形式提出，联系方式见附件。

成都市政府采购服务中心
二〇一二年六月二十七日

附件
成都市树德中学外国语校区物业管理服务采购项目投标人资格

性条件、技术参数及商务要求
1.1项目概况
校区位置：外国语校区用地位于成都市锦江区百日红西路398号，占地118亩。
新校区包括教学区、运动区、生活区、对外交流中心，总建筑面积74675m2
外国语校区2012年秋季开始，高中22个班，初中18个班，包括国际部在内师生人数将达到2600人。总指标：
总建设用地面积： 79002㎡
建筑总面积： 74675㎡
1、教学实验楼建筑面积： 21748㎡
2、对外交流中心建筑面积： 10980㎡
3、学术交流中心建筑面积： 3905㎡
4、体育馆建筑面积： 4859㎡
5、食堂及附属公寓建筑面积： 8184㎡
6、后勤办公建筑面积： 3202㎡
7、男、女生宿舍建筑面积: 24997㎡
8、校园书市、超市： 435㎡
绿地率： 30％
机动车位： 130个
1.2物业管理项目技术、商务需要
1.2.1物业服务采购技术需求
1.2.1.1安全管理需求
1、人员素质要求
安全管理人员年龄在22至45岁之间，应具备高中及以上学历，具有学校物业管理经验。主管人员应具备中专及以上学历，有较强的组织协调和沟通管理能力，严格管理，工作积极主动，服务意识强，责任心强，具有较强敬业精神。保安人员应具备由公安系统认可的保安公司颁发的“保安员证”或房管部门认可的物业部门颁发的“秩序维护员证”。
2、门岗管理要求，严格执行学校相关规章制度。
（1）主要职责是实施学校大门24小时值班及教学楼、实验楼、师生公寓和校园的巡逻。礼仪岗位应保持良好的形象，实行站岗制，登记岗位实行座岗制，并负责人员引领。
（2）熟悉学校基本情况，包括教师数量、相貌特征、学生数量、常规出入时间及周边环境的掌握了解。
（3）根据学校学生管理的有关规定，教学期间学生出入一律凭学校盖章的出门条才能放行，若有违规学生应与相关部门及时联系，防止学生强行出校。
（4）谢绝外来人员推销，阻止其他闲杂人员进入学校，来访人员需持有效证件进行登记。遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士，应立即敬礼，并将人数、单位等情况做好记录备查，引领客人到学校相关部门。若遇家长咨询读书事宜，应热情接待，配合学校做好招生宣传工作。
（5）对外来车辆必须进行仔细检查、登记车牌号，严格控制噪音污染，防止校园内车辆人为破坏和被盗，若有车辆损坏、被盗，将承担相应的赔偿责任，尤其在学校举行大型活动和大型考试期间，应有专人管理内外车辆的停放，以确保校园内交通畅通。
（6）严格做好物品出门登记工作，发现可疑人员及时与学校保卫处联系。
（7）根据学校安排，服从保卫人员调配，做好学校各项活动的安全保卫工作。
（8）保证监控系统的正常运行，出现故障及时向学校报修。
3、巡逻管理要求
（1）对校园进行24小时安全巡查，重点部位如教学楼应蹲点守护，仪容整洁，文明巡查。
（2）巡查内容主要包括：消防设备的完好性，公共设施有无损坏，学生有无抽烟现象，有无学生、人员翻越围墙现象，有无损坏校园景观乱画、乱写现象，教学楼、实验楼和图书馆门窗、灯关否，天花板及悬挂物有无安全隐患，校园内有无打架斗殴现象，有无可疑人员，并做好巡查记录，对值班、巡查中发现的问题及时处理，视情况向相关部门报告。
4、消防管理要求
（1）建立消防组织机构，确定义务消防人员名单。
（2）配合学校举行消防演练，让员工熟悉消防程序。
（3）每月进行消防设施检查，确保消防设施设备的完好性。
5、应急处理
（1）建立突发事件反应预案，以便在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。
（2）建立火灾反应预案，以便火灾发生时迅速地进行扑救工作，在最大限度内减少损失。
（3）承担学校大、小型活动（如体育节、艺术节、德育研讨会、教学研讨会，迎新活动等）的临时性搬抬任务。
6、校园财产安全要求
（1）建立校园财产安全巡查机制，对学校重点区域、重要设备重点监控。
（2）对出校门的贵重物品进行必要的巡查机制，并与相关部门取得联系，做好记载把好出门关。
（3）由于工作不到位所造成的财产损害、被盗，物业公司将承担相应的赔偿责任。
1.2.1.2.环境卫生管理要求　
1、人员素质要求
管理人员年龄在22至50岁之间，责任心强，工作积极主动，服务意识强，有较强的敬业精神。
2、清洁标准
“四净”标准： 楼面净，道路、地面净，标识、宣传牌/栏净，厕所净。
3、环境服务要求
（1）上岗人员必须仪容端庄、仪表整洁、礼貌服务。
（2）设立完备的清洁岗位，在规定时间内，始终保持有岗、有人、有服务。
（3）定岗、定人、定时进行楼道、厕所、公共区域的清洁服务工作，服务规范，程序完善。
（4）达到三级物业管理的保洁标准。
4、环境服务质量具体要求
（1）校园、教学楼和综合楼保洁要求
学生在校期间，每天对学校校园、教学楼和综合楼进行清拖和保洁，对校园卫生进行不间断巡视、清扫，捡拾杂物，路面、场地、绿化区无垃圾、杂物，无卫生死角；保持卫生箱外表干净，校园内硬化地面无痰渍、污渍，厕所洁净无异味，楼道瓷砖无浮灰，公共区域内的门窗无污迹。
（2）会议室、礼堂和公共教室保洁要求
保洁人员应做好会议室、礼堂和公共教室会（课）前后的清洁整理工作，保持地面无垃圾，桌椅整齐无灰尘，确保各种会议、大型考试的正常进行。
（3）垃圾清运要求
每天清除校园垃圾，并将垃圾堆放于学校指定地点。做到垃圾日产日清，保持校园垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾，对垃圾箱每天清刷，做到箱体清洁无污迹、无损坏。
（4）卫生防疫要求
按照要求负责全校范围内的灭蚊虫喷药工作。
1.2.1.3.维修管理要求
1、人员素质要求
水电等的维修是专业性较强的工作，上岗人员应经过专业培训，具备一定的专业知识，同时应具有上岗资格证。
2、维修档案管理要求
建立完备的设备账册、设备技术档案，设立设备管理卡，执行设备责任人制度。
3、配电设备的管理与维修要求
承担配电房各种电气设备的操作和维护，保持变配电设备的完好性。做好配电房的清洁工作，每日填写运行记录，每月对配电房进行全面检查，每年进行一次相关设备的检测，做好检测记录。妥善保管配电操作工具，每年进行一次全面检测。配电设备出现故障应及时维修，确保学校工作的正常开展。
4、消防设备的管理与维修要求
积极配合学校进行消防安全检查，每周检查一次消防栓箱、消防水阀等消防设备是否完好、齐全，出现故障予以及时维修。定期进行消防演习，增强消防意识。每日填写工作记录，建档备查。
5、各类水电管理与维修要求
每日巡视水电等公共设施设备，发现故障及时维护改换（如水龙头、管件、灯管理、灯泡、灯座等），工作中与学校各部门保持联系，随报随修。各班级发现门窗、桌椅等公物的损坏，应及时维修，维修合格率100%。每周进行至少一次的水、电、气管线、闸阀及开关、灯具的全面检查和维修，并作好检查记录。
6、电梯设备的管理与维修要求
具备电梯等特种设备操作证，能及时处理电梯小故障，与电梯维保单位一起定期对电梯进行维修保养。
1.2.1.4.绿化维护管理
严格执行学校相关规章制度，全面负责校园绿化区的日常养护，制定切实可行的养护计划和管理措施，适时对花木、草坪进行修剪、施肥、防治病虫害、养护和浇水，清除绿化区杂草。在维护原有绿化的基础上，对学校提供的绿化租赁花卉进行摆放，使校园内空气清新自然，环境舒适怡人。
1.2.1.5锅炉工
人员素质要求：锅炉工是专业性较强的工作，上岗人员应经过专业培训，同时应具有上岗资格证。具备锅炉的专业知识和锅炉运行的操作经验、技术熟练，严格执行学校相关规章制度。
1、掌握设备的基本参数、构造和工作原理以及运行特性，并掌握经济运行方式，能够做好运行分析和设备的反事故措施，要加强设备的保养、维护和安全操作制度，防止设备发生异常损坏。
2、保证学生公寓用水的正常开放，注意水温，要防止烫伤人员。
3、做好锅炉设备、压力容器等的定期检查，及时做好水处理工作，及时做好锅炉设备的保养和管道维护工作，提高设备运行质量。每天做好锅炉房内外清洁卫生工作，保持每星期清查一次水箱、管道水垢要定时处理。
4、锅炉工必须严格按章操作，履行好岗位职责，不迟到、不早退，严禁上班酗酒和擅自离岗。
5、确保锅炉房安全运行，要做到勤看、勤查、勤听、勤联系。每天必须认真填写锅炉运行日志和安全生产日志及事故管理台帐。对锅炉出现的任何事故必须上报，不得擅自处理或隐瞒不报，并由考核人在现场进行事故分析和事故维修指导。
1.2.2物业管理商务要求
1.2.2.1.项目经理管理能力要求
⑴学校引进的项目经理年龄应在30至45之间，应具备大专以上学历，具有重点中学学校物业管理4年以上经验，有较强的组织协调和沟通管理能力，工作积极主动，服务意识强，爱岗敬业。
⑵在物业公司进场之前，树德外国语校区物管项目项目经理应与学校进行全面接触，并向学校陈述物业服务方案，经学校采购小组考核同意后，方能决定采购物业公司最终选择。
⑶若项目经理在学校工作中未能达到考核陈述要求，学校有权要求物业公司更换项目经理。
1.2.2.2.物业服务项目人员要求和最低工资要求
树德中学外国语校区物业人员2012至2013年度配置及要求，核定物业公司最低编制43人，其中，
岗 位外国语校区
1、管理人员（驻场经理、安保主管、保洁主管）3人
2、保安16人
3、保洁员17人
4、维修工（水电工、木工，含工程维修组长）3人
5、锅炉工2人
6、绿化工2人
共计：43人

核定物业公司员工最低工资标准不得低于当年政府相关部门公布的最低工资标准。
清洁用具及低值易耗品由物业管理公司提供，维修、绿化、材料由学校提供。
1.2.2.3.付款方式与考核奖励要求
学校相关部门每月对物业服务效果进行考核，达到合同约定要求的，按月以支票方式支付90%。
每月学校将从物业服务费中预留10%作为奖励基金，该奖金全部用于学校物业管理人员奖励支出。具体支付金额由项目经理根据每个员工的具体表现，由其以现金方式支付给优秀员工。
1.2.2.4.履行合同时间
物业服务周期为三年，物业合同一年一签。学校每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求则学校有权适当扣减费用，累计三月考核不合格，视为年度考核不合格，学校有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。（附每月考核表）
其它相关要求：
1、学生放假期间（全年学生放假时间约2个月）物业公司根据工作量安排留守工作人员，保持学校的物业管理正常运行，管理目标不变。
2、物业公司人员着装上岗，标志明显，特殊岗位如水电工等需持证上岗。安全护卫人员要求在校居住。保洁工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准、检查标准。
3、按照学校划定的工作范围、工作内容及管理目标成立相关机构，制定相应工作流程、工作制度、监督考核办法，合理安排人员，科学管理，严格要求，达标运行。学校分管领导、职能部门负责监督、检查、指导，发现问题及时沟通、整改，规范运行。
1.3其它相关事宜
1、在报价文件中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应。
2、双方签订物业托管协议，明确各自的权利、义务及责任，切实履行协议内容
　　3、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
　　4、物业公司对员工的疾病和人身安全负责。
5、学校提供物业管理办公用房及部分住房。

1.4考核标准及要求请参照下表要求：

物 管 公 司 考 核 情 况 表
合 同
条 款目 标 管 理
检查情况及存在问题

校园公共秩序校园安全稳定，保持正常的教育教学秩序（保安巡查是否到位履职；门口人员、车辆、物品出入管理是否严格，无关车辆、社会闲杂人员是否进入校园；安全隐患是否一周排查一次；重大活动是否按要求协助学校做好安全工作；突发事件是否在第一时间赶到现场妥善、有效处理）
车辆停放保持校园道路畅通（ 有无堵塞通道的现象）
严格对机动车车辆进出登记（车辆进入校园是否发证、出校门收回证件并登记、校外无关车辆有无进入校园的现象）。
机动车车辆、非机动车车辆停放秩序的管理（学校教职工、中函培训、组织的大型考试是否有保安指挥按规定停放；事前是否提醒车辆驾驶员出入校园按5公里/小时行驶）

考 核 物 管 公 司 情 况 表（续）
合 同 条 款目 标 管 理检查情况及存在问题
校园绿化养护与管理 绿化整洁、长势较好，无病虫害
设施设备的日常养护、运行和管理，桌椅门锁及小水电的维护线路畅通，电路、给排水管线及设备附件均能正常工作，安全运行；日常维护、维修及时。
公共环境卫生保洁率达98%
地面干净、整洁
楼道、天台、大厅、操场等公共场所不定时清扫保洁（楼道无痰迹、垃圾、纸屑、天台无灰尘、蜘蛛网等）
卫生间每日清扫，不定时保洁（卫生间小便槽无垃圾、烟头，大便槽无大便、玻璃无灰尘等）
校园内垃圾每日清理（校园内无树叶、垃圾、纸屑，垃圾桶晚9：00以前清理完）
总体情况
备 注1、考核结果请如实填写。2、每月检查1次，签字确认。3、总体情况：填100分、90分、80分、70分、60分五种分值。（100-90分为优秀，80-70分为良好，60分以上为及格）
检查人 检查日期： 年 月 日

1.5合格投标人的条件
1.具有独立承担民事责任的能力；
2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
4.具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5.参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。；
6.在中华人民共和国境内依法登记注册，登记地位于成都市并有效存续的，具有独立法人资格的供应商；
7.具有国家建设行政主管部门颁发的物业管理三级资质证书（提供资质证书复印件）；
8.具有从事物业管理3年以上物管工作经验；
9.在采购中心购买招标文件并登记备案的。
本次招标不接受联合体投标
1.6联系方式
采购人：成都市树德中学
联系人：宋老师
联系电话：***-********
集中采购机构：成都市政府采购服务中心
联系人：李琴、何晓军
联系电话：********、********
地址：成都市政府采购服务中心（成都市少城路25号少城大厦2楼）
备 注：
附 件： 无
采购公告： 暂无