苏州大学学生宿舍委托管理招标书


为加强苏州大学学生宿舍管理工作，提高物业服务质量，创建安全文明、和谐有序的生活与育人环境，完善宿舍社区各项工作，现拟对2012年度学生宿舍的委托管理实行公开招标，现将招标事项说明如下：

一、招标管理的有关内容

1、本次招标范围为苏州大学本部、东区、北区、独墅湖校区69幢学生宿舍，共按三个标段进行招标：

（1）第一标段：本部、东区、北区学生宿舍；

（2）第二标段：独墅湖校区一期及801楼（部分楼层）；

（3）第三标段：独墅湖校区二期

各校区宿舍基本情况：

普通宿舍每幢设配电房一间，每间寝室住5－6人；公寓宿舍每幢设配电房1间，每间寝室住4－6人。除原建筑设施及公用设施外，有的还包括如下设施：组合式写字台、书櫉、多用柜、脸盆架、双人床或单人床、椅子或凳子、电风扇、空调、网络接口、电话机接口等。

2、委托管理内容：

（1）宿舍及其内所有公用设施、设备的管理、维护。

（2）宿舍范围内及周边地区的环境卫生、停车秩序及绿化维护工作。

（3）宿舍范围内的消防、安全、保卫及其它相关工作事项。

（4）学生在宿舍内日常行为的教育、管理及服务工作。

（5）学生宿舍人文环境建设工作（含思想文化建设及其他精神文明建设事项）。

二、投标单位必需具备的基本条件

1、投标单位必需具备独立法人资格，注册资金不低于50万元人民币或者三级及以上资质；

2、管理团队中应有不少于学历为大专及以上管理人员4人；

3、承诺服从学校管理、诚实合法守法经营；

三、受托管理方的权利和义务

1、受托方（乙方）有权按委托方（甲方）提出的标准、要求自行选聘宿舍的各类管理人员（所聘工作人员必须经过规范化、系统化的专业知识培训并在管理过程中进行应用），优先聘用甲方推荐的退休教职工参与管理。并制定切实可行的内部管理规章制度，加强人员管理，努力提高服务质量和管理水平。经费独立核算，自负盈亏。

2、乙方应自觉履行所作承诺和所确定的管理服务项目及质量标准，依据《苏州大学学生宿舍管理细则》及其他相关的学生工作制度与条例，实施服务、管理、育人一体化全方位管理。在管理过程中，乙方必须根据甲方管理工作模式、手段、方法更新的需要，及时有效的调整其工作，以满足科学管理的要求。

3、乙方应自觉遵守甲方的有关规章制度，并依据合同接受甲方的监督、检查和协调，对甲方提出的问题及时进行整改。

4、受托管理期满，如乙方不再续管，必须完好归还甲方所提供的一切设施、设备。

5、本期受托管理保证金为每幢学生宿舍壹万元，委托管理期满如乙方不续管，甲方予以退还（不计息）。如乙方管理不善而造成设施、设备损坏，可以修复的扣除维修费后其余保证金退还给乙方；无法修复的按其原价扣除后退还给乙方，以保证设施和设备的完好率。如因施工质量或设备自身质量问题造成的损失，在保修期内，一律由甲方配合乙方督促工程建设方予以保修。

6、乙方不得将宿舍及其内所有设备、设施进行出租、转租或利用其进行其他营利活动，也不得转让给第三方管理。乙方为学生提供的有偿服务项目及收费标准，必须事先经甲方同意并接受甲方的监督。

四、委托管理范围、目标及内容

（一）委托管理范围：

见上述标段。

（二）委托管理目标及要求

1、乙方为甲、乙双方及物业使用人（入住学生）提供高水准、高品位的物业管理，创造人文化的服务，保证宿舍物业的完好性和正常运行。甲乙双方将以此作为乙方对宿舍楼物业管理质量重要评价指标之一，并努力创建江苏省高校文明宿舍。

2、乙方应以ISO9001国际质量保证体系为基本标准，对该物业管理运作制定各项操作规范，以严密的质量规范，确保对学生宿舍提供一流的现代化管理服务，从而实现上述目标。

（三）委托物业管理服务具体事项：

乙方应认真履行管理职责，按照现代学生宿舍管理要求，实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的管理模式，为甲乙双方、物业使用者（入住学生）提供居住、生活等活动所需的不同层次物业管理服务，甲方委托乙方管理的内容（包括但不限于）如下：

1、建筑物管理。定期做好建筑物的检查、维修保养工作，防止并及时制止各种对建筑物侵蚀、损害现象的发生，使建筑物各部分处于完好状态。

2、设施、设备管理。正确使用、操作各种设施设备，包括该物业弱电系统、电气系统、通讯系统、消防系统、空调系统、给排水系统等（维保期内，乙方配合甲方与施工单位联系保养事宜），落实设备每日巡视、点检和保养工作（含甲方投资的风扇、热水器等），使各项设备处于良好的运行状态。制定保养维修计划，建立设备维修档案，确保设备管理连续性。协助甲方搞好该物业的竣工验收及接管工作，清点物品数量，检查施工质量。对工程保修期内存在的工程质量问题，以备忘录形式列示，确保维护业主合法权益。

3、维修保养管理。乙方负责共用设施、设施的养护、运行和管理，包括：空调系统（非专业维修保养、每月定期清洗空调过滤网）、上下水管道、落水排污管、共用照明、水磊房、消防设施、高低压配电设施、避雷设施等。乙方保证公共设施设备的维护、正常运行，水电工每巡查1次以上，每月定期保养，开通24小时服务热线，维修及时率、维修完好率达95%以上。制定物品赔偿制度，定期检查设备设施，发现人为损坏的情况，追究使用者责任，并由使用人承担修复费用（需修复恢复至原状），报甲方备案，必要时由甲方协助。所有维修项目均需通过后勤报修系统统一报送、确认，如果属于小修理，更换物件的规格、型号、品牌等应与原来的保持一致，且修复恢复至原状。上述小修复指每次单项维修费用（包含人工材料费用）在300元（含）以下的修理活动（设施设备在质保期内的，由质保施工单位承担其质保责任，具体维修事宜由乙方组织，甲方配合）。300元以上的修理，须事先报甲方同意。维修经费按学校现有的定价标准由学校承担。

4、资产管理。协助甲方做好该物业内资产清点、交接、登记工作，负责物业内所有资产的日常保管维护、追查损坏责任等管理工作。严格按照甲方资产管理制度来操作管理。建立更新资产台账，确保资产完好性，完好率达100%，且处于良好使用状态。每月做好资产清点记录，按甲方要求编制、递交资产管理报表。受托期限，由于乙方管理不善等原因造成甲方资产缺损的，乙方须及时向甲方汇报，赔偿甲方因此遭受的损失并承担相关责任。

5、学生宿舍管理。按照国家教委等部门有关规定及甲方的要求，结合苏州 区学生宿舍的特点，制定本物业学生宿舍管理制度，维护甲方和物业使用人的权益。

6、护卫管理。设立门卫值班员，严格确保每天安排专人24小时值班不断人；每天定时做好24小时安全巡视工作，严格监控室值班、巡卫巡视工作制度，防止治安案件发生。对接管范围内的设施设备进行妥善保管，严防人为破坏，对出入物品严格询问、登记备案，确保学生宿舍内资产的安全，维护区域内公共秩序，及时整理自行车。

7、用电安全管理。严格执行每周一次进入全部学生宿舍进行用电安全与卫生检查、登记、汇总与通报制度。对于违禁电器按规范做好收缴、保管、领取等工作。

8、严格空调专项管理。每周入室对空调使用情况进行统计、核准，严格按《苏州大学学生宿舍空调使用须知（2012版）》执行。

9、消防管理。贯彻预防为主方针，健全各项防火规章制度，实行24小时消防值班和监视检查，定期检查消防设施，确保其运行正常，及时发现并消除火灾隐患及不安全因素，防止火灾事故发生。

10、清洁管理。乙方负责楼内公共设施设备、公共通道、走廊、车库、楼梯及室外停车场、周边绿化带等的清洁卫生，同时包括物业使用人每学期结束或变更宿舍时的清洁卫生和家居搬运、检查维修等工作。每天不间断做好室内外的保洁工作、垃圾清运工作，为甲方及物业使用者提供整洁卫生的工作、学习环境。

（1）室内包含：通道及大厅内饰物、楼梯、公共洗手间、公共开水房、车库、垃圾间等公共区域。宿舍房间内大便池每学期清洁一次。

（2）室外包括：围墙范围内的区域保洁；所有外墙定期清洁；外立墙3米以下日常保洁范围。

11、财务管理。建立用水、用电管理制度，制定节水、节电计划，进行合理有效控制。定期代甲方收取物业使用人的超额水电费与公共水电等费用。

12、负责公共绿地、绿化、建筑小品等的巡视检查，发现问题及时与甲方及施工单位联系。

13、停车场交通管理。制定停车场管理制度，保证停车场安全，及时疏导车辆进出，整理车辆，使车辆停放有序。

14、服务工作。为甲方、物业使用者提供各类服务。包括问询、订阅报刊、分发邮件、引导、秩序维护以及搬运、辅助等劳务性工作，并做好物业内临时性、突发性的服务。

15、资料、物品管理。认真做好建筑和设备有关资料、物品的管理工作，包括接收的竣工图纸及资料、设备操作运行资料、设备钥匙、专用工具、设备遥控、房间钥匙等。全部完整地保存好各项工作资料，在一个合同周期结束时移交甲方。

16、乙方负责编制房屋、设施设备、绿化等年度安全检查、养护计划，经甲方审核批准后方可实施；负责编制的大中修方案和预算，须事先报甲方同意，经甲方书面确认后方可实施。

17、投入必要的专项经费开展丰富多彩的宿舍文化活动，提升服务品质，打造宿舍文化育人的新阵地。配合甲方组织、指导学生自治组织（如宿管会）开展各类文化活动，创建文化氛围深厚的育人环境，为入住学生搭建成长、成才、成功的平台和阵地，创建具有区域特色的宿舍品牌文化项目。

18、其它管理工作。

（1）乙方应协助甲方协调与政府部门的联系。协调各物业使用者、入住学生之间的关系及就有关业务配合甲方与政府部门联系等。

（2）无条件在规定时间内及时保质做好甲方在任何时候下达的任何临时任务。

（3）配合甲方办理学生入住、调整与退宿等手续，公布各类信息。

（4）大力开展个性化的便民生活服务，满足不同同学的成长要求。

19、法律政策和合同规定的其它物业管理工作。

20、凡违背上述事项或者执行不力，甲方有权发出书面整改通知并配以罚款等措施予以管理，罚款直接从物业费中扣除。

五、委托费用及结算办法。

（一）甲方委托乙方进行物业管理的全部委托费用为人民币 元，此费用包括但不限于按现行税法对乙方征收的与本合同有关的一切税费、乙方完成本合同第四条第三款全部管理事项的全部费用、及学生宿舍所有的清洁物料费、日常办公损耗费和绿化养护费等。

（二）结算方式：

甲方每月派专人以双方约定的委托管理范围、目标及内容为准则对乙方进行考核，每季度实际支付金额以每月考证发为依据，甲方于次季度首月月底支付季度应付费用，每季度一次。（具体考核标准详见合同附件）。

1、如该季度的三个月份的考评分均达到95分，则全额支付：

每次支付金额为人民币 。

2、如该季度中任一月份的考评分不满95分，甲方可限期要求乙方对扣分项目进修整改，整改按期完成，则全额支付；如能过二次整改当月仍未能达到要求，每降低一分，按当月全额费用的百分之一予以减扣。连续三个月，总分在85分（含）以下，甲方有权单方面终止合同。

3、甲方以银行转帐的方式将款项付至合同中列明的乙方银行帐户中，同时乙方应向甲方提供相应金额的正式物业管理发票。

六、违约责任

1．在委托管理期间，如因乙方出现明显违纪规违违法行为，或者因公司管理不善可能导致校园重大不稳定，甲方有权单方面立刻终止合同、冻结物业费用，并直接接管物业工作至合同期满，期中产生的费用及给甲方造成的一切损失由乙方全额承担，如冻结的物业费用足以补偿上述费用与损失，则直接由甲方从物业费中扣除；如有不足部分，乙方须另外补足。

2．在委托管理期间，如因乙方管理不善，在宿舍内发生严重违反校纪校规事件（如男女同宿、斗殴致伤、重大失窃事件等），乙方负有相应管理责任。甲方有权收取乙方一定的违约金。

3．在委托管理期间，如因乙方管理不善发生治安、治保、消防等重大责任事故，除直接责任人承担民事、刑事责任或相应的经济赔偿外，乙方要承担相应的管理责任。

4．在委托管理期间，如因乙方未遵循学校管理工作程序要求，造成管理工作责任事故者，则由乙方负全部责任，甲方有权对其予以违约经济处罚，造成重大责任者可予以淘汰。

七、此次委托管理期限为一年（2012年9月1日—2013年8月31日）。

八、本委托书为将来签定协议的一部分内容，与协议具有同等效力。如果两者有表述不一致的地方，解释与决定权在甲方，乙方愿意遵守。

九、本次招标采用议标、评标方式，请校内外有能力并愿意接受委托管理的单位将标书（一式七份）于2012年7月3日上午10时前送达苏州大学学生宿舍管理办公室（独墅湖校区二期B07幢345室），过期视为废标。

联系人：马老师

联系电话：********

苏州大学学生宿舍管理办公室

2012年6月25日