采购需求（仅供参考，具体以招标文件为准）前注：1）投标人应自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法兑现服务，投标人自行承担一切后果； 2）如对本招标文件有任何疑问或澄清要求，请按本招标文件“投标人须知前附表”中第15条的约定联系采购中心，或接受答疑截止时间前联系采购人。否则视同理解和接受。一、招标项目（一）项目名称：优山美地广场前期物业管理（二）物业基本情况概述本项目位于合肥市高新区长江西路与天柱路交叉口，该项目用地总面积：14347平方米，总建筑面积为95257.10平方米，地上总建筑面积：67430.90平方米。其中：住宅部分：22227.52平方米；公寓式住宅：26274.54平方米；地上商业：18438.02平方米；社区机构用房：300.32平方米；社区物业用房：190.50平方米；地下建筑面积：27613平方米；地下1层（商业及下沉式广场）：8987平方米；地下2层（汽车车库）：9313平方米；地下3层（汽车车库）：9313平方米。容积率：4.7；建筑密度：36%；绿化率（含屋顶绿化）：40%；停车位：621个（地上：122个，地下：499个）二、物业服务内容及标准1、按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》（甲级）执行2、拟派任的经理应具有建设部颁发的《全国物业管理企业经理上岗证书》，投标文件中须附相关证书复印件。三、报价要求1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价确定。但中标价不得低于《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中甲级收费等级标准。2、投标总价的计算过程为：住宅、公寓部分：48502.06平方米×a元/平方米.月×12月=A元商业部分：27425.02平方米×b元/平方米.月×12月=B元投标总价=A+B3、 a元/平方米?月、b元/平方米?月即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。4、上述住宅、公寓部分报价中包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗。商业报价中不包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，据实分摊。中标单位应考虑车位的收费风险，届时与开发单位协商价格，不超过物价局核定标准。5、开发商不支付前期开办费，前期介入费。四、物业服务合同的签订说明中标人应在中标通知书发出之日起三十日内（具体时间、地点见中标通知书）与招标人签订合同。招标文件、中标人的投标文件及澄清文件等，均作为合同的附件。合同签订暂定期限为一年，合同期满后如双方无异议，合同自动延续至业主委员会成立之日为止。履约保证金为合同中标价的10%。五、考核办法（一）考核形式1、每日巡查。由招标人组织考核领导小组办公室安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。2、全面检查。由考核领导小组组织实施，每周一次，对照《评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。3、暗查。由考核小组成员组成，一般一月一次。4、班子集体检查。招标人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。5、若中标人拒不签字，按照考核办法检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。（二）分值评定考核分值为100分。每次考核按照《评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。（三）考核措施每月考核得分在96分（含96分）为合格。受到国家、省、市、区、工业区（街道）表彰的（凭证书或文件）。随后每月在得分中分别增加10分、8分、6分、4分、2分。（四）处罚1、每月考核得分在96分（不含96分）以下的扣除中标人履约保证金20000元。2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。4、连续两个月考核在90分（含90分）以下的或一年平均考核在90分（含90分）以下的，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标单位承担，履约保证金不予退还，中标人并退还所收取的所有物业费。《考核评分细则》（一）基本要求（25）分1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（1分）2、承接项目时，对住宅区公共部位、公用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（2分）3、项目经理及各部门经理具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书（4分）4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（3分）5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（3分）6、公示24小时服务电话，急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。（5分）7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（2分）8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（2分）9、每年至少2次征询业主对物业服务的意见，基本满意率95%（3分）（二）房屋管理（18分）1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（3分）2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（2分）3、每日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（3分）4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。（5分）5、对违反规划私搭乱建和擅自改房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。（3分）6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志（2分）（三）共用设施设备维修养护（16分）1、共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）（2分）2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（1分）3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常（1分）4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修，更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（1分）5、载人电梯24小时正常运行（2分）6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通（2分）7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象（1分）8、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全（1分）9、路灯、楼道等完好率不低于90%。（2分）10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。（3分）（四）协助维护公共秩序（20分）1、主出入口24小时值勤，其中16小时站岗（3分）2、区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控（4分）3、对进出区内的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放（3分）4、对进出区内的装修等劳务人员实行登记管理（5分）5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施（5分）（五）保洁服务（10分）1、每栋楼设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次（2分）2、道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每周擦洗3次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区主要道路积水、积雪（3分）3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏（2分）4、二次供水按规定清洗（2分）5、根据区内实际情况进行消毒和灭虫除害（1分）（六）绿化养护管理（11分）1、有专业人员实施绿化养护管理（2分）2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护（3分）3、定期清除绿地杂草、杂物（2分）4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻（2分）5、适时喷洒药物，预防病虫害（2分）六、其他1、本次投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。2、人员工资不得低于合肥市现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。3、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。