成都石室中学校物业管理服务采购项目投标人资格性条件、技术参数及商务要求预公告各潜在投标人：成都市政府采购服务中心受四川省成都市石室中学的委托，拟对成都石室中学校物业管理服务采购项目进行公开招标。为确保政府采购当事人的合法权益，现就该项目的商务、技术要求及投标人资格条件等广泛征求各方面的询问和意见，如有异议，请于2012年8月8日下午17：00前以书面形式提出，联系方式见附件。成都市政府采购服务中心 二〇一二年八月一日附件成都石室中学校物业管理服务采购项目投标人资格性条件、技术参数及商务要求1.1项目概况基地位置：文庙校区用地位于成都市青羊区文庙前街93号。 石室中学新包括教学区、运动区、生活区，总建筑面积94644m2 ,其中地上88765m2，地下5879m2。文庙校区占地46667平方米，文庙校区现有高中三个年级48个教学班，学生3180人，教师243人；文庙校区现有标准教室64间，功能室15间，阶梯教室2间，建筑面积3808平方米的室内体育馆1座，300米环形塑胶操场1个；总指标：（一）规划建设净用地面积：46667㎡（二）规划总建筑面积：35809㎡1、综合楼建筑面积： 13272㎡ 2、逸夫楼建筑面积： 2390㎡ 3、接待室建筑面积： 304㎡4、图书馆建筑面积： 918㎡5、学生宿舍建筑面积： 2448㎡6、体育组办公室建筑面积： 220㎡7、校门（文庙前街）筑面积： 120㎡8、体育馆建筑面积： 3808㎡ 9、新教学楼建筑面积： 7590㎡10、新办公楼建筑面积: 1749㎡11、大成殿建筑面积: 666㎡12、校门（下汪家拐）建筑面积：74㎡13、地下停车场建筑面积：2250㎡1.2物业管理项目技术、商务需求1.2.1安全管理需求1.2.1.1人员素质要求1、人员素质要求安全管理人员年龄在22至45岁之间，应具备高中及以上学历，具有学校物业管理经验。主管人员应具备中专及以上学历，有较强的组织协调和沟通管理能力，严格管理，工作积极主动，服务意识强，责任心强，具有较强敬业精神。1.2.1.2门岗管理要求（1）主要职责是实施学校大门24小时值班及教学楼、实验楼和校园的巡逻。礼仪岗位应保持良好的形象，实行站岗制，登记岗位实行座岗制，并负责人员引领。（2）熟悉学校基本情况，包括教师数量、相貌特征、学生数量、常规出入时间及周边环境的掌握了解。（3）根据学校学生管理的有关规定，教学期间学生出入一律凭学校盖章的出门条才能放行，若有违规学生应与相关部门及时联系，防止学生强行出校。（4）谢绝外来人员推销，阻止其他闲杂人员进入学校，来访人员需持有效证件进行登记。遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士，应立即敬礼，并将人数、单位等情况做好记录备查，引领客人到学校相关部门。若遇家长咨询读书事宜，应热情接待，配合学校做好招生宣传工作。（5）对外来车辆必须进行仔细检查、登记车牌号，严格控制噪音污染，防止校园内车辆人为破坏和被盗，若有车辆损坏、被盗，将承担相应的赔偿责任，尤其在学校举行大型活动和大型考试期间，应有专人管理内外车辆的停放，以确保校园内交通畅通。（6）严格做好物品出门登记工作，发现可疑人员及时与学校保卫处联系。（7）根据学校安排，服从保卫人员调配，做好学校各项活动的安全保卫工作。（8）保证监控系统的正常运行，出现故障及时向学校报修。1.2.1.3巡逻管理要求（1）对校园进行24小时安全巡查，重点部位如教学楼应蹲点守护，仪容整洁，文明巡查。（2）巡查内容主要包括：消防设备的完好性，公共设施有无损坏，学生有无抽烟现象，有无学生、人员翻越围墙现象，有无损坏校园景观乱画、乱写现象，教学楼、实验楼和图书馆门窗、灯、电教设备关否，天花板及悬挂物有无安全隐患，校园内有无打架斗殴现象，有无可疑人员，并做好巡查记录，对值班、巡查中发现的问题及时处理，视情况向相关部门报告。1.2.1.4消防管理要求（1）建立消防组织机构，确定义务消防人员名单。 （2）配合学校举行消防演练，让员工熟悉消防程序。 （3）每月进行消防设施检查，确保消防设施设备的完好性。1.2.1.5应急处理 （1）建立突发事件反应预案，以便在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。 （2）建立火灾反应预案，以便火灾发生时迅速地进行扑救工作，在最大限度内减少损失。1.2.2公寓管理要求1、人员素质要求学生公寓管理人员年龄在22至50岁之间，应具备高中以上学历，仪表端庄，具有学校物业管理经验，关爱学生，能与学生沟通，责任心强。主管人员应具备大专以上学历，有较强的组织协调和沟通管理能力。工作积极主动，服务意识强，有较强的敬业精神。2、公寓安全管理要求（1）学生公寓管理主要职责是负责学生在校期间男、女生公寓楼24小时的管理，要求每天安排专人进行楼层巡查，主要巡查偷盗、私拉电线、点蜡烛、点蚊香、斗殴酗酒、抽烟、清洁卫生等情况，每天不得低于5次，并做好巡查记录。（2）根据学校学生公寓楼管理的有关规定，来人来访实行登记准入制，学生中途回宿舍，严格凭证确认制度。在规定时间内对公寓学生进行清场，对滞留宿舍的学生和外来人员要进行详细了解，做好登记。制止男女生互串寝室。（3）严格执行夜间巡视排查制度，熄灯前会同学生处值班人员、学生会干部对学生进行点名登记。坚持每天对公寓楼公物、门窗玻璃、消防器材、设施设备和学生反映的维修项目和安全隐患情况及时掌握，分清责任，如实上报且做好记录。（4）熟悉消防器材的使用与保养，熟知消防通道钥匙的放置位置，遇到特殊紧急情况能及时打开消防通道，组织学生疏散撤离。3、公寓信息管理要求（1）设立公寓管理信箱，收集学生对公寓管理的意见、建议，定期与学生进行沟通、交流。（2）定期到学校相关部门收集意见，以促进管理工作的改进和提高。（3）建立班主任联系制，将学生在公寓的表现记录备案，及时与班主任进行交流，让班主任更加全面了解学生的情况。1.2.3.环境卫生管理要求　1、人员素质要求管理人员年龄在22至50岁之间，责任心强，工作积极主动，服务意识强，有较强的敬业精神。2、清洁标准 “四净”标准： 楼面净，道路、地面净，标识、宣传牌/栏净，厕所净。3、环境服务要求 （1）上岗人员必须仪容端庄、仪表整洁、礼貌服务。 （2）设立完备的清洁岗位，在规定时间内，始终保持有岗、有人、有服务。 （3）定岗、定人、定时进行楼道、厕所、公共区域的清洁服务工作，服务规范，程序完善。 （4）达到二级物业管理的保洁标准。4、环境服务质量具体要求（1）校园、教学楼和综合楼保洁要求学生在校期间，每天对学校校园、教学楼和综合楼进行清拖和保洁，对校园卫生进行不间断巡视、清扫，捡拾杂物，路面、场地、绿化区无垃圾、杂物，无卫生死角；保持卫生箱外表干净，校园内硬化地面无痰渍、污渍，厕所洁净无异味，楼道瓷砖无浮灰，公共区域内的门窗无污迹。 （2）会议室、礼堂和公共教室保洁要求保洁人员应做好会议室、礼堂和公共教室会（课）前后的清洁整理工作，保持地面无垃圾，桌椅整齐无灰尘，确保各种会议、大型考试的正常进行。 （3）垃圾清运要求每天清除校园垃圾，并将垃圾堆放于学校指定地点。做到垃圾日产日清，保持校园垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾，对垃圾箱每天清刷，做到箱体清洁无污迹、无损坏。 （4）卫生防疫要求按照要求负责全校范围内的灭蚊虫喷药工作。1.2.4.维修管理要求1、人员素质要求水电等的维修是专业性较强的工作，上岗人员应经过专业培训，具备一定的专业知识，同时应具有上岗资格证。2、维修档案管理要求 建立完备的设备账册、设备技术档案，设立设备管理卡，执行设备责任人制度。3、配电设备的管理与维修要求承担配电房各种电气设备的操作和维护，保持变配电设备的完好性。做好配电房的清洁工作，每日填写运行记录，每月对配电房进行全面检查，每年进行一次相关设备的检测，做好检测记录。妥善保管配电操作工具，每年进行一次全面检测。配电设备出现故障应及时维修，确保学校工作的正常开展。4、消防设备的管理与维修要求积极配合学校进行消防安全检查，每周检查一次消防栓箱、消防水阀等消防设备是否完好、齐全，出现故障予以及时维修。定期进行消防演习，增强消防意识。每日填写工作记录，建档备查。5、各类水电管理与维修要求每日巡视水电等公共设施设备，发现故障及时维护改换（如水龙头、管件、灯管理、灯泡、灯座等），工作中与学校各部门保持联系，随报随修。各班级发现门窗、桌椅等公物的损坏，应及时维修，维修合格率100%。每周进行至少一次的水、电、气管线、闸阀及开关、灯具的全面检查和维修，并作好检查记录。6、校内设施、设备的搬抬工作。1.2.5.绿化维护管理全面负责校园绿化区的日常养护，制定切实可行的养护计划和管理措施，适时对花木、草坪进行修剪、施肥、防治病虫害、养护和浇水，清除绿化区杂草。在维护原有绿化的基础上，对学校提供的绿化租赁花卉进行摆放，使校园内空气清新自然，环境舒适怡人。1.2.6.项目经理管理能力要求⑴学校引进的项目经理年龄应在30至50之间，应具备大专以上学历，具有学校物业管理5年以上经验，有较强的组织协调和沟通管理能力，工作积极主动，服务意识强，爱岗敬业。⑵在未引进物业公司之前，有意向的物业管理公司所确定的成都市石室中学项目经理应与学校进行全面接触，并向学校陈述物业服务方案，经学校采购小组考核同意后，方能决定采购物业公司最终选择。⑶若项目经理在学校工作中未能达到考核陈述要求，学校有权要求物业公司更换项目经理。1.2.7.物业服务项目人员要求和最低工资要求根据《成都市物业服务力量配备指导标准》核定物业公司最低编制56人，其中，1、项目经理：1人；2、工程部4人：水电维修2人，木工1名，油印工1人；3、服务中心保洁人员共有17名：其中保洁组长1名，保洁人员16人。4、自行车管员6人.(3个自行车停车场)5、公共秩序维护队(2个主入口×7+3人)共计18人，主管1人，班长3人，队员14人.6、生活老师5人.7、绿化工2人.8、收发员1人.9、实验员1人10、综合管理人员：1人核定物业公司员工最低工资标准不得低于当年政府相关部门公布的最低工资标准。维修、绿化、清洁、校园安全用工具、低耗材料由学校提供。不定期用于本项目的特种设备由物业公司提供。1.2.8.付款方式与考核奖励要求学校相关部门每月对物业服务效果进行考核，达到合同约定要求的，按月以转帐支票方式支付。1.2.9.履行合同时间物业服务周期为三年（2012年8月1日-2015年7月31日），物业合同一年一签。学校每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求则学校有权适当扣减费用，累计三月考核不合格，视为年度考核不合格，学校有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。（附每月考核表）其它相关要求：1、学生放假期间（学生放假时间约2个月）物业公司根据工作量安排留守工作人员，保持学校的物业管理正常运行，管理目标不变。2、物业公司人员着装上岗，标志明显，特殊岗位如水电工等需持证上岗。安全护卫人员要求在校居住。保洁工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准、检查标准。3、按照学校划定的工作范围、工作内容及管理目标成立相关机构，制定相应工作流程、工作制度、监督考核办法，合理安排人员，科学管理，严格要求，达标运行。学校分管领导、职能部门负责监督、检查、指导，发现问题及时沟通、整改，规范运行。1.2.10.其它相关事宜1、在报价文件中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应。2、双方签订物业托管协议，明确各自的权利、义务及责任，切实履行协议内容　　3、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。　　4、物业公司对员工的疾病和人身安全负责。5、学校提供物业管理办公用房。　　1.3合格投标人的条件(一)符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的相关规定：1.具有独立承担民事责任的能力；2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4.具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5.参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。(二)本项目规定的特定条件：6.在中华人民共和国境内依法登记注册，登记地位于成都市并有效存续的，具有独立法人资格的供应商；7.具有国家建设行政主管部门颁发的物业管理二级及以上资质证书；8.具有从事学校物业管理三年及以上物业管理经验（提供2009年1月1日至今满三年的相关业绩的证明资料）。本次招标不接受联合体投标1.4联系方式采购人：四川省成都市石室中学联系人：杨老师联系电话：********集中采购机构：成都市政府采购服务中心联系人：李琴、刘君萍联系电话：********、********地址：成都市政府采购服务中心（成都市少城路25号少城大厦2楼）