技术要求

序号

品目

采购项目技术参数要求

1

项目基本情况

本项目建筑面积16273.86平方米，框架结构，地上17层，地下1层。

2

服务内容及范围

1、服务内容：包括项目室内外公共区域环境卫生保洁服务、秩序维护服务、绿化养护服务、垃圾清运服务、冬季清雪服务、地面2m以下玻璃幕清洁服务、消杀服务以及协助院方食堂各项帮厨工作等。

2、服务范围：包括所有室内外公共场所、院领导办公室、会议室、活动室、接待室、未检基地、院史室、档案室、客房、地下车库及办公室指定区域等。

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工作时间

1、保洁工作时间：上午7:00-10:30，下午13:00-16:30，16:30-17:30留有值班人员。

2、秩序维护人员、消防运行工工作时间为24小时值班制。

3、其它各岗位严格按照采购方要求时间开展管理服务工作。

4、节假日、法定节假日按照采购方要求配备充足值班人员。

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人员配备及要求

本项目要求配备管理服务人员共35人，具体包括：

1、配备室内保洁员8人、室外保洁员2人、专职室外绿化技术工1人，要求年龄在45周岁以下，绿化技术工人持证上岗，认真负责，身体健康，形象较好。

2、配备秩序服务人员9人，白天配置6人值班，晚上配置2人值班，白天视频监控1人。要求身高在175厘米以上，学历在高中以上，身体健康，形象较好，具有一定安防和应变能力。其中，至少4人年龄在40岁以下，具有退伍军人证，（其中至少2人具有C级机动车驾驶证（驾龄在3年以上）；至少5人年龄在50岁以下，具有保安员职业资格证书。

3、配备消防运行工6人，三班倒，每班组2人，要求年龄在45周岁以下，认真负责，身体健康，持证上岗。

4、配备会议服务员2人，要求年龄35周岁以下，身高163cm以上，具备专业会议服务能力，且熟悉保密常识，形象好，气质佳。

5、配备电工2人，且持有高压电工证，并具备丰富的实际操作经验。负责全楼电器设备的维修养护,并且能够参与楼内施工改造工程，持证上岗。

6、配备综合维修工1人，具备一定综合维修能力，负责全楼设备维修养护，并且能够参与楼内施工改造工程，持证上岗。

7、配备设备间值班人员1人，要求年龄55周岁以下，负责地下设备间日常管理，兼职车库管理。

8、配备弱电音响师1人，负责全楼各会议室提供弱电音响运行维护检修、确保按时按要求完成会议服务任务，具备一定弱电维修能力，负责全楼弱电设施设备维护保养，具备维修视频监控技术，具备全楼电话线路维修工作及安装。

9、配备综合主管1人（兼职电梯安全员），要求年龄在40周岁以下，大专以上学历，身体健康，具有两年以上的大厦管理经验，同时负责电梯日常安全巡查，持证上岗。

10、配备项目经理1人，要求年龄在50周岁以下，大专以上学历，身体健康，具有三年以上大厦管理经验，持证上岗。

11、由于采购单位的特殊性，物业公司在物业服务过程中应严格遵守涉及保密、安全稳定等方面制度和要求，对聘用人员规范管理、严格要求。

12、物业公司必须为以上员工缴纳“五险”。

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服务标准及要求

一、环境卫生服务

（一）室内保洁

▼室内公共区域保洁

1、各层卫生保洁到位，每天上午、下午定期全面保洁，对重点部位及区域随时保洁，确保环境明亮、整洁、通透；地面、墙面、柱面光洁；玻璃干净、明亮。

2、设置专人对大厅走廊地面进行不间断保洁，随时保持地面洁净。

3、天花板、墙壁、楼角定期清理。

4、不使用劣质、腐蚀性清洁剂，按规定程序保洁，严禁粗糙作业、野蛮作业以免损坏楼内设备、设施。

5、不锈钢制品定期进行保养、消毒。

6、钢结构、地面、楼梯、扶梯采取循环保洁，随时保持清洁卫生。

7、楼内垃圾桶外壳干净、无污物，垃圾不多于容量的2/3，无燃着的烟头。垃圾日产日清，装袋封存。垃圾桶保持每天清洗。

8、保洁用具及日常保洁用品存放在指定房间，不得随意摆放，使用完毕摆放在指定位置，工具要分类摆放、整齐。

9、天花板、顶棚等高处保洁作业安排在下班后，并做好安全防护措施。

10、做好楼内禁烟工作，保持楼内环境良好。

11、保洁人员统一着装，按规定佩戴工牌，规范文明用语。

12、严禁保洁人员换穿皮鞋到易划伤的地面进行保洁工作，要求穿软质底工作用鞋。

13、公共区域走廊、门厅无印迹、无积尘、无污迹、烟头等杂物。

14、灯具、扶手、消防设施等物品干净无灰尘、摆放整齐。

15、楼内玻璃门及玻璃隔断玻璃明亮、无污迹、无积尘、无手印。

16、所有出入口、楼梯口（含安全消防通道、地面、电梯、扶梯）、台阶、玻璃隔断、不锈钢栏杆无烟头、纸屑、灰尘、污迹、杂物、水渍、手印等。

17、标识、标牌、灯饰、消防栓内外部干净、无灰尘、无污迹。保洁人员要定时擦拭，擦拭完毕后确保调至正确位置。

18、楼内通风口清洁，无污迹、水印。

19、所有地垫清洁干净，每天保洁1次。

20、雨雪天气，出入口门厅及时铺设防滑垫，确保地面洁净。

▼电梯保洁

1、电梯门、轿厢内每天三次定期保洁，随时擦拭，不锈钢明亮、无印记、镜面光洁、明亮。

2、电梯槽坑清洁，确保门轨无污渍、无沙尘。

3、电梯门、按键经常擦拭，无污迹。

4、电梯地面干净无污物。

▼洗手间保洁

1、洗手间随时保洁，地面干净，无积水、污迹、纸屑、烟头等。

2、小便池干净、明亮见本色，无尿垢、无烟头、无异味。

3、便器、水池、干手机干净、明亮，无异物。

4、墙面、镜面洁净明亮，无水迹、无污迹，墙面顶部干净。

5、洗手间门、窗玻璃，隔板光洁明亮见本色，无污迹、积尘，无乱贴广告、无乱涂乱画现象。

6、洗手台面清洁干净，无水垢、积水、灰尘、污迹等，水龙头明亮干净，无水垢、水渍。

7、垃圾篓摆放整齐、清洁干净，垃圾不能超过容器的2/3。

8、洗手间内干手器、洗手池台下柜、皂液盒、纸盒、挂钩、自动感应标牌等设施设备完好。物品摆放干净、整洁，无异味。

9、洗手间定期消毒。

▼不锈钢设施保洁

1、不锈钢设施距地面2m以下部分随时保洁。

2、不锈钢表面洁净、无污迹、无积尘。

3、因天气或其他原因造成不锈钢出现明显污迹，应及时保洁。

▼领导办公室保洁

1、保洁作业在每天8:00前完成，如临时要求，由主管安排。

2、使用专用毛巾擦抹办公台面，如有水迹应先用纸巾吸干后再擦抹。3、用专业软布擦抹电脑显示屏幕，电脑键盘、鼠标及护垫，然后将桌面擦拭干净，将桌上文件夹及文件摆放整齐。

4、擦抹茶几、装饰物。

5、用吸尘器吸沙发缝隙、文件柜边角内灰尘。

6、清理烟灰缸、纸篓并擦拭，然后拖干净地面。

7、定期清洁墙面灰尘、污迹。

▼会议室保洁

1、保洁工作在会议召开前和会议结束后进行，并于会议结束后15分钟内完成会议室的卫生清洁工作。

2、清倒烟灰缸、纸篓等内垃圾，清扫地面。

3、擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、话筒、办公设备、茶几、座椅等。

4、擦拭门窗、窗台、墙壁、装饰物等。

5、会前桌牌、瓶水、毛巾的摆放以及茶水的准备工作等。

6、整理会议室时，发现遗留的文件、物品等应立即向采购方及主管领导报告。

7、清洁饰物、陈列品等贵重物品时，应抓稳、轻抹、轻放，不得使用有腐蚀性的清洁剂。

8、吸尘作业应安排在上班前或下班后进行。

9、每天定期清理，清洁结束后，及时关闭窗户、关灯、锁门。

备注：保洁设施如：纸篓、果皮箱、垃圾桶（箱）、烟缸等设施由采购方配备。保洁机械、设备、工具、各种清洁剂及物料消耗，各楼层卫生间的盘纸、洗手液由物业公司提供。

（二）室外环境卫生服务

1、院区内所有各类垃圾的处理。包括绿化、零星建筑垃圾等。

2、院内主次干道、停车场、绿地、必须在每天早上8时前清扫干净，并清理完垃圾，除此外要设专人巡回清扫、保洁，实行保洁常态化，做到随抛随扫，确保院区环境的整洁。

3、及时将垃圾桶内的垃圾和室内送出的垃圾袋运送到院外指定地点，不得积压。人员工具由供应商全部负责。

4、垃圾桶外壳要每周洗抹，保持其外观的清洁。

5、负责道路、井盖和牌饰等设施的日常巡查，发现损坏及时报修。

6、及时清除绿化带内的垃圾、杂物、枯树枝等废弃物；做到绿地内无堆物、堆料、搭棚或侵占等；行道树干无钉栓。

7、绿化养护产生的垃圾做到随产随清，保持绿地干净、无杂物。

8、所需的工具，如扫把、抹布、拖把和垃圾车修理等费用全部由物业公司负责。

（三）绿化养护服务

1、负责全院绿地及草本花卉养护管理工作。

2、负责院内草坪的管理即：人工浇水、清除杂草、及时修剪、病虫防治，杂草必须保证两周清理一次，清理后的垃圾应及时运出院外。

3、负责院内所有树木的修剪、浇水、病虫害防治。

4、负责院内绿篱的管理，即人工整形、浇水、病虫害防治。

5、负责院内所有绿地的杂草清除。

6、每年5月1日、10月1日前台阶两侧花池摆放花盆200盆。

7、绿化服务季节性较强，4月-10月需有1名专职室外绿化技术工，其他月份转为室内保洁及绿化养护，负责楼内绿化养护和地下车库清洁、公共楼道、配合室外保洁清雪。

（四）清冰雪服务

1、逢雨、雪、结冰天气，应及时摆放警示牌，并作好紧急采取措施及时清理、补救。

2、要以雪为令，对主干道和重点区域实行快速清理。要求在雪停后当日或两日内完成清理和清扫工作。

3、清理的冰雪堆放至绿化带，堆放高度不能超过150CM。

4、清理标准：楼前人行道、步道板、车行道露地面、无冰棱、冰包等。

5、清雪作业时严禁使用融雪剂。

6、清雪作业时要工作有序，清雪作业人员（除作业之外）行走时要走人行通道，禁止大声喧哗。

7、清雪作业由室外保洁员清扫，要求有大型清雪设备配合，但不能抽调室内各岗位人员，以免影响正常工作。

（五）垃圾清运服务

1、垃圾收集作业完成后并装袋，使用可移动式垃圾收集容器将垃圾投放到指定位置。

2、装卸垃圾有除尘设施，地面无散落垃圾和污水。

3、垃圾车车容整洁，车体外部无污迹、标志清晰。

（六）玻璃幕清洁服务

1、玻璃幕墙距地面2m以下随时保洁。

2、因天气或其他原因造成玻璃幕墙出现明显污迹，及时保洁。

3、玻璃幕墙内外明亮、无污迹、无积尘、表面光亮。

（七）消杀服务

1、全年定期、定时、定点对大厅、通道、走廊、卫生间等部位进行消毒。

2、确保垃圾桶、垃圾车等设施设备定时清洁、消毒。

3、特殊时期，如疫情防控，需安排专门消毒防疫人员对全楼定期进行消杀。每周安排专人对全楼进行防疫消杀毒工作。

二、安全管理服务

（一）楼内门卫

1、人员统一着装，大楼主出入口24小时值班。

2、对外来人员进行登记并询问，严格执行采购方制定的安检规定，确认有接访科室同意，方可刷电梯进楼。对大件物品搬出实行登记手续，详细登记物品名称、数量和本人资料及搬运时间、搬运车辆的牌号等。

3、夜间对重点区域、重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。

4、负责看护公共财物，包括楼内的门窗、消防器材等。

5、负责邮件和报刊的接收、登记，各部门统一到一楼前台领取。

6、有火灾等突发事件应急预案，事发时及时报告客户和有关部门，并协助采取相应措施。

7、负责楼内日常安全管理巡查工作。

8、12309检察服务中心，门岗接待设置专职安检人员（不少于3人）。

9、视频监控设置专职人员，负责监控中心日常工作。

10、控申接访需设置1名女性秩序维护员，负责安检工作。

11、工作时间：白班8:00-17:00，夜班17:00-次日8:00必须每日签到，全天24小时值班。

（二）车辆管理

1、门前车辆管理：设立指示牌或停车位，门前车辆按位停放；

2、对进出的机动车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放，非机动车辆摆放整齐。

（三）消防监控管理

1、大楼消防监控系统实施24小时值班，随时注意所传达的信息。

2、定时检查火警功能，确保主机与现场设施通讯正常，报警功能正常。

3、消防监控中心接到报警信号后，呼叫巡逻岗保安员立即赶到现场进行查看并处理，汇报相关领导。

4、对监控系统定期检查，确保各项监控设备24小时正常运行处理，各项监控设备24小时正常运行。

5、大楼有火警应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。

6、消控中心设值班员，且必须持证上岗。

7、培训一批有较高素质和经验的义务消防队员，及时发现火灾隐患，多种途径宣传消防安全。

8、管理到位，合理使用设施、设备等。

9、分区经常性检查消防安全，提示注意防火。

10、实行全员义务消防制度，根据实际情况制定消防应急预案，定期进行培训和演练，加强日常巡视，确保消防安全。

11、建立健全消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及消防设施进行检查检定并填写检查标识及记录，发现隐患通知采购方采取整改措施；

12、保持消防疏散标志醒目、齐全、完好。

13、消防栓每月检查一次，保证消防栓箱内各种配件完好，消防水压力正常。

14、每周对楼内消防设施巡查一遍，保持设施完好。

15、每年组织一次火灾应急预案演练。

16、定期组织安全检查，消除安全隐患。

17、建立快速反应机制，一级反应3分钟内到达，二级反应5分钟内到达，三级反应10分钟内到达。

18、工作时间：三班倒，必须每日签到，全天24小时值班。

三、楼宇设施设备管理及维修服务

（一）楼体及附属设施管理

1、楼宇配套设施巡查、保养、质量标准量化分解到人，专人控制质量。日常维护、定期维修、日常巡查、定期巡查相结合。

2、发现问题及时处理，日常小修及时完成，并建立维修记录。

3、每半年检查一次屋顶，发现防水层有起鼓、碎裂，隔热板有断裂缺损的，对面积在100平方米内的由物业公司负责，超过100平米及时上报采购方。

4、每季一次对房屋外观（包括：屋面、露台、外墙面、雨水管等）进行清扫、疏通、维修，外立面维修、小修。对面积在100平方米内的由物业公司负责。

5、及时上报任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。

6、建立维修巡检制度，定时、定期、定人进行巡检，建立巡检记录。

7、各岗位人员均有巡视及上报义务，做到发现问题及时处理。

8、定时巡视楼内门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

9、每天提示客户下班后检查楼内门窗，及时关闭。

（二）设施设备的运行管理

1、建立严格的设备管理及日常运行操作规程,按照《设施设备管理程序》执行，并不断修订、完善设备设施的运行制度。

2、建立设备台帐、记录建档、设备标识分类控制，建立设施设备管理制度。

3、认真进行日常运行记录和检查，实行定期维护保养标准、并按要求实施。

4、加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患，工程技术人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时处理。

5、编制设施设备长期维护保养计划，严格监督实施，实行考核评比。

6、工程技术人员对运行、保养状况每季度向采购方汇报，根据情况采取建议纠正和预防措施。

7、供水外网由采购方委托自来水公司实施养护，物业公司负责楼内供水设施、设备的维修与养护（从水表后由物业公司负责）

8、供暖设施设备由采购方委托供热公司管理，日常维修由物业公司负责，更换。

（三）给排水系统管理

1、每周检查一次给排水设施，保障设施设备运行正常。

2、每季一次屋面泄水沟、楼内排水管清扫、疏通，保障排水畅通。

3、跑水在最短时间内达到现场进行维修，下水阻塞及时疏通。

（四）供电设施管理

1、每周一次巡查低压电控制柜，每月一次保养室内公共电器柜，每年一次电气安全检查，保障电气设备运行安全。

2、日常小修4小时内完成维修更换。

3、高压变电系统维修、养护及检测等各项工作由采购方委托供电局实施。

（五）电梯运行管理

1、负责监督、指导电梯维保单位工作，确保电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、每日不定时巡查，发生电梯困人时，物业人员联系电梯专业技术人员及时到达现场进行救援。

3、物业服务人员不得在工作时间占用电梯，如有特殊情况需使用电梯，应提前征得采购方同意。

4、由采购方委托专业维修保养单位进行定期保养；物业公司应具备配合开展电梯维修维护能力和专业人员，要求配备电梯安全员1人，负责电梯设备的日常安全巡查工作。

（六）视频监控系统管理

1、定期检查设备状况，保持录像功能完好。

2、非工作人员严禁进入机房。

3、随时发现问题及时上报采购方。

4、视频监控系统维护由采购方委托专业公司进行，日常小修由物业公司负责。

（七）工程维修服务

1、24小时接待客户报修，正常情况下，10分钟内赶到现场处理。

2、工程维修人员根据维修单的紧急情况，按先后次序进行维修。

3、项目主管每天抽查维修结果，保证维修质量。

4、各类设施设备需要大、中修、更新、改造的项目，由物业公司制定维修养护计划上报采购方，由采购方组织实施。

5、室内大、中、小修项目由采购方提供材料，物业公司不负责室内改造项目。

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各项服务目标

1、保洁管理指标：保洁达标率98%；

2、安全事务管理指标：全年无因管理责任引发的治安、刑事案件（以公安机关立案为准），治安案件管理指标达100%。

3、楼宇配套及附属设施、设备管理指标：楼宇及配套设施完好率95%、排水设施完好率98%、共用设备设施完好率98%、大型及重要机电设备完好率98%、楼宇零修急修及时率100%、维修工程质量合格率100%；

4、各项服务指标：有效投诉率≤3起、投诉处理率100%（有效投诉）、客户满意率99%、回访率100%、管理人员专业岗位合格率100%、保密工作严守率100%。

5、每二年为保安、保洁更换一次春夏、冬季执勤制服。

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考核细则

备注：

1、本考核为半年考核，个别考核项不能够如实反映出实际工作情况，所以日常工作中，如发现严重与合同不符项，采购方会以函的形式发给供应商，并计入半年考核。

2、本考核表涉二十四项，各项因重要性，占比分略有不同，共计100分。基本分值不设限制。99分-80分，供应商应及时对相关问题提出整改措施和整改时间，并以每分合同总价款千分之一金额交纳罚款；80分以下时，采购方重新选聘物业公司。

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其它要求

如采购方需要对中标供应商的投标材料核实，中标供应商应配合采购方出具相应的材料”，核查内容仅限成交供应商投标文件中涉及事项，如成交供应商不配合采购方出具材料或核查结果为虚假材料，将上报监管部门且不予签订合同。