浙财执法〔2020〕18号

当事人：倪时茜

执业证书编号：********1948

单位：金华安泰会计师事务所有限责任公司

地址：浙江省金华市八一北街118号汇金商务中心8楼

根据浙江省财政厅《财政检查通知书》（浙财监督检﹝2019﹞16号），检查组自2020年5月9日起对金华安泰会计师事务所有限责任公司执业质量进行了检查。检查发现你和胡连忠签字出具《金华市2018年棚户区改造专项债券项目收益与融资自求平衡方案专项评价报告》（金安会评﹝2018﹞210号）（以下简称评价报告）时，未保持职业谨慎，未履行必要的审计程序，未取得充分的审计证据，导致评价报告存在重大遗漏。具体如下:

一、质量控制复核不到位

评价报告工作底稿中记载的报告签发日在评价报告日后，且未经二级复核和质量控制复核，违反了《质量控制准则第5101号——会计师事务所对执行财务报表审计和审阅、其他鉴证和相关服务业务实施的质量控制》第五十一条的规定。

二、审核评价基础、发表的意见与引用的准则不符

评价报告记载审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》，但未取得被审核单位金华市财政局或者棚户区改造项目相关单位以规划为基础，在假设前提下编制的预测性财务信息和编制说明，缺乏审核评价基础。评价报告正文总体评价结果和附件“项目收益及现金流入评价说明”均为注册会计师自己撰写，编制和审核工作由金华安泰会计师事务所有限责任公司同步完成。

发表积极式的意见与引用的准则不符。评价报告正文记载，“经专项审核，我们认为，在相关棚户区改造实施单位对项目收益预测及其所依据的各项假设前提下，本次评价的金华市本级和武义县棚户区改造项目涉及6个棚改项目，预期土地出让收入能够合理保障偿还融资本金和利息，实现项目收益和融资的平衡”，违反了《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》第五条、第二十四条“以消极方式说明假设是否为预测性财务信息提供合理基础”“对预测性财务信息是否依据假设恰当编制，并按照适用的会计准则和相关会计制度的规定进行列报发表意见”的规定。

三、执行的程序不到位，评价证据缺失

（一）取得的资料不完整。

1.注册会计师要求提供的资料不够完整。

工作底稿记载，注册会计师要求被审核单位提供的资料包括：项目选址意见书、规划许可证、红线图；项目建议书及批复；可研报告及批复；初步设计及批复；项目相关的土地基本情况、土地证或者收储合同（征地协议）；棚改项目建设单位基本情况及项目概况；相关会议纪要及决议资料；其他相关资料。

缺少棚改项目拆迁安置资料、征地补偿成本、项目投资现金流资料、项目周边普通商住用地出让价格及与该宗地有关的容积率、供地方式等资料。

2.审核取得的资料不完整。

注册会计师审核取得的资料不完整，如兰桂苑项目只取得8页材料，包括《关于金华经济技术开发区城中村拆迁安置住宅小区（兰桂苑）项目可行性研究报告的批复》部分内容3页、建设用地规划许可证部分内容3页、《关于金华经济技术开发区城中村拆迁安置住宅小区（兰桂苑）项目初步设计的批复》部分内容2页，均不完整。

（二）未现场查勘棚改项目实际情况，未能识别项目规划面积的真实性，未掌握拆迁安置方式。

注册会计师未现场查勘棚改项目实际情况，未能识别项目规划面积的真实性。如金华山前庄头安置项目规划建筑面积120亩，经财政部浙江监管局查实系虚拟；未掌握拆迁安置方式，把大部分实际上是实物安置方式作为货币安置方式；未对安置房的土地出让受限提出异议，全部作为可以出让的土地计算出让收益。评价报告依据一些可研批复等资料和委托方提供的某会计师事务所出具的评价报告模板照搬照抄，未能反映棚改项目全面、完整的情况。

（三）用于资金平衡土地相关收益的结果不准确且计算依据缺失。

评价报告计算出让土地回款、用于资金平衡土地相关收益的公式为：

出让土地回款＝可出让土地的规划建筑面积×楼面地价均价

用于资金平衡土地相关收益＝出让土地回款－土地扣减项目

评价报告存在计算结果不准确且计算依据缺失问题。

1.扩大可以出售的建筑面积，多计出让土地回款。

评价报告把可研批复文件列示的总建筑面积（地上建筑面积），未扣除地下建筑面积和公共建筑面积，作为计算出让土地回款的依据，扩大可出售建筑面积。如：金湖雅苑、兰桂院、蟠龙村和陈宅等项目，扩大可出售的建筑面积146.58亩，多计出让土地回款65630.15万元。

（1）金湖雅苑项目多计可以出售的建筑面积33.48亩，多计出让土地回款为16170.84万元。评价报告显示该项目可出让地的规划建筑面积262.47亩，合175070平方米，系项目可研批复中的地上建筑面积，其中住宅152750平方米、公共建筑22320平方米。将公共建筑并入可以出售的建筑面积，多计22320平方米，合33.48亩，按评价报告楼面地价均价每亩483万元计算，多计出让土地回款16170.84万元。

（2）兰桂院项目多计可以出售的建筑面积35.66亩，多计出让土地回款10935.50万元。评价报告显示该项目可出让地的规划建筑面积306.66亩，合170585.26平方米，系该项目可研批复中的总建筑面积，其中地上建筑面积146813.77平方米、地下建筑面积23771.29平方米。将地下建筑并入可出售建筑面积，多计23771.29平方米，合35.66亩，按报告楼面地价均价每亩306.66万元计算，多计出让土地回款10935.50万元。

（3）蟠龙村项目多计可出售的建筑面积53.76亩，多计出让土地回款26628.40万元。评价报告显示可出让地的规划建筑面积141.3亩，合94197.92平方米，系项目可研批复中的总建筑面积，其中住宅面积58357.386平方米。将非住宅建筑并入可出售的建筑面积，多计35840.534平方米，合53.76亩，按报告楼面地价均价每亩495.32万元计算，多计出让土地回款26628.40万元。

（4）陈宅项目多计可出售的建筑面积23.68亩，多计出让土地回款11895.41万元。评价报告显示该项目可出让地的规划建筑面积79.58亩，合53054.39平方米，系该项目可研批复中的总建筑面积，其中地上建筑面积37264.81平方米。将地下建筑并入可出售建筑面积，多计15789.58平方米，合23.68亩，按报告楼面地价均价每亩502.34万元计算，多计出让土地回款11895.41万元。

2.引用的楼面地价均价无组价过程且与拆迁安置情况不符。

（1）土地出让价格无组价过程。评价报告记载，“按照保守性原则土地挂牌交易收入，以近三年土地交易价格平均值为基础，结合棚户区土地拆迁成本较高因素、按此次预测土地价格增长速度”考虑土地出让价格，但底稿没有近三年的土地交易价格资料和数据，也未记载如何考虑上述因素。

收益测算表直接使用“结合项目周边近两年出让的价格测算”楼面地价均价，且仅有不完整定性文字说明，没有定量分析，没有楼面地价均价计算过程。如金华山前庄头项目，是按照金华市2017年至2018年8月35宗出让普通商品住房土地平均775.13万元/亩，直接作出“拟以760万元/亩出让”的结论。

（2）未考虑项目区域、建筑密度、容积率、绿化率等因素对土地出让价格或者楼面地价的影响，未进行有关参数的调整。

（3）未考虑棚改安置房基准价较低的重要因素，造成收益测算中高估土地出让收入的重大影响。

3.土地出让回款与项目总投资等证据矛盾，注册会计师未追加必要的程序予以解决。

建设项目的可研报告及批复记载的土地费用支出，远远低于评价报告所列出让土地回款，注册会计师未追加必要的程序予以解决，核实差异的原因，判断测算数据的合理性。如：

（1）金湖雅苑项目。项目可研报告列示总投资83837万元，其中：土地出让金等8544万元。土地出让合同记载，面积62608.79平方米，总地价********.69元，每平米178.45元。而评价报告记载，金湖雅苑项目出让土地回款126773万元。

（2）蟠龙村项目。项目可研报告列示总投资38164.8万元，其中土地出让金等1396.5万元，而评价报告记载出让土地回款69988.72万元。

（3）陈宅项目。项目可研报告列示总投资21618.90万元，其中土地出让金等1272.72万元，而评价报告记载出让土地回款39976.22万元。

4.土地扣除成本测算没有记录过程，依据缺失。

测算表列示土地扣除成本包括“四项基本政策成本”和“政策性基金”，缺乏依据，也没有记录测算过程。

各项目的成本与出让土地回款的比例

（单位：万元）

5.现金流出数据来源不详。

项目投资现金流预测中，现金流出包括土地征收支出、配套设施支出，数据来源不详。

上述事项违反了《中国注册会计师审计准则第1301号——审计证据》第十条和《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》第三条的规定。

本机关认为你上述行为违反了《中华人民共和国注册会计师法》第二十一条第一款，《会计师事务所执业许可和监督管理办法》（财政部令第89号）第六十条第一项的规定。具体有财政检查签证单；《金华市2018年棚户区改造专项债券项目收益与融资自求平衡方案专项评价报告》（金安会评﹝2018﹞210号）、审计业务约定书、发票；财政检查报告等证据予以证实。

按照法定程序，省财政厅已于2020年9月15日送达《行政处罚告知书》。对省财政厅处罚所依据的事实、法律依据和处罚内容，你在法定时间内均未提出异议。根据《中华人民共和国注册会计师法》第三十九条第二款、《会计师事务所审批和监督暂行办法》（财政部令第89号）第七十条第一款的规定，省财政厅决定给予你警告的行政处罚。

如果不服本处罚决定，可以自接到处罚决定书之日起60日内依法向浙江省人民政府或中华人民共和国财政部申请行政复议，或者自接到处罚决定书之日起15日内依法向杭州市西湖区人民法院提起行政诉讼，但本决定不停止执行，法律另有规定的除外。

浙江省财政厅

2020年10月9日

(此件公开发布）