“蓝生园”前期物业管理

招标公告

“蓝生园”住宅物业项目，由天津科亨置业投资有限公司开发建设，根据有关规定，并经天津市国土资源和房屋管理局物业管理处备案 ,现通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。

一、招标项目基本情况

1、本项目的业态类型为：住宅、商业

2、本项目坐落地址：天津市武清区梅厂津围公路西侧

3、本项目的物业管理区域四至范围：东至津围公路，西至规划路五、武清区梅厂镇人民政府现状空地、规划绿地，北至规划路三，南至规划路七。

4、本项目总用地面积：91428平方米

本项目总建筑面积：125530.88平方米

本项目建筑面积（即招标面积）：112515.32平方米

地上建筑面积构成为：总建筑面积112515.32平方米【其中住宅面积100879.32㎡（其中多层住宅44299.52平方米、中高层住宅9887.08平方米、高层46692.72平方米）；商业面积11636㎡】。

地下建筑面积构成为：总建筑面积11297.88平方米。（其中住宅地下室3124.8平方米、市政设施7353.08平方米、其他520平方米）

本项目的建筑密度为18.5%；容积率1.30；本项目内共含建筑物24幢，总户数为928户。

5、绿化指标：绿化率40%，绿地面积9119.5平方米。

6、停车场库：

本项目规划建设地下机动停车位 191个，地上机动停车位665。

7、开发建设分期情况：三期

8、项目总体竣工时间：2014年12月31日

9、项目分期竣工时间：一期2013年8月28日

二期2014年6月30日

三期2014年12月31日

二、物业管理服务标准及收费形式

（一）物业管理服务内容

第一部分 住宅

1、物业管理服务内容

1)、综合管理服务内容

2)、清洁卫生服务内容

3)、公共秩序维护服务内容

4)、绿化养护服务内容

5)、共用部位养护服务内容

6） 其它管理服务内容

第二部分 商业

1、房屋本体的维修、养护管理内容及标准

（1）房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张、乱涂、乱画和乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

（2）对违反规划私搭乱建现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

（3）地面平整、干净、无塌陷、污染。

（4）门窗统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

（5）每日巡查楼宇外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，房屋完好率达到98%。

（6）根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。

（7）爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。

2、设施设备管理服务内容及标准

包括但不限于：供配电系统、消防系统、智能化系统、外围设施、楼内外标识系统、供暖系统、给排水系统、避雷系统等。

（1）供配电系统

高低压系统及设备

1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。

2)制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。

3)制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录。

4)制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。

5)制定管理维修档案等管理制度并严格执行。

6)建立供配电系统技术档案。

7)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。

8)定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。

9)建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。

10)要建立火警、火灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。

11)保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。

12)做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。

（1） 公共照明设施

1) 制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明设计标准》。

2) 每天一次巡检停车场、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换。

3) 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。

（2）供暖系统：

1) 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。

2) 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。

3) 严格执行各项规章制度，按操作规程进行调整、稳定系统压力、温度、确保系统安全运行。

4) 制订并执行该系统设备例行的月、季和年度维修保养计划。

5) 认真填写运行及检查记录，对记录的真实和完整性负责，并建立设备运行维护档案。

（3）通风系统（送、排风）

1) 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。

2) 配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。

（4）给排水系统

1) 建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划；设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏。

2) 制定停水、爆管等应急处理程序，停水由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。必要时，组织、联系提供水源。

（5）消防系统

1) 配备消防设施主管技术人员，要求有机电设备管理的知识和经验及必要的消防和知识，有较强的责任心。

2) 建立严格的消防管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排二十四小时值班。

3) 建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。

4) 建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。

5) 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。

6) 每年组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。

7) 消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。

（6）智能化系统

1) 楼宇自动化（安防、通讯、网络、电子巡更等）方面，要求具有相关资质人员管理相应设施，应保持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，至少每周清洁一次；保证电话、网络、门禁对讲、防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常。

2) 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

3) 监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。

4) 配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。

（7）外围设施：每日一次对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

3、公共秩序维护内容及标准

（1）门岗室美观整洁，人员统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。各出入口二十四小时值勤，其中主出入口十二小时立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。

（2）按照规定路线和时间进行每小时巡查一次，做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，对物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录；发现违法、违章行为应及时制止。发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门，并配合有关部门进行处理。

（3）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

（4）小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

（5）车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序，非机动车停放整齐，公开收费标准。

（6）建立安全维护公共秩序等管理制度并认真落实，确保本区安全和正常工作环境。

（7）根据各商业的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织一次应急演习。

（8）当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护业主人身安全并尽量减少财产损失。

4、公共环境保洁维护内容、标准

（1）环卫设施：应根据商业的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时垃圾堆放处等。

（2）清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范实行标准化作业。

（3）外围及周边道路每日清扫二次、巡查二次，地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种室外标示牌、宣传栏、灯具等每周擦拭二次表面干净无积尘、无水印；路灯每半月清洁一次，表面干净无污渍；垃圾清运日产日清，垃圾桶、果皮箱每天清洁一次, 无满溢现象，夏季每天进行消毒。每年四月、九月二次清洗外立面；雨、雪天气应及时对门前主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴一日内，地面无积水、积雪、积冰。

（4）绿地内无纸屑、烟蒂、杂物等，花台表面干净无污渍。

（5）垃圾桶及果皮箱按指定位置摆放，每天清洁一次，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸每半小时清洁一次，垃圾不应超过2/3，内胆应每月清洁、消毒，夏季每天消毒。

（6）停车场每日清洁一次，地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

（7）建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作。消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，消杀过程中注意做好个人防护。

（8）产生的垃圾（包括装修垃圾）应专人负责，日产日清。

5、绿化养护、租摆和室内景观维护内容及标准

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木生长良好，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。

（2）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。

（3）草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

（4）绿篱修剪及时，适时补种无缺。

（5）根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

（6）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。

（7）园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

（8）根据节日或庆典等活动需要在适当位置布置花坛。

（二）物业管理服务收费形式

包干制

（三）物业管理服务标准及收费标准

1、投标人采取包干制形式确定本项目物业管理服务标准及收费标准的。

（1）住宅部分投标人参照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》提供一级标准服务，物业管理基本服务费可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

（2）商业部分按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。

注：投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。

三、前期物业服务合同期限

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

四、投标资格条件

1、必须是具有国家三级（含三级）以上物业管理资质的物业服务企业；

2、拟派驻项目经理需持有《全国物业管理部门经理（管理员）》以上或《天津市物业管理项目经理》岗位证书；

3、拟派驻项目经理必须具备多层住宅、高层住宅、商业类型物业管理经验。

五、报名时间、地点及携带资料

1、申请报名时间：公告见网（报）之日起三个工作日内；

2、申请报名地点：天津市物业管理招投标服务中心，

地址：天津市和平区承德道37号，联系电话：********，

邮编：300041，网址：http://www.wyztb.cn

3、投标申请人报名携带资料：营业执照、资质等级证书、法人授权委托书、投标人报名登记表（从天津市物业管理招投标服务中心网站下载）等；

六、投标申请人较多时的筛选

在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人根据筛选条件（1、资质等级优先；2、管业面积优先），于现场勘察前从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。

特此公告

招标人：（盖章）

法定代表人：（签字或盖章）

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备注：招标公告的内容为虚线以上的全部内容。

招标公告确认盖章：

日期：