中共沈阳市委党校物业服务采购采购公告
中共沈阳市委党校物业服务采购采购公告
（中共沈阳市委党校物业服务采购）招标公告
项目概况
中共沈阳市委党校物业服务采购招标项目的潜在供应商应在辽宁政府采购网获取招标文件,并于2020-12-11 09:00（北京时间）前递交投标文件。
********">服务时限：2021年1月1日至2023年12月31日（共3年，每年签一次合同）
服务地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点
付款方式：
| 付款条件 | 付款比例 |
| 按季度付款，付款时点为完成每季度服务并验收合格后支付 | 按同时段实际完成额支付 |
| 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过15天 | |
服务内容及要求：
一、项目基本情况
1.服务地点：沈阳市皇姑区崇山西路4号
2.服务面积：82711平方米(建筑面积43312平方米,园区面积39399平方米)
包括：
（1）综合楼A、B、C座：建筑面积31628平方米，主楼19层（不含地下一层设备层、20层设备间及设备夹层），西侧裙楼7层，东侧裙楼2层(局部3层)。
（2）图书馆楼：建筑面积3362平方米，四层(局部五层)。
（3）三号楼：8322平方米，其中老干部活动室316平方米，五层，局部六层。
二、物业委托管理事项范围
（一）公用设施、设备的维修、运行和管理包括：给、排水系统；生活热水系统；箱变、高、低压配电室；电梯（外委）；公用照明；中央空调系统；换热站；供暖系统；高压水泵站；楼内消防设施设备等(不含维修所用的配件及材料费,运行设备、系统的大、中修)。
（二）环境卫生保洁、绿化管理包括：园区、室内、室外公共场所、校（院）领导办公室、房屋公用部位、外立面的清洁卫生、垃圾的收集、清运工作。园区树木草坪修剪及室内花卉养护、景观维护管理及冬季除雪。
（三）客房及会议服务负责会务接待包括：学员宿舍的日常管理工作包括学员的住宿接待、登记、退房、客房的日常清洁和布置。校内外各类会议的会务服务工作。
（四）秩序维护及停车场维护
1.负责校（院）园区及综合楼A(主楼1-20层)、B（西侧裙楼7层）、C座（东侧裙楼二层，局部三层），图书馆楼，三号楼的24小时全天候管理和安全巡查工作。
2.负责办事人员入院进楼登记，车辆出入院登记。
3.负责全院消防安全系统管理。
4.安防监控系统日常管理、运行、维护及小修。
5.负责全校（院）突发事件的应急处理工作。
6.四个区域停车场及大型会议车辆疏导及管理。
（五）食堂餐饮服务
1.负责全校教职工、学员以及外来人员的早、午、晚三餐的供应服务。
2.负责全校的客饭、宴请服务工作。
3.负责厨房及一、二、三餐厅等餐饮服务区的清洁卫生和餐具清洗消毒。
4.厨房、餐厅饮具设施、设备的使用、清洁、保养、运行、日常小修工作。
三、物业主要岗位人员（188人）
（一）人员配置
1、管理人员（8人）
项目经理1人、经理助理兼会服负责人1人、客房负责人1人、秩序维护负责人1人、电力工程负责人1人、水暖工程负责人1人、保洁绿化负责人1人、餐厅经理1人。
2. 客房服务人员（30人）
客房班长2人、前台接待员8人、客房服务员20人。
3、会议服务人员（10人）
茶水服务员6人、前厅接待员4人。
4、秩序维护服务人员（46人）
消防专员1人、班长3人、监控员6人、门岗36人(同时负责停车场车辆疏导和校内安全巡逻工作)
其中：门岗36人：综合楼A座6人、B座6人、图书馆6人、三号楼6人、东大门6人、南大门6人。
5、工程维修服务人员（17人）
水暖工2人、泵房运行工3人、空调机组运行工3人、变电所电工3人、弱电2人、强电2人、综合维修2人。
6、保洁绿化服务人员（33人）
（1）班长2人
（2）绿化工3人
（3）保洁员28人
其中：
①室外保洁4人
②室内保洁24人
室内保洁员：综合楼A座9人、B座8人、C座2人、图书馆4人、三号楼1人。
7. 餐饮服务人员（44人）
核算兼保管1人、厨师长1人、副厨1人、厨师4人、凉拌厨师1人、面点师3人、面案2人、明档4人、水案5人、餐厅服务员17人、勤杂5人。
（二）岗位要求
1. 管理人员
（1）项目经理：年龄45周岁以下。从事过类似物业管理工作且具有不低于5年工作经验。
（2）秩序维护负责人：男性，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），身高1.70米以上，责任心强，五官端正，气质端庄。
（3）电力、水暖工程维修负责人：年龄：50周岁以下，应具有相关专业5年以上管理工作经验。
（4）会服负责人：年龄40周岁以下。掌握会务接待流程，具有正规的会务接待、礼仪专业培训经历；具有会务接待3年以上或三星级以上酒店服务工作经历，有较高的会务、服务、接待专业水准。女性：身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方。
（5）客房负责人：年龄40周岁以下。掌握客房服务流程，具有客房接待3年以上或三星级以上酒店服务工作经历，有较高的专业水准。女性：身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方。
（6）餐厅经理：年龄45周岁以下，熟练前厅后场的操作流程，与厨师长默契配合，管理好餐厅。
（7）保洁绿化负责人：年龄45周岁以下。熟悉保洁环境管理各项操作标准、流程，完善园林绿化、环境管理；掌握校园的清洁、垃圾清运、四害消杀、白蚁防治、石材护理等情况，具有3年以上物业绿化保洁管理相关工作经验。
2. 服务人员
（1）保洁绿化班长：具有较强的管理能力和工作责任心。年龄要求45周岁以下，身体健康。
（2）保洁员：年龄要求45周岁以下，特殊岗位保洁人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。
（3）绿化工：年龄要求45周岁以下，从事过本岗位工作2年以上。
（4）消防专员：男性，身高1.70以上，45周岁以下，熟悉消防设施设备的使用、维护和保养，熟练使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。责任心强，五官端正，工作时间：8∶00～17∶30（周休一天）。
（5）秩序维护班长：负责本班秩序维护的勤务管理。男性，年龄45周岁以下，具有2年以上秩序维护岗位工作经验，责任心强，五官端正。工作时间：倒班制。
（6）门岗：高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，气质端庄，负责该项目各功能区域门岗的执勤、登记、巡逻、车辆疏导等工作。年龄45周岁以下，男性，身高1.70以上。工作时间：倒班制。
（7）监控员：高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，气质端庄，身高1.70以上，年龄45周岁以下。工作时间：倒班制，三班倒，上12小时休24小时。
（8）水暖工：认真做好给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维修保养工作，保证施工质量；出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利进行；搞好设备、工具的维修和保管工作。应具备3年以上相关工作经验，年龄要求55周岁以下。
（9）变电所电工：具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力，变电所运行实行24小时值班制。
（10）泵房运行工：具有良好的给排水及采暖系统的运行、维护管理基础知识，具有2年以上设备运行、维修、管理经验，具备独立完成一般常见故障维修的能力。
（11）空调机组运行工：具有中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，能初步判断直燃机故障点并能及时采取适当措施。年龄55周岁以下，具有空调操作证书（上岗前核验相关证明材料），有不低于3年从业经验。
（12）弱电：了解、掌握会议音视频及多媒体系统、视频会议系统、监控系统、LED大屏幕等设施的维护、操作、使用。人员应具有相关理工科全日制专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有相关专业1年以上操作、维修工作经验，能够独立排除一般常见的设备故障，年龄50周岁以下。拟派弱电人员持有系统集成项目管理工程师（上岗前核验相关证明材料）或弱电工程师证书（上岗前核验相关证明材料）且有不低于3年从业经验。
（13）强电：具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力，年龄55周岁以下，有不低于3年从业经验。
（14）综合维修：具有良好的给排水、空调、通风及采暖系统的运行、维护管理基础知识，具有2年以上设备运行、维修、管理经验，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗、电器设备等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力，年龄要求55周岁以下。
（15）客房班长：掌握客房服务流程，具有正规的培训经历，具有客房服务2年以上工作经历，年龄35周岁以下、女性：身高1.65米以上，男性：身高1.75米，品貌端庄，举止文雅大方。
（16）客房服务员：了解会务、接待、客房服务流程，受过专业培训，具有年龄30周岁以下，女性：身高1.65米以上，男性：身高1.75米，品貌端庄，举止文雅大方。服务人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。
（17）前台接待员：了解前台接待流程，受过接待服务专业培训，具有前台接待经历，女性：年龄30周岁以下，身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方。前台接待人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好，24小时服务。
（18）茶水服务员：了解会务服务流程，受过会务服务专业培训，具有会务服务经历，女性：年龄30周岁以下，身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方。茶水服务员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。
（19）前厅接待员：了解会务接待流程，受过会务接待专业培训，具有会务接待经历，女性：年龄30周岁以下，身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方。前厅接待人员每年进行一次体检，保证身体健康状况良好。
（20）餐饮服务人员核算兼保管：年龄50周岁以下。
（21）厨师长：年龄50周岁以下，男性，有5年以上主厨经验，熟练掌握烹饪技术。
（22）副厨：年龄50周岁以下，男性，有5年以上厨师经验，熟练掌握烹饪技术。
（23）厨师：年龄50周岁以下，男性，有5年以上大灶和小灶工作经验，熟练掌握烹饪技术。
（24）凉拌厨师：年龄50周岁以下，经过专业培训，有5年以上拌菜和酱菜工作经验。
（25）面点师：年龄50周岁以下。
（26）面案：年龄50周岁以下，有2年以上面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种面点制作技术。
（27）明档：年龄50周岁以下，经过专业技术培训，有2年以上明档工作经验。
（26）水案：年龄50周岁以下，经过专业技术培训，有5年以上水案工作经验，技术好、速度快。
（27）餐厅服务员：年龄35周岁以下，女性，身高1.65以上，形象好、有气质，有5年以上餐饮服务经验。
（28）勤杂：年龄50周岁以下，女性，有3年以上保洁经验，能吃苦耐劳。
四、物业管理服务内容
（一）设备运行、养护、维修、管理
1. 总体要求
（1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（3）配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
（4）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
2. 供电系统
（1）保证正常供电，变电所24小时值班，每小时巡视一次。
（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过15分钟。
3. 弱电系统
（1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修5分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。
（2）重要会议，按采购人要求提前做好准备工作，保证会议顺利进行。
（3）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。
4. 消防系统
（1）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
（3）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。
（4）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。
5. 给排水系统
（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。
（2）按规定对饮用水设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。
（3）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。
（4）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。（5）制定事故应急处理方案。
6. 空调系统
（1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修并做好记录。
（3）制订中央空调系统发生故障应急处理方案。
（4）冬季室内温度不得低于18℃，夏季室内温度不得高于28℃。
7. 管理指标：公共设施设备完好率99%；主要机电设备完好率99%；维修服务回访率100%。
（二）环境卫生保洁、绿化管理
1. 保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月做一次机械清洗养护），确保表面光洁、无污渍。
2. 本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
3. 每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。
4. 无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
5. 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
6. 花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、无折损现象。
7. 清洁保洁率96%。
8. 除雪服务要求
（1）雪停二十四小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点。
（2）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。
（3）及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。
（4）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。
（三）客房及会议、场馆服务客房、会务、场馆服务文明、规范、准时。
（四）秩序维护及停车场服务24小时出入门岗值班值宿，庭院停车场及巡视、消防监控管理，结合楼宇特点，制订安全防范措施，做好各类突发事件的应急处理工作。
（五）食堂餐饮服务卫生质量合格率100%；工作人员拥有健康证和年体检率100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到95%以上。
（六）其他要求
1. 不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的采购人明确要求保密的信息。
2. 维护业主利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
3. 物业服务人员统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
4. 采购人全校教职工及学员对物业公司的满意率达到95%。
5. 注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、病治疗及其它费用全部由物业公司自行承担。
五、物业管理质量标准
（一）公用设施、设备的维修、运行和管理
1. 保证本物业内采暖（供暖期内维护）、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
2. 制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
3. 合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
（二）环境卫生保洁、绿化管理
1. 制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。园区树木草坪修剪及室内花卉养护、景观维护管理及冬季除雪。
2. 综合楼A、B座主楼19层、西侧裙楼7层，图书馆、三号楼、服务保障部办公楼三层配备相应的保洁服务人员，以保证其干净整洁。
（三）客房及会议、场馆服务
1. 按照采购人的要求，做好引导标志设置、电梯控制、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。
2. 对综合教学楼和学员宿舍外来住宿人员的接待、引导礼貌有序。
3. 宿舍内日常清洁、整理及时。
4. 综合楼A座、B座应配置相应的前台接待人员。
（四）秩序维护服务
1. 实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
2. 结合楼宇特点，制订安全防范措施，在接到任何部位报警后必须5分钟内赶到现场。
3. 车场管理严格，外来车辆出入有登记，进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
4. 四个区域停车场需有专人疏导，物业公司要有专业停车场管理经验。实际管理模式按党校所需而确定。
5. 综合楼A、B座、图书馆、三号楼、服务保障部办公楼、东大门、南大门设置相应的门岗，配备秩序维护服务人员，以保证校园安全。
（五）食堂餐饮服务
1. 对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；
2. 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；
3. 餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作；
4. 根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚三餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；
5. 每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
6. 按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。
7. 该项目餐饮所需食材由中标物业公司提出需求，采购人负责采购。
（六）其他职责
1. 遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2. 根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。
3. 保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4. 专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。
5. 严格审核录用本物业项目劳务人员，秩序人员必须提供无劣迹证明，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
6. 经双方协商后及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
7. 建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
8. 负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。
9. 中标物业公司提出保洁、秩序维护、工程、食堂等所需物料及工具的需求计划，由采购人负责采购。
10．投标报价要符合国家及地方的法律法规，符合劳动力市场的基本规律。
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