大连市企业离退休人员管理服务中心物业管理服务采购项目招 标 文 件（项目编号：HL12031）招标人：大连市企业离退休人员管理服务中心招标代理人：大连合力项目管理有限公司日期：二○一二年十一月 目录投标邀请函…………………………………………………………………01第一章 投标人须知及前附表……………………………………………03第二章 合同条款及合同格式……………………………………………18第三章 物业保洁技术要求及服务规范 ……………………………… 22第四章 投标文件格式……………………………………………………30附件1开标一览表…………………………………………………………44附件2 评标方法……………………………………………………………45 大连市企业离退休人员管理服务中心物业管理服务采购项目投标邀请函大连合力项目管理有限公司受大连市企业离退休人员管理服务中心的委托，对其物业管理服务采购项目进行国内公开招标，欢迎符合资格条件的投标人报名参加投标。一、项目编号：HL12031 二、招标内容：招标主要范围包括：保安服务、保洁服务、工程维护服务、食堂服务等。（详细内容见招标文件第三章）三、投标人的资格：（一）在中国境内注册的独立企业法人；（二）具有行政主管部门颁发的物业管理三级或三级以上资质；注：经检察机关查询三年内有行贿犯罪记录的不得参加本项目四、报名及招标文件发售时间、地点：自2012年11月16日起至2011年12月3日止，每天9：00～11：30，13：30～16：30在大连合力项目管理有限公司（大连市西岗区迎春路1号华岳宾馆2楼）报名及发售（公休日、法定节假日除外）。文件售价：200元人民币/套，如需邮寄请另付人民币50元，售后不退。五、报名要求：投标单位申请购买招标文件：未注册会员的供应商须登陆大连市政府采购服务中心信息网（http://www.ccgp.dl.gov.cn）“会员专区”进行注册并申请购买招标文件；已注册会员的供应商须进入政府采购交易管理系统申请购买招标文件。 通过大连市政府采购服务中心管理系统申请购买招标文件的投标单位携带企业法人营业执照副本原件、税务登记证副本原件、物业管理资质原件及相应的复印件一套（复印件须加盖公章），招标代理人将对投标人进行资格初审（仅限于发售招标文件），初审合格后方可购买招标文件，详细资格审查以评标委员会审议结果为准。六、招标文件售价（人民币）：200元/套，售后不退。七、接受投标文件的时间与地点：2012年12月6日09:00至09:30（北京时间），大连市政府采购服务中心1楼受理区 （4）（地址：大连市西岗区迎春路2号大连市人民政府行政服务中心）。八、投标截止日期及时间：2012年12月6日09：30（北京时间）。九、开标时间与地点：2012年12月6日09:30时（北京时间）在大连市政府采购服务中心1楼第1开标室（地址：大连市西岗区迎春路2号大连市人民政府行政服务中心）。十、招 标 人：大连市企业离退休人员管理服务中心十一、招标代理人：大连合力项目管理有限公司联 系 人：姜晓云 电话：****-********传真：****-******** 地址：大连市西岗区迎春路1号华岳宾馆201室 第一章 投标人须知及前附表 投标人须知前附表序号内容1项目名称：大连市企业离退休人员管理服务中心物业管理服务采购项目项目编号：HL120312招标人名称: 大连市企业离退休人员管理服务中心3投标人应提交投标保证金（柒仟元整）。投标保证金可以是支票（外地投标人除外）或银行汇款形式中的一种（支票或银行汇款必须为投标人企业的支票或银行汇款）。投标人若要汇款，请汇至：户名：大连合力项目管理有限公司；开户行：锦州银行大连分行；帐号：***************（汇款以到帐时间为准）。投标保证金的递交时间：在开标前三日内交纳至大连合力项目管理有限公司（以到账时间为准）4投标有效期：开标之日起90个日历日5投标文件数量及封装要求：1套正本，5套副本，正、副本需封装在同一密封袋内。6投标文件递交时间:开标当日在（2012年12月6日09:00至09:30），到开标地点当面递交。7投标截止日期及时间：2012年12月6日09：30（北京时间）开标日期及时间：2012年12月6日 09：30（北京时间）开标地点：大连市政府采购服务中心1楼受理区 （4）、第1开标室（地址：大连市西岗区迎春路2号大连市人民政府行政服务中心）。8评标方法：综合评分法9招标文件售价（人民币）：200元/套，售后不退。报名及招标文件发售时间：时间：2012年11月06日起至2012年12月3日止北京时间9：00～11：30，13：30～16：30（公休日、节假日除外）地点：大连市西岗区迎春路1号华岳宾馆201室10投标人的资格条件：（一）在中国境内注册的独立企业法人；（二）具有行政主管部门颁发的物业管理三级或三级以上资质。注：经检察机关查询三年内有行贿犯罪记录的不得参加本项目11物业管理期限：招标人与本次服务项目服务方签订合同二年整（计730个日历日）。进场服务时间：合同签订之日起3个日历日内。项目实施地点：大连市企业离退休人员管理服务中心指定地点。12踏勘现场：统一组织现场踏勘，时间另行通知。13开标时投标人的授权代表需携带本项目授权书原件（授权书须加盖公章及法定代表人签字）及本人身份证原件，并携带业绩证明（合同）等资料原件以备评委会抽查。14投标人在投标前，经在辽宁省大连市人民检察院查询有行贿犯罪记录的，其投标文件按投标无效处理。 投标人须知一、总则（一）项目概述及资金来源1.本招标项目按照《中华人民共和国政府采购法》、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》的有关规定，实行国内公开招标。（1）招标人名称：大连市企业离退休人员管理服务中心（2）本次招标的内容为：管理面积：大楼共有办公单位2个，工作人员约130人，办公楼7层，面积约3200㎡，办有职工食堂1个。管理范围包括：1、大楼安全管理；2、保洁管理和绿化管理（包括：楼梯地面保养、门外厅保洁、外墙清洗、办公楼绿化管理等）；3、职工食堂服务管理；4、办公楼设备管理（包括：水电、煤气、电梯、消防设备、监控、弱电系统维护等）5、办公楼维修、保养服务（包括防水、暖气、水电线路维护等）。服务期限：二年。人员要求：全部物业管理人员不少于10人，其中保全4人，保洁和绿化2人，物业和职工食堂管理服务4人。（具体要求详见招标文件第三章）6、进场服务时间：合同签订之日起3个日历日内。7、项目实施地点：大连市企业离退休人员管理服务中心指定地点。8、付款方式：合同签署且投标人开始服务后，招标人按季度分期支付合同价款，每季度初支付上季度的合同价款，支付时间为每季度首月1日至5日（每季度合同价款为总合同价款的八分之一）。2.资金来源：财政性资金。（二）投标人资格要求1.在中国境内注册的独立企业法人；2.具有行政主管部门颁发的物业管理三级或三级以上资质；注：经检察机关查询三年内有行贿犯罪记录的不得参加本项目其他要求：1.投标人只有在法律和财务上独立，并且与招标人没有隶属关系才可以参与本项目的投标。2.法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人不得同时参与投标；投标人之间不应存在授权关系。如有此类情况，则只接受先报名的投标人。3. 因腐败和欺诈行为而被有关部门禁止投标的不能参加本次投标。4.投标人应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件。5.本项目不接受联合体投标。（三）投标费用投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的一切费用，不论投标的结果如何，招标人及招标代理人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。二、招标文件（一）招标文件构成1.招标文件包括：投标邀请函第一章投标人须知及前附表第二章合同条款及合同格式第三章物业保洁技术要求及服务规范第四章投标文件格式附件1开标一览表附件2评标办法2.投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款、项目任务等要求。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件在各方面都作出实质性响应，其投标将被拒绝。（二）招标文件的澄清任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应按招标文件中的通讯地址，以书面形式（如传真等）及时通知招标代理人，招标代理人将及时以书面形式予以答复，同时将书面答复告知所有购买招标文件的投标人，答复中包括所问问题，但不包括问题的来源。（三）招标文件的修改1.在投标截止时间前，招标代理人依法可主动的或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。2.招标文件的修改将以书面形式（如传真等）通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在24小时内但不超过投标的截止时间，以书面形式（如传真等）确认已收到修改文件或加盖单位公章确认收到，否则因此影响投标活动的任何情况由投标人自行承担。3.为使投标人编写投标文件时，有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，招标代理人将依法延长投标截止时间。三、投标文件的编制（一）投标的语言投标人提交的投标文件以及投标人与招标代理人就有关投标的所有往来函均应使用中文。（二）投标文件构成投标人编写的投标文件应包括下列部分：1、投标函2、报价汇总表3、每月报价细目清单4、企业资格证明文件（物业管理资质证书复印件、营业执照复印件、税务登记证复印件等，复印件需加盖公章）5、物业管理方案（物业大纲）6、其他文件（基本情况表、业绩、物业管理组织机构、资信、财务、社会信誉等证明资料）7、开标一览表（要求单独密封）。（三）投标函投标人应完整地填写招标文件中的投标函格式和投标报价表及其附件。（四）投标报价1、投标人的投标文件中只允许有一个总报价，任何有选择的报价将不予接受。2、投标报价应包括：（1）管理服务人员的工资（含加班费）、社会保障、服装费、交通费等人员支出；（2）物业管理区域清洁卫生费用（含备品）等；（3）物业管理企业办公费用；（4）物业管理企业固定资产折旧；（5）法定税费；（6）物业管理企业利润；（7）由物业公司支付的费用；（8）招标人区域内的能源费；（9）与本次招标项目物业管理有关的其他一切费用。3、 投标报价的计费期限为：招标人与本次服务项目服务方签订合同两年整（计730个日历日）（五）投标货币投标报价采用人民币报价。（六）证明投标人资格合格的文件1.投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，并作为其投标文件的一部分。2.投标人提交的中标后有能力履行合同的资格证明文件应使招标人满意。（1）投标人必须具备履行合同所需的财务能力、技术能力；3.投标人应按招标文件格式要求填写并提交 “资格证明文件”。（七）投标保证金1.投标人应提交相当于投标总额1%的保证金（人民币），并作为其投标的一部分。2.投标保证金是为了保护招标人免遭因投标人的行为而蒙受损失，招标人在因投标人的行为致使其利益受到严重损害时可从投标人的投标保证金中得到补偿。3.投标保证金应为支票、汇票或现金(人民币)等形式中的一种（支票或汇票必须为投标人企业的支票或汇票）。4.在开标时，对于未能按要求提交投标保证金的投标人，将被视为非响应性投标予以拒绝。5.未中标的投标人的投标保证金在中标通知书发出后五个工作日内予以退还（无息）。6.中标人的投标保证金，在中标人按照本招标文件规定签订合同后，五个工作日内予以退还（无息）。7.投标人有下列情况之一的，投标保证金将被没收：（1）弄虚作假或与其他投标人串通骗取中标的；（2）在投标有效期内撤回其投标文件的；（3）因中标人过错被废除授标；（4）中标人未按要求在规定时间内签订合同的；（5）法律法规规定其他严重损害招标人利益的情形。 （八）投标有效期1.所有投标应从开标之日起，90个日历日计算的投标有效期内有效。2.在特殊情况下，在原投标有效期期满之前，招标代理人可征得投标人同意延长投标有效期。这种要求和答复均应为书面形式（如传真等）。投标人可以拒绝招标代理人的这种要求而不被没收投标保证金。同意延长的投标人不允许修改其投标文件，但要相应延长其投标保证金的有效期。（九）投标文件的式样和签署1.投标人应按照招标文件要求，提交投标文件正本1份和副本5份，每套投标文件须清楚地标明“正本”或“副本” 。当正本和副本不符时，以正本为准。2.投标人应在投标文件中加盖投标单位的行政公章（加盖投标单位的财务章、投标专用章或其他业务章视为无效投标）。3.投标文件的正本和所有的副本均使用永不褪色的墨水工整书写或打印。 4.除投标人对错处做必要修改外，投标文件不得行间插字、涂改和增删，如有修改，必须由投标人法定代表人或被授权人签字。四、投标文件的递交（一）投标文件的密封和标记1.投标文件须按以下要求装袋密封：投标文件正、副本需封装在同一密封袋内。封口处应有投标人法定代表人或是被授权人的签字和投标人的公章。封皮上写明项目名称、招标编号、投标人名称，并注明“开标截止年月 日时前不得开封”字样。2.如果外层信封未按本招标文件要求封装和标记，招标代理人对误投或过早启封概不负责。对由此造成提前开封的投标文件，招标代理人将予以拒绝，并退给投标人。3.为方便开标唱标，投标人必须将开标一览表按要求单独封装和标记，并在信封上标明“开标一览表”字样，在递交投标文件时单独递交。（二）投标截止时间1.招标代理人收到投标文件的时间不得迟于“投标邀请函”中规定的开标时间。2.招标代理人可以通过修改招标文件依法延长投标截止时间。在此情况下，招标人和投标人受投标截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。（三）迟交的投标文件招标代理人将拒绝并原封退回在其规定的截止时间后收到的任何投标文件。（四）投标文件的修改和撤回1.投标人在递交投标文件后、投标截止时间前修改或撤回其投标文件。但这种修改或撤销通知，须在投标截止时间前以书面形式交给招标代理人，该通知须有经正式授权的投标方代理人的签字。2.投标人的修改或撤回通知书应按本招标文件中“投标文件的密封和标记”规定编制、密封、标记和递交，并应在封套上加注“修改”或“撤回”字样。3.在投标截止时间之后，投标人不得对其投标文件做任何修改。五、开标与评标（一）开标1.招标代理人将于2012年*月*日13:45时（北京时间），在大连市政府采购服务中心1楼评标室进行评标。2.提交了可接受的“撤回”通知的投标文件将不予开封。3.开标时，招标代理人将会同投标人代表共同检查投标文件是否按招标文件的要求进行密封和标记并同时在密封检查表上签字确认。4.开标时，招标代理人将当众宣读投标人名称、投标价格、折扣、书面修改和撤回投标的通知、是否提交投标保证金，以及招标人认为合适的其他内容。只有在开标时唱出的折扣，评标时才能考虑。5.招标代理人将做开标记录，开标记录包括开标时宣读的全部内容。投标人的法定代表人或被授权人须在开标记录表上签字确认。（二）评标委员会的组成1.本项目招标依法组建评标委员会。2.评标委员会由大连市企业离退休人员管理服务中心代表和随机抽取的有关方面的专家组成，其中具有专业经济、技术资格的专家不少于成员总数的2/3。3.与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。（三）评标过程的保密性1.公开开标后，直至向中标候选人授予合同时止，凡与审查、澄清、评价和比较投标有关的资料以及授标意见等，均不得向投标人及与评标无关的其他人员透露。2.在评标过程中，投标人试图影响招标人在投标文件审查、澄清、比较及授予合同方面的任何尝试，可能导致该投标人的投标被废除。（四）投标文件的澄清为有助于对投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可分别要求投标人对其投标文件进行澄清，有关澄清的要求和答复应以书面形式提交，但不得寻求或允许对投标价格或实质性内容做任何更改。（五）投标文件的审查1.开标后，评标委员会将审查投标文件是否完整，有无计算错误，是否提交了投标保证金，文件签署是否合格，投标文件是否大体编排有序。2.投标文件有下列情况之一的，投标文件无效：（1）投标文件未装订、密封，未按招标文件要求予以盖章、签署、标注的；（2）投标文件未按规定填写，内容不全或字迹模糊、难以辨认的；（3）投标文件未按规定签字、盖章的；投标文件无法定代表人授权书的（原件）；（4）未交纳投标保证金或交纳金额不足的；（5）有两个以上不同的投标报价，且未注明何者有效的；（6）供货期超出招标文件规定的；（7）投标文件逾期送达的；（8）投标人法定代表人或被授权人未参加开标会议的；（9）有作假行为，提供虚假业绩、获奖证书等证明资料的；（10）附有不合理的条件的；（11）投标资格不符合招标文件要求或未按招标文件要求提供资格证明文件的；（12）不符合法律法规及招标文件规定的其他实质性要求的。3.在详细评标之前，评标委员会要审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。实质上响应的投标文件应该是与招标文件要求的全部实质性条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留的投标。4.如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，评标委员会将予以拒绝，投标人不得通过修正或撤销不合要求的偏离或保留从而使其投标成为实质上响应的投标。5.评标委员会将对确定为实质上响应的投标进行审核，看其是否有计算上和累加上的算术错误，修正错误的原则如下：（1）如果投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；（2）当总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；（3）当单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；（4）当开标一览表与投标文件报价不符时，应以开标一览表为准。6.评标委员会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。 7.评标委员会将允许修正投标文件中不构成重大偏差的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修正不能影响任何投标人相应的名次排序。（六）串标在评审过程中，评标委员会发现投标单位有下列表现形式之一的，可以认定属于串通投标行为，具体表现形式包括：1.两家以上（含两家，下同）投标单位的投标文件中相同错误在3处以上（含3处）；2.两家以上投标单位的投标文件中加盖了对方的公章，或者相互装订了标有对方名称的文件材料、资格资信证明文件等；3.两家以上投标单位的投标文件中相关内容的段落、字句、错别字等相同；4.投标单位串通投标的其他情形。对认定属于串通投标的，相关投标单位的投标文件作无效投标文件处理，并报送政府采购管理机构依法进行处理。（七）评标原则及方法：1.招标文件是评标工作的重要依据。投标人的投标文件必须满足招标文件的各项要求：包括投标文件的有效性、完整性和与招标文件的一致性。2.评标应严格按照《中华人民共和国政府采购法》等法律法规规定的评标要求，以及招标文件的要求进行。3.对所有投标人的评价、评估，都采用相同的程序和标准，遵循公开、公平、公正的原则。4.本项目的评标办法采用综合评分法，具体评分方法详见附件2。5.评标委员会将只对确定为实质上响应招标文件的投标文件进行评价和比较。6.评标委员会将按照综合评分法，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行比较与评价。7.综合评分法是指在满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总分得分最高的投标人作为中标候选人或者中标人的评标方法。8.评标委员会对经过初步评审为合格有效的各投标人的投标文件进行评审后，由各评委独立打分，打分时保留2位小数，每人一份评分表，并签名。9．分别计算出各评标委员会成员对某一特定投标人非价格因素评分的汇总得分，去掉一个最高汇总得分和一个最低汇总得分后计算出该投标人的“比较用非价格因素汇总得分平均分值”。用各评标委员会成员评出的该投标人非价格因素汇总得分与“比较用非价格因素汇总得分平均分值”进行比较，剔除偏离幅度等于和超过+15%的评标委员会成员的非价格因素汇总得分后计算出评标委员会成员对该投标人非价格因素汇总得分平均分值。价格因素得分与非价格因素得分平均分值之和即为该投标人的评标总得分，总得分由高到低排出顺序，总得分最高的投标人推荐为中标候选人。如果投标人评标总得分相同，报价低的投标人排序在前。得分且投标报价相同的，按技术指标优劣顺序排列。（八）中标候选人的推荐1.评标委员会根据评标结果，推荐合格的中标候选人。2.招标人有权对中标候选人履行合同的能力进行审查确认（包括资质、业绩等），如发现舞弊行为，即依法取消其中标候选人资格。3.招标代理人将评标情况形成书面评标报告，送至政府采购管理部门审查。（九）定标中标的标准1.评标委员会将推荐得分最高的投标人为中标候选人，招标人将依据评标委员会评审意见确定中标人；2.具有良好的履行合同的能力和条件；3.保证质量、保证供货期，按照招标文件要求提供售后服务。六、授予合同（一）合同授予标准招标人应将合同授予被确定为实质上响应招标文件要求的，能够圆满地履行合同义务的中标候选人。（二）资格后审1.如果招标人认为有必要对中标候选人履行合同能力进行确认，可以进行资格后审，包括实地考察或要求其提供相关证明资料。如果招标人对中标候选人资格后审后认为其无履行合同能力，可以提请评标委员会进行复会审议。2.上述审查将考虑中标候选人的财务、技术能力并基于中标候选人按规定提供的资格审查的证明文件以及招标人认为必要的和合适的其他资料。3.如果有必要，招标人可对中标候选人进行技术询问，或对其提供服务、项目进行实地考察。4．招标人还可以对中标候选人同类项目有关价格进行考察。如果在质量和服务要求相同的不同项目中，相同的服务价格偏差很大，招标人有权利质疑和询问，并提请评标委员会进行复会审议。5.如果中标候选人被确认为无能力履行合同，将被取消其中标候选人资格。6.在中标候选人被确认为无能力履行合同，并被取消其中标人资格的情况下，评标委员会将重新推荐中标候选人或由招标人重新组织采购。（三）中标通知书1.招标代理人应当在规定时间内向政府采购管理部门提交招标、开标、评标、定标过程有关文件资料、评标报告、中标人的投标文件等备案资料，经政府采购管理部门审查通过后，方可发放“中标通知书”。2.中标通知书经备案后，招标代理人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标的，应当依法承担法律责任。3.中标公告详见《大连市政府采购网》和《大连日报》。（四）签订合同1.中标人在收到中标通知书后3个日历日内与招标人签订书面合同。招标文件、中标人的投标文件及评标过程中有关澄清、承诺等文件均作为该书面合同的附件。2.如果中标人没有按照本招标文件要求的时间签订合同，将取消其中标资格，并没收其投标保证金，在此情况下评标委员会可依序推荐其他候选人或由招标人重新组织采购。(五)履约保证金1.中标人在收到中标通知书后与招标人签订合同，并在合同签订之前或同时向招标人提供相当于合同总价10％的履约保证金。2.履约保证金可以是支票或银行汇票或银行出具的不可撤销的履约保函或有资质的担保公司出具的履约担保函。3.如果中标人未能履行合同并给招标人造成损失，履约保证金将作为对这一损失的补偿而付给招标人。4.履约保证金将在验收合格之日起十个工作日内予以退还，不计利息。（六）腐败和欺诈行为（1）定义：①“腐败行为”是指在采购过程或合同实施过程中提供、给予任何有价值的东西来影响招标人的行为；②“欺诈行为”是指为了影响采购过程或合同实施过程而谎报事实，损害招标人的利益，包括投标人之间串通投标(递交投标文件之前和之后)，人为地使投标丧失竞争性，剥夺招标人从自由公开竞争所能获得的权益。（2）如果评标委员会所建议的中标候选人在本项目的竞争中有腐败和欺诈行为，则招标人有权拒绝接受该授标建议。（七）招标代理人服务费1.招标代理人向中标人按《招标代理服务费管理暂行办法》（计价格{2002}1980号）文件的规定和标准收取代理服务费。2.中标人在领取“中标通知书”时，须向大连合力项目管理有限公司缴纳代理服务费。3.招标代理服务收费标准:货物招标服务招标工程招标100以下1.5%1.5%1.0%100--5001.1%0.8%0.7%500--10000.8%0.45%0.55%1000--50000.5%0.25%0.35%注：招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某服务招标代理业务中标金额为2000万元，计算招标代理服务收费额如下：100万元×1.5％＝1.5万元（500-100）万元×0.8％＝3.2万元（1000-500）万元×0.45％＝2.25万元（2000-1000）万元×0.25％＝2.5万元合计收费=1.5十3.2＋2.25＋2.5＝9.45（万元）4.本次招标代理服务费按服务招标标准向中标人收取。（八）其他注意事项：1.投标人被视为充分熟悉本招标项目的技术要求及与履行合同有关的一切情况；2.投标人应遵守我国与政府采购相关的法律、法规及规章条例，不得违反；3.投标人应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件的要求提供的报价和资料，可能导致投标文件被拒绝。 第二章 合同条款及合同格式 物业服务合同主要条款甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：住所地：住所地：邮编：邮编：资质等级：证书编号：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策、甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条：物业基本情况：1、物业名称：2、物业类型：3、座落位置：4、建筑面积：办公楼7层，面积约3200㎡，办有职工食堂1个。5、物业管理区域：第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、安全管理；2、工程设备管理；3、保洁管理；4、餐饮服务管理；5、公共设备管理；6、礼仪管理；第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项（由甲乙双方协商确定）：第四条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见第三章）。第五条 甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第六条 本物业管理区域物业服务费采取年度（ 年 月 日至 年 月 日）包干的方式，年度包干的合同价款为乙方的中标价，计 元人民币。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条 合同签署且投标人开始服务后，招标人按季度分期支付合同价款，每季度第一个月初支付上季度的合同价款，支付时间为每季度第一个月1日至5日（每季度合同价款为总合同价款的八分之一）。第八条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：（详见物业管理范围）第九条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：第十条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在物业管理方面承担责任的依据。第十一条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、总平面图，设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、 第十二条 乙方应及时向甲方通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理相关投诉，接受甲方的监督。第十三条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应通知乙方；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应事先向甲方提出申请，在得到甲方的同意后，方可实施。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十四条 甲方应于进场之日起按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积平方米，办公用房平方米，位于；第十五条 物业管理用房属甲方所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第十六条 违约责任（由甲乙双方协商确定）。第十七条 本合同期限自年月日起至年月日止。第十八条 本合同的附件及中标通知书、乙方的投标文件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十九条 乙方必须严格遵守甲方的有关规章制度，并服从甲方的工作时间安排。第二十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第二十一条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方约定向大连仲裁委员会申请仲裁。第二十二条 本合同一式 份，甲、乙双方各执份。甲方（签章）乙方（签章）法定代表人法定代表人开户银行：开户银行：帐号：帐号：年 月 日年 月 日注：合同详细格式参照大连市相关物业合同要求 第三章 物业保洁技术要求及服务规范 物业管理详细要求（一）办公楼安全管理：4人工作范围包括：大楼的保卫、内外门岗接待登记、院内巡逻、楼内检查、停车场地管理，公共部分的秩序维护，防火防盗破坏等方面的检查巡视，消防设备的检查监控，夜间和节假日水、电、煤气等设施的检查以及驻大楼各单位赋予的临时性警卫等工作。其中保安人员实行轮换替班制度，夜间值班保安人员一律不得睡觉，以保证夜间保安工作。所有的专业保安人员必须提供有效的档案和身份证明，政审合格，无劣迹，身体健康，年龄在50岁以下，统一着装，配备警械，并符合大连市物业保安管理有关规定。细化标准：1、加强保安人员管理（1）保安人员必须坚守岗位、尽职尽责，严守工作时间，不准随意脱岗，作好值 班日记和交接记录，值班时发生一切情况及时报告。（2）按时打开警报装置，关闭大门。节假日全天打开警报系统，按时巡逻检查（每夜至少检查三次），对重点部位重点检查。（3）严格执行《进出机关的管理规定》不徇私情，作好门卫保安工作，防止坏人破坏。在班时间不准喝酒、下棋、打扑克、看电视、聊天、白班不准看报刊。热情服务，礼貌待人，不准讲粗话、脏话，不准打人骂人，不准接受他人贿赂或向他人索取物品。（4）要熟练使用报警系统。听到报警及时查看现场，发生案件保护好现场，并及时报案。（5）节假日内部员工进入办公大楼，做好登记；外部人员未经有关部门批准严禁进入。（6）作好防火、防盗的检查巡视工作，并做好相关记录，发现紧急情况应及时与办公大楼管理人员或有关主管部门报告。夜间对低层门窗重点巡视。（7）保安在工作时间应在工作岗位，不得擅自离岗，应定时巡逻检查，巡逻定时间为每2小时一次。2、保安白班巡查工作要求（1）检查各楼层通道、走廊、卫生间等照明是否有损坏或丢失现象。检查各种消防设备、设施是否牌正常工作状态。（2）检查大楼两侧步行楼梯（防火通道）、走廊等区域的地面、墙面和顶棚有无损坏及划痕。（3）检查各楼层门、窗及相关的水、电等设施的正常使用情况。（4）对楼内发生的异声、异味等异常情况要认真检查，找出原因并做好相应处置。（5）对可疑人员进行盘查，并及时上报。（6）对要害部位经常检查确认。（7）各楼层的值班保安要履行职责，做到既热情服务，又维持好办公秩序。（二）各办公楼保洁管理2人工作范围包括：楼院内外地面及楼门前地面，楼内所有房间，如：部分办公室、楼梯间、电梯前室及门厅、人行过道、走廊、卫生间、洗漱间、开水间以及铺有迎宾地毯的部位等。1、开水间保洁要求：（1）开水器表面光亮，接水盘无残水，接水台干净；（2）洗手盘、放水开头无污迹；（3）地面干净、无水、无污迹（巡回保洁）；（4）门面把手无灰尘；（5）棚面无灰网；（6）墙壁光亮、洁净、无污迹；（7）开水间做到每月两次的全面清洁消毒；（8）照明灯、通风口等附设物明亮、洁净、无污渍；（9）保证正常工作时间开水的供应。 2、卫生间的保洁要求：（1）卫生筐无污迹（随时）；（2）大小便池无粪便、无异味、无污染（随时）；（3）门、窗及窗台无灰尘；（4）各种放水开关干净；（5）墙壁、镜面洁净明亮、无污迹；（6）洗手盆及盆台面无污迹（随时）；（7）洗手盆下端返水弯无灰尘；（8）各种管线无灰尘；（9）地面、水槽无污水（随时）；（10）棚壁无灰网；（11）做到每月两次的全面清洁消毒；（12）照明灯、通风口等附设物明亮、洁净、无污渍。3、走廊保洁要求：（1）卫生桶表面洁净，桶内无沉积污物；（2）指示牌干净、无灰尘；（3）地面干净、无污迹；（4）窗台干净、无灰尘；棚壁及墙线干净，无灰尘；（5）走廊厦门无灰尘无污迹；（6）垃圾桶放收要及时，位置合适；（7）垃圾清运时，无撒漏、无乱堆乱放。4、楼梯保洁要求：（1）台阶干净、无污迹；（2）扶手、护栏光亮、无污迹；（3）各种管线与各类窗台无灰尘；（4）棚壁干净无灰尘。5、大厅、电梯前室及电梯前门厅保洁要求：（1）地面干净、无杂物、无灰尘，无过多脚印（巡视保洁）；（2）地垫上无灰尘、无污物；（3）牌匾、干净、无灰尘；（4）窗台干净、无灰尘；（5）棚壁及墙角线干净，无灰尘；（6）卫生桶表面洁净，桶内无沉积物；（7）大门玻璃干净、无灰尘；（8）墙壁面光亮、洁净、无污迹、无写画迹。6、电梯保洁要求：（1）更换电梯地垫及时，底面干净；（2）电梯地垫干净、无污物；（3）电梯内壁光亮、无污迹；（4）电梯门面洁净、无灰尘；（5）梯内空气清新、无异味。7、门外厅保洁要求：（1）门外前厅干净、无杂物、地面无烟头；（2）垃圾桶表面洁净、桶内无沉积物。8、墙面理石面洁净、卫生、无灰尘，壁灯光洁无灰尘。9、灭鼠、蟑螂、白蚁及其他害虫等要求：（1）及时发现及时处理，彻底铲除根源；（2）定期全楼检查和消灭。10、其他要求：卫生间随时有卫生纸，洗手液，便池内有消毒卫生球等。（三）餐饮服务管理4人1、就餐形式：自助式。2、就餐天数：按法定工作日计算（周六、日负责值班人员就餐）。3、菜品的采购：由招标人负责菜品的采购。4、伙食标准：每周五前和招标人确定下周菜谱，根据菜谱进行加工。5、厨师必须具备三级以上职称。6、就餐秩序：组织就餐人员自觉排队用餐。随时保持良好的就餐环境，维护食堂内的一切公物设施。7、食堂管理需引入《HACCP卫生管理体系》和专用的《卫生管理手册》，以保证卫生安全，进行全面的卫生控制，要点如下：（1）加强职工道德教育，树立爱岗敬业无私奉献的精神，增强服务意识，不断改善服务态度，全心全意服务。 （2）对不称职、责任心不强、就餐人员反映大的厨师或工作人员应及时调整，待学习培训达到要求后方能上岗；对工作失职造成不良后果者，要严肃处理。（3）只有完全掌握设备操作技术的员工才能上岗工作，并定期及时维护，在平时的工作的过程中，严格按照设备使用说明操作，杜绝设备事故的发生。（4）及时听取机关工作人员及就餐人员意见，虚心学习别人之长处，及时进行整改，总结经验。（5）工作人员需进行健康体检，检查合格后方可上岗；上岗前、触摸不洁物后必须洗手消毒。（6）非工作人员禁止进入操作间，工作时间统一着装，严格管理，把好卫生关，严禁提供剩余饭菜，杜绝食品腐烂变质，食物中毒现象的发生。确保机关干部、职工身体健康。（7） 食堂食品严格实行入库登记制度，执行24小时清库原则；半成品或食品即使放在容器内也不准放在地面上，严格坚持生熟分开的原则；工器具用颜色加以区分，并实行分区摆放和使用。（8）食品加热处理时一定要加热充分。加工好的食品要尽快食用。尽量现加工、现提供、现食用。（9）食堂的保洁要求：食堂人员着装整洁，持证上岗，个人卫生要经常理发，洗澡、每天进操时间时应洗手消毒。餐厅卫生每日进行打扫三次，每周至少两次大扫除。餐厅卫生工作人员必须衣帽整洁、仪容端正。操作间做到干净卫生、生熟案分开，案后洁净，地面无污水及腐败的垃圾。食品加工用具保持洁净，无污物沾染，定时消毒。饭菜加工过程严格，洁净、饭菜中不允许出现头发等不洁之物。餐厅内要做到无苍蝇、无鼠、无蟑螂、地面无痰迹、纸等杂物，墙角无蜘蛛网，饭菜质量在保证无利润经营的条件下，配菜要合理，符合营养要求，火候适当，菜肴的色、香、味皆佳。三、投标报价编制注意事项（一）楼内的涉费收取与管理服务的明确1、下列费用由物业公司支付：（1）安全管理服装费、办公费、警用器材折旧费、政府法定劳动保险、管理费、交通费、税金等费用；（2）保洁管理服装费、办公费、工具折旧费、交通费、政府法定劳动保险、日常消耗卫生纸、洗手液、清洁用品、设备折旧费、地面保养（每季度一次）、外墙清洗（每季度一次）、绿化费用、管理费、交通费、税金等费用；（3）餐饮服务管理服装费、办公费、工具折旧费、交通费、政府法定劳动保险、设备折旧费、管理费、交通费、税金等费用；（4）工程及设备维修所需要的费用，包括消防耗材费、电梯维护费、大楼维护费、弱电及监控系统维护费以及工程及设备维修需用的日常物料费（灯具、电料、水暖材料等）；（5）排污费、管道疏通费、垃圾费；（6）能源费（水费、电费、煤气费、取暖费）由物业公司代交；（7）大楼财产保险费。2、下列费用由业主单独支付，不包含在物业管理费中：（1）餐饮服务管理所用设备及食品材料费。（二）物业管理方案、服务规范及其他要求1、物业管理方案应包括的内容（1）物业管理与服务理念；（2）物业管理服务的整体设想及策划；（3）根据有关的法规、政策、标准和法院物业管理的特点，提出整体设备及策划：①管理措施；②管理深度和广度的做法；③服务意识；④创造清净舒适、保安文明、优雅环境的设想；⑤遵守业主规章制度，认真完成业主委托临时性工作。（4）拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况：①管理方式包括但不限于：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、机构设置、信息反馈渠道、控制方式等；②工作计划包括但不限于：工作流程、各项管理项目和环节所需的长远计划和短期安排；③物资装备包括：管理用房、器械、交通工具以及通讯、保安防范装备及办公用品等；（5）管理规章制度及档案的建立和管理：①管理规章制度包括：公众制度、单位内部岗位责任制、管理维护制度及标准、管理人员考核制度及标准等。要求符合规范，体现高标准、高档次、科学全责、详细完备；②档案的建立与管理，包括：保洁归档、保安保卫档案、餐饮服务归档、社区推广活动其他管理服务活动记录及档案；（6）各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施：各项指标包括：治安案件发生率、用户满意率及其他有关指标；（7）提高管理水平的新设想；（8）可建立物业管理软件系统。2、服务规范（1）本项目的物业管理服务均须执行国务院颁发的《物业管理条例》及建设部、辽宁省、大连市建设行政及房地产主管部门现行的规范、标准、规程、办法、以及下发的有关物业管理方面的文件、规定；（2）服务规范和物业管理方案。本项目的物业管理服务规范，由投标人自行参照国家、省市关于物业管理的相关文件精神，根据本招标文件的要求编制，并纳入投标文件的物业管理方案中。3、其他事项（1）中标人在履行合同期内所发生的用工人员，在任何时候，任何情况下发生的意外伤害事故等涉及的责任和事故赔偿负全部责任；（2）投标人的报价必须包括完成本次招标范围内全部项目，如报价中没有明确提出不包括在预算内的项目，将被视为在投标人的报价中已包含。（三）、物业的工作职责1、安全保卫工作。负责大厦内和外围24小时的安全保卫及大厦内各部门信函、报纸、邮件等的分类和分发工作；2、保洁工作。负责大厦内公共部位和周边的保洁（地面保养每季度一次，外墙清洗每季度一次）；3、工程工作。负责保障大厦正常运转的各种设备和设施的使用、维护、保养、维修、检测（包括供暖、空调、上下水、新风换气、用电、变电、电器、电梯、煤气、墙面、消防器材、设备等）；4、弱电、监控。负责所有弱电和监控设备的使用、保障（包括设备的保管、维护、维修、调试）；5、绿化管理。 第四章 投标文件格式 一、投标函格式致：大连合力项目管理有限公司根据贵方的 项目招标采购服务的投标邀请 （招标编号），签字代表（全名、职务）经正式授权并代表投标人（投标人名称、地址）提交下述文件正本一份和副本一式份。（1）开标一览表（2）投标价格表（3）按投标须知要求提供的全部文件（4）资格证明文件据此函，签字代表宣布同意如下：1、所附投标报价表中规定的应提供服务的投标总价为人民币：，进场服务时间为合同签订之日起 3 个日历日内，物业管理期限两年。2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。3、投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如需要修改）以及全部参考资料和有关附件。完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。4、其投标自开标日起有效期为90个日历日。5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，完全理解不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。7、我方保证遵守HL12031号招标文件中“投标人须知”中关于招标代理人服务费的规定。投标人名称（公章）：日期：年月日 投标人法定代表人或被授权人签字： 二、项目报价表（一）报价汇总表项目名称：序号项 目 名 称单位单价（元/ 月）月 数合价（元）1安全保卫管理项242卫生保洁管理项243公共设备管理项244……5其他费用项合计总价（元）（二）物业管理各分项每月报价细目清单项目名称：序号项 目 名 称单位单价（元/ 月）月 数合价（元）1物业人员的工资、加班费、劳动保险、服装费、交通费、餐费等项242设备设施维护费项243物业管理企业办公费用项244物业管理工具折旧项245管理费项246税金项247物业管理企业利润项248由物业公司支付的费用项249与本次招标项目物业管理有关的其他一切费用项24……合计总价（元） 三、资格证明文件（一）企业法人营业执照副本复印件（二）税务登记证复印件（三）法定代表人身份证复印件 （四）法 定 代 表 人 授 权 书本授权书声明：注册于的 公司（法定代表人姓名、职务）代表本公司授权（被授权人的姓名、职务）为本公司的合法代理人，就 项目的投标及合同的执行，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于年月日签字生效，特此声明。法定代表人签字：被授权人签字：被授权人职务：单位名称（加盖公章）、电话： 地址： （五）物业管理资质证书复印件（复印件需加盖公章）（六）项目负责人简历表确定项目负责人后不得临时调整人员，如有特殊情况必须调整，须提交书面申请并征得招标人同意后方可调整。投标人:姓名性别年龄职务职称学历办公电话住宅电话移动电话参加工作时间从事项目负责人年限具有认证资质项目负责人已完成类似物业项目情况服务单位项目名称项目内容服务效果证明人及电话四、物业管理方案（管理大纲）五、物业管理组织机构组织机构框图（格式自拟）项目总负责人简介（注：附资格及相应证明文件）姓名性别年龄职称从事物业管理年限参加工作时间项目总负责人已完项目情况业主单位项目名称规模合同期限质量达到标准项目其他人员表（注：附资格及相应证明件）姓名职称专业从事物业管理年限主要资历、经验及承担过项目 六、承诺书1、无参考款式的服装及各款式服装的颜色、材质等具体情况中标后须服从招标人意见。2、各岗位人员配备标准达到招标文件要求。3、…… 七、其 他（一） 投标人基本情况表（1）公司名称：电话号码： （2）地址：传真： （3）注册资金：经济性质:（4）公司经营及资金状况:（5）公司开户银行名称及帐号：地 址：（6）营业注册执照号：（7）其他说明：我/我们声明以上所述是正确无误的，您有权进行您认为必要的所有调查。日期： 投标人名称：(公章) （二）投标人具有的相关物业保洁服务业绩表及合同复印件（复印件需加盖公章）投标人:序号项目名称客户名称采购时间数量总码洋客户联系人电话注：1、将供货合同或中标通知书复印件附在投标文件中，原件携带至开标现场备查；2、上述材料必须真实可信，如有弄虚作假，一旦被发现将按废标处理，并报请政府采购管理部门严肃处理，追究有关单位和人员的责任。（三）其他文件和资料（包括社会信誉证明资料、财务资信等文件） 八、 投标人需说明的其它问题 投标人可提出补充建议或说明，提出比招标文件的技术要求更合理的建议方案或其技术偏离可以满足招标人使用要求的理由，同时应说明对项目需求等方面的影响。 附件1：开 标 一 览 表项目名称：大连市企业离退休人员管理服务中心物业管理服务采购项目项目编号：HL12031　　 年 月 日投标价（人民币元）进场服务时间物业管理期限两年合计（大写）投标人名称：投标人法定代表人或被授权人签字：投标人公章：注：为方便开标唱标，投标人应将开标一览表单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后在递交投标文件时单独递交。开标时，投标文件中如开标一览表内容与投标文件内容不一致时，以开标一览表内容为准。 附件2：评 标 方 法评标方法：本项目采用综合评分法进行评标：分别计算出各评标委员会成员对某一特定投标人非价格因素评分的汇总得分，去掉一个最高汇总得分和一个最低汇总得分后计算出该投标人的“比较用非价格因素汇总得分平均分值”。用各评标委员会成员评出的该投标人非价格因素汇总得分与“比较用非价格因素汇总得分平均分值”进行比较，剔除偏离幅度等于和超过+15%的评标委员会成员的非价格因素汇总得分后计算出评标委员会成员对该投标人非价格因素汇总得分平均分值。价格因素得分与非价格因素得分平均分值之和即为该投标人的评标总得分，总得分最高的投标人为中标候选人。基本评分标准分项评分因素分数比重评分标准价格投标报价部分100分30%投标人报价得分=（评标基准价/投标人报价）×30注解：1.评标基准价为满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价；2.投标人报价为投标函中投标总价。技术本项目物业管理方案100分25%1.优秀标准：投标人物业管理方案在科学性、先进性、合理性、规范性、物业管理模式的成熟性方面十分优秀(得100-90分)；2.良好标准：投标人物业管理方案科学性、先进性、合理性良好（得89-60分）；3.一般标准：投标人物业管理方案一般（得59-40分）。人员的综合素质和人员配置100分23%1、优秀标准：投标人在人员的综合素质和人员配置合理性好，完整性及其相互协作关系方面十分优秀，人员配备方案十分合理(得100-90分)；2、良好标准：投标人在人员的综合素质和人员配置合理性较好，完整性及其相互协作关系方面较好，人员配备方案较合理（得89-60分）；3、一般标准：投标人在人员的综合素质和人员配置合理性一般，人员配备方案一般（得59-40分）。投入的办公设备及机具配备100分 10%1、优秀标准：投标人投入的办公设备及机具配备齐全先进可靠，能很好的完成各项物业管理(得100-90分)；2、良好标准：投标人投入的办公设备及机具配备齐全可靠，能够完成各项物业管理(得89-60分)；3、一般标准：投标人投入的办公设备及机具配备尚可，可完成各项物业管理 (得59-40分)。商务企业信誉、执行合同能力及综合实力100分10%1、优秀标准：投标人企业信誉、执行合同能力及综合实力十分优秀(得100-90分)；2、良好标准：投标人企业信誉、执行合同能力及综合实力较好（得89-60分）；3、一般标准：投标人企业信誉、执行合同能力及综合实力一般（得59-40分）。业绩100分2%投标人每提供一个合格业绩得20分，满分100分。（业绩为类似本项目的写字楼或办公楼物业服务的业绩，以合同或中标通知书为准）注：1、保留小数点后两位（按四舍五入原则）2、获得最高评估分的投标人将被推荐为合格的中标候选人。3、如果投标人综合得分相同，按下列顺序排列以确定将被推荐为合格的中标候选人：（1）投标价低的；（2）技术评估得分高的；4、投标人加分项相应产品投标报价之和以评标委员会复核结果为准。5、投标人在投标时须提供与以上评分因素相关的材料。如果发现有弄虚作假的，将取消其投标资格。6、保密要求从开标时起到中标公告发布时止，有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给投标人或与上述评审工作无关的人员。