附件一：《移动自建通信机楼物业管理服务要求》一.服务运作方式：项目运作方式项目运作组织：双方成立项目管理小组：任命项目经理、宣布项目成员。–项目经理：为业务管理第一责任人，负责总体业务管理工作。–项目成员：为各相关关键业务环节管理具体负责人员。 项目运作方式：–例会制度：每周二下午14.00-16.00 甲方代表与供应商代表参与，通报周工作情况，包括：日常管理工作通报，本周关注事件、需沟通事件及下周工作安排。–供应商绩效通报会议：每月10日前将本月供应商绩效考核结果通报，并提出改善意见及供应商采取响应行动。单个自建机楼物业服务人员配置及职责委托区域委托内容6个自建机楼人员配置素质要求南科、西丽、坂田、宝城、龙岗、宝观六大自建机楼自建机楼项目经理11、高空作业人员具备高空作业操作证。2、机电人员：100%持证上岗（电工操作证、上岗证及相关资格证书）3、管理人员：物业管理师及物业管理企业经理上岗证自建机楼管理处主任6机楼前端设备维护人员58清洁工13总计78-- 自建机楼项目经理（1人）说明：自建机楼物业管理要求非常高，六大机楼里面配套设备繁多复杂，六大自建机楼常设一名自建机楼项目经理。职责：1、主持六大自建机楼的全面工作，协调与上级部门关系；2、贯彻落实上级指示和决议，确保各项管理目标实施和完成；3、检查、督导六大机楼各岗位人员的工作，协调各机楼之间的运作；4、负责检查、督导六大自建机楼清洁、绿化、环境消杀工作；5、负责六大自建机楼机电设备（含：供配电、空调、给排水、电梯、楼宇自动控制等）的运行管理、维修保养和更新改造，确保六大自建机楼正常运作，维持自建机楼高水平的服务标准；6、提高员工的服务意识、质量意识和环保意识。-- 自建机楼管理处主任（6人）说明：自建机楼物业管理要求非常高，里面配套设备繁多复杂，每自建机楼常设一名自建机楼管理处主任。职责：1、主持自建机楼的全面工作，协调与上级部门关系；2、贯彻落实上级指示和决议，确保各项管理目标实施和完成；3、检查、督导各岗位人员的工作，协调各班组之间的运作；4、负责检查、督导自建机楼清洁、绿化、环境消杀工作；5、负责自建机楼机电设备（含：供配电、空调、给排水、电梯、楼宇自动控制等）的运行管理、维修保养和更新改造，确保自建机楼正常运作，维持自建机楼高水平的服务标准；6、负责自建机楼安全保卫工作，制定落实各种安全防护措施和应急措施；7、提高员工的服务意识、质量意识和环保意识。-- 机楼前端设备维护人员（58 人）说明：机电设备及配套设备设施、空调、高低压配电、监控系统均为24小时不间断运行，因此，要求机电设备运行监控人员24小时不间断值守。每天分三个班，每班两人运行值班（宝观机楼每班三人运行值班），每人每天值班8小时。职责：1、机电设备人员负责对自建机楼机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作，对发生的问题及时向自建机楼负责人报告。2、值班人员必须熟悉自建机楼的供水、供电、电梯、空调、消防等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施和维修保养方法。3、负责定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4、负责保持值班室、机电设备房的清洁及物品的有序摆放。5、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备管理规定的行为。6、遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规定程序操作，及时排除故障或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。7、加强防范意识，做好机电设备的防水、防火、防小动物的安全管理工作。8、完成上级交办的各项临时任务。-- 清洁人员（13人）说明：自建机楼配置2名清洁人员，每天2人上班（宝观机楼3人），周六、日分别1人轮流休息。负责机房、卫生间、楼梯、天面、广场及绿化地的保洁工作。职责：1、遵守公司的有关规定，熟悉本工种的操作程序和质量标准；2、负责各自责任范围内的楼层或公共场所、设施的清洁保养工作；3、负责各自责任范围内垃圾的收集和清理，并集中到垃圾中转站；4、听从上级领导的指挥、调配，保质、保量地完成本职工作；5、不能当班处理的重大问题应及时向上级反映；6、积极参加公司组织的各项活动。二、机楼物业管理服务内容：1、机楼清洁卫生服务。包括：机楼范围内的公共走道、墙面（不含外墙）、地面、门窗、绿化带、卫生间、楼梯、台面、天面、扶手、公共管道、护坡及机房内部公共设施的清洁、保洁、消杀（四害）；环境设施的配置、垃圾清运及化粪池的清理等；提供应急清洁服务。2、机楼的保安人员主要职责：负责人员进出安全管理以及机房外围的安全巡查、保卫。关于机房环境巡检，由我司网维中心驻点人员在工作时间进行定时巡检，驻点人员下班后，保安人员协助进行夜间巡检工作，一旦出现险情（需要防火、防汛）时，机楼主任需要组织及指挥机楼保安人员积极参与应急抢险及防汛工作。3、机房内部通信设备的防火安全工作由我司网络维护中心负责，负责设备的维护管理；机楼消防设备的维护管理由我司行政服务中心安全保卫室负责，负责设备的维护保养、确保状态时刻正常；机楼的整体消防的日常监控、防范、管理工作由机楼主任负责并时刻做好应急防控工作。4、由于中标方人员操作失误，给发标方带来的损失均由中标方负责赔偿。5、绿化养护。对机楼范围内的花草、树木、草地进行定期修整、施肥养护、灭病虫害，保持绿化植物良好生长态势、美观，起到美化环境的作用。6、公共水电设施日常维护服务。包括机楼内机房、公共走道的照明设施维修更换；机楼路灯、围墙灯的维修跟换；生活用水箱、管道、阀门的维修跟换。7、机楼本体的日常巡视和机楼内施工管理服务。对机楼本体、外墙、天面、排水、门窗、百叶窗、玻璃进行定期巡视和检查，发现问题及时上报处理； 8、公共机电设施、设备的运行、操作、维修保养服务。包括：24小时设备运行值班、应急抢修；提供有专业资质的中央空调、电梯、柴油发电机、安全监控系统、公共排污排水、供配电系统定期维修保养和应急处理服务。9、乙方需要配合甲方新建机楼前期准备工作10、机楼物业管理服务的费用包含机楼所有日常运行、易损维修保养材料的更换费用，例如发电机运行油费、电梯保养费用、应急处理等及2000元内的维修费用，不额外增加任何费用。11、机楼的基础动力系统(包括：高低压配电系统、油机及中央空调系统)1000元以内的零星维修费由机楼物业管理单位负责，超过1000元以上的维修费用向甲方网络维护部门申报审批同意后进行维修，并由甲方网络维护部门负责结算。三、机楼物业服务具体要求：（一）、机楼的基础动力系统机楼的基础动力系统(包括：高低压配电系统、油机及中央空调系统)的保养及维护工作向甲方网络维护部门负责。日常的监护工作向甲方行政服务中心及网络维护部门负责。1、高压部分1．1每个机楼必须配置1名或以上具备高压操作证的维护人员，并具备操作高压设备的技术能力；1．2每日通过巡视，应力求发现高、低压及变压器等机房环境及设备运行的安全隐患，分析隐患形成原因，现场排除隐患或制定解决隐患的维修方案并将以上内容形成报告并上报移动负责人。1．3每日定时巡检，机楼高压来电及主备、运行情况并记录，形成纸质及电子文档。1．4应积极协调并努力维持与维护相关的第三方单位（如供电所、协维等）的良好关系，以利于维护工作的顺利开展。1．5需保障机楼24小时不间断供电，不出现人为停电事故，有停电应急处理措施和方案。1．6配电房的配电设备每两小时须巡检并记录各运行参数，发现异常及时处理报告。1．7其它甲方认定的维护相关工作，乙方均需积极配合。1.8定期检查高压配电房现场配备高压防护及操作用具（由甲方配置）情况。高压防护及操作用具需存放于专门柜子，摆放指定位置，并按照规定的周期进行绝缘检测，不符合规定的要定期进行更换。2、低压部分2．1每日定时巡检运行情况并记录，应力求发现机房环境及设备运行的安全隐患，分析隐患形成原因，现场排除隐患或制定解决隐患的维修方案并将以上内容形成报告并上报移动负责人；2．2确保机房环境及设备干净清洁；2．3开展配电系统容量的分析工作；2．4形成维护报表（纸质和电子版）；2．5应积极协调并努力维持与维护相关的第三方单位（如供电所、协维等）的良好关系，以利于维护工作的顺利开展。2．6需保障机楼24小时不间断供电，不出现人为停电事故，有停电应急处理措施和方案。2．7配电房的配电设备每两小时须巡检并记录各运行参数，发现异常及时处理报告。2．8低压配电柜、变压器每年保养1次。2．9配电箱每半保养1次。2．10其它甲方认定的维护相关工作，乙方均需积极配合高、低压配电技术标准：?动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。?变压器出口线电压：３８０Ｖ±５％范围内。原则上以进户电压220V±5%范围作为标准。?干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。?电容补偿柜管理：?功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。补偿控制手动、自动切换有效。?补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。?功率因数：不小于０.９。?高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。?高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种信号性质。3、维护内容及要求3．1油机维护巡检3．1．1乙方人员通过每日的巡检维护，确保油机房环境及油机组表的清洁，确保机组无漏油、漏水、漏气、漏电现象。机组上的部件应完好无损，接线牢靠，仪表齐全、指示准确，无螺丝松动；3．1．2保持机油、燃油及其容器的清洁。油机外部运转件，要定期补加润滑油。3．1．3启动电池应经常处于稳压浮充状态，每半月检查一次充电电压及电解液液位。3．1．4每半月启动油机空载运行，运行时间在10~15分钟；3．1．5市电停电后应能在10分钟内启动并供电。3．1．6乙方应力求发现油机房环境及油机组运行的安全隐患，分析隐患形成原因，现场排除隐患或制定解决隐患的维修方案并将以上内容形成报告并上报移动负责人。7乙方在日常的维护过程中应严格按照甲方机房安全管理规定等相关制度及巡检表格项目对油机组进行操作，乙方须只对油机组进行参数的测量和读取操作，没有甲方人员现场确认及授权，不得更改电源设备系统设置或改变系统运行状态。3．1．7机组维护良好，保证机组在规定的时间内随时正常启动运行。3．1．8每天巡检3次以上。3．1．9每月由专业维修保养公司巡检1次以上。3．1．10每半月空载试运行1次。3．1．11根据运行时间进行各级及250H的维修保养。3．1．12甲方保留修改巡检表格、增减巡检项目的权利。3．2油机保养内容3．2．1检查散热水箱内水位，必要时按规定要求补充加注，检查水箱散热片是否堵塞，必要事清洗；3．2．2检查所有管子的密封性和格附件安装稳固程度；3．2．3检查蓄电池液面高度及启动线路连接是否紧固或更换蓄电池；3．2．4检查柴油机与发电机的连接情况，尤其应注意弹性联轴节安装位置的正确性；3．2．5消除柴油机漏油、漏水、漏气现象及其它不正常现象；3．2．6更换底壳内机油；3．2．7清洗或更换燃油滤清器、机油滤清器、空气滤清器；3．2．8调校油泵油嘴压力及雾化、气门间隙、点火时间等；3．2．9检查并适当调整风扇皮带、充电机皮带松紧度；3．2．10检查水泵工作状况；3．2．11检查励磁电压及频率、发电机轴承润滑、排烟是否正常；3．2．12观察机组振动、声音是否正常；3．2．13检查发动机高水温、低油压保护功能，对损坏件予以更换；3．2．14检查、校验控制面板仪表，检查控制线路；3．2．15检查发电机绝缘特性；3．3油机组故障抢修3．3．1设备发生故障后，必须根据告警实际情况做好抢修准备，并在第一时间内排除或协助甲方人员排除故障。3．3．2乙方在抢修完毕次日提交电子版故障抢修记录表，分析故障原因、报告排除故障过程、分析遗留问题及提出解决方案，根据实际情况提出维修建议。3．3．3在抢修过程中，任何对设备的操作均需甲方人员现场授权。如情况紧急，可由甲方人员电话口头授权，严禁在未经甲方人员授权的情况下对电源设备进行任何操作。3．3．4在必要情况下，乙方应根据甲方要求对甲方油机进行启动测试，保证油机供电正常。3．3．5应积极协调并努力维持与维护相关的第三方单位（如厂家、协维等）的良好关系，以利于维护工作的顺利开展。3．3．6乙方应积极配合甲方为迎接甲方总公司等上级单位进行的各种有关的检查而进行的准备工作以及在各种节假日及特殊事件（如高交会）期间的通信保障工作。3．3．7其它甲方认定的维护相关工作，乙方均需积极配合。油机设备技术标准：?内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 ?发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。?备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。?必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置。?蓄电池组电压保持在24V左右。?蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：?电解液过少，露出部分极板。?蓄电池外部短路。?电池电压不正常。?电极板膨胀，气塞孔堵塞。?酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。?发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。?柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。?正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每半月空载启动试运行一次，每次运行时间为5－10分钟。?发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有降噪音措施。4、中央空调系统4．1中央空调系统例行维护及保养4．1．1需保障机楼24小时不间断供冷，不出现人为停止供冷事故，有应急处理措施和方案。4．1．2供冷期间，每小时按运行检查所列项目对冷水主机、冷冻水泵﹑冷却水泵、冷却塔的运行状况进行检查，抄真检查巡视记录。4．1．3每月由专业维保人员进行1次巡查，及时分析运行参数。4．1．4每月定期清洗冷却塔，投放药料，保持水质合格，并保存水质检验记录。4．1．5每年1次冷凝器、循环水过滤器进行清洗清理。4．1．6每年1次对泵体外观、电机、、轴承、联轴器垫圈、螺丝、温度计、压力表、水泵盘根、电机绝缘电阻、控制柜、泵壳、机座专业保养。4．1．7根据运行时间和采样分析对冷冻油、过滤器、传感器进行报告更换。4．3中央空调系统供冷季节开机前的准备工作4．3．1检查机组外观有否明显损坏迹象，如有立即报告甲方；4．3．2检查主电源有否缺相，电压是否符合机组要求；4．3．3检查冷却水、冷冻水泵、冷却塔等辅助设备是否正常运行，是否满足机组正常运行的条件；4．3．4检查机组是否处于安全运行的状况；4．3．5检查紧固主电路及控制电路的端子螺丝，使之安全可靠；4．3．6检查油箱油位是否正常，是否需补充冷冻油或按需要更换冷冻油；4．3．7检查回油系统，按需要更换干燥过滤器；4．3．8检查热交换效果；4．3．9检查控制电路的正确性；4．3．10检查微电脑控制中心的工作程序是否正常，设定值是否正常，各显示参数是否正常；4．3．11检查各种安全保护装置的可靠性；4．3．12检测油加热器是否工作，油温是否正常并将油温调整至正常；4．3．13测量电机绝缘，确保电机有正常的绝缘度，检查机组接地电阻；4．3．14检查保养制冷循环系统，检查机组有否泄漏，雪种量是否足够，发现漏点即修复及补充雪种；4．3．15启动主机，抄记运行参数，调整主机至正常运行。4．4中央空调系统机组运行期间的检查工作：4．4．1除紧急故障维修外，每月对机组例行检查一次，以其将故障消灭在萌芽之中，避免较大故障的发生；4．4．2检查机组在运转中各项技术数据及微电脑控制中心的程序；4．4．3检查制冷循环系统是否正常，检测雪种量，必要时作适当调整，对机组检漏；4．4．4检查润滑系统的油压及油量；4．4．5检查回油系统的工作状况；4．4．6检查冷凝器及蒸发器的热交换效果；4．4．7检查机组震动，异常温度及噪声状况；4．4．8检查电器控制部份，对有关元件作适当调整；4．4．9记录机组的运行参数，分析机组的运行状况，发现异常即采取处理措施；4．4．10一旦发现有零件损坏，将在工作单上记录在案并申报甲方尽快处理；4．4．11提交工作报告。4．6中央空调系统每年对机组检查保养一次，项目如下：4．6．1检查主机操作及机组运行各参数；4．6．2检查保养微电脑控制中心及检测其工作程序，对有关元件作适当调整；4．6．3检查保养主机的启动柜，对有关元件作适当调整，拆下接触器触头检查，如有损坏进行打磨或更换；4．6．4检查保养润滑系统，必要时更换冷冻机油及油过滤器；4．6．5检查回油系统，更换干燥过滤器；4．6．6检查保养制冷循环系统；4．6．7对系统检漏，检测雪种量，并作适当调整；4．6．8检查压缩机马达，必要时加注轴承油，检测马达绕组绝缘电阻；4．6．9检查机组震动，异常温度及噪声状况；4．6．10检查冷凝器及蒸发器的热交换效果，协助甲方搞好水处理工作，提高机组的运行效率；4．6．11提交工作报告。4．6中央空调系统机组停机期间的检查工作：4．6．1对主机进行一全面的检漏工作，以防止冷媒在停机时间泄漏造成较大的经济损失。有可能的条件下，每隔一段时间开机检查、记录压力参数；4．6．2清洁、检查控制系统，紧固各端子螺丝；4．6．3检查油加热器工作是否正常，油量是否足够；4．6．4检查各种安全保护装置的可靠性；4．6．5对机组及各辅助设备全面检查一次，确保下次开机时，设备能正常运行；4．6．6对操作人员作一次基本操作的必要培训，帮助操作人员提高对机组正常运行的认识。中央空调系统技术标准：?水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。?变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。?补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。?过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。?冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。 ?电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。?减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。?风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。?滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。?冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。?水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气。控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应作到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。?离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60度温度。压缩机运行时油温高于43度。设备运行时润滑油应有103—207KPA压力。?冷凝器压力范围：690—1450KPA相应温度范围：15度—41度。?蒸发器压力范围：410—550KPA，相应制冷剂温度范围：1度—8度。?螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15度， 运行时冷却水进水温度范围20度—42度。出水温度范围 25度—45度。?电气部分应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。?水泵电机绕组温度小于70度。正常状态下外壳温度：30度—50度。电机轴承温度小于80度。?电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。?电机风扇冷却效果明显。?电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。?电机三相运行相电流和为零（允许不超过额定电流的5%）。运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5兆欧。?水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。5、关于维护的安全及责任5．1机房动力系统维护目标乙方在维护过程中，必须把保证网络及设备的安全运行作为一切工作的目标与前提。5．2安全保障措施及责任5．2．1 乙方必须不断提高代理维护人员的全面素质，加强安全意识教育、提升安全技能，切实保障甲方通信网络及设备在日常维护、抢修等过程中的绝对安全。5．2．2 乙方维护人员必须参加甲方组织的有关安全生产的规范、制度的学习并在通过关于安全制度和专业知识与技能的考试后才可获得维护资格。5．2．3 乙方维护人员应自觉遵守甲方的安全规定，在工作中严格按照各种规范进行对设备的操作与维护，加强安全防护措施，在维护工作中，发生安全事故，造成乙方人员伤亡和财产损失的，一切后果乙方自行负责，甲方不承担任何责任。5．2．4 乙方不得在甲方机房内进行动火、电焊等危险操作。如遇特殊情况必须进行上述操作的，需书面申请报告甲方，甲方批准后方可进行。5．2．5 如因乙方过失引起甲方通信事故或发生对甲方通信网络及设备安全构成重大威胁的事件的或造成甲方财产损失的，甲方有权追究乙方的责任并采取相应的处罚措施。根据事故的严重程度，甲方有权单方面终止合同并有权拒绝继续支付任何维护费用。5．2．6 在维护过程中，无论何种原因引起，乙方维护人员一旦发现对设备安全运行构成威胁的事件或问题，均应第一时间通知甲方相关人员。5．2．7 所有的安全事故后，乙方须于次日向甲方提交事故分析报告，分析事故原因，提出弥补事故损失和避免以后出现类似事件的措施，追究当事人的责任。对于乙方人为的失误引起的事故，甲方有权永久取消相关责任人的代维资格。（二）、机电设备的管理弱电设施管理要求：1.楼宇智能控制系统要指派专业技术人员操作。2.除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统连接点进行检查1次，半年覆盖系统一次，发现问题及时处理。3.每3个月清洁保养1次弱电设备。技术标准：1.可视对讲系统室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠，系统电路板安装接线牢固，布线整齐；2.门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，误报率不大于5％，线路布置连接牢固，电子锁工作可靠；3.闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定，现场录像时间误差不能超过2分钟，硬盘录像资料应至少保存15天，专人负责保管，红外线报警设备工作正常，出现故障应在2个工作日内修复，故障期间及时安排监控；避雷接地设施管理要求：1.每月对区域内配电设备接地检查1次。 2.每3个月重要机房配电柜及设备接地检查1次。3.每半年应对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次。4.每年定期联系深圳市防雷中心（或其它有资格单位）进行1次机楼防雷装置的检测。技术标准：1.检查发现接地问题2天内解决，保证区域内避雷设施接地完好；2.每半年对重要机房的设备，各楼层的钢窗、钢结构的连接进行外观检查；3.高层、超高层建筑物或重要建筑的避雷接地系统，应聘请专业机构每年进行检测1次；4.所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。给排水设备设施管理要求：1.机电人员进行每天的3次的巡查，做好日常保养和运行管理。2.随时掌握市政供水情况。3.随时注意水池、水箱、管道、阀门的情况。4.每年1次对泵体外观、电机、、轴承、联轴器垫圈、螺丝、温度计、压力表、水泵盘根、电机绝缘电阻、控制柜、泵壳、机座专业保养。技术标准：1.水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。2.设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。3.限水、停水按规定时间通知甲方。4.对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。5.污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。6.下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。录相监视系统：管理要求：1.每天做好日常检查工作，每月1次对各探测器、线路、信号的测试。2.每月对监视摄像镜头及相关主机、控制箱进行检查清洁。技术标准：1.录像画面清晰，画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。2.音频、视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。3.监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。4.监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。电梯管理要求：1.每天由机电人员对电梯进行3次检查工作。2.每月1次由专业电梯维修保养人员进行电梯运行检查和测试。3.每年1次由政府主管部门的年检工作（年检费用由甲方支付）。技术标准：1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。持有专业技术资格的维修保养人员才能进行维修作业；2.电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。3.进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。4.平层状态平层误差在正负7mm以内。5.检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙０.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。6.曳引机电动机轴承温度应不高于８０度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。7.曳引机减速器应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/3—5分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。8.曳引轮防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。9.限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。10.安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内。11.轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。12.门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。13.轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。14.导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。15.检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。16.导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。17.油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。18.缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。19.缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。20.安全钳传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。21.安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。22.轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。23.钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 ，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。24.断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。25.不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90% 。26.补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。27.继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。28.接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。29.盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显。30.运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。31.对于电梯故障建有应急方案。32.如果电梯由分承包方维护保养，维保方电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。33.电梯轿厢内各种设施完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标（13）识齐全。运行无异常声响。34.电梯机房温度保持在0—40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。（三）、绿化管理管理要求：树木、绿化地杀虫或施肥，频次每季1次技术标准：1.保证成型绿化带内树木、花卉具有良好的观赏效果。绿化带内基本无大型杂草、杂物；2.绿篱、灌木修剪整齐，行道树修剪达标，绿化带内无死树、枯枝烂头；3.无明显虫害，禁止发生大面积虫害；4.观赏草坪修剪整齐，种植三年内的草坪不出现10平方米以上的斑秃，其它斑秃面积不得超过总面积的5%，草坪禾草高度不超过7厘米；5.适时施肥、浇水，保证草坪生长良好，防止出现禾草倒伏腐烂现象；6.保持草坪的平整性和禾草良好的透气、透光性，每年必须适时进行补沙，打孔、疏草等工作。7.树木生长茂盛，植株健壮，树冠完整；8.观赏类树木花果鲜艳，物侯期正常，比较及时地清除有碍观赏的败花、残果；9.叶色正常，生长期内无黄叶、焦叶、卷叶、积尘叶，无枯死树杈，基本无交叉枝、徒长枝；10.树体无害虫，无虫屎、虫网等；11.树修剪基本及时、合理，同一方向树修剪方式相同，主侧枝分布较合理、通风透气，剪口处理好。12.花卉生长茂盛，植株整齐，同种花卉高度基本一致，群体效果好；13.花卉品种选用得当，应时开花，无病虫害和残花败叶；14.花丛或花坛花卉栽植行距适中，整齐一致，不缺株；15.宿根花卉生长强健，叶色正常，性状基本稳定，无退化现象；16.花要新鲜、艳丽、盛开，花粉无毒，对人体无过敏质素；（四）、公共设施管理自建机楼共用部位设施设备的日常养护和小修，按相关维修服务标准执行。 公布服务项目及价格表，并在服务前向甲方说明服务内容及相应的价格。 室外公共照明、室内楼道公共照明由机电值班员负责巡视、检查及操作。灯光每天检查一次，每半月评查一次，做好记录并上报管理处负责人，由管理处负责人安排维修。保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、 通路、步道、活动场地达到基本平整，边沟渠洞通畅。确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。每5个月对水箱进行二次供水设施清冼，对蓄水池定期消毒，确保 蓄水池清洁卫生，水质达到深圳市饮用水标准。乙方承诺楼宇完好率、零星维修合格率100%；维修保养满意率100%。（五）、保洁、消杀服务管理5.1清洁卫生管理要求：1.清理楼内所有垃圾到垃圾转运站　　　　每天1次以上2.清洁垃圾桶、指示牌、栏杆、电梯厢、电梯门缝、电梯厢监视器探头、电梯厅地面、外围广场、通信机房、卫生间等每天1次以上3.清洁照明灯及灯罩　　每周1次4.电梯厢壁、电梯门框、不锈钢防火门上保护剂　每周1次5.观察鼠患、　　　　　　　　　　　　　　　　　每周1次6.清扫房屋天台、雨篷排水口　　　　　　　　　　　　每周1次。7.“四害”消杀　　　　　　　　　　　　　　　　　　每月1次8.鼠药投放　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　每月1次9.对化粪池、公共区域用灭害灵喷杀　　　　　　　　　每季1次技术标准：17.目视区域内无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。房屋天台、雨篷排水口（管）畅通，无积水。18.目视天面、雨篷：无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。19.天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。20.目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。21.室内无异味、臭味。22.大理石地面目视干净，无污渍，有光泽。23.瓷砖地面面目视干净，无杂物，无污迹、有光泽。24.哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。25.镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像。26.玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭 5 厘米内无灰尘。27.清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。28.公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。29.水池眼看清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污迹。30.果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。31.定期清洁环境，观察内外环境无有鼠洞、鼠尸、鼠粪、鼠迹，及时封堵和清理。32.发现鼠迹及时布放鼠药，布放鼠药后,第二天跟查,如药物被老鼠吃掉,要马上补充,发现死鼠及时处理,并随即进行消毒净化理。灭鼠完后把鼠药清洁干净;33.老鼠密度不超过1%，鼠洞每两万平方米不超过1个；楼道、办公场地无明显鼠迹。34.蚊幼虫孳生在5%以下，仓库或地下室10%以下；场地内目视无明显蚊虫在飞。35.每1万平方米，暴露的蝇孳生地不超过一处，无蝇孳生地；区域内目视无明显蝇虫在飞。36.场地内目视无蟑螂踪迹。37.防四害消杀工作参考全国爱国卫生运动委员会《灭鼠、蚊、蝇、蟑螂标准》及《灭鼠、蚊、蝇、蟑螂考核鉴定办法》。38.消杀中使用的设备及产品符合相关国家法律法规，无毒、无害及环保。39.根据《深圳市房屋白蚁防治管理办法》《白蚁防治工作质量检查标准》进行白蚁防治。（1）楼体总体清洁服务–清理楼内内所有垃圾到垃圾转运站每天2次–清洁垃圾桶每天2次–清洁所有告示牌、橱窗及指示牌每天1次–清洁所有出口大门每天2次–清洁所有手印及污渍(包括楼梯、墙壁、防烟门)每天1次–清洁所有扶手、栏杆每天1次–清洁照明灯及灯罩每周1次–拖擦地台、云石、大理石表面每周1次–清洁所有楼梯及窗户每天1次（2）人行楼梯卫生–扫净及拖抹所有楼梯每天1次–洗擦扶手及栏杆每天1次–洗擦楼梯表面每月2次（3）电梯卫生–彻底打扫电梯厢、电梯厅地面每天1次–清擦电梯门及指示板表面每天1次–电梯厢壁、通风口及照明灯清洁每天1次–电梯厢壁、电梯门框并上保护剂隔天1次–电梯槽底清理垃圾及电梯缝清洁每天1次–清擦电梯厢天花板表面每周2次–擦抹电梯厢监视器探头每天2次（4）楼体外围卫生–外围清扫 每天巡视–垃圾桶倾倒每天数次，确保垃圾不外溢清洁操作标准（5）楼道–清洁范围：楼道梯级、扶手、墙面、电子门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。–清洁作业程序：备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。清洁消防栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。?清洁墙面、宣传板、开关：备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板。用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按《玻璃门、窗、镜面的清洁》进行作业。每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净。–清洁标准：?目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。–安全事项：擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。（2）房屋天台、雨篷–清洁范围：服务区内房屋的天台、平台、雨篷。–清洁作业程序：?备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。?将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。?用铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，无积水。–清洁标准：?每周清扫一次。?目视天面、雨篷：无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。–安全事项：?梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全。?杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。（6）公用卫生间–清洁范围：楼内所有公用卫生间–清洁作业程序：根据甲方的正常上班要求，提前一个半小时到现场进行保洁服务，根据场地和用途的不同，每个地点必须安排一到两名清洁工负责现场的保洁管理。（办公楼每一层楼算一个点）。及时更换空气喷香剂。 打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌。?先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。?用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。?喷适量香水或空气清新剂，每天消毒一次。?每半小时进行保洁一次，清理地面垃圾、积水，保证各种厕纸，擦手纸、洗手液充足等。?每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。–清洁标准:?天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。?目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。?室内无异味、臭味。?地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。–工作过程中应注意事项:? 使用的设备材料必须符合国家安全卫生防疫标准，提供相应的合格证书备查；不得使用有异味或刺激性气味的清洁用品。?禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。?用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。?下水道如有堵塞现象，及时疏通。（7）楼层通道地面–清洁范围:所有楼层通道地面，包括大理石地面、瓷砖地面（不包括楼梯间）。–清洁作业程序：?每天上午用扫把对各楼层走道地面和楼梯台阶清扫一次。?用拖把拖走道地面和楼梯台阶一次。?定期用长柄手刷沾去污粉，对污迹较重的通道地面彻底清刷一次，再用拧干的湿毛巾，抹净墙根部分踢脚线。–清洁标准：?大理石地面目视干净，无污渍，有光泽。?瓷砖地面面目视干净，无杂物，无污迹、有光泽。–工作过程中应注意事项?洗刷楼道时，防止水流入电梯门和住房门内。（8）不锈钢–清洁保养范围：护栏、标牌、电梯轿厢，不锈钢雕塑、宣传栏等–作业程序：?先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。?然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠。?置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。?表面面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。–清洁保养标准：?哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。?镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像。–安全注意事项：?上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。?在清洁电梯外厅门时应防止厅门开关造成的意外。?要使用干净的干毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。（9）玻璃门、窗、幕墙–清洁保养范围：玻璃门、窗、玻璃幕墙，门厅镜面装饰柱，各种镜面。–作业程序：?先用刀片刮掉玻璃上的污迹。?按玻璃清洁剂与清水1∶5的比例兑好玻璃清洁溶液。?把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。?污迹较重的地方重点抹。?除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分。?一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移动。?用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。?最后用地拖拖抹地面上的污水。?清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。–清洁保养标准：?玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭 5 厘米内无灰尘。–安全注意事项：?高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。?作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。（10）灯具–清洁范围：所有服务范围内的楼道灯、走廊灯和各活动场所的灯具。–作业程序：?准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。?关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。?先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。?将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。?清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。–清洁保养标准：?清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。–安全注意事项：?在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。?清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。?人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。?用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。（11）公共场地和路面–清洁范围：汽车道，人行道，消防通道。–作业程序：?用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆。?用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。?对有污迹的路面和场地用水进行清洗。?雨停天晴后，用竹扫把把服务区域内马路上的积水泥沙扫干净。–清洁标准：?每天打扫三次，每小时循环保洁一次，保持整洁。?公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。（12）绿地–清洁范围：管辖内草地和绿化带–作业程序：?用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。?对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。?在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。–清洁标准：?每天早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。?目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无 5 厘米以上石块等垃圾和杂物；无烟头。（13）停车场–清洁范围：甲方服务区域内停车场或指定场所–作业程序：?备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。?用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。?用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。?发现有杂物一起清运上垃圾车。?用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。?清洁周围排水口和下水道，保证排水畅通。–清洁标准：?目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。?每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次。–安全注意事项：?发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。?清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。（13）标识宣传牌–清洁范围: 甲方服务区内的标识宣传牌。–作业程序：?宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。–清洁标准：?宣传牌每周清洁一次。?室内标识牌每天清洁一次。–安全注意事项：?梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。?清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。?清洁工具不要损伤被清洁物。（14）室外地面–清洁范围?甲方服务场所公共区域地面包括道路、绿化带等。–工作程序?每天早上上班前，中午休息、下午下班后清扫，用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物。?每天 7.30～ 9.00， 12.00～ 14.00每隔半小时巡回清扫保洁一次，每天下班后 17.30～ 19.00由班长安排人员轮值保洁。?用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。?发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理干净。?果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。?垃圾桶附近地面每天在上午、下午用水湿拖两次，定期用洗洁精刷洗一次。?室外宣传牌、雕塑每天用湿毛巾擦拭一次。?每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次。–清洁标准?地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。?距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。?果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。（15）其它相关说明–乙方使用的设备材料必须符合国家安全卫生防疫标准，提供相应的合格证书备查；不得使用有异味或刺激性气味的清洁用品。–保洁位置的要求：卫生间每半小时清洁一次，保持无异味，洗手台和地面无水迹、纸屑，保证各种厕纸、擦手纸、洗手液充足。（16）相关应急服务–发生火灾后的清洁工作应急处理措施：?救灾结束后，清洁班长组织全体清洁员参加清理现场的工作。?用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。?打扫地面积水，用拖把拖抹。?检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。–污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施：?维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。?该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。?将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。?疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。–暴风雨影响环境卫生的应急处理措施：?(暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。?发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。?清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通。如发生外溢，及时报告管理员处理。–施工影响环境卫生的应急处理措施：?物业设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，清洁员配合做好场地周围的清洁工作。?及时清理搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。–雨季时候，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导通等现象。?在大厅、楼梯口等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。?加快工作速度，领班要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面水迹。?若反潮现象比较严重，应在大厅铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的积水。?仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。?安全注意事项：雨季天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋以防滑倒。–暴风雨天气?勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其它部门的协调联系工作。?天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由领班派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。?检查雨、污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。?各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。?仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。?安全注意事项：暴风暴雨天气注意高空坠物。–楼层内发生水管爆裂事故当楼层内空调水管，给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时应按如下步骤处理：?迅速关闭水管阀门并迅速通知保安和维修人员前来救助。?迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时可将电梯开往上一楼层，并通知维修人员关掉电梯。?电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品，如资料、电脑等。?用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。?打开门窗，用风扇吹干地面。?安全注意事项：处理水管爆裂事故时，应注意防止触电5.2消杀（1）四害消杀工作要求–防鼠：?定期清洁环境，观察内外环境是否有鼠洞、鼠尸、鼠粪、鼠迹，应及时封堵和清理（1次/半月）；?生活垃圾要集中管理，及时清运，搞好室内外环境卫生，尽量不留卫生死角?检查内外环境,发现鼠迹及时布放鼠药;?布放鼠药后,第二天跟查,如药物被老鼠吃掉,要马上补充,发现死鼠及时处理,并随即进行消毒净化理;?经常检查鼠药布放情况,并搞好周围环境卫生,灭鼠完后把鼠药清洁干净;?每月进行一次全面的大面积鼠药布放。–防蟑：?搞好环境卫生：地面、案板、灶台、橱柜内无食物残渣、糖汁、奶液等，?及时处理垃圾、杂物，清扫死角，清除蟑螂粪便、残骸和卵鞘?定期了解蟑螂孳生情况,做好记录;?作好周期性喷药,喷药时做到有的放矢,一丝不苟;?对于餐厅、厨房等饮食场所灭蟑螂,除大面积喷杀外,应做好过细工作,在炉头下面或其它不易喷药的地方布放蟑螂毒饵;?用超低雾的喷法杀灭化粪池内蟑螂;?对于零散的蟑螂采用捉捕打法;?杀灭成虫,同时也杀灭蟑螂卵;?每季度对化粪池、办公室、公共大堂、宿舍等地用灭害灵喷杀一次。–防蝇：?及时处理好垃圾、腐烂污物,垃圾桶加盖; 垃圾日场日清；?定期喷洒药物、选择适当位置布放毒饵、根据甲方要求可适当装灭蝇灯；?每年夏、秋季用敌百虫加敌敌畏半月一次进行大面积喷杀,冬、春季每月一次。–防蚊：?搞好清洁卫生,清理积水、水池草丛边杂物,防止蚊虫孳生;?药剂夏季每半月一次,冬季每月一次。–注意事项:?每次消杀要做好记录,跟踪消杀效果;填写《消杀服务过程与质量记录》?工作时佩戴卫生口罩,戴防毒手套(喷药时);?室外超低雾喷洒药物时配戴防毒口罩,注意风向,切勿迎面喷药;?药物不慎溅至皮肤或脸部时,及时用水冲洗,以免中毒或灼伤皮肤;?凡接触过杀虫药的手或手套,未洗干净前,不能触摸家私或食品用具;?各种杀虫药物应贴上标记;（2）四害消杀标准–灭鼠标准?老鼠密度不超过1%，鼠洞每两万平方米不超过1个；?楼道、办公场地、服务厅无明显鼠迹。–灭蚊标准?蚊幼虫孳生在5%以下，仓库或地下室10%以下；?场地内目视无明显蚊虫在飞。–灭蝇标准?每1万平方米，暴露的蝇孳生地不超过一处，办公场所、服务厅无蝇孳生地；?场地内目视无明显蝇虫在飞。–灭蟑螂标准?场地内目视无蟑螂踪迹（3）四害消杀要求–防四害消杀工作参考全国爱国卫生运动委员会《灭鼠、蚊、蝇、蟑螂标准》及《灭鼠、蚊、蝇、蟑螂考核鉴定办法》；–消杀中使用的设备及产品符合相关国家法律法规，无毒、无害及环保；–根据甲方要求，使用相关指定设备器械、药水、雾剂产品等；–消杀时间由甲方制定，乙方根据甲方要求时间进行相关服务；–消杀服务需进行登记服务，做好检查、跟踪、防范等工作。四.物业管理服务质量、工作制度要求：工作要求：甲方：与乙方制定年度管理计划、年度费用概预算、月费用概预算及决算报告等；对乙方的管理服务实施监督检查、对乙方的服务表现进行考核评定；甲方服务范围进行调整时，应提前一个月书面通知乙方；对于服务时间进行更改，应提前15天书面通知乙方；甲方为乙方服务人员提供工作场所及相应便利；甲方可根据服务质量提出改善，惩罚及调整要求，包括对乙方管理配套制度，服务人员等方面提出要求。乙方：乙方必须配合甲方的安排，非经甲方同意不得进行工程分包，转包；乙方服务前必须明确安全文明服务负责人（需提供有效证件及联系方式），对安全文明服务负责。乙方安全文明服务负责人对进场服务及相关人员进行安全生产、文明作业教育。乙方服务人员应遵守有关操作安全、劳动保护、防火、防毒的法律，法规。乙方应根据甲方管理要求，制定客户服务档案，包括相关管理职责、内部工作流程、相关管理制度等并进行及时维护；乙方须自觉接受甲方和相关部门的监督，并接受对服务业务和质量方面的指令；乙方应根据甲方要求提供相关专业培训；乙方应为甲方提供的产品、服务及在甲方服务范围内进行的生产、服务活动须符合甲方及甲方上级公司相关规章制度及管理要求，确保服务工作的正常开展，提供专业服务，保证服务质量。乙方在服务中必须对甲方的设备进行保护措施。乙方应保证服务人员的长期稳定，如需进行相关人员更换，必须提前一个月通知甲方，甲方同意后方可更换。乙方根据甲方系统管理要求，及时将相关数据报表录入电脑，并根据甲方要求定期提供相关数据报表等。乙方提交报告、单据填写规范、完整、准确、清晰。乙方应制定应急服务预案，便于在台风、暴雨等灾害性天气及其它特殊紧急情况下的服务响应。乙方服务人员应遵守《通信机房防静电防护通则》（YD/T 754-95）（详见附件三：YD-T 754-1995通信机房静电防护通则）相关要求，并对日常保洁、维修等维护作业中进行防静电处理，并符合其他相关法律法规。质量管理要求：设立24小时服务监督电话，专人管理，接受甲方的服务监督及投诉处理解决；设立专门质量管理人员，定期进行检查并对甲方投诉进行跟踪，反馈，并提出改善意见；建立质量跟踪检测管理性文件（如：服务清单，跟踪检查规范，服务变更单等）。五.资料管理：物业接管验收应提交资料产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；技术资料：（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告； （3）工程合同及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告；原有房屋接管验收应验交的资料产权资料：（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。六.其它物业管理要求补充标准：态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。挂牌上岗守纪律。员工在岗时要挂胸卡、胸牌，仪表整洁，管理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗。公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥、推诿、刁难现象，严格遵守服务纪律。遵章办事不违规。维修要及时，急修项目15分钟内到现场，6小时内修复；如不能在规定时间内完成，应有措施，并对甲方作出限时修复的承诺。小修项目1个工作日内修复，不能因双休日或节假日顺延。需安排工程修理的，应及时告知报修人。在一个月内的维修服务返修率不高于1% ，回访率不低于50% ，小修、急修服务及时率应达到100% ；楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。做好回访重信誉。要经常同甲方进行回访，并有回访记录，加强与甲方的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。