项目概况

综合物业管理服务项目的潜在投标人应在苏州市公共资源交易中心网上获取招标文件，并于2020年12月25日上午10点30分（北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况

项目编号：SZCH2020-WZ-G-005

项目名称：综合物业管理服务

预算金额：

人民币（大写）：贰佰肆拾万元整

人民币（小写）：￥2,400,000.00

采购需求：

（一）项目概况：苏州市国土资源局吴中分局位于吴中经济开发区苏街117号，整个物业建筑面积约14500㎡，本项目需要提供物业服务的部位是，主楼一层至九层、附楼1-2层及项目外围墙内附楼区域（含地下车库全部），建筑面积约14500平方米。服务内容包括安全保卫服务、保洁服务、绿化租摆、客户接待服务、职工食堂管理服务及零星维修等服务。

（二）服务范围：主楼一层至九层、附楼1-2层及项目外围墙内附楼区域（含地下车库全部），建筑面积约14500平方米。

（三）服务内容及要求：

1、安保

（1）安保物业要求

要求：每天定人定岗执勤（重要活动临时安排）；礼貌接待来访人员并作好联系和来访人员登记；应急处理；书信报刊分发、材料、物品收发及送达、消控室管理；维持车辆停放秩序；执勤、夜间巡视；开关好主要通道口门窗；搞好门卫室卫生等。物业人员24小时在岗（不得休息），发现可疑及时处理。

标准：保证物业范围内人身和财产的安全。

（2）公共场所区域物业要求：

公共场所区域是指：行政办公区域（含各楼层会议室）、公共通道、楼梯、绿地景观、文体活动场所、采购单位出入口等。

要求：高峰时段后至少1人负责公共场所区域内的安全巡视检查，做好动态的安全物业工作。

标准：公共区域秩序井然，绿地景观文明安全，停车场停放有序，进出通道安全畅通。制止不良行为，做到区域文明平安。

（3）重点区域的物业要求

重点区域是指：根据采购单位的实际情况所确定的人员聚集地、公安重点关注地、配电、消防设施设备等，如局长室、大门、档案室、财务处、配电房等。

要求：根据采购单位的布局，由采购单位确定重点区域，按采购单位管理要求进行重点安全保卫。

标准：未经采购单位同意，严禁外来无关人员进入所确定的重点区域，确保重点区域安全。

（4）下班后及夜间的物业要求

物业区域的清场检查

要求：下班后对物业各个部位、角落进行彻底、关停不必要的水电，仔细地清场检查，清除各类可疑物品和无关人员，并作好记录。下班后或休息天，除在门卫定人定岗外、物业人员应对采购单位重点部位进行巡视检查，严禁外来人员进入。

标准：无闲杂人员和可疑人员躲藏在大楼内，不留安全隐患，确保安全无事故。

夜间物业巡更

要求：防盗、报警设备布防后，每小时一次按巡更路线、巡更点进行物业内的安全巡更，并做好记录。发现问题及时赶赴出警点进行查看并处置。

标准：遵守规定的巡更时间、巡更线路、巡更点进行巡更。每天检查巡更考勤记录，处理各类报警情况。

（5）物业消防工作

标准：消防工作物业要求

要求：熟悉采购单位消防设备、器材的布局，掌握消防设备的使用技术，懂得防火、灭火知识，能熟练使用灭火器材扑救火灾，协助采购单位检查灭火设备、器材是否完好无损，并做好检查记录。

标准：有应急预案，能按照应急预案及时处理突发事件。

（6）其它安全物业工作

要求：做好采购单位举行大型活动、重要接待任务、重大节日的庆典、基建和修缮（水、电等）等安全保卫工作。

标准：确保以上活动、工作安全有序，无事故。

2、保洁：

（1）各项保洁总体要求

室内通道、公众大厅、贵宾厅、电梯、饰品、饰物、卫生间、文体活动室、公用设施、领导办公室等每天定时保洁，保持无垃圾，无污迹，洁净明亮；地毯、多功能厅、会议室等定期保洁和使用后立即保洁。每天下班前将领导办公室内打扫一遍，目视整齐干净。

日常保洁所需工具、清洁剂及一次性耗材（含垃圾袋、卫生纸、洗手液、香皂、卫生球等）均由投标单位提供，费用包含在投标单位报价中，卫生纸品牌需清风/或相同质量以上的其他品牌，洗手液为滴露/蓝月亮或相同质量以上的其他品牌，香皂为舒肤佳或相同质量以上的其他品牌。

标准：需达到四星级宾馆保洁标准。有脏即清、随滴随净。

（2）各项保洁具体要求

①日常保洁：室内绿化，室内通道，公众大厅，贵宾厅，电梯（面积），饰品，饰物，卫生间、活动室、公用设施等每天定时保洁，保持地面无垃圾，无污迹，洁净明亮；地毯，多功能厅，会议室等定期保洁和使用后立即保洁。每天下班前将领导办公室内打扫一遍，目视整齐干净。

②公共区域卫生保洁。

公共区域包括：大厅、大门、走廊、休息场所、办公室（区）、会议室（厅）、文体活动室等公共部位所有设施、用品及饰物。

1）地面光亮无水迹、污渍。

2）楼道、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地脚线、墙面、柱子、顶板等处无灰尘污渍。

3）垃圾桶每日至少清理1次，如筒内垃圾超过容量的1/3，立即清理，并摆放整齐，外观整洁。

4）绿植外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。

5）玻璃门窗无污渍、水迹、，并有明显安全标志。

6）灯饰、壁挂和其他饰物无尘土及毁损，整洁干净。

7）大厅地台、阶梯、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，地板、采光顶、玻璃门插无污迹和水痕。

8）公用沙发套、桌椅套、窗帘定期清洗、更换。

9）会议室、教室及多功能厅室活动结束后，及时清理。

③卫生间清洁。

1）门窗隔板、地面墙无尘、无污、无杂物、无蛛网、无水迹。

2）面池、龙头、弯管、镜面等洁具无尘、无污、无杂物，电镀明亮。

3）便池无尘、无污、无杂物，小便池内香球及时更换。

4）桶内垃圾不超1/2即清理。空气清新无异味。

5）设备（烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁、灯具）无尘、无污。

6）保证卫生间设施正常使用。

④电梯间保洁：

1）电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮。

2）电梯天花板、门缝无尘土地。

3）井道、槽底清洁、无杂物。

4）电梯大堂、走廊表面干净、明亮。

⑤主楼外墙清洗一年一次。

3、外围绿化养护包括门口色块以及季节花。

4、室内绿化租摆及养护：

室内租摆范围应包括大楼的门口、门厅、过道、公用厅堂、会议室、接待室、贵宾室、办公室、文体活动室等。要求摆放位置科学合理、品种适宜、长势良好，盆、花美观大方和干净。根据不同季节定期更新时令花卉，精心养护。

对于所摆放的花卉（包括业主原有的花卉），应当按如下要求进行更换养护：

（1）发现花卉长势不良（待换花不超过三分之一）须及时进行更换，或者按照业主的要求予以更换。

（2）定期进行浇水、养护等工作。

（3）如遇大型节日或大型活动等需要增加花卉摆放时，应当在接到用户通知后按时按要求将所需花卉摆放到位。

（4）业主原有花卉的品名、规格、数量、状况等由双方共同清点，列出清单，双方签字盖章确认后，和对方所提供花卉一同摆放和养护。合同期满或因其他原因解除使用时，应向业主交付双方确认清单相同品名、规格、数量、状况等的花卉。如因护理不当造成用户原有花卉损坏的，按市场信息价予以赔偿。

绿植租摆参考种类表

经初步测算，每间会议室及办公室约规格120-150cm的绿植2盆及40-60cm的绿植2盆，领导办公室略微增加，门口、门厅、走廊、阳台、过道由投标单位自行编制，共需各类室内绿化盆景240盆以上，请投标单位按照项目介绍自行编制摆放方案及报价清单（此费用包含在总报价中）。

5、职工食堂管理

（1）餐饮服务概况

苏州市国土资源局吴中分局餐厅设置于附楼，主要为苏州市国土资源局吴中分局机关工作人员提供早餐、工作用餐（午餐）、少量晚餐及接待餐。设座位110个左右，厨房位于国土局大楼附楼一层。就餐形式为自助式用餐，每日供应份数约120份。餐饮所需水、电、气和餐费由采购单位支付，厨房设备和餐具由采购单位提供。

（2）餐饮服务要求

基本要求：项目餐饮服务应满足机关基本工作用餐需求。餐应注重营养搭配合理，菜式选择丰富（早餐：保证面条、粥（包含配菜）、馒头；工作餐保证二大荤、二小荤、四个素及一份汤），并配以水果以及粗粮。工作餐总体满意率达到90%以上。接待餐要注重经济实惠，具有一定特色，并能根据时令及时调节。

人员要求：根据餐厅规模，项目餐饮人员需要主厨3人、厨工3人、面点师1人、服务员3人。餐厅工作人员需熟悉相关食品卫生知识。具体要求包括：

①厨师：男女均可，具有中专或同等文化程度，45周岁（含）以下，精力充沛。有10年（含）以上厨房工作经验，熟悉红、白案各岗位烹饪方法。受过系统的业务培训，熟悉本岗位动作。精通中餐烹饪方法。

②厨工：男，45周岁（含）以下，精力充沛，有强烈的责任心和配合精神，爱岗敬业，品德端正。

③客服：具有中专以上或同等文化程度，30周岁（含）以下。身高：男1.65m，女1.55m以上，身体健康，五官端正，性格外向，善于沟通，精力充沛。具有一年以上餐饮实习或相关的餐饮工作经验，熟知餐饮服务行业，掌握餐饮服务知识。

工作要求：

①工作餐饭菜必须在就餐前15分钟（早餐就餐时间7：45-8：45、午餐就餐时间为11:45）准备好。加工后的饭菜要注意保热、保洁。

②就餐期间食堂内部事务统一由主厨师进行协调。主厨师要根据就餐情况及时调配饭菜，如有饭菜不足情况，要及时采取措施。

③餐后，管理员组织分工，对餐桌、厨具、餐具进行清洗和消毒，并分类放在固定位置。对厨房、餐厅进行打扫、冲洗；对剩余饭菜进行适当处理。

④每周六、日要进行厨具、餐具的清洗及厨房、餐厅及周边环境的大扫除。

⑤食堂人员需持有餐饮业健康证，并公示于餐厅内。

⑥服务人员主动做好引导及清理工作。

⑦食品卫生合格率达100%。

餐具、设备管理要求：

餐厅厨房设备、包厢设施、桌椅盘碟等物品由招标方提供，物业入驻前进行清点，做好台帐。中标单位须按规范使用相关物品，严格控制物品损耗率并按规定程序报损，对厨房设备进行日常保养、维修，完好率达100%，各类餐具物品年损耗率应控制在2%以内，超出损耗部分应由中标单位说明原因，照价赔偿。

6、消杀：（须由正规专业的消杀公司执行）

（1）每月对食堂及副房区域不少于2次消杀除害。

（2）每月对外围进行消杀1-2次。

（3）每月对办公室及卫生间进行2次除害工作。

（4）每月对一楼大堂及对外窗口不少于2次消杀除害

（四）物业人员的要求：

1、人员素质要求

（1）安保至少应选配10名男性，身高1.68（含）以上，48周岁（含）以下，初中（含）以上学历；尽可能具有保卫、物业工作经验的人员，身体健康；普通话标准，有文明沟通能力且能坚持原则；能吃苦耐劳，责任心强，会技防设施、消防设施和电脑监控操作。中标单位签订合同时需向采购单位提供全部人员简历一份。人员简历中必须由当地派出所出具政审材料，备份一份交采购单位备案。在物业工作岗位2年（含）以上的人数不少于总数的60%。

（2）现场主管须具有较强的管理和协调能力。

（3）中标后须经过专业培训，了解采购单位整体布局以及物业要求。

（4）中标单位和委派人员应遵守国家法律法规和采购单位的规章制度，违者依法必究。

（5）物业工作应在采购单位管理人员指导下进行。派驻人员应服从采购单位管理和指导，若不服从，成交方应在三天工作时间内调换人员。

（6）采购单位与派驻人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻人员由中标单位自行管理，中标单位和派驻人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标单位自负，与采购单位无涉。

（7）采购单位委派专门部门负责中标方日常物业工作的监管、协调、考核。中标方应固定1名负责人员与采购单位办公室相关人员联系。

（8）采购单位只提供物业单位5人午餐（工作餐）。

（9）中标单位不得将经营权转包其他单位或个人，否则一律视作无效或立即终止合同。

2、物业人员仪容仪表规范：

（1）衣冠整洁，统一服装，胸佩警用号，物业必须配备通信联络工具（对讲机），例岗时配持皮棍和防割手套；

（2）坚守工作岗位，提高警惕，严防犯罪分子从事破坏活动，保证管辖区内财产、人身安全；

（3）认真做好防火防盗工作，发现不安全因素立即查明原因，尽快排除险情并及时向上级汇报；如物业人员未履行外来人员进出办公区域的正常登记手续，导致采购单位发生财产失窃，损失由承包公司赔偿。

（4）认真做好各类台账记录，严格履行交接班制度。

（5）遵守采购单位各项规章制度，服从安排，如有违反，成交方应及时提出处理意见直至人员调换，并接受采购单位对成交方的考核。

（五）配备人员及管理工作要求：

（六）附加说明：

1、中标单位必须按照《劳动法》及苏州市的有关规定配置工作人员数量，并支付工资、节假加班费和交纳正常的社会保险，不得安排工作人员超时限加班。

2、采购单位可以提供物业办公休息所需的场所、生活设施（如桌椅凳、橱柜、电扇、空调）等，对故意损坏、恶意使用或丢失的需全额赔偿。

3、采购单位委派专门部门负责成交方日常工作的监管、协调、考核。

4、采购单位与派驻人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻人员由中标单位自行管理，中标单位和派驻人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标单位自负，与采购单位无涉。

5、其它临时性杂项应急服务费用包含在成交价中。

（七）补充要求：

1、由中标单位提供物业人员工作制服；

2、招标人中标后要求所有现场物业人员必须提供一年内有效的体检证明；

3、中标单位所需的全部工作装备和消耗材料均自行负责提供；

4、因中标单位管理不善，造成秩序维护工作范围内的设施、设备等损坏的，由直接责任人赔偿，若直接责任人因故无法赔偿的，中标单位负责赔偿损失，情节严重的可终止合同甚至诉诸法律。

5、中标单位应专门制定对本单位提供的服务和管理的考核和评分细则，供业主方对其进行月度考核和评分时作为参考，评分结果必须如实反映管理的状况、必须与季度物业费的支付和奖罚挂钩；

6、关于解除合同

若中标单位在秩序维护、保洁综合服务管理期间，违反下列规定将被解除合同，并扣除履约保证金。

6.1依据《苏州市国土资源局吴中分局业务综合用房物业管理考核细则》（附后）的要求，如中标单位连续两个月得分不满60分的，采购单位可解除物业公司合同。

6.2严禁将承包的秩序维护、客服等综合服务转包他人。

6.3出现重大责任问题。

中标单位被解除服务合同后，招标人可以按投标人的评标综合得分由高到低的顺序，选择下一投标人按原中标价承接本项目的服务管理。

（八）其他说明：

1、中标单位物业管理如不符合或达不到采购单位的要求，采购单位书面告知成交方整改；若经整改后仍不能达到采购单位要求，采购单位有权在下月起终止合同，并无需支付因终止合同而产生的相关费用。

在合同规定期限内，任何一方无原因单方面解除合同的，应提前两个月书面通知对方，并需赔偿对方一个月的物业管理费用，以弥补对方的损失。

2、物业须配备对讲机、皮棍、防割手套，巡更设备等，并做到每位物业配备对讲机及耳塞等通话设备。

3、服从采购单位管理，在检查中发现礼节礼貌、仪表仪容、设备设施、工作质量、服务态度、执行制度等方面存在的问题，采购单位考核程序如下：

（1）对中标单位第一次一般性失误，采购单位口头提出警告，中标单位第二次出现一般性失误，提出书面整改通知；每张书面整改通知扣除当月物业管理费用的2%；

（2）对中标单位第一次失误出现，采购单位提出书面整改通知，中标单位承担相应经济损失，每张书面整改通知扣除当月物业管理费用的3%；

（3）对中标单位第二次失误出现，采购单位提出警告并由中标单位承担相应经济损失，每张警告扣除当月物业管理费用的5%；

（4）对中标单位出现严重失误，采购单位提出严重警告或可单方面提出终止合同，中标单位承担相关经济损失。每张严重警告扣除当季物业管理费用的5%；

（5）中标单位严重失误、采购单位可立即提出终止合同，中标单位承担相关经济损失的同时扣除年物业管理费用的5%。

（九）其它要求：

1、投标人应对所投项目的全部内容进行报价，只投其中部分内容者，其标书将被拒绝。

2、履约保证金（无息）将在乙方履行完合同义务，甲方回收管理权完毕后二十天内，凭乙方的收款收据退还乙方。

如果乙方未能履行合同规定的任何义务，或因乙方责任应由乙方承担的赔偿未完成，甲方有权从履约保证金中取得补偿。

3、中标单位对服务缺陷不予更正，招标人有权另请其他单位更正，所发生的费用在履约保证金中扣除。

4、中标单位须按照本招标文件的要求对该招标项目进行服务工作。

合同履行期限：合同签订之日起一年。

本项目不接受联合投标。

二、申请人的资格要求：

1、满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2、落实政府采购政策需满足的资格要求：无；

3、本项目的特定资格要求：无。

三、获取招标文件

时间：2020年12月3日至2020年12月10日（北京时间，法定节假日除外）。

地点：“苏州市公共资源交易中心”―“政府采购（网上报名）”―“苏州市政府采购管理交易平台”―“供应商”。

方式：

1、申领CA。未在苏州市市级政府采购项目申领专用CA证书的供应商登陆“苏州市公共资源交易平台”-政府采购（吴中区网上报名）进行网上注册及资料填报，并携带相关资料至苏州市数字证书认证中心有限责任公司（以下简称苏州CA）服务网点进行审核并申领CA证书，申领时说明为“吴中区区级政府采购项目专用CA证书”，有效期内的CA证书可以反复使用。

已经申领苏州市市级政府采购项目专用CA证书的供应商进行网上注册及资料填报后，携带CA证书至苏州CA服务网点开通吴中区区级政府采购项目网上报名功能模块即可。

2、登录报名。供应商进入“苏州市公共资源交易平台”，“政府采购（区级网上报名）”系统，插入CA 证书登录后选择具体项目并点击“报名”按钮报名。报名后，系统会显示报名确认单，供应商须打印以供参与项目使用。供应商报名成功后不可撤销报名。

售价：0元。

四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

提交投标文件截止时间：2020年12月25日10点30分（北京时间）

开标时间：2020年12月25日10点30分（北京时间）

地点：苏州市姑苏区莲升路城市生活广场西楼五楼苏州市公共资源交易中心（政府采购）

五、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

六、其他补充事宜

1、本公告将在苏州市政府采购网、江苏省政府采购网。

2、本项目不接受进口产品。

3、苏州市吴中区财政局政府采购监督电话：****-********

七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。

1、采购人信息

名称：苏州市自然资源和规划局吴中分局

地址：苏州市吴中区越溪苏街117号

联系方式：****-********（石才洪）

2、采购代理机构信息

名称：苏州诚和招投标咨询有限公司

地址：苏州市竹辉路477号咨询大厦2楼

联系方式：****-********、****-********

3、项目联系方式

项目联系人：邬汝超、俞家成

电话：****-********、****-********

苏州诚和招投标咨询有限公司

2020年12月3日