垫江县公安局看守所2021年物业管理服务采购采购公告(10218236)项目基本信息
需求描述：展开
需求文件：重要提醒：线下谈判前须先在平台进行线上报名并提交响应文件，才视为有效报名。
预算金额：￥290000元
评选方式：综合评分
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服务地址：重庆市区/县垫江县
服务周期：365天
资格预审：否
是否多包：否
发布时间：2021-01-13 10:30
报名截止时间：2021-01-19 14:00
谈判时间：2021-01-19 14:30:00
谈判地址：***
采购编号：10218236
采购人信息
重庆市垫江县公安局
谈判文件提醒：供应商网上报名时须上传盖章后的响应文档一份，线下谈判时须供应商提供响应文件一式3份，其中正本1份，副本2份。（电子文档内容应与纸质文件正本、副本一致，如不一致以网上电子文档为准，副本可为正本的复印件。）
谈判规则：1.供应商须在平台报名并上传响应文件，采购单位不接受未在平台报名并上传响应文件的供应商。2.供应商须准时在谈判时间到线下谈判地点签到并递交文件，参与谈判。
允许1家中选;
供应商数量：若供应商参与数量不足3家，则采购失败，需重新组织采购。
供应商资格：供应商资格条件 供应商是指向采购人提供服务或者货物的法人、其他组织或者自然人。合格的供应商应首先符合政府采购法第二十二条规定的基本资格条件，同时符合根据该项目特殊要求设置的特定资格条件。 （一）基本资格条件 1.具有独立承担民事责任的能力； 2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； 3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力； 4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录； 5.参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录； 6.法律、行政法规规定的其他条件。 注：需提供相关证明材料，详见谈判采购文件第七篇。 （二）特定资格条件(复印件加盖鲜章，原件备查) 1、投标人营业执照经营范围包含“物业管理”。 2、外地企业须在重庆市内设立机构，并取得重庆市内相关的工商注册及行业备案许可。 注：需提供相关证明材料复印件加盖供应商公章。不接受联合体投标。
异议处理项：如有异议请电话咨询采购人，采购流程问题请咨询平台运营400-660-7735。
一、项目基本情况
项目基本情况：重庆市垫江县看守所位于重庆市:垫江县桂阳街道十路口西湖村，由1栋办公楼及1栋羁押舍房、门卫室、物接物室等组成。另设一层地下室作为地下车库及设备用房。总建筑面积15428.23平方米，其中办公楼面积7699.69平方米，建筑院内院内绿化面积约300平方米，包括道路、绿化带、蓝球场等建筑红线范围的建筑物、构筑物的所有区域，不含红线范围内的建筑院外园林景观绿化约12000米方米）。
二、物业管理公共设备设施一览表
| 类别 | 序号 | 设施设备名称 | 规格型号 | 单位 | 数量 |
| 供电系统电源设备 | 1 | 配电柜 | 高压10、低压8 | 个 | 18 |
| 2 | 动力配电箱 | | 台 | 29 |
| 3 | 应急照明 | | 只 | 182 |
| 4 | 变压器 | | 台 | 2 |
| 5 | 柴油发电机组 | 630kw | 台 | 1 |
| 6 | 密集插接母线 | | 批 | 1 |
| 7 | 电线电缆 | 批 | 1 |
| 8 | 动力配电箱 | | 台 | 29 |
| 9 | 高压电控制器 | | 台 | 1 |
| 10 | 逆变器 | 台 | 1 |
| 11 | 机房电瓶 | QWA | 200 |
| 12 | 机房弱电柜 | | 个 | 16 |
| 13 | 吊扇 | | 个 | 78 |
| 14 | 室内照明 | | 支 | 2611 |
| 15 | 路灯 | | 个 | 56 |
| 空调系 统 | 16 | 独立柜式空调 | 台 | 142 |
| 17 | 中央空调 | | 台 | 3 |
| 18 | 挂式空调器 | | 台 | 63 |
| 给排水系 统 | 19 | 潜污水泵 | 15KW | 台 | 2 |
| 20 | 消防水泵 | 37KW | 台 | 4 |
| 21 | 生活水泵 | 4KW | 台 | 1 |
| 22 | 排水管网窖井 | | 个 | 30 |
| 排污系统 | 23 | 生化池 | 化粪池 | 个 | 3 |
| 24 | 公共卫生间 | | 个 | 21 |
| 25 | 场所室内卫生间 | | 个 | 72 |
| 消防系统设 备 | 26 | 消防广播系统 | 套 | 1 |
| 27 | 淌防监控报警 | | 套 | 1 |
| 28 | 喷淋系统 | 、 | 套 | 1 |
| 29 | 气体灭火系统 | | 套 | 1 |
| 30 | 消防水池 | | 个 | 1 |
| 31 | 消防控制中心 | 负一楼 | 处 | 1 |
| 32 | 消防电话系统 | | 套 | 1 |
| 33 | 各办公、业务功能室消防设备 | 烟感、温感、手动报警按钮 只、消火栓按钮 | 批 | 1 |
| 34 |
柜台(报警主机)：
| | 台 | 1 |
| 35 | 消防栓泵 | | 台 | 4 |
| 36 | 消防泵 | | 台 | 5 |
| 37 | 潜污泵 | | 台 | 2 |
| 38 | 风机 | 通风、防排 | 台 | 2 |
| 39 | 卫生间通风器 | 个 | 93 |
| 安全设施 | 40 | 各类摄像机 | | 台 | 238 |
| 41 | 门禁系统 | 套 | 64 |
| 42 | LED显示屏 | | 个 | 84 |
| 43 | 智能管理系统设备 |
楼宇对讲、办公宽带数据网、室内红外线报警、周界红外线对射报警、门禁及车库管理、电子巡更系统等。（不含内部工作智能化管理系统）
| 批 | 1 |
| 其他设施 | 44 | 油烟净化器 | | 台 | 2 |
| 45 | 挂钟 | | 个 | 45 |
| 46 | 水笼头 | | 个 | 561 |
| 47 | 监室铁门 | | 扇 | 76 |
| 48 | 放风间铁门 | | 平方米 | 710 |
| 49 | 不锈钢栏杆 | | 米 | 1260 |
| 50 | 信号屏蔽器 | | 台 | 2 |
| 51 | 远程视频器 | | 台 | 1 |
| 52 | 厕所水箱 | | 个 | 91 |
| 53 | 火房蒸饭器 | | 个 | 3 |
| 55 | 灶具 | | 套 | 7 |
| 56 | 攴车、垃圾车 | | 个 | 5 |
| 57 | 办公室门 | | 扇 | 182 |
| 58 | 房顶水箱 | | 个 | 2 |
三、物业管理总体要求
在合同期限内，中标人为本项目提供物业服务，保障本项目建筑红线范围内各公共区域设施设备处于良好的状态，加强安全保卫工作，同时根据场所提供与之功能相符合的专项物业管理和服务，确保项目正常工作秩序，为本项目营造一个和谐、安全、规范、有序的工作环境。
四、物业管理服务主要内容及质量标准
1.物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。
2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、垃圾站、高压配电、变配电系统、电梯、发电机、共用照明、高压水泵房、循环供水系统、闭路电视系统。
3.市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。
4.综合服务，包括办公楼前台接待服务和会务服务，所有的接待求助、投诉服务，业主回访、访谈，满意度调查及优秀示范创建等。
5.对办公楼秩序维护、消防管理及交通停车管理；
6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生（含领导办公室、会议室及接待室的卫生），垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
7.建筑院内绿化养护服务。
8.会议服务。
9.物业档案资料管理。（业主/使用人档案、部份物业设备、设施档案及房屋竣工资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件。）
10.物业项目使用专项维修资金的预算和计划（物业公司负责公共区域日常维修及检查工作，如需大修及更新改造由物业公司报计划，经业主审批同意后用专项维修资金进行处理）。
11.物业服务费和本合同约定的其他费用的收取。
物业公司提供的服务内容及质量标准具体如下（除本标准外竞标人可提供优于此标准的服务内容）。
（一）基本要求
1.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
2.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、员工培训等制度健全。
3.管理服务人员按规定统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。
4.设有服务值班室，公示24小时服务电话。急修10分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
5.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
6.建立业主考核评价机制。实行定期业主评议，业主与公司关系融洽，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，业主满意率98%以上，有效投诉率年发生频次小于2次，处理率100%。
7.物业档案资料齐全，查阅方便。
8.服务体系完善并执行ISO9001标准。
（二）清扫保洁服务（食堂、监舍内保洁除外）
1.清扫保洁的区域为房屋滴水以内（含领导办公室、会议室及接待室的卫生）、楼前梯步和车道等公共场所。
2.每层设有垃圾分类桶1至2组，每日清运2次，每日清洗1次；垃圾分类袋装化，保持垃圾桶清洁、垃圾桶内无异味。每天定时对大院区域内产生的垃圾进行分类收集、清运至指定位置并搬运到垃圾运输车上。
3.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4.公共卫生间每天清洗1次，上班时间随时巡查保洁，保持地面干净光亮、无异味、无积水、无污渍、无杂物，墙面瓷片、门、窗等无灰尘，提供并及时添加更换清洁用品和洗手液。
5.根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害，保持临时办公用房物业项目范围内无蚊、蝇、虫、鼠孽生地。
6.清扫保洁率99%以上。
（三）安全保卫及车辆管理
1.安全保卫人员要求身体健康、五官端正、气质好、形象佳、记忆力强;具备基本的治安防范、消防操作及交通指挥技能和电脑操作知识，有相关的工作经验；思想品质好，遵纪守法，敢于同各种违法行为作斗争；无违法犯罪记录。
2.对临时办公用房内、室外停车场、门前及建筑物周围实行24小时巡查监控和维护管理，及时发现安全隐患，有效做好“三防”（防火、防盗、防恐）工作。
3.实行大楼进出通道、监控室24小时值守，对非大楼工作人员及车辆进行询查登记，严格控制上访群众随意进入办公监所区域，维护大楼的正常办公秩序。
4.对进出办公楼、办公区、监所区域车辆实施交通管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。
5.对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次，并有巡查记录。
6.负责楼内日常报刊、快挮邮件的收发工作。
7.建立严格的消防安全管理工作档案，定期检查报警探测器、消防管网、水泵接合器、喷淋系统、应急照明、消防广播与灭火器材等设施状态是否完好，积极协助采购方做好消防系统维保和器材更新，并做好相应的检查、维保和更新记录，对签约代维单位的相关设备维保情况进行检查监督。
8、及时清理托管区域内的易燃、易爆物品及其他杂物，确保各安全出口机消防疏散通道的畅通。
9.遇到火警、警情或异常情况，5分钟内赶到现场，并采取相应措施。
10.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并采取相应措施，每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。
11.保安人员必须经过至少1个月的保安业务及有关法规训练，持证上岗。
12.火灾、刑事和交通事故发生率小于1‰。
（四）公用设备设施的维护管理
1.负责消防、水、电、气设备的日常维护及其它公用设施设备及场所的使用、维修、保养及所需材料、办公室的灯具、锁具等设备的更换由物业公司提供服务，材料由所在单位提供。
2.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
3.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。
4.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
5.公共区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范，道路完好率98%以上。
6.路灯、楼道灯完好率不低于95%。
7.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
8.公共设备设施维护保养好，完好率99%以上，大型及重要机电设备完好率100%，保养记录齐全。
（五）房屋建筑的维护管理
1.对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全。做好物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大厅、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。
2.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修。
3.每日巡查1次各层办公楼、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；房屋完好率达98%以上。
4.零星维修及时率达99%以上，合格率达98%以上，维修记录齐全。
（六）负责建筑院内范围内室外环境绿化的日常管护（不含院外园林景观绿化约12000平方米）。
1.负责锄杂草、整形、修枝、剪叶、松土、浇水、施肥、除病虫、补种、移栽
2.按采购人要求摆放和管理盆栽花草苗木，培植花草苗木等。
（七）节能管理。
物业管理工作中，完善节能管理制度，厉行节约用水、用电、用气，加强维护和巡查，消除不必要的能源消耗。
（八）对接、协调、管理专业维保服务。
成交人需负责对接、协调、管理物业服务区域内各项系统，包括空调、消防、安防监控、供电系统（含自备的发电系统）、给排水系统、家具、化粪池、水箱等的专业维保服务单位，并接受采购人的业务指导。
（九）做好建筑红线范围内建筑物装修管理工作。
（十）做好物业档案资料收集整理、管理归档工作。
（十一）法律政策规定的应由成交人管理服务的其他事项
五、物业公司派驻人员及相关要求
（一）配置人员：物业服务人员配置不得少于9人。其中：其中管理及客服1人，保洁工3人，保安2人，维修技工2人（含消防员），园林绿化工1人。
人员配置表
| 序号 | 岗位名称 | 人数 | 备注 |
| 1 | 管理客服部人员 | 1 | 项目管理经理、内勤 |
| 2 | 保安 | 2 |
| 3 | 保洁人员 | 3 |
| 4 | 维修工 | 2 |
| 5 | 园林绿化工 | 1 |
| 合计 | 9 | |
成交人对其派遣完成本项目的所有人员的安全事故（含工伤）和身体健康负全责。
（二）人员要求：
1.管理早及客服人员1名，负责与业主方内部的物业协调，负责物业人员管理、物业事务处理等。要求：年龄45周岁以下，身体健康，体貌端庄，高中以上文化，工作认真负责，持有国家行政主管部门颁发的物业管理经理上岗证，有较强的责任心和沟通、策划、组织、协调、管理决策能力，熟悉商业管理服务环境，商业管理服务运行体系和客服服务流程。
2.保安员2名，要求：男性2人，年龄40周岁以下、初中及以上文化、身高170cm以上，身体健康，无违法违纪不良记录，爱岗敬业的职业道德，具有保安员资格证书。
4.维修工2名，要求：年龄45周岁以下，初中以上文化，身体健康，具备从业人员相关资质证书，能做到应急处理。
5.保洁员3名，要求：男性年龄45周岁以下，165 cm以上；女性年龄45周岁以下、身高155cm以上，身体健康，无违法违纪不良记录，热爱本职工作，能吃苦耐劳，尽心尽职。
6.以上人员需提供身份证复印件。
7.具有物业管理必须的工作用具等器材，包括维修工具、绿化养护工具、保洁工具、自购垃圾口袋等，工作人员必须统一着装且服装上标有物业公司的名称。
成交人对其派遣完成本项目的所有人员的安全事故（含工伤）和身体健康负全责。
上述人员配置为采购人最低要求。投标人的人员配置不得低于该要求，若低于该人员配置要求，则按无效投标处理。
成交人必须按以上人员配置数量及要求派驻本项目，并配合采购人对以上派驻本项目人员进行政审；部份岗位人员，根据采购人需求，由采购人推荐安排；对派驻本项目人员的工资福利待遇必须符合国家相关法律法规的规定。投标人必须对本要求书面承诺，否则为无效标。
在实际实施中，具体人员配置安排由成交人根据采购人的工作要求进行合理安排，其实施方案必须得到采购人的批准和确认。投标人必须对本要求书面承诺，否则为无效标。
六、物业服务质量基本要求
（一）基本要求
1.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、员工培训等制度健全。
2.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
3.设置服务接待办公室，公示24小时服务电话。坚持文明用语，正常工作日内，电话响3声内接听。急修5分钟内到达现场处理，其他报修按约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
4.根据采购人需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，服务项目与收费价目，报采购人审定批准后方可实施。
5.实行定期业主评议，每季度至少1次征询入驻指挥中心各部门对物业服务的意见，分析客户满意情况。确保各部门满意率95%以上，有效投诉率年发生频次小于2次，处理率100%。
6.物业档案资料齐全，查阅方便。
7.服务体系完善并执行ISO9001标准。
（二）建筑主体及配套设施的维修、养护和管理
1.楼体结构：基础坚固，无损坏，梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝下垂，成交人应定期观察、测试，发现基础沉降，或承重结构出现裂纹并大于合理的技术标准范围时，应当即时报告，提请进行专业鉴定。
2.楼顶：防水层无破损，不渗漏，无积水，无堆积物，排水顺畅。
3.外墙面：预制混凝土隔墙结点安装牢固，外墙板缝不渗漏，无损坏，墙面清洁。
4.散水：无堵塞、不积水、无污渍、边角整齐无缺口。
5.顶地墙：平整，牢固，无损，洁净。
6.门窗：密实度合适，开启关闭顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙，玻璃完好。
7．定期清理，保障管道通畅。
（三）设备的运行维修和管理
1.综合要求：
A、制定设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查、维护保养、运行记录及维修档案等管理制度，并严格执行。
B、配备所需专业技术人员，专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程。
C、设备及机房环境整洁、无杂物、无灰尘、无鼠害发生，机房环境符合设备要求。
D、保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，为防止故障扩大，应立即派人检修至完好为止。
E、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
2.强电系统
（1）楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态。限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知。若遇突发故障，在10分钟内启动柴油发电设备，提供应急、消防所需用电。
（2）设备（含柴油发电设备）及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响工作正常用电。
（3）配电室24小时值班。
（4）建立设备台帐。
3.照明系统
（1）保证零散维修的及时性，在接到通知10分钟内更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等照明设备，保证各种照明设施和元件的完好。
（2）保证应急照明处于有效状态。
（3）采用有效的节能措施，降低不必要的能耗。
（4）经济合理的安排各类照明设施设备。
4.空调系统
（1）对空调系统进行周期性维护保养清洁，发现问题及时处理，不能处理的，及时报告采购人并联系专用维保单位维修，同时做好记录，保障整个系统的正常运行。
（2）定期巡检。每日对空调系统进行不少于一次巡检。
5.综合布线系统
（1）保证楼内网络、电话、广播以及电视等系统的正常使用。
（2）定期对信号强度进行测试、调整，有故障协调相关部门及时排除。
（3）定期进行保养，保证设备及管线的清洁。
6.消防系统
（1）24小时消防监控值守。
（2）定期检测消防系统各回路及环节部件的可靠性，保证整个系统随时均处于有效状态。
（3）灭火器、灭火器喷淋系统随时保持良好状态。
（4）定期检查消防设施及器材，确保消防设施及器材齐全好用，维护良好。
7.自控及门禁系统
（1）保证系统设备的有效性，出现故障及时修复，不能修复的，及时向采购人报告并联系专用维保单位进行修复，同时做好记录。
（2）定期巡检保养各环节部件。
（3）定期对各动作点进行测试。
8.燃气系统
（1）定期监测系统各部件、接口，保证系统无泄露。
（2）发现异常及时处理、不能处理的，及时向采购人报告并联系燃气公司进行处理，同时做好记录。
9.给排水系统
（1）定期巡检，保证管道顺通无堵塞，无渗漏。
（2）定期保养各阀门、接口。
（3）及时疏通堵塞的管道，修复损坏管道。
10.避雷系统
（1）不定期的检查避雷系统，雷雨季节每周检查不少于一次；接到气象部门强对流天气预警时，必须进行避雷系统检查。
（2）负责联系专业检测机构每年对避雷系统进行检测，对检测发现的问题及时报告采购人，立即进行整改并重新检测，直至检测合格；保证设施完好，系统有效、安全。
11.排烟、送风系统
（1）定期巡检，保证系统24小时正常运行。
（2）发现异常及时处理；不能处理的，及时向采购人报告并联系专业维保单位进行处理，同时做好记录。
12.集中供热水系统
（1）定期巡检，保证系统24小时正常运行。
（2）半年清洗一次水箱，散热片每季度定期清洗。
（3）发现异常及时处理；不能处理的，及时向采购人报告，同时做好记录。
（四）保洁服务
1.室内
（1）大厅、楼道等公共区域的地面、墙面、顶棚，楼梯、扶手、办公室门、公共区域门窗等，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾。
（2）开关盒、表箱盖、2米以下墙面及物体每日擦抹一次；2米以上无灰尘、污迹；
（3）底楼接待大厅墙面、桌椅、沙发等保持光亮整洁、无灰尘、污迹；保持空气清新无异味。
（4）采购人指定办公室及会议室等房间保洁：门窗目视无明显污迹、手印；地面干净无污渍、无垃圾；桌椅干净无污渍、无垃圾；摆设品用纸巾擦拭无明显灰尘、污迹；室内空气清新无异味；清洁书柜时用吸尘器，每天一次。
（5）会议室每日清洁，同时依据会议、活动日程安排提前做好各种准备工作，会议或活动结束后打扫干净。玻璃门窗目视无明显污迹、手印；地面干净无污渍、无垃圾；桌椅干净无污渍、无垃圾；摆设品用纸巾擦拭无明显灰尘、污迹；室内空气清新无异味。
（6）卫生间保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道畅通。墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网，无明显积灰、水渍；镜子及金属部分应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑；天花板上无污渍、无漏水或有小水泡等现象，保持干净、清洁，完好无损；确保运作正常；每日检查卷纸等日用品，发现用完及时补充。
2.室外
（1）道路地面：每日清扫，并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角；硬化地面无痰渍、污渍，路面垃圾滞留时间不能超过30分钟；垃圾收集：对垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾日产日清，保持垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾。
（2）垃圾桶（箱）：目视垃圾筒箱、果皮箱无污迹、无油迹，垃圾箱分类标识正确齐全完整，对垃圾箱（桶）每天清刷，做到箱（桶）体清洁无污迹、无异味、无损坏。
（3）明沟：每周清扫一次，无明显垃圾，无堵塞。
（4）消毒灭害：窨井、明沟、垃圾房喷洒药水，每季一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。
（5）车库：每月清洗一次，无积灰、污迹、垃圾。
（6）运动场（蓝球场）：每周清洗一次，无积灰、污迹、垃圾。
（7）目视天台、雨蓬无垃圾、杂物、无积水、青苔。
（五）绿化管理
院内环境绿化植物生长良好、无枯死、无明显杂草、死树即时清除、及时补栽。花草苗木培植满足采购人要求。
（六）其它服务标准按合同约定。
（七）服务应达到的各项指标(最低要求)
1.杜绝火灾责任事故和其他安全事故
2.环境卫生、清洁率达100％
3.消防设备设施完好率100％
4.房屋、门窗完好率100％
5.各类设备（含车库设备）完好率100％
6.智能化系统运行正常率98％
7.零星维修、报修及时率100％，返修率≤1％
8.服务有效投诉≤1％，处理率100％
9.外来人员满意率95％
10.内部职工服务满意率95％
七、物业管理费用和物业管理用房
1.物业管理费用及支付办法
竞标企业的中标价即为合同价，由业主方按月支付。该物业管理费包含：人工费，办公服务费，秩序维护费，清洁卫生费，低值易耗品及服装费摊销，公众责任险(中标物业公司每季度向业主提供全体服务人员的完税证明（含单位、个人“五险”缴纳证明等）)。企业管理费分摊，利润，税金及附加,不包含卫生间、会议室用品。报价含楼内空调保养，院内绿化养护费。不含房屋及设施、设备大型维修及维修材料费，不含洗涤材料费。
2.物业管理工作用房
由采购人在办公楼内提供物业管理工作用房（其中主管办公室及客户服务部1间；；保安值班室1间；工作人员休息室1间）。
八、竞标人须知
1.中标单位中标后试用时间为三个月；
2.在试用期限内，中标方未按业主要求和标准履行义务或职责的，招标方有权要求中标方在规定的时间内整改，若不改进服务质量的，招标方无条件收回物管合约，中止合同关系，保留相应权力。
九、现场踏勘
竞标人在开标前对项目及周围环境自行踏勘。无论竞标人是否踏勘过现场，均被认为在递交竞标文件前已踏勘现场，对本项目的风险和义务已经了解，并在其竞标文件中已充分考虑了现场和环境因素，踏勘现场所发生的费用由竞标人自行承担。
十、服务质量标准及考核办法
垫江县看守所物业服务质量考核表
考核时间： 年 月 考核得分：
| 项目 | 分值 | 内容 | 服务质量标准 | 考核标准 | 发现问题情况 | 应扣分值 | 考核得分 |
（一）
清
洁
卫
生
| 20 | 1.庭院、绿化带及道路 | 随时清除树叶、烟头、纸屑、泥沙、积水等，每周至少冲洗1次，保持庭院及路面干净。 | 发现垃圾等未及时清除，1次扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 2.室外门厅 | 保持地面干净，无灰尘、污迹和积水。天棚、立柱和标志牌每日擦拭1次，保持天棚和墙面干净无灰尘、蛛网，大门玻璃明净、无水印、污迹和灰尘，每日擦拭1次。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 3.室内公共地面 | 每日拖洗1次，随时保持地面、接缝、角落、墙角线等处清洁；地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹和划痕，保持地面材质原貌，装修过程中造成的损坏的除外。楼层扶手、栏杆每日擦拭1次，保持干净、光亮、无灰尘、污迹。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 4.室内公共墙面 | 随时保持墙面干净，无灰尘、污迹，每周用鸡毛掸子清扫至少1次。门、开关、插座、配电箱、消防箱、指示牌、管道等无灰尘、污迹和锈蚀；每天擦拭1次。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 5.室内走道及天棚 | 无灰尘、污迹和蛛网，灯具、喷淋头、广播、摄像头等无污染和锈蚀；每周清洁至少1次。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。。 |
| 6.公共卫生间 | 随时保持地面干净，无灰尘、污迹和积水，每日拖洗至少1次。天棚、隔板无灰尘、污迹和蛛网；每周至少清洁1次。保持卫生洁具洁净、随时冲洗，无残留物。卫生间内垃圾桶、蹲位纸篓的垃圾容量不超过2/3，每日至少清除1次。及时补充卫生纸、清洁液、卫生球和更换垃圾袋。卫生间内无异味、无虫害，每周消毒灭害不少于2次。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 7.楼层垃圾间 | 垃圾袋装化、封闭存放；清洁工具放置整齐；饮水机、净水机每日清洁至少1次；保持楼层垃圾间的清洁、无异味、无虫害，每日至少清理1次，每周消毒灭害不少于2次。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 8.疏散楼梯间 | 楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦拭1次；楼梯梯步及平台每日拖洗至少1次；保持干净、光亮、无灰尘、无杂物和污迹。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 9.走道、楼梯的窗及玻璃 | 保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹和蛛网；每周至少清洁1次。各种管道干净，无油漆剥落和锈蚀。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 10.屋面 | 每月至少清扫1次，无垃圾和杂物，落水管地漏无堵塞。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 11.前室、1楼大厅 | 每日至少清洁墙面1次，保持墙面洁净、明亮、无灰尘、污迹；地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹和划痕；保持地面、墙面材质原貌。及时清除垃圾桶内垃圾，无溢满、异味，随时清除痰盂内烟头等杂物，杂物数量不能多余3件。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 12.采购人指定房间 | 每日派专人清洁、整理1次。质量标准同3、4、5、6项，清洁后保持整洁和物归原貌。清洁主管每日至少检查1次，并作好记录。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 13会议室及接待室、会见室及指定办公室 | 每日清洁1次，保持地面、墙面和家具洁净、无灰尘、污迹。保持设备洁净、无灰尘、污迹和锈蚀，定期消毒。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 14.外墙 | 保持墙面、玻璃清洁、明亮、无灰尘、污迹、和划痕。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 15.保洁员 | 着装统一、整洁，言行规范；办公时间不得聚众聊天、打闹、嬉戏和谈论有关业主的话题。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
（二）
安
全
保
卫 | 10 | 1．消防 | 制定消防管理制度和消防应急处理预案；定时检查巡查消防设施设备、保持完好有效；保持疏散通道畅通，及时消除火灾隐患，确保大楼消防安全。发现问题及时通知采购人及维保公司处理。 | 发现1项/次，不合格扣2分，该大项分扣完为止。 |
| 2．监控 | 24小时值班，作好设备日常维护保养，监视办公大楼安全状况，发现问题立即处理，不能立即处理的，报告采购人并作好记录；上岗人员不得脱岗、打瞌睡。 | 发现1项/次，不合格扣2分，该大项分扣完为止。 |
| 3. 客户服务中心 | 24小时值班，受理客户投诉，及时组织、调度、处理投诉；做好登记回访工作。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
（四）
设
施
设
备
维
修
保
养
| 20 | 1.配电箱 | 做好大楼设备动力、控制照明配电箱的清洁和日常维护保养，每周至少检查一次开关、仪表、接线端子的绝缘和运行情况，并做好记录。 | 发现1项/次，不合格扣2分，该大项分扣完为止。 |
| 2．空调设备 | （1）热水供应系统：按操作规程搞好清洁、润滑、紧固、除锈等日常维护保养和安全管理；按期联系维保公司作好隔氧防腐；随时检查保证排气、排水畅通；作好运行、巡查、维修记录。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| （2）空调机：按操作规程搞好设备、阀门清洁、润滑、紧固、除锈等日常维护保养；制订维修计划、及时排除故障；室外机组要作好防雨、防晒、防腐措施；定期检查管路系统支架、管道固定的牢固情况，及时除锈补漆；确保设备、管道保温良好；随时检查末端排水，保持冷凝水管通畅；每年开机前清洗盘管扇叶、风管、出入风口，除尘杀菌，保证空气质量符合国家标准。发现问题及时通知维保公司处理，同时报告采购人，并做好记录。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 4.消防设施设备 | 定期检查消防水泵、室内外消火栓、管路及阀门、喷淋头、末端试水装置及自动报警系统和防排烟系统设备，确保完好有效。发现问题及时通知维保公司处理，同时报告采购人，并做好记录。。 | 发现1项/次，不合格扣2分，该大项分扣完为止。 |
| 5.监控 | 做好设备日常维护保养，做好摄像头清洁，保持图象清晰；录象硬盘按规定存储、拷贝、查看、销毁，不得擅自处理。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 6.灯具 | 做好灯具日常维护保养，及时更换损坏的开关、插座和光源；建立开关灯制度，节约用电。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 7.电线电缆 | 定期检查电线电缆运行情况，固定牢固、温升适度、绝缘良好；按规定做预防性试验。 | 发现1项/次，不合格扣2分，该大项分扣完为止。 |
| 8.给排水 | 做好给排水设备日常维护保养，配合供水公司对二次供水设备的检查维护；定期清洗饮用水设备，保证水质达到国家标准；定期检查排水设施、管路，保证排水畅通；保持卫生洁具完好，给排水系统无跑、冒、滴、漏。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 9.办公家具 | 按申报搞好办公家具日常维修。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 10.维修率 | 建立健全设备使用、维护保养和管理制度，设备维修率100%，设备完好率98%，一般设备报修5分钟到场。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
|
（六）
配电房
管理 | 10 | 1.日常值班 | 值班人员须持电力系统入网证；值班人员必须保证24小时在岗；具有值班安排表；具有值班记录；技术档案资料齐全，管理规范。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 2. 管理制度 | 具有安全操作规程，交接班制度，停、送电管理程序，设备维护保养制度，防火及安全管理制度，停电及设备事故应急处理程序，操作人员岗位责任制度。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 3. 维护保养 | ①具有维修保养计划，有维修保养记录；②配电柜、变压器外壳、电缆沟等接地良好，接地电阻值在规定范围内；③各种接线整齐、规范；④设备无污渍、无灰尘、无油漆剥落及锈蚀；⑤定期紧固母排、开关、仪表及电缆连接螺丝并加导电膏；⑥定期检查开关触头、连接端子，保证无积尘、积碳、发热及松动现象。 | 发现1项/次，不合格扣2分，该大项分扣完为止；其中未进行②项工作，造成损失由乙方负责。 |
| 4. 必备工具 | 高压验电棒、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套等齐备；具有电压、电流、绝缘测量仪表；具有设备运行原理模拟图板。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 5. 安全措施 | 配电房门及锁完好，房间内无易燃易爆物品；配电房门、电缆沟、配电柜、变压器等防火堵洞严密；消防器材完好，使用功能正常；倒闸操作、运行及检修等所需安全警示标志牌齐备；配电柜上回路标志正确完整、明显。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 6. 设备运行 | 保持设备无异响、异味、拉弧等现象；各种设备标志正确明显、仪器仪表指示正常；设备操作电源、信号、继电保护、计量正常；无功补偿正常，功率因数达到0.85以上；运行记录正确、完整。 | 发现1项/次，不合格扣2分，该大项分扣完为止。 |
| 7.清洁卫生 | 房间内整洁，无灰尘、杂物、蛛网；资料、工具及其它物品摆放整齐有序，且在安全范围内；房间内采取除“四害”措施，无老鼠、蟑螂、 苍蝇、蚊子等；设备表面及内部无灰尘、蛛网、杂物。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
（七）
基础
管理 | 15 | 1.人员配置 | 按合同要求设置管理机构，配置服务人员，每月1日、15日向甲方报岗位人员名册，缺额人员15日必须内补充，管理技术人员必须持证上岗，并向甲方提供资质证明材料。 | 发现1项/次，不合格扣5分，该大项分扣完为止。未按时报送岗位人员名册1次扣1分；缺额1人扣2分；未持证上岗的，发现一次扣3分；未提供管理技术人员资质证明材料，每1人扣3分。 |
| 2.管理制度 | 健全各种管理制度并上墙。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 3.工作记录 | 客户投诉记录、各种检查记录、回访记录、设备运行维护记录齐备。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 4.仪容仪表 | 物业管理所有工作人员按规定着装，在岗时保持仪表端庄、仪容整洁、精神饱满；按规定坐、立、站；准时到岗、换岗，站姿要端正，精神要振作；工作器具（如对讲机）按规定摆放，干净、整齐，爱护器具。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 5.工作纪律 | 按规定作息时间开展工作，无迟到，早退情况；请假经过领导批准，并做好相应登记，无擅自离岗现象；上班时间不打瞌睡、不聊天或做与工作无关的事情；服从领导分配，认真、积极处理好领导交办的事情；无违纪、违法或因自身行为影响公安机关声誉行为。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
（八）
节能
管理 | 5 | 1.节能管理组织体系 | 配备适当人员，建立管理体系和制度； | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 2.节能管理措施 | 制定切实可行的节能管理方案；并按方案做好节能减排相关工作。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
| 3.节能日常巡查 | 组织日常节能巡查记录，严格控制公共区域开关灯数量及用能设备的使用，达到节能目标。 | 发现1项/次，不合格扣1分，该大项分扣完为止。 |
参加考核人员(签名)： 审核人：
年 月 日
十一、其它要求
1.本次招标不接受联合体投标；
2.成交人服务质量必须接受采购人的监督，定期进行质量检查。有以下情形之一的，采购人有权单方终止合同，并且不退履约保证金：一是采购人对成交人月考核分数不足90分的；二是连续两个月对服务质量方面存在的问题经成交人指出不能按时改进的；三是成交人派驻本项目的从业人员不服从采购人管理的。
3.成交人派驻本项目的从业人员在为采购人服务期间，因疾病、工伤、意外伤害、疾病传染、劳动保护、职业病等所产生的一切费用，均由成交人自行负责。
4.成交人派驻本项目的所有从业人员的一切社会保险（五险）费用均由成交人自行负责。
5.合同期间，成交人因故需解除合同，必须提前三个月提出申请。
6.中标后不得转包或分包，否则采购人有权终止合同，并追究相应法律责任。
