项目需求书一、项目背景天津市工商局座落在河北区民主道38号，总占地面积5408㎡，建筑面积17705㎡，绿化面积约100㎡。其中：主楼地下一层，地上5层，局部10层，建筑面积13100㎡。主楼附楼地上三层，建筑面积1263㎡。老楼地下一层，地上三层，老楼附属楼地上2层，建筑面积3341㎡。停车泊车位院内25个、地下室25个、局院外40个。主楼内设有两部公共电梯，溴化锂直燃机中央空调一台， 500千伏安变压器2台，双电源，含高低压配电室，消防系统一套，设有消防及安全监控室，一层为接待大厅和职工健身房。主楼附楼为职工食堂。老楼附属楼集中空调一台，0.8T取暖锅炉一台，0.5T汽锅炉一台，纯净水制作设备一套，理发室和浴室。二、商务需求序号需求条款是否为实质性条款原因说明（实质性条款需列明原因）1具有独立法人资格的物业服务企业，并取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。是为满足服务2要求物业服务资质等级为国家 三 级是为满足服务…三、技术需求序号采购项名称数量需求条款是否为实质性条款原因说明（实质性条款需列明原因）1见附件附件：天津市工商行政管理局物业公司招标需求一、基本概况天津市工商局座落在河北区民主道38号，总占地面积5408㎡，建筑面积17705㎡，绿化面积约100㎡。其中：主楼地下一层，地上5层，局部10层，建筑面积13100㎡。主楼附楼地上三层，建筑面积1263㎡。老楼地下一层，地上三层，老楼附属楼地上2层，建筑面积3341㎡。停车泊车位院内25个、地下室25个、局院外40个。主楼内设有两部公共电梯，溴化锂直燃机中央空调一台， 500千伏安变压器2台，双电源，含高低压配电室，消防系统一套，设有消防及安全监控室，一层为接待大厅和职工健身房。主楼附楼为职工食堂。老楼附属楼集中空调一台，0.8T取暖锅炉一台，0.5T汽锅炉一台，纯净水制作设备一套，理发室和浴室。 二、物业公司服务的具体内容1、保安人员负责各楼层及院内的日常和夜间防火防盗等安全巡视检查；对出入机关的机动车辆要严格按照相关规定执行，同时负责非机动车辆防盗及停放秩序工作。2、监控室、警卫室、保安巡视检查工作实行24小时专人值班（包括节假日），主楼大厅接待12小时专人职守，负责非本机关人员出入登记及来访接待工作。3、内保洁对各办公室的桌椅、地面、门窗、玻璃、饮水机及楼道、楼梯、电梯间、卫生间、消防柜、健身房等清扫、墩擦、消毒和保洁。4、外保洁对局内、外的地面卫生、浴室、地下车库、地下坡道的日常清洁，对院内地面、食堂地面、车棚顶，定期用机器清洗，垃圾桶定期刷洗和消毒。5、房屋共用部位及共用设施和设备的使用、维修、养护、管理。6、维修工对整个办公楼内的日常的水暖管路和电路管线的维修和保养，保证水电正常运行。7、对食堂所有设备设施的维修工作。8、溴化锂直燃机中央空调、集中空调、0.8T、0.5 T锅炉的制冷、供热、供气、供热水工作。9、2台500千伏安变压器运行工作，配电室24小时值班。10、纯净水的制作及职工换水、各办公室送水服务工作。11、电梯、监控系统设备的运行服务。12熟悉并了解整个楼宇及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便遇到特别特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护公共安全。13、各部门会议服务工作。14、做好夏天的防汛工作。15、院内绿篱、花坛的养护管理及办公室鲜花的租赁摆放工作。16、警卫室的报纸、快递、包裹、信件的收发管理、服务。17、领导的工作服、被罩、床单、窗帘，值班室的被罩、床单等清洗、烫平工作。18、配合局机关各处室物品的搬运工作。19、物业资料的管理和查询工作。20、法定节日悬挂国旗、彩旗、彩灯工作。三、物业公司服务的标准（一）卫生清洁标准：1、楼内区域卫生：（1）地面、墙面、踢脚线、消防排烟口、安全指示灯、各种标牌、楼梯及扶手栏杆、电梯间、地垫、电梯门、天花板及门窗：明净、光洁无尘土、废杂物、烟头纸屑和油痕污迹。（2）各办公室：玻璃明亮、地面、办公桌椅、书柜、房门、无尘土污迹，清理烟缸，将烟缸里外擦干净、无污迹，垃圾桶外表及其四周干净，桶内垃圾不得超过垃圾桶2/3，随时更换垃圾袋。（3）健身房：室内空气清新、地面及桌椅干净、无灰尘、污迹，各种健身器材外表洁净、房顶无尘土。（4）卫生间： 无异味，天花板、地面及墙壁光亮、无尘土污迹，镜面、台面、洗手盆光亮干净，便池（冲水设备）畅通无异物，不得有便迹、水锈和异味，厕纸篓废物不得超过2/3，随时更换垃圾袋；洗手液、手纸按要求配备。（5）浴室：保持浴室内的环境卫生整洁，地面无积水、无尘土污迹及废弃物、无异味，通风状况保持良好，衣物柜内外干净、无污迹。（6）会议室：各层大小会议室地面及桌椅干净、无尘土污迹，地毯、门、天花板、电梯牌外表干净，无油痕、污迹、灰尘、杂物等；会议室灯光设备、音响设备等设施、干净，无污迹、无坏损。如遇上级领导视察或有重大活动等应彻底清扫干净。2、楼外区域卫生：（1）所管区域地面和道路：路面整齐，干净，无垃圾，无沙土，纸屑、油痕，无积水、无随意堆放杂物和占用等。（2）绿化带、花草盆：无垃圾、脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘、花草盆无积水和异味，花草树木剪休整齐，摆放美观。（3）定期清洗所有公共区域的设施及装置。（4）对院内积水、积雪、垃圾及时清扫；院内环境干净整洁。（5）适时喷洒消毒药水，投放消毒药物，有效控制蚊蝇等滋生。（6）如遇上级领导视察活有重大活动等应彻底清扫干净。（二）停车场（地上和地下）服务标准：1、地下停车场做好车辆限速限高的安全行驶，负责车场内的车辆（含非机动车）整齐停放、存放、监护。2、应确保几处停车地方的停放车辆的安全，努力避免碰、挂损伤情况。3、巡岗与监控配合，禁止易燃易爆物品进入车库，及时处理车道及院内堵塞情况，疏导车辆通行，确保车辆安全。4、按指定区域停放车辆，并提醒司机关锁好车门、窗，并将车内贵重物品随身带走，以防丢失。5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生。6、当停车点发现可疑人员时，保安岗应及时前往对可疑人员进行查问，同时巡视检查停车所有车辆，有无丢失标志，车辆有无损伤，车门窗、后备箱有无撬痕。（三）监控室服务标准：1、24小时有专人值班，监控系统实时监控、做好记录。2、熟悉防火、防盗、防事故的识别及处置、各处闭路监控探头搜索、监事记录、录像工作及时上报故障点。3、记录消防系统报警故障数据，配合我局处理突发事件，提供消防保安第一手资料，确保机关整体安全。4、监控室内禁止无关人员进入。（四）消防安全服务标准：1、保证消防器材的使用期限有效。2、定期做好监控室火灾报警系统的检查、保养。3、对火灾报警控制柜进行定期清扫、检查。4、定期检查疏散出口指示灯，保持出口指示灯照明完好。5、每月对消防栓进行检查，保证箱内原件良好、无脱落；栓内阀门无渗漏。6、在消防器材附近严禁堆物，消防设施全面清洁除尘，无蜘蛛网、无灰尘。7、消防措施严禁动用明火。（五）设施设备维护保养：1、房屋本体共用部位的养护与维修：（1）房屋共用部位完好率达98%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能。（2）共用部位零修及时率达到100%以上，水、电、暖、气、电梯等设施故障随报随修。（3）维修要有记录。2、设备管理：设备图纸、档案资料齐全，管理完善，配备有资质专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年度无故障运行时间达到98%以上。（1）供电系统：保证24小时正常运行，有运行记录，出现故障，立即排除，限电、停电按规定提前通知业主，设备设施有标示，保证设备安全。（2）消防系统：消防控制及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。需有突发性火灾等紧急事件处理程序，责任落实到人。紧急疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。（3）电梯：电梯轿厢、井道保持清洁。出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。（4）给排水系统：供水管线及设备、设施完好率达95%以上。每半年对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患，做好相关记录。每年进行两次饮用水质化验，保证水质符合国家标准。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，完好率达98%。自来水公司区域检修限水、停水需要先通知业主（遇自来水公司紧急停水情况除外）。对院内各种排水井要定期检查，保证院内排水系统畅通，汛期道路、楼内、地下室及车库等无积水、浸泡发生。遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水事故。（5）溴化锂直燃机中央空调、集中空调、0.8T锅炉系统：保证冬季24小时正常运行。出现故障，立即排除，温度符合供热系统要求。夏天保证正常运行，保证设备设施完好，有运行记录。（6）0.5T锅炉：保证食堂正常用气做饭，保证会议正常用开水，保证浴室用水，根据要求随时配合供汽，保证设备设施完好。（六）会议服务标准：1.认真安排好各部门的会议需求并做好记录。2.大会提前1-2小时、小会提前半小时准备完毕。保证会议音响、视频系统完好。3.日常做好会议室所有设备设施保养和维护。4.根据会议需求提供现场礼仪服务人员，做好鲜花的摆放工作。（七）绿化服务标准：1.对绿篱、树木定期修剪、做好养护。2.按季节摆放局院内、门前的盆景。3.办公室鲜花随时更换，保持成色不变。四、要求1、具有独立法人资格的物业服务企业，并取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。2、要求物业服务资质等级为国家 三 级。3、对拟派项目经理的要求：拟派项目经理需持有《全国物业管理部门经理（管理员）》以上或《天津市物业管理项目经理》岗位证书；需具备写字楼 项目物业管理服务经验。4、拟派电工、锅炉工、直燃机操作工、消防及控制系统操作工必需具备国家相关部门颁发的在有效期内的资质证书。5、所有物业公司人员均须统一着工装上岗并佩戴标牌。6、保安人员及物业负责人应配备对讲机等通讯器材，保洁人员清洁工具、设备及日常洗涤用品、卫生间内洗手液与卫生纸及租赁鲜花的费用全部由物业公司承担。