项目需求书一、项目背景此项目为我校图书信息中心所需物业服务。二、商务需求序号需求条款是否为实质性条款原因说明（实质性条款需列明原因）1投标人须具备物业服务企业二级以上（含二级）资质，提供证书复印件。是国家规定2投标人所报价格为2013年3月1日至2015年12月31日的算术平均每月价格，服务期内确保物业正常运行的最终优惠价格。否3项目经理应具备全国物业管理师资格，持有《天津市物业管理项目经理》证书，从事物业管理工作不少于5年且近2年内曾经担任过2万平米以上机关事业单位或学校物业项目负责人；主要管理人员的证件原件、复印件齐全。否5按季度付款，每自然季度第一个月15日前支付当季服务费（2013年3月的物业费随下一个季度一同支付）。否三、技术需求序号采购项名称数量需求条款是否为实质性条款原因说明（实质性条款需列明原因）1天津师范大学图书信息中心物业管理1详见附件否附件：天津师范大学图书信息中心大楼 物业管理需求天津师范大学图书信息中心大楼位于天津市西青区宾水西道393号天津师范大学主校区内，总占地面积11850㎡，建筑面积59530㎡（其中A区11270㎡；B区37342㎡；C区5406㎡；D区5512㎡），地上12层，地下1层。其中，A、B区以图书馆业务功能为主，兼有档案馆、校史馆、教授研究室等功能；C区为网络信息中心、宣传部（演播厅）等单位；D区为会议中心。主要设备设施有电梯19部（其中2部杂梯停驶）、空调系统（含VRV、恒温恒湿、中央空调）、消防系统、安防系统、门禁系统、供暖系统等。招标方委托学校图书馆负责日常物业管理。一、品质管理标准1. 本物业管理以本投标文件要求为准。各投标单位的服务可优于本招标文件要求，不得低于本招标文件要求。2. 图书信息中心大楼是学校的学习中心和文献信息中心，是为教学科研服务的学术性机构，是学校信息化、数字化以及文化传播实践的重要基地。因此，物业管理不仅要做好服务，更要与各部门做好沟通，统一服务理念，共同营造优良的人文环境。3. 本项目管理人员及专业技术人员要有较高的专业水准和较强的服务意识，经过专业培训，具备专业上岗证书。物业管理公司要有完善的物业管理方案，管理制度健全。 4. 负责本项目的项目经理必须为专职人员，不得在其他物业项目兼职，应持有主管部门核发的物业经理上岗证书，中标人在确认中标以后及进入正常物业管理，未经业主同意，不得中途更换。5. 物业公司应履行合同中有关质量方面的约定。6. 服务质量必须达到本招标书和合同中的各项服务标准，若发生质量事故或质量标准降低，将追究物业公司违约责任。二、服务内容和标准（一）保洁服务1.楼宇开放期间最低同时在岗人数要求：A区3人，B区11人，C区2人，D区3人。采用轮班制度。2.每天楼宇开放前要将公共区域卫生做好（特别是卫生间、阅览区内地面，并确保电梯内和各主入口门外台阶无杂物）。3．有人值守的业主办公室和无人值守的业主库房不在保洁范围（外墙玻璃除外）。由业主管理钥匙的档案库等房间，按业主要求的时间进行日常保洁，需要突击完成的会议室等地的保洁任务要加派人员协助完成。4.楼外石材台阶每月细致清理一次，如遇雨雪天气及时将各出入口台阶雨雪清除干净，清雪时要扫出通往主干路一条通道。5.会议室、阅览室、书库和档案库、展览室、活动室、主机房、公共楼道等以及有人值守的办公室外窗玻璃每学期清洁一次。6.协助做好防疫消毒及防鼠防虫工作，做到无鼠患、无蟑螂等，防患流行病菌。7.防汛物资准备充分，需要时应调动一切力量全力以赴。8.楼内垃圾日产日清，定时送到学校指定的垃圾堆放地点，户外堆放不超过1小时，且做好防风雨吹散的工作。9.其他具体要求项目内容标准频次阅览室研究室展览室演播室等地面湿拖和牵尘、无水渍污渍弃物（清洁地毯要使用吸尘设备）湿拖1次/日吸尘1次/周桌面、椅面、书箱无杂物和广告、无明显污渍1次/日桌椅整体干净整洁、无明显污渍湿擦1次/周书架、展架展柜、文件柜干净整洁、无明显污渍掸尘1次/周，湿擦2次/学期门窗（不含外窗玻璃）干净整洁、无明显污渍1次/周窗帘干净整洁、无明显污渍1次/周其他室内附属设施干净无污渍1次/周纸篓、垃圾桶外表干净、容物不外溢2次/日空气定时通风，无异味适时会议室会客室贵宾室地面石材湿拖、地毯吸尘，干净整洁、无水渍污渍弃物1次/日会议前后简单清洁家具干净整洁、无杂物、无明显污渍掸尘1次/日湿擦1次/周窗帘、遮光板、贵宾室玻璃干净整洁、无明显污渍1次/周墙面及其他室内附属设施干净整洁、干净无污渍1次/周档案库活动室未开放书库地面湿拖、无污渍1次/周各类家具干净整洁、无明显污渍掸尘1次/周，湿擦2次/学期其他室内附属设施干净无污渍1次/周主机房地面吸尘后湿拖，无污渍1次/周玻璃隔墙干净无污渍1次/学期其他室内附属设施干净无污渍1次/周设备间工具间暂空公房地面吸尘后湿拖，无明显污迹1次/学期墙面、门窗无明显污迹1次/学期设备表面湿擦，无明显污迹1次/学期卫生间门窗干净整洁、无明显灰尘1次/周墙面、隔板及门面干净整洁、无明显污渍、无乱贴乱画1次/周放水阀、洗手盆下水孔干净、能用、无异味1次/日地面干净、无杂物堆放、消毒随时手盆、台面、梳妆镜干净、无明显水痕无痕2次/日便器内外干净、无残物、消毒随时纸篓、垃圾桶干净无破损、按时更换垃圾袋、容物不外溢2次/日空气无异味（D区大报告厅卫生间配小便器内芳香球）适时饮水间饮水机机体干净、无倾倒物残留、无乱贴乱画2次/日纸篓、垃圾桶干净无破损、按时更换垃圾袋、容物不外溢2次/日电梯内外箱体干净、无乱贴乱画、每周上保护液1次/日公共楼道共享大堂电梯前厅内庭明梯露天内庭室内地面（含台阶）牵尘、湿拖，无污渍、干净湿拖1次/日随时牵尘墙面（含装饰物及护栏）无明显污渍、无随意张贴1次/周玻璃（共享空间指首层）洁净明亮1次/周垃圾桶外表干净，容物不外溢，无异味随时其他附属设施洁净、护理得当1次/周绿植及草地养护摆放美观、按时浇水、定期修剪、内无杂物需要时A、B区共享内庭玻璃顶无明显污渍1次/学期C、D区露天内庭地面无明显积尘积水积雪败叶1次/周D区内庭玻璃（门、墙）洁净明亮1次/周楼梯间的常用部分地面无明显杂物和污迹湿拖，1次/天墙面及护栏无明显污迹1次/周应急楼梯间地下层平台/房顶地面无明显杂物和污迹1次/学期墙面无明显污迹1次/学期其他附属设施无明显杂物和污迹、护理得当1次/学期各主入口楼外平台地面（含台阶）无明显杂物和污迹1次/日楼外平台护栏无明显污迹需要时防雨外檐无明显污迹需要时门窗干净、通透，无随意张贴需要时脱尘地垫需要时摆放、整齐、及时清洁需要时（二）维护管理服务1.本岗位人员至少设置4人（其中，大楼开放期间的白天至少3名、其他时间1名在岗）；须持有本人的电工、空调管理、电梯驾驶及管理等上岗证，且证件必须在有效期内。2.应对大楼的整体布局、建筑结构以及给排水、空调、采暖、消防、强电等设备的性能功能、分布情况十分清楚，紧急情况下能及时关闭相应开关（截门/电闸等）。3.定期检查大楼的基本建筑、门窗玻璃、供电、照明、供水、电茶炉、空调、采暖、电梯、电磁门等使用状况，并做好相应记录，出现故障时进行简单判断，能自行恢复或修理的及时自修，不能自修的，经招标单位同意后联系相关单位组织维修。巡查时对楼宇弱电设备和业主自有设备怀疑故障时，第一时间通知信息办和相应业主。4.负责空调的日常管理。对中央空调，夏季按时启动（开机时24小时值守）和关闭主机、分层设备和风机盘管开关，入冬前将停用的空调机组内水排净，开启电伴热设备；对大报告厅、中报告厅两组冬季使用供暖水进行供热的设备，及时转换水路控制开关；对恒温恒湿空调和VRV进行简单的故障排查，在使用单位出现问题时能提供必要的技术支持。5.负责客货梯的运行管理。一般故障情况下，通报维保公司，并视情况停驶相应电梯；紧急情况下，接听求救电话，安抚被困人员，及时联系维保公司救险。货梯不用时处于停驶状态。在电梯年检时提供相应资料。6.负责喷淋头、消防箱、灭火器、逃生牌等消防设备的巡查，中控室内消防设备和监控设备以及气体灭火钢瓶间的运转监督和故障申告。7.本着节电和预防火险的原则，每天按时开关走廊内照明设施（冬季或阴天时应相应提前开灯，闭馆期间将灯光使用到最少）。为业主单位的电路改造提供相应的强电设备说明。8.计划性维修、计划性停水停电提前通知楼内业主；在维修工程进行时张贴“维修中”告示，并采取人流疏导措施。9.协助业主遴选设备维保单位，当好技术参谋。在专业公司对楼宇设备进行检修和维修时，提供方便并进行监督。10. 土建项目维修时限要求项目标准时限及要求门窗无变形、透气、破损，开启灵活（含锁具）12小时内解决或通知招标方地面无破损、不起鼓12小时内通知招标方墙体无脱落、水浸、污染2日解决（含粉刷）顶棚检查孔无开启，无水浸痕迹2日解决（含粉刷）排水屋面沟沿及落水管通畅雨季前彻底检查一次，如堵塞，当日解决上下水管道、龙头、截门正常使用12小时内解决或通知招标方灯具照明灯具无损坏2日解决洁具卫生间各类洁具无损坏2日解决或通知招标方11.设备设施异常情况发现、报告与处理标准时限及要求及时发现，同时制定好突发事件预案有人值守部位设备异常问题发现不超过12小时，巡检部位设备发现不超过1个规定的巡检周期及时报告并记录重大事件报告时限不超过10分钟；普通事件报告时限不超过24小时；记录及时、准确率100%及时处理及全程跟踪备案全程处理跟踪率100%，零小问题处理时限不超过12小时（三）安防保卫服务1.安防人员须保证各岗位同时在岗人数（见下表），采用轮班制度。岗位地点同时在岗人数特殊要求A区西门入口1人7:00-19:00（开馆日直至闭馆）B区2楼正门入口1人非长假期间24小时，立岗B区1层东南门入口1人7:00-19:00；长假期间24小时C区西门入口1人24小时D区会议中心入口1人开会时立岗消防安防中控室2人24小时安全巡视2人24小时2.身体健康、仪表端庄；服务主动热情、语言文明，不准与师生发生争吵；按规定填写交接班记录、访客记录、中控值守记录，记录真实、字迹整洁；不脱岗，工作时间禁止喝酒、抽烟；警容整齐，坐、立、行姿势端正，工作时间不准躺卧；工作环境卫生清洁，桌面、抽屉无杂物；熟悉设备的操作，熟悉报警系统，熟悉岗位工作规章制度和流程。3.根据消防部门的规定，安防中控室负责全楼的消防监控设施的管理和监控工作，所有值班人员均应受过专业培训，均持有相关部门颁发的上岗证书且在有效期内，一旦发生险情，能及时按预案处理。4.加强平时消防和安防教育，做好消防安全预案，经常性地开展模拟演习。物业管理失职造成的事件、事故率为零。5. 其他具体要求项目内容标准门岗1)师生进出1）一律凭校园一卡通进入（有刷卡设备的要求刷卡），对到访人员，核对身份类证件并登记证件信息后进入（大型会议指定专门入口可不验证，团队来访和参观可以由1人登记）；2）对无证擅闯及未办理借书手续出门者，应予以劝阻，及时通知甲方人员并协助处理；3）在人流量高峰期要注意做好人员疏导，遇紧急情况，迅速指导将人员从楼内疏散2)设备设施看护及物品出入审批确认1）非个人物品出楼凭业主单位出门凭条，批量物资进楼由业主单位确认：2）门岗区域的设备看护3）工程人员和物资的进出1）得到业主单位许可后方可进楼。2）物资登记，人员免费换发工程人员临时出入证（登记身份信息）4) 交通车辆管理1）门前无车辆堵塞；2）个人车辆禁止进楼和占用楼外平台5）应急逃生外廊门1）没安装电磁门设备的应在人流高峰期间开启一定数量的逃生门；2）紧急逃生时确保所有逃生门开启6) 公共区钥匙使用管理1）无丢失、无差错；2）使用记录详细、准确巡逻岗1) 公共区重点部位日常安全巡视1）06：00-23：00每2小时巡逻1次；23：00-06：00每3小时巡逻1次；2）确认公共设施设备以及物品安全，无形迹可疑的人员，对吸烟、破坏公物等行为予以劝阻；3）楼宇关闭期间重点检查门窗关闭、灯具开关、外廊门锁是否开关完好，及洗手间、楼梯间、天台等死角部位有无人员隐藏；4）巡视要有电子巡更记录，每天打印后签字存档2）闭楼清场3) 闭楼期间围绕楼宇周围巡更4）安防巡查1) 用火、用电有无违章情况；2) 疏散通道、安全出口是否畅通；3) 消防安全标志、安全疏散指示标志、应急照明是否完好；4) 灭火器、消火栓、喷淋头、气体灭火间等消防设施是否在位、完好；5) 防火卷帘下是否堆放物品；6)重点部位的人员是否在岗；7) 是否有违章关闭消防设施、切断消防电源的；8）有无不安全的门窗，天台/房顶是否有人；9）处理打架和自残事件，发现并劝阻有自杀倾向者5）突发、异常情况处理1）及时发现并要有突发事件的工作预案，问题发现不超过12小时；2）重大事件报告时限不超过10分钟，普通事件报告时限不超过24小时，记录及时、准确率100%；3）全程处理跟踪率100%，小问题处理时限不超过12小时；4）夜间故障及隐患的报修、联络要发现及时，报告及时中控室岗1）设备使用熟悉设备功能， 进行熟练操作2）重点监控重点部位实施24小时监控3）发现并处理异常24小时监控，及时发现并处理异常情况，处理率100%4）资料保存1）详细记录当值情况，记录/录制的资料保存1个月；2）积极配合公安部门查阅和拷贝相应资料（四）日常综合管理1.管理档案健全。与物业相关的资产与设备交接记录、使用说明资料、维修养护记录、安防消防记录、上岗人员考勤与交接班记录齐全，其他物业行业规定的档案资料齐备。2.管理制度健全。如：安防中控室管理规定、消防及逃生预案、电梯使用管理规定、空调操作管理规定等。3.物业中心设在明显位置，上班时间有专职文员接待来访和投诉。每年至少征询业主对物业服务的意见一次，积极采取措施及时改进。4.做好管道跑水、消防安防检查、应对灾害天气、布展撤展等应急性和临时性工作。接受业主委托，在不占用员工正常工作时间的前提下，提供有偿增值服务。（五）人员要求1.项目经理须具备物业管理师资格，并持有《天津市物业管理项目经理》，从事物业管理工作不少于5年，且近2年内曾经担任过2万平米以上学校物业或机关事业单位项目负责人；一般管理人员100%持有物业管理上岗证书；特殊工种持有相应的有效的上岗证书。2.人员要相对稳定，熟练工应保持50%以上的连续性；不能在不同物业项目之间进行互通（调用）。3.工作人员要求身体健康、男性不得超过55岁，女性不得超过50岁。4.按工种统一着装，美观整洁，佩戴公司统一徽标。（六）其他要求1.投标人须提供物业管理服务方案。2.投标人须提供服务的内容和标准及检查方法。3.投标人须提供人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书、简历。4.投标人须提供物业管理所需设备的配置明细。5.投标人须提供本项目配套设施设备的日常管理、运行、维护措施。6.投标人须提供项目收支预算和各项收费标准报价。7.投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。8.投标人认为必需的其他内容。三、其他约定1.假期管理约定：中控室值守人员任何情况下均不能低于2人；维修人员任何情况下不能少于1人。寒暑假、法定休息日、楼宇不开放的时间段，在岗物业人员总数不能少于10人；保洁应至少保证每周做一次全面的卫生，安保门岗保证临时使用需要，如遇特殊使用需求（如：会议中心开会），须保证有足够的人员，保障物业工作的正常运行。2.工具与耗材的约定：维修维护所需的日常工具设备（如：3米以上梯子、疏通管道工具、小型电钻、管钳子等）和保洁耗材（也包含卫生间、茶水间内的纸篓、垃圾袋、垃圾筒、芳香球）以及防汛物资（如：沙袋）由物业公司提供，还应配备专门的够用的洗地机、地毯吸尘设备等现代化机械设备。物业公司根据维修需要上报需求计划，由招标方统一安排采购并库存，所需资金由招标方负责。物业公司按需向招标方领取，并交回坏损件。楼宇土建项目的大型维修、专业设备的维保和检修，由招标单位另行委托专业公司。3.物业费支付：本招标方案确定的服务期为：2013年3月1日起至2015年12月31日物业费按照一年12个月进行算术平均每年1、4、7、10月15日之前支付当前自然季度的物业费（首次支付为2013年4月15日前，为支付2013年3月至6月的费用）。4.违约约定：一票否决式违约：未经招标方书面同意中途更换物业经理或发现其在其他项目兼职；中控室人员严重不足或没有有效的本人上岗证书；电梯驾驶员和管理员、空调管理及技术工人没有有效的本人资格证。其他违约：物业公司不能配备和保持最低标准的工作人员、服务标准严重缩水、出现重大管理事故造成恶劣影响；招标单位恶意拖欠物业费；等。违约处置：如果招标方提出中途终止合同，则不能要求物业方退还预付费部分（一票否决式除外）；如果物业方提出中途终止合同，则应退还剩余的预付费部分。单方面提出终止合同，均需要提前15天以书面形式通知对方。物业费按日计算，每日的物业费以年度物业总费用除以365天进行算术平均。