福建一建?日月芳华前期物业管理服务

招标文件

招标编号：中融合（2021）明招字004号

招标人：福建一建集团有限公司梅列房地产分公司

招标代理：福建中融合项目管理有限公司

二○二一年一月

目录

********">第一篇投标邀请书.................................................................................... - 2-

********">第二篇投标须知前附表及投标须知..................................................... - 4-

********">第三篇投标须知..................................................................................... - 6 -

********">第四篇物业管理内容及要求................................................................ - 17 -

********">第五篇合同条款...................................................................................... -18 -

********">第六篇投标文件格式.................................................................................. 55

第一篇 投标邀请书

招标编号：中融合（2021）明招字004号

各投标人：

本招标项目福建一建?日月芳华前期物业管理服务，已由三明市梅列区发展和改革局以闽发改备[2018]G020102号批准建设，建设单位为福建一建集团有限公司梅列房地产分公司，建设资金来源企业自筹，招标人为福建一建集团有限公司梅列房地产分公司，委托的招标代理单位为福建中融合项目管理有限公司。本项目已具备招标条件，现邀请你单位参加本招标项目投标。

一、项目概况

1. 项目名称：福建一建?日月芳华前期物业管理服务

2. 项目地点：三明市梅列区棚户区改造立丰旧厂生活区A地块

3. 资金来源：企业自筹

4. 项目规模：

建设用地面积37305㎡。总建筑面积197157㎡（含幼儿园）,计容建筑面积157000㎡,其中住宅建筑面积147880㎡、商业建筑面积5000㎡、幼儿园2500m²、物业管理用房520m²、社区服务用房470m²、公厕50m²、环卫管理房80m²等公配建项目，以及小区道路、给水、排水、供电、燃气、通信、绿化等基础设施配套工程。

其中：

户数1664户，地面停车位84个，地下停车位1058个，住宅147880㎡、商业5000㎡，绿地面积9326㎡；

玫瑰新村45幢纳入本地块棚改，按本次中标的同样条件执行。

如B地块土地摘得，前期物业管理服务也按本次中标的同样条件执行。

二、评标办法

1、本招标项目采用的评标办法：综合评分法。

三、投标人资格要求

具备经年检合格有效工商营业执照且在福建省行政区域内注册登记且处于有效期内。

四、投标保证金的提交

1、投标保证金提交的时间：投标文件递交的截止时间前；

2、投标保证金提交的方式：现金；

3、投标保证金提交的金额：人民币壹万元（￥10000）元整；

4、未中标的投标保证金当场退还，中标候选人的投标保证金，合同签订后无息退还。

五、履约保证金的提交

1、履约保证金提交的方式：转账或银行保函。

2、履约保证金金额：人民币壹拾万元整（￥100000）。

3、履约保证金提交时间：中标单位在签订合同前提交。

4、履约保证金的退还：三年服务期满一个月内无息退还

六、招标内容及要求：

投标人须按三明市普通住宅物业服务一级标准，详见本招标文件第三章“物业管理内容和要求”。

七、获取招标文件方式：

1、受邀请单位，请于2021年01月28日9时0分至2021年02月03日17时0分至福建中融合项目管理有限公司（地址：三明市梅列区乾龙新村416幢14楼3号）领取或以电子邮箱形式发送招标文件。

2、招标文件每份售价500元人民币，售后不退。

八、投标文件的递交:

1．投标文件提交截止时间：投标文件提交截止时间：2021年02月04日9:00时前，提交地点：福建中融合项目管理有限公司（地址：三明市梅列区乾龙新村416幢14楼3号）

2．投标人需提交注册在福建省行政区范围内的年检合格的企业法人营业执照（副本）复印件（加盖单位公章）；

3．在递交投标文件的同时，投标人的企业法定代表人或委托代理人必须持法定代表人资格证明书原件或授权委托书原件到达开标现场参加全过程投标，否则视为未响应招标文件要求，其投标将被拒绝，已提交的投标文件予以签字领回。

九、开标时间、地点

1、开标时间：2021年02月04日9:00时；

2、开标地点：福建中融合项目管理有限公司（地址：三明市梅列区乾龙新村416幢14楼3号）

十、联系方式

招标人：福建一建集团有限公司梅列房地产分公司

地址：三明市梅列区人防大厦后，邮编： 365001；

电话：176*****534；联系人：郑先生 。

招标代理机构：福建中融合项目管理有限公司

地址：三明市梅列区乾龙新村416幢14楼3号，邮编：

365000

电话：153*****788；联系人：陈玉凤

第二篇投标须知前附表及投标须知投标须知前附表

序号	项目	编列内容
1.	招标人	招标人：福建一建集团有限公司梅列房地产分公司 地址：三明市梅列区人防大厦后 联系人：郑先生 联系方式：********34
2.	项目名称	福建一建?日月芳华前期物业管理服务。
3.	项目地址	三明市梅列区棚户区改造立丰旧厂生活区A地块
4.	投标有效期	投标有效期从投标截止之日起 30日历天
5.	投标文件递交 时间与地点	投标文件递交地址：福建中融合项目管理有限公司（地址：三明市梅列区乾龙新村416幢14楼3号） 投标截止时间：2021年02月04日9:00时
6.	投标文件份数	投标文件正本、副本各一套，物业管理方案正副本各一套
7.	评标办法	综合评分法
8.	招标范围和内容	福建一建?日月芳华前期物业管理服务
9.	投标人 资格要求	具备经年检合格有效的营业执照且在福建省行政区域内注册登记且处于有效期内。
10.	服务要求	要求投标人按照《三明市普通住宅前期物业服务等级标准》一级标准进行管理。
11.	投标人要求 澄清招标文件	时间：2021年02月03日18:00时前 形式：潜在投标人对招标文件有疑问的，需以署名、盖 章的扫描件形式在上述时间发送********9@qq.com 邮箱。
12.	招标文件澄清发出的形式	时间：2021年02月03日22：00时前 形式：招标人在上述时间通过邮件发送进行答复、澄清。
13.	招标文件修改发出的形式	时间：2021年02月03日22：00时前 形式：若招标人对招标文件有修改，在上述时间前通过邮箱发出。
14.	投标保证金	1、投标保证金提交的时间：投标文件递交的截止时间前； 2、投标保证金提交的方式：现金； 3、投标保证金提交的金额：人民币壹万元整（￥10000）。 4、投标保证金的退还：中标候选人的投标保证金，合同签订后无息退还；未中标的投标保证金开标结束后当场退还。
15.	履约担保形式 和金额	1、履约保证金提交的方式：转账（或银行保函） 2、履约保证金金额人民币壹拾万元整（￥100000） 3、履约保证金提交时间：中标单位在签订合同前提交 4、履约保证金的退还：三年服务期满后一个月内无息退还
16.	前期物业服务期限	服务期为3年，起始时间以交房日期或招标人通知正式入场的第二个工作日为准
17.	监管部门	部门名称： 福建一建集团纪检监察室 福建一建集团有限公司房地产事业部 投诉电话：****-*******（纪检监察室）， ****-*******（房地产事业部）
18.	其他	/

第三篇投标须知

1．邀请招标说明

1.1本项目采用邀请投标方式，择优选定一家具有同类物业服务管理经验、信誉良好、综合实力强的物业管理单位承包福建一建?日月芳华前期物业管理服务。福建一建集团有限公司梅列房地产分公司作为本项目招标人负责本次招标工作。

1.2本招标文件是福建一建?日月芳华前期物业管理服务招标过程中的重要性文件，是各投标人编制投标文件的重要依据，并作为合同附件之一，具有同等法律效力。

1.3项目概况

1. 项目名称：福建一建?日月芳华前期物业管理服务

2. 项目地点：三明市梅列区棚户区改造立丰旧厂生活区A地块

3. 资金来源：企业自筹

4、项目规模：

建设用地面积37305㎡。总建筑面积197157㎡（含幼儿园）,计容建筑面积157000㎡,其中住宅建筑面积147880㎡、商业建筑面积5000㎡、幼儿园2500m²、物业管理用房520m²、社区服务用房470m²、公厕50m²、环卫管理房80m²等公配建项目，以及小区道路、给水、排水、供电、燃气、通信、绿化等基础设施配套工程。

其中：

户数1664户，地面停车位84个，地下停车位1058个，住宅147880㎡、商业5000㎡，绿地面积9326㎡；

玫瑰新村45幢纳入本地块棚改，按本次招标的同样条件执行。

如B地块土地摘得，前期物业管理服务也按本次招标的同样条件执行。

2. 合格的投标人

2.1 具有被授予合同的资格，投标人应提供有关材料，证明其符合本招标文件要求，并具有足够的能力来有效地履行合同。为此，投标人在投标文件中应按招标文件第六篇所述格式提供下述资料和文件：

（1）经年检合格的营业执照副本复印件、法定代表人资格证明书、法人授权委托书。

（2）根据本招标文件投标人认为应该提供的资料。

（3）物业管理技术方案（技术文件）

以上所有材料均应加盖本单位公章，未加盖本单位公章的材料均为无效的材料。

2.2投标人应遵守国家现行有关法律法规。

3.获取招标文件的时间、地点

请接受邀请者，按投标邀请书规定的时间地点获取。

4. 投标费用

4.1无论投标结果如何，投标人都将自行承担所有与参加投标有关的全部费用；

4.2中标人在收到中标通知书之日起7个工作日向招标代理机构支付招标代理费用（人民币）7500元。

5. 现场考察

为编制投标文件和签订合同，投标人可自行参观并考察工程所在地及周围环境，以获取需自己负责的有关投标准备和签署合同所需的全部资料。投标人应承担在现场考察的责任和风险。现场考察的费用由投标人自己承担。

6. 招标文件的组成

（1）投标邀请书

（2）投标须知前附表及投标须知

（3）投标须知

（4）物业管理内容及要求

（5）合同条款

（6）投标文件格式

7. 招标文件的澄清和修改

7.1 如投标人对招标文件提出疑问，应以书面或电子邮件的形式在投标截止时间前3日发送给招标人，招标人就此疑问进行澄清。

7.2 在投标截止时间前3日，招标人可以修改通知的方法对招标文件进行修改，同时可酌情推迟投标截止日期，并以电话或电子邮件形式通知所有投标人。投标人应以电话或电子邮件方式通知招标人确认收到该修改通知。

8. 要求

投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按照招标文件的要求提交投标文件。投标文件应对招标文件的要求作出实质性响应，并保证所提供的全部资料的真实性，否则其投标将视为无效投标。

9. 投标文件的组成

9.1投标人递交的投标文件应包括下列部分：目录、投标函、法定代表人资格证明书、法定代表人授权书、投标人资格证明材料、物业管理业绩表、前期物业管理服务方案、其他需要提交的资料。（详见招标文件第六篇）。

9.2如有指明以表格形式，投标人应按招标文件中提供的格式填写投标函、各项费用开标一览表及其他有关文件。

10. 投标有效期

10.1投标文件从投标人须知前附表规定的投标截止期之后开始生效，在投标人须知前附表所规定的期限内保持有效。

11. 投标文件的份数和签署

11.1投标人应按本投标须知有关规定编制投标须知前附表规定的投标文件份数。

11.2投标文件应由投标人的法定代表人或者其授权代表亲笔签字并加盖公章。由委托代理人签字的在投标文件中必须同时提交投标文件的法定代表人授权委托书，投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求。

11.3投标文件的正本和副本均需打印，并应在投标文件封面上清楚的注明“正本”或“副本”。正本与副本如有不一致之处，则以正本为准。

11.4 全套投标文件应无涂改和行间插字。有改动时，修改处应由授权代表签署证明或加盖校正章。

11.5投标文件正本、副本封面还应当由投标人加盖单位公章。

12.投标文件的密封、标记和递交

12.1投标人应将物业管理方案与其他投标文件分开单独密封。

12.2物业管理方案的密封与标志：

a. 物业管理方案用白色A4复印纸打印，用白色封面纸胶装成册。物业管理服务方案内容中正副本封面应加盖公章，正本其他地方及副本所有内容可以体现投标人名称、具体人名、页眉、投标人管理过的物业等。物业管理服务方案正副本都须编制目录及页码。

b. 物业管理方案正本（一套）和副本（一套）一律采用招标文件中提供的封面。

c. 物业管理方案正本（一套）和副本（一套）用包封纸密封。

12.3其他投标文件（除物业管理方案外）的密封与标志：

投标人应将投标文件正本中的开标一览表另册制作一套装在一单独的信封内密封，将此信封与投标文件正本（一套）一同密封。投标文件的正副本都须编制目录及页码，投标文件的装订与物业管理方案一致。

12.4 最后再将“物业管理方案”和“其他投标文件”这两大包用一个大包封密封。此大包封的封面应标明项目名称、投标人名称并加盖投标单位公章。外层密封处应注明“2021年 月 日时之前（开标日期及时间）不准启封”的字样。

13．递交投标文件的截止时间和迟到的投标文件

投标文件应在本须知前附表第5项中规定的截止时间前送达，迟到的投标文件为无效投标文件, 将被拒收。

14. 投标文件的修改和撤回

14.1投标人在投标截止时间前，可以对所提交的投标文件进行修改或者撤回，并书面通知招标单位。修改的内容和撤回通知应按本须知第12条款的规定编制、密封、标志和发送，还要在内层和外层包封上标明“修改”或“撤回”字样，并作为投标文件的组成部分。

14.2投标人在投标截止期后不得修改、撤回投标文件。投标人在投标截止期后修改投标文件的，其投标将被拒绝。

14.3从投标截止期至投标有效期之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标文件。

15.投标截止时间结束后参加投标的投标人不足三家的，本次招标程序终止。

16．开标、评标时间

16.1 在投标人须知前附表中所规定的时间、地点开标，包括打开按本须知第14条款递交的修改和撤回通知书。

16.2开标由招标人或招标代理机构代表主持，所有投标人代表（必须与投标文件有权签字人一致）应参加开标会，并签到。

16.3 开标时，由委托人监督代表和授权代表检查投标文件的密封情况，对符合密封要求的投标文件按照提交投标文件时间的先后顺序（或者逆顺序）当场逐一拆封，由开标会主持人宣唱并记录各投标人的报价，唱标内容为“开标一览表”内容。招标代理机构对唱标内容作开标记录，由投标人代表签字确认。

17．开标、评标

17.1本次招标技术、经济等方面专家的确定方式：从物业评标专家名册内随机抽取确定。在开标后的适当时间里由评标委员会对投标文件进行审查、质疑、评估和比较，并做出授予合同的建议。

17.2对所有投标人的评估，都采用相同的程序和标准。评议过程将严格按照招标文件的要求和条件进行。

17.3为了有助于投标文件的审查、评价和比较，根据需要，评委会可以个别地要求投标人对其投标文件进行澄清，澄清的要求与答复均应是书面的，但不得要求或提出改动价格或对投标内容进行实质性修改。

17.4有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及推荐中标候选人的一切情况都不得透露给任一投标人或与上述评标工作无关的人员。

投标人任何试图影响评委会对投标文件的评估、比较或者推荐候选人的行为，都将导致其投标被拒绝。

18.投标文件的审查与符合性的确定

18.1 凡有下列情况之一者，投标文件视为未实质上响应招标文件要求，其投标文件按无效标处理或废标处理：

（1）投标截止时间之后送达的投标文件；

（2）未按招标文件要求标志密封的；

（3）未按要求经法定代表人（或正式授权代理人）签字或盖章、未盖法人单位公章的；

（4）未按招标文件规定格式编定或者投标报价等关键内容，字迹模糊不清的；
（5）投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的；

（6）符合招标文件中规定其他无效标条件的。

（7）第六篇投标文件格式“开标一览表”中序号6“其它收费项目”内容未按招标文件中内容填写的。

（8）住宅、商业店面、空置物业管理费、人员提前进驻有产生的补贴费用、一次性采购物资装备费（开办费）超过上限控制价。

18.2 投标文件中若用文字表示的数值与用数字表示的数值不一致，以文字表示的数值为准。如果投标人不接受对其错误的更正，其投标将被拒绝。

19. 比较与评价

19.1评标委员会将按照本须知前附表所述评标方法与标准，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行商务和技术评估，综合比较与评价。

19.2在评标期间，若出现符合本须知规定的所有投标条件的投标人不足三家情形的，本次招标程序终止。

20.评标办法（综合评分法）

20.1投标人的投标文件符合招标文件要求，按招标文件确定评标标准、方法，经评委评审并推荐中标候选人。

评标办法及标准数据表

序号	条款名称	编列内容
1	评标委员会的组成	评标委员会构成：评标委员会成员5人； 评标委员确定方式：1、评标委员会成员人数为5人，其中招标人代表1人，技术、经济等方面的专家4人。 2、技术、经济等方面专家的确定方式：从福建省综合性评标专家库内随机取抽确定（物业管理协会）。 有下列情形之一的，不得担任评标委员会： 1.与投标人或者投标人主要负责人近亲属 2.与投标人有经济利益关系
2	评标办法	综合评标法
3	分值构成	本招标项目的评标总分为100分，其中：商务报价 45分，技术文件 30 分，商务资格文件 25 分。 投标人得分计算=商务报价分数+技术标分数+资格标分数
4	商务报价评分标准	招标项目评标基准价：A=(a1+a2+…+an)/n a为投标人在所有实质上响应招标文件要求且投标报价在最高控制价及以下的为有效投标报价。 n为投标人个数。 评标基准价计算时取小数点后两位（以元为计量单位，小数点后两位四舍五入）。 评标基准价计算原则： （1）开标现场被宣布为废标及资格标评审结论不合格的投标报价不参与评标基准价计算，报价文件不参与评审；商务标开标后在合理报价范围内的投标报价不论商务标合格与否，均参与评标基准价计算。 （2）现场开标投标报价不在规定区间内报价的按废标处理，不参与评标基准价计算。 （3）在报价文件开启后撤回的报价文件，若其现场开标报价符合基准价要求的应参与评标基准价计算。
		投标报价评分标准： X=子项评分满分数*[1-（｜a-A｜/A）*Q] ， 其中： X 为项目投标报价得分，保留小数点后二位有效数字。 a 为经审查符合要求的各投标人的工程投标报价。 A 为评标基准价。 Q 为折算分值：当a≥A时，Q=3；否则，Q=1。

商务报价评分标准

序号	项目	评审内容	评分标准
1	商务报价 （满分45分）	1、招标人参照相关规定并考虑本项目开发周期，设定上限控制价：1、高层住宅1.78元/㎡·月，超过上限报价的作无效标处理。（满分10分）	详见“评标办法及标准数据表”中“商务报价评分标准”。
		2、商业店面2.8元/㎡·月，超过上限报价的作无效标处理。（满分10分）	详见“评标办法及标准数据表”中“商务报价评分标准”。
		3、空置物业管理收费标准按70%计取，超过上限控制价的作无效标处理，（满分5分）	详见“评标办法及标准数据表”中“商务报价评分标准”。
		4、项目车位管理费用66元/月·个（满分10分）	车位管理费用报价最低者得满分10分，报价第二低者得8分，报价第三低者得6分；报价第四低者得2分；排名之后的为0分。
		5、一次性采购物资装备费（开办费）最高限价20万元，超过上限（不含上限）的报价为无效标处理（满分5分）。按中标物业报价清单，经招标人审核确定后结算。	一次性采购物资装备费报价最低得5分，报价每增加0.5万元，得分递减1分
		6、人员提前进驻产生的补贴费用0-20万元，超过上限的报价为无效标处理。（满分5分）。按中标物业报价清单，经招标人审核确认后结算。	满足招标人员配置要求，投标人报价最低者得5分，报价每增加0.5万元，得分递减1分

技术文件评分标准

序号	项目	评审内容	评分标准
2	项目经营管理报价 （满分30分）	管理特点和采用的管理方式（4分）	招标人通过对本物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析，综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应的管理难点，提出相应的管理措施。由评标委员会在0-4分之间打分，未提供方案的不得分。
		管理目标 （2分）	评标委员会根据投标单位在合同期内应取得怎样的社会效率、经济效率、环境效率，其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据，由评标委员会在0-2分之间打分，未提供方案的不得分。
		管理服务内容及标准（4分）	评标委员会根据投标人的包括物业的移交接管方案、二次装修管理、房屋管理、公共设备设施管理、环境卫生的维护、绿化养护和管理、公共秩序维护管理、社区文化及特色服务等，内容力求周详。由评标委员会在0-4分之间打分，未提供方案的不得分。
		管理人员配备（3分）	各投标人对本物业实际需求设置管理骨干、专业人员，力求精简高效，在管理层操作层人员的年龄、用工类型均要按一定比例配置，对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件，由评标委员会在0-3分之间打分，未提供方案的不得分。
		档案的建立与管理（3分）	各投标人应按标准化、电脑化建立档案管理流程，将系统收集资料、建筑工程资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类，编目输入电脑储存，以备检查及日常查询。由评标委员会在0-3分之间打分，未提供方案的不得分。
		经费收支预算（2分）	各投标人根据招标文件中提供的数据由评委在0-2之间进行打分。
		物资装备计划（3分）	各投标人本着合理配置、保障使用的原则，对本物业管理的各类设备和用具，拟出一个周详的计划，计划中应确切列出物品分类单价及金额，由评标委员会在0-3分之间进行打分。
		机构设置与运作（3分）	评标委员会根据投标单位提供的组织机构设置与运作是否科学健全，责任是否明确，运行是否合理等情况，由评标委员会在0-3分之间打分，未提供方案的不得分。
		各项管理规章制度（3分）	评标委员会根据投标人提供的各项管理制度、财务制度等完善性，科学合理优劣情况由评标委员会在0-3分之间打分，未提供方案的不得分。
		应急处理方案（3分）	投标人应提供突发事件、劳资纠纷处理应急方案，以便在突发事件发生时能第一时间赶到现场，井井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态发展，评标委员会根据投标人提供的应急处理方案在0-3分之间进行打分。

商务资格文件评分标准

序号	项目	评审内容	评分标准
3	商务资格 （满分25分）	企业注册资本（满分3分）	1、注册资本≥1000万元，得2分；在项目所在地注册成立公司的得1分；在项目所在地注册分公司的得0.5分； 2、500万元≤注册资本＜1000万元，得1分；在项目所在地注册成立公司的得1分；在项目所在地注册分公司的得0.5分； 3、500万元＜注册资本，在项目所在地注册成立公司的得1分；在项目所在地注册分公司的得0.5分；
		企业经营年限（满分 2分）	经营年限≥10年 ，得2分 5年﹤经营年限﹤10年 ，得1分
		企业综合业绩（满分10 分） 详见附件3	1、具有经营管理单个项目20万㎡以上的住宅物业，每一项得3分，本小项最高分为9分，未提供或没有的不得分。 2、2019年度三明市小区物业服务等级，五星小区，每个1分；四星小区每个0.5分；三星小区每个0..3分，可以累计，本小项满分1分。
		企业物业管理技术能力（满分4分）	1、企业法人具备物业注册管理师执业资格得0.5分； 2、拟定项目物业经理具备物业注册管理师执业资格得2分（须提供不少于3个月的社医保明细）； 3、拟定工程人员具备特种设备电梯操作证、电梯安全管理员证2本以上、具备建（构）筑物消防员职业资格证、电工证（各2本）及以上的，得1.5分。
		物业服务企业信用评价及体系认证（满分6分）	1、投标人获最近一次省住房和城乡建设厅评定审核的物业服务企业信用综合评价AAA（含）以上等级的得3分；获得过福建省住房和城乡建设厅评定审核的物业服务企业信用综合评价AA等级的得1分 2、投标人具有有效的IS09001质量管理体系认证证书的得1分；具有有效的IS014001环境管理体系认证证书的得1分；具有有效的OHSAS18001职业健康安全管理体系认证证书得1分。本项满分3分。

22.推荐中标候选人

1、本次招标为福建一建?日月芳华前期物业管理服务招标，得分最高者为第一中标候选人，得分次高的为第二中标候选人，得分第三的为第三中标候选人。若存在并列最高分的投标人，则依次按以下内容的先后顺序推荐第一中标人：①商务报价得分最高者②物业管理方案得分最高者；③由招标人确定或由评委会采取无记名投票表决确定排列顺序。

23. 中标通知书

23.1评标结束后，评标结果经招标人确认后向中标人发出中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有同等法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，中标人可向行业主管部门申诉；中标人放弃中标，同时经行业主管部门确认后招标人将中标通知书授予递补投标人。

23.2 《中标通知书》将作为签订合同的依据。

24. 合同签订

24.1招标人、中标人在《中标通知书》发出之日起7个工作日内，根据招标文件确定的事项和中标人的投标文件，参照本招标文件第五篇的《合同条款》要求签订合同。

24.2招标文件、招标文件的修改文件、中标人的投标文件、补充或修改的文件及澄清或承诺文件等，均为《合同》的组成部分，并与《合同》一并作为本次招标的互补性法律文件，与《合同》具有同等法律效力。

第四篇物业管理内容及要求

二、项目概况

1. 项目名称：福建一建?日月芳华前期物业管理服务

2. 项目地点：三明市梅列区棚户区改造立丰旧厂生活区A地块

3. 资金来源：企业自筹

4. 项目规模：

建设用地面积37305㎡。总建筑面积197157㎡（含幼儿园）,计容建筑面积157000㎡,其中住宅建筑面积147880㎡、商业建筑面积5000㎡、幼儿园2500m²、物业管理用房520m²、社区服务用房470m²、公厕50m²、环卫管理房80m²等公配建项目，以及小区道路、给水、排水、供电、燃气、通信、绿化等基础设施配套工程。

其中：

户数1664户，地面停车位84个，地下停车位1058个，住宅147880㎡、商业5000㎡，绿地面积9326㎡；

玫瑰新村45幢纳入本地块棚改，按本次招标的同样条件执行。

如B地块土地摘得，前期物业管理服务也按本次招标的同样条件执行。

二、物业服务范围：

住宅、商业店面、地下室车库

三、物业管理范围、内容及要求：

按《三明市普通住宅前期物业服务等级标准》一级标准，详见合同附件：

第五篇合同条款

福建一建?日月芳华前期物业服务合同

福建省住房和城乡建设厅

二〇二〇年五月

福建一建?日月芳华前期物业服务合同

甲方（开发建设单位）：

统一社会信用代码：

法定代表人：

通讯地址：

邮政编码：联系电话：

委托代理人：

通讯地址：

邮政编码：联系电话：

乙方（物业服务企业）：.

统一社会信用代码：.

法定代表人：.

通讯地址：.

邮政编码：.联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在平等、公平、诚实信用基础上，甲方以【×公开招标】【√邀请招标】【×协议】方式选聘乙方提供前期物业服务的有关事宜,订立本合同。

甲方应将本合同作为购房合同的附件并向购房人明示。

乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主及物业使用人；全体业主（以下简称“业主”）享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。

第一条委托物业项目（以下简称“本物业”）的基本情况：

本物业名称： 福建一建.日月芳华前期物业管理服务

物业类型：【高层住宅】【商业】

坐落位置：三明市梅列区棚户区改造立丰旧厂生活区A地块

物业管理区域四至：

东至：

西至：

南至：

北至：

本项目分期开发建设，建设用地面积37305㎡。总建筑面积197157㎡（含幼儿园）,计容建筑面积157000㎡,其中住宅建筑面积147880㎡、商业建筑面积5000㎡、幼儿园2500m²、物业管理用房520m²、社区服务用房470m²、公厕50m²、环卫管理房80m²等公配建项目，以及小区道路、给水、排水、供电、燃气、通信、绿化等基础设施配套工程。

其中：

户数1664户，地面停车位84个，地下停车位1058个，住宅147880㎡、商业5000㎡，绿地面积9326㎡；规划平面图和物业管理区域内的物业构成细目见附件一、二。

玫瑰新村45幢纳入本地块棚改，按本次招标的同样条件执行。

如B地块土地摘得，前期物业管理服务也按本次招标的同样条件执行。

第二条前期物业服务合同期限

本合同期限为年，自年月日起至年月日（具体起算期限以房屋首批交付业主之日起起算3年）。在本合同期限内，业主大会成立并授权业主委员会，代表全体业主与物业服务企业签订的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。

合同期限到期，业主大会尚未成立或业主大会成立但未签订新物业服务合同，本合同自动延续至新物业服务合同签订生效之日。

本项目由福建一建集团有限公司梅列房地产分公司负责与乙方进行合同价款的结算及拨付，乙方开具增值税专用发票给梅列房地产分公司，梅列房地产分公司的开票信息为：

公司名称：福建一建集团有限公司梅列房地产分公司

纳税识别号:********MA33UTTJ8A

银行：泉州银行三明分行

账号:****************

第三条乙方提供服务事项的主要内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理。本物业共用部位及共用设施设备细目见附件三、四;

（二）绿化养护；

（三）环卫保洁、垃圾分类等公共卫生维护；

（四）公共秩序维护；

（五）安全防范；

（六）车辆停放管理；

（七）物业装饰装修管理；

（八）为业主接收邮件、快递提供便利；

（九）物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养护费用的账务管理；

（十）物业档案资料保管。

（十一）其他服务事项：

1、协助组织开展小区文化娱乐活动；

2、做好小区房屋装饰装修的监督管理；

3、/。

第四条服务标准：

1、住宅服务标准：乙方按照三明市物业服务收费实施办法（试行）中的一级物业服务标准进行招标，详见《三明市普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准》（试行）

2、非住宅服务标准以及甲、乙双方约定的《三明市【市】住宅物业服务等级标准及收费指导价》范围以外的具体服务事项和标准，根据市场调节价协商

第五条甲方权利义务

（一）代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；

（二）代表业主审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；

（三）监督并配合乙方物业服务工作的实施及公共管理制度的执行；

（四）在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并将本合同、临时管理规约、物业使用说明书以及共用配套设施设备平面图作为商品房预售合同的附件，与购房人在签订商品房预售合同时一并签订；

（五）在确定前期物业服务企业之日起三十日内，将本合同报所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。

（六）按照国家有关规定和购房合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；

（七）负责将物业服务用房向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记；

（八）按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）及《福建省物业管理条例》等有关规定与乙方办理物业承接查验手续；

（九）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费；对业主或物业使用人违反临时管理规约的行为予以劝阻、制止；

（十）已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由甲方承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费，甲方应向乙方提交送达交付物业通知的相关资料。

（十一）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；

（十二）当事人约定的其他权利义务：

1、甲方应以书面形式向乙方通知房屋首批交付的具体时间；

2、/；

3、/。

第六条乙方权利义务

（一）按照本合同、国家和本省有关物业服务的规范提供物业服务；

（二）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修，并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等在物业管理区域内醒目位置予以公示；

（三）做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（四）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转；

（五）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（六）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷；

（七）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（八）与业主或物业使用人签订协议，对房屋装饰装修时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定，明确禁止行为和注意事项。对业主或物业使用人违反法律、法规以及管理规约或者临时管理规约的，应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止无效的，应当在12小时内告知业主委员会或临时物业管理委员会，并根据管理规约或临时管理规约的规定采取临时管理措施。对违反法律、法规的行为，应当在12小时内报告有关部门；

（九）可将本合同的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将合同约定的全部事项一并委托；

（十）应当按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）等有关规定，自本物业交接后30日内，持有关文件向本物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门办理备案手续；

（十一）双方约定的其他权利义务：

1、/；

2、/；

3、/。

第七条物业服务费的标准和收取办法

（一）本物业的物业服务收费按照《福建省物业管理条例》实行【√市场调节价】【×政府指导价】。

（二）计费方式：本合同计费方式实行【√包干制】【×酬金制】。

1、物业服务费按照不动产登记证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。

2、未办理不动产登记证的，己出售的物业服务费暂按购房合同标明的建筑面积收取；尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。不动产登记办理后按登记面积结算，多退少补。

（三）包干制

按照包干制方式收取物业服务费的，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费、管理费分摊组成）、法定税费和乙方的合理利润。

1、物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准【√不含公共水电分摊费】【×包含公共水电分摊费】）：

（1）多层住宅：元/月·平方米

（2）高层住宅：元/月·平方米

（3）低密度叠拼高档住宅：元/月·平方米

（4）别墅：元/月·平方米

（5）配套公建：元/月·平方米

（6）办 公 楼：元/月·平方米

（7）商业物业：元/月·平方米

（8）商业别墅：元/月·平方米

（9）车位物业费：元/月·个

（10）其他类型的物业服务费的收费标准：

（11）一次性采购物质装备费(开办费)元/项，需申请并经甲方（建设单位）审核后办理结算；

（12）人员提前进驻产生的补贴费用元。详见合同附件，现场人数根据实际情况甲方（建设单位）有权调整，并相应调整费用。付款前乙方需提供等额有效增值税专用发票。

(13)装修押金/户（按物业收费管理规定执行）：面积93M²以下（含93M²）3000元/户，超过93M²以上的5000元/户；建筑垃圾清运费元/M²/户。

（14）本合同期限内：住宅空置物业费按住宅的%计；商业空置物业费按商业的%计；车位空置物业费按车位的%计。

若合同顺延，第四年起该空置费仍按照中标收费标准执行。

2、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的日常维护费用含在物业服务费内，不再进行分摊，但单个设施设备大修费用（维修金额超过3000元）或更换、改造设备等费用可申请专项维修资金或按实际分摊给相应的业主。

3、甲方、业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

4、以上费用标准【×包含】【√不包含】本物业管理区域内公共区域、公共设备、小区绿化用水和电、装修垃圾清运费等费用。

5、业主按500-800元/户向乙方交纳水电周转金，水电周转金可随着物业所有权的转移而转移。

（四）酬金制

按照酬金制方式收取物业服务费的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和乙方的酬金。

1、预算方案中物业服务支出主要包括以下几个方面：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）清洁卫生费用；

（4）绿化养护费用；

（5）秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主大会同意的/费用。

2、本物业服务资金的预收标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准【不含公共水电分摊费】【包含公共水电分摊费】）：

（1）多层住宅：/元/月·平方米

（2）高层住宅：/元/月·平方米

（3）低密度联排高档住宅：/元/月·平方米

（4）别墅：/元/月·平方米

（5）配套公建：/元/月·平方米

（6）办 公 楼：/元/月·平方米

（7）商业物业：/元/月·平方米

（8）车位：/元/月·平方米

（9）车库：/元/月·平方米

（10）其他类型的物业服务费的收费标准：/

3、乙方选择按照以下第/种方式提取酬金：

（1）按照/元/月.平方米的标准从物业服务资金中提取。

（2）每月按照已收物业服务资金总额/%的比例提取。

4、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的日常维护费用含在物业服务费内，不再进行分摊，但单个设施设备大修费用/更换、改造设备等费用可申请专项维修资金或按实际分摊给相应的业主。

5、乙方每年向业主大会公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主或业主委员会提出异议的，乙方自收到书面异议之日起七日内作出书面答复。

6、预收的物业服务资金，为所支付的业主所有，乙方不得将其用于本合同约定以外的支出。预收的物业服务资金年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

7、【×约定】【×不约定】聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担方式由/承担。

（五）物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主、物业使用人按照公共水电分摊方案分摊，详见附件七。

（六）竣工验收合格交付业主后的物业服务费由业主交纳。

（七）收费起始时间

1、物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。

业主应于每月 10日前向乙方交纳物业服务费。

2、开发建设单位已竣工未售出或未交付的房屋于每月10日前向乙方交纳物业服务费。

（八）其它

1、本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由乙方在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由乙方与业主重新约定。

2、本合同有效期内或本合同期满继续履行，物业服务成本因政策性因素或者服务项目和内容发生较大变动，需要调整收费标准的，乙方应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）同意后重新约定具体收费标准，经公示生效后执行。

若乙方与双过半业主未能就新收费标准达成一致的，乙方有权提前两个月公告后单方解除本合同且无需承担任何违约责任。

3、本合同生效之日起至出售物业交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；己竣工未出售或者已出售未交付房屋的物业服务费由甲方承担；买受人无正当理由拒绝接受达到交付条件的物业，自甲方送达交付物业通知之日起，买受人按照购房合同约定的前期物业服务收费标准承担物业服务费；甲方售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由甲方承担。

4、业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。甲方、业主出租物业的，应当在物业租赁合同中对物业服务费的交纳作出约定；约定由物业使用人支付的，从其约定，甲方、业主负连带交纳责任。甲方、业主与物业使用人签订的物业租赁合同应在合同签订后十日内书面告知乙方。

5、业主出售物业的，业主与买受人应当在合同签订后十日内，将买受人相关资料（包括联系方式、身份证复印件、不动产登记证复印件等）书面告知乙方；物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。物业服务费结算至产权转移之日止。

6、对于两次催缴仍不交纳物业费的甲方、业主，乙方或临时管理委员会可以在本项目管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

7、乙方对物业管理区域内同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业，应按统一标准收取物业服务费。

8、乙方应当按规定在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受甲方、业主的监督。

第八条代办服务费、特约服务费

（一）代办服务费

乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、等有关部门或甲方委托，提供代收代交服务，代收代交服务费按以下方式收取：

1、甲方与相关部门办理移交手续前，代收代交服务费由甲方支付；

2、甲方与相关部门办理移交手续后，代收代交服务费由乙方向委托方收取；委托方委托乙方代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应签订书面委托协议，明确委托主要事项和费用支付的标准与方式，不得向甲方、业主收取手续费等额外费用。

（二）特约服务费

甲方、业主和物业使用人委托乙方提供本合同约定以外另行约定的特约服务，其费用由双方约定。

第九条共用部位及公用设施设备经营管理费

（一）甲方及全体业主同意乙方可利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备进行经营，经营所产生的公共收益归全体业主所有，并按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

公共收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的停放车辆所得的收益；电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主所有的游泳池等文体设施经营收益以及其他的公共收益；物业服务企业违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。

（二）物业管理区域公共收益由乙方与全体业主按3 ：7 比例进行分配。公共收益在扣除乙方的经营管理费用后，剩余部分属于全体业主，经业主大会决定后按规定使用。

（三）公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

（四）车辆停放场地使用费

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他共有场地用于车辆停放收取的场地使用费按本条中第二款执行：其中属于全体业主部分，经业主同意后可以用于消防、电梯、人民防空等设施维护管理的必要支出。

1、汽车

汽车停放场地使用费（临时3小时以内）：/【元/辆·次】；

汽车停放场地使用费（临时3小时以上或过夜）：/ 【元/辆·次】。

2、摩托车

摩托车停放场地使用费（临时）：/【元/辆·次】；

摩托车停放场地使用费（包月）：/元/辆·月。

3、电动自行车

电动自行车停放场地使用费（临时）：/【元/辆·次】；

电动自行车停放场地使用费（包月）：/元/辆·月。

4、自行车

自行车停放场地使用费（临时）：/【元/辆·次】；

自行车停放场地使用费（包月）：/元/辆·月。

如政府出台新的相关标准，收费标准及收费项目将根据政府规定进行相应的调整。（其他摩托车、电动自行车、自行车停放场地使用费以后期市场/政府指导价格为准。）

（五）电动自行车充电费

1、电动自行车

电动自行车充电费（临时3小时）：/【元/辆·次】；

电动自行车充电费（包月）：/元/辆·月。

2、电动三轮车

电动三轮车充电费（临时）/【元/辆·次】【元/辆·天】；

电动三轮车充电费（包月）/元/辆·月。

3、电动汽车

电动汽车充电费（临时）/【元/辆·小时】【元/辆·天】；

电动汽车充电费（包月）/元/辆·月。

以后期市场/政府指导价格为准。

（五）甲方、业主对车辆有保管要求的，应另行与乙方签订车辆保管合同。

（六）乙方应当每季度不少于一次在物业管理区域内醒目位置公布公共收益收入情况，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第十条物业水电等公摊费用

1、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法详见附件七。

2、乙方应当每月将供水、供电部门收取的公共水、电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

第十一条物业服务用房

甲方应当在本物业承接查验协议签订后十日内按有关规定向乙方无偿提供并移交能够直接投入使用的物业服务用房。

物业服务用房建筑面积为 / 平方米，其中，物业服务人员办公室用房建筑面积为平方米，位于【号楼】一层/单元/号（具体以实际交付为准）；业主委员会办公用房建筑面积为/平方米，位于/【号楼】【幢】【座】 /层/单元/号；门卫房建筑面积为平方米，位于。

物业服务用房属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得占用、转让、抵押。

第十二条物业承接查验

（一）甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当按照国家有关规定和本合同约定，与乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

（二）甲、乙双方应当签订承接查验协议，物业承接查验发现的问题，甲方未整改落实的，本物业不得移交给乙方。乙方自物业交接后三十天内，向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门办理备案手续。

（三）物业承接查验前二十日内，甲方应当向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5、物业服务用房的清单；

6、承接查验所必需的其他资料。

（四）本合同终止时，乙方应当将前款所列资料（可详见附件八）移交给业主委员会或者临时物业管理委员会。

（五）甲方未能及时整改的遗留问题，双方约定按以下方式解决：

由甲方继续安排人员维修完成；或经甲方授权由物业请第三方代为维修，费用由甲方承担。

（六）本物业承接查验费用按实结算，由甲方承担。

（七）本物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致本合同无法履行的，应当承担对方损失及违约责任。

第十三条专项维修资金的管理与使用

（一）专项维修资金的归集和使用按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》（闽建房〔2009〕30号）以及物业所在地政府制定的有关规定执行；

（二）专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；

（三）业主大会成立前，专项维修资金由县级以上地方人民政府物业管理部门或其委托的单位代管，孳息归全体业主所有。专项维修资金使用申请可以由业主或者乙方提出；

（四）物业管理区域共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用情况应当在专项维修资金拨付前进行公示；

（五）发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况时，乙方应当通知临时管理委员会或相关业主，并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施；

（六）在紧急情况下使用专项维修资金，乙方垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，从专项维修资金列支；

（七）乙方应将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，在物业管理区域醒目位置公告，并可通过移动通信等电子方式告知全体业主。

第十四条物业使用中对禁止性行为的管理措施

（一）业主或物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、临时管理规约的规定，遵守公序良俗，维护良好邻里关系，不得损害公共利益和他人合法权益。

（二）业主或物业使用人装饰装修房屋，开工前应与乙方签订协议，对房屋装饰装修时间、垃圾处理、噪音扬尘、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定，明确禁止行为和注意事项。

（三）房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主或物业使用人负责修复、清洁、恢复原状；业主或物业使用人不修复、清洁、恢复原状的，由乙方代为修复、清洁、恢复原状，所需费用由相关业主或物业使用人承担；房屋装饰装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人应当及时清理，委托乙方清理的，按约定支付清理费用。

（四）业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬配戴嘴套。

第十五条违约责任

（一）甲方违反本合同第十二条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。

（二）乙方违反本合同第七条、第八条约定，擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；己经支付的，业主有权要求乙方将超出部分如数返还。

甲方、业主或使用人违反本合同第七条、第八条、第九条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当自逾期之日起按照拖欠总费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金。

（三）甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在 60 日内解决，逾期未解决的，乙方不承担违约责任。

（四）乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，甲方有权要求乙方60日内及时处理，逾期未解决的，甲方可依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出费用给予赔偿。

（五）甲乙双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式提前两个月书面告知对方。对解除合同有异议的一方可向人民法院提起诉讼。

甲乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付相当于三个月常规物业服务费固定总收入的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。

（六）本合同其他相关违约责任约定：

（1）违约方除承担本协议约定违约责任外，还应承担守约方为维护合法权益支出律师费、诉讼费、差旅费等相关费用；

（2）/；

（3）/。

第十六条物业保修的约定

甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

第十七条不可抗力的约定

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同部分或全部无法履行的，双方应当按照有关法律、法规规定及时协商处理。

第十八条 免责条款

以下情况乙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先采用合理方式告知业主，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

（五）因非乙方责任而出现需要维修的项目，但关联业主或使用人不配合而造成的损失的；

（六）本合同其他相关违约责任约定：

1、/；

2、/；

3、/。

第十九条争议处理

本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决；协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。

第二十条合同附件

（一）双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

（二）本物业承接查验协议作为本合同的补充协议，具有同等法律效力。

（三）本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家和本省有关法律、法规和规章执行。

第二十一条本合同签订之日起三十日内，甲方持本合同到县（市、区）房地产主管部门办理备案。

第二十二条其他约定事项：

（一）房屋装修垃圾清运费：自交房通知书约定的时间一年内按:住宅：8.50 元/平方米（首次装修费用），若再次装修或一年后按市场行情另行约定收费价格，业主也可委托专业公司清运，费用自理。

（二）装修保证金：住宅元/户，商业元/户;

（三）送达条款：业主身份证地址或在本小区的房屋所在地或交房时提供地址为有效送达地，物业服务企业、约定的仲裁机构、有关人民法院向业主送达的通知等文件、物品等均按以上地址送达。采用中国邮政邮寄方式送达的，无论是否妥投，均自交邮后第七日视为送达。业主变更地址应第一时间以书面形式告知乙方，否则自行承担不利后果。

如业主、配偶、成年子女在物业服务企业处留有微信的，物业服务企业有关通知等文件、信息、物品等发送至该微信或者所在的微信群的，自到达之时即为送达。

（四）具体起算期限以房屋首批交付业主之日起起算3年。

第二十三条本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。

第二十四条 合同正本连同附件一式陆份，甲乙双方各执贰份，县（市、区）物业管理行政主管部门（备案）及售房现场公示各壹份，具有同等法律效力。

甲方（建设单位）：乙方（物业服务企业）：

住所：住所：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

传真：传真：

年月日年月日

附件一：

规划平面图

附件二：

物业构成明细单

类型	楼（幢）号	套（单元）数	建筑面积 （平方米）
住宅		1664	147880
多层住宅
别墅
商业用房			5000
工业用房
办 公 楼
自行车库
机动车车库		1058
会所	/	/	/
学校	/	/	/
幼 儿 园		6班	2500
文化活动场所	/	/	/
业主委员会用房	/	/	/
物业服务企业办公用房			520
门卫房
家居养老服务站			300
合计
备注

附件三：

物业共用部位细目

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井；

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、/；

11、/；

12、/；

13、/；

14、/；

15、/。

附件四：

物业共用设施设备细目

1、 电梯：

垂直梯部；

扶梯/部；

2、绿化率：%，计平方米；

楼间、集中绿地/平方米；

砖石铺装/平方米。

3、区域内市政：

【道路】【楼间甬路】/平方米；

【室外上下水管道】/米；

【沟渠】/；

【蓄水池】个；

【化粪池】个；

【污水井】个；

【雨水井】个；

变配电系统包括变压器、高低压配电柜、发电机；

高压双路供电电源；

公共照明设施【路灯】个；【草坪灯】个；【】个；

【物业管理区域的外围护拦及围墙】；

【高压水泵】【高压水箱】个；

【污水泵】个；

【中水及设备系统】/；

【/】/。

4、【燃气调节站】；

5、消防设施包括 消防自动报警系统、消防栓系统、自动喷淋系统、灭火器；

6、监控设施包括摄像头、硬盘录像机　；

7、避雷设施包括接闪带、接闪短针；

8、空调设备：【中央空调系统】使用范围/；

9、电视共用天线/；

10、电脑网络线/；

11、电讯电话/；

12、地上机动车停车场个车位，/平方米；

13、地下机动车停车场个车位，/平方米；

14、非机动车库平方米；

15、垃圾中转站个；

16、信报箱个；

17、共用设施设备用房平方米；

18、物业服务用房平方米；

19、/。

附件五：

物业服务事项和标准：《三明市普通住宅物业服务等级标准》一级标准

项目	序号	内容	服务内容及标准
			一级
一、基本服务	1	服务场所 设置	（1）固定物业服务办公场所； （2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域； （3）配置办公家具、电话、电脑、网络通讯、无线wifi及传真、复印、打印功能的办公设施，并可正常使用； （4）在显著位置公布服务电话。
	2	人员 配置	（1）配备具有物业管理项目经理岗位证书的负责人（并具有3年以上项目经理任职经历）及与相应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员； （2）从事物业管理相关人员、专业操作人员按照国家相关规定取得职业资格证书或相应岗位证书，相关岗位证书复印件项目部留存一份； （3）统一着装，佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责。
	3	物业 服务 合同	与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。
	4	物业 承接 查验	（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收（在物业交付使用30日前）； （2）现场查验书面记录及交接记录完整。查验记录包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认； （3）相关文件、资料和记录建立档案。物业服务企业自物业交接后30日内，持相应文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。
	5	业务 接待 时间	（1）政府法定工作日不少于12小时在服务场所进行业务接待； （2）节假日有管理人员值班，并提供服务。
	6	服务 公示	在物业项目服务场所，上墙公布物业服务企业工商营业执照、资质证书、物业服务内容相关标准及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。
	7	日常管理与服务	（1）有完整的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，建立业主资料档案、各项收费管理档案、房屋技术工程资料、设施设备技术资料管理档案、项目承接查验资料档案，制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施； （2）业主或使用人投诉、咨询、求助在1个工作日内予以答复； （3）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。提供24小时的受理公共部位的业主或使用人报修。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，一般维修1日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，有回访制度并实施； （4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理，提请相关部门限制该房屋产权； （5）每季或半年公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况，半年公布共用部位经营收益及其他物业管理代收代支费用情况； （6）按有关规定或合同约定，公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况； （7）每年一次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通户数不低于小区住户的90%，业主满意度不低于80%； （8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等； （9）节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）有专题布置； （10）每年组织两次以上社区活动； （11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务； （12）根据业主需求，提供物业服务合同之外不少于二十项特约服务和十项便民服务，公示服务标准与收费标准； （13）按法律法规的规定及合同约定规范使用住房专项维修资金。有代管理的，实行专户存储、按幢设账、核算到户的管理，每年公布一次。
二、共用部位维护	1	装修 管理	（1）建立房屋装饰装修的告知、审核、巡视、验收等管理制度；建立业主或使用人房屋装修档案； （2）将住宅装饰装修禁止行为及允许施工时间、废弃物的清运与处置等事项告知业主或装修人； （3）根据管控需要，每天巡查一次以上装修施工现场，并有记录； （4）对业主在装饰装修过程中违反有关规定、合同约定及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止等无效的应在12小时内书面报告有关执法部门，并提请相关部门限制该房屋产权。
	2	房屋 结构	（1）每季度对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修复并告知相关业主、使用人；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门，提请相关部门限制该房屋产权； （2）根据房屋实际使用年限，结合房屋共用部位的使用状况，根据需要进行维修。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修； （3）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
	3	门窗	每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，对出现问题及时维修。
	4	楼内 墙面、顶面、地面	每周巡查一次小区墙面、顶面、地面，保持粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，并做好巡查记录，对出现问题及时维修养护，修补面应保持与原材质、颜色基本一致。
	5	围墙	每半月一次巡查围墙，发现损坏及时修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀，保持围墙完好。做好巡查记录。
	6	道路、场地等	每日一次巡视小区区间路面、窨井等，做好巡查记录，发现损坏及时修复，要求路面不积水，窨井不漫溢，窨井盖无缺损。
	7	休闲椅、室外健身设施等	每日至少巡查一次，做好巡查记录，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用。
	8	安全 标志	对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，每半月检查一次，做好检查记录，保证标志清晰完整。
三、共用设施设备维护	1	基本 要求	（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），运行、检查、维修、保养记录齐全； （2）建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常； （3）每年编制共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修； （4）根据设施设备使用的相关规定对共用设施设备组织巡查，并记录； （5）提供不少于12小时的维修服务，紧急抢修服务应在半小时内到达现场，及时报告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况； （6）保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于95%，共用设施完好率不低于90%； （7）接到相关部门停水、停电、停气等通知应及时通告业主； （8）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象； （9）主要道路及停车场交通标志齐全、规范； （10）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
	2	电梯	（1）电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，取得《安全检验合格证》，并在电梯轿厢内显著位置公示； （2）电梯根据相关规范及制造商维护标准进行保养， 24小时运行（节能措施除外），如有故障及时组织维修； （3）每日进行日常巡查，并有相关记录； （4）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容； （5）当电梯发生困人或其它突发重大故障时，物业服务人员须在10分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到达现场进行处理； （6）电梯故障或维修期间，应设置安全警示，并采取相关防护措施； （7）电梯轿厢内按钮、灯具、对讲等配件保持完好，轿厢整洁； （8）委托专业维修保养单位进行定期保养，并有管控措施。
	3	低压 配电	（1）每周一次检查低压配电设施； （2）低压配电设施有关技术参数应符合国家有关质量标准； （3）低压配电、自备电源等设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修； （4）自备电源可随时启用。
	4	给排水	给水: （1）每周对供水设备检查一次，每季对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆一次，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁； （2）半年一次清洗生活水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准； （3）高层房屋每半年一次对减压阀进行测压并做好记录； （4）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋末对暴露水管进行防冻保养一次。 排水: （1）每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季一次润滑加油； （2）每半年一次对污水处理系统全面维护保养； （3）控制柜电气性能完好，运作正常； （4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求； （5）每年清洗暴气机空气滤网两次，如有破损立即更换。
	5	消防 设施	（1）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通； （2）消防设施根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修； （3）对建筑消防设施，每季至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录完整准确，存档备查； （4）消防设施、消防装备不足或者不适应实际需要的，应及时向开发建设单位或业主提出报告和建议，应当增建、改建、配置或者进行技术改造； （5）不得拆除、停用相关消防设施。
	6	弱电	（1）弱电等其他设施设备根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修； （2）监控录像资料保存时限至少保留三十日，不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时运行； （3）每月一次保养，及时维修，保持楼道防盗门、监控探头、周界报警等安全防卫设备使用正常。
四、公共秩序维护	1	基本 要求	（1）秩序维护人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责。根据物业服务合同约定并结合服务项目出入口、面积合理配置秩序维护人员； （2）物业服务企业按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作； （3）制订火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，并定期开展应急预案演练； （4）秩序维护人员应定期培训，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。统一着装，佩戴标识。配备对讲装置和其他必要的安全护卫器械。
	2	固定岗	（1）在主出入口设置秩序维护固定岗，并实行24小时值班看守，上下班高峰期实行双人值勤，做好交接班和外来车辆登记的记录； （2）劝阻无关人员、外来车辆随意进入物业管理区域；对进出小区的外来人员实行管理； （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
	3	巡逻岗	（1）在物业管理区域内进行巡逻，对车辆进行管理疏导，维护公共秩序； （2）按指定的时间和路线每2小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，监控中心有巡更记录；配有安全监控设施的，实施24小时监控； （3）如遇突发事件，5分钟内赶到现场，及时启动应急预案，并及时报告有关部门，保护现场，协助做好救助工作。
	4	消控岗	（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息； （2）监控中心接到报警信号后，安防人员5分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问； （3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的应急预案演习。
	5	车辆 管理	（1）对进入物业管理区域内的车辆实施证、卡管理有序停放，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线； （2）对物业管理区域内的停车场、停车库进行巡逻； （3）对影响其他车辆和行人正常通行的行为进行劝阻； （4）收费管理的停车场地应24小时有专人管理，在显著位置公示管理制度、收费标准、收费内容、设置相应交通标志，车辆停放有序、备有必需的消防器材，配置道闸等出入口控制系统和监控系统，场地整洁，有照明，无渗漏，无易燃、易爆及危险品存放。
	6	消防管理(应急管理)	（1）按法律、法规规定在物业项目内组建义务消防队； （2）对物业管理区域内占用疏散通道、安全出口、消防车道的行为及时予以劝阻、制止，劝阻无效的，应及时书面上报有关部门； （3）每月组织一次消防检查，及时消除火灾隐患； （4）利用公告栏等形式开展消防安全意识宣传教育； （5）消防器材定期保养。消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压； （6）对火灾类突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和消防部门，并协助采取相应措施。
五、公共区域保洁	1	楼内地面和墙面	地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质干净、有光泽。
	2	楼内楼梯扶手、栏杆、窗台	每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
	3	楼内消防栓、指示牌等公共设施	每2日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
	4	楼内天花板、公共灯具	每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
	5	楼内门、窗等玻璃	每周擦抹一次，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
	6	楼内天台、屋顶	每月打扫一次，保持清洁、无垃圾。
	7	楼内垃圾收集	按设计设置垃圾收集点，每日定时清理两次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
	8	楼内电梯轿厢	每日循环保洁；操作板每周消毒一次；每半月对电梯门壁上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
	9	楼外道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。
	10	楼外公共灯具、宣传栏、小品等	公共灯具2.2米以下每月除尘一次；宣传栏、小品每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
	11	楼外垃圾厢（房）	对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
	12	楼外果皮箱、垃圾桶	合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。
	13	楼外水景	打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；每月一次对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
	14	化粪池清理	每年清理一次，化粪池无溢满，并有检查和清理记录，设置警示标志。
	15	消毒 消杀	每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每季度灭鼠一次。
六、公共绿化养护	1	基本 要求	（1）绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著； （2）运用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调，效果好； （3）乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样； （4）绿地保存率100%。乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好； （5）名贵植物设有标示牌。
	2	草坪	修剪草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm；及时清除杂草,做到基本无杂草；灌、排水常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅；施肥按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥两到三遍；病虫害防治预防为主、综合治理，严格控制病虫害；绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。
	3	花卉 树木	修剪乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝；中耕除草、松土常年土壤疏松通透，无杂草；施肥按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥两遍，满足植物生长需要；病虫害防治预防为主、生态治理，各类病虫害发生率低于5%；扶正、加固树木基本无倾斜；乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木应时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空当。
	4	其他	布置每年中有四次以上花卉布置，四季有花；灌、排水保持有效供水，无积水；补种缺枝倒伏及时补种；修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量；病虫害防治适时做好病虫害防治。园林建筑和辅助设施完好，绿地设有提示爱护绿化宣传牌；绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。

附件六：

非住宅服务标准

参照住宅服务标准

附件七

公共水电费分摊方案

一、除乙方办公室自用水电费由乙方自行承担以及其他用于经营的场所（如游泳池等）的水电费由经营者承担外，其他物业共用部位及共用设施设备用水用电费用（含应急发电费用），由相关业主按照建筑面积分摊，每月由业主支付。

二、公摊计算方式：

[（共总用电+公共总用水）-第三方用电（信号覆盖用电、售卖机用电、充电桩用电、广告机用电、快递柜用电）+发电机柴油费+网络费（WIFI信号）]/收费面积

三、具体分摊方式：

（1）电梯用电分摊按楼栋户数加楼层系数分摊；

（2）二次供水水泵用电分摊按受益方的房屋建筑面积占总建筑面积的比例分摊；

（3）备用电源耗油量分摊按受益方的房屋建筑面积占总建筑面积的比例分摊；

（4）其他公共用水用电分摊按受益方的房屋建筑面积占总建筑面积的比例分摊。

附件八：

移交资料清单主要内容

1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件【住宅质量保证书】 【住宅使用说明书】；

4、相关专业部门验收资料；

5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；

6、供水、供暖的试压报告；

7、实测面积报告；

8、物业服务所需要的其他资料含项目立项批复文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书。

填 写 说 明

1、本合同适用于本省行政区域内前期物业服务及其相关活动。

2、订立本合同前，当事人双方须认真协商各项条款，合同一经签字或盖章即生效（当事人另有约定的除外），本合同任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。

3、合同应当用钢笔、毛笔、签字笔或打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“/”划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。

4、合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应当及时到原备案机关办理相关手续。

物业合同附件五

福建一建?日月芳华

提前进场物业管理人员配置及工资福利表单位：元

岗位	基础工资标准	月福利金额	月度加班费	年基础奖金月度分摊	其他年终奖金计提	结算标准 元/月/人
服务中心经理
客服主管
客服管家
前台
工程班长
工程人员
维序队长
维序班长
主出入口
人行出入口
车库巡逻岗
地面巡逻岗
中控岗
调休
保洁人员
合计（大写）：

法定代表人（签章）：

投标人（公章）：

日期：年月日

注：现场人数根据实际情况甲方有权调整，并相应调整费用。

物业合同附件六

移交资料清单主要内容

1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件【住宅质量保证书】【住宅使用说明书】；

4、相关专业部门验收资料；

5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；

6、供水、供暖的试压报告；

7、实测面积报告；

8、物业服务所需要的其他资料。

第六篇 投标文件格式

一、投标文件部分（除物业管理方案外）组成及编制顺序（商务文件）

1、目录；

2、投标函；

3、各项费用开标一览表；

4、法定代表人资格证明书；

5、授权委托书；

6、投标人资格证明文件；

7、物业管理业绩表。

二、物业管理方案编制说明（技术文件）

1、应另册提供；

编制内容及顺序详见附件7；

密封与标志详见第二章投标须知前附表及投标须知

物业管理方案文字排版说明

三、封面格式（如下）

1、用于投标文件正本/副本的封面

2、用于《物业管理服务方案》（正本/副本）封面

投

标

文

件

（正本/副本）

福建一建?日月芳华

前期物业管理服务

投标文件

（商务文件 /资格文件）

投标人（公章）：

法定代表人（签章）：

投标日期：______年_____月_____日

附件1

投标函

致：福建一建集团有限公司梅列房地产分公司

1、根据已收到福建一建?日月芳华前期物业管理服务项目的招标文件，经考察现场和研究上述项目招标文件后，我方愿意按招标文件规定的物业管理服务范围、服务期限，承担前期物业管理服务。

2、我方已详细审查全部招标文件，以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。我方将接受并遵守招标文件所规定的各项条款。

3、我方愿意按以下收费标准承担本项目的物业管理服务（按照建筑面积计算，本收费标准【不含公共水电分摊费】）：

（1）住宅 元/㎡·月；

（2）商业店面 元/㎡·月；

（3）车位元/个·月；

（4）住宅空置物业费按住宅的 %计；

（5）商业空置物业费按商业的 %计；

（6）车位空置物业费按车位的 %计；

（7）装修押金/户（按物业收费管理规定执行）：元；水电周转金户/年；建筑垃圾清运费户；

（8）一次性采购物质装备费(开办费)元/项；

（9）人员提前进驻产生的补贴费用元。

4、一旦我方中标，我方将信守承诺，严格履行与招标人签订的物业管理服务合同中所有条款，并严格遵守《福建省物业管理条例》等有关法规规定，不违规收取其他任何费用。

5、一旦我方中标，我方将派出作为本项目物业管理负责人，并按照投标文件承诺及时派驻现场物业管理人员。

6、我方承诺在本投标文件有效期内，本投标文件对我方具有约束力，并随时接受中标通知。

7、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。法定代表人（签章）：

投标人（公章）：

日期：年月日

附件1-1

开标一览表

序号	项目	内容	金额	备注
1	住宅收费标准	RMB：元/㎡/月
2	商业店面收费标准	RMB：元/㎡/月
3	车位管理费收费标准	RMB：元/个/月
4	空置物业管理收费标准	按住宅的%计
		按商业及车位的%计
5	其它收费项目	装修押金/户（按物业管理收费管理规定执行）
		水电周转金/户/年
		建筑垃圾清运费/户/㎡
		装修管理费/户
6	项目人员配置及工资福利表	另附相应表格
7	项目年度收取服务费	另附测算依据
8	项目年度支出各费用	另附测算依据
9	一次性采购物质装备费（开办费）	另附价格清单
10	人员提前进驻产生的补贴费用	另附人员费用清单

法定代表人（签章）：

投标人（公章）：

日期：年月日

附件2

法定代表人资格证明书

福建一建集团有限公司梅列房地产分公司：

（姓名）（身份证号）系（单位名称）的法定代表人。

特此证明。

法定代表人（签章）：

投标人（公章）：

日期：年 月 日

附件3

法定代表人授权书

福建一建集团有限公司梅列房地产分公司：

我系（投标人全称）的法定代表人，现授权（投标人代表姓名）为本公司代理人，代表本公司参加贵方组织的福建一建?日月芳华前期物业管理服务招标活动，代理人全权代表我方处理招标过程的一切事宜，包括但不限于：投标、参与开标、谈判、签约等。代理人在投标过程中所签署的一切文件和与之有关的一切事务，本公司均予以认可并对此承担责任。代理人无转委权。特此委托。

本授权书自出具之日起生效。

代理人姓名：性别：身份证号：

单位：部门：职务：

电话：

法定代表人（签章）：

投标人（公章）：

日期：年月日

附件4

投标人资格证明材料

1、投标单位具备经年检合格的营业执照（副本）复印件

附件5

物业管理业绩表

序号	项目名称	项目地点	项目规模	备注

注：

1、获奖项目须附项目所在地主管部门出具的证明材料复印件。

2、以上所有复印件均须加盖投标人单位公章。

法定代表人（签章）：

投标人（公章）：

日期： 年 月 日

附件6：其他需要提交的资料

根据招标文件要求的，以及投标人认为需要提交的资料，如有的话，请随投标文件一并附上。

二、前期物业管理服务方案

（正本/副本）

福建一建?日月芳华

前期物业管理服务方案

（技术文件）

投标人（公章）：

法定代表人（签章）：

投标日期：______年_____月_____日

说明

前期物业管理服务方案应另册提供，编制内容及顺序详见附件7，密封与标志详见第二章投标须知前附表及投标须知。

附件7

福建一建?日月芳华前期物业管理服务方案

（另册提供）

说明：

物业管理方案可以体现投标人名称、管理人员姓名和物业管理项目名称等，其内容包括但不限定于以下内容：

分析投本物业管理项目的管理特点和采用的管理方式

通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应的管理措施。

管理方式，是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式，如实行“一体化管理”、“以区养区”、推行ISO9000质量体系规范化运作等方式。

拟定质量管理目标

质量管理目标，是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效率、经济效率、环境效率、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。

拟定管理服务内容

包括物业的移交接管方案、二次装修管理、综合服务、房屋管理、共用设施设备管理、环境卫生的维护、绿化养护和管理、公共秩序维护管理、社区文化及特色服务等，内容力求周详。

管理人员配备

根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员，力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、用工类型上均要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。

5.档案的建立与管理

应按标准化、电脑化建立档案管理流程，将系统收集资料、建筑工程资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目输入电脑储存，以备检查及日常查询。

6. 经费收支预算

根据招标文件中提供的数据，以及实地考察了解到的情况进行测算，制定经费收支测算表。

7.物资装备计划

本着合理配置、保障使用的原则，对物业管理的各类设备和用具，拟出一个周详的计划，计划中应确切列出物品分类单价及金额。

8．机构设置与运作

通过对本物业综合布局、周边环境的了解，提供科学健全，责任明确、运行合理的组织机构设置与运作。

9、各项管理规章制度

为规范员工行为，规范企业管理，实现制度面前人人平等。提供完善、科学合理的各项管理制度、财务制度等。

10、应急处理方案

为提高项目部防范和应对突发事件、劳资纠纷处理的能力，有效快速处置各类突发事件，提供突发事件应急处理、劳资纠纷处理应急处理方案，以便在突发事件发生时能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。

福建一建?日月芳华

提前进场物业管理人员配置及工资福利表单位：元

岗位	基础工资标准	月福利金额	月度加班费	年基础奖金月度分摊	其他年终奖金计提	结算标准 元/月/人
服务中心经理
客服主管
客服管家
前台
工程班长
工程人员
维序队长
维序班长
主出入口
人行出入口
车库巡逻岗
地面巡逻岗
中控岗
调休
保洁人员
合计（大写）：

法定代表人（签章）：

投标人（公章）：

日期：年月日

注：现场人数根据实际情况甲方有权调整，并相应调整费用。