采购需求（仅供参考，具体以招标文件为准）前注：1）投标人应自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法兑现服务，投标人自行承担一切后果； 2）如对本招标文件有任何疑问或澄清要求，请按本招标文件“投标人须知前附表”中的约定方式联系采购中心，或接受答疑截止时间前联系采购人。否则视同理解和接受。一、项目概况该项目位于合肥市高新区创新大道与皖水路交口向东500米，小区占地面积为290.72亩，总用地面积为193815.15㎡。建筑面积约623659.8㎡，其中中高层住宅约436011.1㎡，别墅约46694.4㎡，商业10350.28㎡，配套用房约10854.21㎡，地下面积约119749.8㎡。小区总户数为4754户，绿地率42.2%，车位配比率基本达到1：1，总机动车停车数量约4836只，地面停车位约1189只，地下停车位约3566只,商业机动车停车位82只。总建筑密度为20.4%；容积率为2.6。小区内物业用房约872.66㎡，并配备了社区用房、消防控制室、有线电视机房、配电房等。二、物业服务内容及标准（一）物业管理服务的内容1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4、物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；5、物业管理区域的日常安全巡查服务；6、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；7、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；8、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；9、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；10、物业及物业档案资料收集、管理；11、社区文化的开展；12、法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。（二）物业管理服务标准按合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）执行。三、投标报价1、投标总价的计算过程为：（1）住宅部分：436011.1平方米×a元/平方米?月×12月＝A元；(2) 别墅部分：46694.4㎡×b元/平方米?月×12月＝B元（3）商业部分：10350.28㎡×c元/平方米?月×12月＝C元；（4）投标总价：W＝A+B+C2、a元/平方米?月、b元/平方米?月、C元/平方米?月即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。3、上述报价中住宅部分包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗费，商业部分不包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗费。4、投标单位的投标报价中应包括国家规定应为相关员工办理的养老、失业、医疗、生育、工伤保险费用。〔注: 中标单位分别按春夏、秋冬季给保安、保洁人员提供各两套服装〕。5、投标人应考虑机动车的租金收益等其他费用的收取风险。总价包干，服务期限内的履约风险由投标人自行承担。6、开发商不予支付前期开办费、前期介入费。7、最低报价不是被授予合同的保证。四、人员及相关要求1、各专业人员齐全，具体要求如下：（1）项目经理：大专以上学历，持有建设部物业经理上岗证，5年以上物业服务工作经验。（2）工程维修主管：取得中级以上专业技术职称，年龄45岁以下，3年以上相关工作经验。（3）其他管理人员：持有建设部物业管理员上岗证，3年以上物业工作经验。（4）秩序维护员：身体健康，品行端正，身高172CM以上，年龄在35周岁以下。须经过严格的岗前培训，严守纪律，严谨细致，认真负责，服从指挥。（5）保洁员：身体健康，五官端正，年龄不得高于45岁，具有1年以上工作经验。（6）工程维修人员：取得专业技术职称，年龄45岁以下，3年以上相关工作经验。2、按专业化的的标准要求配置管理人员：本项目物业人员不少于195 人，其中：项目经理1人，管理人员 4人，客户服务20人（含收费员），保安80人（含车辆管理），保洁绿化70人，维修主管1人，工程维修和空调维修工19人。人员配置若少于以上人员要求，则按废标处理。注：上述各项要求采购人有权在签订合同前核实。五、物业服务合同的签订说明中标人应在中标通知书发出之日起三十日内（具体时间、地点见中标通知书）与采购人签订合同。合同签订前中标人应向采购中心出示中标服务费和履约保证金缴纳证明，合同期限暂定自签订生效之日起一年，合同期满后如双方无异议，合同期限双方再另行约定。六、合同要求1、如中标人违反物业管理服务标准，各岗位人员数量、工资水平低于同类型标准及未实现全员参保，造成服务不达标，业主投诉达2%，采购人可依据合同处理，造成的影响和损失由中标人承担，同时扣除履约保证金。2、连续两个月考核在96分（含96分）以下的或一年平均考核在96分（含96分）以下的，采购人有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标人承担，履约保证金不退还。每月考核得分在96分（含96分）以下、每低1分扣中标人履约保证金50000元。履约保证金余额不足50%时，由中标人补齐。3、本项目中标人必须在项目现场设立分支办公机构，合同履约期内，每年必须组织开展不少于10次以上的文化娱乐等主题活动，且邀请业主和房产公司的代表参加，由此发生的费用由中标人自理。七、考核办法（一）考核形式1、每日巡查。由采购人组织考核领导小组办公室安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。2、全面检查。由考核领导小组组织实施，每周一次，对照《评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。3神秘客户调查。由考核领导小组成员组成，一般一月一次。4、班子集体检查。招标人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。5、若承包单位拒不签字，按照考核检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。（二）分值评定考核分值为100分。每次考核按照《考核细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。（三）考核措施每月考核得分在96分（不含96分）以上为合格。受到国家、省、市、区、工业区（街道）表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加10分、8分、6分、4分、2分。处罚1、每月考核得分在96分（含96分）以下、每低1分扣中标人履约保证金50000元。履约保证金余额不足50%时，由中标人补齐。2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。4、连续两个月考核在96分（含96分）以下的或一年平均考核在98分（含98分）以下的的，采购人有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标人承担，扣除履约保证金。5、合同到期自动终止时，采购人将履约保证金余额退还给中标人（无息）。注：详见招标文件第65页附件小区物业管理工作考核细则。八、其他1、根据招标内容和要求，报出投标总报价。根据招标文件的要求写明本项目的总报价金额（为完成招标文件要求的物业管理内容所发生的一切总费用）、分项报价金额及测算依据。2、投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。3、人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分（含医疗救助金），不得以使用40、50人员为由不予核算。4、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。5、其他未尽事宜，按《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》、《合肥市物业管理若干规定》执行。