编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市鼓楼区文化馆

乙方：福建贵福物业服务有限公司

根据招标编号为[350102]JYXM[GK]*******的福州市鼓楼区文化馆物业服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：壹佰贰拾玖万陆仟元整（￥*******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 (15 ) 天内交货；

4.2交付地点：福建省福州市鼓楼区文化馆；

4.3交付条件： 按招标文件要求交接合格后交付 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

5.1 人员配备： 5.1.1 人员基本配备要求达15人。人员配置为招标人所需最基本的人员数量。 5.1.2 人员素质总体要求：道德品质好，文明服务意识好，岗位能力好，身体健康。 5.1.3 职位分配：保安员11名（含1名保安队长）、水电工1名、保洁工3名。 5.1.4 服务人员配置要求表 条款号 职位 人数 要求 2.1.4.1 保安员（队长） 11 年龄50周岁以下，其中保安队长1名，10名保员安，24小时，人员实行三班倒，展馆开放期间负责馆内巡逻检查工作，要求保安人员身体健康，责任心强，体态良好，接受过安全保卫或相关训练，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉项目环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，思想品质好，作风正派，无不良记录。 2.1.4.2 保洁工 3 年龄50周岁以下，人员实行二班制，负责责任区内的保洁、清洁工作，严格按照操作规程操作，严格保证礼仪形象的要求，对突发事件应及时上报并做相关处理，完成物业经理交办的其他工作，思想品质好，作风正派，无不良记录。 2.1.4.3 水电工 1 高中以上学历，年龄50岁以下，身体健康，熟悉电气设备的运行、操作与维保，受过专业培训取得岗位从业资格证书。 5.2 服务范围 5.2.1 日常管理： 5.2.1.1房屋设备维修服务 ① 房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：门厅、卫生间、管道间、内外墙面（含玻璃墙面）、楼梯、走廊过道、承重结构等。 ② 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：电梯、共用上下水管道、落水管、公共照明、开关面板、配电室、天线、弱电管网、消防设施设备等。 ③ 接受物业使用人的委托，对其室内自用办公设施及设备进行有偿维修、养护。 对以上设施设备要经常巡查检查、定期保养，发现问题要及时处理，做到小修及时完成，急修不过夜。 5.2.1.2 安全保卫服务： ① 大楼24小时全天候治安防范工作，包括安全监控、巡查巡视、门岗执勤、应急保卫等。 ② 严格控制人员、车辆进出，对外来人员、车辆要查询并登记后方能进入，出门时要核对与来访登记事项一致方可放行。 ③ 做好一楼和五楼重点设备室及展览厅保卫工作。 ④ 做好文化馆下达的临时性任务（临时性搬运、演出安保任务以及突击任务）。 ⑤ 疫情期间，人员进入、出门时要核对人员信息，并做好体温测量登记工作。 5.2.1.3 绿化保洁服务 ① 绿化、卫生保洁总体要求： 1）制订卫生保洁的标准。做好公共环境（含一层门厅、值班室、各楼层卫生间、多功能排练厅等区域、办公楼公共通道、办公楼建筑红线内的室外场地、会议室等）的卫生，垃圾的收集与清理。 2）加强排水及污水管道疏通，确保雨、污水管道畅通。 3）加强“四害”及其它病虫的消杀和预防。 4）保洁员, 在工作时间内，负责对大楼的清理、清扫、保洁和室内盆景、花卉的日常养护。 ② 公共场所的卫生保洁标准要求： 1）垃圾桶：每日至少清洗1次并套上垃圾袋,摆放在指 定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物，垃圾桶如果出现溢满垃圾物应及时清理。 2）楼道地面：楼地面每日清拖，随时巡扫保洁；确保地面无烟头、废纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹。 3）公共墙面：做到天棚、墙角、内外墙面每周除尘、除蜘蛛网，确保光亮、无污染、无粘贴、无印迹；凹凸处无明显灰尘、无蜘蛛网、光亮、整洁。 4）卫生间：每天冲洗清拖至少2次，并确保随时保洁，更换垃圾篓的垃圾袋。确保干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、表面光洁明亮、室内挂置卫生球。 5）玻璃门窗：经常擦拭，确保玻璃明亮、无尘。 6）环境道路：每日清扫，确保干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。 7）楼梯扶手：确保无尘、无明显污染。 8）楼梯梯级：确保干净无垃圾、无杂物、无明显污迹。 9）虫害消杀：定期消杀，并将消杀记录报综管部，确保楼内无鼠迹，环境基本无蚊蝇、蟑螂。 10）化粪池应及时清掏，每年至少清掏一次，确保无堵塞、溢出现象。 11）阴井应及时清掏，每年至少清掏一次，确保无堵塞、溢出现象。 12）垃圾井每日必须清理两次。 13）保洁员须在每日上班前做完办公室内卫生。 14）公共环境卫生的清洁工作，垃圾的收集、清运，“四害”消杀、日常白蚁防治等。 ③ 绿化标准要求： 1）盆景、花卉、等绿化养护与管理，办公楼及室内观赏植物布置。包括花草的浇水、松土、造型维护、铲除杂草、施肥、喷杀虫害清理枯叶等；按商定的布局、数量提供和摆放办公楼及室内观赏植物，并负责日常养护。 5.2.2 综合事务管理服务 5.2.2.1 制定管理人员岗位责任制及考核制度、内部管理运作流程，制定公约等公共管理制度，完善管理工作流程。 5.2.2.2 负责物业的日常事务协调工作，对物业使用人违反大楼管理规定的行为给予规劝、制止、解释、说服工作。对不听制止者，物业公司应将实际情况上报给甲方，并配合甲方管理部门处理。 5.2.2.3 对物业相关的工程图纸、竣工验收资料、外来文件进行收集管理，建立档案资料、设备台帐。 5.2.2.4代表甲方与街道居委会、派出所、消防部门等单位协调解决好有关本大楼的物业管理事项。 5.2.3 消防安全管理 5.2.3.1 进行日常消防演练、建立日常消防管理和巡查制度，做到无隐患。 5.2.3.2 安保人员要熟悉消防器材的使用，对消防的重点部位要做到专人负责。 5.2.3.3 每月进行一次消防自检，检查重点区域重点部位。 5.2.3.4 闭馆后关闭楼内各功能室的电源、电器开关以及门窗。 5.2.4 其他服务 5.2.4.1 空置房间及会议室的管理（定期开窗透气、定时保洁等）。 5.2.4.2 会议室准备、茶水服务、音响控制、会后的清理工作等。 5.2.4.3 领导访客的引导、茶水服务等。 5.2.4.4 政策、法规等规定的由物业公司承担的其他事项。 5.3 管理要求 5.3.1 甲方及物业使用人对物业公司的满意率达到：95%以上。 5.3.2 房屋完好率95%以上。 5.3.3 设备：大型及重大机电设备完好率98%以上。 5.3.4 绿化：室外绿化完好率95%以上。 5.3.5 道路车场：完好率96%以上。 5.3.6 照明：公共区域照明完好率96%以上。 5.3.7 清洁：保洁率98%以上。 5.3.8 无因物业管理责任造成的重大刑事案件；无因物业管理责任造成的重大火灾、安全事故等。 5.3.9 本项目物业管理服务费用的形式为包干制，乙方物业费包括以下内容： 5.3.9.1 本次招标物业管理所需的人员工资、福利、劳保费、风险金、人身意外保险费、五险一金、各种补贴费、工作服装费、人员培训费、项目管理费、保洁费、税收、办公通信费、纸张、文具等日常办公易耗用品费用；办公所需的办公家具、电脑、打印设备、固定电话等固定资产、设备由甲方负责提供。 5.4 其他要求 5.4.1甲方要求的其他临时性服务，乙方应无条件服从。 5.4.2楼层内房屋公共部位零星维修，如小面积粉刷脱落、个别地砖松动、门锁换修等。 5.4.3临时桌椅等物品搬动及其他突击任务等。 5.5 物业管理服务基本要求 5.5.1 设立项目物业管理处，配置相应的管理服务人员，对福州市鼓楼区文化馆实行安全防范、保洁和供电、供水设施设备维修养护等管理服务。 5.5.2 管理人员、专业操作人员和保安人员按照国家有关规定相关职业资格证书或岗位证书。 5.5.3 管理服务人员统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，服务主动、热情。 5.5.4 与甲方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。 5.5.5 依法进行物业项目共用部位、共用设施设备的承接查验工作，验收手续齐全，档案资料完整。 5.5.6 建立完善的物业管理制度、员工岗位职责及物业管理工作计划；应用计算机及专业管理软件进行日常管理，房屋档案、设备档案、管理服务资料等全面实行计算机管理。 5.5.7 各类物业管理纸质档案资料分类归档，排列整齐有序，有完整的档案目录清单，查询方便。 5.5.8 积极配合甲方组好有关活动，做好后勤保障工作。 5.5.9 每年至少2次征询并走访甲方对物业服务的意见、建议，满意率达90%以上；对甲方提出的意见、建议进行分析并在5天内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向甲方说明原因，并有相关征询情况及整改记录档案资料。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

6.1验收应按照招标文件、合同约定及甲方要求进行，具体如下： 投标人需按人员配置要求执行，如人员配置不符合要求的应按不同人员类型向招标人支付违约金，招标人有权从物业服务费中予以扣减：缺少项目管理员（保安队长）的按1500元每人次支付违约金；缺少保安、水电工、保洁员的按1000元每人次支付违约金。如投标人人员配置不满足要求并经招标人通知后7天内人员仍未配备到位的，再按5000元每人次支付违约金。如投标人出现3人次以上（含3人次）人员配备不齐或经招标人通知后30日内仍未配备到位的，招标人有权终止合同，由此造成的一切损失由投标人自行承担。 物业服务综合考核办法：每月考核1次。服务期间，招标人将按照以下考核办法对投标人进行考核，若投标人考核成绩低于90分的，招标人有权从考核当月物业服务费中扣除10%的金额作为违约金，年度内两次出现考核成绩低于90分的，终止合同，由此造成的一切损失由投标人自行承担。 考核评分表 卫生间 (8分) 地面、墙面、门窗：无污渍、积水、小广告、蛛网，保持通风无异味 2 每发现一项不合格，扣1分 便池、尿斗、面盆、镜面：干净、无污迹、无污垢、无异味；洗手液、手纸、卫生间按时摆放及补充 4 每发现一项不合格，扣0.5分 纸篓、垃圾桶：垃圾日产日清，不超过容量的三分之二 2 每发现一项不合格，扣1分 室内保洁(5分) 地面、墙面、门窗：无灰尘、纸屑等杂物，无积水、蛛网 1 每发现一项不合格，扣1分 桌椅、沙发、柜子等家具：无灰尘、杂物、垃圾 2 每发现一项不合格，扣1分 纸篓、垃圾桶：保持整洁，垃圾及时清理，不超过容量的二分之一 2 每发现一项不合格，扣1分 工程维修 (12分) 日常维修 (5分) 响应度：报修10分钟内到现场 2 每发现一项不合格，扣1分 结单率：无特殊原因，当月结单率100% 2 每单扣1分 回访率：回访率不低于80%，并有详细记录 1 无完整记录或低于80%均扣1分 设施设备管理 (4分) 电梯：每日巡查并记录，监督跟进维保工作，每月提供电梯巡查表及电梯维保记录 2 每发现一项不合格，扣1分 配电房、电井等水电设施：定期巡检并记录；持证上岗，按专业制度流程操作 2 每发现一项不合格，扣1分 房屋及附属设施大中修计划 (1分) 每月15日前提供房屋及附属设施大中修计划 1 未及时提供或计划不符合要求的不得分 维修材料管理 (2分) 各类维修材料分类摆放，整齐有序；建立维修材料管理台帐，领用有记录，及时备货；材料报废按制度严格执行 2 每发现一项不合格，扣1分 综合管理 (37分) 职业素养 (17分) 遵守公司相关规章制度，上班时间段统一穿戴制服并保持良好个人形象，不做与本职工作无关的事项 3 每发现一项不合格，扣1分 无迟到早退、擅自离岗、脱岗情况 4 每发现一项不合格，扣1分 各关键岗位持证上岗 10 每发现一项不合格，扣2分 工作数据 (2分) 日常表单：每月汇总提供各项日常工作表单。 2 不能提供的扣2分，数据明显错或缺失的每项扣1分 主动巡查巡检 (2分) 每日对办公楼和外部园区进行巡查不低于两次，主要检查日常使用的设施设备及环境卫生情况(包括但不限于空调、灯具、插座、空开、办公桌椅、门窗、卫生设施等)，建立每日检查记录表。 2 未及时填写、明显错误、内容不完整，每项扣1分 服务人数 (16分) 每月提供物业服务项目人员花名册. 16 无特殊原因，未达到合同要求人数，每少一人扣2分 合计 100 。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

2021年02月01日—2023年01月31日。

10、违约责任

10.1乙方中标后，如果有以下情形的，均视为乙方违约，甲方有权不予签订合同，如果已经签订合同的则合同自动解除，并报政府采购监管部门予以处置。且乙方还要承担相应的法律责任。给甲方造成损失的，还需另行支付相应的赔偿。 10.1.1乙方中标后，如果因乙方原因不按规定无法按时与甲方签订服务合同的； 10.1.2在签定采购服务合同之后，乙方要求解除合同的； 10.1.3签订合同后不履行其投标承诺的； 10.2因乙方原因发生重大安全事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关管理办法规定执行。同时，甲方有权保留中终止合同的权利，并报相关行政主管部门处罚。 10.3在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。 10.4如遇突发或紧急事件，甲方有权要求乙方进行适当的人员调配，乙方须在30分钟内对甲方需求作出响应，若因乙方原因无法及时安排现场人员到岗，给甲方造成的损失由乙方承担。 10.5在签定服务合同之后，乙方提供的服务人员不符合本合同约定的任职条件的，甲方有权提出更换不称职的服务人员，乙方不得以任何理由推诿，否则，甲方有权终止合同并报相关行政主管部门处罚，给甲方造成的损失由乙方承担。 10.6中标通知书发出后，签订物业管理合同，若在签订合同后第一年的月度考核出现2次得分在95分以下，则甲方有权终止合同，并报上级主管部门，给甲方造成的损失由乙方承担。 10.7双方约定的违约责任包括下列第（1）至（5）项： （1）乙方无法履行或拒不履行的，按总价的30％支付违约金，同时甲方可随时决定是否继续履行或何时、以何种方式终止本合同。 （2）乙方逾期履行的，应根据甲方的要求按总价的1‰/日降低总价或按总价的1‰/日支付违约金。若乙方逾期履行达30日，甲方可随时决定是否继续履行或何时、以何种方式终止本合同。 （3）未经甲方书面同意，乙方转让其在本合同项下全部或部分的权利和/或义务的，按总价的30％降低总价，同时甲方可随时决定是否继续履行或何时、以何种方式终止本合同。 （4）乙方违反本合同其他约定的，根据甲方要求按总价的5％/次降低总价或按总价的5％/次支付违约金。若乙方逾期纠正达5日，甲方可随时决定是否继续履行或何时、以何种方式终止本合同。 （5）乙方违约导致本合同终止或违约终止本合同的，除承担约定的其他具体违约责任外，还应另行按总价的30％向甲方支付违约金。 10.2乙方均应承担其违约等自身原因导致甲方及第三人任何直接和间接损失。本合同约定的“直接和间接损失”包括但不限于律师代理服务费、调查取证费、差旅费、鉴定费、保全保险费、保全申请费以及可得利益损失等。 10.3甲方可直接在应付未付款中优先扣除乙方违约时应承担或支付的任何款项（包括但不限于违约金、赔偿款等）。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，若任何第三方提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。 11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

5.1 人员配备： 5.1.1 人员基本配备要求达15人。人员配置为招标人所需最基本的人员数量。 5.1.2 人员素质总体要求：道德品质好，文明服务意识好，岗位能力好，身体健康。 5.1.3 职位分配：保安员11名（含1名保安队长）、水电工1名、保洁工3名。 5.1.4 服务人员配置要求表 条款号 职位 人数 要求 2.1.4.1 保安员（队长） 11 年龄50周岁以下，其中保安队长1名，10名保员安，24小时，人员实行三班倒，展馆开放期间负责馆内巡逻检查工作，要求保安人员身体健康，责任心强，体态良好，接受过安全保卫或相关训练，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉项目环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，思想品质好，作风正派，无不良记录。 2.1.4.2 保洁工 3 年龄50周岁以下，人员实行二班制，负责责任区内的保洁、清洁工作，严格按照操作规程操作，严格保证礼仪形象的要求，对突发事件应及时上报并做相关处理，完成物业经理交办的其他工作，思想品质好，作风正派，无不良记录。 2.1.4.3 水电工 1 高中以上学历，年龄50岁以下，身体健康，熟悉电气设备的运行、操作与维保，受过专业培训取得岗位从业资格证书。 5.2 服务范围 5.2.1 日常管理： 5.2.1.1房屋设备维修服务 ① 房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：门厅、卫生间、管道间、内外墙面（含玻璃墙面）、楼梯、走廊过道、承重结构等。 ② 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：电梯、共用上下水管道、落水管、公共照明、开关面板、配电室、天线、弱电管网、消防设施设备等。 ③ 接受物业使用人的委托，对其室内自用办公设施及设备进行有偿维修、养护。 对以上设施设备要经常巡查检查、定期保养，发现问题要及时处理，做到小修及时完成，急修不过夜。 5.2.1.2 安全保卫服务： ① 大楼24小时全天候治安防范工作，包括安全监控、巡查巡视、门岗执勤、应急保卫等。 ② 严格控制人员、车辆进出，对外来人员、车辆要查询并登记后方能进入，出门时要核对与来访登记事项一致方可放行。 ③ 做好一楼和五楼重点设备室及展览厅保卫工作。 ④ 做好文化馆下达的临时性任务（临时性搬运、演出安保任务以及突击任务）。 ⑤ 疫情期间，人员进入、出门时要核对人员信息，并做好体温测量登记工作。 5.2.1.3 绿化保洁服务 ① 绿化、卫生保洁总体要求： 1）制订卫生保洁的标准。做好公共环境（含一层门厅、值班室、各楼层卫生间、多功能排练厅等区域、办公楼公共通道、办公楼建筑红线内的室外场地、会议室等）的卫生，垃圾的收集与清理。 2）加强排水及污水管道疏通，确保雨、污水管道畅通。 3）加强“四害”及其它病虫的消杀和预防。 4）保洁员, 在工作时间内，负责对大楼的清理、清扫、保洁和室内盆景、花卉的日常养护。 ② 公共场所的卫生保洁标准要求： 1）垃圾桶：每日至少清洗1次并套上垃圾袋,摆放在指 定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物，垃圾桶如果出现溢满垃圾物应及时清理。 2）楼道地面：楼地面每日清拖，随时巡扫保洁；确保地面无烟头、废纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹。 3）公共墙面：做到天棚、墙角、内外墙面每周除尘、除蜘蛛网，确保光亮、无污染、无粘贴、无印迹；凹凸处无明显灰尘、无蜘蛛网、光亮、整洁。 4）卫生间：每天冲洗清拖至少2次，并确保随时保洁，更换垃圾篓的垃圾袋。确保干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、表面光洁明亮、室内挂置卫生球。 5）玻璃门窗：经常擦拭，确保玻璃明亮、无尘。 6）环境道路：每日清扫，确保干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。 7）楼梯扶手：确保无尘、无明显污染。 8）楼梯梯级：确保干净无垃圾、无杂物、无明显污迹。 9）虫害消杀：定期消杀，并将消杀记录报综管部，确保楼内无鼠迹，环境基本无蚊蝇、蟑螂。 10）化粪池应及时清掏，每年至少清掏一次，确保无堵塞、溢出现象。 11）阴井应及时清掏，每年至少清掏一次，确保无堵塞、溢出现象。 12）垃圾井每日必须清理两次。 13）保洁员须在每日上班前做完办公室内卫生。 14）公共环境卫生的清洁工作，垃圾的收集、清运，“四害”消杀、日常白蚁防治等。 ③ 绿化标准要求： 1）盆景、花卉、等绿化养护与管理，办公楼及室内观赏植物布置。包括花草的浇水、松土、造型维护、铲除杂草、施肥、喷杀虫害清理枯叶等；按商定的布局、数量提供和摆放办公楼及室内观赏植物，并负责日常养护。 5.2.2 综合事务管理服务 5.2.2.1 制定管理人员岗位责任制及考核制度、内部管理运作流程，制定公约等公共管理制度，完善管理工作流程。 5.2.2.2 负责物业的日常事务协调工作，对物业使用人违反大楼管理规定的行为给予规劝、制止、解释、说服工作。对不听制止者，物业公司应将实际情况上报给甲方，并配合甲方管理部门处理。 5.2.2.3 对物业相关的工程图纸、竣工验收资料、外来文件进行收集管理，建立档案资料、设备台帐。 5.2.2.4代表甲方与街道居委会、派出所、消防部门等单位协调解决好有关本大楼的物业管理事项。 5.2.3 消防安全管理 5.2.3.1 进行日常消防演练、建立日常消防管理和巡查制度，做到无隐患。 5.2.3.2 安保人员要熟悉消防器材的使用，对消防的重点部位要做到专人负责。 5.2.3.3 每月进行一次消防自检，检查重点区域重点部位。 5.2.3.4 闭馆后关闭楼内各功能室的电源、电器开关以及门窗。 5.2.4 其他服务 5.2.4.1 空置房间及会议室的管理（定期开窗透气、定时保洁等）。 5.2.4.2 会议室准备、茶水服务、音响控制、会后的清理工作等。 5.2.4.3 领导访客的引导、茶水服务等。 5.2.4.4 政策、法规等规定的由物业公司承担的其他事项。 5.3 管理要求 5.3.1 甲方及物业使用人对物业公司的满意率达到：95%以上。 5.3.2 房屋完好率95%以上。 5.3.3 设备：大型及重大机电设备完好率98%以上。 5.3.4 绿化：室外绿化完好率95%以上。 5.3.5 道路车场：完好率96%以上。 5.3.6 照明：公共区域照明完好率96%以上。 5.3.7 清洁：保洁率98%以上。 5.3.8 无因物业管理责任造成的重大刑事案件；无因物业管理责任造成的重大火灾、安全事故等。 5.3.9 本项目物业管理服务费用的形式为包干制，乙方物业费包括以下内容： 5.3.9.1 本次招标物业管理所需的人员工资、福利、劳保费、风险金、人身意外保险费、五险一金、各种补贴费、工作服装费、人员培训费、项目管理费、保洁费、税收、办公通信费、纸张、文具等日常办公易耗用品费用；办公所需的办公家具、电脑、打印设备、固定电话等固定资产、设备由甲方负责提供。 5.4 其他要求 5.4.1甲方要求的其他临时性服务，乙方应无条件服从。 5.4.2楼层内房屋公共部位零星维修，如小面积粉刷脱落、个别地砖松动、门锁换修等。 5.4.3临时桌椅等物品搬动及其他突击任务等。 5.5 物业管理服务基本要求 5.5.1 设立项目物业管理处，配置相应的管理服务人员，对福州市鼓楼区文化馆实行安全防范、保洁和供电、供水设施设备维修养护等管理服务。 5.5.2 管理人员、专业操作人员和保安人员按照国家有关规定相关职业资格证书或岗位证书。 5.5.3 管理服务人员统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范，服务主动、热情。 5.5.4 与甲方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，物业服务合同备案手续齐全。 5.5.5 依法进行物业项目共用部位、共用设施设备的承接查验工作，验收手续齐全，档案资料完整。 5.5.6 建立完善的物业管理制度、员工岗位职责及物业管理工作计划；应用计算机及专业管理软件进行日常管理，房屋档案、设备档案、管理服务资料等全面实行计算机管理。 5.5.7 各类物业管理纸质档案资料分类归档，排列整齐有序，有完整的档案目录清单，查询方便。 5.5.8 积极配合甲方组好有关活动，做好后勤保障工作。 5.5.9 每年至少2次征询并走访甲方对物业服务的意见、建议，满意率达90%以上；对甲方提出的意见、建议进行分析并在5天内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向甲方说明原因，并有相关征询情况及整改记录档案资料。 6、验收 6.1验收应按照招标文件、合同约定及甲方要求进行，具体如下： 投标人需按人员配置要求执行，如人员配置不符合要求的应按不同人员类型向招标人支付违约金，招标人有权从物业服务费中予以扣减：缺少项目管理员（保安队长）的按1500元每人次支付违约金；缺少保安、水电工、保洁员的按1000元每人次支付违约金。如投标人人员配置不满足要求并经招标人通知后7天内人员仍未配备到位的，再按5000元每人次支付违约金。如投标人出现3人次以上（含3人次）人员配备不齐或经招标人通知后30日内仍未配备到位的，招标人有权终止合同，由此造成的一切损失由投标人自行承担。 物业服务综合考核办法：每月考核1次。服务期间，招标人将按照以下考核办法对投标人进行考核，若投标人考核成绩低于90分的，招标人有权从考核当月物业服务费中扣除10%的金额作为违约金，年度内两次出现考核成绩低于90分的，终止合同，由此造成的一切损失由投标人自行承担。 考核评分表 卫生间 (8分) 地面、墙面、门窗：无污渍、积水、小广告、蛛网，保持通风无异味 2 每发现一项不合格，扣1分 便池、尿斗、面盆、镜面：干净、无污迹、无污垢、无异味；洗手液、手纸、卫生间按时摆放及补充 4 每发现一项不合格，扣0.5分 纸篓、垃圾桶：垃圾日产日清，不超过容量的三分之二 2 每发现一项不合格，扣1分 室内保洁(5分) 地面、墙面、门窗：无灰尘、纸屑等杂物，无积水、蛛网 1 每发现一项不合格，扣1分 桌椅、沙发、柜子等家具：无灰尘、杂物、垃圾 2 每发现一项不合格，扣1分 纸篓、垃圾桶：保持整洁，垃圾及时清理，不超过容量的二分之一 2 每发现一项不合格，扣1分 工程维修 (12分) 日常维修 (5分) 响应度：报修10分钟内到现场 2 每发现一项不合格，扣1分 结单率：无特殊原因，当月结单率100% 2 每单扣1分 回访率：回访率不低于80%，并有详细记录 1 无完整记录或低于80%均扣1分 设施设备管理 (4分) 电梯：每日巡查并记录，监督跟进维保工作，每月提供电梯巡查表及电梯维保记录 2 每发现一项不合格，扣1分 配电房、电井等水电设施：定期巡检并记录；持证上岗，按专业制度流程操作 2 每发现一项不合格，扣1分 房屋及附属设施大中修计划 (1分) 每月15日前提供房屋及附属设施大中修计划 1 未及时提供或计划不符合要求的不得分 维修材料管理 (2分) 各类维修材料分类摆放，整齐有序；建立维修材料管理台帐，领用有记录，及时备货；材料报废按制度严格执行 2 每发现一项不合格，扣1分 综合管理 (37分) 职业素养 (17分) 遵守公司相关规章制度，上班时间段统一穿戴制服并保持良好个人形象，不做与本职工作无关的事项 3 每发现一项不合格，扣1分 无迟到早退、擅自离岗、脱岗情况 4 每发现一项不合格，扣1分 各关键岗位持证上岗 10 每发现一项不合格，扣2分 工作数据 (2分) 日常表单：每月汇总提供各项日常工作表单。 2 不能提供的扣2分，数据明显错或缺失的每项扣1分 主动巡查巡检 (2分) 每日对办公楼和外部园区进行巡查不低于两次，主要检查日常使用的设施设备及环境卫生情况(包括但不限于空调、灯具、插座、空开、办公桌椅、门窗、卫生设施等)，建立每日检查记录表。 2 未及时填写、明显错误、内容不完整，每项扣1分 服务人数 (16分) 每月提供物业服务项目人员花名册. 16 无特殊原因，未达到合同要求人数，每少一人扣2分 合计 100

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 贰 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。